各县(市、区)人民政府，市直各有关单位：

现将《百色市优化规划管控要求促进住宅品质提升若干措施》印发给你们，请结合实际，认真组织实施。

百色市人民政府

2024年9月5日

百色市优化规划管控要求 促进住宅品质提升的若干措施

为丰富我市住宅产品体系，打造高品质住宅，满足居民多样化改善性住房需求,结合我市实际，特制定本措施。

一、优化工程规划管理

（一）调整地下室规划管控措施

1．优化地形利用，提倡延续原生地形地貌特点，鼓励通过地形设计，改善地下室通风采光条件(附图一)；鼓励原始地形有较大高差的场地分台设计，避免在丘陵地区出现高挡墙、单一标高场地的做法。

2．室外地面土侧面包覆的建筑空间，当其顶板顶面与相接室外地面高差不大于1.8米的部分的建筑面积≥房间建筑面积的50%时，该空间建筑可判定为地下建筑(附图二)。 对地形复杂的项目，采用分台设计时，其场地内部地下室可参考内部道路设计标高进行覆土判定。

附图一 附图二

3．鼓励临市政道路一侧的地下空间外露部分结合使用功能进行开放式设计；若封闭使用，宜通过景观处理优化与城市界面的场地高差问题。对场地现状地形、地质特别复杂造成地下室有特殊设计要求的项目，可组织专家论证研究确定。

（二）增加住宅不计容建筑面积情形

1．对于屋顶提供其不小于60%水平投影面积用作公共使用区域的情形，其公共楼梯间及电梯机房、水箱间等公共设备用房累计面积≤屋顶水平投影面积25%的，其建筑面积不计入项目总计容建筑面积（附图三）。

附图三

2．既有住宅为满足安全疏散、改善垂直交通等而增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等，其建筑面积不计入项目总计容建筑面积。

3．城镇住宅用地土地出让合同约定或相关政策要求建成后无偿移交政府的住宅小区配套公共设施，包含社区卫生服务用房、养老服务用房、婴幼儿照护服务用房、社区党群服务用房等非独立占地的公共配套设施，其建筑面积不计入项目总计容建筑面积，并可按程序办理不动产登记手续。

（三）调整住宅户型设计规则

1．飘窗应至少两面临空。

2．阳台应满足至少一个长边全部开敞，开敞面内不应出现墙、柱、落地玻璃及其他维护结构。

3．鼓励住宅产品多样化设计，套型建筑面积超过120平方米的户型可采用复式设计，当住宅户内挑空空间层高不大于两个自然层且≤7.2米时，所有挑空空间水平投影面积之和≤该户单层套内水平投影面积最大值的30%（六层及以下多层联排住宅可放宽至35%）且不大于50平方米的，该挑空空间按单倍计算计容建筑面积，超出部分按2倍计算计容建筑面积。挑空空间层高＞7.2米的部分，按2倍计算计容面积，并以每2.2米为单位累进增加1倍计算计容建筑面积。（附图四）。同时，户型设计上要合理安排复式结构，复式上层的疏散楼梯要尽量靠近户门，户内最远点的安全疏散距离应符合国家标准规范要求。

附图四

4．每套住宅户型的空间配置应符合以下要求：

套型建筑面积≤140㎡的户型，本套住宅设备平台、结构连板的投影面积之和与套型建筑面积的比值应≤30%；

套型建筑面积＞140㎡的户型，本套住宅设备平台、结构连板的投影面积之和与套型建筑面积的比值应≤25%。

备 注：设备平台要按国家规范做好大样图设计。

二、试行空中花园住宅项目

推行绿色生态理念城市建设，鼓励建筑利用挑高、错层、外挑式的大阳台集中打造户内空中花园，优化提升人居环境品质，丰富城市建筑景观，推动高品质住宅建设。

（一）项目条件要求

1．项目用地需符合片区控制性详细规划及地块规划条件的管控要求。

2．所建住宅必须满足消防、采光等要求，满足《城市居住区规划设计标准》(GB*****-2018)、《城市森林花园住宅设计标准》（TCECS 855-2021）要求。

3．须为建筑高度大于27米的高层住宅项目，且住宅建筑套型建筑面积应大于140平方米。

4．空中花园住宅的首层住房之下楼层除必要的楼电梯间、门厅和消防控制室外，应整体架空，架空层层高应≥3米，作为休闲、健身、娱乐、绿化等公共空间使用。（附图五）

附图五

（二）户内空中花园设计应同时满足以下条件：

1．户内空中花园空间高度应不小于两个自然层高度。

2．户内空中花园须有覆土绿化植物，其设置须有两个自然层通高，采用外挑结构，应设置在建筑主体结构之外，无墙且不封闭，形态宜采用弧形。户内空中花园出挑宽度应≥2.4米且≤6米，三面临空，不设结构柱、装饰柱、剪力墙等，不可外接连梁、板、雨篷等构件。应满足结构安全。

3．生活阳台及户内空中花园水平投影面积应≤住宅套型建筑面积的40%。其中，户内应至少设置一个符合日常生活起居需求的生活阳台；户内空中花园水平投影面积不小于套型建筑面积的30%，并须计入总建筑面积计算。

4．户内空中花园应沿栏杆内侧布置的种植槽，种植槽净宽度应≥阳台进深的30%且≥0.8米。种植槽可下凹或上翻，覆土厚度≥0.5米（不含防水层）。户内空中花园的覆土植绿面积不得小于户内空中花园面积的50%。

5．空中花园栏杆安全高度应结合绿化具体布置设计，栏杆应采用通透栏杆或透明栏板，向外展示绿化效果。

6．种植形式宜高、中、低搭配，不应只选用高度＜0.45米的地被植物，适当选种高于栏杆的乔木和灌木；同时出于安全考虑，不宜种植高大乔木与落果品种，不应选用对阳台结构造成破坏的品种。提倡采用绿植墙、悬挂、吊篮等多种垂直、立体绿化形式，增强外观效果。

7．户内空中花园应设给水和排水系统，排水系统应接入污水排水系统。

（三）政策支持

1．户内空中花园建筑面积不计入容积率和产权登记面积，不满足要求的部分按规定计入容积率。

2．空中花园住宅建筑建筑间距的计算边界可按户内空中花园外挑尺寸的二分之一范围线进行控制。退让道路红线、用地红线按空中花园建筑最外边缘控制。

3．日照分析时应建模，当空中花园住宅建筑为遮挡物时，日照计算的遮挡面应为户属空中花园的最外边缘；当空中花园住宅建筑为被遮挡物时，日照计算的被遮挡面应为建筑主体外边缘。

（四）保障措施

1．空中花园的景观绿化设计方案与建筑主体同步设计、同步施工、同步验收、同步投入使用，作为建筑附属绿化工程纳入建筑主体的审批流程进行统一管理，自然资源、住建、城市监督管理等有关部门按照职责分工严格监督实施。验收不合格或擅自改变使用功能的，不享受相应的支持政策，由此造成的超容积率、超面积等问题按违法建设处理。

2．项目开发建设单位应将空中花园住宅项目的绿化空间用途及其相关内容纳入房屋销售合同，并将房屋销售合同向相关执法监管部门报备，明确业主后期管理和维护义务，并取得购房业主承诺书。

3．右江区人民政府、田阳区人民政府、百东新区（百色高新区）管理委员会，自然资源、住建、城市监督管理等相关部门要密切配合，加大建设项目实施监督，加大建设项目竣工验收后的监管力度，要坚决查处不按规定使用或私自改变绿化空间用途（如封闭空中花园、改变绿化等）的违法违规行为。

4．住建部门要督促物业服务企业，加强对户内空中花园的管理、监督、服务，督促业主按照规范使用，保障空中花园住宅建筑正常运行。

三、适用范围

本措施适用于百色市中心城区范围（含百东新区、田阳区）内的建设项目，原则上适用于尚未办理施工许可证的项目。百色市管辖范围内的各县（市）可参照执行。

四、 执行时间

本措施自印发之日起实施。

五、其他说明

（一）本措施与现行的《百色市城市规划管理技术规定》内容冲突的，以本措施为准。

（二）本措施最终解释权归百色市自然资源局。在政策实施过程中，如果遇到与国家新发布的法律法规、政策标准存在冲突的，或有需要调整的其他情形，由百色市自然资源局按规定程序进行相应的调整或修订。