上海市松江区百鸟幼儿园物业管理需求

第一部分 幼儿园概况

一、 幼儿园简介

上海市松江区百鸟幼儿园坐落于上海市松江区洞泾镇王家厍路751号，园所规模18班，是一所按照市05标准建设的公建配套幼儿园。幼儿园办学规模与发展规模见下表：

幼儿园占地面积7742.90㎡，建筑面积5999.5㎡，绿化面积2710㎡，园所绿化率为34%。

二、建筑概况

幼儿园分别由一幢1-3层的综合楼和门卫室、设备房3幢建筑组成，有标准设置及相应数量的教学、教学辅助用房，如教室18套、办公室9间、多功能室1间、会议室1间、工会室1间、公共卫生间4套、专用活动室6间、消毒间5间、仓库1间、档案室1间、门卫室1间、消防控制室1间、水泵房1间、高压电房1间；内设食堂、升降餐梯1部。

第二部分 幼儿园后勤管理的具体需求

一、幼儿园的安全和护卫工作

1、保障校园用电安全，有专人管理，能及时处理各种问题。

2、针对校园内各类设施定期进行安全检查，发现问题及时解决，并做好记录工作。

3、其他影响校园安全的各类隐患的排查工作，发现隐患应立即报告幼儿园相关人员，并配合幼儿园及时处理安全隐患。

二、幼儿园的保洁和清洗服务

1、物业管理方应制定详细的保洁和清洗方案。

2、保洁和清洗应包括地面（PVC卷材地板、复合地板、防腐木地面等）、墙壁、办公家具（办公用橱柜、桌椅等）有关设施、设备的表面清洁、擦拭。

3、保洁的范围及指定区域应包括以下内容：所有公共区域的保洁；校长室、教师办公室、会议室、教工餐厅、多功能活动室及其他指定的专用教室的保洁；园内道路、操场、户外运动器械的保洁。

4、对室内公共区域及指定区域办公家具（包括复合地板确保每学期上光、打蜡一次；PVC卷材地板应保证按照不同需要定期清洁、上光打蜡；对皮具家具应至少保证每月一次清洁、上光打蜡；）门窗、玻璃、墙面等保洁做到清洁、不留死角；保持洗手间内无水积、无污迹、无异味。

5、对幼儿园内大楼外墙的清洗应保证每一年一次，清洗工作须纳入物业管理方管理职责；对幼儿园内的外立面玻璃应保证每年4次，并有专业清洁队伍承担清洁任务，清洗工作须纳入物业管理方管理职责。

6、在确保物业方人身安全的情况下，协助校方日常的文件、设备器械等的搬运、移动任务。

7、对有关水箱、净水系统及其他用水设施的清洗纳入物业管理方职责。

8、对于幼儿园开放任务所需的教室、会议室、活动室使用之前，使用间隔过程中的保洁工作应做到即时清洁、清理、保洁人员及时到位、高效迅速。保证各室持续整洁及正常使用。

9、对幼儿园各办公区域内的保洁工作应于幼儿园正常上班时间之前全部完成，并实行严格的进出制度及监督制度。

10、对幼儿园垃圾的清运应确保定时、定点在指定区域集中收集，全部袋装化处理并制定严格的垃圾清运时间表。应确保在每日正常工作时间开始之前清运完毕一次。所有垃圾集中收集完毕后必须捆扎牢固，严禁跑、滴、漏。严禁在上放学高峰时间集中清运、装卸垃圾。对垃圾的集中处理应符合国家及地方法律法规规定。

11、防治病虫害工作，做好幼儿园内病虫害防治，消灭四害等工作。定期喷洒除虫药物，放置灭蝇笼，捕鼠贴等，在流行病多发期帮助幼儿园医务室进行教室内的消毒工作。

12、保洁人员还要负责开水箱的开关工作并在上班前为行政办公室与教师办公室提供开水。

三、幼儿园绿化、美化工作的要求

1、含绿化养护费，物业公司承包户外绿化养护。由物业公司根据园方需要定期对校园内绿化的养护、修剪、施肥、杂草清除工作，做到绿化区域内无垃圾杂物的堆积。

2、对幼儿园大型活动及重大节日的校园布置及花卉摆放工作。

3、对绿化、苗木、盆花的养护应由专业养护工进行，保证绿化、苗木、盆花的正常生长。同时此项工作纳入物业管理方管理职责。

四、幼儿园内各类设施设备的维修与保养

1、对相关水电、专业设备、低压配电等设备的维护人员应具备相关专业资质。

2、含配电房高低压设备检查，对有关电力等设备（包括高压配电室、各类电箱）防尘清洁，日常值班，制定严格的准入制度，并填好日志。

3、含电梯设备检查，对幼儿园内的升降餐梯设备由特种行业持证管理人员进行日常检查，并做好记录工作，纳入物业管理方管理职责。

4、对大楼内有关灯具故障的及时发现，及时更换。总务处接到维修单后，核实维修情况告知维修工或有教师直接告知，根据轻重缓急安排维修计划，落实措施。日间接到报修15分钟到现场，一般维修1小时内完成，紧急维修随叫随到，特殊维修可与幼儿园协商解决。

5、对幼儿园内水电设施、室外游乐设施等，进行巡查维护与日常管理，并做好记录。

6、对幼儿园内雨水排放系统作出预案，防止幼儿园内因暴雨等因素产生严重积水的情况以及污水管道堵塞。

7、定期对幼儿园内各楼层教室、专用教室和办公室的电器用品的使用情况，如有小型故障应及时帮助解决，如遇到无法解决的应及时以书面材料告知幼儿园信息管理部门。

8、熟悉幼儿园各楼层电力总闸、电路分线、保险丝、电表、空调和消防设备的所在位置，并熟悉紧急开关的操作程序。备足各种配件、以备紧急情况发生应急之用。定期检查各楼层、注意电线等设备设施有否损坏，同时记录需要修理的电灯之线路，并及时修理，保证电的正常供应。如发生停电应立即抢修、保证正常教学供电。

9、幼儿园大型活动时，物业方应该提供相关技术人员提前介入，及时、准确的完成会前，会中、会后的设备正常使用需求，并适时作好设备正常维护、保养工作。如遇临时、紧急会议的召开，物业方应具备足够的应急反应能力，确保会议的顺利进行。

10、对供水设施的养护，校园内供水线路及各类用水设备（如：戏水池、开水箱等）的日常检查、维修与管理。

11、节能绿色校园，帮助幼儿园做好节能减排工作。

12、校园内所有指定区域的弱电工管理要求：熟悉幼儿园网络结构图及各楼弱电箱位置、幼儿园网络中心机房、多功能、录播室、会议室等场所的功能定位，并熟悉多功能、录播室、会议室等的基本音像、摄录系统的操作程序及操作流程。要随时进行设备的调试与维护，以备紧急会务活动的使用。要保证幼儿园多功能、会议室、录播室的音响话筒的正常使用。

13、校园内所有指定区域的综合维修管理要求。

14、对于幼儿园内日常维修项目的耗材、维修备件一次百元以下由物业服务单位承担，以用户填的保修单张数计算，一张算一次。（同一设备的部件不重复计算，不同设备的部件不得合并计算）每月不超过1000元。

15、维修验收程序：

1）维修人员在完成维修任务后，请报告人签字，并注明完成的时间。

2）维修工作没有到位或不能达到要求的，应重新维修；如有客观困难的，应向报告人进行解释，取得谅解。

3）物业维修部门应按周整理好维修单并作出必要记录，供幼儿园分管领导检查、分析幼儿园财产使用情况和维修情况。

五、其他需求

1、幼儿园开课，参观，活动，会议等，需要按园方要求布置和摆放桌椅等内容。

2、开学前分发教学用具，资料等，以及送教学用具，资料等到指定地点等内容。

3、此外，物业公司应考虑到幼儿园每年有寒假、暑假两个假期。物业公司因针对幼儿园的这一特殊性安排寒、暑假期间（包括放假前和开学前）的工作计划。如：

1）学期结束后，师生离校以后对校园，教室，办公区的整体清洁；

2）开学前的清洁工作；

3）假期内水电设施的维护保养、维修工作。

4、幼儿园建议物业人员结构、数量配置

人员安排: 总人数不少于5.5人，分别为项目经理_0.5_人，保洁员_3_名，户外绿化养护和外场保洁人员_1_名，水电维修工_1_名。

5、由于园内绿化未进行整体改造，暑假中园内杂草生长较快，开学前需进行除草保洁，提供除草保洁方案，确保幼儿园正常开园。

六、物业管理方式

1、中标单位根据《中华人民共和国合同法》、新颁布实施的《物业管理条例》以及国家、省、市的有关法律、法规与业主方签订物业服务合同，对物业服务项目进行统一管理、专业服务、自负盈亏。在物业服务期间内非经业主方同意，不得整体转包物业服务内容和职责义务。

2、中标单位的报价应为提供规定的全部管理服务所产生的人工费及酬金（包括但不限于中标单位委派人员工资或酬金、高温费、加班工资、工作餐、社会统筹保险金、保洁物料、维修工具和办公设备、虫害控制、公司管理酬金、税金及因聘用此类人员发生的其它一切费用，包括随时能与有关负责人联系的手机等通讯费用）的闭口价。

3、中标单位应严格按照投标书和委托服务合同的约定进行物业服务，如达不到规定要求，管理维护水平下降，多次投诉或出现重大管理失误等，或因管理服务不当造成业主方经济损失的，业主方有权提出警告要求整改或赔偿损失。经两次警告仍无改进的，业主方有权终止委托管理合同，责任由中标单位负责。

4、中标单位应每月向业主提交物业服务人员的考勤情况表（以双方确定的工作岗位排班表为基础进行考勤），由业主进行审核，如无故缺勤无故每月累计达到十五天以上的（以每人8小时为基础计一天，如多人缺勤，应累积计算），业主将按中标书及合同相应的条款中的计算口径，在每季度付款时扣除超过十五天以外的相应的费用（包括人员工资、缴金及其它费用）。安排员工休年假，不列入上述的缺勤考核，但事先应报业主方备案。

5、业主将每季度对物业管理进行考核，考核不合格者可终止委托管理合同。

6、物业服务单位在聘用、任命、调整、替换有关主要物业管理服务人员之前应征得业主方同意，业主方同时享有对有关物业管理服务人员指定调整、调换、替换的权利。物业服务单位投报中设置的岗位、职责等内容经业主方核准确认后在物业管理服务期内不作变动，如需改动的，应经业主方认可。物业服务单位自行承担任何少报、漏报而带来的经营风险。

7、投标单位必须提供与原前期物业平稳交接的方案，业主方有权要求中标方接收原物业工作人员。

8、投标单位应认真踏勘现场，熟悉幼儿园现场及周围地形，交通道路等情况，以获得一切可能影响投标报价的直接资料。招标单位将一律视为已确认所有现场条件和预计到了可能发生的异常情况。投标单位中标后，不得以不了解或不完全了解现场为由而提出额外费用，对有关这一类的要求，招标单位将不予考虑。

9、投标单位为本项目配备的物业服务总负责人与各专业管理、技术负责人须承担过类似规模的物业管理的同类职位。特殊岗位的工作人员应具备相应的上岗证书。

10、本次报价采用包干制固定金额报价，报价不包含对外分包项目需支付的费用，应同时报出完成物业管理服务的价格，其报价中应包含《物业管理招标要求》的全部内容及耗材、税金一切费用，且报价即为将来签订合同的价格。

11、本合同在履行期间遇物业服务区域发生变化，致使合同无法继续履行，中标企业需原则同意终止合同，双方应本着友好协商的原则，妥善协商、解决相应事宜。

上述仅为本项目主要任务、要求或标准，不能理解为完整、详细的全部工作。投标人应根据自己的管理经验，结合本项目实际情况，并考虑服务期内政策性调整、人工工资、福利、物价浮动等因素，提出详细的投标报价表和完整的管理方案进行投标。

七、物业管理费的支付

按标准考核合格后，每季度支付一次。

八、物业管理合同期限

本次物业管理服务合同期限为2023年9月1日至2025年8月31日。

上述仅为本项目主要任务、要求或标准，不能理解为完整、详细的全部工作。投标人应根据自己的管理经验，结合本项目实际情况，并考虑服务期内政策性调整、人工工资、福利、物价浮动等因素，提出详细的投标报价表和完整的管理方案进行投标。

九、采购人对投标人的考核要求内容

（1）物业管理服务考核表

根据物业服务内容制定本考核办法，总分为100分；对物业的考核基准分为85分，考核结果不满基准分每下降一分，甲方可扣减乙方当季度管理酬金0.5%。当考核分数很高而对某一具体问题反映强烈时，应根据问题性质酌情扣分。考核满85分为合格，不满一季一考核，如连续二次考核不合格的，业主方有权终止服务合同。

上海市松江区百鸟幼儿园 2023年8月9日