1、采购项目需要落实的政府采购政策：（根据采购项目特点选择）

（1）强制采购：列入财政部、国家发展改革委发布的最新一期《节能产品政府采购清单》且属于应当强制采购的节能产品 √

（2）优先采购：政府采购鼓励采购节能环保产品、政府采购支持两型产品√

（3）价格评审优惠：政府采购促进中小企业发展（包括政府采购支持监狱企业发展、政府采购促进残疾人就业）√

2、采购进口产品：本项目拒绝进口产品投标。

符合国家和地方相关规定要求。

(一)本项目服务范围

对下述物业范围提供物业管理服务：校园内保洁环卫，垃圾外运，水电、泥木、设施设备维修维护，绿化维护，会务、活动接待，库房管理，学校保健，图书管理，宿舍管理等物业服务；

（1）教学楼、实验楼、体育馆、综合楼、学校公共区域(室外)，教师周转房等物业管理服务；

（2）水电、泥木、设施设备维修维护；

（3）体育馆、运动场地、健身场所物业管理服务（含室内保洁的服务）；

（4）会务、活动接待，库房管理等物业管理服务；

（5）校园环境卫生、垃圾外运、环保设备设施、消火栓和灭火器的巡检等物业管理服务；

（6）协助学校教材教辅资料的运输分发，配电间、水塔等物业管理服务；

（7）学校内常规、突发情况的保健卫生服务；

（8）图书管理与借阅；

（9）物业服务范围内采购方交办的与上述物业服务内容同性质的其他物业管理服务。

(二)卫生保洁要求

1、卫生保洁

内容：公共建筑物、地面设施、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地卫生工作，垃圾池设备维修维护保洁工作（不包含教室及教师宿舍室内的卫生保洁）。

2、服务标准：

(1)屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期清洗，保证没有污渍；灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

(2)门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

(3)楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

(4)公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼道、走廊地面，每天要用“大地拖”全面清洁，加强随时保洁；

(5)道路、广场、田径场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；

(6)遇文明创建，大型接待等重大活动开展时，物业公司需无条件配合甲方搞好保洁工作；

(7)楼栋内的定期消毒、杀菌，药水等由学校自备；

(8)楼栋下水道的定期清理(每期不少于一次)、垃圾站必须每天清理一次，所产生的垃圾拖运费用由物业公司负责；

(9)室内风扇、灯每期统一清洁一次，空调每年清洁2次（每年4月和11月）；

(10)道路、广场、运动场地保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；

(11)行政楼办公室每天打扫清理一次。

3、垃圾收集及外运要求

（1）做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责垃圾池垃圾外运处理。

（2）垃圾池外运需符合政府对集中处理的要求，不可随意倾倒，无证运营。

4、公共卫生区域的保洁

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。所需的耗材，如扫把、拖把、卫生球、清洁剂、垃圾筒、废纸筒、茶叶篓等由学校自行采购供物业公司使用。卫生间如遇堵塞，及时进行疏通；能力范围内不能疏通的情况上报学校。

5、公共区域的垃圾箱的保洁

数量：物业公司根据情况配置，费用由学校承担。

保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

（三）绿化养护要求

1、服务内容

物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

2、服务标准

(1)有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死枝及病虫害现象；

(2)定期进行苗木修剪、及时清除杂草，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98％，草坪纯度95％；

(3)室内外花木摆放及养护，不含教室内。

(4)学校提供绿化所需水电及所需农药、肥料、工具、汽柴油等，物业公司根据绿化的实际情况报所需物品计划，学校进行采购，费用学校承担。

（四）设备、设施维修保养要求

1、给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管极其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护、维修。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

2、供电系统设备管理维护

服务内容：对物业管理范围的高压配电系统、低压供电系统、电气照明系统、宿舍热水系统、电梯、空调系统、监控系统等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。

服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，全校的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

3、消防设备管理维护

服务内容：每月检查一次校内灭火器和消火栓（除食堂外），做好记录，及时报修（此项根据学校实际情况设定，为辅助安保安防工作）。

服务标准：定期对灭火器和消火栓（除食堂外）进行检查，保证灭火器压力正常，消防栓启动灵活；定期对员工开展消防培训，提高人防技能。

4、房屋本体及附属建筑物、构筑物的日常维护

服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、办公座椅柜、道路、室内外上下水管道、水箱、排污管理、沟渠、池、井等。

服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

5、房屋门窗维修要求

服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

6、学习办公生活家具维修要求

服务内容：学习办公生活家具破损的修理。

7、房屋的共用部分，公共场地的维养护和单项工程费用和涉及公用设备设施维修、更换、改造元器件的材料费用由采购方负责承担或由采购方另行安排处理（物业公司不能干涉）。

8、服从完成采购方临时调派的其他任务（物业服务范围内采购方交办的与上述物业服务内容同性质的其他物业管理服务）。遇紧急情况，需随叫随到，及时排除险情。

（五）保健管理

1、在学校领导下，认真贯彻执行教育部颁发的《学校体育卫生工作暂行规定》，并按学校有关规章制度搞好学校的卫生保健工作，保健室由学校办理卫生行政部门颁发的医疗机构从业许可相关资质，相关费用学校负责。

2、制定学校卫生工作计划，建立必要的卫生规章制度。定期向学校领导汇报卫生工作。

3、保健员是学校体育卫生工作领导小组成员，参加卫生工作大检查，督促搞好学校的环境卫生及个人卫生。

4、贯彻“预防为主”的方针，经常开展卫生宣传教育。负责对学生进行卫生保健常识、生理卫生及青春期卫生教育。

5、对学校各项工作进行卫生监督，使学校的教育、教学工作能符合学生生活和心理发展的要求。

6、抓好学校的防病、防疫工作，抓好学生的近视眼的防治工作。

7、组织学生每年进行一次身体检查，建立健康卡片。协助学校部门做好各项体检工作。协助班主任做好晨午检工作，并建立台账。

8、及时做好我校教职员工和学生临时或突发的一般病症的治疗和救护工作。

9、协助体育教师做好学生体质健康测评工作。

10、保健室必须配备专业保健人员值班，随时保持通讯畅通，确保随时支援学校各项工作，在岗保健员必须穿着医生专用服装，服从学校统一管理，参与学校所有大型活动。

11、学校现有医疗器材可提供给物业公司保健员使用。

12、完成学校交给的其他工作（物业服务范围内采购方交办的与上述物业服务内容同性质的其他物业管理服务）。

（六）库房管理

1、及时做好物品入库和出库、领用登记台账，做到账物相符。验货时如发现数量差错、质量不符合要求，应拒绝收货并及时报告校方。

2、熟悉所管物资的名称、商标、规格、品种、单价、用途、和库存位置。每月月底盘点库存，及时并有计划地制定采购申请单。

3、保持库房整洁、物品摆放有序，做好种类标签贴。凡贵重物品、易燃、易爆物品，应分类专门存放。做好库房防盗、防火、防鼠工作，严格执行仓库的安全管理制度。

4、完成学校交给的其他工作（物业服务范围内采购方交办的与上述物业服务内容同性质的其他物业管理服务）。

（七）图书管理

1、建立必要的图书管理规章制度，报校方审批。

2、按学校图书室相关制度做好图书管理与借阅工作。

3、管理人员坚守岗位，负责图书的整理、记录工作，按图书编目要求，及时做好新书登记编目和分类上架工作。做好图书借阅系统的更新及维护，对过期不还者应负责催还。

4、保持图书室整洁干净、物品摆放有序。

5、协助老师做好阅读课前准备工作。

(八)接待服务管理

1、负责物业管理的服务电话，应执行24小时值班，随时有人接听。

2、耐心礼貌受理各办公室服务申请、报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息并做好记录，及时分发处理的回访。

3、对安排的有关事务，要及时跟踪，落实和反馈。

4、当接到维修任务时，小修项目及时完成，重大和紧急维修项目应及时报告学校领导和业主领导。

5、发生与物业管理有关的重大突发事件，应立即上报有关部门和领导，并做好处理。

6、根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好各会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；会议期间提供茶水服务。

7、每学期教材、教辅、等教学资料的运输与发放；报刊杂志的分发。

（九）宿舍管理

1、提供宿舍迎新及入住分配服务。

2、学生宿舍楼设专职门岗，实行分时段封闭管理，外部人员未经许可不得进入学生宿舍。

3、负责楼内防火安全、秩序维护、安全宣传教育，做好台账记录。

4、做好假期留校学生住宿的相关服务及管理工作。

5、负责宿舍楼内公共区域卫生工作，做好宿舍的消毒、熏艾条工作。

6、主动和班主任取得联系，协同做好学生教育工作，按学校要求组织学生自习或活动。

7、每天按时清点人数，维持寝室纪律。

8、对学生进行规范化管理，培养学生自主管理能力，帮助学生养成良好的生活习惯。

9、完成物业服务合同中规定的学生宿舍管理服务内容并达到考核要求。

(十)内部管理

物业管理项目部的内部管理计划由物业公司自行制定，包括管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。

1、服务期限：服务期限为二年，合同一年一签，自合同签订之日起算。

2、服务地点：采购人指定地点。

3、履行方式：中标人应根据采购人要求，完成整体物业管理服务工作，直至项目验收合格。

1、对物业管理公司的违纪处罚：因物业管理公司责任造成财产损失、丢失，负责相应赔偿。

2、对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或物业公司工作人员失误造成的损失全部由物业公司承担。

3、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：物业公司按规定购买社会险，其费用由物业公司自行承担。

4、物业人员配备不少于18人：项目管理1人，助理1人，保洁员8人，绿化员（男）1人，房屋及公共设施维护人员（男）3人，保健员（女）1人，仓管员（女）1人，图书管理员（女）1人，宿管1人。对物业管理公司人员素质的要求：能吃苦耐劳，为人和善，身体健康，无违法违纪记录。

5、对物业管理公司员工持证上岗及健康状况的要求：统一着装，经理、电工、保健员等岗位需要持资格证上岗，所有员工需持有健康证。

6、物业公司无对外收费权。

7、对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录，完成学校交代的与上述物业服务内容同性质的其它物业管理服务。

8、物业管理用房的提供情况：我校提供物业管理用房。

9、物业管理住宿安排情况：根据学校实际情况调整。

10、因物业公司管理造成的一切事故由物业公司承担全部责任。

11、对物业管理公司运营绩效考核要求(与物业费用支付挂钩):具体见附件《长沙市望城区思源学校物业管理考核实施细则》。

附件：《长沙市望城区思源学校物业管理考核实施细则》

1、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一；本项目按照长财采购〔2024〕5 号《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》的相关规定验收。

2、验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测，如为中标人原因造成的，由中标人承担检测费用；否则，由采购人承担。

3、项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他投标人采购，由此带来的一切损失由中标人承担。

1、服务期限及地点

（1）服务期限：服务期限为二年，合同一年一签，自合同签订之日起算。

（2）服务地点：采购人指定地点。

（3）履行方式：中标人应根据采购人要求，完成整体物业管理服务工作，直至项目验收合格。

2、结算方法

（1）付款人：长沙市望城区思源学校（国库集中支付）。

（2）付款方式：按季度付款，付款人应于下季度第一个月的10日前支付上一季度的物业服务费用。

（3）考核：签订合同后每季度采购人对物业单位进行一次考核，考核要求(与物业费用支付挂钩)具体见《长沙市望城区思源学校物业管理考核实施细则》，满分为500分。若考核结果存在扣分的，在每季度结算费用中扣除，季度考核总评分≥480分的免予扣款；季度考核总评分480分＜考核总分＜470分之间的，按200元/分在每季度结算费用中扣除；季度考核总评分470分≤考核总分≤460分之间的，按400/分在每季度结算费用扣除，季度考核总评分460分≤考核总分＜450分之间的，按600/分在每季度结算费用扣除，如中标单位季度考核总评分低于450分，采购人有权单方面终止合同。

3、 其他要求

1、本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的各项费用，以及在服务实施过程中应缴纳的一切税费、管理费、保险费(含意外保险）、人工、财务、培训费、服装费、生活垃圾清运等与该项目管理有关的费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

2、投标人在投标前，自认为需要踏勘现场的，踏勘现场有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。