为进一步推进低效用地再开发试点工作，落实《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）和《泸州市低效用地再开发试点实施方案》（泸市府办发〔2023〕49号），结合我市实际，我局草拟了《关于推进低效用地再开发试点工作的实施意见（征求意见稿）》，现征求社会公众意见，征求意见时间：2024年10月2日-2024年10月31日，如有修改意见，请以信函或电子邮件形式反馈泸州市自然资源和规划局，并注明提出修改意见的联系人及联系方式。

联系人：苏建辉；联系电话：0830-*******；电子邮箱：*********@qq.com；联系地址：泸州市江阳区康城路一段15号顺通大楼10楼1005低效用地再开发试点工作专班。

附件：关于推进低效用地再开发试点工作的实施意见（征求意见稿）

泸州市自然资源和规划局

2024年10月1日

附件：

关于推进低效用地再开发试点工作的实施意见（征求意见稿）

为积极稳妥、长效有序推进我市低效用地再开发试点工作，进一步盘活低效用地，提高土地节约集约利用水平，增强土地资源有效供给，强化政策支撑，根据《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）和《泸州市人民政府办公室关于印发〈泸州市低效用地再开发试点实施方案〉的通知》（泸市府办发〔2023〕49 号）文件精神，结合我市实际情况，制定以下实施意见。

一、总体要求

（一）适用范围

纳入低效用地数据库并报自然资源部备案的低效用地再开发，适用本意见。

实施主体

土地使用权人可通过自主开发、联营、入股、转让、置换等多种方式盘活利用低效用地。涉及多个权利主体的，可委托或指定的权利人作为实施主体。原产权单位或权利人授权的运营主体，或政府委托的平台公司依法取得不动产权或运营权后，也可作为实施主体。

二、加强规划统筹

（一）支持规划指标统筹使用

1.容积率转移。在商业、商品住宅等经营性建设用地开发规模总量不突破，满足规划、安全、环保、消防、相关行业管理等要求的前提下，原则上可将容积率指标在本行政区相同用地性质的未出让用地中进行转移，并按程序开展详细规划动态维护或调整。

2.指标统筹核算。同一个土地开发主体同时利用多个地块建设工业、物流仓储等项目，配套的行政办公及生活服务设施比例，混合用地比例、容积率等指标，可在一定区域内跨宗地统筹布局和核算。

［牵头单位：市自然资源和规划局；责任单位：各区政府（园区管委会）］

（二）优化计容范围

在满足安全、环保、消防、相关行业管理要求的前提下，在泸州市城乡规划管理技术规定的基础上，以下情形不计入容积率：

1.文保设施。保留的文物保护单位、历史建筑、遗址遗迹、工业遗产等建筑不计入容积率、建筑密度。

2.公共设施。除规划确定配置的配套设施外，因补充城市短板额外增加且产权无偿移交政府的健身活动、文化图书等公共服务设施不计入容积率。

3.面积奖励。在城市更新、老旧城区改造区域，对提供公共空间的商业商务类建设项目，实行建筑面积奖励，每提供1平方米有效公共开放空间（公共绿地或广场），可增加1平方米的建筑面积，累计不超过地上总建筑面积的20%，奖励的建筑面积不计入容积率。

［牵头单位：市自然资源和规划局；责任单位：各区政府（园区管委会）、市住房城乡建设局］

（三）实行差异化规划管控

1.优化管控要求。城市更新、老旧小区和危旧住房改造、历史文化街区修复重建等项目，建筑后退距离、建筑间距、建筑密度、绿地率、机动车停车位数量等要求无法满足现行统一规定的，在满足安全、环保、消防等刚性要求的前提下，可采用技术措施以不低于现状条件为底线进行管控。

2.提高兼容比例。为提高产权单位或产权人自主改造老旧住宅的意愿和积极性，可提高兼容商业设施的比例，最高不超过总计容建筑面积的50%。

3.灵活运用规范。难以按照《城市居住区规划设计标准》推进的旧城改造项目，在满足安全、消防和规划的基础上，经专题研究后，可对规范中容积率、建筑密度、建筑高度之间的对应关系进行优化调整。

［牵头单位：市自然资源和规划局；责任单位：各区政府（园区管委会）、市住房城乡建设局、市商务会展局、市生态环境局、市卫健委］

三、强化资源要素支撑

（一）探索资源资产供应

1.资源资产组合供应。在特定国土空间范围内，在权属清晰无争议的前提下，允许各门类自然资源资产实行单独或组合包供应。各自然资源资产主管部门按照相关法律法规，将管理的自然资源资产单独供应，也可以将各个门类自然资源的使用条件、开发要求、开发年限、标的价值、溢价比例、付款方式等函告自然资源和规划部门，自然资源和规划部门会同各自然资源资产主管部门共同拟订供应方案，提交土地矿产资源管理委员会集体决策，按程序取得批复后一并对社会公告、签订配置合同，各自然资源资产主管部门按职责强化事中事后监管。

2.地上地下综合开发。鼓励公共设施、公共绿地、广场、道路桥梁等地上地下空间综合开发节地模式，需整体规划建设的，实行一次性组合供应，分用途、分层设立规划条件，制定土地出让方案，设定国有建设用地使用权，完善方案审查程序、不动产登记等手续。

［牵头单位：市自然资源和规划局；责任单位：各区县政府、园区管委会、市财政局、市住房城乡建设局、市水务局、市林业竹业局］

（二）支持土地混合开发

1.单宗土地混合开发。在权属清晰无争议、符合规划用地兼容性要求的前提下，单宗地块可兼容多种用途混合开发，根据混合用地主导土地用途确定土地配置方式、使用年期，结合混合用途及混合比例综合确定地价。

2.多宗土地混合供应。为鼓励片区综合开发利用，促进功能适度混合，方便整体设计、同步建设，可将特定区域不同用途地块一起混合供应；为提高产业发展协同性，可对产业链关联项目涉及的多宗土地实行整体供应。

［牵头单位：市自然资源和规划局；责任单位：各区县政府、园区管委会］

（三）鼓励利用零星用地

1.优化供应方式。难以独立开发利用的边角地、夹心地、插花地等零星用地，由县（区）自然资源和规划部门组织供应，报经市、县人民政府批准后，以协议出让方式办理供地手续，符合划拨目录的，采用划拨方式办理供地手续。

2.鼓励盘活利用。在符合规划管控要求的前提下，鼓励利用零星用地建设社会停车场、广场、口袋公园、文体设施、农贸市场、社区服务设施等；鼓励土地使用权人利用周边难以独立开发的零星用地进行再开发，与原项目地块一并出具规划条件，用于增资扩产。

［牵头单位：市自然资源和规划局；责任单位：各区县政府、园区管委会、市民政局、市住房城乡建设局、市商务会展局、市文化广电旅游局］

（四）支持用地合理置换

1.市场主体之间置换。市场主体双方向县级以上人民政府自然资源和规划主管部门提出置换申请，确定置换价格，经双方协商一致，签订土地置换协议，当事人按照有关规定办理土地登记手续。

2.市场主体与政府之间置换。鼓励将园区外已取得国有建设用地使用权的工业用地通过“以地换地”方式向园区集聚；支持因公共建设占用、地形地质影响、生态保护、河道管理、规划管控等原因影响正常开发的已供地通过置换方式盘活利用。可按照协议方式办理置换地块供应手续，签订出让合同或划拨决定书，市场主体可先建设后腾退原有土地，确保生产经营平稳过渡。

［牵头单位：市自然资源和规划局；责任单位：各区县政府、园区管委会、市经济和信息化局、市财政局、市生态环境局、市住房城乡建设局、市水务局］

（五）支持原土地使用权人自主改造

1.完善土地用途变更程序。除法律规定不可改变土地用途或改变用途应当由政府收回外，原土地使用权人申请改变土地用途，以及申请划拨土地补办出让、延长年期、增加容积率进行改造的，应向县（区）政府、园区管委会提出自主改造申请和改造方案，按照相关程序审议通过后实施。涉及改变土地用途的，签订变更协议，或协议出让合同，由原土地使用权人按规划条件实施自主改造，也可通过联营、入股、并购等合法方式进行联合开发建设。原划拨土地改造开发后用途仍符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用。

2.鼓励工业企业扩产改造。在符合规划、不改变用途的前提下，鼓励工业企业利用存量土地新建、改建、扩建工业厂房，增加原厂房层数，允许按照《四川省工业项目建设用地指标》规定的标准增加行政办公、生活服务、研发、设计、检测、试验设施。

［牵头单位：市自然资源和规划局；责任单位：各区县政府、园区管委会、市经济和信息化局、市住房城乡建设局］

（六）强化地价政策导向

1.降低土地要素成本。除城镇住宅用地外，支持社会主体自主选择长期租赁、弹性年期出让等土地供应方式，进一步降低土地要素取得成本。

2.优化地价补缴政策。涉及土地混合利用及土地用途转换（商品住宅除外）的存量土地，经有权政府批准后，对拆除重建的，可按照新土地使用条件下市场评估价与原土地使用条件不动产市场评估价的差额补缴土地价款。若土地使用权人在改造过程中承担了配建基础设施和公共服务、移交公益性用地或建构筑物以及地块联动改造等成本，在制定土地供应方案、评估土地价值时予以合理考虑。存量工业和仓储用地不改变用途、用地兼容比例的情况下，经批准提高容积率的，不再增收土地价款。

3.分期缴纳土地价款。低效用地再开发需补缴土地价款的，可分期缴纳，首次缴纳比例不低于50%，分期缴纳的最长期限不超过2年。土地价款全部缴清后，方可办理不动产登记。

［牵头单位：市自然资源和规划局；责任单位：各区县政府、园区管委会、市财政局］

（七）支持完善收储机制

1.完善政府收储机制。需要以政府储备为主推动成片低效用地再开发的，结合控制性详细规划，探索“统一规划、统一储备、统一开发、统一配套、统一供应”方式实施。积极探索企业参与收储方式，企业完成搬迁形成“净地”后，可申请纳入土地储备范围，经有权政府批准后，交由土地储备机构负责处置，双方可根据土地权属及附属建（构）筑物的综合评估价确定收储价格，签订收储协议，先将土地使用权收回，待土地出让价款全部收缴到位后支付征收费用，也可按双方协商约定的比例分享土地出让收益。

2.支持企业参与做地。鼓励国有企业积极参与低效用地前期整理，按照相关要求进行房屋征拆、土地整理、配套设施建设,使土地达到供应条件，为政府“做地”。形成“净地”后，与政府土地储备机构签订补偿协议，待土地取得出让收益后，由政府支付企业“做地”投入成本及一定的合理回报。支持国有企业将自身超期未开发土地提交政府土地储备机构收储。

［牵头单位：市自然资源和规划局、市财政局；责任单位：各区县政府、园区管委会、市国资委］

（八）支持存量资源转换利用

1.不改变登记用途。在符合规划、确保安全的前提下，对利用存量非住宅空闲房屋用于从事文化创意、教育养老、医疗卫生、体育健身、旅游休闲等新产业、新业态、新商业的，改造方案报区县政府（园区管委会）同意，并由区县相关主管部门审批验收备案后，其不动产权证证载内容不作变更，不收取土地用途价差。

2.变更登记用途。在符合规划、确保安全、环保的前提下，由不动产权人提出改变建筑物和土地用途的申请，改造方案经区县政府（园区管委会）相关职能部门联合会审，开展评估，经审批、验收、备案、补缴土地出让金后，不动产登记机构按照调整后的新用途进行不动产登记。

［牵头单位：市自然资源和规划局、市住房城乡建设局；责任单位：各区县政府、园区管委会、市经济和信息化局、市商务会展局］

（九）支持不动产权属合宗、分割和转让

1.支持产权归宗开发。在符合规划、不改变土地用途前提下，支持市场主体收购相邻低效用地并宗再开发，以便统筹规划指标、整体布局和建设。合宗时，各宗地剩余使用年限不同的，可采用加权平均方式计算土地剩余使用年限（各地块剩余使用年限乘以用地面积的总和除以总用地面积），由不动产登记机构根据相关规定办理不动产登记。

2.支持产权分割转让。支持工业（物流仓储）项目，在不改变用途的前提下，允许原土地权利人通过宗地分割转让或按栋、层跨为不动产单元分割转让方式盘活低效工业用地，增加产业空间有效供给，减少新增土地需求，行政办公楼、生活服务设施等不得单独分割转让，分割后权利人自持工业功能建筑面积占分割前工业建筑面积的比例不得低于20%。涉及以共用宗地方式按栋、层跨为不动产单元分割转让的，按照相关规定办理。

［牵头单位：市自然资源和规划局；责任单位：各区县政府、园区管委会、市经济和信息化局］

四、妥善处理历史遗留问题

（一）按不同发生时期分类处理

1.用地行为发生在1986年12月31日之前的建设用地，由县（区）级人民政府自规部门出具符合国土空间总体规划的审核意见书，按照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》（国〔1995〕国土籍字第26号）确权，按照不动产登记相关规定依法登记发证，涉及土地征收的，依法办理土地征收手续。

2.用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日之间的建设用地，符合国土空间总体规划，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，涉及土地征收或集体建设用地审批的，按现状办理土地征收或集体建设用地审批手续。

3.用地行为发生在2010年1月1日至2019年12月31日的建设用地，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第256号），按照建设用地行为发生前的地类，缴纳耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费，落实处理处罚措施后，依法依规办理土地转用征收或者集体土地用地审批手续。

（二）农村确权登记问题

涉及农村土地使用权权属问题的，参照《四川省国土资源厅关于进一步推进农村房地一体和集体建设用地确权登记工作的通知》（川国土资发〔2018〕44号）精神分类办理。

（三）建设手续不全问题

对于违反《城乡规划法》相关规定，因用地、规划手续不完善不齐全等问题导致无法办理竣工验收备案，无法办理不动产登记的已建住宅、商业、工业、公共服务设施、市政基础设施等存量建（构）筑物，经属地区县政府（园区管委会）论证符合国土空间规划、安全、消防、环保要求，可盘活利用需予以保留的，可参照《关于进一步加快化解因历史遗留问题导致不动产“登记难”的指导意见》（川自然资发〔2023〕43号）等有关规定，依法依规完善规划、土地及不动产登记手续。

［牵头单位：各区县政府、园区管委会；责任单位：市自然资源和规划局、市交通运输局、市农业农村局、市住房城乡建设局］

五、鼓励推进全域土地综合整治

（一）按需编制整治规划。各区县有实施全域土地综合整治需求并具备实施条件的，应以县域为单元统筹规划编制土地综合整治专项规划，合理划分整治单元，科学布局整治任务。一般应以乡镇为基本整治单元，也可根据发展需要，以镇级片区或村级片区为整治单元。专项规划经县级人民政府批复后并报市自然资源和规划局备案。未编制土地综合整治专项规划的，以县级国土空间总体规划和乡镇级片区国土空间规划实施依据。

（二）统筹编制实施方案。县级人民政府应组织相关乡镇人民政府及有关部门，依据国土空间规划和土地综合整治专项规划，提出合理的空间布局优化措施，确定整治目标和整治标准，以整治单元为单位编制实施方案，明确整治内容和项目安排。实施方案涉及的“三区三线”优化、建设用地拆旧建新整合盘活利用、城乡建设用地增减挂钩、权属调整、自然资源资产配置、碳汇等各类方案按照自然资源部和省自然资源厅有关规定编制。实施方案经县级人民政府审查同意后逐级报市自然资源和规划局、省自然资源厅审查，审查通过按程序批准方案。

（三）有序推进项目实施。各区县人民政府按照经批准的实施方案，依据相关技术规范分年度科学有序推进项目实施，县级发改部门依法依规履行工程项目立项审批、核准以及招投标程序。项目建设涉及群众切身利益的，应充分征求群众意见，对于当地群众可直接参与的，应鼓励群众以投工投劳等方式参与实施。全域土地综合整治整体实施完成后，涉及农业农村、住建、生态环境、水利、交通、林竹等相关部门的子项目，依据相关行业规范和部门规定组织开展验收，涉及自然资源部门项目按照自然资源部和省市自然资源部门相关规范和规定验收。涉及相关规划修改和“三区三线”等基础数据变更的，依法履行相应程序。涉及权属调整的，依法依规做好不动产登记。

（四）优化空间促进入市。农村集体经营性建设用地入市试点县（泸县、古蔺县），可运用全域土地综合整治试点政策，将零星、插花的小块存量集体建设用地整治归并为大块宗地，依据规划开展集体经营性建设用地入市。不得脱离全域土地综合整治单纯实施“小块并大块”来实现农村集体经营性建设用地入市，应按照《四川省农村集体经营性建设用地入市交易办法》（川自然资规〔2024〕1号）规定，规范入市，妥善处理好入市中国家、集体和农民个人土地增值收益分配问题。

［牵头单位：各区县政府、园区管委会；责任单位：市自然资源和规划局、市发展改革委、市财政局、市生态环境局、市住房城乡建设局、市交通运输局、市水务局、市农业农村局、市林业竹业局］

六、财政金融支持

（一）行政事业性收费支持。为支持低效用地再开发，促使企业提质增效，对已合法取得土地、规划建设手续齐全、实施再开发改造的项目，相关部门研究制定城市基础设施配套费减免举措。

（二）建立收益分享机制。建立市、区两级土地（含二级市场）收益分成机制，将纳入低效的现有市本级存量零星土地下放至属地区（园区）统一实施，收入由市、区两级按比例分成，充分调动属地政府盘活低效用地的积极性。

（三）拓展专项资金渠道。积极争取中、省预算内资金，抢抓国家专项债券发放的政策机遇，在严防债务风险基础上，积极争取债券资金，有效补充项目资金，支持低效用地再开发。

（四）争取金融信贷支持。强化金融支持力度，搭建政、企、银合作平台，探索合作模式，建立市场化运营机制，实现低效用地再开发良性循环发展。全域土地综合整治和生态修复项目，可通过政策性金融机构获得信贷资金支持。

［牵头单位：市发展改革委、市财政局、市自然资源和规划局、市住房城乡建设局；责任单位：各区县政府（管委会）］

七、实施保障

（一）加强统筹协调。各级各部门要强化思想认识，增强试点工作的责任感和使命感。按照市委、市政府统筹部署，坚持上下联动，横向协同，全力推进全市低效用地再开发工作。市级部门积极向中、省争取政策资金支持。

（二）严格规范实施。各区县（园区）承担辖区内低效用地再开发的主体责任，坚持公开透明，规范集体决策程序，充分尊重和保障权利人意愿和合法权益，注重过程资料归档，接受社会监督。

（三）有序推进实施。各区县（园区）依据本实施意见细化研究，可制定相关政策文件、管理规定、技术标准；科学编制低效用地再开发年度实施计划，确定低效用地再开发项目，明确项目实施主体、改造方式，资金平衡等内容，有序推进项目实施。

八、其他

本实施意见自印发30日后实施，有效期至2027年9月4日。