为广泛听取社会各界的意见和建议，提高市政府规章立法的公众参与度，经研究，决定举行《宿迁市市区住宅专项维修资金管理办法》（征求意见稿）听证会（具体时间、地点另行通知），对规章立法的可行性和必要性广泛听取各方意见。

本次听证会在全市范围内遴选听证代表，具体构成如下：

（一）属地有关部门代表1名；

（二）市（区）人大代表和政协委员各1名；

（三）群众代表1名；

（四）法律界人士1名。

欢迎社会各界踊跃报名，如报名人数超过听证会代表限额，将采取分类随机抽取方式，确定具体听证代表名单，并予以公告。

报名人员请填写《听证代表报名表》，并于9月30日前发送至邮箱sqwy1310@126.com或致电0527-********报名。

附件1：《宿迁市市区住宅专项维修资金管理办法》（征求意见稿）

附件2：《宿迁市市区住宅专项维修资金管理办法》（征求意见稿）听证代表报名表

宿迁市住房和城乡建设局???

2024年9月23日???

附件1：

宿迁市市区住宅专项维修资金管理办法

（征求意见稿）

第一章? 总? 则

第一条（立法目的） 为了加强市区住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护房屋专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》《江苏省住宅专项维修资金管理办法》《宿迁市住宅物业管理条例》等相关法律法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条（适用范围） 本市市区国有土地上的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条（名词解释）? 本办法所称住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

第四条（名词解释）? 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由房屋业主或者住宅业主与有关非住宅业主共有的附属设施设备。

第五条（管理原则）? 住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第六条（部门职责） 住房和城乡建设部门是住宅专项维修资金的主管部门，负责住宅专项维修资金的监督管理；其所属的住宅专项维修资金管理机构负责市区住宅专项维修资金的归集、核算和指导等管理，以及负责对宿豫区、宿城区、宿迁经济技术开发区、市湖滨新区、苏州宿迁工业园区、市洋河新区住宅专项维修资金的交存管理。

财政、审计、公安、消防救援、市场监督管理、自然资源和规划、城市管理等部门和机构，应当按照各自职责做好住宅专项维修资金管理工作。

宿豫区、宿城区、宿迁经济技术开发区、市湖滨新区、苏州宿迁工业园区、市洋河新区物业管理行政主管部门负责本辖区域内住宅专项维修资金使用受理、审核等管理工作。

街道办事处（乡镇人民政府）共同做好辖区内住宅专项维修资金使用管理工作。

第二章? 交存管理

第七条（交存对象）下列物业的业主应当按照规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅。但一个业主所有，且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备以及居民依法自建自用的房屋除外。

（二）同一物业管理区域内，与住宅存在共用部位、共用设施设备的专有部分非住宅。

（三）依法应当交存住宅专项维修资金的其他物业。

前款所列物业属于已售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第八条（交存标准）首期住宅专项维修资金交存标准按照国家、省规定执行。首期住宅专项维修资金按照建筑面积50元/平方米交存。

住房和城乡建设部门应当按照国家、省规定的标准，结合本市实际适时调整本市住宅专项维修资金交存具体标准，并向社会公布。

第九条（电梯、消防专项维修资金）物业配置电梯的，建设单位应当在办理房屋预（现）售许可手续前按照建筑面积20元/平方米的标准一次性交存电梯、消防设施专项维修资金，专项用于电梯、消防设施的更新改造和维护保养。该资金归业主所有，纳入住宅物业管理区域住宅专项维修资金管理。

第十条（交存时间）建设单位应当在办理房屋所有权首次登记之前，将首期住宅专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用或者办理房屋所有权转移登记时，根据建筑面积按照同一标准向业主收取，其余部分的首期住宅专项维修资金由建设单位承担。

住房城乡建设部门应当会同自然资源和规划部门对住宅专项维修资金的交存情况进行查验。

公有住房售房单位在出售公有住房时，应当从售房款中将首期住宅专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户。公有住房为六层以下（含六层）的，售房单位按照售房款的20%比例交存；七层以上（含七层）的，售房单位按照售房款的30%比例交存。其中应由业主交存的住宅专项维修资金，由售房单位向业主收取。

第十一条（交存凭证） 建设单位应当在房屋买卖合同中载明住宅专项维修资金的交存标准，并在房屋交付使用时向业主收取，并提供住宅专项维修资金专用票据。

第十二条（资金所有权）业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的首期公有住房住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十三条（续交规定）住宅专项维修资金业主分户账资金不足首期交存额30%的，各区应当按照国家和省有关规定及时组织续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交标准为25元/㎡。

第十四条（补交规定）建设单位、公有住房售房单位、业主应当按照规定交存住宅专项维修资金。未交存的，应当按照房屋买卖时交存标准一次性补交。

第三章? 资金管理

第十五条（资金代管）业主交存的住宅专项维修资金由维修资金管理机构代管。

维修资金管理机构应当遵循资金安全、服务优质的原则，通过竞争方式选择所在地商业银行作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

第十六条（账户设置）住宅专项维修资金实行专户存储、分账核算。一个物业管理区域应当分别设立总账、业主分户账和电梯、消防等设施设备专项分账。

维修资金管理机构应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢（单元）为单位设账，按房屋门户号设分户账。电梯、消防等设施设备专项维修资金按幢（单元）设立专项账；已售公有住房维修资金按售房单位设账，按户设分账户。

第十七条（资金利息和增值）住宅专项维修资金自存入银行专户之日起计息，当年度交存的按照银行活期基准利率结息；上年度结转的，按照银行一年期定期存款基准利率结息，利息记入相应分户账。

住房和城乡建设部门应当会同财政部门按照国家和省有关规定履行住宅专项维修资金保值增值的责任。

第十八条（非现金管理）除销户退款和退回多交款项外，住宅专项维修资金专户应当通过转账结算。

第十九条（资金管理费用）维修资金管理机构必要管理费用由同级财政部门予以保障。

第二十条（资金转让）业主转让房屋所有权时，应当向买受人出具住宅专项维修资金交存凭证，分账户中余额随房屋所有权同时转让。

业主申请房屋转移登记时，应当向房屋交易管理机构提供已足额交存住宅专项维修资金的相关凭证。

第二十一条（资金提取）物业灭失后，业主持注销房屋所有权证的证明、业主身份证明等材料，向维修资金管理机构申请提取其账户内剩余的维修资金，并办理注销手续。

第四章使用管理

第二十二条（资金使用原则）维修资金的使用，应当遵循安全可靠、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

超过一定额度的维修资金使用项目，应当采取招标投标、审计、监理等方式，保障资金使用安全。

第二十三条（共用部位范围）住宅共用部位的维修、更新和改造范围包括：

（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏。

（二）房屋外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿。

（三）房屋外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓。

（四）建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变。

（五）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染。

（六）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、围护墙、院门等出现破损。

（七）公共区域门窗破损。

（八）公共门厅内部墙面、地面等出现破损。

（九）住宅共用部位需要维修、更新和改造的其他情形。

第二十四条（共用设施设备范围）共用设施设备的维修、更新和改造范围包括：

（一）电梯及主要部件的维修或者更换。

（二）避雷设施不能满足安全要求。

（三）监控技防设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重。

（四）楼内排水（排污）设备出现故障，排水管道破损、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏。

（五）绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、物业管理用房和共用设施设备使用的房屋 损坏。

（六）加装或者维修电动自行车充电设施的。

（七）共用设施设备需要维修、更新和改造的其他情形。

第二十五条（使用申请人）住宅专项维修资金使用申请人按下列原则确定：

（一）有业主委员会、物业管理委员会的，在属地街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，由业主委员会、物业管理委员会作为维修资金使用申请人；

（二）未成立业主委员会或者物业管理委员会的，在属地街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，由相关业主会同该区域的物业服务企业作为维修资金使用申请人；

（三）无业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业的，由相关业主会同属地街道办事处（乡镇人民政府）作为维修资金使用申请人。

第二十六条（一般维修程序）申请维修资金的一般程序按照以下流程办理：

（一）申请人持报修单向属地区物业管理行政主管部门申报维修项目。区物业管理部门在三个工作日内根据申请维修事项联合相关专业单位、属地街道办事处（乡镇人民政府）组织工程造价咨询机构进行现场查勘，确认是否属于维修资金使用范围，明确维修资金列支范围及分摊方式，出具现场查勘回复意见书。

（二）属于维修资金使用范围的，申请人提出维修资金使用方案和工程预算，编制维修费用分摊清册，征求相关受益业主意见，经维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有

部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

维修资金使用方案主要包括维修项目概况、实施主体、工程涉及的相关单位选聘方式（施工单位、审计单位等）、工程实施时间、验收主体及验收方式、质量保修要求等。

（三）申请人持维修资金使用方案、工程预算书、维修费用分摊清册等材料经属地街道办事处（乡镇人民政府）审核后，报区物业管理行政主管部门，提出维修资金使用申请。

（四）区物业管理行政主管部门在十个工作日内审核使用申报材料，符合条件的，组织公示，公示时间不少于七日，公示期满无异议的，出具使用通知。

（五）申请人按照维修资金使用方案实施维修，经竣工验收合格和工程审计后，将施工合同、工程量确认单、工程竣工验收报告、工程决（结）算书、审计报告等材料经属地街道办事处（乡镇人民政府）审核后，报区物业管理行政主管部门，提出维修资金结算申请；需要监理的项目还应提供监理合同、监理工作总结及日志。

（六）区物业管理行政主管部门在十个工作日内审核结算申报材料，对符合维修资金划转条件的，组织公示，公示时间不少于七日，公示期满无异议的，向维修资金管理机构提出资金划转申请，由专户管理银行将可列支维修资金划转至维修单位。

第二十七条（应急维修）发生下列危及房屋安全、人身财产安全紧急情况，需要对住宅共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的，业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业可以依法申请使用住宅专项维修资金，报区物业管理行政主管部门核准后使用：

（一）屋面、墙面防水损坏造成渗漏。

（二）电梯、消防设施严重故障。

（三）公共护（围）栏破损严重。

（四）楼体单侧外立面有脱落危险。

（五）二次供水水泵运行中断，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍。

（七）危及房屋安全、人身财产安全的其他情形。

尚未产生业主大会、业主委员会、物业管理委员会或者无物业服务企业的，可由街道办事处（乡镇人民政府）按照规定程序维修，并从住宅专项维修资金中分摊列支相关费用。

第二十八条（应急维修程序）申请维修资金的应急程序按照以下流程办理：

（一）申请人持报修单向区物业管理行政主管部门提出应急维修项目申请，区物业管理行政主管部门在两个工作日内联合相关专业单位、属地街道办事处（乡镇人民政府）组织工程造价咨询机构进行现场查勘，由其出具现场查勘回复意见书，明确维修资金列支范围及分摊方式。

（二）属于维修资金应急使用范围的，申请人组织编制工程预算，制定维修资金应急使用方案（内容同维修资金使用方案），同时在住宅小区公告三日。

（三）申请人在取得现场查勘回复意见书后三个月内持工程预算书、维修资金应急使用方案等材料经属地街道办事处（乡镇人民政府）审核后，向区物业管理行政主管部门提出维修资金应急使用申请。

（四）区物业管理行政主管部门在三个工作日内审核使用申报材料，符合条件的，出具使用通知。

（五）申请人按照维修资金应急使用方案实施维修，经竣工验收合格和工程审计后，将施工合同、工程量确认单、工程竣工验收报告、工程决（结）算书、审计报告等材料经属地街道办事处（乡镇人民政府）审核后，报物业管理行政主管部门，提出维修资金结算申请；需要监理的项目还应提供监理合同、监理工作总结及日志。

（六）区物业管理行政主管部门在十个工作日内审核结算申报材料，对符合维修资金划转条件的，组织公示，公示时间不少于七日，公示期满无异议的，向维修资金管理机构提出资金划转申请，由专户管理银行将可列支维修资金划转至维修单位。

第二十九条（检测鉴定）电梯、消防应急维修项目应当分别由电梯检验检测机构出具检测意见，负有消防监督管理职责的部门或者机构出具的整改通知。

第三十条（简易维修程序）对于结算金额在5000元以下的屋面和外墙维修、更新和改造项目，业主作为维修资金使用简易程序的申请人。结算金额超出5000元的部分由业主自筹解决。

申请维修资金的简易程序按照本办法第二十八条第一、五、六项的规定办理。申请人办理结算申报时，需同时提交维修资金使用方案、工程预算书和征得业主同意的维修费用分摊清册等材料。

第三十一条（先行维修程序）对于严重影响业主正常生活的维修项目，申请人来不及按正常程序办理维修资金使用手续的，经属地街道办事处（乡镇人民政府）核准后，经区物业管理行政主管部门书面同意，可以先组织维修，同时办理相关手续。

第三十二条（费用分摊规则） 住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，按照下列规定分摊：

（一）全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自专有部分建筑面积的比例共同承担。

（二）单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自专有部分建筑面积的比例共同承担。

（三）一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自专有部分建筑面积的比例共同承担；单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自专有部分建筑面积的比例共同承担。

涉及已售公有住房的，从公有住房维修资金中列支；涉及未出售物业的，由建设单位承担。

第三十三条（资金不足时费用分摊规则） 住宅专项维修资金不足时，需要分摊维修费用的，由维修涉及范围内相关业主按照各自专有部分建筑面积的比例自筹分摊；涉及公有住房的，由公有住房售房单位或者管理单位按照相关专有部分建筑面积的比例分摊。

第三十四条（工程相关费用列支）住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造工程的检测、鉴定、监理、造价咨询、审计、招标代理等费用应当列入工程成本，从维修资金增值（孳息）收益中列支。

各区物业管理行政主管部门可以建立维修、造价咨询、施工、监理、检测、审计等单位备选目录库，明确各单位服务职责范围，供申请人按自愿原则选用。

第三十五条（工程审计监督）使用住宅专项维修资金的项目应当由工程造价咨询机构进行审计。

申请使用维修资金金额5万元以上的项目，应当接受属地街道办事处（乡镇人民政府）的监督，区物业管理部门应当将项目信息在物业管理公共服务平台公示。除应急维修项目外，申请使用维修资金金额5万元以上不满20万元的项目，申请人自行确定招标方式选择施工单位；申请使用维修资金金额20万元以上的项目，工程预算应当经工程造价咨询机构预审，并通过招标代理机构以公开招标方式选择施工单位，招标公告和公示信息应当在物业管理公共服务平台发布。项目审计时，通过招标方式选择施工单位的，申请人应当提供招投标材料；通过政府采购形式确定施工单位的，由维修资金管理机构提供相关材料。

单个项目申请使用维修资金金额20万元以上的，申请人应当委托具有相应资质的工程监理单位对工程实施监理。

第三十六条（工程费用增加程序） 维修、更新和改造工程施工时，应当按照维修资金使用方案实施。工程因实际情况确需增加维修费用，且增加的工程费用超过预算金额10%的，需经维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后方可列支。

第三十七条（工程现场管理） 维修和更新、改造工程实行现场确认制度，属地街道办事处（乡镇人民政府）及申请人应当组织施工单位、业主代表及其他相关单位，对工程实施部位、实施内容、工程数量、主要材料等进行现场核实并签字（盖章）确认，签署工程量确认单。

需要监理的项目，工程监理单位应当参加现场确认。

第三十八条（工程质量监管） 维修和更新、改造工程实施过程中，属地街道办事处（乡镇人民政府）及申请人应当组织业主代表参加工程建设监管。业主代表在维修资金列支范围内的受益业主中产生。

第三十九条（维修工程验收） 工程竣工后，申请人应当向区物业管理行政主管部门申请组织属地街道办事处（乡镇人民政府）、施工单位、业主代表及其他相关单位参与的工程验收，依照维修资金使用方案、施工合同和相应的技术规范、质量标准进行竣工验收，并签署工程竣工验收报告。

由电梯检验检测机构、消防救援机构出具鉴定报告或整改通知单后组织对电梯、消防设施进行应急维修的，经施工单位自检合格后，需经电梯检验检测机构、消防技术服务机构出具检测报告，符合交付使用条件的方能办理维修资金结算手续。

第四十条（维修资金使用例外）下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用及住宅专有部位、专有设施设备维修、更新和改造费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；

（五）违反法律、法规规定和房屋买卖合同约定，占用住宅共用部位、共用设施设备，或改变住宅共用部位、共用设施设备用途后发生的维修、更新和改造费用；

（六）其他不应列支的费用。

第五章? 监督管理

第四十一条（日常监督管理）? 住房和城乡建设部门应当会同财政部门运用双随机检查、信用管理等方式加强对住宅专项维修资金使用的监督管理。

第四十二条（追溯规定）建立住宅专项维修资金统一管理制度前，建设单位或者物业管理单位已代为收取的住宅专项维修资金，应当及时进行清理，统一交至维修资金管理机构。建设单位或者物业管理单位已将住宅专项维修资金用于住宅维修、更新、改造的，应当提供相关证明材料。

第四十三条（维修资金查询及复核） 维修资金管理部门应当通过门户网站等渠道每年公布维修资金交存、使用、增值收益及结存情况，并建立维修资金对账电子查询平台。

业主有权查询本人的维修资金结存情况。

业主、业主委员会对账户中维修资金状况有异议的，可以要求维修资金管理机构复核。

第四十四条（维修资金对账及复核） 维修资金管理部门每年至少一次与业主委员会、物业管理委员会或者公有住房售房单位核对维修资金账目，发送维修资金对账单，并公布下列情况：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的情况；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值和结存的金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。

业主、业主委员会、物业管理委员会或者公有住房售房单位 对核对、查询或者公布情况有异议的，可以要求维修资金管理机构、专户管理银行复核。

第四十五条（禁止性规定）? 禁止挪用住宅专项维修资金买卖股票、从事国债回购、委托理财业务、质押、抵押等行为。违反规定挪用住宅专项维修资金的，由住房城乡建设主管部门按照国家有关规定予以处罚。

第四十六条（财务审计管理规定） 住宅专项维修资金的财务管理、会计核算以及专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门有关规定执行。

住宅专项维修资金管理、核算和使用，应当依法接受审计部门监督。

第四十七条（骗取套取规定） 提供虚假材料骗取、套取住宅专项维修资金的，依法纳入全市信用信息管理系统。

第四十八条（处罚及刑罚） 违反本办法规定的，由有关行政管理部门按照相关法律、法规、规章的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十九条（渎职处理） 有关部门、单位及其工作人员在住宅专项维修资金管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十条（信息管理系统） 本市建立统一的住宅专项维修资金管理系统。各区物业管理行政主管部门应当每季度向维修资金管理机构报送当地维修资金使用管理情况统计报表。

第六章? 附则

第五十一条（非住宅物业维修资金适用）本办法规定以外的其他非住宅物业可以交存维修资金。交存维修资金的，建设单位应当在招标投标或者协议选聘前期物业管理单位时，作出是否缴存维修资金的书面说明，并在售房合同中约定，其维修资金的管理参照本办法有关规定执行。

第五十二条（参照适用） 沭阳县、泗阳县、泗洪县住宅专项维修资金的交存、使用审核和监督管理工作参照本办法执行。

第五十三条（解释权） 本办法由住房和城乡建设部门会同财政部门负责解释。

住房和城乡建设部门可根据本办法规定另行制定住宅专项维修资金管理实施细则。

第五十四条（施行时间）本办法自2024年? 月? 日起施行，有效期5年。2008年4月8日市政府办公室《关于印发宿迁市住宅专项维修资金管理办法实施细则的通知》（宿政办发〔2008〕72号）和 2014年9月1日市政府办公室《关于印发宿迁市市区房屋专项维修资金使用管理办法的通知》（宿政办发〔2014〕177号）同时废止。

附件2：

《宿迁市市区住宅专项维修资金管理办法》（征求意见稿）听证会代表报名表