一、招标项目名称：昆山市张浦镇“上海星城花园小区”二、招标项目概况：昆山市张浦镇上海星城花园小区位于张浦镇新吴街288号 ，总建筑面积约 15.88 万平方米，建筑类型为：多层住宅、小高层住宅、别墅、商铺已全部开发完成。1.时间：公告之日起至2024年10月18日下午四点；
1.入围物业企业领取招标文件地点：昆山市优宸万家物业服务评估咨询有限公司（昆山市马鞍山路1069号5号楼二单元）。2.现场领取招标文件时，需缴纳500元材料费。
（4）物业服务质量“红黑榜”中列入黑榜项目的企业，从黑榜公布之日起两年内不得参与本项目投标；企业管理的项目存在重大安全隐患，在未解除安全隐患前不得参与本项目投标；未按照要求进行项目合同备案的企业不得参与本项目投标；（5）管理实绩要求有：具有管理住宅累计50万平方米以上或有管理单项住宅15万平方米以上；（6）其他：小区项目经理大专及以上学历，有物业管理三级项目经理证或以上；（7）曾在本项目管理过的物业服务企业或法人股东等实际控制参股或者控股企业不能参与本项目投标。
1.服务标准：本小区物业管理服务内容、标准按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》（以下简称《省标》）四级执行（实施省标五大类基本服务要求并按服务等级标准执行）。2.物业服务费收费标准（不含代收代交）：多层住宅0.60元/月·平方米；小高层0.70元/月·平方米；联排别墅1.20元/月·平方米；叠加别墅0.60元/月·平方米；商业 1.20元/月·平方米。代收代交按实分摊。4.停车费收费标准：地面车位：100元/月/辆；车库车位费：140元/月/辆；临停车辆收费标准按昆山市住宅小区相关收费标准执行。中标物业服务企业为小区设立独立的小区公共收益账户，专项用于小区共用设施设备的维修、更新、改造或提升小区物业管理等。物业合同期限为五年，考虑到物业费用维持不变和物价的不断上涨，小区公共收入按如下情形分配：合同签l订后的第一年，小区公共收入的10%纳入小区公共收益账户，归全体业主所有，90%归物业服务企业，补贴物业服务企业各项管理费用；合同签订后的第二年和第三年，小区公共收入的20%纳入小区公共收益账户，归全体业主所有，80%归物业服务企业，补贴物业服务企业各项管理费用；合同签订后的第四年和第五年，小区公共收入的30%纳入小区公共收益账户，归全体业主所有，70%归物业服务企业，补贴物业服务企业各项管理费用。待后期如成立物管会或业委会，公共收益账户进行移交。中标物业服务企业签订物业服务合同进驻本小区后应按要求时间完成以下事项，尤其对本小区目前存在的现场管理不到位，公共区域占用现象多，环境卫生差，绿化养护不到位，地面消火栓多处缺少部件，非机动车和机动车停放管理秩序混乱等突出问题进行整改，涉及的费用由中标物业服务企业全额承担。 （1）枯死或斑秃草坪根据居委会要求重新种植，恢复绿化。对树木、草坪、 灌丛林等进行规范性修剪（后期按季节性修剪）；（2）楼梯扶手、栏杆等进行重新刷漆、污渍墙面刷白；（3）环境卫生整改，集中清洁卫生大整理，将遗留的各个卫生死角、生活毛垃圾（建筑垃圾等）、绿化区垃圾及枯叶全部清理等，同时制定各项工作规范流程，在相关工作区域挂牌公示，确保各项制度规范执行，卫生环境长效管理；监控系统修复并委托专业机构和人员进行维护，确保小区监控设施的正常运行；出资情况：改造金额在5万元以内由物业企业承担；总费用超出5万元的则由物业企业配合社区申请专项维修资金。小区路面改造（计划对目前坑洼区域路面全部翻新，平整。主干道两边破损严重的路牙石修复、刷漆）、车位改造（暂定利用局部绿化移除，以增加停车位）事项，由物业服务企业先行垫付费用并实施，费用后期由小区公共收益分期偿还（具体在合同中约定）。中标（承接）单位进驻后增设的停车位的收入，30%归物业服务企业，补贴物业服务企业各项管理费用，70%纳入小区公共收益账户，归全体业主，以上由业委会或社区全程监督。以上车位改造项目需按《中华人民共和国民法典》相关规定在征询全体业主意见通过后实施。7.物业服务企业应负责小区设施设备的日常维护、保养及零星维护、维修，涉及较大金额的维修、改造等费用（5万元以内）由物业服务企业提前向业委会或社区申请，召开居民代表协商会议并在小区内公开公示，无异议后方可实施，实施后从公共收益账户中支付。未经提前申请或未经同意的费用一律不予承担（应急维修除外），涉及重大金额的维修、改造等费用（5万元以上）需业主大会表决通过方可使用。物业服务企业进行的维修、改造等项目（需使用业主公共收益的项目）完成后，均应要业委会或社区派代表现场踏勘后，以签字盖章作为完成确认。如要使用房屋专项住宅维修资金进行维修的，则按照相关流程执行。8.物业服务企业后期如发生以下事项，需提交考核金至公共收益账户。① 合同期内本小区物业管理在昆山各级政府的各项公开检查或评比中，受到处罚或通报批评的，每次扣考核金1000元（从补贴物业管理费用的公共收益账户中扣除），受到表扬的，每次奖励1000元（从公共收益账户中支出）；列入物业管理质量黑榜的扣除考核金5000元（从补贴物业管理费用的公共收益账户中扣除），列入物业管理质量红榜的奖励5000元（从公共收益账户中支出）。② 物业服务企业无故未及时进行公共收入分配结算、转账的，或者经第三方审计机构确认有虚报公共收入（支出）的，每次扣除考核金2000元（从补贴物业管理费用的公共收益账户中扣除）。以上各项考核处罚物业服务企业需次月20日前打入公共收益账户中，用于小区公共设施维修。物业服务企业在一个年度周期内有两次列入昆山或镇级物业管理服务质量黑榜的，视作物业服务企业无能力履职，物业合同自动终止，物业服务企业必须自动放弃并退出本小区物业服务管理。由招标人按此选聘方案重新选聘新物业。物业服务企业不得以为本项目已投入或使用的费用、设施设备等维护或其它各项支出、损失等向招标人或业主收取费用，全部由物业服务企业自行承担。招标人不承担违约责任且无须作任何赔偿。9.物业服务企业，需每季度向招标人提交工作计划及上季度工作报告、财务报告。中标物业服务企业派遣的秩序维护人员（包括门卫、警卫、巡逻人员等）平均年龄不得超过60周岁，合法用工，所有保安人员都必须通过政审。
11.中标物业服务企业承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其它项目，在管期间未经招标人同意不得随意调动。
12.中标物业服务企业承诺本项目为该企业直接管理项目，合同期内不得将项目转包或发包或让其他公司挂靠管理。
13.中标物业服务企业应承担前期征询费用、招标代理费用合计7.3万元。此项费用由第三方公司在招标工作全部结束后在投标保证金中收取。
14.物业服务合同期限：物业服务合同期限生效至约定的合同期限（五年）。如果达不到要求，包括未响应本招标文件内容及要求，则招标人有权重新招聘新的物业服务企业，中标（承接）单位自行承担已产生的直接或间接费用。
15.其他管理要求：
1）受物业产权人、使用人委托而提供的代办性服务、特约性服务，需要收费的，由物业服务企业按有关规定并与委托人协商确定。物业服务企业制定的有偿服务项目及价格，须报业主委员会或社区备案后执行。
2）外包服务限定：
不得将物业整体外包给其他第三方；与小区外包服务项目（消防、电梯、智能化、秩序维护、保洁、绿化养护等）企业签订合同后，应报业主委员会或社区备案。维保费用由物业服务企业负责按时支付，如因拖欠支付维护费用物业企业承担所有责任。同时，业主委员会或社区可按相关约定，视情作出相应的处罚。消防、智能化、电梯等需配备专业维保单位定期维保，并每半年提供维保记录给业主委员会或社区备案，另业主委员会或社区将不定期抽查维保情况。
16.物业服务企业应配合第三方工作人员进入小区进行业主大会服务及物业服务满意度调查/物业服务质量评估等工作。
17.本次招标的内容、要求等以形成书面文字的招标文件为准，投标人对招标文件中未明确、述及的自行作出的推论、解释和结论等，招标人不承担相关责任。
18.如果投标人没有按照招标文件要求提交全部材料，或者没有对招标文件作出实质性响应（所谓实质性响应是指符合招标文件的所有要求、条件），潜在的投标风险由投标人承担。
19.招标人和投标人在招、投标活动中负有遵守法律法规、接受物业行政主管部门监督管理、履行合同约定等各项义务。
20.中标物业服务企业不履行以上各项条款的视作自动放弃该小区的物业管理，招标人不承担任何责任，可以按照选聘方案重新选聘新物业。中标（承接）物业服务企业已支付使用的各项费用将不再退还。
各申请投标单位必须于投标报名截止时间前将投标申请人所具备条件的凭证送昆山市马鞍山路1069号5号楼二单元进行资格审查,确定有效报名的投标申请人，逾期视作自动放弃。2.公开招标方式及入围标准：招标人委托昆山市优宸万家物业服务评估咨询有限公司实施选聘物业服务企业的公开招标工作，招标过程中的费用由昆山市优宸万家物业服务评估咨询有限公司先行垫付，由中标物业服务企业或最终物业承接企业承担。3.物业企业符合条件的均可主动报名参加。入围说明：报名单位超过5家的，由招标人组织业主代表等实地踏勘推荐产生5家，参加实地考察的人员根据实地考察结果进行评分并在小区公示，平均分前5名者入围参加投标（当年度及上年度获得物业服务质量“红黑榜”中红榜项目和“省示范”“苏州市示范”“昆山市示范”“省级党建示范点”“苏州党建示范点”“昆山党建示范点”项目的企业优先入围）。报名不足5家直接入围。所有入围企业在领取招标文件的时候签订承诺函。当合格报名人数达到3家及以上，但在开标时因为没按照招标文件要求作响应而造成合格的投标人未达到3家的，招标人应依法重新招标。报名时如果合格的投标人低于3家的，需延期报名一次，最终合格的投标人低于3家的，招标人可以以协议选聘方式确定中标人（具体确定方式：如有两家合格投标人，由招标人组织业主代表对投标人现场踏勘并打分，得分高者中标；如只有一家合格投标人，由招标人组织热心业主代表对投标人在管项目进行现场考察，确定是否中标）。4.投标人必须在投标截止前交纳投标保证金10万元，未中标单位的保证金在开标结束后10天内予以退还（无息），中标单位的保证金待物业服务招投标工作完成后扣除前期征询费用和招标代理服务费用后，剩余部分退还（无息）。5.评标委员会为5人组成，由招标人从昆山市物业协会的评标专家名册中随机抽取的评标专家4人，招标人代表1人。监督人由区镇物业管理部门、社区及招标人代表共同组成。6.评分标准为：总分100分，其中商务标45分、技术标 40分、答疑分15分。（1）招标人对入围单位的在管项目进行考察，可以给考察优秀的投标人加2分推荐分。（2）附加分：在管项目当年度及上年度获得物业服务质量“红黑榜”中红榜项目得附加分1分；7.中标人确定方式：评标小组根据评标得分推荐合格中标候选人。招标人根据评标结果选择排序最高评分的中标候选人为中标人，并代表业主大会与中标人签订物业服务合同。如排序在前的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行物业服务合同，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。8.已获取投标资格的投标人，因故不参加投标的，将没收投标保证金并将相关情况报送到行业主管部门，进行惩戒。
2.法定代表人身份证复印件。如属法定代表人授权的需提供法定代表人委托书原件及代理人身份证复印件；4.提供符合入围资格的相应证明材料。所有复印件需加盖物业管理企业公章，并将以上资料装订成册（封面格式附后），上述资料有任何一项缺漏的，将视作不合格投标申请人。
十、外地企业必须以总公司名义报名，投标资料均需总公司名义。十一、联系事项：
招标单位：昆山市张浦镇亲和社区居民委员会
联系人：杨主任 联系电话：188*****858
十二、招标代理机构名称：
昆山市优宸万家物业服务评估咨询有限公司
联系人：邵工 联系电话：0512-********
昆山市张浦镇亲和社区居民委员会
2024年10月12日
