长沙市农业科学研究院（以下简称市农科院）、长沙市农产品质量监测中心（以下简称市农监中心）两家单位同一栋办公楼办公，位于开福区万家丽北路2段378号，占地8370平方米，建筑面积5875平方米,绿化面积约1200平方米。大楼南部1-4层和裙楼租赁给捷奥医院使用，院内医患交杂，人员流动大，且市农监中心精密仪器繁多，金额达两千多万元，在平安建设、消防及固定资产管理等方面存在非常大的安全隐患，需聘请一支专业、稳定的物业管理团队提供安防、物防及保洁等服务。

（一）物业综合管理服务

建立健全的各项物业管理制度，建立各类委托管理设备及房屋的台账并及时更新；根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务。

（二）环境卫生保洁服务

负责室外道路及停车场、绿化区等公共场地、电梯、卫生间清洁卫生、垃圾的分类收集及杀虫灭蚊等；定期对管道、沟渠等进行检查、清掏、维护。

（三）秩序维护及安防管理服务

负责区域内的治安、车辆的安全管理，协助采购人进行消防管理，并对治安等突发事件进行处理。保证良好的办公环境，做好防火防盗，做好外来人员、外来车辆及采购人信件和杂志刊物、快递的收发和登记，引导车辆停放整齐有序，道路拥堵时及时疏导车辆及行人，保持进出通道畅通，维护好公共秩序。

（四）绿化养护服务

负责公共区域绿化养护，确保花草树木正常生长、剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象；落实绿地管理和养护措施，无破坏、践踏及随意占用现象。

（五）房屋及公共设施维护服务

1. 建筑本体共用部位的维修、养护、管理，包括楼梯间、公共通道、屋面、梁柱、门厅、卫生间等。

2. 建筑本体共用设施设备的定期维修、养护、运行，检测和管理，包括共用的上、下水管道水箱、照明、供电（含日常照明线路设备的养护，不含配电值班）、消防、安全设施等。物业服务范围的公用设施、附属建筑物和构筑物的维修、养护、管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、公共绿地、路灯、停车场等（捷奥医院1-4楼设备设施维修养护除外）。

（六）管理采购人提供的物业相关的工程图纸和资料，建立维修档案与竣工验收资料档案等。

（七）依据物业管理合同所述管理范围及国家法规和政策规定由成交供应商管理的其它事项。

长沙市农业科学研究院设备设施统计表

1、实施地点：采购人指定地点

2、服务期限：三年（2025年1月1日-2027年12月31日），合同一年一签。

服务标准和要求

（一）秩序维护及安防管理服务

实行准军事化管理，安管队员着装统一，精神饱满，纪律严明。建立安防及公共秩序等各项管理制度并认真落实。门岗实行24小时值班制，巡逻岗实行8小时值班制。

1.人员要求

（1）保安人员需为男性，年龄20-50岁。执证专职保安人员，五官端正，身体健康；无残疾、无驼背、无明显疤痕、无明显文身、无色弱色盲、体重无明显超重；语言表达流畅；文明礼貌、知法懂法，严守保安从业规范。具有高中以上的文化水平和合格的安全保卫工作能力。

（2）具有高度的警惕性及防卫能力；能处理和应对物业区域公共秩序维护工作；能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

（3）吃苦耐劳，对工作认真负责，严格、细致；具有良好的心理素质、责任心、纪律观念强；具有较强的观察、分析和判断是非的能力；意志坚强，具有一定的情绪自我控制能力。

（4）上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服，工牌佩戴规范，仪容仪表规范整齐。

（5）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

2.服务要求

（1）严格执行采购人安全保卫制度规定，保安人员实行岗位责任制。做好安全防范、日常巡视、门岗值守工作，人员进出有礼有节，杜绝小摊小贩进入管理区域，同时做好人员引导，确保无偷盗及斗殴等治安事件发生，发现问题及时处理并报告采购人。确保办公区内正常的治安秩序，对外来人员须检查询问并登记信息，做好台账管理。

（2）确保办公区域内车辆停放有序,协助采购人登记公务车辆的出入及停放台账：对外部车辆出入进行严格、规范的登记和管理，做好台账管理。

（3）协助采购人做好邮件、快递管理、报刊分发。按照相关规定和要求对寄递至采购人的各类快递、邮件、报刊发放至采购人，并进行登记，做好台账管理。

（4）协助采购人做好消防管理。严格执行采购人消防工作各项制度、规定并对各部位定期进行火险隐患检查，发现问题及时报告采购人。熟悉、掌握各楼层结构、通道分布情况及管理区内各种消防设施、监控设备的性能、作用并正确使用。禁止易燃、易爆等危险物品进入管理区域，如确有需要，报有关部门同意后，进行登记，并督促保管人妥善保管。保证防火通道的畅通，制定受困疏散措施及方案。接到火警、警情后两分钟内到达现场，协助进行应急处理和保护现场证据，并报告采购人，控制现场局势。

（5）发生突发事件时立即采取措施，并及时报警和配合公安部门处理：在遇到异常情况或采购人人员紧急求助时，两分钟内赶到现场，采取相应处理措施。

（6）工作期间不得有不文明行为，不得与其他人员发生口角、争吵、打架事件。

(二）环境卫生保洁服务

1、人员要求：

（1）男性要求年龄20-55岁，女性要求年龄20-50岁。五官端正，身体健康；语言表达流畅、文明礼貌、吃苦耐劳，对工作认真负责，严格、细致；具有良好的心理素质、责任心、纪律观念强。

（2）上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服，工牌佩戴规范，仪容仪表规范整齐。

2、清洁服务要求：

（1 ）楼梯、通道清洁：

每天定时清扫擦拭，确保无灰尘和污垢，无卫生死角，做到无痰迹水迹，无纸屑，无烟头，无堆积杂物，石材地面不间断拖擦，定期清洗养护，定期擦拭楼梯扶手保持无污渍、无手纹。

（2）领导办公室、会议室公共部位玻璃门、窗、吊灯、空调清洁：

每天一次定期清洁，做到地面、家具无灰尘，无印迹，玻璃明亮。顶灯每年擦洗两次，空调清洁消毒每年两次。

（3）墙壁清洁：

楼道、会议室、大厅的墙面无悬挂杂物，无乱贴纸，无污渍，无尘无土。

（4）卫生间清洁：

每天定时清扫二次以上并不断清扫，保持地面无积水、尿迹、杂物；洗手盆无污迹、痰迹、头发，水龙头无水印；大小便池经常冲洗，无尿硷、残留物、异味；纸篓每天及时倾倒；公共垃圾桶及时清理、保洁，保持垃圾桶外部清洁卫生；箱身无尘土、污渍、异味。

（5）电梯清洁：

每天一次定期清洁消毒并不断清扫，保持电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰、不锈钢（玻璃）表面光亮、无污迹；操作面板无污迹、明显积灰、擦痕；保持轿厢内空气清新、无异味。

（6）生活垃圾分类处理

严格按照上级部门有关垃圾分类要求，对生活垃圾进行分类收集、分类清运到指定地点，做到日产日清、密封存放。分类做好生活垃圾各项数据的登记管理。对于食堂产生的餐厨垃圾，须对接有资质的企业，按照相关处理要求及时做好清理运输工作。

（7）四害消杀：

定期放药灭鼠，定期消毒，减少蚊蝇繁生，确保无老鼠、苍蝇、蟑螂活动迹象；蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

（8）道路保洁：

室外路面全日不间断巡回保洁、随时保持干净清洁，无痰迹、纸屑、积水、堆放杂物。

（9）定期清洁清理:

6000平米左右外墙清洗一年一次，化粪池清理一年两次。

（三）房屋设施设备服务：

1、房屋管理：

随时检查房屋建筑、门窗、墙地面、道路等设施完好情况，发现问题及时修复。如有中修及以上项目，及时与采购人沟通协商解决办法。做好房屋资料的收集整理工作。

2、消防设施管理：

协助采购人定期检查、维护消防设施系统，保证其灵敏度、准确度，确保报警系统完好。做好消防设施的防护检修工作，按规定及时更换检查灭火器材、更换药粉等。

3、给排水设施设备管理：

保证各种供水设施及设备的运行正常。定期检查水泵、给排水系统等设施的运行情况，确保正常，无损坏。接到漏水堵塞等报修电话30分钟内，要派人到达现场检查完成维修。各种设施设备的基础档案齐全、完整，以便随时查阅、使用。

4、配电室及供电系统管理：

建立相关维修管理制度，及时排除故障；加强日常维护检修，公共区域的照明、指示灯具的线路要保障完好，确保用电安全。

5、公共配套设施管理：

定期维护、保养管理区内公共配套设施，确保功能完好。

(四）公共区域绿化养护服务：

室内花木定期浇水、养护；室外花坛及时修整、养护；重要节日及重大活动协助采购人布置花坛。

（五）临时性服务：

根据采购人要求提供临时服务，以及涉及物业管理未纳入事项。

（六）其他事项：

本项目采购人与捷奥医院共用一栋建筑主体，因此成交供应商在服务于本项目时需注意以下几点：

1、因医院的特殊性质，成交供应商应加强与医院沟通协调，做好隔离管理，定期对项目内办公区域进行消杀。

2、成交供应商需加强对采购人与捷奥医院共用区域的安全管理，避免外来人员由医院进入本项目区域。

3、保洁人员在保洁过程中需注意避免生活垃圾与医疗废弃物混装（原则上办公楼1至4楼的环境卫生由捷奥医院负责，成交供应商需指导和监督医院医疗垃圾及废弃物不与生活垃圾混装清运，由医院严格按照医疗垃圾进行处理）。

服务岗位配置要求

1、根据项目实际情况，本项目配置服务人员不少于9人。

2、工作人员要求身体健康，并提供县级以上（含）医院健康证明，工作认真负责，品行端正，均无犯罪记录证明，所有员工档案交采购人等相关部门备案。

3、物业管理公司员工应统一着装，电工、安保、工程等岗位需要持资格证上岗。

服务报价有关事项

（一）物业管理服务费实行综合计价，由物业管理成本、法定税费和利润构成。

（二）照明、供水及物业管理服务办公作业的用水、用电等公共能耗费用由采购人承担，不纳入物业管理服务成本。

（三）物业管理服务器材、设施及用品；环境卫生、清洁费用、绿化费用、电梯常规维保和年检、秩序维护服务等服务耗材及工具由成交供应商负责，办公室垃圾袋、垃圾篓及卫生间洗手液、卫生纸等采购人办公所需易耗品不含在内。

（四）设备的维护与维修：成交供应商负责电梯、消防设施、水泵的日常运行巡视检查及每次每项500元以下维修项目的维护及零星维修；公用设备500元以上维修养护不包含在物管费用中，由采购人负责。

（五）本项目采用费用包干方式，供应商应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标, 在项目实施中出现任何遗漏，均由成交供应商免费提供，采购人不再支付任何费用。

（一）服务期限内，采购人将通过不定期的抽查和定期的干部职工满意度测评等方式对成交供应商提供的物业管理服务进行考核，具体考核标准详见附件《物业管理考核实施细则》，考核结果将作为付款的重要参考因素。具体考核方式、期限将在服务合同中约定。

（二）本项目按长沙市财政局《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购〔2024〕5 号）文件相关规定执行验收程序并验收合格。采购人根据本采购项目的招标文件、成交供应商的投标响应文件、政府采购合同和有关国家标准与行业规范等对成交供应商提供的服务质量、服务进度、人员配备情况、服务承诺实现程度、文件资料、合同履约时间、地点、方式等进行履约验收。 项目验收不合格，由成交供应商返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由成交供应商承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由成交供应商承担。供应商应按时提供符合要求的服务，并积极配合采购人进行验收。项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由成交供应商承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。

（三）付款方式：按自然季度支付，经考核后在下季度首月的10日前支付上个季度物业服务费。最后一季度考核在12月中旬，考核完成后进行费用支付。

（一）成交供应商必须履行物业管理合同，按照合同约定提供物业管理服务，接受采购人对物业管理服务工作质量的监督。

（二）成交供应商必须为员工购买保险，并按规定安排员工休息或发放加班工资，所有人员最低工资不得低于长沙市最低工资标准；若因此原因与员工发生劳动纠纷，均由成交供应商承担。

（三）成交供应商必须制定详细的人员配置方案，制定完善的财务制度、内部管理制度、日常考核制度、应急处置方案、工作计划等，在实施前必须经采购人审核批准。

（四）因成交供应商责任造成财产损坏、丢失：照价赔偿。

（五）因成交供应商责任造成财产损失、丢失或其他责任事故的，视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁。

（六）对成交供应商安全防火的要求：严格执行《中华人民共和国消防法》。

（七）对处理特殊事件和紧急、突发事故时，成交供应商应积极协助采购人处理。

（八）成交供应商因开展物业管理工作需要采购人配合时，应事先与采购人联系沟通，采购人提供方便和配合，如事先未与采购人取得联系沟通造成损害时，成交供应商应承担其责任。

（九）服务期内成交供应商所发生的劳务纠纷，工伤事故与采购人无任何关系，一切经济损失和法律责任由成交供应商承担。

（十）成交供应商从业人员如在工作期间与其他人发生争吵、打架斗殴事件，造成财产损失或人员受伤等情况，所产生经济损失和法律责任由成交供应商承担。

（十一）合同期满后，成交供应商应将物业管理有关资料整理完整，必须无条件移交采购人。

（十二）成交供应商必须服从采购人的管理，按时保质保量完成采购人交办的任务（含临时任务）。

（十三）因本项目服务单位为两个，分别是长沙市农业科学研究院和长沙市农产品质量监测中心，成交供应商须与该两家单位签订三方合同。

（十四）在服务期内，如因上级要求或其他原因进行范围调整、关闭，采购人有权终止合同，供应商应无条件接受。

（十五）供应商在投标前，须自行踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

（十六）遇重大活动开展时，成交供应商需无条件配合采购人做好保洁、保卫、会议保障等相关工作。