全面贯彻党的二十大精神，坚持以人民为中心的发展思想，以“依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民”为原则，以维护人民群众利益为核心，妥善解决不动产登记历史遗留问题，我局草拟了《郁南县加快处理不动产登记历史遗留问题处理意见》（征求意见稿），现将该意见进行公示，广泛征求各企事业单位及公众意见。

1.公示事项：《郁南县加快处理不动产登记历史遗留问题处理意见（征求意见稿）》。

2.公示时间：7天，从2024年10月31日起，2024年11月8日止。

3.意见反馈方式：书面意见请邮寄至郁南县都城镇江滨东路28号郁南县自然资源局办公室；电子邮件发至 0766-********@163.com 。

4.有效反馈意见方式：为便于更好地沟通和完善该办法，请您在提出意见或建议时，署真实姓名和联系电话（以单位名义反映情况的，应加盖单位公章）。

5.联系电话：0766-*******。

附件：《郁南县加快处理不动产登记历史遗留问题处理意见（征求意见稿）》

郁南县自然资源局

2024年10月30日

郁南县加快处理不动产登记历史遗留问题处理意见（征求意见稿）

为加快处理我县不动产登记中存在的历史遗留问题，切实规范不动产登记工作，保障权利人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发[2021]1号）等相关法律法规文件精神，结合我县实际情况，提出以下处理意见：

一、基本原则

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，坚持以人民为中心的发展思想，以“依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民”为原则，以维护人民群众利益为核心，妥善解决不动产登记历史遗留问题。

二、统筹兼顾，分类处理

（一）已取得房屋所有权属证书，未办理土地登记，当事人申请办理不动产登记，按下列情形处理：

1.有合法土地权属来源的，不动产登记机构应予以办理，来源材料包括以下任意一项：①经县级人民政府或土地行政主管部门批准使用的相关文件，且进行过一定补偿的支付凭证或收据；②签订过用地协议、土地转让协议或购买房屋协议，且进行过一定补偿的支付凭证或收据。依据取得土地使用权时的相关政策补办出让手续，不动产登记机构依据补办出让手续资源予以办理。使用年限以原购地凭证日期为土地使用起始日期，不得超过国家规定的最高年限。

2.没有合法土地权属来源的，可分为两种情况。（1）对于房改房、经济适用房、集资房、职工福利房及行政单位用房，由县自然资源局按已建成的建筑现状确定用地界线，由房屋产权人按房产价值（评估价）的1%补缴土地出让金后视为出让，不再签订出让合同，土地出让起始时间以第一套房屋补缴出让金之日算起。

（2）对于个人自建房、企业用房，由县自然资源局按已建成的建筑现状确定用地界线，且经公告15个工作日，权属无异议后，由当事人按现行评估价100%补缴土地出让金和相关税费后，由县人民政府协议出让给相关权属人。使用年限起始从补缴完土地出让金之日起开始计算，不得超过国家规定的最高年限。不动产登记机构依据协议出让文件办理不动产登记。

3.集体所有土地上开发的商品住房等不符合法律法规的，一律不得办理不动产登记。

（二）合法宗地上的房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书，但没有同步办理土地使用证转移，房屋、土地权属证书的权利主体不一致。按下列情形处理：

1.原土地使用证在原权利人手上，原权利人应当配合现房产权利人，并提供房屋所有权属证书和土地使用证直接申请不动产登记；不配合或无法提供的，经调查核实，不动产登记机构在门户网站公告权利转移情况，公告15个工作日后无异议，为申请人办理房屋、土地权利主体一致的不动产登记。

2.原土地使用权证档案资料收存于原登记部门档案，由现房产权利人直接申请不动产登记的，不动产登记机构予以办理，经调查核实，注销原土地使用证，办理房屋、土地权利主体一致的建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。

3.属划拨用地的，权利人先按规定完善补办出让用地手续、按现行政策补缴土地出让金及相关税费后，再申请办理不动产登记手续。使用年限起始从补缴完土地出让金之日起开始计算，不得超过国家规定的最高年限。

（三）有合法的房地产开发建设手续及个人自建房，但在开发建设中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率等问题，由县自然资源局和县住房城乡建设局等部门依法作出处理后，不动产登记机构依据县自然资源局和县住房城乡建设局等部门依法处理的证明文件办理不动产登记。

1.不动产统一登记实施前，存在上述违反管理规定行为，并已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收、购房人已取得房屋所有权属证书，现申请不动产登记的，由县自然资源局和县住房城乡建设局依法依规作出处理后，不动产登记机构依据处理证明文件办理不动产登记。

2.对于已取得房屋所有权属证书或房屋办理初始登记的，但存在超用地红线问题的，按下列情形处理:

(1)超面积情形。核定最新测量成果所超出面积少于或等于原土地使用证证载面积2%且少于或等于4平方米的不作处理，房产测量审核部门按房屋现状建基面积进行推送，直接办理不动产登记，并在登记簿及证书上标注“超面积部分不予处罚”;核定最新测量成果超出面积大于原土地使用证证载面积2%以上或大于4平方米的需补交地价款，超出部分与原证证载年限和用途一致，可根据城乡规划意见补办出让手续，在符合城乡规划及无其他问题的情况下，由职能部门依法依规对超面积部分进行处理后，按评估价补交土地出让金，不动产登记机构按核定用地红线进行落宗后，给予办理不动产登记。房产测量审核部门按规划部门出具的建设工程规划条件核实合格证进行面积推送。

（2）超建筑面积情形。经核实符合规划的，由职能部门依法依规对违建部分进行处理后，房产测量审核部门按规划部门出具的建设工程规划条件核实合格证进行面积推送，再办理不动产登记业务。

（3）实际用地红线与证载不一致：由于历史原因，建设房屋位置有偏移，造成实际用地红线与证载不一致：①调整前后的用地面积不变或调整后的面积小于调整前（证载）面积，经使用权人申请，不动产登记工作人员到现场查看后，由确权登记股牵头会同有关股室审核，后依据股室会审意见办理不动产登记。②调整后用地面积大于调整前（证载）面积的，按前款超用地红线情形处理。

（四）因开发建设单位已注销等原因，购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的，土地和房屋权属来源清楚、界址明确，房屋的用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚，购房人可凭购房合同、购房款票据（或证明）、税费凭证等单方申请登记，经调查核实，不动产登记机构在门户网站公告权利转移情况，公告15个工作日后无异议，为申请人办理房屋、土地权利主体一致的不动产登记。

（五）符合交易条件的单位房改房、经济适用房、集资房和职工福利房，当事人申请不动产转移登记的，不动产登记机构应区分具体情况予以办理：

1.宗地为出让土地，当事人应按规定缴纳相关价款后，办理不动产登记，取得完全产权。

2.宗地为划拨土地，当事人按规定完善补办出让用地手续，补缴土地出让金（县自然资源局根据分摊土地面积按评估地价收取出让金）后，按出让土地办理不动产登记。

（六）不动产统一登记实施前，房屋所有权属证书和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产，当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T*****-2017）二级类不对应的，不动产登记机构应按照《土地利用现状分类》（GB/T*****-2017）二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途。

1.城镇混合住宅用地。在办理新的登记业务时，对于已办理房产权证的，房屋用途按照原房产权证用途登记；房屋用途为空的，查据规划资料确定房屋用途；规划资料不明确的，以居住为主的按实际房屋用途登记。对于纯土地的登记业务，按“住宅兼用商业”用途进行登记。

2.综合用地问题。在办理新的登记业务时，对于已办理房产权证的，房屋用途按照原房产权证用途登记；房屋用途为空的，查据规划资料确定房屋用途；规划资料不明确的，按房屋实际使用用途登记。土地用途查据原始档案资料，依据批准土地用途登记，如最初批准用途为综合用地，按实际使用用途登记。

对于纯土地的登记业务，查据原始档案资料，依据批准土地用途登记，如最初批准用途为综合用地（或无法确定），查据原规划资料，参照现相邻用地性质（或以实际使用）确定用途。使用年限终止日期按原证载日期登记。

对于已经批准报建的综合用地，查据原始档案资料，原批准用途与规划报建土地用途不一致的，视为土地用途变更，需要办理土地使用用途变更手续，补缴相应土地出让金。依据规划报建土地用途登记，如报建用途比原批准用途价值高的，需通过评估补缴相应的地价差。

（七）不动产统一登记实施前，违反《中华人民共和国民法典》等法律法规，以土地等不动产设立抵押权的，根据具体情况采取清偿、置换、完善手续等方式依法处理后，不动产登记机构根据处理结果依法办理不动产变更、注销等登记手续。

（八）未覆盖乡村规划的地区，已依法取得宅基地使用权的地上房屋所有权登记，当事人申请房屋所有权登记，符合上述认定范围的，且没有违反《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》相关规定的，可以给予办理不动产登记手续，如存在违法行为的，必须待违法行为处理完毕后方可办理相关不动产登记手续。因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的，可由村（社区）委会出具证明（宅基地或房屋现状使用证明）或提供调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体，作为宅基地使用权及房屋所有权的权属来源证明材料，由镇农业农村办公室按规定组织材料上报审核登记。

对于城镇地区的宅基地登记，需提供规划或者建设的相关材料办理房屋土地一并登记。如无法提供相关材料，经经济合作社、村（社区）委会、镇农业农村办公室调查人员实地查看出具调查表签名确认、盖章证实房屋为自住使用的，经镇人民政府调查人员实地查看房屋为自主使用的，并且符合土地利用总体规划，或者可以调整土地规划，且没有其他违法违规行为的，可直接办理宅基地土地登记。

（九）已取得房屋所有权属证书，房屋的幢基底涉及跨宗地，当事人申请不动产登记的，县自然资源局对涉及宗地按照房屋与宗地实际情况，相应征求规划部门意见后进行分割、合并或调整边界处理，不动产登记机构依据处理结果办理登记。

（十）不动产统一登记制度实施前,私人建造的房屋不存在违反规划、超层、超面积等情况，对须申请办理施工许可而没有办理建筑工程施工许可和房屋建筑工程竣工验收备案的，由当事人委托第三方有资质的安全鉴定机构出具《房屋结构安全性鉴定报告》《消防安全评估报告》,提交住房城乡建设行政主管部门对其擅自施工或者未经验收就交付使用的违法行为出具处理意见，在符合房屋结构和消防安全的情况下, 不动产登记机构给予办理登记。对2019年9月1号之前新建建筑面积未达300平方或2019年9月1号之后新建的房屋建筑面积未达500平方的房屋，可直接向不动产登记机构申请办理产权登记;2019年9月1号之前新建建筑面积超过300平方，工程造价30万元以下或者2019年9月1号之后新建房屋建筑面积超过500平方，工程造价100万元以下未达到申请办理施工许可规模的房屋，由房屋权属人到住房城乡建设部门申请不办理施工许可证，通过住房城乡建设部门出具相关证明文件后，向不动产登记机构申请办理产权登记。但该类建筑物或构筑物只能按整体办理不动产登记，除单位“房改房”外，不得分层、分户、分卡办理不动产登记（并在登记簿注明）；对已建成或在建，属于非法出售，非法集资、合作建设并实际用于出售的违法建设不予处理。如存在违反规划情况的，需待违法行为处理完毕后，方可按上述规定给予办理不动产登记业务。

（十一）对于已办证的历史遗留征地留用地流转问题：

1.农村集体经济组织转让无偿返拨的国有留用地使用权，通过公共资源交易平台按照公开转让程序确定受让人，由县以上人民政府自然资源主管部门与受让人补签土地出让合同（出让价款按转让成交价确定，不需缴纳土地出让价款），由农村集体经济组织与受让人签订土地转让合同，将留用地的规划条件作为土地出让合同附件（早期没有规划条件的不再附），由受让人按规定缴纳土地转让价款及相关税费，并将土地价款直接支付给农村集体经济组织。

2.农村集体经济组织出让、转让、出租集体留用地使用权，经依法表决通过的，集体留用地使用权的出让、转让可通过公共资源交易平台公开交易。

（十二）已取得合法建设用地手续且在2002年年底前由各镇自行开发出售的土地（不含当时镇中心村开发的）至今未办证的，由于历史遗留原因且在乡镇规划区内，在符合规划前提下，凭购地发票、镇政府意见或证明等来源依据可以申请补办：

1.宗地已有规划设计条件的，按规划设计条件进行评估。评估后全额补缴出让金、补签协议出让合同并缴交相关税费后为其办理不动产登记证。

2.宗地无规划设计条件的：（1）未建房屋的纯土地按准建六层评估后全额补缴出让金、补签协议出让合同并缴交相关税费后为其办理不动产登记证；已建房屋且未超六层的需由职能部门依法依规对房屋进行处理后，再按准建六层评估后全额补缴土地出让金、补签协议出让合同和缴交相关税费，后不动产登记机构为其办理不动产登记。

（2）已建房屋超过六层的，需由职能部门依法依规对房屋进行处理后，再按实际建筑层数评估后全额补缴出让金、补签协议出让合同并缴交相关税费后为其办理不动产登记证。

三、本意见自公布之日起施行，有效期3年。本意见实施期间，法律、法规、规章或上级政策文件另有规定的，从其规定。