一、采购项目名称

长沙市强制隔离戒毒所物业管理服务项目

二、预算金额

*******.28元/年，*******.84元（三年），服务期限叁年，具体以合同签订为准。

按相关标准执行

（一）服务范围。

服务范围为所本部行政办公区、戒毒管理区。所本部行政办公区由6栋建筑及门卫、垃圾站等组成，行政办公区在警戒围墙外；戒毒管理区由8栋建筑组成，戒毒管理区在警戒围墙内。物业服务范围是：

1、行政办公区的物业综合管理服务；

2、行政办公区及10%戒毒管理区的环境卫生保洁服务，戒毒管理区的垃圾分类、清运（在民警带领下进行）；

3、行政办公区的秩序维护及安防管理服务；

4、全区域的绿化养护服务（戒毒管理区的绿化养护服务在民警带领下进行）；

5、全区域的房屋及公共设施维护服务（戒毒管理区在民警带领下进行）；

6、会议服务；

7、全区域白蚁防治服务；

8、必要时为戒毒管理区提供专业清洁设备。

（二）服务内容。

出入大门人员、车辆管理；24小时安全保卫和公共秩序维护；卫生保洁；供水、供电、消防、污水处理、电梯、AB门、厨房设备、太阳能热水、中央空调系统等管理和维护；房屋本体维修养护；除“四害”及白蚁防治等。

三、服务标准和要求

服务标准和服务要求按照《长沙市财政评审中心物业管理费计费指南》明确的物业服务要求为基准，同时根据业主单位情况作其他要求。

（一）物业综合管理服务

岗位设置：管理岗位按需配置。

岗位要求：主要管理人员具备大专（含）以上学历、一般管理人员具备高中（含）以上学历。配备项目经理1名，需持证上岗，有3年以上项目经理任职经历，全面负责本项目物业管理工作。

服务时间：24小时按需服务。

服务内容及要求：

1.建立健全各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。建立完善项目物业管理服务工作计划，认真组织实施。

2.建立各类委托管理设备及房屋的台账，台账相符率达到 99%以上，并每季度更新。

3.每季度至少进行一次服务项目的满意度测评。

4.根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考 核要求。

5、每月进行一次业务培训，并做好培训记录；

6、配合业主单位其他相关工作安排。

（二）秩序维护及安防管理服务。

岗位设置：

根据物业项目实际情况配置相应的工种。

岗位要求：

具备相关从业经验1年以上并持证上岗。保安员要求男性，55周岁以下，持证上岗，无吸毒和犯罪史；无不良嗜好，普通话标准，礼仪规范标准，着装整齐，文明上岗，出入口24小时值班。

服务时间：

24小时按需服务。

服务内容及要求

1.出入管理、公共秩序维护

(1)建立物业传达、保安、车辆、道路及其公共秩序等管理制度并认真落实，确保正常工作环境和物业安全。3处大门出入口各保证2人值班，建立24小时值守制度，上午7时至9时，下午16时18时立岗，有详细交接班记录，内部车辆出入规范，外来人员和外来车辆进入所内做好登记记录，大型车辆、大型物资出入所需查验并做好登记记录，维护好车辆识别系统，车辆识别率100%。遇重大公共疫情、突发重大事故等情况，配合业主单位严格落实疫情防控等措施。

(2)严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入物业，确保治安 环境良好。戒毒人员接见日对进出人员严格检查，维护正常接见秩序。

(3)设定固定停车点，引导车辆停放整齐。道路拥堵时及时疏导车辆及行人,保持进出通道畅通。

2.日常巡查

(1)设置专门24小时巡查岗位，制定相对固定的巡查路线，路线设置覆盖率100%。

(2)巡查中发现各区域内的异常情况，及时采取必要措施, 启动相应的应急预案。

3.突发事件处理

突发事件响应率100%,突发事件处置率100%,突发事件演练率100%。接到火警、警情后3分钟内到达现场，协助进行应急处理和保护现场证据，并报告业主单位，控制现场局势，等待处理。在遇到异常情况或业主紧急求助时，5分钟内赶到现场，采取相应处理措施。

4.消防控制室值班

按照国家相关规定要求设置值班岗位，24小时值守，值班人员需持消防员资格证书。

5.完成物业服务合同中规定的秩序维护及安防管理服务内 容并达到考核要求。

6、如因物业管理公司失职酿成事故和造成损失，由物业公司承担相应责任。

（三）环境卫生保洁服务

岗位设置：

根据物业项目实际情况配置相应的工种。

岗位要求：

具有物业服务从业经验。

服务时间：

24小时按需服务。

服务内容及要求：

1、道路及停车场(库)、绿化区等公共场地的保洁，道路、停车场（库）、地面、广场地面、绿化区内不潮湿无积水无大件垃圾。

2、办公用房公共部位保洁

(1)房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

(2)平台台阶保持清洁。

(3)地面无污渍、水渍，无大件垃圾。

(4)扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

(5)消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

(6)垃圾箱、筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

(7)开放式地沟无大件垃圾。

(8)桌椅保持干净、无水迹和污渍。

(9)地毯整洁，无污渍。

(10)玻璃幕墙明亮、无污渍，横档无明显积灰。

3、电梯保洁

(1)电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面(镜面) 光亮、无污迹。

(2)操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

(3)每日更换轿厢内地垫，保持地垫干净、无明显污迹。

(4)保持轿厢内空气清新、无异味。

4.卫生间保洁

(1)坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

(2)隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。

(3)地面整洁、无污渍、无积水。

(4)镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

(5)卫生间内保持空气清新、无异味。

5.垃圾分类、垃圾清运

(1 )根据《垃圾分类制度实施方案》，实行垃圾分类收集, 同时实行分收分运。做好垃圾分类及数据统计工作。

(2)垃圾清收率不低于99%。

6.卫生消杀

(1)无老鼠活动迹象。

(2)室内区域无苍蝇、爬虫、蟑螂活动迹象。

(3)蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

(4)定期对全区域进行除“四害”防治工作，除“四害”工作达到省、市规定标准，在各类文明卫生创建活动中，除“四害”工作水平达到优良档次。

(5)定期进行蚁类防治工作，蚁类防治工作坚持以预防为主、防治结合、综合治理的原则，做到早发现、早治理，力求根治。

7.完成物业服务合同中规定的环境卫生保洁服务内容并达到考核要求。

备注：不含外墙清洗、大理石晶面处理、地毯清洗等专项服务。

（四）房屋及公共设施维护服务

岗位设置：

根据物业项目实际情况配置相应的工种，如高压电工、低压电工、暖通工、综合维修工等。

岗位要求：

具有相关工作经验2年以上；按国家规定需持证上岗的岗位需持有资格证书。

服务时间：

24小时按需服务。

服务内容及要求：

1.公共部位建筑工程及设备设施维修维护(不含电梯)

建立维修服务承诺制，接到申请及时到达现场，维修合格率达到 100%，并有维修验收单和记录，如有高空作业需求，维修人员需持有高处安装、维护、拆除作业证。

(1 )确保物业房屋的完好和正常使用。

(2)及时完成各项零星维修任务，维修合格率100%。

2.电梯维护

(1)建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，电梯按规定时间运行，安全设施及附属设施完好，轿厢、井道保持清洁。

(2)严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证等完备，定期安排维修保养。

(3)电梯出现故障，接到报修后维修人员应在20分钟内到达现场处理，及时排除故障。

3.配电室值班

(1)物业范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、台帐、维修记录，做到安全、合理、节约用电。

(2)建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，维修人员必须持高压电工作业证、低压电工作业证上岗。

(3)建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，维修合格率100%。

(4)加强日常维护检修，公共区域的照明、指示灯具的线路、开关要保障完好，确保用电安全。

(5)管理和维护好避雷设施和灯光亮化设施。

4.中央空调和新风系统运行维护

(1)建立空调及新风运行管理制度和安全操作规程，保证空调、新风系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重漏滴水现象。

(2)定期检修养护空调、新风设备，保证空调、新风设备设施处于良好状态。

(3)空调、新风系统出现运行故障后，配合业主单位指定的专业维修人员进行维修，并做好记录，维修合格率100%。

5.消防系统维修维护

(1)消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好。每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。每月检查一次灭火器，临近失效报告业主单位进行更新或充压。

(2)每月系统检查楼内消防设施设备的功能性，检查消防设施设备完好情况，保证完好率100%。

(3)制订突发火灾/火情应急预案。

6、污水处理、给排水系统维护

污水处理、给排水系统设备运行维护，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，对供水系统管路、水箱阀门等进行日常维护和定期检修，保持清洁卫生并定期消毒，及时发现并解决故障，零星维修合格率为 100%。每年冬季前对暴露水管进行防冻保养。

做好节约用水工作。做好污水处理系统的管理维护，确保正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

7、太阳能热水系统维护

太阳能热水系统设备运行维护，保证正常运行使用。建立正常管理制度，对供水系统水箱、管路、水箱阀门等进行日常维护和定期检修，保持清洁卫生并定期消毒，及时发现并解决故障，零星维修合格率为 100%。每年冬季前对暴露水管、太阳能板等进行防冻保养，做好热水系统的管理维护。

8、其他设备或系统维护

AB门、垃圾站等设施保障正常运行，定期保养，出现故障确保及时维修到位。

9、完成物业服务合同中规定的房屋及公共设施维护服务内 容并达到考核要求。

（五）绿化养护服务

岗位设置：

根据物业项目实际情况配置相应的工种。

岗位要求：

从事绿化养护工作2年及以上。

服务时间：

24小时按需服务。

服务内容及要求：

1.植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过 6cm；及时清除杂草,做到基本无杂草；按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥；病虫害预防为主、综合治理，严格控制病虫害，确保绿草如茵,斑秃黄萎低于 5%。

2.花草树木生长正常，剪修及时,无枯枝死杈及病虫害现象。乔、灌木修剪每年3遍以上，保持造型美观，无枯枝、萌蘖枝；常年土壤疏松通透，无杂草；按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥； 病虫害预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于 5%。确保乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果。

3.落实绿地管理和养护措施，无破坏、践踏及随意占用现象。确保花期正常开放，缺枝倒伏及时补种。绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持常年完好。

4.水质清澈、无异味、无污物。

5.完成物业服务合同中规定的绿化养护服务内容并达到考核要求。

6.公共办公区域摆放花卉。

（六）会议服务。

岗位设置：

根据物业项目实际情况配置相应的工种。

岗位要求：

具有相关工作经验2年以上。

服务时间：

24小时按需服务。

服务内容及要求：

1.建立会议室管理制度，制定会议服务规程并认真落实。

2.配合业主单位做好会场布置、桌签会标制作等会前准备工作。

3.做好会议室的音响服务，保证开水供应并定时续水，保持 室内整洁。

4.负责会议室管理、卫生清扫等工作。

5.负责公务用餐的服务保障工作。

6.完成物业服务合同中规定的会议服务内容并达到考核要求。

（七）其他工作。

负责临时性物业服务工作，服从业主单位指定科室的管理。

1、服务时间：三年（第二年度服务合同在上年度服务考核合格、该年度物业服务的政府采购计划得到政府采购管理部门批准后签订。）

2、服务地点：采购人指定地点。

服务标准和服务要求按照《长沙市财政评审中心物业管理费计费指南》明确的物业服务要求为基准，同时根据业主单位情况作其他要求。

根据长沙市财政局《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》(长财采购[2024]5 号)的规定进行验收。

1、投标人在投标前如须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

2、验收标准与要求：根据长沙市财政局《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》(长财采购[2024]5 号)的规定进行验收。

3、服务时间及地点

服务时间：三年（第二年度服务合同在上年度服务考核合格、该年度物业服务的政府采购计划得到政府采购管理部门批准后签订。）

服务地点：采购人指定地点。

4、结算方法

付款人：长沙市强制隔离戒毒所（通过国库集中支付）。

付款方式：按季度支付。

5、本项目采用费用包干方式实施，投标人应根据项目要求和现场实际情况，详细列明项目所需的工具及材料，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

6、本次采购响应的报价为第一年度服务的报价。第二年度按第一年度服务合同的成交金额签订合同。

7、业主单位的照明、供水及物业管理服务办公作业的用水、用电等公共能耗费用由业主单位承担，不纳入物业管理服务成本。

8、环境卫生及绿化养护、秩序维护服务等服务所需器材、设施、能源由物业公司负责。

9、卫生保洁用品。用于物业管理的清洁用品、用具及共用部位的日耗品（如卫生球、清洁剂等）由物业公司购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由业主单位提供。

10、设施维修。单项500元以下的维修（含人工、材料及设备等），由物业公司承担。如因物业管理不善导致维修的，所有费用由物业公司承担。

11、物业管理服务期间，物业公司内部发生的劳务纠纷、工伤事故与业主单位无任何关系，一切经济损失和法律责任由物业公司承担。

12、物业公司应给工作人员配备保洁、水电、保安的必备工具。

13、物业公司从业人员要求统一着装，工作期间不吸烟，无不文明行为，不得与工作人员发生口角、争吵、打架等恶劣冲突事件。

14、从业人员男性60岁以下，女性55岁以下，身体健康。

15、对物业公司的其他要求。因物业公司责任造成财产损失、丢失或其他责任事故的，由物业公司承担相应责任。物业公司应制定严格的保密制度，服从业主单位的保密规定，遵守业主单位的内部管理制度。

16、业主单位向物业公司提供免费住宿；物业管理人员在业主单位就餐，按月向业主单位缴纳伙食费。

17、对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。

附件1、考核明细表