一、项目名称

长沙商贸旅游职业技术学院教学区物业服务采购项目

二、项目基本情况

长沙商贸旅游职业技术学院教学区项目，本项目为进一步提升学校物业服务管理水平，进一步提升教学区物业服务质量，明晰部分物业岗位权责归属，涵盖三个部分：（1）主教学区：商贸职院的德业楼、敬业楼等教学区域，2024年新增的“原电子学校教学区”共七栋办公教学楼区域，服务时间一年；（2）2024年新增长沙职教基地学生公寓5#栋公寓楼区域，短期服务时间约3个月；（3）白田公寓和桃阳公寓的保安和宿管岗位物业服务，短期服务时间约4个月。

（一）主教学区：涵盖商贸校区和原电子学校教学区，位于长沙职教城圭白路16号，占地面积******.85平方米，建筑面积******.7平方米，绿化面积（含水体）******.425平方米。主出入口3个，次出入口4个，楼栋15栋，高压配电间6个，水泵房2个，无锅炉、热水系统。一个消防控制室。物业服务采购需求时间为一年。

（二）长沙职教基地学生公寓5#栋公寓楼项目：本楼栋位于长沙职教基地学生公寓区，建筑面积*****.16平方米，建筑为地上10层，可容纳2000名大学生入住。物业服务采购需求时间约3个月。

（三）白田公寓和桃阳公寓的保安和宿管项目：白田生活区位于长沙职教城环保东路和圭白路交汇的东南角，桃阳生活区位于长沙职教城环保东路与兴安路交汇的东北角，两个生活区总占地面积*****平方米，建筑面积******.88平方米，绿化面积*****平方米，楼栋共18栋，主出入口4个，次出入口2个，高压配电间2个，水泵房2个，消防控制室2个，2套热水系统，可容纳近*****名大学生入住。物业服务采购需求时间约4个月。

以上三个区域均被城市主、次干道分隔成独立区域，各个区域独立分区。

三、保洁区域面积及建筑面积、建筑物面积统计

1、主教学区各类面积统计表（面积单位㎡）

2、长沙职教基地学生公寓5#栋公寓楼项目

3、白田公寓和桃阳公寓的保安和宿管项目

四、服务范围及标准

（一）教学区各楼栋公共区及设施等保洁服务（不含外墙保洁及化粪池清理）

（二）教学区公共场所及道路的保洁

（三）教学区安全保卫

安保作业人员年龄55岁（其中48岁以下的人员不少于7人），退伍或长期从事安保行业人员优先。

1、做好日常巡查工作，保证教学办公等楼宇安全有序，工作程序好，效率高。

2、总值班室24小时值班，做好电话求助接听服务，随时调动巡逻员应急处突，负责来访询问登记并做好相关记录，正确引导来访人员及车辆。

3、监控室24小时值班，实时监控校园各区域死角及重点区域，随时应急处突，发现异常情况及时报告，并做好详细记录。

4、消防控制室24小时值班，重点关注校园各楼栋消防火警情况，及时收集异常上报信息，实时关注校园火警情况。

5、消防设施设备管理员，对校园各楼栋及学生公寓区域安全出口、应急灯、消防灭火器、消火栓及玻璃进行维护维修，及时做好更换。对校园及学生公寓、校主干道消火栓、应急灯、安全出口、消防通道管理等设施设备及通道实时巡查，发现隐患及时上报并协助处理。

6、创业街人员及车辆进出24小时管理，创业街环境复杂，处在校外，门面较多且人员及车流量大，实时管控车辆进出并停放有序。

7、北门管理，在学校上下班期间做好人员进出管理，严格管控携带重要设施设备外出，实时管控北门与创业街互通人员及车辆情况。

8、对外来人员（含施工及维修人员）进入各楼栋必须问明情况、验证登记后方能进入。

9、及时接听24小时值班电话（0731）********，所有电话作好记录，并及时向有关部门、总值班汇报。

10、 及时掌握学校安保基本情况，必须在校门口持必备的安保装备上岗执勤，同时派人巡视校园周边，密切关注周边动态并及时制止侵害学生权益的行为。

11、遇突发情况，应与学校保卫处和当地公安机关密切配合，及时、果断处理。

12、值班期间必须按规定统一着保安服，做到衣帽端正，服装整洁，严禁混穿。夏季可以统一不戴帽子。

13、文明礼貌，待人热情；行为得体，耐心细致；严于律己，在岗尽责；语言规范，简洁明晰；举止端庄，坐站有相；服从管理，听从指挥。

14、工作时间不得聚众赌博，不得喝酒和在岗不在位，严禁工作期间睡觉。上班时间不得从事与工作无关的活动，不得躺卧或趴在桌上。

15、积极化解工作中出现的问题和矛盾，严禁恶言相向。对待师生和外来人员的询问，不得简单粗暴。严禁聚众斗殴、打骂学生、动手伤人。

16、保持值班室内外整洁卫生，不得存放与工作无关的私人大件物品。

17、从学校安全实际出发，经常性开展在岗人员业务培训和应急预案演练。

18、确保保安队伍的稳定，保安人员年变动率不得超过合同编制基本安保人员人数的20%。保安应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，相应资料必须报学校保卫处备案。

19、各种值班记录每周开保卫例会前，要按时上交保卫处进行检查，对存在的问题必须在规定的期限整改到位。

20、自觉接受保卫部门业务工作的管理、指导、督查和考核。

（四）教学区日常维修（水电、木工、五金等）工作

1、维修工作标准

2、维修工作要求

（1）维修人员要求

A、维修工应着工装上岗，佩带工作牌，严格按照安全操作规程进行工作（电工需持有相关证件上岗）。

B、维修人员接到报修单后，根据报修单维修项目到库房进行领料登记，维修人员应在15分钟内到现场。

C、维修结束后，维修人员应清理现场使设施、设备正常并由报修人员在《报修单》上签字确认。

D、维修人员回到单位根据用料情况，余料退回库房并在《报修单》上签字，将《报修单》存档。

（2）维修项目要求

A、负责全校配电室的管理和全校供电工作，配电房24小时值班。

B、负责供水设施的管理和全校的供水工作。

C、负责配电室、消防设备的运行维护及附属设备设施的维护检修工作。

D、负责全校房屋的木、水、电、金、油漆等工种的日常维修。

E、负责全校公共设施，路灯的维护保养。

F、负责雨排水管道、污水管道的疏通和维护。

G、负责污水井、雨水井的清掏和维护。

H、负责校内配电房（间）的维护。

I、根据各类公共设施损坏情况提出维修计划和建议。

J、负责学校课桌椅维护、维修。

k、完成领导交办的其他临时性工作，负责配合学校完成日常。

3、维修派出

(1)对于校园内报修：由各办公室工作人员、老师、学生报修到后勤处，由学校后勤处将维修任务交给物业办公室，再落实到维修人员。维修好后将维修单及时送交物业办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、交学校后勤处存档。

(2)特殊情况报修：开学前、大型考试前或学校重大活动前期，各区域负责人将组织员工进行一次统一报修，维修后，办公室报修管理员再安排对报修项目进行一次检查落实。

(3) 紧急维修:突发事故、紧急情况下的维修，学校后勤处或物业办公室直接安排维修人员抢修，维修完毕，再由维修人员补填维修单交给物业办公室。

（4）服务时限：

抢修项目：在配件到位的前提下，2小时内修复，并有紧急处理措施；

小修项目：1小时内修复。

4、零星维修的范围与工作效果

（1）维修服务范围

A.负责教学楼、办公楼、公共场所等服务范围内的设施设备的日常检查维护，发现需维修的事项及时报修。建立报修平台，实现网上、电话、报单维修等。及时反馈维修信息，对无需材料的简单维修事项安排人员及时维修、维护。

B.负责建筑物的内墙面、楼梯间、洗手间、走廊通道、门厅、设备房的零星维护和管理，公用设施设备的零星维护和运行服务；各楼栋的门窗、窗帘、锁、桌椅、照明灯、开关、插座、家具等的维修。定期在冬、雨季节或天气异常时对房屋设施和道路情况进行检查维修，对房屋及设备易出问题的部位，及时做出记录备案，重点检查。

C.负责各楼宇消防设施及厕所内外各类设施损坏的及时报修、维修。公共设施损坏的须及时保修、维修，水电设施的维修必须在两小时内进行修缮。

D.负责学校大门、消防设施、及校园内、道路两侧各种设施损坏的及时报修、维修，并协调处理专业设备的故障。

E.及时对校园内需要维修的项目进行统计上报。

F.物业设施设备的维护、维修、使用、运行管理。

G. 完成领导交办的其他临时性工作，负责配合学院完成日常。

(2)物业维修工作内容与效果

5、单次维修及批量维修的限额标准、维修耗材的承担主体

（1）零星维修指负责区域内的价值低、易损耗物品（价值在300元/件及以下）；单次维修的限额标准为500元以下；批量维修在3000元以下的维修工作；

（2）维修耗材由学校负责，但如该类型设施设备超出正常使用寿命以外的批量维修，则由中标物业公司报告至学校后勤处，由学校负责安排更新改造维修，具体衡量标准以学校解释为准；学校不负责水电维修所需工具。

（五）教学区绿化维护

1、草坪无烟头、纸屑、杂物，无黄土暴露。清除杂草，花木修剪及时。

2、乔灌木无枯枝败叶，叶上无积尘、无虫害，每月至少修剪一次。

3、花卉无枯枝、黄叶、断枝。盆内无杂物、杂草、虫害。

4、绿地无破坏、践踏、占用现象。未经学校同意不得擅自移植花木和改变整体布局。绿地无明显石块等杂物。

5、绿化工熟悉学校绿化整体布局，熟悉花草树木的品种及特征，懂得盆景与环境的搭配以及植物的修剪等知识和养护技能。

6、花草树木长势良好，修剪整齐观，无病虫害，无折损。保持盆栽、鲜花长势良好。

7、积极配合学校做好大型活动的美化布置准备工作，根据临时要求做好保障。

8、草坪、路牙、井口、水沟边整齐，目视平整。

9、施肥不伤花草；空施或沟施后覆盖平整，肥料不露出土面。

10、泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗，冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水透土深度合理，树木、草地无旱死、旱枯现象。

11、绿化所需农药费、化肥费用由中标物业公司负责，补种费用由学校负责。

（六）教学区公共楼栋管理员

1、每天对敬业楼、酒店楼、笃行楼、知行楼（会计学院、经贸学院）、自强楼、砺能楼、励志楼、德业楼、经贸实习楼共9栋楼宇（区域）及电子校区7栋楼宇以及项目内其他楼宇的安全情况进行不定时的巡查，楼栋安全值守责任到人。

2、每天早上劝阻学生严禁早餐带入教室；及时了解、掌握、处理、上报巡查中所发现的安全隐患，积极采取各种预防措施，确保人身及财产安全，并认真做好值班记录。敬业楼的楼栋管理员还必须负责邮件收发工作，主要负责学校及教职工邮件收发至邮件箱，不出现丢失现象。

3、根据楼栋开放时间及时开关门窗水电。

4、配合学校做好楼栋大、中修和计划性养护。

（七）公寓宿舍管理服务内容及要求

1、爱岗敬业，尽职尽责，有爱心，全心全意为学生服务，做学生的知心朋友；指导学生做好入住工作，全面关心寄宿生的思想、生活、学习和身心健康。

2、周日至周六坚持住在值班室，坚持深入学生，及时掌握学生动向，阻止男女学生互串寝室或带非寄宿生进入寝室，遇到不宜处理或难于处理的问题要迅速报告学生处和班主任，以求及时妥善处理。如果处理不当或报告不及时，由此产生的问题要追究管理员的相关责任。

3、做好宿舍门卫的管理工作，家长进入寝室看望学生必须履行登记手续，家长不得留宿寝室。

4、指导学生妥善保管自己的衣服财物等，做好防盗工作，防止发生东西丢失的事情，管理人员不得将家属或亲戚带到寝室住宿，同时，制止学生留宿他人的现象，避免发生任何矛盾纠纷。

5、按时记录学生的情况，并将情况如实反馈到二级学院、班主任和学生处，积极配合学院搞好学生住宿管理工作，保证学生安全、保证学生安心学习和生活。

6、学校领导、二级学院、班主任及学生处不定时查岗，还将通过走访或问卷调查的形式，对管理人员进行评价，反映良好的适当嘉奖，对师生及家长反映意见较大的要予以责任追究，根据情况扣除当月的部分劳务费用。

7、保管维护学生公寓楼内所有公共设施，如有损坏及时报修。

8、保护好学生公寓楼内消防设施。

（八）公寓区门岗管理服务要求

桃阳公寓1号门、2号门、白田公寓1号门、2号门及内部巡逻岗24小时管理，严格管控外来人员及车辆进出，晚间22:00严禁学生通过大门外出，禁止外卖等送餐入内，严禁无关人员进入学生公寓，紧急情况应急疏散学生，管控在内车辆有序停放。

五、工作人员岗位配置

根据物业项目基本情况表与长沙市学校物业费预（结）算表（附件1、2、3）确定人员岗位、人数、经费预算。

六、其他项目要求及说明

1、服务地址

服务期限： 服务期限为一年。

（注：（1）主教学区：商贸职院的德业楼、敬业楼等教学区域，2024年新增的“原电子学校教学区”共七栋办公教学楼区域，服务时间1年；（2）2024年新增长沙职教基地学生公寓5#栋公寓楼区域，短期服务时间约3个月；（3）白田公寓和桃阳公寓的保安和宿管岗位物业服务，短期服务时间约4个月。）

服务地址：采购人指定地点

2、付款方式

付款单位：长沙商贸旅游职业技术学院（国库集中支付）

付款要求：国库集中支付，每季度按检查考核结果进行支付。

3、本项目采用费用包干方式建设，投标人一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

4、供应商在响应前，如须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

5、物业公司应根据学校的实际需要，将每年费用的3%以上用于添置相关工作人员服装、保障品、基本工具、设备、系统、电动工具、运输车、防疫装备及相关服务费用等，确保物业服务紧跟学校需要，由物业公司每年提供相关佐证，如当年添置费用物业公司的承诺，超过的部分可视为下一年的物业设备添置费。

对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。

附件1 主教学区相关数据表

附件2 2024年新增长沙职教基地学生公寓5#栋公寓楼区域相关数据表

附件3白田公寓和桃阳公寓的保安和宿管岗位物业服务相关数据

附件1 主教学区相关数据表

附件2 2024年新增长沙职教基地学生公寓5#栋公寓楼区域相关数据表

附件3白田公寓和桃阳公寓的保安和宿管岗位物业服务相关数据

详见功能及要求

详见功能及要求

详见功能及要求

详见功能及要求

详见功能及要求

详见功能及要求