项目名称

采购类型

采购人名称

采购方式

财政预算限额（元）

项目背景

投标人资质要求

服务类清单

具体技术要求

本次招标范围包括深圳艺术学校百花校区和南山校区(含代管区)的两个校区的物业管理服务，学校当前教师数量：约250人，学生数量约670人，深圳艺术学校建筑功能包含音乐、舞蹈、美术及文化教育。其中：

1．深圳艺术学校南山校区现位于深圳市南山区南山大道与北环大道交汇处东北侧，占地50000平米，总建筑面积50950.98平米，还有代管荔枝林16000㎡，绿化面积15300平方米，另有室外公共场所2648.16平方米，运动场769.34平方米。南山校区主要分成两大部分：其一为生活区及体育活动区，位于学校北区，主要由学生宿舍、教工宿舍、体育场、体育馆、排球场等组成；其二为教学区，位于校园中部及南区，主要由综合剧场和音乐厅、综合楼、舞蹈美术楼、音乐楼等组成，综合剧场1个，906个座位，音乐厅1个，364个座位。

2．深圳艺术学校百花校区现位于上步中路百花二路16号，占地1.1434万平方米，地上5层及地上7层两栋楼，总建筑面积1.0730万平方米；绿化面积3000平方米，另有室外公共场所1000平方米，运动场600平方米，音乐厅1个，298个座位。

（一）百花校区：

1.楼梯间、洗手间、走廊通道、门厅、室内地面、设备机房的维修及更换配件、养护和管理。

2.建筑本体设施设备（上下水管道、落水管、室内外照明、电视天线、中央空调及分体空调、加压供水设备、配电系统、消防设施设备、太阳能供水系统、中央空调水质处理、大楼智能化系统、电教室、计算机房等）的维修、养护和管理。

3.校园红线内属物业管理范围公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、垃圾桶、路灯、自行车棚）的维修、养护和管理。

4.物业安全防范工作，包括公共秩序管理。

5.室内外环境卫生管理，除两个餐厅的厨房之外的所有阅览室、设备房、办公室、会议室、排练厅、舞蹈厅、洗手间的室内外卫生管理、消杀，白蚁防治、外墙清洗、垃圾清运等。其中洗手间无异味，并要确保所有洗手间的全天清洁卫生。

6.楼内楼外绿化养护管理。

7.音乐厅、排练厅、舞蹈教室、琴房、图书馆、学生宿舍、食堂消毒及防蚊虫、灭鼠服务。

8.教学、排练及演出乐器、钢琴搬运及日常校内搬运工作。

9.每年学校招生工作、教学教研活动及各类艺术考级考场布置、安全等后勤保障。

10.外墙及玻璃清洗监督管理。

11.各项维修配件需用国产品牌。

12.学生宿舍与琴房的管理及学生进出校门的管理。

13.本校区老师上课期间100辆车停车问题及费用由物业公司负担。

（二）南山校区（含代管区）

南山校区服务范围包含红线范围内的物业安全防范工作、设备设施的维护管理、环境卫生管理、绿化管理、物业档案资料的管理等。具体见下表：

1．南山校区（含代管区）物业情况一览表

2、物业设备设施情况

南山校区主要设备设施包括：供配电系统、给排水系统、空调系统、太阳能系统、电梯、消防系统、校园内监控系统、停车场系统等。

南山校区主要设备清单

三、物业服务总体标准

1．深圳艺术学校作为校园物业，对安全性、规范性要求严格，服务质量要求高。

2．采购单位对中标单位提供的物业服务质量及标准进行监管。

3．中标单位必须提供深圳艺术学校百花校区和南山校区物业服务方案，同时建立组织架构、人员录用等事项的规章制度。在项目实施前要报告采购单位，采购单位有审核修改权。

4．中标单位对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，录用人员信息交一份到总务科备案。

5．在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购单位对中标单位的人员有直接指挥权。

6．中标单位员工须按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，针对公众岗位录用人员在体形、身高等方面要有符合岗位要求、宗旨的标准和规定。

7．中标单位在做好服务管理工作的同时，有责任向采购单位提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

8．中标单位必须无条件协助采购单位做好南山校区（含代管区）验收、交接及进驻工作。在验收前和验收过程中，对所有地上、地下建筑物，构筑物，设备及绿化存在的问题，中标单位需提出专业的整改意见，并跟踪落实到位。

9．中标单位须对物业内的变配电室、保安消防监控室及主要出入口等重要区域进行24小时值班。

10．中标单位不得擅自改动红线内所有房屋、管线、设备等的位置和用途等等。

11、中标单位承担所有单项维修500元以下的维修材料费，不得并项维修。

12、中标单位应及时向学校汇报学生管理、设备运行、建筑主体存在的安全隐患。

13、学校不定期查岗，如发现脱岗、睡岗、离岗情况一次，扣除当月物业管理费的1%作为履约惩罚金。

14、由于中标单位管理缺失造成损失，由中标单位承担维修责任和费用（不限于500元的标准）。

15、如在合同期内由于中标单位疏于管理而引发的重大安全责任事故的，由中标单位承担一切经济与法律责任，学校有权终止合同。

16、中标单位每学期开学前，制定一学期维修计划报总务部门备案，每周将上周维修情况汇总后报总务部门备案，并跟进未完成维修项目，及时向总务部门反馈情况。

17、中标单位严格按照《劳动法》聘请工作人员。

四、物业管理分项服务标准

五、物业管理人员要求

1．依据项目物业管理服务的特点，构建精简、高效、专业、合理的管理和组织架构，保证管理落实到位，各部门具有明确的分工和职责要求。

2．服务人员需经常性培训，包括岗前培训、过程培训、技术培训、专业演练、法规知识培训等。

3．岗位人员须相对稳定，要求着统一服装，保证形象；服务人员的品德素质能上层次，能遵守学校的各项规章制度。

4．人员配置数量要求：

本项目按物业服务要求设置岗位，中标单位必须配足合格的管理与服务人员，人员配备共计88人，具体岗位设置所需配备人员如下：

（1）南山校区：配备人员数量共67人。

（2）百花校区：配备人员数量共21人。

商务需求

1．本项目的服务期限为一年（365个日历日）。

2．本项目为长期服务项目，合同期限可以延长，但最长不超过3年，具体执行的期限由采购单位根据中标单位履约情况确定。

付款方式：每月5日为上月物业服务费结算日，凭招标方的物业服务确认书和中标方完税发票，由甲方签署付款凭证,办理付款手续。

三、有关物业管理事项的说明

1．中标单位实行物业管理的标准必须达到《全国物业管理示范大厦》评分标准95分以上，以及委托管理合同的有关规定。

2．管理用房: 深圳艺术学校提供管理用房共240平方米（含办公用房、员工宿舍、仓库、维修场所），其中南山校区管理用房为150平方米，百花校区管理用房为90平方米，该管理用房在委托管理期限内由物业管理公司免费使用。

3．公用水电：水电费用由深圳艺术学校承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生等各类用水；照明、各类机电设备等各类用电）。

4．其余设施设备的说明：深圳艺术学校物业内岗亭、道闸、设备设施专用工具、各类门牌、各类标示指示牌、垃圾中转站及垃圾桶均由深圳艺术学校负责安装及提供。

5．监管：在合同执行期间，中标方须接受市、区行业主管部门的指导，并按招标要求和合同接受深圳深圳艺术学校的监管。

四、物业管理服务其他说明

1、本项目物业服务费采用包干制，包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润等一切应尽费用。本项目要求投标人按年报价，企业根据招标文件所提供的资料自行测算投标报价，一经中标，投标报价总价作为中标单位与采购单位签定的合同金额，合同期限内不做调整。包括但不限于以下内容：

1）人员费用，包括：所有员工的工资、住房公积金、福利、社保等费用；

2）行政费用；

3）公共设施维护费；

4）建筑物维护费；

5）机电设备维护费，包括：供电、弱电、给排水等系统维护费用；

6）清洁卫生费，包括：消杀、垃圾清运、清洗材料、水池清洗、化粪池疏通、下水道疏通等费用；

7）绿化维护费，包括：绿化养护农药及肥料费、防风支撑物费用等；

8）设施设备折旧费；

9）不可预见费及公众责任险；

10）法定税费；

11）物业管理酬金等。

12)招标范围有关项目内容要求所列的各项指定费用。

2、投标方应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；

3、采购单位招标托管范围内的所有项目（含设备）的维修，单项单价300元，由中标人承担和实施；300元及以上的维修费用由采购单位负担。中、大修及更新改造项目由物业管理公司制定预算报请深圳艺术学校批准后，方可实施，费用由采购单位支付。

4、投标方的投标报价不得超过财政预算限额；

5、投标方的投标报价，应是本项目招标范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复，并以投标人在中提出的综合单价或总价为依据；

6、投标方应先到本项目地点踏勘，以充分了解项目位置、情况、道路及其他足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况的索赔或服务期限延长申请将不获批准；

7、投标方的投标报价总额中标后一经确认，即作为中标方与采购方签订本项目合同的总价。

8、中标方根据有关物业管理法规与采购单位签订的物业服务委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

9、投标方投标报价时应不违反劳动法、深圳市最低人工工资标准等有关规定。

10、投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；投标总价低于财政预算限额的80%的，供应商必须对该报价做出报价合理性说明（说明应置于投标文件格式的“详细分项报价”中）。

①投标总价低于财政预算限额的80%、未做出报价合理性说明的，评委会有权认定为该报价低于成本价，并按投标无效处理。②供应商的报价说明是否合理，有评委会判定。③如该报价成为中标价格，该项目将成为重点监管、重点验收项目。

五、考核标准

（一）考核办法

采用定量考核和定性考核相结合的方式，由学校后勤部门领导牵头，每季度一次重点部位抽查、每半年度一次全面检查。《深圳艺术学校物业服务定量（定性）考核表》见附件。

季度考核：每第三个月最后一周由后勤部门进行季度考核，填写《深圳艺术学校物业服务（定量）考核表》。考核结果由后勤部门汇报提交艺校班子会议研究审定。

半年考核：每半年由艺校相关部门负责人进行定性考核，填写《深圳艺术学校物业服务（定性）考核表》。结合物业服务定量考核结果，由后勤部门汇报提交艺校班子会议研究审定。

（二）考核结果

考核结果分为合格、基本合格、不合格三个等次。

1、合格（符合以下条件）：定量考核为80分（含）以上；定性考核中“基本合格”2项（含）以下，无“不合格”。

2、基本合格（符合以下条件）：定量考核为70分（含）以上、80分以下；定性考核中“基本合格”5项（含）以下；“不合格”2项（含）以下。

3、不合格（符合其中1项）：定量考核为70分以下；定性考核中“基本合格”6项（含）及以上；“不合格”3项（含）及以上。

（三）物业管理服务质量评定结果的处理

1、评定为合格的，按月支付相关物业管理费，并优先考虑续签下一年度物业管理合同，或在公开招标物业管理公司时作为优先推荐单位；

2、评定为基本合格的，延迟支付物业管理费，物业公司须在10个工作日内提出整改措施；

3、评定为不合格的，按一定比例没收物业管理履约保证金（具体比例由中心班子会研究确定）。

本办法从合同之日起执行。

附件1：物业服务（定量）考核表

六、重要提醒
根据《深圳经济特区政府采购条例》规定：供应商在政府采购中，未按本条例规定签订、履行

采购合同，造成严重后果的，一至三年内禁止其参与本市政府采购，并由主管部门记入供应商诚信

档案，处以采购金额千分之十以上千分之二十以下的罚款；情节严重的，取消其参与本市政府采购

资格，处以采购金额千分之二十以上千分之三十以下的罚款，并由市场监管部门依法吊销其营业执

照；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。另外，中心将

组织第三方专业机构实施项目履约验收，并采取没收投标保证金、在深圳市政府采购网曝光等措施

对失信供应商进行处理。供应商必须诚信投标，对项目需求进行实质性响应。

1.中标人不得将项目非法分包或转包给任何单位和个人。否则，采购单位有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

2.投标人若认为招标文件的技术要求或其他要求有倾向性或不公正性，可在招标答疑阶段提出，以维护招标行为的公平、公正。

3.投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准,评审委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详细说明。

4.投标人所提交的投标文件对技术参数和各项要求的响应应是列出具体内容。如果投标人只注明“符合”或“满足”，将被视为“不符合”，并可能严重影响评审结果。

评标信息

其他

附件

序号

所属类别

建筑名称

相关指标

建筑面积（㎡）

1

生活区和体育活动区

学生宿舍

地上5层（一层为食堂，二至五层为宿舍，共306间）。

11608.42

2

食堂

在宿舍一层，学生用餐面积面积为861.3㎡，老师用餐面积为297㎡。

3

教工宿舍

地上5层，共36间。

2995.68

4

体育馆

地上一层。

769.34

5

门卫室

6栋楼，每栋各两个。

25

6

生活配套用房

教师宿舍用房二层至四层、学生宿舍用房二层至五层。

13095

7

地下车库（含人防部分）

地下停车位50个。

3246.38

8

地面停车位

120个。

/

9

自行车车位

102个。

445．5

10

综合剧场

地上三层，地下一层，综合剧场容纳906人。

6754.62

11

教学和行政办公区

音乐厅

音乐厅容纳364人。

室外临时停车场300个停车位。

12

音乐楼

地上六层，琴房279间。

9846.19

13

舞蹈美术楼

地上四层。

5988.16

14

综合楼

地上六层，地下一层。

7925.68

15

教学及教学辅助用房

二层至四层。

25645

16

行政办公楼

地下一层，地上三层。

2645

17

代管区

荔枝林

安排1个保安岗位24小时巡逻

16000

类别

设备名称

型号（规格）

数量

配电系统

变配电所

2×1000KVA变压器

1座

变压器

安装容量分别为：1720.6KW,1607.01KW,2016KW,1925KW

4座

消防用电及重要负荷机组

设备安装容量700KW

/

校内其他设备

/

给排水系统

隔油池

GG-4SF

1座

化粪池

G13-100SQF

2座

水流指示器

ZSJZ150/100 DN150/100

1个

信号闸阀

PN=1.6MPa DN150

1个

潜水泵

WQG15-15-2.2型

8台

钢板水箱（生活）

V=144m3

1个

防爆地漏

DN80

11个

截止阀

J11W-10T DN20/25/50

24个

闸阀

Z45T-10 DN70/80

7个

校内其他相关设备

/

空调系统

水冷螺杆式冷水机组

YEWS200SA

2台

冷却水塔

LF40157

2台

冷冻水泵

LF30157

各3台

恒温恒湿空调

HF7NH

2台

超低噪声横流式冷却塔

MSX-175LX

2台

物化全程处理器

SYS-250B1.0DJZWH-PAK

1台

全程处理器

SYS-200B1.0DJZ-PA

1台

膨胀水箱

1100×1100×1200（mm）

1个

压差控制阀组

DN100

1套

组合式空气处理机组

YSM1520、YSM1722、YSM2228、YSM1518

9台

空调VRV室内机

RCI-80FSVNQ/RCI-56FSVNQ/RCI-125FSNQ

107台

空调VRV室外机

RAS-160FSVN2Q/RAS-335FSN1Q

143台

分体空调

KF-26GW/KF-46GW/KF-50GW

524台

吊顶式空气处理机组

YAH02B/YAH03B/YAH05B

10台

风机盘管

03、04、05、06、10

自计

校内其他相关设备

/

太阳能系统

热管真空管太阳能

458×1800mm,尺寸1250×1960mm

473组

太阳能循环泵

PH-251E

13台

空气热源泵

1400×720×103mm

18台

热泵循环泵

PH-401Q

36台

不锈钢拼接装式保温水箱

SUS-316/304

5个

热水增压泵

Q=40m3/h H=20mN=4kw

6台

热水电动阀

DN80 1.0MPa

3台

冷水电动阀

DN80 1.0MPa

3台

回水电动阀

DN50 1.0MPa

3台

Y型过滤器

DN80 1.6MPa

3台

控制系统

PLC控制，变频加压

3套

气压罐

工作温度≦110℃，压力1.0MPa.120L

3个

校内其他相关设备

/

电梯设备（5台）

综合剧场·音乐厅

XT2消防电梯:1台,DT1 客电梯:1台

2台

音乐楼

DT1电梯:1台

1台

综合楼

DT1无障碍电梯:1台, DT1客电梯:1台

2台

校内其他相关设备

/

室外地上消火栓

室外地上消火栓

SS100-1.0型

8个

校内其他相关设备

/

灭火器配置

手提式干粉灭火器

MF/ABC5、ABC3

自计（具）

氟丙烷气体灭火器

90（L）

14只

校内其他相关设备

/

电器报警设备

气体灭火控制器

JB-QB-WT8000B+WT8700

1台

智能感温探测器

JTW-SD-WT8102

13套

智能光电感烟探测器

JTY-SD-WT8101

7套

驱动模块

WT8705

4只

输入/输出模块

WT8203A

4只

放气指示灯

WT8706

7只

紧急启停按钮

WT8703

7只

声光报警器

BJ2006

7只

警铃

WT1025

6只

壁持直流稳压电器

KT9281/B

1台

校内其他相关设备

/

序号

项 目

服务标准

备注

1

安全管理

校园实行封闭式管理，百花校区设置安全固定岗位共3个（包括校园门岗1人、学生宿舍门岗1人、安全巡逻岗1人），由保安队长兼任提供开门服务（培训中心及琴行），夜晚上锁。南山校区设置安全固定岗位7个（包括校园西门岗1人、北门岗1人、监控中心岗2人、琴房门岗1人、学生宿舍门岗1人、安全巡逻岗1人），执行24小时门岗安全防卫工作。

加强保安员的素质培养，确保无漏岗、脱岗、睡岗等失职现象；建立节假日、夜间来访人员登记制度，确保记录完整。

保安人员需佩戴明显标志，举止规范、反应敏捷、熟悉环境、文明值勤，及时、妥善处理各种异常情况。

维护校园公共安全秩序，建立与执行来访人员登记制度、学生进出校园宿舍管理制度、巡查管理制度、车辆管理制度、物品进出管理制度等。

加强学生安全管理，包括门岗核查放行、学生宿舍管理等。

做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件，道路畅通。每周一向学校汇报上周的工作情况（如维修、处置突发事件等）。

危及物业使用安全的地点和事故易发区域设置明显警示标志和切实可行的安全防范措施。

制定各类突发事件的应急预案及措施（如“盗窃”、“群体事件”、“火灾”“意外生病”等），针对性地提供突发事件安全保卫服务，特别是晚间意外或学生生病需派人协助宿管老师护送到医院。

百花校区要严格落实学生进出校门管理要求：

1、 早上7:40后，做好学生迟到登记工作；中午11:45—12:30自由进出，12:30—13:30关闭校门；晚上19:00后关闭校门，不允许住宿生离开学校。

2、 课间：中途出入校门的学生与家长凭证出入（包括晚自习的学生），证件由家长申请，班主任核实签字、综合办负责人同意，到学生科办理。

南山校区实行封闭式管理（按学生科要求管理学生出入校门）

利用先进技防设施配以科学、合理的人防手段，监理封闭的安全技防系统和灵活的人防系统，确保南山校区红线范围内无财务丢失、因管理不善导致的损毁及人员伤害等事件发生。

全力维护校园秩序与环境管理工作：

A.学生进出校园必须穿校服；

B.不允许学生将外卖带入校园。

遇到学生违规事情（例如吸烟、打架、搞破坏等行为）需及时与学校学生管理部门和总务部门沟通、联系。

确保车辆安全和正常工作环境；环境秩序良好。

做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件，道路畅通。

根据甲方要求对出入深圳艺术学校的物品、人员、车辆进行检查管理。大件乐器及时与总务沟通。

2

房屋本体

设施设备养护维修

制定每年房屋本体设施设备大中修维护方案及预算，提交学校审定，组织实施并监督管理。

制定本体设施设备日常保养方案及计划，报学校审定备案并组织实施。每周向总务部门提交一份详细维修保养工作表及报告。

建立房屋本体巡查制度，发现异常情况及时报告，及时完成各项零星维修服务，零修合格率100%，确保房屋本体设施完好和正常使用，做好维修登记。

每年开展不少于三次白蚁检查与防治工作。

3

室外场地

道路养护维修

建立场地、道路等设施巡查与维护制度，及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，确保室外场地、道路的完好和正常使用。

4

供配电系统

维护与管理

按国家规范对供电系统进行严格管理，建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度。

配备供电运行和维修人员必须持证上岗，建立24小时运行维修值班制度，向学校及时汇报存在的安全隐患，发现故障及时排除并报告学校备案，零修合格率100%，保证供配电系统安全运行。

对供配电系统进行定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，确保供配电设备运行安全、合理、节约用电。

建立与规范供配电管理制度和安全警示标识标牌。

对供配电系统每年定期保养二次，确保供配电系统安全、正常运行。

做好设施设备避雷接地管理与维护。

制定切实可行的供配电应急预案，设备状态标识明显。

每月抄集物业内电表行度，确保数据准确。

5

给排水设施设备维护与管理

保证给排水系统正常运行使用。

建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏等现象。

对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁。

定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅。及时发现并解决故障，零修合格率100%；

每月抄集水表行度，确保数据准确。

6

空调设备

维护与管理

建立空调系统运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象。

制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗。

加强对维保单位监督管理，定期检修养护空调设备，定期清洗过滤网，保证空调设备、设施处于良好状态。

空调系统出现运行故障后，维修人员要及时跟进维修处理，并做好记录，零修合格率100%。

7

空调循环水质维护管理

定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗。开机阶段每周加药一次，每月清洗冷却塔塔盘一次，并进行排污。

冷冻水系统每季度、冷却水系统每月取水样进行一次检测并出具检测结果，确保水质符合如下要求：冷却水PH值6.5～8.5,浊度≤600PPM(以caco3计),总碱度≤5me/1,总铁≤1PPM,总铜≤0.2PPM,细菌数≤100000～－*******个/M 1。冷冻水PH值8.5～10，钢腐蚀率≤±0.6mg/cm2,细菌数≤100000-*******个/ml。

8

照明系统（含室外）维护与管理

外观整洁无缺损、松落和安全隐患，光源完好率、维修更换及时率100%。

9

消防系统设施设备维护与管理

建立消防系统监控中心，对消防系统实行24小时监测，及时响应与处置消防报警信息及事件。

每月定期对消防系统设施设备及消防器材进行巡查与维护，发现异常情况及时跟进处理记录，保证及时发现并排除故障，零修合格率100%，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常。

制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，保证零修合格率100%。

加强对消防系统维保单位进行监督管理，保证维保单位维修工作符合消防系统专项设施设备维保合同标准要求，确保消防系统设施设备安全、可靠运行使用（含火灾自动报警系统、消防水系统、防排烟系统、气体消防系统）。

负责“消防安全户籍管理系统”中每日录入“防火巡查”“消防控制室值班”情况数据，并按户籍化要求完善相关数据录入工作。

10

智能化系统运行维护（含楼宇自控系统、闭路监控系统、大楼和图书防盗系统）

定期对各种系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小时内），零修合格率100%。

实现对大楼内各种机电设备的统一管理、协调控制，确保楼宇设备运转自动化。

确保学校失窃率为零。

11

电梯设备

建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度。

严格执行《特种设备安全监察条例》、《深圳市电梯维修保养安全管理规定》等有关规定，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

电梯安全措施齐全、有效，准时开启关闭，定期进行维修保养，确保通风、照明及其它附属设施完好。

制定电梯应急处置预案，规定应急处理人员抵达现场时限，及时、正确、有效处理电梯困人等故障。

加强对电梯设备维保单位进行监督管理，保证维保单位维修工作符合电梯专项设备维保合同标准要求，确保电梯设备安全、可靠运行使用。

禁止工作时间保养。

12

太阳能系统

设施设备

定期对太阳能系统设施设备进行巡查，发现故障及时督促专项维保单位排除，保证太阳能系统设施设备安全正常使用。

加强对太阳能系统设施设备维保单位进行监督管理，保证维保单位维修工作符合太阳能系统设施设备维保合同标准要求，确保太阳能系统设施设备安全、可靠运行使用。

13

弱电系统（含楼宇自控系统、闭路监控系统、防盗报警系统）：

加强对维保单位监督管理，定期对各种系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发现隐提前患及时处理（24小时内），零修合格率100%。

实现对大楼内各种机电设备的统一管理、协调控制，确保楼宇设备运转自动化，确保楼宇自动化设备运转正常。

状态良好，设备整洁、标识明显，维修合格率100%。

确保学校失窃率为零。

14

环境卫生管理

建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；

楼梯、扶手、大厅、走廊、天台、内外墙面、道路等所有公共区域、阅览室、设备房、会议室、教室、琴房、专家楼、剧场等其他室内外场所（含红线范围内及代管区域）保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；负责教师休息室的室内卫生和学生宿舍公共区域卫生清洁；所有办公室卫生每周清洁三次（每周一、周三、周五）。

及时清扫积水，确保物业容貌整洁。垃圾及时清理，保持渠道畅通。

洗手间要求有专人管理，舞蹈教室每周大清洁两次，随时拖把清洁杂物以及电器，会议室及排练室及时打扫。

15

绿化管理

植物配置合理，绿地充分，无裸露土地。

室内外花草树木生长正常，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

16

除四害防治

定期消杀，控制四害密度达到深圳市相关规定标准达到标准。

17

重大活动及

重要节日

落实学校每年的招生工作及艺术考级的考场布置。

协助与配合学校重大庆祝庆典等活动开展实施。

每年组织开展校园文化活动不少于两次。

重要节日场景布置（鲜花、装饰等），营造节日气氛，配合学校对各种设备物品的校内搬运（校内搬运钢琴按学校规定适当补贴）。

18

教室管理

每晚检查全校门窗、空调、灯、多媒体设备等一切应关闭的电器在使用人离校后是否关闭，如未关闭及时关闭。

负责文化课、基础理论课、美术课、舞蹈课、表演专业课、专家教师琴房、排练厅等教室上课时间开关门及多媒体设备的检查关闭（含文化课教室、美术教室、舞蹈教室）。如各专业学科有特别开关门要求的，需报学校备案后，由中标物业公司负责开关门。

落实教室安全保卫工作，确保失窃率为零。

保持走廊、卫生间等公共场地随时清洁状况。

保证所有专业教室每周大清洁1次，小清洁每天1次。尤其舞蹈教室有关电教设备镜子等细节工作的清扫和检查。

每天中午12:45，负责开门、通电（音响设备使用）。

每天晚上19:30负责关灯、断电（关闭音响设备）、关空调、锁门。美术专业教室在20:00关灯。文化课毕业班教室（505-508教室）23:00关门关灯，文化课办公室23:30关门关灯。

每天晚上检查学生是否离开。

19

学生宿舍管理

学生宿舍设立固定门岗实行封闭式管理，配备宿舍专职管理人员定岗定人，实行24小时值班制度（节假日不例外）。1、百花校区：配备宿管1人24小时在岗；2、南山校区：男女生宿舍各1人及门岗1人共3人24小时在岗。物业宿管人员保持稳定，离职需提前一个月报学校并经批准后方可离职。

抓好学生的安全、纪律和卫生。包括早中晚查房及公布宿舍卫生情况（在宿舍入口设置公告栏），做到有表扬、有批评。

建立好每位住宿生的个人档案（例：姓名、性别、就读年级、所学专业、本人电话、家长电话、家庭住址、班主任姓名及电话）

若学生有生病等特殊情况，必须由家长向班主任请假，由班主任通知学生科和宿管老师。若有专业科组安排学生观看演出，必须提前一天由专业组长批条签字，经班主任核实家长安全责任书后送学生科审批方可，否则视为旷宿处理。

非探视时间未经学校批准和通知，不允许家长随意进入宿舍。

学生上课时间若没有学生科或校医的批条，中途一律不准返回宿舍。

百花校区：1、学生宿舍窗无防护栏，走廊栏杆已加高但无全封，七楼与六楼宿舍通道无大门，学生上七楼平台存在严重安全隐患。要求宿舍物管人员早、中、晚查看，并做记录。

2、宿舍卫生：百花学生年龄小，学生自理能力差。要帮助指导学生的生活能力，工作人员要有热情帮学生做难度大的卫生，如洗马桶、搬摆超重物品。工作人员要随时检查所有宿舍每日卫生及床铺，保持物品整齐，形成规范。

严格执行校纪、校规。对午夜睡觉后玩手机、看小说、聊天、有事看病、看演出时间不提前请假者，要及时通报班主任或负责此项工作的学生科老师。

在岗值班人员必须严格上班纪律，上班不玩手机，不脱岗。每日查看学生午休，夜间必须坚持巡查，爱护关心学生，工作要尽职尽责。

20

音乐楼管理

（南山校区）

音乐楼实行封闭式管理，配备专职管理人员，设立固定岗位：正常值班必须4人在岗，大楼门岗1个，监控室管理岗1个，楼层管理岗2个；音乐楼各岗位人员保持稳定，离职需提前一个月报学校并经批准后方可离职。正常课间时间实行12小时值班制度，大楼门岗14小时值班（周一至周五7:30-22:00），节假日课间时间根据学校安排执行。监控室岗执行10小时（12:00-22:00）值班。

楼层管理岗2人，执行10小时。（其中1人顶音乐楼门岗早班，下午专业课及晚修课保持上班人员为3人，包括监控共4人）。周六日换休。

建立与更新教师和学生档案信息，保证档案信息完好、有效。

音乐楼采用门禁与考勤管理，对学生实行刷卡进出管理，不允许学生迟到、早退，如有违反，对学生考勤情况、练琴表现进行通报，并向学校有关部门通报。

对大楼各类乐器进行登记造册，掌握所有教室、琴房配置物品清单；保证所有物品不丢失、不损坏、不污染、不挪用并正常使用。同时做好个人乐器存放使用登记工作。

每天琴房开放时间结束检查琴房设备情况并做好记录，及时开关门窗和空调，保证各楼层及教室、琴房的正常使用。

对学生琴房进行实时监测和巡视检查，及时处理违规行为，并做好记录。发现重大违纪行为及时向校方和物业值班领导汇报并留存记录。

每天上下午随时打扫、湿拖、干擦，做到窗明几净、地无杂物；木见本色、钢铁放光；公厕无滴水，走廊无脚印。

每天对学生琴房进行简单清洁，每周对学生琴房进行全面清洁，保证琴房干净整洁。

集体课教室，包括管弦、民乐、影视表演排练厅以及管、民、声、现专业的室内乐、重奏课教室，每周打扫清洁一次，擦、拖、扫到位。

厕所每天随时清洁，地面无滴水，厕位无污物；洁具干净，纸篓无积物。

日常维护和及时维修各楼层设施、设备，如门、窗、灯、空调开关、窗帘、水龙头、冲水厕具、地板、电教设备、桌椅、谱台等，确保正常使用。

严格执行与落实学校关于音乐楼各项管理制度。

做好钢琴调律登记并及时上报学校教务科。

21

综合剧场音乐厅管理

根据学校需求做好各种演出场地大门开启和关闭及保安工作。

负责照明灯具、空调开启与关闭工作。

学校演出场地举行活动时，派保安、服务员协助管理。

1、南山剧场音乐厅大楼全天要有2名保安值班。

2、负责对南山校区综合剧场每天进行清扫、每周进行全面清洁工作，保持综合剧场整洁、干净。

3、南山剧场音乐厅日常及活动期间的空调开放和电力供给、维护。

4、南山校区音乐厅举行活动期间需要4名服务员、2名保安。

5、南山校区剧场举行活动期间需要6名服务员、2名保安。

6、负责百花校音乐厅、演奏厅的日常卫生工作，空调和用电的供给及维护工作。

7、百花校音乐厅举行活动需要3个服务员和1个保安，演奏厅活动需要1个服务员和1个保安。

8、两校区剧场、音乐厅和演奏厅举行活动时校园观众入场及车辆管理工作。

22

物业档案

资料管理

负责物业管理的制度建设，编写物业管理的相关制度，诸如：物业管理公约、工作人员岗位职责、设施设备养护标准、清洁管理标准等，规范实际的操作，保证后期能够为市纪委提供标准化、精细化的物业服务。

保证甲方交给物业档案资料的完整性、完好性。

日常档案资料收集整理的及时性。

必须保证甲方交给物业档案资料的完整性、完好性。

序号

岗位名称

人数

备注

1

项目经理

1

2

行政人员

2

3

宿舍管理岗

8

8小时工作制，定岗定人。

4

音乐楼管理岗

5

8小时工作制，定岗定人。

5

工程主管

1

8小时工作制

6

工程人员

5

8小时工作制

7

保安人员

23

8小时工作制；其中保安队长1人，保安班长3人，北门岗3人，西门岗3人，监控中心岗3人，巡逻岗6人，轮休岗4人。

8

保洁人员

22

8小时工作制

合计

67

序号

岗位名称

人数

备注

1

经理助理

1

2

行政人员

1

3

宿舍管理岗

4

8小时制，定岗定人（含轮休人员）

4

工程人员

3

8小时制

5

保安人员

8

8小时工作制；其中保安队长1人，保安班长1人，正门岗3人，晚上巡逻岗2人，轮休岗2人。

6

保洁人员

4

8小时制

合计

21

项目

考评内容

完成情况

较好3/好2/一般1/差0

权重

考核人

安全管理

门卫、中控室24小时值班，无漏岗、脱岗、睡岗等失职现象，值班人员持证上岗

27﹪

24 小时监控、巡视（工作日早上7时至8时负一楼设岗，中午楼内和午休室等区域的巡查），无漏岗、脱岗、睡岗等失职现象，值班人员持证上岗

每月开展不少于一次的专项安全（消防）大检查

每年组织一次消防演练

危及安全和事故易发区域及时设置警示标志，并采取切实可行的安全防范措施

设立消防设备台账，详细统计好消防设备设施、器材分布情况、使用期限。加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防各系统运转正常，相关设施完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障。每季度至少进行一次消防水泵试泵，水泵正常上水，管道阀门、水龙头带配套完整。

消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通；消防设备设施完好无损，可随时起用

安全应急快速反应、统一指挥、团结协作开展工作

考核期内无火灾、刑事案件、交通事故等事故发生

设施设备

建立配送电运行、电气维修和配电房管理制度，24小时运行维护值班，供电运行和维修人员持证上岗。

27﹪

建立正常供水管理制度，保证给排水系统正常运行使用。每年至少清洗生活水池两次，并提供水质检验报告，保证水质符合国家标准。

发电机组试运行2次，保证正常使用。生活、稳压及喷淋泵手动试运行一次，保证生活供水正常使用。

电梯安全措施齐全、有效，确保通风、照明及其它附属设施完好。，保证正常使用。每月维修保养电梯2次。

建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象。每月清洗冷却塔塔盘一次，并排污，每季清洗过滤网一次。

每日检查路面、灯具、停车场是否有异常情况，发现异常及时处理。

检查公共通道、楼梯、墙面、吊顶、门窗、路面路基的，发现异常及时处理。

定期检查地基基础、承重结构、非承重墙、屋面、楼地面结构，发现异常及时处理。

定期检查沟渠、连廊、公共标志设施、垃圾中转站及地下网管，如发现异常及时处理。

保洁绿化

认真落实环境卫生管理制度，操作规范。环卫设施完备、补充及时，垃圾日清。

24﹪

活动区域每日清洁一次，保持随时清理保洁。

教学区域每日清洁一次，保持随时清理保洁。

办公区域每日清洁一次，保持随时清理保洁。

公共区域（道路）每日清洁一次，保持随时清理保洁。卫生间每日清洁一次（台面、便池每两小时冲洗一次），每两天消毒水清洗一次，干净、无臭味，厕纸、擦手纸、洗手液配备完整。

冬季每周消杀一次，夏季每周消杀二两次。根据具体情况适时对其它虫害进行消杀。

每日清洁绿化带内垃圾、杂物，及时清除杂草； 裸露土地及时补种植物。

定期对草地、绿篱花秋、乔灌木进行修剪和施肥，保持其长势良好。

客服

接受报修、求助、建议、问询、质疑、投拆等，并及时报送处理。

22﹪

负责各活动室门、灯、空调、电源开关等，检查环境清洁情况；做好活动人员相关情况登记，协助中心文体科工作人员查验活动证。

每天擦文体设施，每月覆盖清洗一次桌球台、桌球和麻将牌。

协助做好接待、会务、文体比赛活动等工作，处理突发情况。

负责阅览室书籍的保管和借阅登记，按类别和编号整理书籍。

课前按时打开教室门、灯、空调、多媒体教学设备，将桌椅摆放整齐，备好教具和教师饮用水；课后及时关闭门、灯、空调、多媒体教学设备，检查是否有遗留物品，如有则做好记录、保管、招领。

配合做好招生报名、开学典礼、毕业典礼、汇报演出等大型教学教务活动的前期准备、现场服务和事后收尾工作。

协助布置公告栏、学习园地。

注：此项分值为1或0

附件二：物业服务（定性）考核表

考核月份：

类别

项目

合格

基本合格

不合格

评价要素

综合管理

人员配置

符合中心要求

服务形象

统一着装、举止文明、服务热情、严守岗位

服务效率

综合评价

安全管理

消防安全

符合消防安全相关要求

应急事件处理

及时性和有效性

大门岗、中控室等重要岗位值守

值守正常，无漏岗、脱岗、睡岗等现

日常巡查

保证巡查次数和地点

人员、物资、物品安全

有明显警示标识和具体防范措施，物资、物品完好率和偷窃案件发生率

设施设备管理

设施设备维护保养

按规定维护保养

设施设备运行

运行正常

设施设备故障处理

及时性和有效性

保洁绿化

广场、道路、楼道、电梯等公共部位

整洁卫生

环卫设施设备

外观整洁完好

教室、活动室

整洁卫生

卫生间

干净，无臭味、无垃圾

蚊蝇鼠蟑消杀

蚊蝇鼠蟑密度符合要求

花草树木、绿化带

长势良好，修剪整齐，无大面积枯死、虫害与缺损

公共区域、会议室、办公室等花木摆放

符合配置，长势良好

客服

求助、问询、投诉等

及时性和有效处理

会务接待

及时性和有效处理

教室服务工作

服务质量评价

活动室服务工作

服务质量评价

注：在相应方格内打“√”

考核人（部门）：

签名：

日期：

序号

评分项

权重

1

价格

20

2

技术部分

36

序号

评分因素

权重

评分方式

评分准则

1

实施方案

15

专家打分

考察内容：考察针对本项目的整体管理设想、整体运作规划、组织机构、服务团队配置、人员培训计划、管理措施等。

要求提供成熟的高校物业管理模式，没有提供的不能评价为优。

横向比较，分档评分：评价为优得80%-100%分数；评价为良得60%-80%分数；评价为中得30%-60%分数；评价为差得0分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。

2

项目重点难点分析及合理化建议

6

专家打分

考察内容：提供符合本项目服务特点的相关重点难点分析、应对措施及相关的合理化建议。

要求提供成熟的高校物业管理模式，没有提供的不能评价为优。

横向比较，分档评分：评价为优得80%-100%分数；评价为良得60%-80%分数；评价为中得30%-60%分数；评价为差得0分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。

3

质量保障措施及应急方案

5

专家打分

考察内容：

针对本项目的规章制度、档案管理及各项服务内容的保障措施、应急预案，考察投标人方案的可行性及管理服务、安全保障、应急反应等能力。

横向比较，分档评分：评价为优得80%-100%分数；评价为良得60%-80%分数；评价为中得30%-60%分数；评价为差得0分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。

4

违约承诺

2

专家打分

在投标文件中提供承诺函的得100%分数，没有不得分。

5

项目服务期满后的服务承诺

3

专家打分

横向比较，分档评分：评价为优得80%-100%分数；评价为良得60%-80%分数；评价为中得30%-60%分数；评价为差得0分。评价为“中”或“差”的，专家需说明情况。

6

现场踏勘

5

专家打分

参与现场踏勘的得100%分数，没有参与现场踏勘不得分。以采购单位开具的现场踏勘回执作为得分依据。

3

综合实力部分

37

序号

评分因素

权重

评分方式

评分准则

1

投标人认证情况

4

专家打分

（1）投标人同时具有ISO质量管理体系认证、职业健康安全管理体系认证及环境管理体系认证三项体系认证的得50%分数，每缺少一项扣20%分数，扣完为止；

（2）投标人具备公安部门颁发的《内部保安组织许可证》或《保安从业单位备案书》的得50%分数；

以上两项累加计分。

要求提供有效的认证证书及资质证书扫描件（原件备查）作为得分依据。

2

投标人业绩情况

3

专家打分

考察投标人近三年（2013年1月1日至本项目开标之日，以合同时间为准）的物业服务项目业绩情况（要求年合同金额不少于500万元，验收或履约评价合格）：

1、每提供一个建筑面积大于等于25万㎡的学校物业服务项目得30%分数；依此类推，此项满分60%分数；

2、每提供一个行政事业单位（不包括学校、医院）物业服务项目得10%分数，依此类推，此项满分40%分数；要求同时提供合同关键信息（通过合同关键信息无法判断是否得分的，也可以提供能证明得分的其它证明资料，如合同甲方出具的证明文件等）及项目履约（验收）合格评价（证明）文件（均要求提供扫描件，原件备查）作为得分依据。续签合同视为履约验收合格，但不得作为多个业绩计算得分。

3

投标人荣誉情况

3

专家打分

1、考察投标人所管物业管理项目（非住宅类）近五年（2011年1月1日至本项目开标之日）以获奖时间为准获得国家住房和城乡建设部颁发的“全国物业管理（优秀）示范项目”称号的数量：每有1个得25%分数，满分为50%分数。

2、投标人获得2015年中国物业管理协会颁发中国物业管理100强企业，其中排名前30名的得50%分数（以2015年中国物业管理协会颁发的为准）.

要求提供获奖证书扫描件（原件备查）作为得分依据。若从获奖证书无法判断是否为投标人所管项目，还需同时提供合同关键信息或业主单位出具的证明扫描件（原件备查）作为得分依据。

4

拟安排的项目负责人（仅限1人）情况

6

专家打分

要求拟安排的项目负责人2016年6月-2016年9月必须在投标单位缴纳社保，否则本项直接计0分。要求提供2016年6月-2016年9月社保资料（网页截图或窗口打印资料或社保部门出具的证明均可）作为得分依据。在此基础上，以下三项累加计分：

（1）具有中级职称（或以上）的得25%分数；

（2）具有本科（或以上）学历的得25%分数；

（3）项目负责人具有大专（或以上）院校（建筑面积大于等于8万㎡,且年合同额大于或等于500万元）物业服务项目管理经验得50%分数。

要求提供工作经验证明（工作经验证明为合同关键信息，通过合同关键信息无法判断是否得分的，可提供合同甲方出具的证明文件）、职称证书及学历证书扫描件（原件备查）作为得分依据。

5

拟安排的项目主要技术人员（项目负责人除外）情况

11

专家打分

要求拟安排的项目主要技术人员2016年6月-2016年9月均必须在投标单位缴纳社保，否则相关人员不予计分。要求提供2016年6月-2016年9月社保资料（网页截图或窗口打印资料或社保部门出具的证明均可）作为得分依据。在此基础上，以下三项累加计分：

（1）秩序部主管（1名）：具有安全主任或安全员资格证书得30%分数；

（2）机电主管（1名）：具有机电或电气工程师资格的得30%分数；

（3）秩序部主管和机电主管均具有大专（或以上）院校（建筑面积大于等于8万㎡，且年合同额大于或等于500万元）物业服务项目管理经验得40%分数。

同一人员担任2个岗位的，该人员的岗位均作无效处理，不进行评分。

要求提供工作经验证明（工作经验证明为合同关键信息，通过合同关键信息无法判断是否得分的，可提供合同甲方出具的证明文件）及资格证书扫描件（原件备查）作为得分依据。

6

投标人自主知识产权产品情况

3

专家打分

（1）投标人或其关联企业开发的物业管理系统类软件获得中华人民共和国国家版权局颁发的计算机软件著作权登记证书；

（2）投标人或其关联企业开发的物业设施设备管理系统类软件获得中华人民共和国国家版权局颁发的计算机软件著作权登记证书；

（3）投标人或其关联企业开发的物业设备信息管理系统类软件获得中华人民共和国国家版权局颁发的计算机软件著作权登记证书；

以上三项全部满足得100%分数，少一项扣35%分数，扣完为止。

要求提供证书扫描件（原件备查）作为得分依据。

7

拟使用的车辆及工具情况

5

专家打分

为本项目投入物业管理的自有机动车辆不少于9辆（要求为粤B牌照）得100%分数，7-9辆得100%分数，4-6辆得60%分数，4辆以下不得分。

车辆要求提供车辆行驶证、绿标标识扫描件（原件备查）作为得分依据；

8

本地服务能力

2

专家打分

深圳企业，或非深圳企业但在深圳市有合法注册的分公司或办事处等机构的，得满分（须在投标文件中就设立的机构类型进行说明，并提供机构营业执照扫描件，原件备查）；否则不得分。

4

诚信情况

7

1

诚信评价

5

专家打分

根据《深圳市财政委员会关于加强招投标评审环节诚信管理的通知》（深财购[2013]27号）的要求，投标人在参与政府采购活动中存在诚信相关问题的，本项不得分，未出现相关诚信问题的得满分。以深圳市政府采购中心供应商库中的处罚记录为准。投标人无需提供任何证明材料，由采购中心工作人员向评委会提供相关信息。

2

履约评价情况

2

专家打分

根据深圳市政府采购中心项目履约情况现场抽检结果，投标截止日前一年内（以深圳市政府采购中心网站《关于给予供应商履约评价差的函》的落款日期为准），供应商履约评价出现评价为“差”的，本项不得分。未评价为“差”的，得满分。投标人无需提供任何证明材料，由采购中心工作人员向评委会提供相关信息。