学校红线占地约*****平方米，实际面积约*****平方米，建筑面积约*****.48平方米，绿化面积约7942平方米，地面建筑面积约*****平方米，地下占地约*****平方米。学生5703人，3个出入口，两个高压配电间，一间二次供水机房，一间直饮水机房，一间消防控制室，一间消防水泵房。

执行相关行业标准以及采购人要求。

服务内容及范围

长沙麓山国际实验小学物业管理服务范围：校区内保洁、绿化维护、泥木工维修、水电维修、生活管理服务、器材管理及其他服务。

1、校区保洁服务

负责校区运动场、篮球场、广场、道路以及所有建筑物、厕所和公共区域（如体育馆、办公楼、功能楼、教学楼、地下停车场、大型会场等，不包含教室内及教师办公室内的卫生保洁。

（1）公共场地、场所、部位的清洁卫生，包括楼道、通道、卫生间、屋面等公共部位；

（2）公共办公区域及生活区域内垃圾收集、清运、转运；

（3）协助公共场所、楼道、通道等公共部位的四害消杀和白蚁防治。

2、校区绿化维护服务

负责校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护、补栽、防虫、修剪等。

3、校区泥木维修服务

负责校区泥工、木工维修管理服务。

4、校区水电维修服务

负责校区水电维修、高压配电房、二次供水房、直饮水房等管理服务。

5、生活管理服务

负责校内学生生活管理服务（学生用餐、午休等）

6、器材管理服务

负责校区体育器材室的管理和体育馆的管理（卫生和设备）。

7、其他服务

负责学校日常文本资料的收集、对外迎检资料的汇总整理，负责学校阳光服务中心的日常工作，协助学校会务准备工作，完成校方交办的其他工作任务。

1、服务期限：三年，合同一年一签，具体服务期限日期以签订合同为准。

2、服务地点：采购人指定地点。

（一）人员配备：

1、学校根据实际情况确定其中物业服务人数为26人，其中项目经理1人，经理助理兼资料管理员1人，保洁主管1人，保洁员10人，泥木维修工1人，水电维修工2人，高压电工2人，绿化工1人，生活老师6人，器材管理员1人。

2、各岗位职责

2.1、项目经理职责

（1）项目经理负责全体员工培训和工作安排，参与学校部门会议，及时了解学校情况，配合学校及时处理相关工作事宜；

（2）部门主管负责各部门员工工作安排，配合完成项目经理安排的各项工作。

2.2、项目助理岗位职责

（1）树立为师生服务的思想，按时、按量、按质完成资料管理任务，按时上班、坚守岗位，不得无故离岗。

（2）协助项目经理建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示；

（3）建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达95%以上，并每季度更新；

（4）每学期进行两次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于85；

（5）按时完成物业各项文本资料的收集和对外迎检资料的汇总整理；

（6）协助完成学校组织召集的各类会议的会务工作。
（7）完成校方交办的其他工作任务。

2.3、卫生保洁职责细则要求

学校举行重大活动，配合做好相关工作，服从学校统一调度。

服务内容：实行零干扰清洁卫生服务，每天上、下午（学生上学前7:30，放学后17:00）各打扫一次，全天候保洁，做到循环保洁，每周进行一次大扫除。

（1）日常保洁

范围：校内建筑物、地面、外墙、建筑物周边、护栏、道路、操场、功能教室、大型会场、标识标牌、各类橱窗、垃圾桶、绿化地、校园周边绿化带的卫生工作。

服务标准：

1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期清洗，保证没有污渍；

2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼道、走廊地面，每天要用“大地拖”全面清洁二次，随时保洁，每周周末彻底冲洗消毒一次（发生传染病时，及时安排人员配合医务室做好相关区域的消毒工作），使其光亮整洁；

5）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

6）根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；

7）道路、操场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；学生宿舍内的所有垃圾，每天从垃圾箱里清出的垃圾，都要集中送到垃圾站处理，现场严禁堆放垃圾。垃圾日产日清，房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；

8）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理；

9）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；

10）经得起文明创建、绩效考核等各种检查；

11）楼栋内的大厅、楼道、走廊、厕所、内庭花园等公共场所的卫生清扫、清洗和保洁；

12）要注意清洁楼道、走廊的吊顶、壁面、灯具、栏杆、指示牌、梯级面、垃圾桶体；

13）要随时保持学生宿舍区内地面无杂物；

14）全校卫生每周进行一次大扫除。

（2）垃圾收集及外运要求

要求：做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，负责所有楼内公共区域、外围公共区域、绿化区域内的垃圾收集与清运，并集中运至垃圾收集站且定期做好垃圾外运工作（每天2次），垃圾中转站设在物业范围内。

（3）公共卫生间的保洁

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品、用具及共用部位的日耗品由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由校方提供。

（4）公共区域的垃圾桶的保洁

保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

2.4、绿化维护服务职责

学校举行重大活动，配合做好相关工作，服从学校统一调度。

服务内容：依照绿地植物生长规律，负责学校绿地的树木、花灌木、绿篱、色块和草坪的灌溉、修剪、施肥和病虫害草防治、修补、杂草清理等工作。达到植被生长正常，枝叶茂盛，无病虫害，无枯枝残叶，造型美观，与环境协调的养护。

服务标准：

（1）建立规范校区绿化品种明细、照片底样等台账，悬挂植物名称、品种牌；

（2）定期定量施肥及喷洒防虫害药水（喷洒药水之前必须向后勤服务中心汇报，发通知告知全体师生，并在喷洒区域醒目位置摆放安全提示牌），保障植物的健康生长；

（3）定期定量修剪和维护，采取事先防护措施，严格杜绝因暴雨、冰雪、狂风等恶劣天气造成过长的树枝承载过重、断裂，从而危害人员、财产安全现象的发生。如因物业管理公司未采取定期修剪、维护、事先防护措施等因素造成的人员伤亡、财产损失，物业管理公司负有全部责任。并委托第三方评估机构对损失额度进行评估，评估结果需得到长沙市教育局、长沙麓山国际实验小学的认可后方可执行；

（4）建立检查机制，定期巡视绿化生长情况、危害情况、隐患情况，并做好台账记录。

2.5、维护维修服务标准

学校举行重大活动，配合做好相关工作，服从学校统一调度。

设备综合管理

（1）设施设备运行正常，管理期间无设备事故发生；

（2）水、电机房等设备运行维修人员操作技能熟练；严格执行设施设备操作规程及保养规范；

（3）工程运行人员实行12小时值班制度（按国家相关制度执行）；监控室、机房出入及钥匙管理有严格规定；

（4）共用设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全，字迹工整；

（5）设备房保持整洁、通风，无杂物、灰尘；无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；机房环境符合设备要求；

（6）设备不发热、不滴水、不漏油、不漏气、不生锈、无异响；

（7）设施设备标志齐全、规范，责任人明确。

学校公共区域的其他维修和养护

（1）校区建筑的巡查、记录、维护、小修，包括避雷系统、墙面及屋檐、地板砖、天花板、房屋渗漏（结构性原因引起的除外）维修、墙面修补等；

（2）校区道路和公共设施的巡查、记录、维护、小修；

（3）负责学校设施（如视频监控系统、门禁系统、学生宿舍安防系统、消防系统）等相关设施设备的报修及一般故障排除；

（4）校区所有照明灯具、应急灯及配件、开关、插座的巡查、记录、维护、小修；

（5）校区所有木制品（含门、窗、桌椅、床、床板、衣柜、电视柜、沙发、文件柜、资料柜、茶几、讲台、黑板、会议台、阅览台、值班台等）的巡查、记录、维护、小修；

（6）校区所有玻璃制品（含门窗玻璃、家具玻璃等）的巡查、记录、维护、小修；

（7）校区所有门锁系统（含锁芯、门锁电池、门把、门扣、插销等）的巡查、记录、维护、小修；

（8）校区公共区域金属制品（含校区围栏、运动场围网和铁椅、铁门、灯杆、储水罐、铝合金、护栏等）的巡查、记录、维护、小修；

（9）公共卫生间、洗手间、淋浴间（排气扇、大小便器、冲水阀、开关、龙头、镜子、水管、大小便隔位板、洗手盆、水箱、花洒、下水道疏通等）的巡查、记录、维护、小修；

（10）校区地漏、楼梯扶手、室内外栏杆、旗杆、消防箱、指示牌等的巡查、记录、维护、小修；

（11）负责物业设施设备的维护、维修、使用、运行管理。及时对校园内需要维修的项目进行统计上报。

（12）维修工作标准

（备注：小修：单个单次维修配件单价在20元以下，超过20元以上的需向校方报备，并履行相关审批手续后以有偿服务的方式处理。）

2.6、生活管理服务标准及要求

需服从学校统一安排调度及临时性工作安排。

（1）高中及以上学历，身体健康，形象端庄素朴；

（2）掌握基本的急救知识与技能，关心孩子，有爱心、耐心、细心、责任心；

（3）身心健康，品行优良，敬业爱岗，有较强的团队精神、合作意识；

（4）负责学生午餐、午休等生活服务工作，按时记录学生午休情况，清点人数，保证学生安全，积极配合学校保证学生的安心学习和生活。

（5）负责除四害消杀工作，保持室内通风、干燥，杜绝传染病发生；

（6）完成校方交办的其它工作。

2.7、器材管理服务标准及要求

（1）建立器材财产管理帐目，有严格的管理制度，并认真执行；

（2）熟悉各年级教学进度，根据教师上课需用器材，提前做好准备，保证上课使用。课结束后，要清点器材数量，发现短缺或损坏及时处理；

（3）经常打扫器材室，保持室内整洁。器材存放要得当、有序、搬运方便。并备有灭火器材；

（4）经常检查固定器械，发现损坏要及时维修，防止伤害事故的发生；

（5）加强对防腐器材的防腐安置，应经常检查或更换存放位置；

（6）定期清点器材，做到帐物相符，对损坏、低值易耗的器材，填写单据，上报注销，根据器材的损坏程度提出维修和购置计划；

2.8、其他

（1）学校各类大型活动，保障活动安全、圆满完成；

（2）日常教育教学中，因工作需要搬运教具、桌椅等任务，物业在收到学校的派工单后将及时做好人员的协调安排，按时完成任务；

（3）对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿；学校按月测评结果对物业公司做进行评价，并做出相应处理；

（4）对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全、失火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失由物业公司承担；

（5）对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：物业公司按规定为员工购买相关保险，其费用由物业公司自行承担。物业公司应建立和掌控劳务合同、个人资料、个人心理状况、高危工作期间安全防护措施的统计与收集工作，并将相关资料交后勤服务中心存档，如因物业公司员工存在或发生盗窃、人身意外、网上追逃嫌犯、心理疾病等事件造成的损失，由物业公司承担全部责任及赔偿；

（6）对物业管理公司工作人员素质的要求：所有人员必须身心健康，无任何违法犯罪记录。爱岗敬业，服从意识强，安全意识强，协作意识强;

（7）对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，经理、保洁员、电工、生活管理等岗位需要持证上岗，其费用由物业公司自行承担；

（8）对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，注意舆情管控，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录；

（9）设备的维护与维修：物业公司负责供电照明、生活用水水泵、校内其他公共设施的维护与维修以及损坏灯具灯管的更换(维修材料费用及超范围维修由学校负责)。

（10）对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见附件1-1《物业管理考核实施细则》。

（二）服务标准及要求

1、保洁服务

（1）建筑物：每期进行一次扬尘、蛛网清扫，外墙1.5米高度保持无污迹、涂划、乱粘贴物；

（2）公共场所：无明显泥沙、污垢，每100平方米内纸屑不超过两片，没有1厘米以上的石子；

（3）排水沟：无明显泥沙、污垢；

（4）垃圾箱：清运及时，清运率100%，周围无污垢、无纸屑、无积水，离垃圾箱两米无臭味；

（5）玻璃门窗、镜面和灯具：玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭，门窗无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁；

（6）楼梯：楼梯清洁，目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛网、污迹等；

（7）卫生间：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味；

（8）宿舍：楼层通道、地面标准：目视干净，无污渍、无杂物；

（9）会议室：地面清洁、无杂物、痰迹、烟头。会议室椅、柜、桌设施擦拭干净，物品摆放有序。门、窗、玻璃、灯具干净明亮。无灰尘、灰网、无蝇、无鼠、空气清新；

（10）垃圾收集及外运：垃圾场站数量：1个。垃圾的收集要求：每天收集进站，对垃圾站定期清洗。垃圾的处理要求：由环卫部门统一处理。垃圾的外运要求：由环卫部门承包外运，物业管理人员督促保证每次足车运出；

（11）流泥井及化粪池：数量：流泥井60个，化粪池12个。保持畅通，无堵塞、污物外溢现象。发生堵塞现象及时疏通。每半年进行一次定期清理（物业负责联系专业清理清洗队伍，费用由学校承担）。

（12）卫生消杀：无老鼠活动迹象，室内区域无苍蝇、蟬螂、白蚁等活动迹象，蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。物业公司负责协助专业消杀公司学校内（不含食堂）的除“四害”、定期消毒、杀菌工作，所需药水、药品费用由学校承担；

2、校区绿化维护服务标准及要求

（1）绿化服务专业，配备有一名专业绿化人员。年度计划、工作标准健全；

（2）根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土和补栽苗木。

（3）植物配置合理、绿地充分，无裸露土地；

（4）绿地无破损、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物；

（5）花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象；

（6）绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象；

（7）负责学校苗圃的日常管理、维护，培植一定数量的花木，保证学校内正常花卉的摆放（花卉等植株的购买费用由学校承担）；

（8）兼管校园鱼池鱼的养护（鱼池鱼等采购费用由学校承担）。

3、校区泥木维修服务标准及要求

（1）做好校区建筑以及路面的日常维护，做到一般问题及时修，较大问题限时修，零星抢修时限不超过2小时，较大维修不超过三天；

（2）及时做好门窗锁窗帘等小型维修，及时完成学校后勤部门交代的临时任务（维修配件由学校承担）。

4、校区水电维修服务标准及要求

（1）及时做好校区教学、生活及办公用水、用电维护与维修。（不包括各项日常办公设备维护），做到一般问题及时修，较大问题限时修，抢修时限不超过2小时。无论是星期天、节假日还是在恶劣气候环境下，确保学校水电每天每时处于完好状态（维修配件由学校承担）；

（2）24小时高压配电房值班及时处理相关故障，保证学校正常供电。

5、生活管理服务标准及要求

（1）负责宿舍文化建设，防火、防盗、防事故等工作；

（2）负责宿舍防疾病、除四害工作，保持室内通风、干燥，杜绝传染病发生；

（3）负责按时记录学生午休情况，清点人数，保证学生安全，积极配合学校保证学生的安心学习和生活。

6、器材管理服务标准及要求

（1）根据体育馆开放时间及时开关体育馆门窗水电；

（2）保管好体育馆内设施设备，确保正常教学；

（3）管理好体育器材，为体育教学、体育训练服务，保证体育活动正常进行；

（4）体育设施、器材分类、编号、登记、保管工作；

（5）协助任课老师做好体育课所需器材准备工作，做好器材出借、回收、清点工作并记录。

7、其他标准及要求

（1）负责学校阳光服务中心的日常工作，物业各项文本资料的收集和对外迎检资料的汇总整理，协助学校会务准备工作，完成项目经理交办的其他工作任务；

（2）配合做好学校各项活动筹备与执行工作、日常搬运工作；

（3）完成学校交办的其他相关工作。

（三）物业服务有关事项说明

1、招标人定期对各品目物业服务进行考核评比，如达不到上述要求，采购人可要求中标人限期整改，通过整改后仍未达到要求的，可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标人承担损失并赔偿违约责任；

2、采购人为中标人提供必要的办公用房、管理用房（含仓库及维修场所）等，分别在正式合同里约定。该办公用房、管理用房在委托管理期限内由中标人免费使用,装修由中标人负责，在合同签订后10天内交给中标人，合同终止后10天内交回招标人。招标人不负责提供中标人员工食宿及场所，中标人办公和生活所用水、电、通信费用等由中标人自行承担；

3、小型维修项目和供电、供水、空调设备、（含管网系统）等日常维修费用单项工程，单个元器件在20元以下的（含20元）均由中标人承担。设备设施和房屋本体的中、大维修，更新改造等由招标人负责；

4、因中标人管理不善导致招标人财产受损或人身伤害的，中标人应给予赔偿并承担相应的法律责任；

5、在合同执行期间，中标人须接受招标人以及有关行政主管部门的监管；

6、中标人应加强保密教育，严格遵守保密法规。禁止向有关企业和媒体提供或泄露招标人有关信息资料，否则，追究泄密的相关法律责任；

7、无论投标人是否中标，投标人自行承担本项目投标所发生的所有费用，招标人不对投标人因本次投标所发生的任何费用和损失负责；

8、投标人在报价时，人员工资标准不得低于长沙市教育局规定的各岗位工资标准，必须按劳动部门规定的要求全额购买各项社会保险费。意外伤害险等其他保险由中标人视各工种情况予以购买；

9、本项目的物业服务质量考核，招标人将根据各品目的实际情况在与中标人签订合同时一并签定《物业管理考核实施细则》；

10、根据本项目的实际情况，在具体实施时各品目的内容和要求可能会有所调整，届时再另行签订补充协议予以认定；

（四）物业管理质量目标

1、验收：按照《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购[2024]5号）的规定执行，该项目采用简易程序验收。

2、根据采购人的《物业管理考核实施细则》进行物业服务质量考核。具体详见《物业管理考核实施细则》。

3、中标人应按时提供符合要求的服务，并积极配合采购人进行验收。

4、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。

1、结算方式

1.1 付款人：长沙麓山国际实验小学（国库集中支付）

1.2 付款方式：签订合同后，完成合同约定物业管理任务，按每季度支付上一季度管理费。采购人定期对物业管理公司进行考核，考核要求与物业管理费支付挂钩，具体见《物业管理考核实施细则》，扣款在每季度费用中扣除。

2、本项目采用费用包干方式，供应商应根据项目要求，详细列明项目所需的费用，以及人工、管理、财务等所有费用，如一旦成交，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交人免费提供，采购人不再支付任何费用。

3、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。