根据《中华人民共和国民法典》、《苏州市住宅区物业管理条例》等有关法律法规，以及关于国宾花园?区《选聘新物业服务企业?案》的公告，为充分实现广大业主的自治管理权，受苏州工业园区国宾花园小区业主委员会的委托，中诚智信工程咨询集团股份有限公司对其所需国宾花园物业管理服务项目在国内组织公开招标。欢迎符合招标公告投标资格条件的供应商前来参加投标。

一、采购项目需求：

（一）采购编号：SZZC2024-Z-G-167号

（二）采购项目名称：国宾花园物业管理服务项目

（三）采购预算：人民币叁仟柒佰零肆万贰仟肆佰肆拾贰元整（￥********.00），以上费用指本小区饱和物业公共服务费收入，不包含代收代缴费。具体金额按中标单位实际收到的服务费用为准。

（四）中标单位需承诺投入专项资金不得低于100万/年，否则投标无效。

（五）服务期限：三年，具体进场日期根据招标情况和移交进度而定，以最终甲乙双方合同签署的起止日期为准。

（六）服务地点：苏州工业园区国宾花园小区

（七）项目基本服务要求如下：

1.项目概况

苏州工业园区国宾花园位于江苏省苏州市工业园区石莲街9号（金鸡湖大道以南、国宾路以东、石莲街以西、铜雀台以北）。项目首次交付时间：2012年03月01日。国宾花园一期175户、二期113户、三期417户，合计705户，三期一共34个单元45部电梯，门岗2个，公区绿化面积为：******.8平方米。车位数量：三期车位总数量：646个，其中：使用权车位：531个，人防：115个（其中60个固定租赁，55个作为临停）。

2.物业服务等级参照苏州市《普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》（苏价服字〔2014〕86 号）的五级标准执行（其中垃圾收集与处理与《苏州市生活垃圾分类管理条例》不一致的，以条例规定为准），具体见招标书中的内容。

3.物业公共服务费标准（说明：投标单位必须承诺本项目按下述物业公共服务费标准执行）

（1）物业公共服务费

采取包干制，其中，别墅区物业公共服务费单价：4.22元/平方米.月，小高层物业公共服务费单价：2.93元/平方米.月（含电梯维保服务费）；物业公共服务费每六个月预收一次，每次预收不得超过一年。

（2）代收代交费（公共水电能耗费）

别墅区（一二期）首次按照300元/户缴纳，带电梯小高层、洋房按照500元/户缴纳，会所水电费由本小区业主共同分摊，其中会所内的物业服务办公用房及公共卫生间能耗由物业服务企业承担，如后期会所涉及委托经营的，会所经营区域能耗的分摊根据运营方案另行商定；三期物业服务用房及公共卫生间能耗由物业服务企业承担；

代收代交费由物业公司先行垫付，代收代交由物业服务企业单独列账，每两个月公示公共能耗发生费用和分摊明细（一期、二期、三期分开结算），提供公共水电缴纳发票供业委会审核及备案，分摊公示标准须经业委会确认，分摊费用已计入物业公共服务费成本的，不得重复收取。

（3）停车场（库）的使用及管理服务的费用收取：

1）停车场（库）的使用

停车场（库）的使用人按下列约定向乙方缴纳车位费用：

业主共有的汽车停车位由乙方负责出租、管理，乙方同意向甲方提供国宾花园地面及地下车辆管理系统管理人账号及密码。人防车位租金和临停收入归甲方所有，由乙方代为收取，单独列账，人防车位乙方每3个月与甲方结算一次停车位租金，并将扣除实缴税金后的租金全部付至业主委员会指定的银行账户内。人防车位收入的管理、使用按照相关法律法规执行。

2）乙方收取上述停车场（库）使用（管理）服务费后，乙方负责提供停车场（库）公共设施设备运行能耗及维护保养、清洁卫生、秩序维护、标线标识、车位编号等服务并承担因此产生的全部费用，除非业主、物业使用人与乙方另有约定，否则乙方对车辆及车内物品不承担保管责任。但乙方必须提供相关保障义务，如乙方未尽物业管理服务义务，业主、物业使用人人身、财产遭受损失时，损失的50%由乙方承担。

（4）公共收益

公共收益（不含人防车位租金）的70%归业主共有，定期转入小区业主委员会账户，剩余30%支付物业服务企业并用于本小区的物业管理，具体如下：

4.参与投标的物业服务企业应当同时满足招标文件要求的条件，同时应当作出以下各项承诺：

(1)指派至本小区的物业服务人员数量不低于85人，且均须具备相应的资格条件，项目主管以上人员更换须经本小区业主委员会同意，且业主委员会有权要求物业服务企业更换服务人员；

(2)物业服务人员均无行政拘留及刑事犯罪的违法记录；

(3)投入本小区的大型设备，包括但不限于管网检测设备、管网疏通设备、保洁清扫车等须专用于本小区；

(4)物业服务企业每年提供不低于100万元的专项资金（无须再返还给物业服务企业），并按时付至业主委员会指定的银行共管账户，具体如下：第一年的专项资金由中标物业服务企业在进场后一个月内汇至共管账户；以后每年的12月31日前，确保下年度专项资金到位，专项资金到位情况纳入物业服务企业考核范围；

(5)专项资金管理及使用：

1)专项资金管理：开设专项资金共管账户，定期向业主进行收支公示，年度进行账户收支审计；

2)专项资金使用范围：包括但不限于小区当前存在问题（下述A至G）维修、更新、改造等品质提升，以及第三方顾问单位服务费均可从专项资金中列支；

A.小区会所装修（目前未全部完成）；

B.小区消防系统和监控系统维修（视排查结果，如需要整体大修的，维修成本从公共维修资金支出）；

C.两个大门的整体形象提升（结合小区规划实际，体现高端住宅形象）;

D.小区地面照明整体提升优化；

E.小区2号门至会所区域主干道路整体维修（铺设沥青路面）、其他区域零星维修；

F.小高层地库涂料脱落、地坪损坏修复；

G.别墅区排水管网排查及大修。

H.上述A至G项中，满足公共维修资金使用条件的，且业主委员会提交业主大会表决通过的，优先使用公共维修资金进行支出。

3)本小区业主同意授权业主委员会决定专项资金的使用，业主委员会负责（业主委员也可委托第三方单位）对专项资金使用时的立项审核、过程监督及结果验收等工作。

4)专项资金使用时，业主委员会应向全体业主公示资金使用方案、报价等相关文件，公示结束，无专有部分面积占比20%以上的且人数占比20%以上的业主提出书面反对意见的，则按公示文件执行。

(6)物业服务企业因本小区产生的收入须设立专用银行账户，单独列账、专款专用，本物业服务合同终止前不得用于其他用途（非本小区物业服务项目或分子公司的业务等），业主委员会每年委托审计单位对该项目进行财务审计，审计成本由中标单位承担；小区财务收支按业态：｛别墅和小高层（含洋房）｝进行独立核算。

(7)投标人须针对本项目制订具备可行性的整体服务品质提升方案，包括但不限于；

1)投标人根据对项目的理解，针对本项目需要提升或整改的问题，在投标文件中编制包括但不限于以下的提升改造方案、提升改造周期、资金来源等，并确保方案合理、可实施性强：

①　小区会所运维管理方案（含地下室管理），基本要求：泳池开放时间：每年三个月，其他功能区（包括但不限于健身房、棋牌室等）全年对内开放，其他根据实际自行编制方案；

②　基础服务品质保障方案；

③　专项资金保障及使用方案；

④　当前小区存在的以下问题解决方案：

A.小区安全防范系统升级优化方案；

B.小区道路维修方案；

C.小区别墅区地下室防水淹解决方案；

D.小区景观河道管理提升方案；

E.小区垃圾分类点环境管理提升方案；

F.小高层地库涂料脱落、地坪损坏修复方案

G.小区大门的整体形象提升（结合小区实际，体现高端住宅形象）;

H.小区地面照明整体提升优化方案；

⑤　小区推行数字化、人性化、差异化管理服务方案；

⑥　小区设施设备全生命周期管理方案；

⑦　小区接管查验方案；

⑧　小区服务透明管理方案；

⑨　小区创优实施方案。

2)投标人须承诺在投标文件中就每个项目分别提交该项目的具体实施方案，方案内容应包括但不限于项目名称、维修方案、资金预算和资金来源、完成时间等。

3)承诺提升改造的项目及专项资金投入原则上须按照《招标文件》中的约定执行，每个项目实施前，需向招标人提出项目立项申请，经招标人同意后方可实施，使用专项资金支出的项目按专项资金使用流程进行操作，具体操作流程在物业服务合同签订后双方协商确定；

4)投标人承诺投入的专项资金未及时到位的，经业主委员会书面催告一次仍未到位的，不论合同提前终止、解除或继续履行，业主委员会有权扣除相应金额的履约保证金进行补足，如履约保证金金额仍不足以覆盖专项资金的，投标人须承诺及时补足差额；

5)投标人须承诺：对管理区域内发生因物业管理服务瑕疵引起的物业服务重大事故（包括物业管理区域内因火灾、水患或物业管理不善等原因造成人员重伤、死亡或房屋损毁；工作人员集体拒绝上岗导致物业服务停滞；群体性打架斗殴事件；物业管理区域内发生抢劫、伤害、破门盗窃等恶性刑事案件；群体性业主室内、车内财产被盗案件等?），物业服务合同自动解除。同时，接到业主委员会的通知后，中标单位除依法按规赔偿损失以外，应当在业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管时主动退出小区物业管理，并确保安全稳定履行好物业服务交接工作。

6)服务期间顺利完成《苏州市市级示范物业管理项目》的创建工作。

7)投标人收到中标通知书后10个工作日内，向业主委员会缴纳履约保证金人民币50万元整。履约保证金由业主委员会管理，物业服务期间，业主委员会扣除履约保证金后，物业服务企业应及时补足至50万元整。物业服务合同终止后，物业移交工作无异议且无违约行为的情况下按合同约定无息返还。

二、合格投标人投标资格要求：

（一）合格投标人的一般资格要求：

1.具有独立承担民事责任的能力，在企业营业执照经营范围中涵盖物业管理；

2.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

3.具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；

4.有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；

5.参加采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；

6.法律、行政法规规定的其他条件；

（二）合格投标人的特殊资格要求：

1．2024年度，如有在苏州大市范围内被业主大会解聘的住宅类物业服务项目的企业，则不具备报名资格；

2．苏州大市范围内在管业绩不少于2个，要求：①单个总建筑面积30万㎡及以上的全委住宅项目，或者②单个别墅住宅面积10万㎡及以上的别墅住宅项目；（提供业绩证明资料复印件）；

3．2021年至今，获得过政府主管部门颁发的苏州市级示范物业管理或江苏省省级示范物业管理荣誉（提供证明材料复印件）；

4．2021年起至今，未被列入“中国执行信息公开网”网站（http://zxgk.court.gov.cn/?dt_dapp=1）中“失信被执行人(法人或其他组织)名单”（提供盖章查询截图）；

5．2021年起至今，未被列入“国家企业信用信息公示系统”网站（www.gsxt.gov.cn）中“严重违法失信名单（黑名单）”（提供盖章查询截图）；

6．2021年起至今，①没有处于行政主管部门确认的禁止投标的范围或处罚期间内（提供盖章承诺函）；②没有被有关部门认定的串通投标或弄虚作假骗取中标的行为（提供盖章承诺函）；③没有经有关部门认定的因其服务引起的重大及以上质量事故或重大及以上安全事故（提供盖章承诺函）；④没有被行政主管部门责令停产、停业或进入破产程序。（提供盖章承诺函）

说明：①本项目不接受联合体投标；不接受投标人挂靠其他单位名义参与投标；不接受将本项目物业管理事项整体外包、转包；

②单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得参加同一合同项下的采购活动。

三、报名及获取采购文件：

（一）投标人报名时需将以下材料（扫描件加盖公章）上传至指定模块：

1.提供投标人法定代表人身份证，如报名人为委托代理人的还需提供法定代表人授权委托书和委托代理人身份证；

2.投标人营业执照副本；

3.合格投标人的特殊资格要求中的证明资料；

注：①上述报名资料须加盖报名单位公章。如有伪造或虚报，则采购单位、招标代理单位有权取消该单位的投标资格。

②已经报名的投标人不代表具备本项目的投标资格，所有满足资格条件的证明文件须放入投标响应文件中，由评标小组进行资格审查。

③中标后拒绝签订本项目采购合同的中标供应商不得参加对本项目重新开展的采购活动。

（二）报名及获取采购文件：

1.时间：自公告上网发布之日起至2024年12月12日16:30（北京时间）；

2.具体方式：

①　供应商获取招标文件前须前往易智采招标采购平台www.ezczb.com/（以下简称平台）免费注册，平台将对供应商注册信息与其提供扫描件信息进行一致性检查。注册为一次性工作，以后若有需要可变更及完善相关信息；同一单位不同的经办人可各自建立不同账户。

②　供应商应充分考虑平台注册、信息检查、资料上传、费用支付所需时间，务必在本公告规定的采购文件获取时间前完成采购文件服务费支付，否则将无法保证获取采购文件。支付方式：登录平台（网址：www.ezczb.com/）

③　供应商可通过平台下载采购文件电子档（采购文件电子档与纸质文件不一致的，以纸质文件为准）及获取采购文件服务费发票，发票由采购代理机构出具。供应商通过平台“发票管理”模块进行操作。供应商选择出具增值税普通发票的，可在支付后3日内登陆前述模块下载增值税电子普通发票；选择出具增值税专用发票的，可在开标后领取。非因代理机构或平台公司原因，发票一经开具不予退换。

④　平台网站首页“帮助中心”提供操作手册，供应商可以下载并根据操作手册提示进行注册、登录、支付、发票开具领取等操作。平台咨询电话为：025-********，服务时间为工作日上午9时至12时，下午1时到6时。平台会通过短信提醒下载者进行注册、支付、下载等操作。

⑤　联合体投标（如允许）的，联合体各方应当指定牵头人，并授权其以自身名义在平台办理注册、采购文件服务费支付、缴纳保证金等手续，其在平台的办理行为，对联合体各方均具有约束力。

⑥　采购文件服务费每套500元，平台服务费由平台收取，售后不退，投标资格不能转让。

四、投标、开标安排：

（一）投标时间：2024年12月26日13：30~14：00（北京时间）

（二）投标截止时间：2024年12月26日14：00（北京时间）

（三）开标时间：2024年12月26日14：00（北京时间）

（四）投标、开标地点：苏州高新区科技城潇湘路99号诚来智研发大楼5楼会议室

五、投标保证金

（一）金额：******.00元人民币。

须在投标保证金交纳截止时间前缴纳至采购单位账户（以实际到账为准），且必须从投标单位基本账户转出。不接受其他缴纳形式，如未按规定缴纳，视为无效投标（投标时请携带银行转账凭证）。投标保证金缴纳后应联系招标代理机构进行确认，如未予确认，引起的损失及风险由投标单位自行承担。

1．投标保证金交纳账号：

账户名：苏州工业园区国宾花园小区业主委员会

账 号：541*****5846

开户行：中国银行股份有限公司苏州新街口支行

2．保证金不接受现金形式。

（二）投标保证金交纳截止时间：自投标单位其报名之日起3日内，请注意及时安排。

（三）未中标的投标人的投标保证金，将在招标代理机构发出中标通知书后15个工作日内由采购单位予以退还（无息）。

（四）出现以下情况，采购单位有权拒绝接收供应商递交的投标文件：

1．到递交投标文件截止时间没有提交投标保证金；

2．提交的投标保证金的缴纳形式不满足招标文件的要求。

（五）发生下列情况之一，投标保证金将不予退还：

1．在投标有效期内，投标人撤销其投标文件的；

2．投标人串通投标、行贿或投标文件中含有故意的虚假陈述；

3．中标单位无正当理由不与采购人签订合同或拒绝履行合同义务的；

4．中标单位不按招标文件相关条款规定缴付招标代理服务费的；

5．投标人在投标过程中有违反有关法律法规的行为；

6．投标人未按时投标，造成本次招标有效投标人不足3个，导致流标的，其投标保证金不予退还，用于弥补对招标人及招标代理机构造成的经济损失。给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，投标人还应当对超过部分予以赔偿，招标代理机构协助招标人重新招标。

说明：投标人因自身原因逾期未办理退还投标保证金手续的，采购单位不承担任何损失。

六、履约保证金

（一）乙方应在本合同签订后10个工作日内向业主委员会指定的银行账户内缴纳履约保证金人民币大写：伍拾万元整（￥：******.00元整）用于如果发生乙方违约造成的违约金以及乙方责任造成的损失赔偿，业主委员会有权从该履约保证金中扣除乙方违约金和所造成的损失部分。乙方在服务过程中如果出现重大安全事故、或严重违约三次的，或者迟延支付专项资金超过15日的，或者迟延支付、补足履约保证金超过15日的，本合同自动终止，且业主委员会有权从该履约保证金中扣除乙方违约金和所造成的损失。如履约保证金不足以扣除违约金和损失赔偿，甲方有权向乙方追偿不足部分。

（二）如乙方在履约服务期间发生扣除履约保证金的，乙方应在收到甲方“扣除履约保证金通知”后的10 日内补足履约保证金；如逾期不补，甲方有权解除本合同，并没收剩余合同履约保证金。具体年度考核评分标准和违约责任处罚标准详见合同附件。

（三）物业服务合同终止后，乙方与新物业服务企业办理完毕移交手续，甲方对物业移交工作无异议且乙方无违约行为的情况下，甲方在乙方撤场后 10 日内无息退还履约保证金。

七、现场勘察

投标人可根据自身投标需要至采购单位项目现场和周围环境等进行现场勘察，以获取编制投标文件和签署合同所需要的相关信息和资料。采购单位向投标人提供的所有有关现场的资料和数据，是采购单位现有的并认为能使投标人可利用的资料。采购单位对投标人由此而做出的推论、理解和结论概不负责。投标人应承担考察现场的全部责任和风险。投标人中标后，不得以不完全了解现场情况为理由而向采购单位提出任何索赔的要求，对此采购单位不承担任何责任并将不作任何答复与考虑。勘察现场所发生的费用由投标人自己承担。

八、公告期限

自本公告发布之日起5日。

九、其他应说明事项

（一）入选原则：以评审总得分最高的前两家投标人作为本项目的中标候选人。（有效投标人的数量不得低于三家）。

（二）中标单位的确认：

①所有中标候选人根据招标要求制作PPT或视频或电子图册等形式供全体业主了解情况，PPT或视频或电子图册的内容需符合招标文件及投标文件，具体格式待招标完成后由招标人和中标候选人沟通确定。

②在住建部门及街道、社区的监督、指导下召开业主大会，前两名中标候选人及物业服务合同同时向全体业主征集表决意见。任何一家经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数业主同意的，则为中标单位，直接发放中标通知书。如中标单位放弃的，由第二家中标候选人按上述表决流程重新进行全体业主表决。

特殊情况说明：

（1）如两家均未达到法定比例：单独对票数更多者（如票数也相同，优先以参与表决专有部分面积数更多者；如票数和面积数均相同，则以业主委员会组织抽签表决次序）进行表决，达到法定比例的，则为中标单位，直接发放中标通知书，如未达到法定比例，对第二家中标候选人进行表决，达到法定比例的，则为中标单位，直接发放中标通知书。

（2）如两家均仍未达到法定比例，则本次选聘工作失败，业主委员会和招标小组重新组织招标工作。

（三）中标单位数量：1家。

（四）未依照本招标公告要求依法获取招标文件的投标人，视为未参加该项招标活动，不具备对该招标项目提出质疑的权利。

注：因轻信其他组织，个人或媒体提供的信息而造成的损失，将自行承担相关风险与责任，与采购单位、招标代理机构无关。

十、招标项目联系人及联系方式：

（一）采购人：苏州工业园区国宾花园小区业主委员会

地址：苏州市工业园区石莲街9号

（二）招标代理机构：中诚智信工程咨询集团股份有限公司

地址：苏州高新区科技城潇湘路99号诚来智研发大楼5楼

邮编：******

联系人：管舒宇，童轶聪，吴伟

电 话：0512-********、0512-********，传真：0512-********

十一、本次采购的有关信息将在中国招标投标公共服务平台、江苏省招标投标公共服务平台发布（转载无效），包含招标公告、补充通知（包括澄清与修改等）、中标公告等，发布后招标代理机构已尽通知义务。敬请各投标人及时关注，否则，将自行承担相应的投标风险。

中诚智信工程咨询集团股份有限公司

2024年12月5日