一、项目概括：

1.采购项目名称 ：物业管理服务

2.座落位置：雅礼洋湖中学座落于洋湖生态新城内，罗谷塘路与连塘路交汇处东南角,洋湖湿地生态景区正南面。

3.物业管理范围：为长沙市雅礼洋湖中学提供优质的保洁、水电、综合维修、绿化、宿舍管理等服务。

4.项目概况：雅礼洋湖中学是全国名校雅礼中学倾力打造的高起点、优品质的市属公办现代化完全中学，学校办学规模为75个班，总投资约3.74亿元，可招收学生3700名，是长沙市最大的中学之一。学校总用地面积约10万㎡，净用地面积约9.9万㎡，总建筑面积9.3万㎡，绿化面积近4万平米，出入口3个（其中人行出入口1个，车行出入口2个），目前校园内各项楼宇已建完毕。

按照国家相关标准执行

一）项目内容 ：

1、负责公共部分的清洁卫生及绿化管理:

（1）公共场地、场所、部位的清洁卫生，包括楼道、通道、卫生间、外墙、屋面等公共部位。

（2）公共洗手间的厕纸、洗手液、擦手纸的检查、更换。（具体要求由合同约定）

（3）公共办公区域及生活区域内垃圾收集、清运、转运。

（4）公共场所、楼道、通道等公共部位的四害消杀和白蚁防治。

（5）室外绿化及园林景观日常管养，包括修剪施肥、浇水、杀虫及补种绿化。

2、负责校内防火安全及消防设施，定期对消防设施设备检查登记及维护。

3、负责对公共设施的检查、日常维修：

（1）公共区域水龙头、阀门、灯泡、灯管、开关、水管维修、更换；

（2）公共区域的地面、墙面维护和修缮；

（3）卫生间洁具、照明灯具、排风扇、给排水管道维护维修；

（4）电源转换开关箱维修更换；

（5）开关、灯具维修更换。

4、负责校内下水网管道的维护及清理。

5、负责校内垃圾站的清运、维护、修缮（按垃圾分类处理要求）。

6、负责学生宿舍的日常管理（含日常纪律、卫生检查以及公共区域的环境卫生）

7、负责体育器材的日常发放以及收集、保存，危化品仓库的日常管理以及发放，书吧的日常管理及收集维护，校内公车的日常维护和车辆使用，随时听候学校的出车指派。

物业服务期限：三年，合同一年一签。

服务地点：采购人指定地点

（二）物业服务有关事项说明

1、中标人根据有关物业服务法规以及招、投标文件相关条款与招标人就长沙市雅礼洋湖实验中学物业管理项目签订物业服务委托合同。

2、中标人应树立“业主至上，服务第一”的思想，为招标人创造一个安全、宁静、整洁、舒适的办公、生活环境。中标人实行物业服务的标准必须达到《湖南省优秀综合示范项目》，并达到招标文件、委托管理合同设定有关要求。招标人定期对各品目物业服务进行考核评比，如达不到上述要求，采购人可要求中标人限期整改，通过整改后仍未达到要求的，可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标人承担损失并赔偿违约责任。

3、招标人为中标人提供必要的办公用房、管理用房（含仓库及维修场所）等，分别在正式合同里约定。该办公用房、管理用房在委托管理期限内由中标人免费使用,装修由中标人负责，在合同签订后10天内交给中标人，合同终止后10天内交回招标人。招标人不负责提供中标人员工食宿及场所，中标人办公和生活所用水、电、通信费用等由中标人自行承担。

4、小型维修项目和供电、供水、空调设备、（含管网系统）等日常维修费用的单项工程，设备设施和房屋本体的中、大维修，更新改造等由招标人负责。

5、中标人在投标文件中所承诺投入的设备设施，中标后必须实施到位，其中设备视为投标单位的投资，可按相关设备折旧规定计提折旧费用列入成本。

6、根据业主需求，中标人应积极为招标人（业主）提供物业服务委托合同之外的特约服务和代办服务，所需费用按实际发生数额收取，参照省、市相关规定的标准收取；中标人应无条件配合甲方对校内的管理活动。

7、因中标人管理不善导致招标人（业主）财产受损或人身伤害的，中标人应给予赔偿并承担相应的法律责任。

8、在合同执行期间，中标人须接受招标人以及有关行政主管部门的监管。

9、中标人应加强保密教育，严格遵守保密法规。禁止向有关企业和媒体提供或泄露招标人（业主）有关信息资料，否则，追究泄密的相关法律责任。

10、无论投标人是否中标，投标人自行承担本项目投标所发生的所有费用，招标人不对投标人因本次投标所发生的任何费用和损失负责。

注：寒暑假、学校比赛、体育训练、参观学习、计划维修期间，物业绿化、水电维修工、高压电工、泥木工正常上班，其他人员一年内寒暑假休假最多不超过１个月。

12、本项目的物业服务质量考核，招标人将根据各品目的实际情况在与中标人签订合同时一并签定《物业监管考评办法》。

13、根据本项目的实际情况，在具体实施时各品目的内容和要求可能会有所调整，届时再另行签订补充协议予以认定。

14、投标人在投标前可分别到各项目现场踏勘，投标人若还有疑问或对招标文件所列内容有不同理解的，招标人将集中在网上答疑。

15、采购人已设计、规划的，在招标文件中尚未列出的配套设备、设施、建筑物以及园林绿化等均在本次招标范围内。

16、确定中标人后，中标人应在长沙市政府采购平台签订物业合同。

17、付款方式：按月度支付。

18、本次物业服务期限：三年，合同一年一签.

（三）物业服务档案

中标人按物业服务有关要求建立健全各品目的物业服务档案、相关信息（电子文挡、书面文挡各一份），严密保管好，一律不得对外提供或予以传播。本合同终止时,中标人必须向招标人移交其使用的办公用房、管理用房、设备设施及园林绿化等全部档案资料、相关信息及属于招标人的办公用品和生产、维修等工具。

因中标人的故意或过失造成物业服务区域内任何设备、设施、财物、档案资料以及相关信息等被盗、被损坏或对外传播的，中标人应予赔偿，并承担法律责任。

二、项目服务主要内容及要求

（一）服务范围

1. 保洁服务面积(不含外墙保洁及化粪池清理)

2.保洁服务区域及服务要求(不含外墙保洁及化粪池清理)

（二）、日常维修工作

1、维修工作标准

2、维修工作要求

（1）维修人员要求

A、维修工应着装上岗，佩带工作牌，严格按照安全操作规程进行工作（电工需持有相关证件上岗）。

B、维修人员接到报修单后，根据报修单维修项目到库房进行领料登记，维修人员应在30分钟内到现场。
C、维修结束后，维修人员应清理现场使设施、设备正常并由报修人员在《报修单》上签字确认。
D、维修人员回到单位根据用料情况，余料退回库房并在《报修单》上签字，将《报修单》存档。

（2）维修项目要求

A、负责全校配电室的管理和全校供电工作。
B、负责供水设施的管理和全校的供水工作。
C、负责配电室、消防设备的运行维护及附属设备设施的维护检修工作。
D、负责本校房屋的木、水、电、金属类、油漆等工种的日常维修。
E、负责全校公共设施，路灯的维护保养。
F、负责雨排水管道、污水管道的疏通和维护。
G、负责污水井、雨水井的清掏和维护。
H、负责校内地下车库水泵和公寓楼屋顶热水系统的维护。

I、根据各类公共设施损坏情况提出维大修计划和建议。负责配合学校完成日常。

J、杂物、会议与活动的资料和道具的搬运任务。

k、完成领导交办的其他临时性工作。

3、维修派出

(1)对于校园内报修：由各办公室工作人员、老师、学生报修到学校总务处，由学校总务处将维修任务交给物业办公室，再落实到维修人员。维修好后将维修单及时送交物业办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、交学校总务处存档。

(2)特殊情况报修：开学前、大型考试前或学校重大活动前期，各区域负责人将组织员工进行一次统一报修，维修后，办公室报修管理员再安排对报修项目进行一次检查落实。

(3) 紧急维修:突发事故、紧急情况下的维修，学校总务处或物业办公室直接安排维修人员抢修，维修完毕，再由维修人员补填维修单交给物业办公室。

服务时限：

抢修项目：在配件到位的前提下，2小时内修复，并有紧急处理措施；

小修项目：1小时内修复。

4、零星维修的范围、单次维修及批量维修的限额标准、维修耗材的承担主体：

零星维修服务：负责教学楼、办公楼、公共场所等服务范围内的设施设备的日常检查维护，发现需维修的事项及时报修。建立报修平台，实现网上、电话、报单维修等。及时反馈维修信息，对无需材料的简单维修事项安排人员及时维修、维护。

5、负责建筑物的内墙面、楼梯间、洗手间、走廊通道、门厅、设备房的零星维护和管理，公用设施设备的零星维护和运行服务；教学楼与图书馆、学生宿舍内的门窗、窗帘、门窗玻璃、锁、桌椅、照明灯、开关、插座、家具等的维修。定期在冬、雨季节或天气异常时对房屋设施和道路情况进行检查维修，对房屋及设备易出问题的部位，及时做出记录备案，重点检查。

6、负责各楼宇消防设施及厕所内外各类设施损坏的及时报修、维修。公共设施损坏的须及时保修、维修，水电设施的维修必须在两小时内进行修缮。

7、负责学校大门、路灯、消防设施、及校园内、道路两侧各种设施损坏的及时保修、维修，做好各楼宇电梯的养护，并协调处理专业设备的故障。

8、及时对校园内需要维修的项目进行统计上报。

9、物业设施设备的维护、维修、使用、运行管理。

物业维修工作内容与效果

备注：零星维修指负责区域内的价值低、易损耗物品的维修工作，所有维修材料由学校负责，但如该类型设施设备超出正常使用寿命以外的批量维修，则由中标物业公司报告至学校后勤处，由学校负责安排更新改造维修，具体衡量标准为，该同类型设施设备已经超过30%都曾经进行过维修或更新。其他范围的设施设备（包括实验室内设施设备）由学校负责或学校其他部门负责，中标物业公司负责申报。

（四）、相关岗位要求：

1、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法。

2、树立“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉，优质高效地服务于招标人（业主）。

3、知识与能力并重，有一定的物业服务工作经验及相应岗位的技能：经理要求本科学历，中级以上职称，有丰富的行政事业单位物业服务经验。

4、根据长沙市雅礼洋湖实验中学校内停车场地的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，使人员达到满负荷，充分利用人力资源，减少开支，降低成本。

5、员工要求统一着装，员工服装按招标人要求配置，其费用由中标人负责。

三、物业服务要求：

(1）岗位及人员配置要求：

(2）服务管理目标：师生满意率达85%以上；合同履约率达100%；上岗培训合格率达100%；有责投诉解决率达100%；特殊岗位服务人员持证上岗率达100%。

经考核，物业服务公司如达不到上述服务管理目标，学校可约谈、书面告之、解除合同，并由物业公司承担相关违约责任。

（3）人员工资不能低于长沙市最低工资标准。

A.严格按照国家相关规定为聘请人员购买相关社保,社保缴费不低于长沙市社保局规定的最低标准。

B.严格按照国家相关规定缴纳税金。

（4）、其他约定事项

A、因物管公司责任造成财产损坏：照价赔偿

B、因物管公司责任造成财产丢失：照价赔偿

C、因物管公司责任造成其他损失：视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁。

D、对物业管理公司安全防火的要求：严格执行《中华人民共和国消防法》。

E、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：全部由物业管理公司承担。

F、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，持证挂牌上岗，健康状况无传染疾病，仪容合格。

G、对涉及到对外收费项目、委托物业管理公司经营管理的要求：（包括：收费办法及费用财务管理制度）无对外收费项目和其他委托项目。

H、对物业管理公司的其他要求：（如保密等）不得透露本校有关重要消息和情况，对外不得损害我校名誉，和我校师生交往不得散布流言蜚语，遵守我校各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。

I、学校提供物业办公用房、住宿。

J、物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

K、对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：服务质量合格，不出现教学事故、安全事故、人口与计生事故、综合治理事故和其他事故，师生满意度不低于85％。

L、对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见《长沙市雅礼洋湖中学物业管理考核标准》。

M、如遇学校重大活动，物业公司应加强物业管理，密切配合学校工作。

验收标准与要求

根据长沙市财政局《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》(长财采购[2024]5号)的规定，该项目采用简易程序验收。

四、项目特别说明：

1、物业服务期限：三年，合同一年一签。

2、物业服务费支付方式：

付款人：长沙市雅礼洋湖实验中学（通过国库集中支付）

付款方式：签订合同，验收、考核合格后按季支付。

3、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的人员工资（不能低于长沙市最低工资标准）、社保、补贴、服装费、 税率、利润等所有费用，如一旦中标，在项目服务中出现任何遗漏，均由中标人承担，采购人不再支付任何费用。

4、本项目不统一组织踏勘，投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。