一、项目基本情况

项目编号：JH24-******-*****

项目名称：物业管理服务项目

包组编号：001

预算金额（元）：*******

最高限价（元）：*******

采购需求：

服务需求

1.项目基本情况

1.1物业情况

物业名称	物业地址
物业管理服务项目	沈阳市皇姑区昆山中路26号 沈阳市皇姑区辽河街65号 沈阳市沈河区九纬路46号

1.2 采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等

（1）采购人可提供的办公室、值班室及室内设施设备清单

场地	数量	设施设备、材料等
安保值班室	沈阳市教育研究院主院：2间 沈阳市教育研究院(辽河办公地)：2间 沈阳市教育研究院(北二经街办公地）：1间	水、电源、手台、安保设备
维修值班室	沈阳市教育研究院主院：1间 沈阳市教育研究院(辽河办公地)：1间 沈阳市教育研究院(北二经街办公地）：1间	水、电源、工具

（2）维修工具、维修所需要材料费用由采购人负责。

（3）采购人提供苗木。

（4）采购人提供食堂，餐费由供应商自理。

（5）采购人提供消耗品。

2.物业服务范围

服务地点：沈阳市教育研究院主院

（1）物业管理（建筑物）

名称		明细	服务内容及标准
总面积	建筑面积（㎡）	服务面积：院区面积1.3万平方米；楼宇总建筑面积1.4万平方米（1栋4层主楼、栋4层培训楼、1 栋6层电教楼）。	见“3.4公用秩序维护服务”
	需保洁面积（㎡）	1.4万平方米	见“3.2公用设施设备维修养护服务”“3.3保洁服务”
门窗	门窗总数量（个）及总面积（㎡）	门：160扇；窗户：190个；门窗总面积1600平方米	见“3.2公用设施设备维修养护服务”“3.3保洁服务”
地面	总面积（㎡）	6万余平方米	见“3.2公用设施设备维修养护服务”“3.3保洁服务”
内墙饰面	总面积（㎡）	24万平方米	见“3.2公用设施设备维修养护服务”“3.3保洁服务”
顶面	总面积（㎡）	1万平方米	见“3.2公用设施设备维修养护服务”“3.3保洁服务”
外墙	总面积（㎡）	8000余平方米	见“3.2公用设施设备维修养护服务”“3.3保洁服务”
会议室	室内设施说明	会议桌、会议椅、投影机、话筒	见“3.2公用设施设备维修养护服务”“3.3保洁服务”
	会议室数量（个）及总面积（㎡）	大小会议室12个；总面积1000余平方米	见“3.3保洁服务”
报告厅	室内设施说明	会议桌20张、会议椅300余个、大屏幕1个、投影机1个、话筒10余个	见“3.3保洁服务
	报告厅数量（个）及总面积（㎡）	1个；总面积500余平方米	见“3.3保洁服务
卫生间	卫生间数量（个）及总面积（㎡）	男女卫生间28个；总面积1120平方米	见“3.3保洁服务
垃圾存放点	各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个）	东侧北侧12个；面积50平方米	见“3.3保洁服务
车位数	地面车位数	300余个	见“3.4公共秩序维护服务“
车行/人行口	车行口	1个	见“3.4公共秩序维护服务“
	人行口	1个	见“3.4公共秩序维护服务“
设施设备（可另行附表）	电梯系统	客梯1部;额定载重量1150KG;在质保期内	见“3.4公共秩序维护服务”“3.2公用设施设备维护服务”
	空调系统	15组多联机空调	见“3.4公共秩序维护服务”“3.2公用设施设备维护服务”
	采暖系统	集中供暖，暖气190组	见“3.4公共秩序维护服务”“3.2公用设施设备维护服务”
	给排水系统	二次加压给水设备1组；排水井30个	见“3.4公共秩序维护服务”“3.2公用设施设备维护服务”
	消防系统	灭火器300余个	见“3.4公共秩序维护服务”“3.2公用设施设备维护服务”
	安防系统	100余个点位	见“3.4公共秩序维护服务”“3.2公用设施设备维护服务”
	供配电系统	自维变电箱1个	见“3.2公用设施设备维护服务”

（2）物业管理（室外）

名称	明细	服务内容及标准
室外面积	2万平方米	见“3.3保洁服务”见“3.4公共秩序维护服务”
绿化	8000平方米	见“3.3保洁服务”
路灯、草坪灯、音箱	路灯20个；草坪灯30个；音箱1部	见“3.3保洁服务”“3.2公用设施设备维护服务”
消防栓	28个	见“3.3保洁服务”“3.2公用设施设备维护服务”
垃圾箱	30余个	见“3.3保洁服务”
室外配电箱	1个	见“3.3保洁服务”“3.2公用设施设备维护服务”
监控	65个	见“3.3保洁服务”“3.2公用设施设备维护服务”
指示牌、显示屏	指示牌100个、显示屏3个	见“3.3保洁服务”“3.2公用设施设备维护服务”

服务地点：沈阳市教育研究院(辽河办公地)

（1）物业管理（建筑物）

名称		明细	服务内容及标准
总面积	建筑面积（㎡）	服务面积：院区面积2400平方米,有独立的庭院；楼宇为四层砖混结构建筑，总建筑面积约5000平方米。院内设有停车位和车库	见“3.4公共秩序维护服务”
	需保洁面积（㎡）	7000余平方米	见“3.2公用设施设备维修养护服务”“3.3保洁服务”
门窗	门窗总数量（个）及总面积（㎡）	门：56扇；窗户：136个；门窗总面积900平方米	见“3.2公用设施设备维修养护服务”“3.3保洁服务”
地面	总面积（㎡）	2.5万余平方米	见“3.2公用设施设备维修养护服务”“3.3保洁服务”
内墙饰面	总面积（㎡）	8万平方米	见“3.2公用设施设备维修养护服务”“3.3保洁服务”
顶面	总面积（㎡）	4000余平方米	见“3.2公用设施设备维修养护服务”“3.3保洁服务”
外墙	总面积（㎡）	3000余平方米	见“3.2公用设施设备维修养护服务”“3.3保洁服务”
会议室	室内设施说明	会议桌、会议椅、投影机、话筒	见“3.2公用设施设备维修养护服务”“3.3保洁服务”
	会议室数量（个）及总面积（㎡）	大小会议室6个；总面积300余平方米	见“3.3保洁服务”
卫生间	卫生间数量（个）及总面积（㎡）	男女卫生间11个；总面积550平方米	见“3.3 保洁服务”
垃圾存放点	各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个）	北侧东侧6个；面积30平方米	见“3.3保洁服务”
车位数	地面车位数	50余个	见“3.4公共秩序维护服务”
车行/人行口	车行口	1个	见“3.4公共秩序维护服务”
	人行口	2个	见“3.4公共秩序维护服务”
设施设备（可另行附表）	空调系统	壁挂式空调	见“3.4公共秩序维护服务”“3.2公用设施设备维修养护服务”
	采暖系统	集中供暖，暖气136组	见“3.4公共秩序维护服务”“3.2公用设施设备维修养护服务”
	给排水系统	排水井10个	见“3.4公共秩序维护服务”“3.2公用设施设备维修养护服务”
	消防系统	灭火器60个	见“3.4公共秩序维护服务”“3.2公用设施设备维修养护服务”
	安防系统	50余个点位	见“3.4公共秩序维护服务”“3.2公用设施设备维修养护服务”
	供配电系统	自维变电箱1个	见“3.2公用设施设备维护服务”

（2）物业管理（室外）

名称	明细	服务内容及标准
室外面积	5000平方米	见“3.3保洁服务”“3.4公共秩序维护服务”
绿化	1000平方米	见“3.3保洁服务”
路灯	10个	见“3.3保洁服务”“3.2公用设施设备维护服务”
垃圾箱	10个	见“3.4保洁服务”
室外配电箱	1个	见“3.3保洁服务”“3.2公用设施设备维护服务”
监控	40个	见“3.3保洁服务”“3.2公用设施设备维护服务”
指示牌、显示屏	指示牌50个、显示屏1个	见“3.3保洁服务”“3.2公用设施设备维护服务”

服务地点：沈阳市教育研究院(北二经街办公地）

（1）物业管理（建筑物）

名称		明细	服务内容及标准
总面积	建筑面积（㎡）	服务面积：院内面积500平方米；楼宇总建筑面积4200平方米。	见“3.4公共秩序维护服务”
	需保洁面积（㎡）	1300余平方米	见“3.2公用设施设备维修养护服务”“3.3保洁服务”
门窗	门窗总数量（个）及总面积（㎡）	门：40扇；窗户：60个；门窗总面积440平方米	见“3.2公用设施设备维修养护服务”“3.3保洁服务”
地面	总面积（㎡）	1500平方米	见“3.2公用设施设备维修养护服务”“3.3保洁服务”
内墙饰面	总面积（㎡）	3000平方米	见“3.2公用设施设备维修养护服务”“3.3保洁服务”
会议室	室内设施说明	会议桌、会议椅、投影机、话筒	见“3.2公用设施设备维修养护服务”“3.3保洁服务”
	会议室数量（个）及总面积（㎡）	大小会议室4个；总面积200余平方米	见“3.3保洁服务”
卫生间	卫生间数量（个）及总面积（㎡）	男女卫生间4个；总面积230平方米	见“3.3保洁服务”
垃圾存放点	各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个）	北侧东侧1个；面积8平方米	见“3.3保洁服务”
车位数	地面车位数	10个	见“3.4公共秩序维护服务”
车行/人行口	车行口	1个	见“3.4公共秩序维护服务”
	人行口	1个	见“3.4公共秩序维护服务”
设施设备（可另行附表）	电梯系统	客梯1部；在质保期内	见“3.4公共秩序维护服务”“3.2公用设施设备维护服务”
	空调系统	壁挂式空调	见“3.4公共秩序维护服务”“3.2公用设施设备维护服务”
	采暖系统	集中供暖，暖气60组	见“3.4公共秩序维护服务”“3.2公用设施设备维护服务”
	给排水系统	排水井5个	见“3.4公共秩序维护服务”“3.2公用设施设备维护服务”
	消防系统	灭火器20个	见“3.4公共秩序维护服务”“3.2公用设施设备维护服务”
	安防系统	10余个点位	见“3.4公共秩序维护服务”“3.2公用设施设备维护服务”

（2）物业管理（室外）

名称	明细	服务内容及标准
垃圾箱	5个	见“3.3保洁服务”
监控	4个	见“3.3保洁服务”“3.2公用设施设备维护服务”
指示牌	指示牌10个	见“3.3保洁服务”“3.2公用设施设备维护服务”

3. 物业管理服务内容及标准

物业管理服务包括基本服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、公共秩序维护服务、食堂管理服务等。

3.1 基本服务

序号	服务内容	服务标准
1	目标与责任	结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。
2	服务人员要求	（1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。
		（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。
		（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。
		（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。
		（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。
3	保密和思想政治教育	（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。
		（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。
		（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。
		（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。
4	档案管理	（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。
		（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。③秩序维护服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。④保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑤其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。
		（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。
		（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。
		（5）根据采购人要求明确对分包供应商的要求，确定工作流程。
		（6）明确安全管理责任和保密责任，签订安全管理责任书和保密责任书。
		（7）开展服务检查和监管，评估服务效果，必要时进行服务流程调整。
		（8）根据工作反馈意见与建议，持续提升服务品质。
5	服务改进	（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。
		（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。
		（3）需整改问题及时整改完成。
6	重大活动后勤保障	（1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。
		（2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。
		（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。
7	应急保障预案	（1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。
		（2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。
		（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。
		（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。
8	服务方案及工作制度	（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。
		（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。
		（3）制定物业服务方案，主要包括：总体服务方案、公用设施设备维护服务方案、保洁服务方案、公共秩序维护方案、食堂管理服务方案等。
9	信报服务	（1）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查。
		（2）及时投送或通知收件人领取。
		（3）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。
10	服务热线及紧急维修	（1）设置24小时报修服务热线。
		（2）紧急维修应当15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。

3.2 公用设施设备维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。
		（2）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。
2	设备机房	（1）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。
		（2）每天至少1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。
		（3）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。
		（4）安全防护用具配置齐全，检验合格。
		（5）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。
		（6）制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
		（7）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，以保证各种设备器材正常完好运行率100%，重大责任事故率为零。
		（8）设备良好，运行正常，服务期限内无重大管理责任事故。
3	给排水系统	（1）日常巡视设施设备、阀门、管道，无跑、冒、滴、漏现象，若发现异常及时通知采购人。
		（2）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视1次。按规定时间通知采购人每年至少养护1次水泵。
		（3）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。
		（4）遇有跑水事故，维修人员及时赶到现场并通知采购人采取措施，确保无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
		（5）制定事故应急处理方案。
		（6）在规定时间提醒并配合采购人每季度至少开展1次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。
		（7）每年配合国家卫生防疫部门对饮用水蓄水池设施设备进行一次清洁、消毒，保证饮用水达到国家规定的标准；水箱、水池清洁卫生，无二次污染；饮用水各项指标符合有关国家卫生防疫规定的标准。
4	电梯系统	（1）对电梯运行情况进行巡视，发现异常及时与维保单位联系并上报采购人，避免出现大问题。
		（2）电梯出现故障，物业服务人员10分钟内到场应急处理，并通知采购人及维保专业人员30分钟内到场应急处理。
5	空调系统	（1）每年入夏之前提醒采购人联系空调售后提前检查及维护。
		（2）发现故障或损坏维修人员在30分钟内到场进行初步检查，如遇复杂问题及时通知采购人。
6	消防系统	（1）配合采购人将消防设施平面图、火警疏散示意图、防火分区图等设置在楼层醒目位置。
		（2）日常巡视检查自动喷水灭火系统正常启动。
		（3）日常巡视检查消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正常，若发现异常情况及时上报采购人。
		（4）日常巡视检查消防监控系统良好运行，自动和手动报警设施正常启动，若发现异常情况及时上报采购人。
		（5）在规定时间内通知采购人每年2次对楼宇内消防烟感报警、消防给水系统进行检修、测试，使消防系统设施设备齐全、完好无损，随时处于正常工作状态。
		（6）制定突发火灾应急方案。
7	供配电系统	（1）建立24小时运行值班监控制度。保证正常供电，每2小时巡视一次。
		（2）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。
		（3）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。
		（4）核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。
		（5）制定停电应急管理预案并严格执行。
		（6）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。
		（7）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。
8	弱电系统	（1）安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（GA/T 1081）的相关要求。
		（2）保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除。监控室实行24小时值班制度，值班人员必须严格执行《监控室值班管理规程》和采购人有关其它规定。
		（3）接到故障报修10分钟内到现场，保证各弱电系统正常工作，如遇复杂问题及时通知采购人。
		（4）经常巡视检查各会议音视频及多媒体系统、监控系统等设备，发现简单故障及时维修，复杂故障及时向采购人报告。
		（5）重要会议，按采购人要求提前做好准备工作，保证会议顺利进行。
9	照明系统	（1）外观整洁无缺损、无松落。
		（2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。
		（3）每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。
10	采暖系统	（1）定期检查供暖管道、阀门运行情况，有异常及时上报采购人。
		（2）提醒采购人做好供暖前检查等相关准备工作。
		（3）暖气片上水前，提前通知采购人。
		（4）供暖期间做好日常检查、登记上报等工作。
11	主体结构、围护结构、部品部件	（1）每季度至少开展1次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。
		（2）每季度至少开展1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告。
		（3）每半月至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告。
		（4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告。
		（5）办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。
		（6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。
12	其他设施	（1）每半月至少开展1次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等巡查，每半月至少检查1次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告。
		（2）提醒采购人每年至少开展1次防雷装置检测，发现失效，及时向采购人报告。
		（3）路面状态良好，地漏通畅不堵塞。
		（4）接到采购人家具报修服务后，及时通知家具供货商对保修期内的家具进行维修，及时对保修期外的家具进行维修。
13	装饰装修监督管理	（1）装饰装修前，供应商应当与采购人或采购人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务。
		（2）根据协议内容，做好装修垃圾临时堆放、清运等。
		（3）受采购人委托对房屋内装修进行严格的监督管理，发现问题及时上报，确保不因装修而危及大楼结构安全、人身安全和影响正常办公秩序。
14	标识标牌	（1）标识标牌符合《公共信息图形符号 第1部分：通用符号》（GB/T *****.1）的相关要求，消防与安全标识符合《安全标志及其使用导则》（GB2894）、《消防安全标志第1部分：标志》（GB*****.1）的相关要求。
		（2）每月至少检查1次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。

3.3 保洁服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。
		（2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。
		（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。
		（4）进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。
2	办公用房区域保洁	（1）大厅、楼内公共通道： ①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，地面无纸屑、烟头等杂物，每日至少开展1次清洁作业，白天有专人8小时保洁。 ②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展1次清洁作业。 ③指示牌干净，无污渍，每日至少开展1次清洁作业。
		（2）电器、消防等设施设备： ①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次清洁作业。 ②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次清洁作业。
		（3）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，地面无纸屑、烟头等杂物，每日至少开展1次清洁作业，白天有专人8小时保洁。
		（4）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。
		（5）作业工具间： ①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 ②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。
		（6）公共卫生间： ①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展1次清洁作业。 ②及时补充厕纸等必要用品。 ③卫生间地面、墙壁、瓷砖、手盆、拖布水池、大小便池露出本色，无积水、无污渍、无异味；卫生间大小便池每2小时巡视一次，保证无积便，及时冲洗。
		（7）电梯轿厢： ①保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，地面无纸屑、烟头等杂物，每日至少开展1次清洁作业。 ②灯具、操作指示板明亮。
		（8）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。
		（9）石材地面、内墙做好养护工作，每季度开展1次清洁作业。（各类材质地面、内墙服务管理标准详见3.3.1）
		（10）地毯干净、无油渍、无污渍、无褪色，每月至少开展1次清洁作业。
		（11）大厅、会议室、会议礼堂、贵宾室、活动室、培训室、食堂等公共场所的桌椅等物品摆放整齐、无灰尘；公共部位的窗帘、椅套、地毯等每半年至少清洗一次。
3	公共场地区域保洁	（1）每日清扫道路地面、停车场等公共区域2次，保持干净、无杂物、无积水。
		（2）雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。
		（3）各种路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展1次清洁作业。
		（4）清洁室外照明设备，每月至少开展1次清洁作业。
		（5）绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展1次巡查。
		（6）办公区外立面定期清洗、2米以上外窗玻璃擦拭，每年至少开展1次清洗。（各类材质外立面服务标准详见3.3.1）
4	垃圾处理	（1）在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据所在城市的要求设置。
		（2）桶身表面干净无污渍，每日开展至少1次清洁作业。
		（3）垃圾中转房保持整洁，无明显异味，每日至少开展1次清洁作业。
		（4）化粪池清掏，无明显异味，每半年至少开展1次清洁作业。
		（5）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。
		（6）垃圾装袋，日产日清。
		（7）建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理。
		（8）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。
		（9）垃圾分类投放管理工作的执行标准，按所在城市的要求执行。
5	卫生消毒	（1）办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展1次作业。
		（2）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇，每季度至少开展1次作业。
		（3）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。

3.3.1具体清洁要求

序号	材质	清洁要求
1	瓷砖地面	（1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。
		（2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。
2	水磨石地面	（1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。
		（2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。
3	地胶板地面	（1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
		（2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁。
4	地板地面	（1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
		（2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁。
5	地毯地面	局部脏污用湿布配中性清洁液重点清洁。

3.4 公共秩序维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）建立秩序维护服务相关制度，并按照执行。
		（2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。
		（3）安全保卫、消防管理。实行24小时值班及巡逻制度，定时巡逻，要求白天8时至18时每3小时巡逻一次，夜间每2小时巡逻一次。
		（4）根据项目特点，制定秩序维护措施，在接到任何部位报警后必须5分钟内赶到现场。
2	出入管理	（1）办公楼（区）主出入口应当实行 24小时值班制。
		（2）设置门岗。
		（3）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系，同意后方可进入。
		（4）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。
		（5）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理。
		（6）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道路等情况。
		（7）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。
		（8）提供现场接待服务。 ①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。 ②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内。 ③物品摆放整齐有序、分类放置。 ④现场办理等待时间不超过5分钟，等待较长时间应当及时沟通。 ⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项，及时处理或答复，处理和答复率100%。 ⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间。 ⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项（根据实际需要填写注意事项）。
3	值班巡查	（1）建立24小时值班巡查制度。
		（2）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查。
		（3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。
		（4）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。
4	监控值守	（1）监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。
		（2）监控设备24小时正常运行，监控室实行专人24小时值班制度。
		（3）监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。
		（4）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。
		（5）监控记录保持完整，保存时间不应少于90天。
		（6）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。
		（7）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现场进行处理。
5	车辆停放	（1）车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。
		（2）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理。
		（3）严禁在办公楼的公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆或充电。
		（4）非机动车定点有序停放。
		（5）发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过3分钟。
		（6）停车场： 机动车辆停车管理： ①实行一卡一车（车和卡号要对应）管理，一车一杆、请勿连车； ②车场车位由委托方直接授予使用权； ③车辆进场实行刷卡出入，按位停放，禁止乱停； ④车管员只设置一张授权卡，供特殊情况车辆放行，禁止代刷卡； ⑤车场设施及交通标识完好、洁净，车场环境卫生清洁； ⑥杜绝一切易燃、易爆和化学危险品带入车场。 非机动车管理： ①非机动车24小时停放有序（地上指定停车处），安保员随时整理； ②非机动车及所有外来车辆一律停放指定地点，均不得在办公楼门前停放。
6	消防安全管理	（1）定期检查灭火设备器材的完好情况，消除火灾隐患。
		（2）定期组织消防安全宣传，每半年至少开展1次消防演练。
		（3）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育。
		（4）制定突发火灾应急方案。提醒采购人设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
7	突发事件处理	（1）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。
		（2）建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责。
		（3）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。
		（4）每半年至少开展1次突发事件应急演练，并有相应记录。
		（5）发生意外事件时，及时采取应急措施，维护办公区域物业服务正常进行，保护人身财产安全。
		（6）办公区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。
		（7）事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。
8	大型活动秩序	（1）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。
		（2）应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通。
		（3）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行。
9	公共部位安全隐患	及时检查、排除及上报，违规纠正，有针对性地开展安全教育和提示。
10	其他	其它属于秩序维护服务范围内的工作以及校方临时交办的任务。

3.5 食堂管理服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）按照每日人数就餐计划，合理安排用餐时间，保证用餐秩序。
		（2）食堂建立健全的餐饮管理制度，定期开展食品安全教育和培训，提高食品安全意识。
		（3）提供多样化的餐食选择，满足不同人群的口味需求。
2	食品制作	（1）食堂需要提供日常及加班工作餐。
		（2）食品制作要严格按照规程操作，不得随意减少环节。
		（3）保证卫生、整洁，接待及时，保证菜系口味质量。
		（4）在制作过程中，要充分发挥食品的特点，做到物有其味，口味纯正。要依据季节变化，及时变更菜谱，多做时令菜，大众菜。
3	卫生管理	（1）要严格执行食品留样制度，留样数量每品种 300g，留存 48 小时，并做好记录。
		（2）餐厅要整洁无油渍、积尘、蛛网、无积水杂物。室内外环境要做到清洁，无蚊蝇、老鼠、蟑螂孳生地，实施有效防范措施。
		（3）食堂服务人员须定期进行健康体检。加工食品时不许染指甲、戴戒指，要洗手消毒、不穿戴工作服、帽进入厕所、不随地吐痰、不乱扔废弃物。 要做到四勤：勤洗手、勤剪指甲、勤理发洗澡、勤换工作服帽，操作直接入口食品时应戴口罩、专用手套。
		（4）泔水、垃圾应盖好存放，及时处理。
		（5）食堂餐具要严格执行消毒制度，餐具、容器餐后应清洗消毒，做到使用一次清洗消毒一次，消毒要按一刷、二洗、三冲、四消毒、五保洁顺序操作。消毒后的餐具应立即存放于清洁的橱柜内保洁，防止再污染。厨房设施保持清洁，及时消毒。

4.物业管理服务人员需求（45人）

部门 职能	岗位	同时在岗人数	岗位所需总人数	备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求）
物业管理	项目经理	1	1	男性，年龄50周岁以下，具有1年以上（含1年）物业管理经验（上岗前核验业主单位证明材料），责任心强，任劳任怨，品行端正。
基本服务	备品仓库管理员	1	1	女性、年龄45周岁以下，负责仓库管理和备品的入库登记及发放工作；工作责任心强，能够熟练操作计算机。
公用设施设备维护服务	电工	1	1	主院弱电电工，男性，年龄58周岁以下，能够独立完成办公电脑维修、网络维护和音响设备调试工作，有极强的责任心与沟通协调能力。
		1	1	主院强电电工，男性，年龄58周岁以下，有3年以上（含3年）维修电工工作经验（上岗前核验业主单位证明材料），工作责任心强，身体健康。
	维修杂工	1	1	主院维修杂工，男性，年龄58周岁以下，有3年以上（含3年）炊具设备维修或暖通工作经验（上岗前核验业主单位证明材料），工作责任心强，身体健康。
	维修人员	1	1	辽河办公地维修人员，男性，年龄58周岁以下，能够独立完成炊具设备维修和暖通工作，工作责任心强，身体健康。
保洁服务		8	8	主院保洁员，年龄55周岁以下，身体健康，五官端正，责任心强，能吃苦耐劳。
		2	2	辽河办公地保洁员，年龄55周岁以下，身体健康，五官端正，责任心强，能吃苦耐劳。
		3	3	北二经街办公地保洁员，年龄55周岁以下，身体健康，五官端正，责任心强，能吃苦耐劳。
公共秩序维护服务	秩序维护员	2	4	主院秩序维护员，男性，年龄55周岁以下，身高1.70米以上（含1.70米），身体健康，五官端正，工作认真负责，有责任心。
		2	4	辽河办公地秩序维护员，男性，年龄55周岁以下，身高1.70米以上（含1.70米），身体健康，五官端正，工作认真负责，有责任心。
		2	4	北二经街办公地秩序维护员，男性，年龄55周岁以下，身高1.70米以上（含1.70米），身体健康，五官端正，工作认真负责，有责任心。
食堂管理服务	厨师长	1	1	主院食堂厨师长，男性，年龄50周岁以下，具有公建单位食堂3年以上（含3年）餐饮主厨经验和厨房管理经验（上岗前核验业主单位证明材料）；对营养餐有一定研究，责任心强，品德端正，熟知厨房中各种食品的特点及工艺流程，具有较全面的营养配餐知识，了解厨房中各种设备工具的性能和使用方法。
	面案	2	2	主院食堂面案，年龄55周岁以下，能够熟练制作各种面食、面点，服从领导工作安排，责任心强，品德端正。
	水案	2	2	主院食堂水案，年龄55周岁以下，熟练完成日常原材料的切配工作，服从领导工作安排，责任心强，品德端正。
	零活	3	3	主院食堂零活，年龄55周岁以下，有食堂传菜、清理、清洁等食堂工作经验，服从领导工作安排，责任心强，品德端正。
	厨师	1	1	辽河办公地食堂厨师，男性，年龄50周岁以下，有3年以上（含3年）工作经验（上岗前核验业主单位证明材料），能够服从领导工作安排，责任心强，品德端正。
	面案	1	1	辽河办公地食堂面案，年龄55周岁以下，能够熟练制作各种面食、面点，服从领导工作安排，责任心强，品德端正。
	零活	1	1	辽河办公地食堂零活，年龄55周岁以下，熟练完成食堂传菜、清理、清洁等食堂工作，服从领导工作安排，责任心强，品德端正。
	厨师	1	1	北二经街办公地食堂厨师，3餐工作量/日 ，男性，年龄 50 周岁以下，有3年以上（含3年）工作经验（上岗前核验业主单位证明材料），能够服从领导工作安排，责任心强，品德端正。
	面案	1	1	北二经街办公地食堂面案，3餐工作量/日，年龄55周岁以下，能够熟练制作各种面食、面点，服从领导工作安排，责任心强，品德端正。
	水案	1	1	北二经街办公地食堂水案，3餐工作量/日，年龄55周岁以下，熟练完成日常原材料的切配工作，有2年以上（含2年）工作经验（上岗前核验业主单位证明材料），服从领导工作安排，责任心强，品德端正。

5.验收标准与要求

（1）遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。

（2）根据相关规定或采购人指示全面完成委托管理事项；对需由其他专业公司承担的事项，必须经采购人同意后方可转委托。

（3）保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的提议、监督和指导。

（4）严格审核录用本物业项目服务人员，如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。

（5）及时调整采购人认为不适合继续在采购人工作的物业公司工作人员（以采购人书面通知为准）。

（6）建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

（7）其他临时性事项。

6.需要说明的其他事项

（1）清洁设备、清扫保洁工具、各种清洁用品、用具、消毒消杀药品、手纸篓、手纸、洗手液、擦手纸、纸抽等费用均由采购人承担。

（2）物业服务人员的工资及各种税费、保险（含意外伤害保险）及各项福利费用，由中标人承担，符合《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国社会保险法》等相关法律、法规的规定及省市相关文件要求，否则由中标人承担相应责任。

（3）中标人达到本招标文件规定的各项物业管理服务标准的基础上，采购人每季度后向中标人支付物业管理服务费用，无任何其它补贴。

（4）中标人在服务过程中对物业服务人员进行内部调岗、人员调离重新外进等事宜须与采购人进行协商，重新外进人员须提前一周与采购人协商且必须依照本物业服务采购方案的要求执行。

（5）中标人接到中标通知书并签订物业服务合同后，必须在一周时间内安排全部人员到岗，保证各项工作不受影响。

（6）中标人提供服务不能达到约定的质量标准，采购人有权拒付合同价款，并赔偿采购人因此遭受的损失。

注：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。

合同履行期限：合同签订之日起一年

需落实的政府采购政策内容：详见招标文件

本项目（是/否）接受联合体投标：否

二、供应商的资格要求

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定。

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：详见招标文件

3.本项目的特定资格要求：无

三、政府采购供应商入库须知

参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。

四、获取招标文件

时间：2024年12月16日18时00分至2024年12月24日16时30分（北京时间，法定节假日除外）

地点：线上获取

方式：线上

售价：免费

五、提交投标文件截止时间、开标时间和地点

2025年01月07日 09时00分（北京时间）

地点：电子投标文件在采购网提交，备份投标文件和《递交备份投标文件登记表》一同递交至沈阳市浑南区世纪路1号21世纪大厦B座四楼文件接收区

六、公告期限

自本公告发布之日起5个工作日。

七、质疑与投诉

供应商认为自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，向采购代理机构或采购人提出质疑。

1、接收质疑函方式：线上或书面纸质质疑函

2、质疑函内容、格式：应符合《政府采购质疑和投诉办法》相关规定和财政部制定的《政府采购质疑函范本》格式，详见辽宁政府采购网。

质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意，或者采购人、采购代理机构未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向本级财政部门提起投诉。

八、其他补充事宜

无

九、对本次招标提出询问，请按以下方式联系

1.采购人信息

名 称： 沈阳市教育研究院（沈阳市教育事业发展中心）

地 址： 沈阳市皇姑区昆山中路26号

联系方式：024-********

2.采购代理机构信息：

名 称：沈阳公共资源交易中心

地 址：沈阳市浑南区世纪路1号21世纪大厦B座

联系方式：024-********

邮箱地址：无

开户行：详见招标文件

账户名称：详见招标文件

账号：详见招标文件

3.项目联系方式

项目联系人：林枫

电 话：024-********