详情见附件
(注：以下内容为附件图片识别，个别文字可能不准确，请以附件为准)

招标人信息	招标人：
	招标项目名称：
投标人情 况	名称：
	法定代表人：负责人（适用于总分授权）：
	企业注册地址:
	统一社会信用代码:
	受委托人
	联系电话
拟派驻项目负责人情况	姓名		性别
	身份证号		联系电话
	学历		政治面貌
	职称名称		职称等级
注：表中内容应如实填写，不得涂改。

“泊岸馨苑”项目物业管理招标公告
（招标编号：ZN-KF-20241201）
项目所在地区：天津市,市辖区,武清区
一、招标条件
本“泊岸馨苑”项目物业管理已由项目审批/核准/备案机关批准，项目资金来
源为其他资金/，招标人为天津晋明房地产开发有限公司。本项目已具备招标条
件，现招标方式为公开招标。
二、项目概况和招标范围
规模：地上建筑面积构成为：211144.24平方米（其中多层住宅124479.39
平方米、高层住宅71735.83平方米、商业2662.58平方米、非经营性配套公建12
266.44平方米）。地下建筑面积构成为：58624.21平方米。
范围：本招标项目划分为1个标段，本次招标为其中的：
(001)“泊岸馨苑”项目物业管理;
三、投标人资格要求
(001“泊岸馨苑”项目物业管理)的投标人资格能力要求：
1.具备独立法人资格的物业服务企业；
2.依法纳税；
3.无行贿犯罪记录；
4.未处于被责令停业、投标资格被取消或者财产被接管、冻结或破产状态；
5.未被有关部门（不受属地管理及级别限制）暂停投标资格或通报，并在暂停
或通报期内；
6.未被有关部门或信用信息公示系统列入黑名单（不受属地管理及级别限制）
；
7.本次招标不接受联合体投标。
8.拟派驻项目负责人应与投标人有劳动关系。;
本项目不允许联合体投标。
四、招标文件的获取
获取时间：从2024年12月18日 08时30分到2024年12月24日 17时00分
获取方式：凡有意参加投标者，请于2024年12月18日——
2024年12月24日，每日8：30——
17:00（北京时间）将购买招标文件的费用以电汇或银行转账方式汇入指定账号
，并在汇款备注中标明拟投标项目名称，同时以发送邮件方式将获取招标文件
所需材料的扫描件发送至znzb2tj@126.com,并及时通知招标代理机构，招标代
理机构将会把招标文件以邮件形式发放。
五、投标文件的递交
递交截止时间：2025年01月07日 09时30分
递交方式：天津市南开区东马路仁恒置地国际中心写字楼7层06室纸质文件
递交
六、开标时间及地点
开标时间：2025年01月07日 09时30分
开标地点：天津市南开区东马路仁恒置地国际中心写字楼7层06室
七、其他
“泊岸馨苑”住宅物业项目，由天津晋明房地产开发有限公司开发建设，现委
托中诺（天津）招标代理有限公司根据有关规定，通过公开招标的方式选聘物
业服务企业。
八、监督部门
本招标项目的监督部门为/。
九、联系方式
招 标 人：天津晋明房地产开发有限公司
地 址：天津市武清区高村镇高王路西侧1号3872室
联 系 人：王工
电 话：022-27251675
电子邮件：无
招标代理机构：中诺（天津）招标代理有限公司
地 址： 天津市南开区东马路仁恒置地国际中心写字楼7层06室
联 系 人： 王工
电 话： 022-27251675
电子邮件： znzb2tj@126.com
招标人或其招标代理机构主要负责人（项目负责人）： （签名）
招标人或其招标代理机构： （盖章）
“泊岸馨苑”项目物业管理招标公告
（招标编号：ZN-KF-20241201）
“泊岸馨苑”住宅物业项目，由天津晋明房地产开发有限公
司开发建设，现委托中诺（天津）招标代理有限公司根据有关
规定，通过公开招标的方式选聘物业服务企业。
一、招标项目基本情况（具体情况见附件1）
1.本项目业态类型：多层住宅、高层住宅、商业
2.本项目坐落地址：天津市武清区高村镇高王路西侧
3.本项目物业管理区域四至范围：东：武清区高村乡牛镇
二村农地规划行政办公用地、武清区高村乡牛镇二村农地（规
划绿地）、高王公路；南：天津卓越五洲投资有限公司悦航中
心商业项目、武清区高村乡牛镇二村农地规划行政办公用地；
西：武清区高村乡牛镇二村农地（规划商业用地）；北：高信
路、武清区高村乡牛镇二村农地（规划绿地）
4.本项目总用地面积：199682.7平方米。
本项目总建筑面积：269768.45平方米。
地上建筑面积构成为：211144.24平方米（其中多层住宅12
4479.39平方米、高层住宅71735.83平方米、商业2662.58平方
米、非经营性配套公建12266.44平方米）。
地下建筑面积构成为：58624.21平方米。
4
本项目的建筑密度为25.85%；容积率1.08；本项目内共含1
24栋建筑物（其中19栋4层的多层住宅、89栋3层的多层住宅、2
栋22层的高层住宅、2栋26层的高层住宅、4栋29层的高层住宅
、4栋3层的配套公建、4栋1层的配套公建），总户数1593户。
5.绿地指标：绿地率40%，绿地面积79870.3平方米。
6.停车场库：
本项目规划建设机动车停车位1667个（地上833、地下834
）
7.开发建设分期情况：五期
二、物业管理服务内容及标准（见本公告附件2）
三、物业服务合同期限
物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服
务合同生效之日终止。
四、获取招标文件的时间、方式
凡有意参加投标者，请于2024年12月18日——
2024年12月24日，每日8：30——
17:00（北京时间）将购买招标文件的费用以电汇或银行转账方
式汇入指定账号，并在汇款备注中标明拟投标项目名称，同时
以发送邮件方式将获取招标文件所需材料的扫描件发送至znzb2
5
tj@126.com,并及时通知招标代理机构，招标代理机构将会把招
标文件以邮件形式发放。
1.获取招标文件需提供的材料
（1）登记表（原件一份，加盖企业公章）；
（2）投标人营业执照（原件的复印件一份，加盖企业公章
）；
（3）授权委托书（原件一份，加盖投标人企业公章、法定
代表人印鉴）；
（4）购买招标文件的汇款支付成功的银行电子回单截图。
2.招标代理机构开户信息如下：
单位名称：中诺（天津）招标代理有限公司
开户银行：招商银行股份有限公司天津中山路支行
银行帐号：122912054210902
3.招标文件售价
人民币：1000元/本。
注：招标文件一经售出，概不退费。
参加投标企业报名日期以购买招标文件费用到账时间为准
。
成功获取招标文件的投标人需将纸质材料于递交投标文件
截止时间前同投标文件一并递交至天津市南开区东马路仁恒置
6
地国际中心写字楼7层06室,如递交投标文件截止时间前未收到
投标人获取招标文件的纸质材料，将以撤标处理。
五、对投标人的要求
1.具备独立法人资格的物业服务企业；
2.依法纳税；
3.无行贿犯罪记录；
4.未处于被责令停业、投标资格被取消或者财产被接管、
冻结或破产状态；
5.未被有关部门（不受属地管理及级别限制）暂停投标资
格或通报，并在暂停或通报期内；
6.未被有关部门或信用信息公示系统列入黑名单（不受属
地管理及级别限制）；
7.本次招标不接受联合体投标。
8.拟派驻项目负责人应与投标人有劳动关系。
六、投标截止时间
1.投标文件递交的截止时间为2025年1月7日9:30（北京时
间），递交地点为：天津市南开区东马路仁恒置地国际中心写
字楼7层06室。
2.逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不
予受理。
7
七、发布公告的媒介
本次招标公告在中国招标投标公共服务平台http://www.ce
bpubservice.com/上发布。
八、招标人联系方式
1.名称：天津晋明房地产开发有限公司
2.地址：天津市武清区高村镇高王路西侧1号3872室
3.联系人：王工
4.联系方式：022-27251675
九、招标代理机构联系方式
1.名称：中诺（天津）招标代理有限公司
2.办公地址：天津市南开区东马路仁恒置地国际中心写字
楼7层06室
3.联系人：王工
4.联系方式：022-27251675
8
注：所有报名材料均使用标准A4复印纸报送。
特此公告
招标人或招标代理机构：（盖章）
招标人或招标代理机构法定代表人：（盖章）
-----------------------------------------------
备注：招标公告的内容为虚线以上的全部内容。
日期：
附件：1.招标项目基本情况
2.物业管理服务内容及标准
3.登记表
4.总分公司授权委托书
5.投标人授权委托书
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附件1：招标项目基本情况
“泊岸馨苑”住宅项目，由天津晋明房地产开发有限公司开发建设
，坐落地址为天津市武清区高村镇高王路西侧，四至范围：东：武清区
高村乡牛镇二村农地规划行政办公用地、武清区高村乡牛镇二村农地（
规划绿地）、高王公路；南：天津卓越五洲投资有限公司悦航中心商业
项目、武清区高村乡牛镇二村农地规划行政办公用地；西：武清区高村
乡牛镇二村农地（规划商业用地）；北：高信路、武清区高村乡牛镇二
村农地（规划绿地）。
本项目总用地面积：199682.7平方米。
本项目总建筑面积：269768.45平方米。
地上建筑面积构成为：211144.24平方米（其中多层住宅124479.39
平方米、高层住宅71735.83平方米、商业2662.58平方米、非经营性配套
公建12266.44平方米）。
地下建筑面积构成为：58624.21平方米。
本项目的建筑密度为25.85%；容积率1.08；本项目内共含124栋建筑
物（其中19栋4层的多层住宅、89栋3层的多层住宅、2栋22层的高层住宅
、2栋26层的高层住宅、4栋29层的高层住宅、4栋3层的配套公建、4栋1
层的配套公建），总户数1593户。
绿地指标：绿地率40%，绿地面积79870.3平方米。
停车场库：
10
本项目规划建设机动车停车位1667个（地上833、地下834）
开发建设分期情况：五期
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附件2：
物业管理服务内容及标准
一、物业管理服务内容及标准
投标人根据招标人提出的服务内容、服务标准提供服务。内容及标
准如下:
(一)房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理：
1、房屋外檐：每周巡查三次，发现损坏按规定维修。
2、雨水井、化粪井：每月检查二次，定期清理疏通，保持畅通，无
堵塞外溢。
3、场地、道路：每月巡查二次，场地、道路平整通畅，发现损坏按
规定修复。
4、安全标识：每天巡查二次，危及人身安全隐患处有明显标识，发
现损坏及时修补。
5、围墙：每周巡查二次，保持围墙完好，发现损坏按规定维修。
6、路灯：接到业主或使用人报修后1小时内修复，完好率99%以上。
7、屋面防水：汛期前后和下雪前后对楼顶防水层进行检查，保证无
积水、无渗漏、排水管是否畅通；如发现问题及时解决；检查屋面玻璃
接缝密封胶的完好情况；检查伸缩缝嵌填油膏是否完整。
8、楼内墙地面、顶面：每周巡查二次，遇有损坏适时修补。
12
9、楼道灯：接到业主或使用人报修后1小时内修复，完好率99%以上
。
10、楼梯扶手、门窗：每周巡查二次，保持楼内公共部位门窗玻璃
、配件完好，开闭灵活。
11、楼内墙地面、顶面：每周巡查二次，遇有损坏适时修补。
12、维修养护制度：在工作场所公示工作标准及岗位责任制度，执
行良好，有检查记录、维修记录、保养记录。
13、小区平面分布图、楼门标识等：保持完好齐全、规范美观，有
缺损及时更换修补。
14、工程人员要求：年龄55岁以下，持有特种设备操作证书、身体
健康，有1年以上同行工作经验。
(二)电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务：
（1）供配电系统
1、保证正常供电，限电、停电由有关部门出具的明确依据并按规定
时间及时通知用户。随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设
备， 保证各种电气设施和元件的完好。
2、制定用电管理措施与停电应急处理措施。
3、制定设备安全运行岗位责任制，做好巡回检查，维护保养运行记
录，制定维修维护管理档案。
4、设备及机房环境整洁、干净无杂物，机房环境符合设备要求。
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5、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。
6、保障业主用电供应，制定用电安全措施。
(2)给排水设备设施
1、水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。润滑油箱内不能
混入水分，油位在油标范围内。
2、设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠
。
3、限水、停水按规定时间通知用户。
4、污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无
严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时手自动转换开关处在自动
控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值。
5、下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面
板完好，安装牢固，无晃动。
6、管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。
7、每周对供水设备检查1次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一
次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水
正常，泵房整洁。
8、每年定期二次清洗消毒水箱，二次供水水质符合国家生活用水标
准。水箱盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好
，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
14
9、定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统
通畅；及时清理排水井和排水沟渠淤泥、杂物，保证井盖和篦子完整，
及时发现并解决故障，零修合格率100%。
(3)消防设备设施系统
1、消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配
备齐全。消防室内设有报警记录。
2、消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作
准确稳定。
3、消防系统设施设备齐全、完好无损（包括但不限于火灾启动报警
系统，消防栓、消防器材配备齐全等），消防通道畅通可随时启用。
4、消防管理人员掌握消防设备设施的使用方法。
5、开展消防法规及消防知识、培训宣传教育、明确各区域防火责任
人，完善应急预案。
6、消防监控中心：
录像画面清晰；画面切换稳定。录像带更换时间定时，专人负责保
管。音频视频线路接线牢固，布线规范，标识清楚。
监视摄像镜头干净无灰尘。焦距调整、云台各角度动作灵敏。
监控的控制设备运行状态良好，按旋钮、开关、插头、指示灯无缺
损。
7、管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。
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8、检查消防联动测试：主机甄别火险，发出指令，通过联动系统进
行相应的动作，归纳起来有风、水、电、气、机五个部分。风指排烟机
，送风机，风阀；水指消火栓系统，喷淋、喷雾、水幕、雨淋系统；电
指消防电源、应急照明、疏散指示、消防广播、电话、电梯、门禁；气
指卤化物、泡沫、二氧化碳等气体灭火系统，可燃气泄露报警系统；机
指防火门、窗，卷帘门，排烟窗，防火分隔。
(4)智能化系统
鉴于项目高标准的智能化配套设施，我们在智能化维保将采取如下
两种举措：
一是业主了解到位。根据现在智能化设备和使用特征特点，对业主
进行相应的告知和讲解，从而使广大业主了解智能化设备的正常使用情
况，让业主感受智能化系统带来的益处，使其更好的配合管理。
二是专业化人员的到位及管理人员培训到位。我们要求所有管理人
员，秩序维护员均要通过智能化培训并且通过考核。物业服务中心将根
据设备运行的管理情况对工作质量进行定期检查和评议、考核，发现问
题、查找原因、采取纠正措施，使智能化设施良好运行。
1、楼宇自动化方面，要求具有相关资质人员管理相应设施，应保持
设备完好，运转正常；保持机房及主机清洁，要求主机和控制柜表面无
污
渍；保证防盗报警、安全监控、消防报警等系统运行正常，功能良好。
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2、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。
3、监控系统等智能化设施运行正常，有记录并按规定期限保存。
4、配备所需的专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行
正常。
(5)高层住宅专享电梯系统管理
在日常电梯运行中，严格电梯管理制度，每天巡查电梯二次，确公
共秩序维护全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好；在电梯轿
厢内明显位置张贴《特种设备使用标志》,注明：注册登记及检验合格标
志、电梯管理部门、管理人员、安装企业、维修保养企业以及相应的应
急报警、投诉电话号码。
电梯需要委托专业维修保养单位进行定期包养，每年进行安全检测
并持有有效的《特种设备使用标志》，物业公司应有专人对电梯保养进
行监督，并对电梯运行进行管理。对督导过程中发现的不合格项，要求
分包方限期整改，整改完成后再次验证。每年底，我们将组织对外包方
进行评审。评审内容包括外包方服务的专业性、及时性、性价比及服务
态度等，并结合业主的意见及投诉，对外包方做出定量及定性的评价。
本项目电梯监管工作由综合维修工担任，来确保电梯安全正常使用
。综合维修工兼任电梯安全员应熟悉本项目电梯分布，使用情况、掌握
电梯使用及养护规程；严格执行电梯巡视检查内容，每周应对电梯做例
行检查，如发现有震荡。不正常的声音或电梯损坏，应立即通知电梯外
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包单位并停梯检修，将每次检查结果详细记录备案。每天按开关电梯的
要求，进行严格操作，并对电梯轿厢的照明进行例行检查。对业主投诉
电梯内容，听从领导安排、及时对电梯进行检修，保证电梯运行安全。
综合维修工兼任电梯安全员必须对每部电梯按维保记录上的项目进行检
查后，方可在外包单位的维保记录上签字。
电梯外包单位每半月进行一次维修保养，确保电梯的安全性能，并
对日常维护保养情况进行书面记录。每年对电梯进行1次全面综合检查、
清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由特检院负责检查并出具相
应报告；每台电梯每隔1年进行1次负荷校调试验。
电梯24小时无人值守运行，随时监督电梯运行状况，加强日常维修
保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，每天每班巡查楼层，防
止地面水流入电梯井，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况。
电梯维护保养提前一天通知业主，并尽可能减少对业主正常生活的
影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。
保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地
面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每
周检查1次电梯井底，清除垃圾杂物。
发生电梯困人事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理
，专业技术人员须在半小时内到现场救助。
使用有关行政主管部门统一制定的电梯安全技术档案，对电梯逐台
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建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料包括：电梯安全技术档案和
电梯登记卡片；产品质量合格证明；大中修更新改造后的电梯应有质量
验收证明(或质量验收报告);更改部分变更设计证明文件；电梯安装验收
证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录；电梯
随机文件，包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、
电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表(
装箱单)等技术资料。
按照国家有关规定组织办理电梯年检和电梯准用证。
(6)照明灯具
1)每天一次对共用区域各类照明灯具的外观和照明度进行检查，发
现坏损及时更换。
2)每月检查灯具使用状况，并进行清洁工作。
3)每二个月统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选材方案
。
(7)污水处理及集水井/泵
雨季期间，每天需要检查1次各集水井状况。
(8)红号变电站运行管理内容交接班制度
1)交接班双方应按规定时间进行交接班。交班人员应办理交接手续
并签字后方可离去。
2)交接班双方应严肃认真地按照交接班内容进行交接。
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3)遇有事故处理或在倒闸操作过程中，不得进行交接班。在交接班
过程中，发生事故或异常情况需及时处理时，应由交班人员负责处理。
接班人员在交班班长或正值指挥下可协助工作。
倒闸操作票制度
1)为防止误操作事故发生，变电站的倒闸操作必须执行操作票制度
。
2)倒闸操作必须根据主管部门的通知才能进行。
3)倒闸操作必须由两人进行，其中(正值为)监护人，(副值为)操作
人，特别重要和复杂的倒闸操作由红号变电站运行人员负责人监护。
4)停电拉闸操作必须按照断路器(开关)——负荷侧隔离开关(刀闸)
母线侧隔离开关(刀闸)的顺序依次操作；送电合闸操作与上述相反
的顺序进行。严防带负荷拉合刀闸。
5)下列各项工作可以不用操作票：事故处理；拉合开关的单一操作
；拉开唯一的一组接地刀闸，上述操作应记入值班记录内。
6)操作票应先编号，按照编号顺序使用。作废的操作票，应注明“
作废”字样，已操作的注明“已执行”的字样，保存三个月。
设备缺陷管理制度
1)值班人员发现危急缺陷，应立即报告上级领导，采取措施处理。
对可能影响电力网安全的缺陷，应同时报告电力部门，在未处理前值班
人员应加强监视或采取临时措施。
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2)值班人员发现严重缺陷，除作记录外，应及时报告上级领导部门
安排计划处理。
3)值班人员发现一般缺陷，除作记录外，可在计划检修时进行处理
。
4)缺陷消除以后，应在缺陷记录内填写清楚处理日期和结果。
巡视检查制度
1)设备巡视检查分为正常巡视和特殊两种。
2)正常巡视除交接班巡视外，应定时进行巡视。
3)除正常巡视外，遇有下列情况时，适当增加特殊巡视。
4)特殊巡视的次数应根据气候情况、设备状况、负荷情况等因素适
当安排。
5)巡视各项设备应有重点检查内容，不得遗漏。
6)巡视检查发现的设备缺陷应陷应填入缺陷记录。
7)正常巡视除一般巡视时，尚应适当进行夜间无照明巡视。
8)巡视检查时，必须认真遵守安全工作规程，确保人身安全。
9)巡视检查中遇有严重威胁人身的设备安全情况应进行紧急处理，
并立即报告领导。
安全保卫制度
1)红号变电站禁止闲杂人员逗留。
2)除电力部门及上级部门有关人员外，外单位人员进入红号变电站
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需经物业服务中心经理同意。
3)不论任何部门人员进入红号变电站，均须由值班人员陪同，做好
监护工作。
4)经同意进入红号变电站的人员，必须在来所人员登记记录上登记
。
5)红号变电站有应急照明装置。
6)红号变电站一旦发生人身、设备事故、需妥善保留现场，及时报
告有关部门。
工、器具管理制度
1)工器具管理制由红号变电站负责人负责。
2)一般工具使用管理
(1)专用工具和公用工具，应放在工具箱或指定地点，按班移交。
(2)携带型仪表只允许在所内由值班人员使用，不得外借给其他人员
使用。
(3)工器具丢失、损坏根据情况由当值值班人员负责。
岗位制度
1)严格执行安全规程和有关规程制度，做好当值设备安全和人身安
全工作。
2)值班人员在值班时间内不得喝酒，不得睡觉，不得擅自离开(除买
饭、去厕所外)工作岗位，不得做与工作无关的事。
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3)按时巡视检查设备，认真填写各项表报和记录。
4)根据上级部门命令，负责倒闸操作工作，正值受令，副值填写倒
闸操作票，正值审核和现场监护。
5)负责当值异常情况和事故的处理，并立即向上级领导部门报告。
与电力网连接的高压系统上发生事故，应同时通知电力部门。
6)按施工班组工作要求，布置安全措施。严格覆行工作许可和终结
制度。
7)发现检修、试验人员危及人身和设备安全时有权制止，待符合安
全条件后方可许可重新工作。
8)按照规定做好交接班工作。
9)做好各种图纸、资料、安全用具、工具、仪表消防器材等的管理
工作。
检修工作票制
1)在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，其方式有下列
三种；
2)填用第一种工作票的工作为：高压设备上工作需要全部停电或部
分停电：高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备
停电或做安全措施。
3)填用第二种工作票的工作为：带电作业和在带电设备外壳上的工
作；控制盘和低压配电盘、配电箱、电源干线上的工作；二次接线回路
23
上的工作。
4)其他工作用口头或电话命令。口头或电话命令，必须清楚正确，
值班员应将发令人、负责人及工作任务详细记入值班记录中，并向发令
人复诵核对一遍。
5)工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式两份，应正确清楚，不得任意
涂改，如有个别错、漏字需要修改时，应字迹清楚。两份工作票中的一
份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执
，按值移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工
时间记入值班记录中。
(三)共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护
、管理：
1、高层住宅楼内区域：
地面每天清扫2次，擦拭2次；墙面无灰尘、无乱悬挂等现象；顶棚
目视无灰尘、无蛛网；楼梯扶手、栏杆、窗台每天擦拭2次；门窗玻璃每
月擦拭3次；消防栓、标识牌等设施每周擦拭1次；电梯轿厢每天擦拭2次
；操作板面每天消毒1次；每月对电梯门、壁保养1次。
2、楼外公共区域：
硬化地面、主次干道每天清扫3次，干净整洁；绿地无垃圾、纸袋等
杂物；公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物；对区内主路、
干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、信报箱
24
等每周擦拭3次；路灯、楼道灯每月度清洁1次；垃圾清运日产日清，无
满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁3次，夏季每天进行消毒。
3、清洁卫生管理制度的建立
清洁卫生管理制度主要包括：各岗位的岗位职责、各项清洁工作的
标准操作工艺流程、各个岗位的操作质量标准、清洁质量检查与预防纠
正机制、员工行为规范等相关管理规章制度。
4、清洁卫生日常管理方法与要点
清洁卫生日常管理由日检、月检及专项抽检组成，其中日检按照《
巡检制度》的规定，对所辖区域卫生状况进行全面的巡视检查，每天不
少于2次。客服人员按照《巡检制度》的规定，对所辖区域卫生状况进行
全面的巡视检查。发现问题及时对相关人员予以纠正，并在《清洁卫生
检查记录表》上做好记录。作为对清洁工的工作结果评定依据。
5、清洁卫生消杀工作
为有效控制项目的“四害”密度，营造良好的生活环境，物业服务
中心将以“预防为主、全面达标”为原则，根据季节的变化，制定相应
的消杀工作计划，把灭鼠、灭蟑螂工作做好。
消杀区域主要包括：大楼地下室、各楼梯通道、各机房、化粪池、
垃圾箱等室内外共用区域及值班室。
在消杀工作过程中，物业服务中心将以不影响项目人员正常生活为
前提，把有噪音和刺激性气味的消杀施药工作尽量安排在白天进行，并
25
做好通风排气。在消杀工作质量控制方面，把周期性大区域普及消杀与
重点区域强化管理相结合，严格控制蚊蝇滋生地和密集发生区，控制鼠
患。
6、我公司将通过专业的绿化养护工作，保证并持续提高绿化工作的
服务质量，项目高档次的绿化的服务需求。
(1)草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过8公分。
(2)树冠完整美观，无枯枝死杈。
(3)绿篱修剪及时，适时补种无缺株。
(4)根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。
(5)适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。
(6)适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。
我们将对项目公共区域绿化进行日常管理与维护。绿化养护作业管
理内容主要包括：清洁卫生、浇水、除杂草、整形修剪、松土、施肥、
病虫害防治、补苗等一系列工作。
清洁卫生：对绿地的垃圾、枯枝、落叶进行清理，保持绿地整洁，
以免病虫害滋生。
浇水：养护浇水时，根据气候特点和不同植物的不同生长特性及不
同气候条件确定不同的浇水量和浇水频度。以浇透为原则，每次浇水最
低量为灌满树木集水圈为准。此外结合天气土壤干湿情况适当
调整淋水频度。保持草地湿润，以满足花草树及草坪的生长。
26
施肥：每季施肥二次。乔木、大灌木以花生麸穴为主，小灌木及草
本以复合肥、尿素撒施为主。
整形修剪：整形修剪不仅能调节和均衡树势，而且使树木生长健壮
，树型美观，花繁叶茂，还能提高新移植树木的成活率，乔木每两个月
修剪一次，大灌木每月一次，以保持冠形完整饱满；修剪树木的残、枯
、阴枝，以利健康枝条生长。小灌木每月修剪一至二次。
除杂草：做到即检即除。
松土：主要是乔木、大灌木集水圈及小灌木株行间进行松土，每月
一次。通过松土，给苗木创造一个良好的生长环境。
病虫害防治：应贯彻“预防为主、综合防治“的基本原则。预防为
主，就是根据病虫害发生规律，采取有效的措施，在病虫害发生前，予
以有效地控制。综合防治，是充分利用抑制病虫害的多种因素，创造不
利于病虫害发生和危害的条件，有机地采取各种必要的防治措施。
药剂防治是防治病虫害的主要措施，科学用药是提高防治效果的重
要保证：
(1)对症下药：根据防治的对象、药剂性能和使用方法，对症下药，
进行有效地防治。
(2)适时施药：注意观察和掌握病虫害的规律适时施药，以取得良好
的防治效果。
(3)交替用药：长期使用单一药剂，容易引起病原和害虫的抗药性，
27
从而降低防治的效果，因而各种类型的药要交替使用。
(4)安全用药：严格掌握各种药剂的使用浓度，控制用药量，防止产
生药害。
补苗；对意外损伤或自然死亡及老化的苗木及时进行更换，以免影
响景观效果。
(四)物业装饰装修的管理：
物业装饰装修时间管理装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊
装修时间和装饰装修期。
1、一般装修时间是指除节假日之外的正常时间。作业时间：8:00~1
2:00 14:00～18:00
2、特殊装修时间是指节假日休息时间。为保障其他业主的休息和正
常生产生活秩序，原则上不允许在节假日进行装修。因特殊情况需要装
修，应视具体情况相应缩短装修时间。
装饰装修垃圾装饰装修垃圾是装修管理中的一个重要内容，其对物
业环境和业主以及物业使用人的工作生活有着极大的影响，甚至会产生
环保、安全等方面的隐患。因此，物业装饰装修管理的基本要求是；
1、装饰装修垃圾需袋装处理；
2、装饰装修垃圾应按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。
物业装饰装修管理协议为确保物业装饰装修工程的有序运行，维护
装饰装修活动涉及的各方的合法权益，在物业装饰装修之前，物业服务
28
中心告知业主建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《天津市房屋安
全管理条例》内容，并签订《装饰装修管理服务协议书》。我们将在《
装饰装修管理服务协议书》明确以下几项内容并在装修管理中重点规范
行为：
1、不得变动建造主体和承重结构。
2、不得将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。
3、不得扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土
墙体。
4、不得损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。
5、其他影响建筑结构和使用安全的行为。
6、未经有关单位的批准的下列行为：
(1)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的；
(2)拆改供暖管道和设施；
(3)拆改燃气管道和设施；
(4)超过设计标准或者规范增加楼面荷载的；
(5)改变卫生间、厨房间防水层的。同时，还应注意检查以下方面：
A、施工现场应采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火
和进行焊接作业等；
B、不得刨凿楼地面、穿凿梁柱等；
C、小区设计为高级智能化标准，均设计安装有窗磁、门磁及红外线
29
报警系统、因此小区外窗禁止安装外挂护栏；
D、业主应按照指定空调位及预留空调孔安放空调，由于墙体外做有
保温层，不得私打空调孔。
共用区域成品保护
通过巡查施工的楼层，防止施工人员违规盗用或破坏共用区域的设
施设备，防止给项目总体运营带来影响。特别是对电梯外侧直角处安装
防护护角，避免运料过程中的磕碰；轿厢内部的防护。电梯墙面位置里
面我们将使用软泡沫纸，外用五合板等材料(使用软泡沫需双层包裹);在
已装修区域所有玻璃门须做贴膜处理，以保持美观；施工过程中成品保
护材料如有破损，应及时更新。造成成品损坏者，须负责恢复原状或照
价赔偿。
物业装饰装修现场管理
1、严把出入关，杜绝无序状态
由于装饰装修工人的来源控制有极大的不确定性、施工过程中的自
我约束不足、开发商管理不力等原因，在物业装饰装修期间，物业服务
中心应严格物业区域出入口(包括电梯)的人员和材料管理。凡未佩带物
业装饰装修施工标识的施工人员和其他闲杂人员，应一律禁止入内，保
证装饰装修人员管理的有序化、规范化。对于有特别要求的材料或设备(
如电焊机),应按照规定办理相应手续；进入物业区域的装饰装修材料、
设备等，应符合物业装饰装修规定要求，否则拒绝入场。通过加强装饰
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装修材料和设备的出入管理，杜绝不安全因素的出现。
2、加强巡视，防患于未然
物业装饰装修期间，本公司要抽调专业技术人员、管理人员和秩序
维护力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰
装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章
行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理
。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强
化施工人员的管理。在门岗的管理环节，尤其是加强材料出入控制和巡
视检查工作，防患于未然。
3、控制作业时间，维护业主合法权益
物业装饰装修管理要特别注意装修施工的作业时间，避免影响其他
业主和物业使用人的正常生活工作秩序。
4、强化管理，反复核查
物业集中装修期间，要增派人力，做到普遍巡查和重点检查相结合
。在巡视过程中要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求，如施工
现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求，现场的材料堆放是
否安全；垃圾是否及时清运，有无乱堆放，装修户门外是否保持清洁上
生等，尤其对中高层住宅部分加强管理，禁止私搭乱盖的现象发生。
5、依法管理，以理服人
对违章拆改的业主我们将以说服教育为主，劝其整改。对整改不力
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的我们将以相关政策法规为依据，要求其限期整改。对违章拆改且不整
改恢复原状的业主，我们将及时上报相关部门，同时积极采取配合有关
部门执法予以解决。确保项目房屋本体及共用设施的完好。
6、做好提示工作
我们将在业主装修前会提示业主相关事项，如业主在装修卫生间前
做闭水试验，以避免相关问题的发生。
7、加大私搭乱盖行为处理力度
物业服务中心在日常管理服务中发现私搭乱盖行为的，应当及时向
违规业主(使用人)发送《违规搭建告知书》,告知其私搭乱盖行为所违反
的规定及法律后果，并按照物业服务合同的约定和管理规约，要求其停
止搭建行为并恢复原状。在劝阻私搭乱盖过程中遇有与业主或现场施工
人员发生冲突、堵塞交通等事件的，要及时向有关主管部门报告，同时
告知项目所在区县房管局。
8、加强防火意识
对装修办理手续时，要求装修施工单位按标准配备灭火器材方可入
场施工。对于复杂装修、大面积装修及相关商业部分的装修，要求施工
单位必须提供消防报批手续，方可开工。在入住期间，我们将通过设专
人巡逻监管、安置挡车桩、安置指示标识等办法。装修单位必须负责施
工现场的消防监护工作，确保各项防火措施的落实，配备有效的消防20
器材。秩序维护人员定期巡视，在保证楼道内无堆放装修材料以及杂物
32
，保证消防通道畅通。与每位业主签订消防责任书。
(五)车辆行驶和停放秩序的服务、管理：
物业管理区域内车辆停放服务是物业公共秩序维护工作的一项基本
内容，也是体现管理服务水平的重要坏节。为做好管理区域内车辆管理
，提供安全有序的车辆停放管理服务，我们将根据小区车辆管理实际情
况做好安排。
项目内各行车通道均置行车方向指示，引导各类车辆在小区内的行
车秩序。出入口置明确的行车方向标识，所有车辆出入根据指示行车。
引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；车辆出入
口门岗对进出车辆进行控制并详细记录。未经许可情况，外来车辆谢绝
入内。特许进入车辆须在指定外来车辆停放区停车放。非机动车停放整
齐。
1、车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷
。完善的交通标识及提示既可以确保管理区域车辆交通的有序，又可以
减少安全事故的发生。
2、车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。部分车主
为了方便，经常会将车辆停放于消防通道，这样往往会导致消防通道的
堵塞，严重影响消防疏散及抢救。因此，我们在车辆停放管理上加强对
消防疏散通道的管理，确保车辆停放符合消防管理的要求，绝对不能堵
塞消防通道。
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对非机动车管理(共享单车、电动车、自行车等)
1、在楼道里严禁非机动车乱停乱放，业主需将非机动辆统一停放在
园区规划的非机动车停放场，禁止停放在小区单元大厅、楼道、消防通
道等位置。
2、非机动车在小区内行驶需注意安全，骑车尽量避免走道路中央，
靠边行驶，避让机动车辆，禁止骑飞车、自行车快滑或双手撒把。
3、非机动车辆放入非机动车停车场后要停放整齐，禁止乱摆乱放。
4、业主的非机动车停放在车库后，物业只负责日常监管，请务必将
车辆锁好，不要将物品遗放在车篓和后备箱内，发生车辆损毁、丢失等
现象造成损失其责任自负。
(六)物业管理区域内公共秩序的服务、管理：秩序维护人员的要求
对公共秩序维护员实施军事化管理，加强公共秩序维护员综合业务
技能和职业道德的训导，年龄45岁以下，身高1.75米以上，统一着装，
佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，身体挺直，
语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和
设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和防范工作，
发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安有关部门报告，并积极
协助做好调查和救助工作。
服务内容及标准
人员要求：体形匀称，相貌端正，朴实大方；具有较强的吃苦耐劳
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精神和环境适应能力。身体健康，工作认真负责并定期接受培训，熟悉
国家有关法律法规、本小区公共秩序维护服务规章制度。熟悉本岗位工
作规程及相关安防设施设备的使用方法，合理控制出入管理环节，认真
履行岗位职责，发现异常情况及时采取相应防范措施，身体健康，工作
认真负责并定期接受培训。
门岗：各出入口24小时执勤，主出入口7:00-
22:00立岗，上岗执行任务时，做到严肃认真、礼貌值勤，随时保持警惕
，并有详细交接班记录和对外来机动车实行询问登记。
巡逻岗：巡逻时按指定的时间和路线每1小时巡查一次，做好巡查记
录。重点部位应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不
超过二分钟，监控中心有巡更记录。
车辆管理：对本项目机动车出入实施验证管理，确保对本区机动车
验证，对每辆外来机动车都进行登记、换证。对进出小区的车辆进行管
理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实
行记录。引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；
非机动车停放整齐。
物品搬迁管理：秩序维护员每次对物品放行单进行确认，对过程进
行全程监控。每次租户搬迁须及时做好资料变更记录；项目业主携带大
件物品离开，秩序维护员须凭物业服务中心放行单放行；《物品放行单
》保存完好，无丢失，每次放行有记录，当班人员有签字。
35
监控中心：应具备录像监控(监控点至少覆盖单元进出口、小区主要
道路出入口)、楼宇对讲(可视)、周界报警(全封闭)、住户(100%安装)报
警
(对讲功能)、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有
人驻守，注视各设备所传达的信息。
巡逻岗工作重点
隐患排查：检查道路交通、共用配套、机电设施的完好情况以及是
否存在安全隐患，确保道路交通设施、园林绿化设施齐全、完好，共用
配套设施、机电设施无安全隐患。确保发现问题或安全隐患能得到及时
有效的处理。检查确保楼内各种共用设施无安全隐患，确保发现问题或
安全隐患能得到及时有效的处理。
安全巡逻：严密巡查，根据小区特点制定巡逻路线图，按照规定路
线和时间巡查，做好巡查记录；重点区域，重点管理，按要求做好日常
公共秩序维护工作记录。巡逻人员按规定路线巡逻并签到。接到火警、
警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告物业服务中心与警方
。在遇到异常情况或住户紧急求助时，十分钟内赶到现场，采取相应措
施。
设施看护：负责公共财产和共用设施、设备的看护，预防盗窃和破
坏事件的发生。确保项目内公共财产和共用设施不受人为破坏和丢失。
公共秩序维护管理：熟悉物业及业主的基本情况，如业主家庭成员
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、楼宇结构、消防设备、各类技防设备、各类机电设备分布情况、消防
中心、应急反应等；确保区域内公共秩序的稳定；确保发生的突发事件
能够及时上报，并得到有效的处理；对可疑人员始终处于受控状态；确
保对可疑人员询问清楚，身份核实准确。
消防设施检查：检查项目消防设施、消防器材设备的完好情况；检
查项目消防通道是否被堵塞、占用；确保消防通道畅通，发现堵塞、占
用现象及时清理。
安防系统的使用、维护和管理
项目的安全监控及消控室将由项目监控及消控人员负责，要熟练掌
握安防系统的技术性能，实行24小时全方位监控。监控室人员将严格按
照操作规范对项目实施全天候监控录像，录像保存期限为30天左右，如
监控人员发现项目内有异常现象发生应及时通知巡逻人员进行处理，并
且立即报告物业服务中心。如监控室内的设备出现故障，应立即上报项
目经理，在发生不能处理的故障时，及时通知设备安装的维修部门进行
及时修复。
监控中心接到报警信号后，秩序维护人员十分钟内赶到现场进行处
理，小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂
；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。安防系统的使
用、维护要求：
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1、各类安防设施设备齐全完善；使用正常；
2、定期检查和维护，并有完整记录；
3、标识明显正确，相关制度应张贴在墙壁的醒目处。
4、完善区域内安全技防管理，合理利用小区智能化系统，并不断总
结，提出小区安防系统改进方案，配合人防确保安全。
消防管理
消防安全职责
1、落实消防安全责任制，制定本项目的消防安全制度、消防安全操
作规程，制定灭火和应急疏散预案；
2、按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标
志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；
3、对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检
测记录应当完整准确，存档备查；
4、保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区
、防火间距符合消防技术标准
5、组织防火检查，及时消除火灾隐患；
6、组织进行有针对性的消防演练；
项目经理是本项目的消防安全责任人。消防制度的制订
消防工作的指导原则是“预防为主，防消结合”。为达到“预防为
主“的目的，必须把日常的消防管理工作制度化、明确化。消防制度包
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括各种场所的消防要求规范、消防检查制度、各种消防设施设备的操作
及维修保养制度、火警火灾应急处理制度、消防值班制度和消防器材管
理制度等。
消防安全检查内容与方法
1、消防安全检查的内容
物业消防安全检查的内容主要包括：消防控制室、自动报警(灭火)
系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器
配置、机房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所。
2、消防安全检查的方法
我们将对项目的消防安全检查进行分类管理，落实责任人或责任部
门，确保对重要防火部位的检查能落到实处。
(1)日常检查。应建立健全岗位防火责任制管理，以秩序维护员、班
长为主，对所属区域重点防火部位等进行检查。必要时要对一些易发生
火灾的部位进行夜间检查。
(2)重大节日检查。对元旦、春节等重要节假日应根据节日的火灾特
点对重要的消防设备、设施、消防供水和自动灭火等情况重点检查，必
要时制订重大节日消防保卫方案，确保节日消防安全。
(3)重大活动检查。在举行大型社区活动时，应做出消防应急方案，
落实各项消防措施。
消防预案制订
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我们将结合项目的消防技术装备，确定重点防火部位，根据物业的
实际情况制定合理可行的灭火程序和疏散计划。
消防器材的使用与维护
我们将应指定专人对消防装备进行统一管理，建立消防设备保管台
账，避免器材丢失和随便动用。交接班时应对备用、应急和常规配备的
器材进行检查，以保证器材的良好运行。配置在项目的消防器材，每月
进行一次全面检查和统计工作。按照各区域分类统计，以保证项目配备
的消防器材完整、齐全，对已失效、损坏的器材应进行重新配置。配置
在每个项目及各个场所的消防器材，应由公共秩序维护领班签字确认，
有专人负责管理。
(七)物业档案的建立、保管和使用：
我们将设立档案室由客服人员负责管理。资料的收集坚持内容完整
、数据可靠的原则，并根据管理的实际需求，扩大资料信息的来源渠道
。
与项目发展商及设计单位、施工单位积极合作，力争全面准确地收
集有关项目建筑结构、机电设备和辅助设施等原始资料。
日常管理中收集和建立业户档案、本体维修档案、设备运行档案、
投诉回访记录以及质量管理运行记录。并将档案的收集、整理、汇总、
归档、编目制度化。
通过天津市政府主管部门或国际互联网等渠道获取相关信息。
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收集到的所有资料、质量记录统一由客服人员统一整理，剔除无效
部分。然后根据来源、内容、表现形式等特点进行细分，做到条理清晰
，分类合理，易于检索。
归档就是将分类整理好的信息资料进行分类保存，档案分三级：永
久保存的档案为一级档案，长期保存的为二级档案，保存期三年以下的
为三级档案。在档案管理中我们将原始资料归档，并要求做到电子文档
备份。
一级档案、加密档案应严格控制借阅，一级/加密档案的电子文档应
设置使用权限，确保一级/加密档案的安全。
编制统一的档案分类说明书及档案目录，并按内容、部门、年度、
保存期限及级别分类进行组卷、逐一编号、登记造册、编制目录、分柜
保存。
为保证档案的完整和安全，档案室应随时保持干燥、通风、清洁，
并加装防盗门和防盗网。同时配备合适的文件柜、文件盒以及除湿机、
消防器材等，确保储存地点符合防火、防虫、防鼠、防潮等要求并定期
巡查。
档案室钥匙交由客服人员专门保管，档案室禁止无关人员任意进出
。文档使用、借阅权限
1、物业服务中心文档仅限内部员工、认证机构和相关方使用、借阅
。
41
2、一级文档限领班以上员工借阅、认证机构和相关方借阅文档必须
经理批准。
3、财务档案除部分定期向业主公布外，仅限财务工作人员、外部审
核人员、领导层使用、借阅。
(八)综合管理服务内容
1、服务中心：小区设置服务接待中心，配置办公家具及电话、传真
机、计算机等办公设施设备。
2、管理服务人员：小区经理持有项目经理上岗证，管理人员持有物
业管理员上岗证；管理人员服装统一、佩戴标志、仪表整洁规范、文明
服务；水、电等特种作业员工均应持有专业部门颁发的有效证书上岗，
严格遵守操作规程及保养规范。
3、服务时间：每天24小时有管理人员接待业主和物业使用人，处理
物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主和物业使用人的咨询和投
诉，答复率100%、有效处理率100%。
4、日常管理与服务：
(1)客服人员人员要求：持有物业管理上岗证，形象气质佳，品行良
好。有物业服务实际工作经验，能熟练操作电脑，文字功底强，具有沟
通、理解的能力，对工作认真负责，敬业、乐业，能熟练英语会话；
(2)每年进行二次业主满意度测评，覆盖率达到95%以上，对管理服
务中的薄弱环节适时整改；
42
(3)实行24小时报修值班制度。急修15分钟内到达现场，预约维修按
双方约定时间到达现场，回访率100%;
(4)节假日进行专题布置，每年组织4次以上社区活动；
(5)日常服务应符合国家和我市《物业管理条例》的有关规定以及物
业服务合同的约定；
(6)建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序
、环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度；
(7)物业服务合同签订规范，公布物业服务内容、标准及物业管理服
务费标准；
(8)24小时接待业主和物业使用人，处理物业服务合同范围内的公共
性事务。
(9)对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。答复率100%、有效
投诉处理率100%。
(10)对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，对装修现
场进行巡视。
(11)对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止
侵害、恢复原状，对拒不改正的书面报告有关部门处理。
(12)运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日
常办公等进行管理，建立完善的档案管理制度。
（13）按规定使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，公布专
43
项 维修资金使用情况；
（14）每年第四季度将物业共用部位、共用设施设备运行状况的报
告 提交业主委员会，并在小区内公告；
（15）公示场地占用费的收取和使用情况；
（16）我们将在小区内设置两箱三栏
1)两箱的设置及要求：意见箱由客服部开启，建议箱由业主委员会
开启。物业服务企业物业服务意见箱。落实每周开启一次制度，及时了
解掌握业主等提出的意见、建议，不断改进服务质量。
业主委员会工作建议箱。落实每周开启一次制度，及时了解掌握业
主等对小区公共事务管理工作的意见、建议，提高依法履职能力。
2)三栏设置及公示内容：
政策法规宣传栏。主要用于向业主宣传物业管理及相关政策法规。
物业服务企业要结合小区管理服务实际，及时更换宣传内容，增强宣传
针对性。
管理规约公开栏。主要用于向业主公示管理规约，要长期进行公示
，方便业主了解，自觉执行。
小区事务公示栏。主要公布物业服务事项公开公示制度规定的公示
内容。
(17)每月5日组织一次企业经理接待日，每周五组织一次项目经理接
日，接受业主的意见及建议。
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(18)执行物业服务事项公开公示制度
物业服务企业要在小区内向业主公开公示下列事项：
①营业执照、管理人员持证上岗证书复印件，各项管理服务制度、
管理人员职责分工、联系方式等信息。
②物业服务合同约定的服务内容、服务标准和收费标准。公示时间
为自接管小区后一个月内落实公示内容，至物业服务合同终止。
③提供特约服务的具体项目和收费标准等。公示时间，自提供特约
服务的具体项目起，至停止该服务项目止。
④机动车场地占用费收取和使用情况。公示时间，每半年公示一次
，每次公示时间不少于一个月。
⑤利用共用部位、共用设施的经营收益和使用情况。公示时间，每
半年公示一次，每次公示时间不少于一个月。
⑥房屋专项维修资金使用情况。按照房屋专项维修资金申请使用规
定进行公示。
⑦共用部位、共用设施设备使用运行状况。公示时间，于每年第四
季度进行公示，每次公示时间不少于一个月。
⑧节假日服务事项、社区文化活动安排，以及需要向业主提示的事
项。
⑨其他需要业主及时知晓的服务事项。
⑩业主大会成立、业主委员会选举、业主委员会执行业主大会决议
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等情况，应当按规定进行公示。
(19)便民服务
考虑到提高本项目业主的生活便利度与舒适感，将对有特殊要求的
业户提供温馨优质服务。
服务宗旨
便民、利民、优化业户的生活质量。服务原则
微利保本、量入为出。服务标准
凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈制
度，质量标准以相关行业的服务要求为准。
便民服务如下：
便民服务是物业公司为提高社会效益而开展的一些无偿性服务，可
开展的服务项目：
物业咨询服务(法规、装修管理、物业租赁等);义务宣传消防活动；
借针线包；借打气筒；借用维修工具
(20)业主投诉与接待处理
业主投诉与接待处理，是物业管理环节中一项严谨而极具技巧性的
工作，及时、合理地处理业主的投诉能赢得业主的高度信任，因此，我
们制订了详细的投诉处理流程管理。
1、投诉受理
投诉业务由业主服务部负责。但是实行的是首问负责制。业主投诉
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一般可以通过电话、来访、书信、电子邮件或其他形式。业主服务部值
班人员按投诉的内容进行分类，不在物业服务中心职责范围或非管理原
因而导致的投诉，将服务委婉向业主说明缘由并协助业主进一步通过其
他渠道予以解决；对业主的有效投诉，由值班人员填写《投诉受理登记
表》,并由管理员安排有关项目组及时处理，重大投诉向经理汇报，由项
目经理按权限处理。
2、投诉处理
为实现投诉处理的高效率，业主服务部白天接受业主投诉，值班人
员填写好投诉受理登记表。我们要求维修人员实行24小时报修值班制度
。急修15分钟内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率1
00%以上。对于其他方面的投诉，我们将及时分派至相关部门，并要求与
业主约定回复时间(最长回复时间不超过三个工作日)。对于即使无法解
决的问题，将制定相关计划向业主进行解释。对于普遍性投诉问题，由
物业服务中心在小区公示栏上公布解决措施。
(九)多层住宅服务内容
多层住宅部分只需提供外围服务，内部不需要提供物业管理服务。
多层住宅服务内容及标准参照公共性基本服务内容执行。
(十)商业服务内容
商业服务部分只需提供外围服务，内部不需要提供物业管理服务。
商业服务内容及标准参照公共性基本服务内容执行。
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二、物业管理服务费收费方式
包干制
三、物业管理服务费收费标准
物业管理服务费按照招标人明确的服务内容、服务标准根据管理服
务成本收取，计价单位为：元/月.平方米，包含物业管理基本服务费与
机电设施设备日常运行养护费、能源费。
本项目物业管理服务费为多层住宅3.28元/月.平方米、高层住宅3.2
9元/月.平方米、商业3.91元/月.平方米、地下车库车位管理费80元/个.
月；多层住宅中别墅业主产权证内如涉及地下面积，该部分不收取物业
管理服务费。
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附件3
投标人领取招标文件登记表
招标人
招标人：
信息 招标项目名称：
名称：
法定代表人：
负责人（适用于总分授权）：
投标人
情 况
企业注册地址:
统一社会信用代码:
受委托人
联系电话
拟派驻
姓名
项目负
身份证号
责人情
学历
况
职称名称
性别
联系电话
政治面貌
职称等级
注：表中内容应如实填写，不得涂改。
填表人： 填表日期： 投标人盖章
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附件4
总分公司授权委托书
我司 （总公司）现委托
（分公司）为我的代理人，并以我的名义参加 区“
”项目的物业管理投标工作。
我司对
（分公司）签署的一切有关文件，均以承认，特此证明。
授权委托自 年 月 日至 年 月
日有效。
委托单位：（盖章）
委托人：（法定代表人盖章）
日期： 年 月 日
50
附件5
投标人授权委托书
委托人（分公司）：
统一社会信用代码:
负责人： 性别：
身份证号码：
受委托人姓名： 性别：
联系电话：
身份证号码：
工作单位：
我系 （分公司）的负责人，现委
托 为我的代理人，并以我的名义参加 区 “
”项目的物业管理投标工作。
受委托人签署的一切有关文件，我均以承认，特此证明。
受托人无权转让委托权。
授权委托自 年 月 日至 年 月 日有效。
附：受托人身份证复印件
委托单位：（盖章）
委托人：（负责人盖章）
日期：
51

联系人：郝工
电话：010-68960698
邮箱：1049263697@qq.com