农村土地经营权流转操作规程

一、主要依据

《中华人民共和国农村土地承包法》、安徽省实施《中华人民共和国农村土地承包法》办法、农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》；《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发〔2014〕61号）、《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）；《关于加强对工商资本租赁农地监管和风险防范的意见》（农经发〔2015〕3号）、《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的实施意见》（皖办发〔2015〕17号）；《关于引导农村土地经营权有序流转促进现代农业发展的若干意见》（合办〔2015〕28号）、《关于规范农村产权交易管理工作的意见》（合政〔2014〕111号）、《关于印发合肥市农村产权交易管理暂行办法的通知》（合政办〔2014〕27号）、《关于进一步加强农场产权交易市场体系建设的通知》（合政办秘〔2014〕153号）、《合肥市工商资本租赁农地监管和风险防范办法（试行）》（合农〔2015〕179号）。

二、基本原则

（一）遵循平等协商、依法、自愿、有偿原则；

（二）实行“三权分置”，落实集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权；

（三）不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害承包方土地承包权益；

（四）流转期限不得超过承包期的剩余期限；

（五）受让方须有农业生产经营能力；

（六）流转双方应签订规范的流转合同；

（七）保障承包方的流转收益权，任何组织和个人不得截留、扣缴和挪用流转收益。

三、流转主体

（一）农村土地流转的主体是承包方，承包方有权依法自主决定承包土地是否流转和流转的方式、对象、时间以及流转收益处置。

（二）承包方自愿委托发包方或农村产权交易机构（以下统称受托方）流转其承包土地的，应向受托方递交委托流转的书面申请，申请应载明委托的事项、权限和期限等。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何形式决定流转农户的承包土地，不得代签流转合同。

（三）农村土地流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律法规规定允许从事农业生产经营的组织或个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

四、流转方式

承包方依法取得的农村土地承包经营权，可以采取出租、转包、互换、入股或其他符合法律法规和国家政策规定的方式流转。

（一）出租。承包方自愿将自己承包期内的土地经营权，以一定期限全部或部分流转给本集体经济组织以外的组织或个人从事农业生产经营，原土地承包关系不变。

（二）转包。承包方自愿将自己承包期内的土地经营权，以一定期限全部或部分流转给本集体经济组织内部的其他农户从事农业生产经营，原土地承包关系不变。

（三）互换。因土地集中连片规模化经营等需要，同一集体经济组织内部的承包方之间，自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和义务也相应互换。互换时，当事人应签订流转合同，报发包方和乡镇（街道）农村土地承包管理部门备案，同时办理农村土地承包合同和经营权证变更等手续。互换期在一年之内的，可不办理农村土地承包经营权证变更等手续。

（四）转让。经发包方同意，承包方自愿将土地承包经营权全部或部分让渡给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营，由该农户同发包方确立新的土地承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。采取转让方式流转农村土地承包经营权的，承包方应向发包方提出书面申请，经审核同意后方可转让，并及时办理农村土地承包合同和经营权证变更等手续。转让后原承包期内的土地承包经营权自动灭失。

（五）入股。承包方自愿将农村土地经营权作价入股成立农村土地股份合作社，发展种养殖业、农业产业化经营，原土地承包关系不变。合作社章程应报发包方和乡镇（街道）土地承包管理部门审核，签订的入股合同应在发包方和乡镇（街道）土地承包管理部门备案。成立土地股份合作社应进行工商登记注册，合作社解散时，入股的土地经营权退回原承包方。

五、流转程序

（一）承包方自主流转的，应当遵循以下程序（承包方自主流转，是指以单一农户为主体的土地流转行为）：

1、双方协商。流转双方协商确定流转方式，流转土地的名称、坐落、面积；流转的期限、用途、价格以及流转收益支付方式等。采取转让方式流转的应事先报经发包方同意。发包方同意转让的，应组织签订转让协议，协助办理承包权属变更手续。发包方如不同意转让的，应在5个工作日内向承包方书面说明理由。以其他形式流转的，应报发包方备案。

2、签订合同。流转双方在协商一致的基础上，由流转双方代表人签订流转合同（可参照《合肥市农村土地经营权流转合同》（附件1））。合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡镇（街道）农村土地承包管理部门各备案一份。

3、合同备案。按照分级备案原则，受让方填写《合肥市农村土地经营权流转备案申请表》（附件2）并附流转合同，报发包方和乡镇（街道）农村土地承包管理部门各备案一份，其中报乡镇（街道）备案可由村土地流转服务站代办。

4、审核鉴证。村居、乡镇（街道）要加强流转项目、合同条款的审核，对违反法律政策的应依法予以制止。审核通过的，乡镇（街道）出具备案审查意见。流转当事人申请提出合同鉴证的，乡镇（街道）农村土地承包管理部门应予以鉴证。

5、信息登记。发包方收到农村土地经营权流转合同副本后，应及时将土地经营权流转情况编号登记造册，并定期上报乡镇（街道）农村土地承包管理部门。乡镇（街道）农村土地承包管理部门收到土地经营权流转合同副本等资料后，应及时将土地经营权流转情况编号登记造册，并录入农村土地承包管理信息系统，定期上报县（市）区农村土地承包管理部门。

6、变更登记。以转让、互换等形式流转，涉及土地承包经营权变更的，由发包方提供相关资料，及时报乡镇（街道）、县（市）区按规定程序办理土地承包经营权变更登记手续。

（二）承包方委托流转的，应当遵循以下程序（承包方委托流转，是指一个承包方或多个承包方委托村级组织或村集体土地股份合作社等其他组织，进行土地流转的行为）：

1、委托申请。鼓励承包方在农村产权交易机构进行土地流转交易。（1）承包方委托农村产权交易机构流转的，应递交委托流转的书面申请，提供户主身份证、土地承包经营权证、二轮承包合同的正本和复印件，通过村产权交易服务站或乡镇（街道）农村土地流转中心办理相关流转交易手续。（2）承包方委托村级组织或村集体土地股份合作社流转的，应递交委托流转的书面申请，申请应具体载明流转土地的位置、面积、价格、期限和委托的权限等。

2、会议决定。村级组织或村集体土地股份合作社收到委托流转申请后应召开村组干部、农户代表或成员代表会议，讨论是否接受委托、流转价格、流转价格递增机制等事项，并将讨论结果在5个工作日内书面通知承包方；接受申请的，应和承包方签订《农村土地经营权委托流转协议》（附件3）、《农村土地经营权流转委托书》（附件4）。

3、申请交易。承包方委托村级组织或村集体土地股份合作社流转土地的，须通过农村产权交易机构公开进行交易。在和承包方签订《农村土地经营权委托流转协议》后，村级组织或村集体土地股份合作社向乡镇（街道）农村产权交易服务站申请流转交易，提交村民会议、村民代表会议或成员代表会议通过的决议书、《农村土地经营权流转委托书》（复印件）、《项目申报（受理）登记表（农村产权）》（附件5）等资料。

4、发布信息。乡镇（街道）农村产权交易服务站收到村级组织、村集体土地股份合作社或承包方的土地流转交易申请后进行登记并对有关材料进行审查。审查通过的，上传市县两级农村产权交易平台，进行审查和信息发布，按照市县两级分级交易的原则，进行公开挂牌交易，广泛征求意向受让方。同时将意向受让方应具备的主体资质、经营能力、资信资质等以及乡镇（街道）需要审查的内容要求一并附在土地流转交易信息中。发布公告的时间原则上不少于5个工作日。

5、公开交易。意向受让方，应在流转信息挂牌有效期内向农村产权交易机构申请受让产权，应提交以下资料：《意向申请登记表（农村产权）》（附件6）、声明与保证、主体资格证明材料等。农村产权交易机构收到产权受让申请后，对其资料进行审查，通过审查的，方可参加竞价。在流转信息发布期满后，征集到一个符合条件的意向受让方时，采取协议方式进行交易；征集到两个及以上符合条件的意向受让方时，采取竞价、拍卖或招标方式进行交易。经公开交易获得受让权的受让方，由农村产权交易机构出具《成交确认书》（附件7）。

6、受让审查。受让方收到《成交确认书》后，应在5个工作日内，向乡镇（街道）农村土地承包管理部门提出受让资质审查。需提交的资料有：《成交确认书》、《合肥市农村土地经营权流转受让方资质审查申请表》（附件8）；企业（组织）章程、组织机构代码证、有效营业执照副本等复印件（需加盖单位公章，原件复核）；银行信用等级认定证书；产业规划、产品市场预测、经营风险评估、经营风险防范、效益分析、环境评价报告等。乡镇（街道）、县（市）区农村土地承包管理部门按照分级审查原则对意向受让方的农业经营水平、资信诚信、履约能力、项目可持续发展前景等进行审查论证和风险评估。流转面积500亩以下的由乡镇（街道）组织审查；流转面积500亩以上的由县（市）区农业和国土部门会同乡镇（街道）组织审查。经审查审核具备从事农业生产主体资格条件和项目实施条件的，出具审查同意意见。

7、签订合同。受让方凭据《成交确认书》和出具审查同意意见的《合肥市农村土地经营权流转受让方审查申请表》，与承包方在乡镇（街道）农村土地承包管理机构的监督下，签订《农村土地经营权流转合同》，明确流转土地的用途、流转价格及年递增机制、预付金、保障金、转租、合同解除、违约责任等事项。合同一式四份，流转双方各一份、发包方一份、农村土地承包管理机构备案一份。流转合同经承包方和受让方签字盖章后，由农村产权交易机构审核并出具《农村产权交易鉴证书》（附件9）。

8、风险防控。受让方自土地流转合同签订10日内，向乡镇（街道）三资委托代理中心分别缴纳风险保障金和全年土地流转预付租金，风险保障金原则上按不低于一个年度的土地流转租金进行一次性缴纳，实行专户存储；乡镇（街道）三资委托代理中心在收到土地流转预付租金30日内将款项支付承包方。租赁合同期满且无违约违规行为的，应及时返还受让方风险保障金本息，利息以风险保障金缴纳期间的银行固定利率计算。

9、分级备案。受让方缴纳土地流转租金、风险保障金，土地流转合同生效后，应填写《合肥市农村土地经营权流转备案申请表》进行备案。流转面积500亩以下的向乡镇（街道）农村土地承包管理机构备案；流转面积500亩以上的，经乡镇（街道）初审后向县级农村土地承包管理机构备案；流转面积1000亩以上的，经乡镇（街道）初审、县（市）区审核后向市农村土地承包管理机构备案。

六、管理服务

（一）合同管理。土地经营权流转期限在1年及以上的，乡镇（街道）要指导流转双方通过平等协商，依法建立合理的流转关系和利益关系，签订《农村土地经营权流转合同》。流转合同一式四份，流转双方各持一份，发包方和乡镇（街道）各备案一份。乡镇（街道）定期对受让方合同履行情况进行跟踪、评估和监测，对发生严重违法违规行为或因经营不善及自然风险、市场风险导致生产经营无法继续进行的，依照合同约定解除合同并限期退出，防止浪费农地资源、损害农民土地权益。

（二）指导服务

1、信息收集发布服务。完善土地经营权流转信息收集、汇总和发布机制。按照“承包方土地经营权流转意向信息→村级土地流转服务站收集、登记、汇总、上报→乡镇（街道）农村土地流转服务中心（农村产权交易综合服务站）审核、筛选、分类和汇总→上报县（市）区农业主管部门和县（市）农村产权交易机构”的程序，进行公开发布。

2、片区价格指导服务。完善土地流转价格市场化机制，提倡流转双方以实物折价确定流转价格，并根据市场变化，约定按一定比例和年限递增。为保护流转双方的权益，县（市）区农业主管部门，可根据本地经济发展水平、地理位置、土地常年收益和基础设施配套等综合情况，因地制宜，分类制定本区域农村土地经营权流转参考价格。

3、资料整理归档。乡镇（街道）土地经营权流转服务中心和村土地经营权流转服务站应及时将农村土地经营权流转信息、签订的流转合同及其他规范性书面材料等及时整理归档。

（三）纠纷调处

健全县（市）区、乡镇（街道）、村（居）三级农村土地承包纠纷调处体系。流转双方因流转合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议的，应友好协商解决；协商不成的，可向村民委员会、乡镇人民政府（街道办事处）或县（市）区农业行政主管部门申请调解。当事人不愿协商调解或协商调解不成的，可向所在县（市）农村土地承包经营权流转纠纷仲裁机构申请仲裁；市属城区范围内的向市农村土地承包经营权流转仲裁委员会申请仲裁。当事人也可直接向当地人民法院起诉。

（四）用途监管

乡镇人民政府（街道办事处）要加强属地管理，对规模流转土地使用情况进行动态监测，切实保护基本农田和保障农地农用。严禁借土地流转之名违规搞非农建设；严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所；严禁在城市建设规划范围内擅自长期流转土地。要指导租地企业（组织）合理使用化肥、农药等投入品，防止出现掠夺性经营现象。

七、附则

本规程自发布之日起施行，有效期3年，我市以往有关规定与本规程不一致的，以本规程为准。