为做好物业管理相关政策的延续适用，我局牵头对《铜陵市人民政府办公室关于进一步加强新形势下物业管理工作的意见》（铜政办〔2018〕47号）进行了修订。现将《关于进一步加强新形势下物业管理工作的意见（修订）》（征求意见稿）予以公布，广泛征求社会各界的意见，以便进一步完善。征求意见时间自2024年12月26日至2025年1月26日止。提出意见建议可以通过以下三种方式：

（一）发送电子邮件：ahtlwygl@126.com。

（二）信函邮寄：铜陵市淮河大道中段612号 铜陵市住房和城乡建设局物业管理科（邮编：******）。

（三）传真号码：*******；联系电话：*******。

附件：1.《关于进一步加强新形势下物业管理工作的意见（修订）》（征求意见稿）

2.《关于进一步加强新形势下物业管理工作的意见（修订）》（征求意见稿）的起草说明

2024年12月26日

关于进一步加强新形势下物业管理工作的意见（修订）

（征求意见稿）

为深入贯彻《安徽省物业管理条例》等法规政策，切实解决当前物业管理工作热点难点问题，提升物业服务水平和居住品质，现就进一步加强新形势下物业管理工作提出如下意见：

一、健全物业服务管理体系

（一）压实物业管理工作职责。按照“条块结合、属地管理、行业监管”的原则，强化物业管理行政主管部门及相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责。各区人民政府是辖区物业管理的责任主体，要充实管理力量，明确专门机构负责物业管理工作；乡镇（办事处）、社区要明确相关机构承担物业管理工作职责，配备1名以上专职物业监管人员，并建立联席会议制度，形成市、区、乡镇（办事处）、社区三级物业监管工作格局。

（二）严格物业管理工作评议。将物业监管工作作为对市直相关部门和各区人民政府年度评议的一项重要内容。各区人民政府要将物业监管目标分解到乡镇（办事处）、社区，明确主要责任人，落实主体职责。市物业主管部门制定评议办法，会同市直相关部门和辖区政府共同组织，社区代表、业主代表和第三方评估监理机构参与，对照评议标准，对社区和物业企业的物业管理和服务工作进行评议。对物业企业的评议结果作为企业诚信等级评定的重要依据。

（三）强化党建引领物业管理。充分发挥乡镇（办事处）、社区、物业行业协会党组织的作用，推动业主委员会、物业服务企业建立党组织，暂不能建立党组织的，通过选派党建指导员等方式加强党的工作覆盖。加强社区党组织对小区（网格）党组织、业主委员会和物业服务企业工作的指导与监督，建立健全社区物业党建联建协调共治机制，打造“红色物业”，发挥示范引领带动作用。

（四）推进城市管理执法下沉。推进城市管理重心向小区下沉，城市管理部门要配备专职小区物业行政执法人员，其他执法单位要有序推进管理力量进小区、法律宣传进小区、联合执法进小区。依托社区党群服务站、警务服务站等因地制宜设立工作站点，在小区内公示“城市管理进小区”各职能部门工作职责、服务事项，标明执法管理队员信息。建立与社区、小区的沟通联动机制，及时查处物业服务区域内违章搭建、违法装修、侵占物业共用部位、破坏公共绿地、电动自行车违规停放充电、占用消防通道、住改商等突出问题。

（五）畅通物业纠纷化解渠道。推进“调解优先、分层递进、司法兜底”多元解纷模式，构建乡镇（办事处）、社区物业纠纷调处办公室，各区物业纠纷人民调解委员会，市物业纠纷府院联动领导小组的三级联动物业纠纷多元化解工作体系，引导群众依法表达诉求，及时解决各类物业矛盾纠纷。畅通居民投诉渠道，建立*****热线投诉转办机制，提高投诉处置效能。

二、加强住宅小区前期物业管理

（一）建立质价相符的物业服务收费机制。根据《安徽省住宅区物业服务标准》和《安徽省物业服务收费管理办法》等相关规定，市级物业管理行政主管部门牵头完善制定《铜陵市住宅物业服务标准》，市级发展改革部门牵头对实行政府指导价的普通住宅小区前期物业服务收费实行分级定价，综合考虑我市物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等因素，制定相应等级的基准价和浮动幅度，适时进行评估，并根据评估结果适时调整公布。

（二）加强物业管理招投标监管。前期物业管理采购由采购人依法组织实施，规范采购申报、信息发布及合同签订等事项，严把前期物业管理准入关。使用财政性资金，并达到政府采购限额标准的物业采购项目应进入公共资源交易平台。房地产开发建设单位应当按照住建部《前期物业管理招投标投管理暂行办法》要求，向物业项目所在地的区物业管理行政主管部门申请办理前期物业管理招标、中标备案手续。建设单位通过公开招投标方式选聘物业服务企业后，应在销售现场明示小区物业配套建筑和设施设备的清单及其产权归属说明，以及物业服务企业名称、服务标准、收费标准、计费方式、起始时间。

（三）落实住宅小区承接查验制度。严格执行房地产开发项目建设条件意见书，在土地出让环节明确物业服务用房面积、公建配套设施建设内容、产权归属和选聘前期物业服务企业条件等。在市、区住建、城市管理部门和乡镇（办事处）、社区指导监督下，物业服务企业与开发建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备及相关场地进行检查和验收。对承接查验中发现的问题，应在物业管理区域内公示，由建设单位在规定时间内落实整改，坚决杜绝缺项或“带病”交付。

（四）强化前期物业服务基础工作。开发建设单位与选聘的物业服务企业须严格履行合同约定和招投标承诺。开发建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。建设单位提取的工程质量保证金，应专户存储，专项用于物业保修期内的维修，保证金期满申请返还的，应当征求业主委员会、物业服务企业和区物业主管部门意见。

三、强化物业服务事中事后监管

（一）规范物业服务企业履职行为。建立“四公开一监督”和物业服务定期报告制度。在住宅小区显著位置公开物业服务人员姓名、照片、岗位，公开物业服务合同约定的服务内容及标准，公开物业服务收费价格，公开报修、投诉和监督电话；设立业主监督信箱，接受业主监督。建立物业企业季度、年度定期报告制度，每季度向业主和业主委员会报告履行物业服务合同、开展物业服务工作情况，每年向业主和业主委员会报告物业服务费收缴、公共收益收支、共用部位和共用设施设备更新改造计划落实情况等。市、区物业主管部门要大力开展物业服务市场秩序整治活动，建立健全物业投诉责任机制，会同城管执法部门及时查处物业服务中的不规范行为，加大对物业服务企业侵犯业主合法权益、违法转包、挂靠经营等行为的纠正查处力度。

（二）加快物业管理信用体系建设。市物业主管部门负责建立全市物业管理信用信息系统，组织开展物业服务企业信用等级评定，建立物业服务企业诚信“红黑名单”制度，完善守信联合激励、失信联合惩戒机制，将信用评定结果与物业服务项目评优和招投标结合使用。建立物业主管部门牵头组织，社区业主代表和第三方评估监理机构参与的物业服务综合考核机制。加强对物业服务企业的动态检查，对物业服务不到位、整改不及时的物业服务企业予以约谈、通报、记入信用档案，并实时向社会公布。积极扶持社会信誉好、服务质量优的物业企业做大做强，充分发挥品牌带动效应，加快形成优胜劣汰的市场竞争机制。

（三）严格物业服务企业退出和移交程序。区物业主管部门、乡镇（办事处）、社区要加强物业项目退出管理和协调，对连续两个季度满意度低于60%或连续两个季度物业考核评分低于60分的物业企业，由辖区政府牵头组织社区启动物业企业重新选聘程序。物业服务企业退出项目管理时，应将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备相关资料及相关财物移交给业主委员会或其他代管单位，并与承接方进行新一轮查验接收工作。引入第三方专业中介机构，加强区域内共用设施设备维护保养查验，实行物业项目管理退出预警报告制度。对查验中发现的属于移交方问题，移交方应立即整改，对在规定期限内整改不到位的物业企业，将记入物业服务企业信用黑名单。

四、加强对业主大会、业主委员会指导监督

（一）加强业主委员会建设。将物业管理纳入社区治理体系，进一步提高社区党组织领导下的小区（网格）党组织、业主委员会和物业服务企业三方联动的运行质效。以区为单位制定业主委员会成员候选人负面清单，建立资格联审机制。乡镇（办事处）、社区负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关，鼓励符合条件的社区“两委”成员和业主委员会负责人“交叉任职”，遴选党性强、素质高、热心社区工作的下沉在职党员担任业主委员会主任，业主委员会成员中党员比例一般不低于50%。对暂不具备成立业主大会、选举产生业主委员会条件的，乡镇（办事处）、社区组建由社区党组织代表、小区（网格）党支部代表和业主代表等组成的物业管理委员会，其中业主代表不低于50%，作为代行业主委员会职能的临时机构，待条件成熟立即组建业主委员会。

（二）加强对业主大会、业主委员会的监管。区物业主管部门负责辖区内业主大会会议决定、管理规约、议事规则以及业主委员会的备案工作，负责处理因业主大会成立、业主委员会选举、运作等产生的矛盾纠纷。业主委员会作为业主大会的执行机构，应当严格按照业主大会制定的议事规则和管理规约规范运作，对业主大会、业主委员会违反法律、法规作出的决定，由区物业主管部门或乡镇（办事处）、社区责令其限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。加强对业主委员会及其成员履职情况的监督管理，乡镇（办事处）、区直管社区党(工)委组建由社区党组织、业主代表及相关职能部门共同参与的测评组或委托第三方专业机构，定期对业主委员会及其成员履职情况进行评估，并将评估结果向全体业主公开。督促业主委员会委员中的党员严格执行社区党组织和小区(网格)党支部的决定，业主委员会主任每年向社区党组织述职，述职评议结果作为业主委员会履职评估和成员改选连任的重要参考。

五、切实解决物业管理热点难点问题

（一）加强老旧小区物业管理。老旧（安置房、保障房）小区，具备市场化条件的，优先选聘物业企业开展服务。不具备市场化条件的，区级政府负责制定具体实施方案，社区牵头组建非企业性的物业服务中心，为居民提供卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护、共用部位和共用设施维修等低偿便民服务，建立“低收费、有补贴、广覆盖”的长效管理机制。

（二）加强小区停车管理。各类新建住宅小区严格按照规划部门批准的文件，执行住宅小区地上和地下停车位（库）配建比例和标准。开发建设单位配建的地下停车位应纳入区域内物业并统一委托管理，合理设定地下停车收费标准，实行租售并举。在符合规划、消防等相关要求的基础上合理设置电动车充电桩，规范非机动车停放管理，禁止电动车停放楼道充电行为。城管执法部门与公安交警部门建立对住宅小区违章停车实施贴单等处罚的平台互通互认机制，对违法停车侵占消防通道、绿化不听劝阻的，物业公司应及时报告城管执法部门查处。

（三）加强物业服务收费管理。各级各部门要积极引导广大业主增强主动缴纳物业服务费的意识，按照物业服务合同约定按时足额缴纳物业服务费用。物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。对于经两次以上催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可依法向人民法院起诉或向市仲裁委申请仲裁。对经生效法律文书确认属业主恶意拖欠物业服务费用的行为，纳入个人征信系统，通过市公共信用信息共享服务平台嵌入市“互联网+政务服务网”，使失信被执行人“一处失信，处处受限”。

（四）建立维修资金应急使用工作机制。按首期交存的专项维修资金总额的3—5%设立应急维修资金，作为住宅小区共有部位、共有设施设备保修期满后，发生电梯、消防设施设备故障及其他危及房屋使用、人身财产安全的紧急情况，经相关鉴定机构出具故障检测报告并经属地乡镇（办事处）、社区等相关单位证明的，可申请使用应急物业专项维修资金，无需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；市、区维修资金管理部门在收到应急物业专项维修资金使用申请之日起3个工作日内完成资金拨付，及时消除安全隐患。

（五）加强人防工程维护管理。市国动（人防）主管部门依法对人防工程的使用和维护实施监督管理，住宅小区依法配建的防空地下室，属于国防设施，产权归政府，平时作为停车位使用的，只租不售。竣工验收后，由建设单位或使用人办理平时使用手续和维护管理责任登记手续，领取《人防工程平时使用证》，可以委托物业公司代为维护管理。市国动（人防）、发展改革、市场监督管理主管部门应加强对防空地下室停车位租赁价格的指导、监督，引导合理定价，保障人防工程管理维护和停车管理的必要支出。

（六）建立行政执法进小区机制。对住宅小区（含地下车库）内违法建设、毁绿种菜、违章装修、侵占公共空间、乱堆乱放等行为，物业服务企业应严格履行巡查发现、劝阻和报告职责，落实“三联单”制度（填写《住宅小区违规行为巡查、劝阻和报告处置记录表》、《违规行为劝阻通知书》、《违规行为报告书》），及时上报社区和城管执法、住建等部门，由城管执法部门对住宅物业管理区域集中行使行政处罚权。

六、营造物业服务行业良好发展环境

（一）加强组织领导。成立以市政府分管领导为组长，相关单位和辖区政府负责人为成员的市物业管理工作专班。专班下设办公室（设在市住建局），负责研究制定全市物业管理工作相关政策，部署重要活动，统筹协调重大问题。区级政府须成立相应的组织机构，建立业主委员会、物业企业每旬自查，乡镇（办事处）、社区每月检查，辖区每季督查的工作机制。

（二）建立长效机制。区政府和各有关部门要从建设现代化幸福美丽新铜陵高度，充分认识到物业服务业是体现人民群众对美好生活向往的重要载体，加强组织协调，抓重点、补短板、强弱项，着力强化工作措施，合力解决突出问题，切实建立长效机制。

（三）强化资金和政策保障。各相关职能部门和区政府要将物业管理纳入基层社会治理创新的重要内容，研究出台相关政策，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展。人力资源和社会保障部门要结合实施扩大再就业工程、完善社会保障体系工程等，落实物业从业人员有关优惠政策。对老旧小区物业管理工作考核排在前六名的社区予以奖励，设立一等奖1名，二等奖2名，三等奖3名，分别奖励40万元、20万元、10万元；对物业服务综合考核排在前6名的物业服务企业予以奖励，设立一等奖1名，二等奖2名，三等奖3名，分别奖励30万元、15万元、8万元；对物业管理工作成效突出的辖区政府和市直单位予以通报表扬。上述奖励资金由市、区财政按1:1比例分摊。奖励资金可用于从业人员绩效激励和保障物业管理相关工作经费，具体使用范围和标准由相关单位自主制定并公示。

（四）加强舆论和政策引导。各级政府和相关部门要加强政策指导，强化舆论宣传，指导物业服务企业创新服务举措，提高服务品质；引导广大市民树立物业服务是商品消费的观念，增强小区自治管理的自觉性，自觉遵守文明市民公约和小区管理规约，依法有序参与物业管理活动，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。

七、其他事项

（一）本意见自印发之日起实施，有效期5年。《铜陵市人民政府办公室关于进一步加强新形势下物业管理工作的意见》（铜政办〔2018〕47号）同时废止。

（二）义安区和枞阳县可参照本意见制定本辖区的实施意见。