项目概况
物业服务采购招标项目的潜在供应商应在线上获取招标文件,并于2025年01月24日 09时00分（北京时间）前递交投标文件。
一、项目基本情况
项目名称：物业服务采购
包组编号：001
室内物业服务清单
包组名称：室内物业服务
1.项目基本情况
1.1物业情况
| 物业名称 | 物业地址 | 服务面积 |
| 沈阳医学院室内物业服务项目 | 沈阳市于洪区黄河北大街146号（含南校区） | 21.32万㎡ |
1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等
1.中标人所需使用的办公场所、办公设备、设施（部分）由采购人提供。
2.中标人使用采购人提供的设施设备要落实维护和保养责任，包括日常维护、定期检修以及故障维修等，因使用不当造成的设施设备损坏中标人承担相应赔偿责任。
3.中标方运维人员日常对采购人使用的设备设施维修维护相关材料，由采购人提供。
2.物业服务范围及事项
| 名称 | 具体内容 | 服务标准 |
| 主要建筑 | 包含生活区学生宿舍（10栋，*****㎡）、洁行楼（5层，4476㎡）、勤学楼（6层，*****㎡）、基础楼（6层，*****㎡）、公卫楼（6层，2762㎡）、卫校楼（6层，8287㎡）、图书馆（6层，*****㎡）、致远楼（6层，*****㎡）、动物实验研究中心（2层，2699㎡）、后勤楼（2层，2357㎡）、康复楼（3层，2699㎡）、司法鉴定所（3层，2124平方米）、博学楼（8层，*****平方米）、辅导员之家（2层，2357㎡）、解剖楼（6层，2762平方米）、文体馆（4层，5678㎡）、公卫实验中心（6层，*****㎡）、南校区A座（11层，6129.7㎡）、南校区B座（11层，*****.9㎡）、南校区C座科研楼（10层，*****㎡）。 | |
| 设施设备 | 建筑物及场馆日常维护管理 | 含建筑物墙壁、地面、天棚、瓷砖、门、窗、锁、玻璃、台阶、楼梯间、走廊、通道、宿舍楼、办公楼、体育馆、教学楼等区域以及配套公共附属构筑物设施的日常维修巡检。 | 见“3.4设施设备运行维护服务” |
| 给排水系统 | 负责水箱、水泵、阀门、淋浴、管线、给排水系统、龙头、卫生间洁具等设施设备日常维修维护巡检。 | 见“3.4设施设备运行维护服务” |
| 供配电系统 | 负责低压配电箱柜、生活用电、楼内外照明、墙壁配电、线路及其它各要素配电设备的日常维修维护巡检。 | 见“3.4设施设备运行维护服务” |
| 其他 | 采购人委托的其他设备设施维护维修保养。 | 见“3.4设施设备运行维护服务” |
| 卫生保洁 | 日常保洁 | 负责服务面积区域内的所有场馆、教学楼（包括公共课和阶梯教室等）、办公楼及其配套设施公共区域、包括房屋公用走廊、楼梯安全通道、大厅、天台、天棚、墙壁、门窗、楼门玻璃、体育馆活动室、致远楼会议室、公共卫生间、装饰物及各楼门外周边雨搭、台阶等全天候卫生清洁及接待会务保障。 | 见“3.3校园保洁” |
| 保洁管理 | 制订详尽具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按照预定清洁标准操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。 | 见“3.3校园保洁” |
| 垃圾清运 | 负责日产垃圾收集、清运工作，适时清运大件废弃物。 | 见“3.3校园保洁” |
| 养护工作 | 负责体育馆场地、大理石地面、墙面、地毯保洁养护工作。 | 见“3.3校园保洁” |
| 消杀工作 | 负责卫生防疫消杀保证每月一次对服务区域范围全方位的空气、环境进行预防性消杀（所需物资由中标人提供）。 | 见“3.3校园保洁护” |
| 公寓管理 | 1、负责监督管理宿舍公共区域卫生工作。2、负责学生的住宿登记、退宿等事宜。3、做好防火、防盗巡查工作。4、负责宿舍楼内的公共设施管理工作，确保设施的安全、正常运行。5、维护宿舍秩序，做好人员的来访登记工作;注意出入人员，如发现可疑问题要及时上报。 | 见“3.2公寓管理” |
| 档案、资料管理 | 妥善保管因工作需要甲方移交给乙方的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备基础档案，安保、消防档案、设备设施维修档案。 | 见“3.1基本服务” |
| 物资管理 | （1）妥善使用、保养和维护各种甲方提供的设备、工具、办公用房，在本合同终止时，必须全部返还移交甲方提供的设备工具、在扣除自然磨损因素后完好率达到100%。（2）合理使用和管理各类物资。（3）对采购人的办公设施，各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意。在工作过程中如损坏采购人物品负责全部赔偿。 | |
| 其他 | （1）进驻接管需制定详细计划，明确时间安排、接管人员等，对资料进行归档，按规定办理接管手续。（2）根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项，不得将委托管理事项转给第三方，对需由其它专业公司承担的服务管理事项，必须经采购人同意后方可转委托。 | |
3.物业管理服务内容及标准
3.1基本服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 目标与责任 | （1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。 |
| （2）中标人应按照采购人需要配备物业服务人员，因服务需要，中标人应在保证物业岗位不变的前提下，按照采购人岗位需求，对物业服务人数进行适当调整。 |
| 2 | 服务人员要求 | （1）每学期至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。 |
| （2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。 |
| （3）服务人员的相应条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 |
| （4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求中标人进行调换。如因中标人原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。 |
| （5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 |
| 3 | 档案管理 | （1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 |
| （2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。②公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。③保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。④消杀服务：清洁整改记录、消杀记录等。⑤其他：财务明细、合同协议等。 |
| （3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。 |
| （4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 |
| 4 | 服务改进 | （1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。 |
| （2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。 |
| （3）需整改问题及时整改完成。 |
| 5 | 活动及会议服务保障 | （1）配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。提供采购人需要的其它临时服务。 |
| （2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。 |
| （3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。 |
| 6 | 突发事件应急预案 | （1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单、台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单、台账，使风险隐患始终处于受控状态。 |
| （2）应急预案的建立。根据楼宇隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。 |
| （3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每学期至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。 |
| （4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。 |
| 7 | 服务方案及工作制度 | （1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度等。 |
| （2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、保密方案、内部质量监管方案等。 |
| （3）制定物业服务方案，主要包括：服务理念的分析和解读、设施设备维修、养护和管理方案、清洁保洁方案、公寓服务方案、大型活动服务保障方案、信息反馈机制、会议服务方案等。 |
3.2公寓管理
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 公寓管理 | （1）公寓管理实行24小时值班制度，不得脱岗。 |
| （2）按照学校规定的作息时间开、锁公寓大门，不得延误或提前。 |
| （3）禁止非住宿学生及其他校外人员进入公寓楼。男性家长不得随意进出女生公寓楼，须建立校外人员来访登记簿，对上述人员做好来访登记；任何时候严禁男女生串入异性公寓。 |
| （4）节假日、双休日和平时上课期间，加强宿舍楼内公共区域的巡视，保障学生的个人财物安全。 |
| （5）负责宿舍区域内门窗、配电等设施的检查管理工作，发现问题及时采取措施并向维修科报修，做到及时记录、上报、反馈、存档等工作。 |
| （6）负责宿舍区各楼层（包括走廊、楼梯、楼梯扶手）、洗手间卫生的日常清洁检查和管理。 |
| （7）为迎接各级各类的检查、验收、评估和其它来校视察等活动，须配合学校做好相关的突击保洁和相关的服务工作。 |
| （8）公寓实施24小时轮岗制，维护公寓寝室秩序，出现任何无法解决及时与甲方沟通反馈信息。 |
| （9）发现学生打架斗殴、赌博等违反校规校纪的行为应当及时向甲方汇报。 |
3.3校园保洁
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 环境卫生清洁 | （1）保洁设施完备并定期对地面，墙面、卫生洁具等部位进行日常养护（大理石地面、地毯、地板、塑胶每月做一次机械清洁养护）确保表面光洁无污渍，清洗机械由中标人自备。 |
| （2）各办公楼、教学楼公共区域实行7:00-16:30教学时间随时调整弹性安排进行保洁；学生公寓公共区域要求全天侯保洁；会议室、报告厅、接待室实行用后即时彻底保洁。 |
| （3）洗手间地面干净，蹲坐便器、便池内无污渍、异味、杂物等；消防通道：扶手、栏杆及底部、根部干净，无灰尘，台阶、平台干净，无杂物、泥土，墙面、天顶干净，无积灰、污迹、蜘蛛网。照明及附属设备无灰尘、污迹等。 |
| （4）按照采购人要求做好其他环境卫生清洁的相关工作。 |
3.4设施设备运行维护服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 设施设备维护管理总体要求 | （1）保证给排水处理、照明等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，以保证设备始终处于正常运转状态（维修所需工具由中标人提供，耗资耗材由采购方提供）。 |
| （2）合理使用能源，努力将本物业的能耗降到最低点，以减轻采购人负担，优化生态环境。 |
| （3）按采购人要求定期巡回检查、日常维护保养及小修，做好维修保养工作、详实做好运行记录和维修档案。每年计划地对教学区各楼公共区域楼内外和教室、自习室、阅览室等开展全面维修整修和安全巡查检查工作，时间为每次寒暑假放假期间。工作中发现安全隐患问题应先行处理排除。 |
| （4）相关机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。 |
| （5）配备所需专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。 |
| （6）设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。 |
| （7）建立维修台账，不可丢失。 |
| （8）制定事故应急预案，并严格执行。 |
| 2 | 房屋公共设施维修养护 | （1）档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。 |
| （2）建立正常报修值班制度，设立服务电话，及时处理报修业务。 |
| （3）建立并落实维修服务承诺制，零修、急修及时率100%，返修率不高于1%，维修服务回访率达100%，维修质量合格率达98%以上。 |
| （4）共用设施完好，无随意改变用途，发现缺损3日内修补完毕。 |
| 3 | 技工服务总体要求 | （1）工作日夜间值班不少于2人，值班时间时间为晚17:00时--次日早08；00时；双休日全天值班不少于4人值班，主班早08:00时--次日早08；00时，副班早08:00时—晚17：00时。 |
| （2）遇有不属于维护、维修范围内的设备设施损坏，或维修人员力所不及的维修项目，当班维修人员应在发现损坏或接到使用人员报修后30分钟内，核实损坏情况，上报主管相关部门并保留好报修记录。 |
| （3）物业安排专人负责接收校内师生报修，能熟悉各维修任务划分，快速、准确的派发维修任务。 |
| （4）维修服务时限为急修服务5—15分钟内到位修复，若不能即时修复，要有紧急处理措施，上报主管相关部门并对报修人做出合理解释，修复完成时间一般不得超过24小时；小修按照报修项目先后时间顺序，逐一完成修复，若不能及时修复，应对报修人做出合理解释，修复完成时间一般不得超过12小时。 |
| （5）完成其它设施维修、配件更换及校方安排的维修相关的临时性工作. |
3.5其他要求
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 其他 | （1）维护采购人利益和形象，遵守甲方各项规章制度。 |
| （2）物业员工统一着装佩带明显标志，工作规范，作风严瑾，文明服务，严格考勤。 |
| （3）采购人教职员工对物业公司的满意率达到95%。 |
| （4）学校重大会议、重大节日、迎新、校庆等活动配合及保障服务，景观布置等工作。 |
4.物业管理服务岗位需求（共计140个岗位）
| 部门职能 | 岗位 | 同时在岗数 | 岗位所需总数 | 备注 |
| 经理 | 项目经理 | 1 | 1 | 要求：1、大学专科及以上学历（上岗前核验相关证明材料）。2、受过物业管理、公共关系、企业管理等相关专业知识的培训者优先。3、3年以上物业服务或相关工作经验。4、具有项目管理理论与经验，熟悉项目管理方法和管理工具。5、了解国家相关法律、法规，全面掌握物业服务的各种方法、技巧。6、了解市场物业服务的新动态，掌握甲方对物业服务要求的变化。7、良好的组织协调能力，项目控制能力，良好的客户沟通能力。8、熟练使用office办公软件，具有良好的文件编写和报表制作能力。岗位职责：1、规范各部门运作，带领项目部全体员工执行公司质量体系文件、各项规章制度及操作手册等。2、建立、完善项目部内部管理体系，确保管理处各项工作的有序开展。3、物业经营管理工作及日常工作的管理工作，对物业的整体状况负责。4、组织、协调本管理处内人员的工作安排，组织本管理处员工绩效考评工作，审批本管理处每月的培训计划，监督各类员工之培训是否有效。5、组织与学校沟通，及时认真地解决甲方提出的合理要求。6、对学校提出的有效投诉处理负责跟踪，不断完善管理流程。7、制定、审核本管理处每月工作计划，根据工作需要，主持召开管理处工作例会，听取工作汇报，了解工作中的不足、疑点、难点，检查、总结和布置工作。8、完成与管理工作有关及领导交办的其它各项工作。 |
| 公寓值守 | 生活区宿舍值守 | 11 | 22 | 要求：具备公寓值守工作所需身体条件，无传染及其他疾病。了解国家法律、法规，掌握甲方有关公寓管理规章制度，工作认真、细致，具有责任心，熟练掌握公寓消防疏散通道的具体点位路线及消防设备的使用方法，知晓突发事件的处理方式流程。岗位职责：1.负责监督管理宿舍日常生活、卫生工作。2.负责学生的住宿登记、退宿等事宜。3.做好防火、防盗工作。4.负责宿舍楼内的公共设施管理工作，做到每日巡查，及时上报，确保设施的安全、正常运行。5.维护宿舍秩序，做好人员的来访登记工作；注意出入人员，如发现可疑问题要及时上报。6.做好本职工作，工作期间不准擅离工作岗位。 |
| 致远楼宿舍值守 | 1 | 2 |
| 卫校管理员 | 1 | 2 |
| 健康驿站值守 | 1 | 2 |
| 南院A、B座宿舍值守 | 2 | 4 |
| 保洁 | 班长 | 1 | 1 | 要求：具备保洁工作所需身体条件，无传染及其他疾病。具体岗位：洁行楼、基础楼、公共卫生学院、司法鉴定所、图书馆、勤学楼、博学楼、卫校、解剖楼、文体馆、体育馆、致远楼、公共卫生实验中心、康复学院、辅导员之家、后勤楼、生活区宿舍楼、南校区A座、南校区B座、南校区科研楼。岗位职责：1、每天要清扫各公共场所，做到会议室门窗、各楼内楼梯扶手、走廊、洗漱间、浴室等公共区域无灰尘，天花板、墙角无蜘蛛网，地面无垃圾、痰迹，瓷砖上无污垢，墙面无印迹。2、每日清扫、冲洗公共卫生间，保证墙面、墙角、天花板无灰尘、蜘蛛网，蹲坑无积物，便池无污垢，洗手盆台面无污渍，镜面无痕迹，地面清洁，厕所无异味。3、每日及时清走垃圾筒内的垃圾，更换垃圾袋。及时擦洗垃圾筒表面，保持垃圾筒周围无垃圾。4、根据沈阳市垃圾分类要求，及时分类处理楼内公共区域各类垃圾。 |
| 生活区宿舍保洁员 | 30 | 30 |
| 教学、办公区保洁员 | 51 | 51 |
| 南院保洁员 | 6 | 6 |
| 场馆巡查 | 体育馆设备看护 | 2 | 2 | 要求：男性，具备场馆巡查工作所需身体条件，无传染及其他疾病。具体岗位：体育馆、文体馆岗位职责：做好场馆巡逻、巡查工作、发现情况，及时汇报，做好巡逻记录。做好场馆内设备看护，做好设备记录。3、配合体育馆内各项活动。 |
| 会议服务 | 会议及客房服务 | 2 | 2 | 要求：女性，具备会议服务工作所需身体条件，具有良好职业素养，熟悉会议服务流程，善于沟通、解决问题。具体岗位：致远楼岗位职责：配合学校党委办公室和院长办公室做好致远楼会议室的准备、接待服务工作每日清扫，保证地面无尘土、污渍、杂物、水印等；保证桌椅表面无灰尘，摆放整齐；保持木制家具表面光滑、色泽均匀、光亮，无灰尘、污渍、水印；保持门、框干净，光亮；设施整齐、有序，使用后归为；多媒体设备干净、整洁.负责学校致远楼休息客房和总值班室的卫生清洁与房间布草。 |
| 技工 | 电工 | 4 | 4 | 要求：男性、具备电工工作所需身体条件，无传染及其他疾病。有丰富电工经验有电工证，熟悉电路安装，检修等操作，能处理相关电力设施设备故障，持有特种作业操作证（低压电工）（上岗前核验相关证明材料）。岗位职责：各楼开关、配电间、控制箱等设施设备维修维护 |
| 木工 | 4 | 4 | 要求：男性、具备木工工作所需身体条件，无传染及其他疾病。有丰富木工经验，熟练掌握木工工具使用，能独立完成木工维修任务，简单掌握瓦工技能。岗位职责：各楼内天棚、楼内外地面、门、窗、柜、锁具等各类设施配件更换、维修。 |
| 水工 | 4 | 4 | 要求：男性、具备上下、水工作所需身体条件，无传染及其他疾病。有丰富水工、暖工经验，熟练掌握各种管径的PPR热熔，疏通上下水及水、暖管路设备维修，能独立处理水暖设施故障。岗位职责：各楼给水、排水、冷水管道、洗手盆等各类设施设备维修维护 |
| 万能工 | 3 | 3 | 要求：男性、具备维修工作所需身体条件，无传染及其他疾病。有丰富电、水、木、暖工经验，熟练掌握水、电、木、瓦、电焊等多种维修技等，有丰富维修经验，能独立完成作业。 |
5.需要说明的其他事项
1.物业公司为学校提供无休息日、无节假日的物业服务。
2.中标人无偿提供保证从事物业服务所需要的工具材料及劳动保护用品。如：螺丝刀、扳手、电钻、扫把、拖布、撮子、垃圾桶、垃圾袋、地刷、清洁除垢剂等用品。
3.维修人员随身工具自备或由中标人提供、大型的维修工具由采购人提供，设备设施所发生的维修材料费用由采购人提供，采购人承担设备设施所产生的水、电等能耗费用。
4.主要岗位人员配置140人，经理1人，场馆维护员2人，会议服务2人、保洁88人，公寓值守32人，技工15人。其中全年12个月需49人，10个月需91人。10个月时间为去除寒、暑假期间各一个月。岗位减少区域为教学楼、寝室、办公楼等，共计91人。
5.中标人应保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的管理、监督和指导。采购人决定本项目的岗位设置，并对人员录用进行监管。在服务周期内，采购人对认为有必要参与决策的事项有直接决策权。
6.费用构成：预算中的价格为含税价（以人民币为结算单位），投标报价包括员工工资、保险费、服装费、管理费、保洁用具（材料）费用、维修工具费用、临时加班费用、税金等所有费用，包括该服务项目的所有费用，采购人不再额外付费。
7.为保障服务人员的稳定性，中标人应针对本项目提供合理的薪酬待遇，完善福利待遇等方案。中标人不得拖欠物业服务人员工资及相关福利待遇，如因拖欠工资及相关福利待遇造成职工信访的，则视为考核不合格。
8.物业费支付采取每三个月采购人验收合格后核算支付，中标人应按月及时发放员工工资、补贴等费用。
9.采购人对本项目服务人员开展政治审查和从业资质审核，保证物业服务人员无不良记录，符合法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等，中标人应按采购人要求完成政审工作。
10.中标人不得随意更换项目服务人员，如需人事调整，应事先与采购人协商，经采购人同意后实施。对本物业项目服务人员如有不符合采购人要求的，采购人有权要求中标人更换人员，中标人应当在10个工作日内予以更换，更换人员须经采购人审查通过，因中标人管理不到位造成的空岗周期不得超过3个工作日。
11.所有岗位人员不得擅自离岗，在本项目现场工作期间不得从事与本项目无关的工作，如有特殊情况必须经采购人同意。
12.本项目全体人员，工作时应着统一工作服，佩戴统一标志、佩饰等，其中项目管理人员应着正式商务装。言行规范，仪容仪表端正得体。
13.中标人应具备抽调、派遣、加班等完成临时性任务能力。
14.物业服务期内，非采购人原因，造成的为本项目服务的中标人员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，采购人概不负责。
15.如因物业服务人员违反操作规定或其它原因导致采购人设施设备及其它财产或人身损失的，由中标人全额赔偿。
16.因物业管理不到位导致的人员非正常上访、监守自盗、媒体曝光或集体群诉事件、失泄密事件、安全生产责任事故或物业管理服务过程中出现重大过错导致严重后果的，以及经采购人考核不合格后，经合理期限整改后仍未合格的，采购人有权终止合同。
17.中标人是安全生产的责任人，应编制安全员，做好应急措施和应急演练，及时申请并做好应急物资储备工作。发生安全事故时，中标人在采取应急措施的同时，应当及时向采购人和有关行政管理部门报告。
18.中标人必须严格遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传，不得在采购人的场所内开展品牌和企业文化宣传。不得占用工作时间开展企业文化培训、考试等。
19.本项目服务期限为三年，合同每年一签。合同期内，学校制定《物业服务监督考评实施办法》对中标人进行监督管理，根据考评结果决定是否续签合同。
注：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。
合同履行期限：本项目服务期为3年，本次采购为第一年度预算，签署合同为本年度，如中标人服务质量优异，考核通过后可以续签合同。第二年度、第三年度预算以财政部门当年审批数额为准。
需落实的政府采购政策内容：详见招标文件
本项目（是/否）接受联合体投标：否
包组编号：002
室外物业服务清单
1.项目基本情况
1.1物业情况
| 物业名称 | 物业地址 | 服务面积 |
| 沈阳医学院楼外保洁和绿化物业服务项目 | 沈阳市于洪区黄河北大街146号（含南校区） | 32万㎡ |
1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等
1.中标人所需使用的办公场所、办公设备、部分设施（大型铲车、大型清运车、小型挖掘机、叉车等）由采购人提供。
2.中标人使用采购人提供的设施设备（如除雪机、塑胶清洗机等）要落实维护和保养责任，包括日常维护、定期检修以及故障维修等，因使用不当造成的设施设备损坏中标人承担相应赔偿责任。
3.中标方运维人员日常对采购人使用的设备设施维修维护相关材料，由采购人提供。
2.物业服务范围及事项
| 名称 | 具体内容 | 服务标准 |
| 项目面积 | 物业服务范围的楼外保洁面积约15.1万㎡（含南校区1.4万㎡）；绿化面积约16万㎡（含南校区1万㎡）；人工湖面积约9000㎡。 | |
| 楼外保洁 | 负责学校所有楼外公共区域卫生保洁，包括道路、硬覆盖、广场、停车场、绿化带、体育场（包看台）及校门周边区域等杂草、烟头、废弃物、枯枝枯叶、白色垃圾等清扫捡拾；室外公用卫生间清扫；清理擦拭旗台、南丁格尔雕塑、宣传栏、指示牌等；冬季期间严格落实除雪任务，制订详尽具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按照预定清洁标准操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。 | 见“3.3校园保洁及绿化养护” |
| 校内绿化管理 | 按照DBT21 1954-2012辽宁省园林绿化养护管理标准（二级），负责校园内约16万㎡绿化养护工作。包括乔木27种，约6400棵；灌木16种，约4100丛；墙型植株7种，约5500㎡；草坪4类，约*****㎡及各种花卉。庭院环境绿化消杀工作，每年至少三次，包括日常花草树木养护修剪、摆放、屋面杂草清除等，确保花草树木成活率90%以上。 | 见“3.3校园保洁及绿化养护” |
| 垃圾清运 | 负责学校垃圾清运工作。包括教学、科研、生活、绿化所产生的各种垃圾清运排放。根据校方要求定期、及时清运垃圾场内枯枝、落叶、纸屑等室外垃圾，每天至少一次统一运送至校外，并按城市管理相关规定安排垃圾排放事宜，杜绝火灾等隐患。另外安排专人负责管理垃圾站，做好垃圾存放处的保洁管理工作。 | |
| 校园除雪 | 负责校园内冬季除雪。包括校园内所有道路、硬覆盖、体育场、广场、停车场、各建筑门口台阶和校门外除冰、除雪工作。 | |
| 巡查管理 | 制定合理的巡查路线和巡查制度，巡查以秩序维护为主，纠正违规行为，排除不安全因素，及时处置突发事件，兼顾对设备运行和环境卫生等有可能发生安全隐患情况的监督。 | |
| 档案、资料管理 | 妥善保管因工作需要甲方移交给乙方的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备基础档案，消防档案、设备设施维修档案。 | |
| 物资管理 | （1）妥善使用、保养和维护甲方提供的各种设备、工具、办公用房，在本合同终止时，必须全部返还移交甲方的设备工具、在扣除自然磨损因素后完好率达到100%。（2）合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理。（3）对采购人的办公设施，各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意。在工作过程中如损坏采购人物品负责全部赔偿。 | |
| 其他 | （1）进驻接管需制定详细计划，明确时间安排、接管人员等，对资料进行归档，按规定办理接管手续。（2）根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项，不得将委托管理事项转给第三人，对需由其它专业公司承担的服务管理事项，必须经采购人同意后方可转委托。（3）负责学校迎新、重大会议、重大节日、校庆等活动的配合及保障服务、景观布置等工作。后勤管理处安排的其他临时性工作。 | |
3.物业管理服务内容及标准
3.1基本服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 目标与责任 | （1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。 |
| （2）中标人应按照采购人需要配备物业服务人员，因服务需要，中标人应在保证物业岗位不变的前提下，按照采购人岗位需求，对物业服务人数进行适当调整。 |
| 2 | 服务人员要求 | （1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。 |
| （2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。 |
| （3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 |
| （4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求中标人进行调换。如因中标人原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。 |
| （5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 |
| 3 | 档案管理 | （1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 |
| （2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。②保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。③绿化服务：清洁整改记录、消杀记录等。④其他：合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。 |
| （3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。 |
| （4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 |
| 4 | 服务改进 | （1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。 |
| （2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。 |
| （3）需整改问题及时整改完成。 |
| 5 | 活动服务保障 | （1）配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。提供采购人需要的其它临时服务。 |
| （2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。 |
| （3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。 |
| （4）应急预案的建立。根据楼宇隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、恶劣天气应对应急预案等。 |
| （5）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。 |
| 7 | 服务方案及工作制度 | （1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。 |
| （2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训激励方案、人员稳定性方案、保密方案、内部质量监管方案等。 |
| （3）制定物业服务方案，主要包括：服务理念的分析和解读、清洁保洁方案、消防安全方案、绿化养护方案、大型活动服务保障方案、信息反馈机制等。 |
3.2校园保洁及绿化养护
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 环境卫生清洁 | （1）保洁设施完备并定期对雕像、雕塑等进行日常养护（清洗机械由中标人自备）。 |
| （2）教学时间随时调整弹性安排进行保洁，庭院每天随时清扫烟头，纸屑，石块，残土，树叶等，垃圾日产日清日运。 |
| （3）按照采购人要求做好其他环境卫生清洁的相关工作。 |
| 2 | 绿化养护 | （1）浇水：根据不同季节不同气候、不同植物的特点做好浇水工作，保证植物生长所需的充足水分，经常检查排灌情况，保证无积水、无旱情；对重点树木进行秋灌。 |
| （2）修剪整枝：根据树木的形态、观赏效果、生长开花结果等及时修剪，及时清除徒长枝和死枝，根据草坪生长情况及时修剪，确保草坪生长繁茂平整，模纹、绿篱型美旺盛。 |
| （3）除草：及时清除绿化区及园区内杂草，如使用化学除草剂必须保证园林植物的安全，无污染、无危害。 |
| （4）防治病虫害：预防为主、适时喷洒药物，综合防治，保证植被健康生长，药物防治要做到对校园空气、水体等不产生污染，不对植物有药害现象，病虫害危害率控制在2%以内。 |
| （5）绿地保洁：对绿地进行全天保洁及时清除落叶和树枝等杂物。 |
| （6）涂白：冬季来临前用石灰水加盐或十六合剂涂白树干，消灭在树皮中过冬的害虫和防止害虫上树产卵。 |
| （7）按照采购人要求做好绿化养护相关工作。 |
| 3 | 冬季除雪 | （1）按照雪停后及时清理的原则，夜间停雪早9点前、白天停雪3小时后需打通各楼宇间的步行路。 |
| （2）组织、指挥、检查校区雪后4小时之内清理完园区内路面积雪。 |
| （3）白天下雪雪量较大且时间较长需保证步行路的行走。 |
| （4）除雪应做到无雪道、雪条、冰包，达到露路面、见道线、露边石，禁止将积雪堆压在松柏和绿篱上。 |
| （5）制止往雪堆上倒垃圾、污物、污水等行为。 |
| （6）及时清除污雪、盐雪（未得到甲方允许不得使用除雪盐、融雪剂等物品）。 |
| 4 | 垃圾清运 | （1）垃圾收集房及垃圾收集点内外场地整洁，无散落垃圾和堆积杂物，无积留污水，无二次污染。 |
| （2）垃圾房垃圾应当日转运，有储存设施的，应加盖封闭，定时转运。 |
| （3）蚊蝇滋生季节，应每天喷药灭蚊蝇，无恶臭。 |
| （4）垃圾车车容整洁，车体外无污染物，灰垢，标志清晰。 |
| （5）运输垃圾应密闭。在运输过程中无垃圾扬、撒、拖挂和污水滴漏。 |
3.3其他要求
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 其他 | （1）维护采购人利益和形象，遵守甲方各项规章制度。 |
| （2）物业员工统一着装佩带明显标志，工作规范，作风严瑾，文明服务，严格考勤。 |
| （3）采购人教职员工对物业公司的满意率达到95%。 |
| 2 | 设备要求 | 洒水车1台，扫地车2台，室外洗地机1台，垃圾转运保洁车10台，打药车1台，割草机4台，割灌机4台，绿篱机4台，大型油锯2台，小型油锯2台等保洁及绿化相关设备用具。 |
4.物业管理服务岗位需求（共计32个岗位）
| 部门职能 | 岗位 | 同时在岗数 | 岗位所需总数 | 备注 |
| 经理 | 项目经理 | 1 | 1 | 要求：1、大学专科及以上学历（上岗前核验相关证明材料）。2、受过物业管理、公共关系、企业管理等相关专业知识的培训者优先。3、3年以上物业服务或相关工作经验。4、具有项目管理理论与经验，熟悉项目管理方法和管理工具。5、了解国家相关法律、法规，全面掌握物业服务的各种方法、技巧。6、了解市场物业服务的新动态，掌握甲方对物业服务要求的变化。7、良好的组织协调能力，项目控制能力，良好的客户沟通能力。8、熟练使用office办公软件，具有良好的文件编写和报表制作能力。岗位职责：1、规范各部门运作，带领项目部全体员工执行公司质量体系文件、各项规章制度及操作手册等。2、建立、完善项目部内部管理体系，确保管理处各项工作的有序开展。3、物业经营管理工作及日常工作的管理工作，对物业的整体状况负责。4、组织、协调本管理处内人员的工作安排，组织本管理处员工绩效考评工作，审批本管理处每月的培训计划，监督各类员工之培训是否有效。5、组织与学校沟通，及时认真地解决甲方提出的合理要求。6、对学校提出的有效投诉处理负责跟踪，不断完善管理流程。7、制定、审核本管理处每月工作计划，根据工作需要，主持召开管理处工作例会，听取工作汇报，了解工作中的不足、疑点、难点，检查、总结和布置工作。8、监督检查管理区域公共设施、机电设备的维修养护，确保各类机电设备运作正常。9、完成与管理工作有关及领导交办的其它各项工作。 |
| 室外保洁人员 | 室外保洁人员 | 17 | 17 | 岗位人数要求：教学区保洁12人，生活区保洁3人，南校区保洁2人，绿化养护14人，合计31人。要求：1，服务人员必须持有无犯罪证明，具备保洁、绿化工作所需身体条件，无不良嗜好，责任心强，绿化工作需具备一定的工作经验。2，管理人员要求具有一定的组织能力、沟通能力、协调能力。3，保洁人员熟练掌握垃圾分类基本标识，做好垃圾分类工作。4，绿化养护技术人员冬季参与校内卫生保洁及除雪工作。 |
| 绿化养护技术人员 | 14 | 14 |
5.需要说明的其他事项
1.物业公司为学校提供无休息日、无节假日的物业服务。
2.中标人无偿提供保证从事物业服务所需要的工具材料及劳动保护用品。如：扫把、拖布、撮子、垃圾桶、垃圾袋、地刷、清洁除垢剂等用品。
3.维修人员随身工具自备或由中标人提供、大型的维修工具由采购人提供，设备设施所发生的维修材料费用由采购人提供，采购人承担设备设施所产生的水、电等能耗费用。
4.主要岗位人员配置32人，为全年工作。绿化工作人员冬季期间（1月-3月）主要负责室外保洁、除雪等工作。
5.中标人应保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的管理、监督和指导。采购人决定本项目的岗位设置，并对人员录用进行监管。在服务周期内，采购人对认为有必要参与决策的事项有直接决策权。
6.费用构成：预算中的价格为含税价（以人民币为结算单位），投标报价包括员工工资、保险费、服装费、管理费、保洁用具（材料）费用、维修工具费用、临时加班费用、税金等所有费用，包括该服务项目的所有费用，采购人不再额外付费。
7.为保障服务人员的稳定性，中标人应针对本项目提供合理的薪酬待遇，完善福利待遇、职业发展等人员工资及福利方案。中标人不得拖欠物业服务人员工资及相关福利待遇，如因拖欠工资及相关福利待遇造成职工信访的，则视为考核不合格。
8.物业费支付采取每三个月采购人验收合格后核算支付，中标人应按月及时发放员工工资、补贴等费用。
9.采购人对本项目服务人员开展政治审查和从业资质审核，保证物业服务人员无不良记录，符合法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等，中标人应按采购人要求完成政审工作。
10.中标人不得随意更换项目服务人员，如需人事调整，应事先与采购人协商，经采购人同意后实施。对本物业项目服务人员如有不符合采购人要求的，采购人有权要求中标人更换人员，中标人应当在10个工作日内予以更换，更换人员须经采购人审查通过，因中标人管理不到位造成的空岗周期不得超过3个工作日。
11.所有岗位人员不得擅自离岗，在本项目现场工作期间不得从事与本项目无关的工作，如有特殊情况必须经采购人同意。
12.本项目全体人员，工作时应着统一工作服，佩戴统一标志、佩饰等，其中项目管理人员应着正式商务装。言行规范，仪容仪表端正得体。
13.中标人应具备抽调、派遣、加班等完成临时性任务能力。
14.物业服务期内，非采购人原因，造成的为本项目服务的中标人员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，采购人概不负责。
15.如因物业服务人员违反操作规定或其它原因导致采购人设施设备及其它财产或人身损失的，由中标人全额赔偿。
16.因物业管理不到位导致的人员非正常上访、监守自盗、媒体曝光或集体群诉事件、失泄密事件、安全生产责任事故或物业管理服务过程中出现重大过错导致严重后果的，以及经采购人考核不合格后，经合理期限整改后仍未合格的，采购人有权终止合同。
17.中标人是安全生产的责任人，应编制安全员，做好应急措施和应急演练，及时申请并做好应急物资储备工作。发生安全事故时，中标人在采取应急措施的同时，应当及时向采购人和有关行政管理部门报告。
18.中标人必须严格遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传，不得在采购人的场所内开展品牌和企业文化宣传。不得占用工作时间开展企业文化培训、考试等。
19.本项目服务期限为三年，合同每年一签。合同期内，学校制定《物业服务监督考评实施办法》对中标人进行监督管理，根据考评结果决定是否续签合同。
注：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。
合同履行期限：本项目服务期为3年，本次采购为第一年度预算，签署合同为本年度，如中标人服务质量优异，考核通过后可以续签合同。第二年度、第三年度预算以财政部门当年审批数额为准。
需落实的政府采购政策内容：详见招标文件
本项目（是/否）接受联合体投标：否
二、供应商的资格要求
1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定。
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：详见招标文件
3.本项目的特定资格要求：无
三、政府采购供应商入库须知
参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
四、获取招标文件
时间：2025年01月03日23时00分至2025年01月11日08时00分（北京时间，法定节假日除外）
地点：线上获取
方式：线上
售价：免费
五、提交投标文件截止时间、开标时间和地点
2025年01月24日 09时00分（北京时间）
地点：电子投标文件在辽宁政府采购网提交。备份投标文件递交至沈阳市浑南区世纪路1号21世纪大厦B座4楼文件接收区。
六、公告期限
自本公告发布之日起5个工作日。
七、质疑与投诉
供应商认为自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，向采购代理机构或采购人提出质疑。
1、接收质疑函方式：线上或书面纸质质疑函
2、质疑函内容、格式：应符合《政府采购质疑和投诉办法》相关规定和财政部制定的《政府采购质疑函范本》格式，详见辽宁政府采购网。
质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意，或者采购人、采购代理机构未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向本级财政部门提起投诉。
八、其他补充事宜
无
九、对本次招标提出询问，请按以下方式联系
1.采购人信息
名 称： 沈阳医学院
地 址： 沈阳市黄河北大街146号
2.采购代理机构信息：
名 称：沈阳公共资源交易中心
地 址：沈阳市浑南区世纪路1号21世纪大厦B座
邮箱地址：无
开户行：详见招标文件
账户名称：详见招标文件
账号：详见招标文件
3.项目联系方式
项目联系人：庄来祥
