二、招标项目概况：昆山花桥经济开发区“U时代”小区位于昆山市绿地大道137弄，建筑类型为：高层住宅，已全部开发完成。可收费面积为******.27平方米（其中：高层住宅（一楼）7147.13平方米；高层住宅（二楼以上含二楼）******.14平方米）。

三、招标单位：江苏昆山花桥经济开发区U时代小区第一届业主委员会。

四、报名时间和地点：

1.时间：2025年1月14日上午9:00至2025年1月20日下午16:00前；

2.地点：苏州物立方物业服务评估咨询有限公司（昆山市玉山镇樾阁北街313号）。

五、招标文件领取地点及费用：

1.入围物业企业领取招标文件地点：苏州物立方物业服务评估咨询有限公司（昆山市玉山镇樾阁北街313号）；

2.现场领取招标文件时，需缴纳500元材料费。

六、投标申请人需具备的条件：

1.U时代小区物业管理服务内容、标准按照《昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》（昆发改〔2020〕64号）四级标准执行。

2.物业服务收费标准：

高层住宅（一楼）：1.00/月·平方米(含代收代交）；高层住宅（二楼及以上）：1.30元/月·平方米(含代收代交）；物业服务费按月计算，一年交纳一次，业主或物业使用人应在每年12月31日前向物业服务人交纳当年度的物业服务费。

3.汽车停车费具体收费标准如下：

地面车位：汽车停放费 120 元/月·辆， 1200 元/年·辆；

地下专用车位和人防机械车位：因目前未正式交付使用，如有业主临时停车暂按5元/24小时收费，后续正式交付使用后由业委会参照政府文件规定的指导价确定具体收费标准。地下车位停车管理费归物业服务人所有，车位租金归权利人所有，权利人未明确之前，地下专用车位和地下人防车位的租金纳入业委会专用账户，由业主委员会保管。

外来临停车辆：非业主登记的临停车辆，停车半小时以内免费（含半小时），半小时以上按每小时5元收费（不足1小时按1小时计算），日内（按0：00为日结算点）最高收费20元。超过0：00点的，按时按次累计收费（即过一夜最高需40元）。

停车管理规定：为更好地解决小区停车难问题，保持良好的停车秩序，授权业委会在物业服务人进驻后根据实际情况制定具体的停车管理规定在小区公示生效后执行，由物业服务人实施。

4.物业服务人拟派驻在本小区的物业服务人员需根据服务等级标准进行配置，具体人员配置应在投标文件中体现；

注：秩序维护人员年龄不超过 55 周岁（缴纳社保），保洁人员及绿化工年龄不超过 65 周岁（聘用退休人员需缴纳意外保险）。其他物业工作人员合法用工。

5.物业服务人进驻后需出资整改维修的项目或承担费用特别提示：

（1）小区道路（10号楼东侧至3号楼门前约950平方路面）修缮(需出资约15万元)；

（2）小区门楼改建(需出资30万元，超出部分需垫资，后期从公共收益返还)，改建方案由业委会确定（预估费用30万元）；

（3）机械车位：物业服务人采取有效措施对接开发商和主管部门，确认机械车位权属及验收交付情况，积极配合业委会对小区地库的机械车位处置工作；

（4）业委会办公室装修及首批固定资产采购费用*****元；

（5）小区绿化整体改造，进驻后6个月内对小区枯死的公共草地、灌木、乔木进行补种和修剪（包括承担进场前业委会已确认的乔木修剪费用*****元）；

（6）根据苏府办【2024】76号文要求，结合小区实际情况需物业服务人在投标文件中提出电动自行车消防安全管理相关措施和方案；

（7）每年应不少于一次聘请物业行业专家对小区物业服务质量进行评估，针对评估报告中反映的物业服务问题物业服务人应及时加以改善。

注：用于上述（1）、（2）、（4）、（5）项整改修复的资金由投标单位在投标文件（商务标）中体现，物业服务人需注明投资的资金明细；投资资金使用完后剩余未修复的设备设施由物业服务人与业委会协商解决。上述项目整改修复期限由物业服务人在投标文件中注明。

6.物业服务合同期内物业费维持不变，如需调整必须经过业主大会表决通过。

7.物业服务费的结算形式为包干制。

8.项目现有物业服务用房约 300 平方米提供给物业服务人使用，其他物业服务用房由业委会统一规划使用，闲置的物业服务用房业委会可委托物业服务人进行出租经营，日常物业管理由物业服务人负责，所得出租收益纳入公共收益，按物业服务合同约定三七分成。

9.小区公共收益分配：

（1）小区地面车位使用费、临时停车费收入扣除法定税金后 70 %分成归小区全体业主，剩余30 %补贴物业公司。物业服务人收取停车费应当开具正规发票；

（2）小区物业用房租金收入扣除法定税金后 70 %分成归小区全体业主，剩余30 %补贴物业服务人。物业服务人应当提供以上费用的正规发票；

（3）小区充电桩、广告、摊位、快递柜等经营性收入扣除法定税金后 70 %分成归小区全体业主，剩余 30 %补贴物业公司。物业服务人负责开具以上费用的正规发票；

（4）属于全体业主所有的公共收益资金，由业委会代管，纳入业委会专用账户，公共收益主要用于小区公共部位和设备设施的大修和更新改造等小区建设。公共收益每季度结算一次，物业服务人需在每季度未将当季度公共收益与业委会进行结算确认，并在季度考核结束后10日内将公共收益分成转入业委会专用账户。

10.物业服务人拟派驻的专业工作人员（维修电工、消控员、项目经理等）需持证上岗。

11.物业服务人承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其它项目，在管期间未经招标人同意不得随意调动。

12.物业服务人承诺本项目为公司直接管理项目，合同期内项目秩序维护、保洁、绿化等服务不得外包，电梯、消防设备、监控等须聘请有相关资质的专业公司进行维保。

13.物业服务人须承担第三方招标代理费（人民币*****元）、业主大会咨询征询费（人民币*****元）和项目承接查验费用。

14.中标候选人应当在中标结果公示后7日内缴纳考核金20万人民币到业委会专用帐户并足额支付第三方招标代理费及本次业主大会咨询征询费，业委会在收到考核金后开具中标通知书。如物业服务人未在上述期间交纳考核金并支付第三方费用的，视作自动放弃履约，按开标时得分名次递补。

15.物业服务人需每半年向业委会提交工作计划及工作报告。

16.业委会代表业主大会与物业服务人签定物业服务合同时，同时与物业服务人签定考核协议并设定一定的奖惩处罚。业委会组织两委成员按季度对物业日常服务进行考核评分。考核以季度为周期，考核总分为100分；物业服务考核达到 85 分及以上的考核保证金不予扣罚； 85 分以下的按每低1分扣罚： 1000 元人民币。考核保证金低于 20 万元人民币时，物业服务人须在收到业主委员会考核扣罚通知后30日内补足，物业服务人未按时补足的视为根本性违约，业主委员会经业主大会同意后有权解除物业服务合同，业主委员会不承担任何违约及赔偿责任，考核保证金不予退还，转为违约赔偿金。具体考核细则由业委会根据物业服务等级制定，作为物业服务合同附件。针对考核中发现的问题，物业服务人应在业委会规定期限内整改到位。期限内整改不到位或拒绝整改的，业委会可委托第三方进行整改，第三方整改所发生的费用从物业服务人考核保证金中扣除。

17.合同期内物业服务质量被昆山住建局评为问题项目（原黑榜）的，业委会有权扣罚物业服务人的考核保证金，第一次扣罚 5000 元，第二次则视为根本性违约，业委会有权召开业主大会解聘物业服务人（业委会不承担任何违约及赔偿责任）。

注：物业服务人不履行以上各项条款的视作自动放弃本小区的物业管理工作，招标人不承担任何责任，可以重新选聘新物业服务人。物业服务人已支付和使用的各项费用将不再退还。

18.物业服务合同期限

物业服务合同期限拟定为叁年；物业服务人向业主收取物业服务费的期限自实际交接次日起算。试用期 6 个月，试用期满前一个月内，业委会组织两委成员和热心业主进行对物业服务人承诺进行整改的项目和物业服务现状进行评估，评估合格后物业服务合同生效至约定期限。如果达不到招标或投标承诺要求，进入整改期，整改期为 2 个月，期满后再次评估，仍不合格的，视为根本性违约，招标人有权单方解除合同，按此方案重新选聘物业服务人。

八、投标申请人资格确定：

十一、联系事项：

招标单位地址：江苏昆山花桥经济开发区U时代小区第一届业主委员会

招标单位联系人：马主任 联系电话：135*****366

招标代理公司：苏州物立方物业服务评估咨询有限公司

招标代理联系人：方 炜 联系电话：189*****121

江苏昆山花桥经济开发区U时代小区

第一届业主委员会

2025年1月14日