邹城市公安局办公楼、原刑警楼公共区域、地下车库及院落、绿化带（包括日常绿化和养护）保洁服务；水电设施设备检修维护；电梯、中央空调日常运行管理和维护；会议服务；消防设施维护；公共区域消杀等物业服务；原刑警楼餐厅公共区域保洁服务。

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1.3、作业内容及标准

1.3.1、保洁

内容：区域内公用部分的日常清洁，设立专职卫生人员以确保为业主提供一个清洁、舒适的工作环境。

标准：

1、室外设施保洁

1）广场、停车场、绿地、花台、明沟 广场：地面干净。明沟无杂物，无积水。外围通道地面应保持畅通，无堆放杂物、无积灰、积水、无污迹、油渍、轮胎印，地面应保持原色。各类告示牌、照明灯具、栏杆、立柱、反光镜等表面无积灰、无污垢、无污迹。水池内无漂浮物、无沉积杂物、无青苔、水保持清澈、无异味。绿地、花坛、隔离带、周围无杂物、无积水，对轻微或偶尔发生难以控制的人为损坏，能及时发现和处理、并确保绿地、草坪内无堆物堆料、无杂物、无纸屑。

2）外墙：目视洁净、光亮、无污垢。表面、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹、无灰尘、无划痕。

3）平台、屋顶：无垃圾堆积。

4）室外排水、排污、化粪池、公厕、垃圾站：日常清扫维护，定期清淤，确保无外溢，无异味。

5）雨雪天气的处理：遇雨雪天气应及时处理积雪、积水，保持道路畅通。

2、公用建筑设施保洁

走廊、门厅、大堂、电梯厅、楼梯或消防梯地面：地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌。门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、无絮状物。旋转门、门中轴、门框、门边缝部位光亮、无痕迹、无灰尘。旋转门空调出风口无灰尘、无污迹。门把手干净、无痕迹、定时消毒。台阶：无杂物、无污迹、无积水。

楼梯扶手、栏杆、窗台、指示牌：保持干净、无灰尘、光亮。窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、无絮状物。指示牌、广告牌无灰尘、无污迹、无痕迹，金属件表面光亮，无痕迹。玻璃：无灰尘、无污迹、无水迹；保持光亮。

消防栓、消防箱、公共设施：保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无灰尘、无污迹。喷淋盖、烟感器、喇叭无灰尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无灰尘、无斑点、无絮状物。消防栓外表面光亮、无痕迹、无灰尘，内侧无灰尘、无污迹。大理石地面：无杂物、无污迹、无水迹，保持干净、光亮，定期保养。

天花板、风口、公共灯具内或外：目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网，表面、接缝、角落、边线等处无污渍、无灰尘、无斑点。门、门框：无灰尘、无污迹。

走廊、楼梯窗玻璃、大堂门厅、电梯厅玻璃：保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹、无水迹。

服务功能性用房（如会议室、接待室、茶水间）：保持干净、整洁、无垃圾。热水炉外壳应无污迹、水渍。不锈钢台面无水迹、无污渍、无擦痕。不锈钢水槽干净、无斑点、无污迹无杂物、水垢，落水口无污垢。冷、热水笼头表面光亮、无污渍、无水垢。下水道无异味、定期滴入消毒液。

公共卫生间：坐厕内、小便池内刷洗干净、喷洒消毒，保持无异味、无污迹、无水渍、无垃圾、无积水，镜面保持光亮、无水迹、无擦痕、镜框边缘无灰尘。面盆无水锈。云石台面无水迹、无皂迹、无毛发，光洁明亮。洁具应表面光洁、明亮、内外侧无污渍、无毛发、无异味、定时消毒。废物箱表面无污迹、无灰尘、无异味，定时消毒。外露水管连接处无碱性污垢,管道表面光亮、无灰尘。卫生间内保持空气清新、无异味。

垃圾收集、清运：垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污水、无污迹、无异味、干净整洁，及时清运。

电梯轿厢：轿厢壁无浮灰；不锈钢表面光亮、无污迹。垂直升降电梯轿厢四壁光洁明亮,操作面板无污迹、无灰尘、无擦痕,保持空气清新、无异味。 自动扶梯踏步、阶梯干净、无灰尘、无污迹橡胶扶手保持色泽均一,无灰尘、无污渍、定时消毒。

烟灰缸、垃圾桶：桶无满溢、无异味、无污迹、烟缸内烟蒂不多于三支。

消杀灭害：采取综合措施消灭老鼠，鼠密度用粉迹法测定不得超过5%，用鼠夹法测定不得超过1%，鼠征阳性房间不得超过2%。严格控制室内苍蝇孳生地，办公室、大厅、走廊、餐厅、厨房、车库及室内公共部分都应达到基本无蝇。采取综合措施杀灭蟑螂，房间蟑螂侵害率不得超过5%，有蟑螂房间的成虫数不超过5只；有蟑螂未孵化卵荚的房间不得超过2%，有卵荚平均数不得超过2个。严格控制室内外蚊虫孳生，逐步做到有蚊房间的蚊数不得超过3只。在化学防治中，注重科学合理用药，不使用国家禁用的药品。

电器设施：灯泡、灯管无灰尘。灯罩无灰尘、无污迹。其它装饰件无灰尘、光亮、无污迹。开关、插座、配电箱无灰尘、无污迹。

1.3.2、日常维修（小修）

内容：设备、设施小损、小坏的维修，保持房屋原来完好等级为目的的日常养护工程。

标准：

1．电气：对办公楼（区）供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和维护。

? 随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设备，保证各种电气设施和元件的完好，保证正常使用，不影响日常办公。供电范围内的电器设备仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、台帐、维修记录，做到安全、合理、节约用电。建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电和维修人员必须持证上岗。建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零维修合格率100%。加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保障完好，确保用电安全。管理和维护好避雷设施和办公楼（区）灯光亮化等设施。

2.水暖

对办公楼(区)室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置，水处理设备、消防栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修。

上下水和暖气的保养，水、暖设施跑、漏水的止水和修补，水阀、便器具、管道的检修和更换等。建立正常供水管理制度，保障水质符合国家标准、防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路及设备进行日常清洁卫生并定期清洗消毒。定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅。及时发现并解决故障，零维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

3．土建

房屋的主体结构，各种墙、梁、板柱和门窗洞口的修复。

4．设备

各种机械设备和电器设备的简单修复。如：开水器、热水器、空调器、供电开关、盘柜、窗帘等。

5．其他维修项目

要求其他需要维修的项目。如：外点运抵的设备、室内要求装其他设施等。

6．维修率

维修及时率达到100%，人员10分钟到位。电气、水暖维修不超过24小时，土建维修不超过3天。

1.3.3、供电、供水、供暖

内容：设立专业人员对供电、供水、供暖设备进行日常维护、保养，按时对各种设备进行检查、保证设备的正常运行，并做到服务保质保量、及时到位。

标准：

1．运行记录

做好人员安排、工作职责和交接班记录，设备正常运行的各项数据，计划停电、停水、停气应提前12小时通知业主并做好解释工作，确保设备正常运行。

2.检修记录

依据设备规定要求及操作规程按时检修并做好记录工作，定期派专业人员对系统进行测试、检查，消除事故隐患，确保系统安全、可靠。

3．日常保养

定期对破损和老化设施进行更换和修补，定期擦拭灰尘、污渍和刷防腐漆等。

4．事故处理

发生设备事故造成停电、停水、停气的，要提交事故报告，说明事故原因、事故处理意见、当时人的责任及受教育情况。

5．应急情况处理

接到报告紧急情况时，维修人员应10分钟内到位并立即修复，在最短时间内处理突发性影响并向业主详细解释清楚，做到小修12小时内完毕，大修要连续修复并安排工程人员24小时值班，对在时限内不能完成的，要说明原因。

1.3.4、电梯运行维护

内容：电梯运行管理和给机房设备井道系统轿厢设备进行的日常运行管理和养护。

标准：

1．维护

按有关规定及时维护，处理随时发生的问题，使机械始终处于最佳运行状态。保证设备运行率达98%以上。

2．保养

乙方应定期对电梯进行保养。如：电梯抹润滑油等。

3．检修

按照设备说明书规定时间和操作规程进行检修，消除各类事故隐患。

4．应急情况处理

设备因停电、机械故障或其它原因造成停运、损坏时及时维修处理。

5．各项记录

值班的人员安排及时间，安全责任及规章制度，运行记录，检修记录，保养记录等。

1.3.5、中央空调运行维护

? 内容：集中空调系统的运行管理及冷水机组，水泵、风机盘管、热交换器、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。

标准：建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重漏滴水现象。定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态。空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零维修合格率100%。

1.3.7、管理

内容：对乙方的人员、制度、工程、财务、资金等方面的综合考察，宏观控制。

标准：

1．管理人员的素质

管理人员要有过硬的思想素质，熟悉分管的业务范围，对甲方交代的任务要清楚、明晰，能够统领一方面工作。

2．制度健全情况

各项规章制度应完整、配套、齐全，具有约束力。

3．人员分管情况

人员安排应合理，具体工作时间及分工明确无误。具有奖罚措施。

1.3.8、未列标准参照国家及有关省市标准执行。

1.4、监督管理与检查考核

1.4.1、为使物业服务达到合同规定的要求，创造优雅、舒适的工作环境，规范乙方的物业管理行为，制定本办法。

监督管理：

1．严格执行合同中规定的《物业管理服务内容及标准》。

2．乙方应根据人员配备和变化情况，及时向甲方提供人员花名册和工资发放情况，接受甲方监督。

3、乙方应根据合同规定的内容及人员分管情况，制定出内部相应的考核办法。

4．中修以上和设备、设施的更新项目要立项，履行审批手续，竣工后要提交验收报告单。

5．经甲方考核不合格项并限期下达整改的措施必须按时完成。

6．做好各方面的记录工作。

1.4.2、物业管理服务（含空调检修维保）监管办法

一、总则

为了切实增强物业管理水平，提高服务质量，努力实现对公安局管理科学化，操作规范化，服务优质化的目标，根据服务合同及《邹城市级机关办公区暂行管理办法》有关规定，制订以下监管考核办法。

本办法作为市邹城市公安局对物业管理、服务质量监督、考核的重要依据，旨在督导物业公司能够严格按照合同履行职能，为广大机关干部职工提供一个优美、舒适的工作环境和高效、稳定的工作秩序。

本办法对物业公司的管理及服务实行全过程、全方位的监管，并根据监管结果，作出相应的奖惩和处理。

二、成立监管小组

邹城市公安局作为监管办法的执行主体，成立监管小组，由局长任组长，分管局长任副组长，行政装备科同志兼职监管员具体负责监管。监管小组的职责是代表管理局对物业公司的管理及服务进行监管。具体工作职责：

1、对物业公司提供服务的质量进行全程监管。

2、负责监管内容的履行情况，并填写监管考核评分表格。

3、根据提供的服务，做好“满意率”的调查、反馈。

三、监管的内容

按照市邹城市公安局与物业公司所签《合同》的规定和要求，监管的内容包括：

1、物业公司自身管理。

2、清卫保洁服务。

3、设备设施管理。

四、监管的标准及要求

物业公司自身管理

1、完善各项管理规章制度。要制订出消防、配电、处理突发事件等的应急预案，要明确物业验收管理制度、仓库管理制度、工具领用保管制度、清洁设备领用制度、各类机房管理制度、各类大型设备设施管理制度、设备操作制度、公用设备设施巡查制度、工程设备值班制度、工程设备交接班制度、业主报修派工制度、环境卫生保洁制度、垃圾管理制度、水电管理制度、电梯空调维护管理制度、物业各部门岗位绩效考核制度、管理通则、服务质量督导考核制度、服务回访制度、物业经理值班制度、考勤制度、员工行为规范及相关规定。

2、员工行为规范及标准。严格遵守纪律，熟知岗位职责，熟知岗位的工作内容。定人定岗，根据物业人员花名册，认真执行考勤制度。仪表端庄，衣着要整洁，冬夏装不得混穿。办公楼内行走应低抬腿，轻落步，不出大声，站姿要挺直，坐姿要端正，行走要稳健。举止大方得体，待人热情、有礼貌、有耐心，不含糊其辞，推卸责任。不准在岗位上吸烟、吃零食、看书报、听收（录）音机、会客打闹、吃饭休息等，不得串岗聊天。遵守邹城市公安局其它规章制度。

3、质量管理运行及工作要求

爱护工具，遵守进出库规定，不得私自外借工具。严格执行设备房人员进出登记制度。按规定进行巡视，不出现漏检点、过快、过慢现象。建立仓库管理资料，做到手续、记录齐全，保证各岗位领料及时、工具借还有序。根据提供的办公楼验收详细资料建立档案，资料齐全、分类清晰、归档有序。认真对待业主投诉，物业公司对业主的投诉内容详实记录，处理率100%，并进行回访。

清卫保洁服务

1、由物业公司负责并指定专职保洁员，做好公安局办公大楼及原刑警楼的清卫保洁。确保门厅大堂、楼梯通道、公共走廊、洗手间、电梯、公共休息区域、地下车库等及庭院内环境的整洁。

2、保洁员必须具有吃苦耐劳的精神和认真负责的责任心，上班须着统一服装、佩统一工号，使用专业配套工具，做到“勤巡查、勤擦抹、勤收拾”和“眼到、人到、手到”。

3、保洁服务的质量标准、实施方案及具体的操作工艺流程，必须严格按合同规定执行，不得随意降低和减少。

4、监管员将随时不定期的根据保洁标准，对服务质量、工作状态等进行巡查抽检，每周进行点评，提出具体要求。

5、物业公司必须严格履行定期回访征询制。为了保证高水准的清洁质量，每月30日物业公司须定期回访业主单位，听取意见和要求，以利不断改进工作，提高服务质量。

设施设备维护（使用）管理

1、邹城市公安局的所有设施设备的使用、维护均由物业公司负责，包含水电、空调、电梯、机房及日常维修等，后勤处负责指导、监督和考评。

2、各类专业技术（工程）人员须经过培训、考核并持有效证书方能上岗工作。所有上岗人员必须熟悉邹城市公安局各类房屋的分布状况、房屋内外部结构、附属设施、管线走向、管网主控位置。熟悉邹城市公安局的供水、供电、电梯、空调等设施、设备的情况，掌握主要信道、配电室、水泵房、消防中心等相关设施设备的操作程序和应急处理措施。熟悉各自操作运行设备的品牌、功能、数量、位置、保修年限与单位，并做好设备原始档案及保养、维（大）修档案的记录。定时巡视设备房和设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录，认真执行交接班制度。定期按设备维护规程严格进行维护。

3、物业公司履行公安局办公大楼及原刑警楼水电管理的职责，切实做好水电供应、维修与管理，以保障水电的正常供应。在日常运作中，应采取多种有效措施，落实节能降耗。

（1）空调：按有关规定开启，其温度设置夏季不得低于26℃，冬季不得高于18℃，非上班时间原则应停开空调。

（2）照明：公共区域照明做到人走灯灭，走廊照明限盏（一般为间隔10米2盏节能灯）。外墙照明灯非重大节庆活动一律关闭，停车场等公共场所照明应限盏。

（3）电梯：下班后根据情况停开1-2部。

（4）电源：相关电器设备下班后非运行期间须关闭电源。

5、根据各种设施设备的技术参数和合同要求，对水电、空调、电梯和机房等设施设备的运转、使用及维护保养情况进行定期的检查，对各项节能措施的落实情况进行不定期的督查。每周五下班前物业公司应把一周设施设备运转维保（使用）详情上报后勤处。

6、日常维修，在接到报修通知后１５分钟之内及时赶到现场，并进行维修使业主满意，按要求填写《维修派工单》、《维修派工回执单》及《维修登记表》，三者对应无误，按规定对业主进行回访并达到满意率。

五、考核及奖惩

考核由邹城市公安局组织实施

1、邹城市公安局日常考核的主要方式是日常巡查和定期

检查制，采取随机抽查、定期工作现场检查的方式进行。日常巡查即每天由后勤处工作人员在邹城市公安局各部位随机巡查；定期（不90定时）检查每周一次，后勤处主要负责同志带队，处室工作人员轮流参与，集中检查。每周将检查情况进行汇总，每月1―3日汇总上月检查情况，召集物业公司相关负责人通报检查情况，分析原因，对管理服务不到位及存在问题制定改进措施。对服务质量好、满意率高的项目进行表扬；对存在问题多、整改不到位的项目通报批评。并填写考核计分表上报局分管领导；每季度由分管领导带队，后勤处全体人员参与对物业公司整体工作情况进行综合考核，并填写考核计分表。

2、考核分值100分，评分权重为：每月考核评分平均得分占60%,每季度考核评分占40％。

3、所有检查活动都要有资料，并作为对物业管理公司考核评价的依据。

4、对检查中发现的问题与不足下达整改通知；对服务对象投诉的问题，责令限期改正，并追究相关人员责任。

奖惩兑现

按照合同约定，每季度物业管理费用中85％作为正常拨付金，剩余的15％作为物业管理服务考核金，每季度的正常拨付金于次月的１５日之前拨付，考核金每半年汇总后于１５个工作日之内根据考核的情况进行兑现。

? 1、当季考核得分在95分（含95分）以上，物业管理服务考核金全额支付给物业管理公司；

? 2、当季考核得分在94―85分（含85分），物业管理服务考核金扣除1/3，即当季物业管理费用的5%；

? 3、当季考核得分在84―70分（含70分），物业管理服务考核金扣除2/3，即当季物业管理费用的10%；

? 4、当季考核得分在70分及以下，全额扣除物业管理服务考核金。连续两次考评得分低于70分，解除与物业公司合同。

? 一票否决

1、物业公司提供物业管理服务时，因自身原因发生的一切安全事故责任均自行承担；

2、出现一次安全责任事故，除由物业公司赔偿事故所造成的全部经济损失外，实行一票否决，当季物业管理服务考核金全额扣除，并视情节轻重罚款0.5万元-2万元（从物业管理费中扣收）；

3、员工出现违法犯罪行为，实行一票否决，当季物业管理服务考核金全额扣除。

4、严格按照合同要求配置物业服务人员，定岗定人并上报所有人员花名册。严格落实人员考勤管理制度，安排专人每日上午向邹城市公安局后勤处上报考勤记录。邹城市公安局将根据当日上报的考勤记录进行不定期的抽查，如发现考勤记录与实到人数不符，当季物业管理服务考核金全额扣除。

1.5人员设置表（人员数量满足工作需求≥51人）