政府采购招标文件
启东创新型经济园开发有限公司
启东市公共资源交易所
二○一七年二月十日

招标文件目录
第一部分、招标函；
第二部分、物业管理服务项目需求和服务标准；
第三部分、招标项目要求；
第四部分、投标方须知；
第五部分、附件

第一部分　招标函
启东市公共资源交易所受启东创新型经济园开发有限公司委托，根据启东市政府采购管理的有关规定，就政府采购执行通知书（启公采字********号）中的启东创新型经济园科创大楼物业服务项目进行公开招标，欢迎具备《政府采购法》第22条所规定的，具有相应资质及法律法规规定应具备的其他条件的供应商前来参与。
一、项目编号：QDGP********4GK
二、招 标 人：启东创新型经济园开发有限公司
联 系 人：杜庆玲
联系电话：****-********
联系地址：启东市人民西路2009号。
三、项目名称：启东创新型经济园科创大楼物业服务项目
四、咨询机构：江苏本源工程项目管理有限公司
联 系 人：黄 俊
联系电话：****-********，189*****599
联系地址：启东市和平南路306号海四达科创园三楼。
五、招标项目要求：具体内容详见招标文件第二部分。
六、项目财政预算最高限价：800万元人民币（每个年度服务费各400万元）。
七、服务地点：启东创新型经济园科创大楼（林洋路西侧、锦绣路南侧、通江路以北侧）。
八、投标人资格要求：
1、符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条对供应商的资格要求；
2、投标人必须具有国家住建部颁发的一级物业管理企业资质证书；
3、近三年以来（自投标截止日前推3年）承接过7万平方米以上的办公楼宇建筑项目的物业管理业务；
4、拟派项目负责人须为投标企业正式人员，大专及以上学历，并持有国家人社部、住建部颁发的物业管理师证书或中国物业管理协会颁发的全国物业管理项目经理岗位技能证书，年龄50周岁以下；
5、拟派项目主要管理人员要求：
（1）保洁主管、会务主管具有国家住建部颁发《全国物业管理从业人员岗位证书》，年龄均为50周岁以下；
（2）工程主管具有大专及以上学历及国家住建部颁发《全国物业管理从业人员岗位证书》，男性，年龄均为50周岁以下；
（3）安保主管具有公安部门核发的保安员证，男性，年龄45周岁以下；
（4）设备管理人员：电梯设备、系统管理员具有特种设备安全管理员证书（作业类别为电梯），人数1名；弱电设备、系统管理员具有智能楼宇管理师证书；人数3名；消防设备、系统管理员具有建（构）筑物消防员证书；人数8名；空调设备、系统管理员具有持有特种作业操作证（制冷与空调作业）；人数2名；强电设备、系统管理员具有持有《电工进网作业许可证》；人数8名；年龄均为50周岁以下。
6、本项目招标不接受联合体投标。
九、获取招标文件方法：供应商可自行从网络下载(下载网址: www.qdztb.com，www.qidong.gov.cn，zfcg.nantong.gov.cn)。
启东市公共资源交易所联系电话：****-********，传真：****-********，地址：启东市汇龙镇人民中路683号建筑业大厦三楼。
十、投标时间及截止时间：
投标时间：2017年3月3日上午8:30-9:00 （北京时间）
截止时间：2017年3月3日上午9:00 （北京时间）。
开标时间：2017年3月3日上午9:00 （北京时间）。
十一、递交投标文件、开标地点：启东市公共资源交易所开标室2（启东市汇龙镇人民中路683号建筑业大厦三楼）。

第二部分 物业管理服务项目需求和服务标准
一、基本概况
1、启东创新型经济园科创大楼总体情况介绍。
启东创新型经济园科创大楼位于经济开发区，林洋南路以西、锦绣路以南、通江路以北地块。本项目占地面积33.2亩，总建筑面积92344平方米（地上建筑面积76550平方米；地下建筑面积15794平方米），建筑群由二幢主楼、底侧裙楼构成。本项目中大楼幕墙面积约为32000平方米 。
两幢主楼为24层建筑物，总建筑面积85934平方米；
主楼底侧裙楼为3层建筑物，总建筑面积6410平方米；
地下室面积 15794 平方米，汽车停车位400个
道路、停车场及广场总面积5510平方米包含汽车停车位50个；
景观绿化面积12255平方米，建筑群为开放性结构无围墙；
2、大楼内系统设施概况：
2.1电梯：项目共有 16台电梯，其中客梯14台，货梯2台。
2.2空调暖通系统：裙楼空调系统采用风冷热泵与风机盘管即风机盘管加新风系统相结合方式，主要设备为冷螺杆机组，风机盘管、新风空调箱、热回收空调箱，主楼空调系统采用盾安冷凝排风热回收系统及多联机系统方式。用户终端可根据需要调制，控制室内温度的舒适性。所有设备均通过专用设备连接至楼宇智能化系统，通过系统的监视确保正常的控制运行。
2.3供电系统：供电系统共分三部分保障。
2.3.1项目有两路独立10kv电源供电互为备用，供电电缆采用聚乙烯铠装电力电缆，高压环网柜采用优质品牌，网络仪表及后台监控采用（品牌产品）；
2.3.2主要弱电系统采用不间断电源供电，ups电池组在市电接入中断或故障时确保楼宇主要部位供电。
2.4给排水系统：给水系统由冷水供给，地下一层~3层生活用水均由市政给水网直接供给，4层及以上生活用水由管网叠压变频供给，各楼层饮用水采用桶装纯净水，由业主自理。排水系统通过潜污水泵等构成的排水管网，按要求雨污分流。
2.5智能化系统：综合布线系统、计算机网络系统、综合安防系统、消防广播与背景音乐系统、门禁、电梯、停车场管理一卡通系统、会议系统、信息发布、引导及排队叫号系统、无线对讲系统、智能灯光控制系统、机房、防雷接地及UPS系统、全景监控系统。
2.6消防系统: 本项目消防系统包含以下子系统：
2.6.1.消防水箱、室内外消火栓、灭火器、消防炮、自动喷淋系统组成大楼消防系统；
2.6.2.档案、中心机房、机要室、锅炉房、变电房、等采用外贮式七氟丙烷气体灭火系统；
2.6.3.大楼在主楼一层设消防控制室，实时监控消防设备的运行情况。
2.7绿化：室外场地绿化（包含中庭绿化）。
2.8其他系统：包括有线电视网络、能源计量系统等。
因本次招标类别为服务项目，各投标人要充分掌握实际服务范围及要求。上述数据可能与实际有误差，内容可能不全面，各投标人可自行勘踏现场，充分了解掌握服务内容和实际情况，自行根据招标需求仔细认真应标，若有遗漏，后果由投标人自行承担。
3．本文件内容投标方不得以任何形式外传给第三方。
二、物业服务主要内容、范围和服务质量要求
(一)设施设备管理服务
1.电梯运行维护
（1）服务内容。电梯运行管理和机房设备、井道系统、轿厢等设备日常运行管理和养护。
（2）服务标准和质量要求。
①建立电梯运行管理、设备维护、安全管理制度。严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，做到电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。
②落实安全运行和岗位责任制。在特约维保单位指导下，严格执行有关维修保养规程和操作使用规程，保障运行设施完好，保持轿厢、井道清洁。
③加强日常工作巡查，每日对电梯运行情况进行检查，及时发现事故隐患，及时向特约维保单位报修，及时解决问题。做好巡查登记，并有检查及问题处理情况的记录。
④演练并熟悉执行电梯故障应急预案，提供每天24小时技术与人员保障，确保随时处置各类突发情况。电梯出现故障，物管人员3分钟内到场应急处理，专业人员10分钟内到场进行救助和排除故障，同时通知特约维保单位及时处理。
⑤建立电梯运行档案，完整记录电梯维修、保养和运行状况等内容。
⑥定期进行维修保养，协助采购方督促特约维保单位全面履行维保合约。
⑦所有电梯应通过年检并取得年检合格证。到期前提前2个月提醒采购方实施。
2.空调系统运行维护
（1）服务内容。集中空调系统运行管理及热泵、VRV、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。
（2）服务标准和质量要求。
①建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。
②定期检修和养护空调设备，保证空调设施、设备处于完好状态。
③空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，维修合格率100%。
④贯彻落实采购方对中央空调的使用意见，根据季节转换特点，主动做好空调设备调整工作。
3.消防系统运行维护
（1）服务内容。对消防监控系统、火灾自动报警系统、自动喷淋系统、室内灭火栓、新风系统、排防烟系统、安全疏散应急系统、防火门系统、二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修。
（2）服务标准和质量要求。
①严格执行消防法规，建立消防设施设备管理制度，建立月、季、年巡检登记制度，确保整个系统处于良好的状态。
②定期检查保养消防设施设备，重点部位、重点设备每周检查一次，一般设备每月检查一次，每季对系统进行全面巡查一次，重大节日增加检查次数，确保质量达到消防要求。保证系统开通率及完好率。发现问题及时向特约维保单位报修，并协助采购方督促特约维保单位全面履行合约。
③提供每天24小时监控值班及技术与人员保障，有故障时，维修人员应及时到场维修，并做好检查、维修记录。接到火警、漏水等报修报警电话，5分钟内派人到场，确保随时处置各类突发情况。保持紧急疏散通道畅通，紧急疏散指示灯运行正常。
④演练并熟悉执行消防事故应急预案。
⑤消防系统应通过消防部门的消防年检并取得年检合格证。到期前提前2个月提醒采购方实施。
4.其他设施、设备的运行操作、养护和维修
（1）服务内容。高、低压电气设备、系统的运行操作和养护；给、排水设备系统的运行操作和维修保养；照明系统运行维护保养；办公楼楼宇自控设备、避雷系统的运行操作和监管；通讯设备、网络设备等的管理维护及代办、特约服务项目；会议、办公桌椅等办公设备的维修和管理；其他设施设备如：门窗、道路、墙体、音响、音像、照明系统、电子显示系统、自动门等的运行维修和管理。有检测审查要求并应由采购方实施的必须在到期前2个月提醒采购方实施。
（2）服务标准和质量要求。
①做好高、低压室24小时值班、设备系统日常保养巡查记录，如有问题及时与特约维保单位联系，协助维修。做好节能系统的监控和行政综合服务中心、便民服务中心的节电操作控制。
②按照电力部门规定的技术要求和安全规则，定期对电线线路进行检查，每年不少于2次。及时发现并排除事故隐患。接到报修电话后，10分钟内派人到达现场。
③确保各类弱电设备系统运行状况良好，杜绝重大责任事故发生。重要活动提供现场技术保障，做好会议准备过程中设备值班和技术保障工作。
④楼宇自控系统应做到每天24小时值班，做好系统运行数据记录分析，按规定期限存放记录信息。
⑤按规定做好楼宇自控系统、电子会议系统、背景音乐设备系统、闭路电视系统、安全防护设备系统、门禁系统、泛光照明及避雷系统、节能系统等设备设施维护保养工作，确保完好率达98%以上。负责与专业维保单位的联系及现场管理工作。组织技术培训，不断提高业务技能。
⑥做好各类管道的疏通维护，确保各项设施的正常运行。
（二）卫生保洁管理服务
1.服务内容。
（1）室内、外所有公共部位（除餐厅内部）的日常清洁保养，痰盂、垃圾箱等废弃物清理等(室内、外垃圾桶箱由招标方负责配置)。有专人负责领导办公室的入室保洁。
（2）每年二次幕墙玻璃清洗，含园区内裙房建筑幕墙玻璃。
2.服务标准和质量要求
（1）环境卫生管理服务标准按照五星级宾馆保洁要求和国家公共场所卫生标准执行，建立和落实环境卫生管理制度。
（2）实行标准化的清扫保洁，专人负责检查监督楼梯、扶手、大厅、走廊、吊顶、门窗、通风口、电梯间、开水间、卫生间、地下室、天台、内外墙面、地上、地下停车场、道路、广场等所有公共区域保持清洁，无杂物、无污痕、无尘挂。
（3）建筑内外各类大理石的清洁保养，随时保持干净光亮。
（4）区域范围内垃圾实行分类袋装化，日产日清。楼内垃圾筒摆设整齐，无异味，垃圾及时清理。确保办公楼和卫生包干区容貌整洁。
（5）其它部位，如墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯座等保持光亮、整洁；大厅玻璃门、窗、框保持干净、光亮；大厅内不锈钢保持光亮；裸露管道、地面、立柱干净卫生。
（6）除“四害”管理和卫生消毒
公共部位灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂达到全国爱卫会规定的标准，科学有效地进行卫生消毒。
①定期对办公区公共场所和周围环境进行预防性卫生消毒。
②定期做好消灭老鼠、蚊虫、苍蝇、蟑螂等工作，做到办公室、大厅、走廊、餐厅、厨房、车库及室内公共部分达到基本无蝇，严格控制室内外蚊虫孳生。
③在化学防治中，注重科学合理用药，不使用国家禁用药品。
（三）客服管理（会议和礼仪服务）
（1）服务内容。会议的会场布置、音响保障、茶水供应、保洁以及礼仪等服务。
（2）服务标准和质量要求。
①建立会议室管理制度，制定会议和礼仪服务规程并认真落实。
②会议室的灯光、音控设备每季检查一次，并填写检修联系单。平时发现的设备问题，应及时维护保养。
③会前服务。
A.接到会议通知单后，了解会议名称、性质、开会时间、与会人数及布置要求。检查、调试相关设备如表决器、麦克风、幻灯机、电视机、录像机、投影仪等。
B.在会前组织人员搞好会场卫生，整理和打扫桌面、抽屉、座椅、座套、地面、卫生间、门窗、领导休息室等，摆放会议服务用品，根据主办方要求悬挂好横幅和会标，落实会议牌、指示牌、水果和花卉的摆放（按主办方要求发生的费用由主办方负责）。
C.会议服务人员应提前半小时到达会场，备好茶水，开启灯光、空调，调试好音响，播放轻音乐，同时打开安全门和照明灯及领导休息室和通道门。主席台上服务人员必须放好茶杯和小毛巾，台下服务员必须备好茶水，做好引导工作。
D.会议服务主管必须在会前对会场的准备情况进行逐项检查，主要检查台形是否符合要求；鲜花摆放、横幅内容及悬挂效果；会场卫生、主席台茶具和茶叶、服务人员的着装及仪容仪表；音响效果、室内温度、台下茶水准备量是否符合规范。
④会中服务。
A.会议服务人员应在与会人员入场前十五分钟在会议室门口两侧站立等候，有礼貌地向宾客点头致意，并说“早上（下午、晚上）好”或“欢迎光临”等文明用语。
B.负责音控的人员要坚守岗位，注意观察和随时听音响设备运行状况。服务人员应随时观察场内人员情况，客人如有不适应及时送医务室，发现异常情况及时向会议主办方负责人报告。
C.会议中间休息，要尽快整理会场，补充和更换各种用品。
⑤会后服务。
A.会议结束，服务人员要及时打开通道门，站立两侧，礼貌送客，向客人微笑点头，并说“慢走、再见”。
B.及时做好会场清理工作。发现有客人遗留物品迅速与有关单位联系。
C.检查设备设施是否完好，特别要检查是否有未熄灭的烟头，认真做好记录。关闭空调、电灯、门、窗等。
⑤信件收发。
A.接收业主单位的报纸信件，并分发到相关单位。
B.采购单位有要求送到指定办公室的，必须定时、定点、定量完成。
⑤前台引领。
对于外来办事人员或采购单位要求，前台服务人员需做好引导和协调作用。
（四）秩序维护服务
（1）服务内容。科创园内监控室值班、大厅秩序维护、车辆管理、人员出入登记、物品出入登记、安全巡逻。
（2）服务标准和质量要求。
①建立监控值班制度、车辆管理制度、人员及物品出入制度等，规范流程并落实。所有安保人员均需持保安上岗证。
②监控室24小时值班，对监控到的可疑人员要及时汇报并通知巡逻安保，做好记录；
③ A.大厅安保人员需快速熟悉楼内单位人员，维护大厅正常办事秩序，及时协助采购方处理应急事件。
B.大楼的所有物品出入需做好登记，采购方有要求的需凭单出入或放行。
④室外安保人员维护停车场车辆管理，做到电动车与机动车秩序良好分流，优先保障园区内单位车辆停车需求。
⑤巡逻安保24小时巡查，对发现问题及时处理和汇报。
三、人员素质及数量配置要求：
（一）人员素质要求
1.基本要求:拥护中国共产党，拥护社会主义制度，遵守国家法律，遵守社会规章制度，思想品质好，作风正派，无违法犯罪及其他不良记录。
（4）设备管理人员：电梯设备、系统管理员具有特种设备安全管理员证书（作业类别为电梯），人数1名；电梯设备、系统管理员具有特种设备安全管理员证书（作业类别为电梯），人数1名；弱电设备、系统管理员具有智能楼宇管理师证书；人数3名；消防设备、系统管理员具有建（构）筑物消防员证书；人数8名；空调设备、系统管理员具有持有特种作业操作证（制冷与空调作业）；人数2名；强电设备、系统管理员具有持有《电工进网作业许可证》；人数8名；年龄均为50周岁以下。
2.本项目负责人必须具备大专及以上学历，持有国家人社部、住建部颁发的物业管理师证书或中国物业管理协会颁发的全国物业管理项目经理岗位技能证书，年龄50周岁以下。
3.服务人员素质要求：
(1)保洁主管：具有国家住建部颁发《全国物业管理从业人员岗位证书》，年龄均为50周岁以下，形象良好。
(2)会务主管：具有国家住建部颁发《全国物业管理从业人员岗位证书》，年龄均为50周岁以下，形象良好。
(3) 工程主管：男性，具有大专及以上学历及国家住建部颁发《全国物业管理从业人员岗位证书》，年龄均为50周岁以下。
(4) 安保主管：男性，具有公安部门核发的保安员证，年龄45周岁以下，形象良好。
（5）会议(接待)服务人员：身体健康，体型匀称，五官端正，女性，年龄18岁-35周岁，身高1.65米-1.72米，体重45公斤-65公斤。
（6）秩序维护员：初中以上文化，形象良好，身高不低于1.70米，50周岁以内。大厅安保35周岁以下，1.75米以上具有公安部门颁发的保安员证（须承诺在入驻上岗二个月内具备）。
（7）设备管理人员基本要求见下表：
序号设备
系统基 本 要 求备注
1电梯设备、系统持有特种设备安全管理员证书（作业类别为电梯）中标人在签约进场管理后必须按照本项要求派员的，否则视为违约，招标人有权解约并不予退回履约保证金。
2弱电设备、系统持有智能楼宇管理师证书
3消防设备、系统持有建（构）筑物消防员证书
4空调设备、系统持有特种作业操作证（制冷与空调作业）
5强电设备、系统持有《电工进网作业许可证》
6维修人员一般水电土木工种维修人员除电工要求持有电工证外，其余不作要求。
（二）人员数量配置要求：
岗位人数说明
项目负责人1
内勤人员1要求对楼宇各类资料入册管理
工程人员28工程主管1个，强电8个、消防8个，空调2个，弱电3个，电梯1个，一般水电土木工种维修人员5个。
保洁人员23含保洁主管。
秩序维护员31含安保主管，其中大厅安保不少于15人。
客服人员7含会务主管1个，大厅接待2个、报纸分发1个、会议服务2个、电梯引领1个。
合计91人
注：以上为人员最低人数配置，中标人在签约进场管理后必须按照本配置要派员的，否则视为违约，招标人有权解约并不予退回履约保证金。
四、项目其它要求
1.科创园交付使用前必须有相关人员进驻，做好前期物业服务和对接工作。投标人必须提供规范而完善的物业管理组织实施方案,物业管理服务标准及工作制度。
2.投标人提供的服务必须达到招标文件所描述的各项服务效果，实现这些效果所需要使用的设备、工具（包括投标人办公设备、工具）由投标人自行承担。
3.服务人员工作期间必须遵守采购单位的工作时间, 不能影响采购方正常办公秩序。在重大活动和突击性工作中,采购方对服务人员可以直接指挥和调度。
4.物管单位及人员不得在管理区域内从事与管理、服务工作无关的其他活动。一经发现, 采购方有权终止服务协议或建议调整服务人员。
5.物管单位和个人不得利用管理区域内招标方房产、物业、水电等资源从事经营活动。
6.单件小于100元的易损品和低值易耗品由中标方提供。提供的物品必须按照国家规定的质量、环保和卫生标准。
7.设备图纸、档案资料管理完善、收集齐全，分类清晰，保存完好。建立设备台帐，登记详细，帐物相符。
8.严格24小时值班值勤制度，设立服务电话，接受招标方对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投拆等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。有投诉和服务要求时，应在10—15分钟时间内向相关部门发出工作通知单，对于投诉应在一个工作日内电话或书面或上门回复处理进展情况。投诉率小于1%；处理率和回访率100%。
9.每月底向招标方提交物业服务运行情况工作报告，每月公开一次物业人员考核考勤情况，每季度向招标方提供人员编制及档案材料。
10.物管人员和专业技术人员持证上岗，佩戴标志明显，服务规范，作风严谨，全体员工在管理服务期间，必须统一规范着装、仪容整洁、仪表端正、礼仪规范，做到文明礼貌，热情周到。
11.必须诚信履行《投标书》中的各项承诺。保持员工队伍相对稳定。调动技术骨干，须征得招标方同意。不得擅自减少员工人数，招标方若发现员工人数减少，且无正当理由，有权按实际减少的人数扣除相应的人均管理服务费，同时投标方必须补足规定人数。
12.积极开展节能降耗工作，每月提供能耗数据分析报告，提出合理化建议。
13.在设备管理过程中，不得随意更改原系统设备在使用、控制或性能上的各项技术指标和要求，确需更改或进行技术改造须经招标方同意。
14.负责与专业维保单位等第三方的联系及现场管理工作，记录专业维保单位服务情况，并向招标方提出合理化建议。
15.未经招标方同意不允许分包。
第三部分 招标项目要求
一、项目要求
1、根据物业管理招标采购文件、投标报价文件和中标通知书，签订合同。本次招标服务期为二年，合同一年一签，第一年自合同约定的正式进场之日起计算；第一年度合同期满前二个月，招标方将根据开发区管委会员工及各入驻单位代表对物业管理服务的总体评价情况，决定是否续约后一年度合同；如果中标方在每个签约年度内未能履行服务承诺和合同规定的各项义务，管理质量低劣不予改正、或给招标方造成损失的，则招标方有权在委托期内终止合同。
2、物业管理用房由招标人根据实际需要提供，物业管理单位员工生活住宿用房自理。
二、付款方式：
物业管理服务费根据考核结果（按月考核，考核方式另行规定）按季度拨付，招标人每季度应付服务费于次月10号之前向中标人支付，每个年度的前三季度每季度按年度合同价的20%按实结算（扣除未投入人员的费用及考核罚扣款）；每个年度的最后一个季度按年度合同价的40%按实结算（扣除未投入人员的费用及考核罚扣款），每次结算时中标人须提供招标人考核单及人员到岗情况（须提供员工五险交纳凭证复印件）作为付款附件。
三、其它相关说明：
1.投标人的投标文件自开标后45天内有效。
2.中标人与招标人签订合同，并由启东市公共资源交易所备案。
3.无论投标结果如何，投标人自行承担与投标响应有关的全部费用（包括投标人自行进行的现场勘察费用）。

第四部分　投标方须知

一、招标文件的阅读
投标人应详细阅读招标文件的全部内容，投标人对招标文件有疑问或异议的，必须以书面形式在本招标文件发出之日起七个工作日内向招标人提出。
二、招标文件的修改
1．招标人可对招标文件用补充文件的方式进行修改，并在相关网站（www.qdztb.com）予以发布。
2．补充文件将作为招标文件的组成部分，对所有投标人有约束力。
3．若招标人认为需要推迟投标截止日期和开标日期，将把此变更通知所有招标文件的收受人。
三、投标文件须包括下列内容：
投标文件由资格审查文件、商务技术标、价格标组成（另须提供原件包备查）。
（一）资格审查文件
1、法定代表人授权委托书及委托代理人身份证复印件（附表2）；法定代表人参加投标的提供法定代表人身份证复印件；
2、营业执照复印件；
3、投标人由国家住建部颁发的一级物业管理企业资质证书复印件；
4、近三年以来（自开标截止日前推3年）承接过单项合同7万平方米以上的办公楼宇建筑项目的物业管理业务的业绩证明材料复印件（须提供合同及合同期内任一期发票，时间以合同签订时间为准）；
5、拟派项目负责人的身份证、学历证书及物业管理师证书或中国物业管理协会颁发的全国物业管理项目经理岗位技能证书复印件；
6、拟派项目保洁主管、会务主管的身份证及国家住建部颁发《全国物业管理从业人员岗位证书》复印件；
7、工程主管的身份证、学历证书、国家住建部颁发《全国物业管理从业人员岗位证书》；
8、安保主管的身份证及公安部门核发的保安员证的复印件；
9、全体主要设备管理人员的身份证及相应岗位的上岗证或职业技能证复印件；
10、投标企业所在地社保机构出具的由企业为拟派项目负责人缴纳的本招标文件发布之日前一年内连续三个月（含）以上的养老保险缴费证明复印件；
注：上述复印件均需加盖单位公章，原件存放在投标文件证明材料原件包中备查（养老保险缴费证明已实行网上直接打印的地区，可提供网上打印的彩色材料，但必须注明查询的网址及查询方式）。
（二）商务技术标
1、物业管理实施方案：
由投标人根据本项目《物业管理服务项目需求和服务标准》对应评标办法相关条款自行编制）
2、投标人的综合实力、经营业绩：
由投标人根据对应本项目评标办法提供相关证明材料
a、投标人的“中国物业服务百强企业”证书复印件（如有）；
b、投标人的类似项目业绩证明材料复印件（如有）；
c、投标人的获奖材料复印件（如有）；
d、投标单位的信誉评价材料复印件（如有）；
e、投标人的认证证书复印件（如有）；
以上商务技术标资料根据本招标文件第四章技术标评分标准要求按顺序装订成册，所涉及的证明材料等原件须放在“投标文件证明材料原件包”袋中备查，否则不予计分，相关表格可参考下列表格执行：
（a）拟派项目负责人简历表（附表3）；
（b）拟派项目组主要管理人员一览表（附表4）；
（c）拟派项目组成员一览表（格式自拟）。
（三）价格标
（1）投标承诺书（按照附表1格式填写）；
（2）投标报价汇总表（按照附表5格式填写）；
四、投标文件的签署
1．投标文件均需采用A4纸（图纸等除外）打印并装订成册，不允许使用活页夹、拉杆夹、文件夹、塑料方便式书脊（插入式或穿孔式）装订，并应在投标文件封面的右上角清楚地注明“正本”或“副本”。正本和副本如有不一致之处，以正本为准；
2．投标文件应加盖骑缝章，投标文件封面（格式自拟）和报价文件必须盖章。
3．投标文件如有修改、行间内插字和增删，修改处应由投标人加盖投标人的印章。
五、投标文件的提交
1．投标文件必须提供1份正本6份副本。
2．投标文件由投标人的法定代表人或授权委托人提交；招标人不接收投标人邮寄投标文件。
3．投标人的投标文件分三包密封，一包资格审查文件、一包商务技术标、一包价格标。
4．投标人应在投标文件密封袋上标明：招标人名称、项目名称、投标人名称、投标文件名称（如：“资格审查文件”、“商务技术标”、“价格标”）。
5．所有投标文件的密封袋封口处均应加盖投标人印章。
6．如果投标人未按上述要求密封及加写标记，将作无效投标文件处理。
7. 投标人在投标时还需提供投标文件证明材料原件（含资格审查、商务技术标文件所涉及的证明材料的原件），请将证明材料原件放在一个密封袋里，并在密封袋上标明：投标人名称，原件清单目录。
六、投标文件提交的截止时间
1．投标人应于招标文件中规定的投标截止时间前将投标文件送至指定的投标地点。
2.到投标截止时间止，收到的投标文件或经评审后有效的投标文件少于三个的（不含三个），将依法重新组织采购，如政府采购监管部门批准采购方式变更，将采取其他采购方式实施采购。
3．招标人推迟投标截止时间，招标人和投标人的权利和义务将受到新的截止时间的约束。
七、投标文件的修改和撤回
1．如果投标人提出修改或撤标要求，在投标截止时间前书面送达招标人，招标人可以予以接受，但不退还投标文件。
2．投标人修改投标文件的书面材料，须密封送达招标人，同时在封套上标明“修改投标文件”和“开标时启封”字样。
八、迟交的投标文件
在规定的投标截止时间以后递交的投标文件，将被拒收。
九、投标保证金
1.投标人应在提交投标文件的同时，必须递交投标保证金（不要密封在投标文件密封袋内）。
2.投标保证金递交时间、地点：规定的投标时间内交至启东市公共资源交易所开标室2工作人员处。
3.投标保证金金额：人民币160000元。
4.本项目的投标保证金采用银行汇票（其他形式一律不予接收）。银行汇票必须载明:收款人:启东市财政局;用途:投标保证金;汇款人为:投标人名称（非个人姓名或其它单位名称）。
启东市财政局开户银行：招商银行股份有限公司启东支行；帐号：***************；
●各银行通用条款：
（1）收款人为：“启东市财政局”；
（2）银行汇票上，出票金额必须与招标文件要求一致；
（3）银行汇票上，“申请人”“出票行”“账号”“密押”均不得空缺或错误；
（4）加盖对应银行汇票专用章，以及银行经办人私章，缺一不可（华东三省一市汇票除外）。
●各银行的特殊条款：
（1）华东三省一市汇票——加盖华东三省一市汇票专用章，以及银行经办人私章，缺一不可。
（2）工商银行、农业银行、中国银行、江苏银行、农商银行汇票——汇票第二联与第三联齐备，缺一不可。
（3）华东三省一市以外的建设银行汇票——⑴收款人为“启东市财政局预算收入专户”；⑵汇票第二联与第三联齐备，缺一不可；⑶汇票右上角有“请划付ⅹⅹⅹⅹⅹ”印章（ⅹⅹⅹⅹⅹ为五位数行号）；⑷投标人在江苏省、浙江省、安徽省、上海市的建设银行开具汇票时，有华东三省一市汇票的，请开华东三省一市汇票（不需要开全国汇票）。收款人：启东市财政局。
（4）其他（中信银行、招商银行、浦发银行、杭州银行等）汇票——⑴汇票第二联与第三联齐备，缺一不可；⑵汇票上需有“请向城商行或工行申请结算”或“请划付当地城商行或工行”等字样。
●注意：
（1）所有银行汇票的有效期不少于20天；（有效期的起算点为投标截止时间）
（2）投标人办理好汇票后，请按照上述要求仔细进行核对。上述条件中任何一项不满足，招标人将拒绝接收投标文件。
（3）凡汇票均不要开“不可转让的汇票”、“不得转让的汇票”、“不得跨地区转让的汇票”，否则招标人将拒绝接受投标文件。
5．投标人在投标时提供虚假资料的，经查证核实后投标人所交的投标保证金将不予退还。
6．投标人用虚假资料获得中标资格，经查实取消中标资格，其投标保证金将不予退还。
7．投标人如有串标、围标行为的，经查证核实后投标保证金将不予退还；中标候选人如有串标、围标行为的，经查实后取消其中标资格，同时保证金不予退还。
8．投标人在投标截止时间后，要求撤销投标的，投标保证金将不予退还。
9．未中标的投标人的投标保证金将按规定予以退还（不计息）。
10. 被确定为中标的投标人，如中标无异议，投标保证金在签订合同后一个月内返还(不计息)。
十、投标文件的无效情形
开标时，出现下列情形之一的，投标文件应当作为无效文件：
1．投标文件未按照招标文件的要求进行制作或密封的；
2．投标文件未按规定加盖投标人印章，投标报价部分未盖章的；
3．投标文件的关键内容字迹模糊，无法辨认的；
4．投标人未按规定时间、数额及形式提交投标保证金的；
5．投标人的资格审查文件不符合招标文件要求的；
6. 投标文件除价格标外出现报价的；
7. 投标总报价超过人民币800万元的；
8．其他没有实质性响应招标文件的情形。
十一、各投标人应严格按照本标书中招标货物说明及招标项目要求中的规定要求，所投产品必须确保产品规格符合标书要求、产品质量合格。
十二、中标人在签订合同前必须向招标人交纳履约保证金，金额为合同总价的5%，履约保证金将在中标人全部履行合同义务一个月内无息退还。
十三、投标人在本次招标中所承诺实施的其它服务、付款等其它优惠条件，可在投标文件中一并申明。
十四、投标报价要求：
1.投标人应仔细阅读招标文件的所有内容，按招标文件的要求提供投标文件，并保证所提供的全部资料的真实性，以使其投标对招标文件作出实质性响应。
2. 投标报价：
2.1投标报价应包括招标文件所确定招标内容的物业服务工作中所必须的直接、间接成本、风险、税金、合理利润等有可能发生的全部费用。投标人在投标报价时须按两个年度的服务费总价进行报价，同时，细分两个年度的各项费用报价作为报价合理性依据。
2.2投标报价由投标人根据招标文件所提供的资料和启东市的物价水平自行测算。服务总价根据中标价一次性包干，承包期间如遇国家政策性调价，市场材料价格发生变化，只要本项目服务范围和工作要求不变，在服务期限内，年度服务费总价不予调整。
2.3投标报价是履行合同的最终价格，应包括但不限于以下内容：
（1）人员工资及应交纳的社会保险、公共责任险、人员服装等费用。
（2）物业公司装备、保洁耗材及维修工具等费用。
（3）用于物业管理的工具设备、清洁用品以及共用部位的卫生用品（如卫生球、肥皂、消杀品、垃圾袋、茶叶篓、扫把、拖把等）由投标人自行购置并承担费用，报价时，应注明品名和规格，洗手液、卫生纸甲供。
（4）利润及税金等其他应当支付的费用。
（5）其它： a.日常维修中单个部件或材料在100元以内的费用均由投标人承担，价值超过100元的部件或材料费由招标人承担； b.正常免费维保范围以内的工程项目，由维保单位负责实施，投标人负责随工监理，随工监理费用由投标人承担，工料费用由维保单位根据维保合同承担； c.免费维保范围以外的大修或改造项目由招标人实施，投标人负责随工监理，随工监理费用由投标人承担，工料费用由招标人承担； d.对于与报价相关的各种免费维保条件，由各投标人自行与招标人联系、了解，并考虑在本次报价中，将来招标人不由于该种因素调整合同价格；
3. 除《招标项目内容与技术需求》中说明并允许外，投标文件只允许有一个报价，任何有选择的报价，招标人均将予以拒绝。
4.投标报价应是固定不变的，不得以任何理由予以变更。任何可变的或者附有条件的投标报价，招标人均将予以拒绝。
5.投标报价中的计价一律采用人民币。若投标总价与单价不一致，以单价为准；大写与小写不一致，以大写为准。
十五、投标文件必须按照要求制作，投标文件中所使用的计量单位，除招标文件有特殊要求外，应采用国家法定计量单位。
十六、评标原则
评标委员会将根据招标文件的要求对投标文件的完整性、符合性、响应性等进行审查，并根据招标文件规定的评标办法、评标细则进行打分，最终推荐中标候选人。
十七、评标办法：（综合评分法）
（一）评标程序
投标人资格审查—商务技术标评分—价格标评分—确定中标候选人。
（二）资格审查
1.所有投标人全部进入资格审查，由评标委员会根据参加资格审查的投标人递交的资格审查文件，并按照本招标文件投标人资格要求对投标人的资格进行审查。
2.只有资格条件评审合格的投标人，才可参加商务技术标评分。
资格审查合格标准
序号项目内容合格条件
1法定代表人授权委托书及委托代理人身份证或法定代表人身份证按招标文件附表2格式填写。
2企业法人营业执照工商行政管理部门颁发的法人营业执照。
3企业资质证书国家住建部颁发的一级物业管理企业资质证书
4企业业绩近三年以来（自开标截止日前推3年）承接过单项合同7万平方米以上的办公楼宇建筑项目的物业管理业务。（须提供合同及合同期内任一期发票，时间以合同签订时间为准）。
5拟派项目负责人资格具有大专及以上学历，并持有国家人社部、住建部颁发的物业管理师证书，年龄50周岁以下；提供身份证、学历证书及物业管理师证书或中国物业管理协会颁发的全国物业管理项目经理岗位技能证书
6拟派项目主要管理人员资格（1）保洁主管、会务主管具有国家住建部颁发《全国物业管理从业人员岗位证书》，年龄均为50周岁以下；
（2）工程主管，男性，具有大专及以上学历及国家住建部颁发《全国物业管理从业人员岗位证书》，年龄均为50周岁以下；
（3）安保主管，男性，具有公安部门核发的保安员证，年龄50周岁以下；
（4）主要设备管理人员：电梯设备、系统管理员具有特种设备安全管理员证书（作业类别为电梯），人数1名；弱电设备、系统管理员具有智能楼宇管理师证书；人数3名；消防设备、系统管理员具有建（构）筑物消防员证书；人数8名；空调设备、系统管理员具有持有特种作业操作证（制冷与空调作业）；人数2名；强电设备、系统管理员具有持有《电工进网作业许可证》；人数8名；年龄均为50周岁以下。
7拟派项目负责人为投标企业正式人员投标企业所在地社保机构出具的由企业为拟派项目负责人缴纳的本招标文件发布之日前一年内连续三个月（含）以上的养老保险缴费证明；注册不到四个月的新公司以注册日之后至今（开标日）的养老保险缴费证明，不少于二个月。备注：1.已实行网上直接打印的地区，可提供网上打印的彩色材料，但必须注明查询的网址及查询方式。
（1）若投标人参加本项目投标活动提供虚假材料的，投标保证金不予退还，记不良行为一次并网上公示。
（2）上述材料的复印件均须加盖单位公章，同时在开标时提供原件查验（上述所涉人员身份证除参加投标、开标的人员外，可不提供原件）。
（3）上述1～7中任何一条不符合要求 ，则资格审查不通过。
（三）商务技术标评分（70分）
A、管理实施方案：30分
1、针对本项目的服务理念设想及规划，最高5分
投标人经过现场勘查和实地了解，对本项目服务内容和项目特点进行总体分析，提出总体物业管理服务模式及理念。评标委员会进行横向对比后进行评分，优得5分，良得3-4分，一般得1-2分，未提及的不得分（满分5分）。
2、针对本项目的物业管理服务组织实施方案,最高16分
（1）保洁（包括日常保洁和临时保洁、专项保洁等）工作管理方案及计划及投入的设备、工具情况：评标委员会对投标人所提供方案的完整性、合理性、可行性情况进行横向对比后进行评分，优得3-4分，良得2-3分，一般得1-2分，未提及的不得分（满分4分）；
（2）工程维护和运行管理（包括电梯、空调系统、供电系统、给排水系统、弱电系统、消防系统等等）方案及计划及投入的设备、工具情况：评标委员会对投标人所提供方案的完整性、合理性、可行性情况进行横向对比后进行评分，优得3-4分，良得2-3分，一般得1-2分，未提及的不得分（满分4分）；
（3）秩序维护管理服务方案及计划及投入的设备、器械情况：评标委员会对投标人所提供方案的完整性、合理性、可行性情况进行横向对比后进行评分，优得3-4分，良得2-3分，一般得1-2分，未提及的不得分（满分4分）；
（4）客服管理服务方案及计划及投入的设备、工具情况：评标委员会对投标人所提供方案的完整性、合理性、可行性情况进行横向对比后进行评分，优得3-4分，良得2-3分，一般得1-2分，未提及的不得分（满分4分）；
3、一线服务人员配置情况：4分
评委根据各投标单位的针对本项目的一线服务人员(含设备管理人员)配备情况，力量，年龄、职称、文化程度以及岗位安排计划的合理性等进行综合评判并结合横向对比情况进行评分，优得3-4分，良得2-3分，一般得1-2分，未提及的不得分（满分4分）；
4、针对本项目的应急预案：5分
本项目的突发事件应急预案（包括停电停水、电梯故障、火灾、自然灾害等），评标委员会对投标人所提供方案的完整性、合理性、可行性情况进行横向对比后进行评分，优得5分，良得3-4分，一般得1-2分，未提及的不得分（满分5分）。
B、投标人实力、经营业绩（30分）
1、投标人实力：5分
投标人自2013年1月1日以来，获得中国物业管理协会和中国指数研究院发布的“中国物业服务百强企业”称号三次及以上的得5分，获得二次的得3分，获得一次的得1分（时间以发布的时间为准，复印件加盖公章，原件备查，否则不予计分）。
2、类似项目业绩评价:12分
投标单位自2013年1月1日以来服务的办公楼宇建筑物业服务项目，年合同金额≥400万的，有1个得3分，年合同金额≥300万的，有1个得2分，年合同金额≥100万的，有1个得1分，本项最高8分
如上述项目为政府机关事业单位类或政府管理型园区类项目的，则每一个另加1分；本项最高加4分；（须提供合同复印件、合同期内任一期物业服务费发票复印件及采购单位服务评价，项目计算时间以合同签订时间为准，原件带至开标现场备查，不提供不得分）
3、投标单位获奖情况评价：6分
投标单位2013年1月1日以来的办公楼宇建筑项目获得的省、部级物业管理优秀项目证明，每个2分；获得地市级物业管理优秀项目证明，每个1分。该项最高6分（同一项目只按获得的最高奖项计分，需提供获奖年份的物业合同及证书复印件，原件开标时现场备查，不提供不得分）。
4、投标单位的信誉评价：5分
投标人2013年1月1日以来由工商行政管理部门评定或公示为守合同重信用企业（或重合同守信用企业）的，地市级得1分，省级得3分，国家级得5分。需提供相关证明材料，不提供的不得分。以最高级别计算，该项最高5分。（原件现场核查，不提供不得分）
5、投标单位管理体系认证证书评价：2分
投标单位具备有效期内的ISO9001质量管理体系认证证书、ISO14001环境管理体系认证证书、OHSAS18001或GB/T28001-2001职业安全健康管理体系认证证书，全部提供得2分，未提供或提供不全的不得分。（原件现场核查，不提供不得分）
C、现场陈述答辩（10分，内容、限时由评标委员会确定）
由评标委员会对参加投标单位项目负责人（拟任启东创新型经济园科创大楼物业管理服务经理）进行提问，提问内容限于招标文件和本招标项目相关事项以及物业管理相关法规政策知识，由评标委员会按规定根据项目负责人的陈述答辩内容进行评定，得出各单位的该项得分。
（四）价格标评分（30分）
1、第一步：投标报价在招标控制价以下的，为有效投标报价。超出此范围的投标报价为无效投标报价。无效投标报价的投标文件不进行评审，也不得标。
2、第二步：以满足招标文件实质性要求且投标价格最低的投标有效报价为评标基准价，其价格分为满分，即30分。其他有效投标报价分统一按照下列公式计算：
有效投标报价得分=（评标基准价/有效投标报价）×30分
（五）定标
1、各投标人的商务技术分、价格分得分之和为其总得分；
2、由评标委员会按照总得分由高到低进行排序，依次推荐前三名为第一、第二、第三中标候选人。
3、若总得分者有相同时，则投标报价较低者排名优先，均相同时则通过抽签方式随机确定排名顺序。
（六）若第一中标候选人毁标或在中标结果公示期间被查证确实存在影响中标结果的违法违规行为等情形，不符合中标条件的，第一中标候选人的投标保证金不予退还，并记不良记录一次，同时，招标人可以按照评标委员会提出的中标候选人名单排序依次确定其他中标候选人为中标人，也可依法重新招标。
本办法未尽事宜，由评标委员会依据相关法规研究确定。
十八、其他注意事项
1．在投标开标期间，投标人不得向评委询问情况，不得进行旨在影响评标结果的活动。
2．评标委员会不公布落标原因，不退还投标文件。
3．在投标、评标过程中，如有投标人联合故意抬高报价或其他不正当行为，招标人有权中止评标。
4．授予合同
⑴中标通知
中标公示期满并投标人对中标结果无异议，将直接向中标人签发《中标通知书》，《中标通知书》为签订合同的依据。
⑵签订合同
①招标文件、中标人的投标文件及澄清文件、中标通知书等均为签订合同的依据。
②中标人按《中标通知书》规定的期限内与招标人签订合同。
③合同主要条款详见本招标文件第六部分。
5.中标人因自身原因不能订立政府采购合同的，招标人将取消其中标资格、投标保证金不予退还，同时相关主管部门将对中标人作以下处理：记入不良信誉，并按《政府采购法》有关规定，暂停其在启东市场的政府采购投标资格。
6.中标人因自身原因不能履行政府采购合同的，招标人将取消其中标资格，履约保证金不予退还，同时相关主管部门将对中标人作以下处理：记入不良信誉，并按《政府采购法》有关规定，暂停其在启东市场的政府采购投标资格。

第五部分 附件
附表1
投 标 承 诺 书
启东市公共资源交易所：
（投标单位全称）授权（姓名（职务）为全权代表，参加项目编号为QDGP********4GK的启东创新型经济园科创大楼物业服务项目招标的有关活动，并宣布同意如下：
1．我方愿意按照招标文件的全部要求进行投标（投标内容及价格以投标文件为准）。
2．我方完全理解并同意放弃对招标文件有不明及误解的权利。
3．我方将按招标文件的规定履行合同责任和义务。
4．如果我方在投标有效期内撤回投标，投标保证金将不被贵方退还。
5．我方同意提供按照贵方可能要求的与其投标有关的一切数据或资料，理解并同意贵方的评标办法及评分细则。
6．我方的投标文件自开标后45天内有效。
7．与本投标有关的一切往来通讯请寄：
地址：　　　　　　　　　　　　　邮编：
电话：　　　　　　　　　　　　　传真：
投标方代表姓名：　　　　　　　　职务：
投标单位名称：（加盖单位公章）
日期： 年 月 日　　

附表2
法 定 代 表 人 授 权 委 托 书
启东市公共资源交易所：
（单位名称） 系中华人民共和国合法企业（单位），法定地址： 特授权 代表我公司全权办理针对项目编号为QDGP********4GK的启东创新型经济园科创大楼物业服务项目的投标，并签署全部有关文件、协议及合同。
我公司对被授权人签名的所有文件负全部责任。
被授权人签署的所有文件（在授权书有效期内签署的）不因授权的撤销而失效，本授权书的有效期自投标开始至合同履行完毕止。
被授权人无权转委托。

被授权人（签字或盖章）： 性别： 年龄： 职务：

身份证号码：

通讯地址：

联系电话：
法定代表人（签字或盖章）：

投标人（盖章）：

年 月 日

附表3
拟派项目负责人简历表
姓 名性 别年 龄
拟任职务职 称学 历
参加工作时间从事项目经理
（技术负责人）年限
已完成物业管理项目情况
业主项目名称建设规模时间质量

附表4
拟派项目组主要管理人员一览表
机构项目成员职务姓名职称学历从业时间主要资历、经验
及承担过的工程
保洁部负责人（主管）


客服部负责人（主管）


工程部负责人（主管）


安保部负责人（主管）

附表5
投标报价表（格式）
第一年度报价（不超过400万元）：
序号名称项 目人数月工资合计（元/月）
1工
资管理人员
日常保洁员
会议服务员
保安人员
其它人员
人员合计
2津
贴职工福利
五项社保(基数 元／月)
福利费用合计
3运
营
费低值易耗品摊销费（附明细）
设备折旧费 （附明细）
固定资产折旧 （附明细）
其它 （附明细）
运营费用合计
4维保在维保期内的所有物品、建筑物维保费
5幕墙清洗每年二次幕墙玻璃清洗，含裙房建筑幕墙玻璃。
6其它员工培训费用等
7合理
利润1至6项之和的＊＊%计提
8税费1至6项之和的＊＊%计提
第二年度报价（不超过400万元）：
序号名称项 目人数月工资合计（元/月）
1工
资管理人员
日常保洁员
会议服务员
保安人员
其它人员
人员合计
2津
贴职工福利
五项社保(基数 元／月)
福利费用合计
3运
营
费低值易耗品摊销费（附明细）
设备折旧费 （附明细）
固定资产折旧 （附明细）
其它 （附明细）
运营费用合计
4维保在维保期内的所有物品、建筑物维保费
5幕墙清洗每年二次幕墙玻璃清洗，含裙房建筑幕墙玻璃。
6其它员工培训费用等
7合理
利润1至6项之和的＊＊%计提
8税费1至6项之和的＊＊%计提
两年投标总报价：
大 写：

投标单位(盖公章)：
法定代表人或代理人(签字或盖章)：

日期： 年 月 日

第六部分 合同主要条款
第一章 总 则
第一条 本合同当事人：
1、委托方： （以下简称甲方）
法定代表人：
注册地址：
联系电话：
2、受委托方：（以下简称乙方）
法定代表人：
注册地址：
联系电话：
根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等相关法律、法规、规章，经招标投标，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对启东创新型经济园科创大楼物业实行专业化服务管理，特订立本合同。
第二条 物业的基本情况
1．物业类型：启东创新型经济园科创大楼。
2．物业范围：启东创新型经济园科创大楼位于经济开发区，林洋南路以西、锦绣路以南、通江路以北地块。
3．物业构成：本项目占地面积33.2亩，总建筑面积92344平方米（地上建筑面积76550平方米；地下建筑面积15794平方米），建筑群由二幢主楼、底侧裙楼构成。本项目中大楼幕墙面积约为32000平方米 。
两幢主楼为24层建筑物，总建筑面积85934平方米；
主楼底侧裙楼为3层建筑物，总建筑面积6410平方米；
地下室面积 15794 平方米，汽车停车位400个
道路、停车场及广场总面积5510平方米包含汽车停车位50个；
景观绿化面积12255平方米，建筑群为开放性结构无围墙；
4．物业管理内容：
（1）室内外卫生保洁（含幕墙）管理服务；
（2）设施设备管理服务；
（3）客服管理服务（会议和礼仪服务）；
（4）秩序维护管理服务。
第三条 乙方提供服务的受益人为启东创新型经济园科创大楼物业的全体使用人，物业的全体使用人均应履行本合同规定的物业使用人的义务，遵守物业管理规章，支持协助乙方的管理服务，并承担相应的责任。

第二章 委托管理服务项目及内容
第四条 乙方接受甲方委托，承担启东创新型经济园科创大楼的物业管理业务；包括保安、卫生保洁、客服服务、设施和设备维护等，具体服务内容以及服务质量标准按招标文件第二部分《物业管理服务项目需求和服务标准》执行。

第三章 委托服务期限
第五条 本合同期限为一年，自2017年 月 日起至2018年 月 日止（以甲方书面通知实际进场时间为准，期限顺延）。本合同期满前二个月，甲方将根据项目管理服务的情况，决定是否续约后两年合同。

第四章 双方的权利和义务
第六条 甲方的权利与义务
1.甲方根据项目物业实际投入使用情况，逐批核定乙方进场人员数量，并核查到岗人员的基本情况，如与乙方投标时的方案有差距的，有权责令乙方整改到位。
2.审定乙方年度物业管理计划；
3.对乙方的管理实施日常监督检查，每个季度进行一次全面考核，如因乙方管理不善，造成重大经济损失和管理失误，甲方有权单方面解除合同，并扣罚乙方当年的履约保证金。
4.自乙方正式接手进驻前，甲方向乙方无偿提供必须的管理用房；
5.不擅自干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
6.按约定要求支付乙方物业管理费；
7.负责处理非乙方原因产生的各种纠纷；
8.协助乙方做好物业管理宣传教育工作，督导物业使用人配合乙方的物业管理活动；
9.委托乙方对违反物业管理法规、政策及相关管理制度的部门和人员进行处理，包括：责令停止违章行为、赔偿经济损失，情节严重者追究其法律责任；
10.遵守招标文件中的所有承诺。
11.法规、政策规定由甲方享有的其它权利和应承担的其它责任。
第七条 乙方的权利与义务
1.根据有关法律、法规、政策及本合同的规定，制定本物业的各项管理办法、规章制度、实施方案和考核办法，建立物业管理档案，及时记载有关变更情况。加强员工业务培训和职业道德教育，敬业爱岗，确保各项管理服务规范有序地进行；
2.按投标文件承诺，负责大楼物业管理所必备的人员、物资装备和各项管理承诺指标的落实；
3.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告。承包期内，乙方每3个月就大楼物业管理发生的费用向甲方公布一次帐目；
4.未经甲方书面同意，乙方不得将本物业的管理责任转让给第三方，未经甲方同意不允许乙方分包或转包甲方服务管理事宜；
5.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需要在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同意后报有关部门批准方可实施；
6.在物业日常管理过程中，对无法解决的事故或物业设施需要维修、保养要及时向甲方反映。对物业使用人违反法规、规章的行为，提请甲方处理；
7.接受政府有关部门的监督、指导，并接受甲方的监督、检查。物业管理从业人员必须遵守甲方内部的管理制度，服从甲方整体管理；
8.非乙方管理原因造成的人身伤害和财产损失乙方不承担赔偿责任；
9.乙方自愿接纳甲方可能推荐的人员。乙方委派 为本项目管理项目经理，未经甲方同意，乙方不得擅自更换管理处经理和投标书中明确的各管理人员；
10.乙方的物业管理人员要有符合国家规定的上岗证，要严格政审、没有刑事犯罪记录，重要岗位人员聘用需经甲方审定。如有需要，乙方的物业管理人员要听从甲方调动指挥；
11.根据要求开展便利于物业使用人的特约服务，所需费用由特约要求人承担；
12.乙方需与所有物管人员单独签订保密协议，若因物管人员造成的泄密，乙方应承担相关责任；
13.本合同终止前15日内，向甲方按清单移交原接收的全部物业管理档案资料及期间新增的各类物业资料；
14.遵守投标文件中的所有承诺；
15.法规、政策规定由乙方享有的其它权利和应承担的其它责任。

第五章 物业管理服务标准
第八条 乙方按下列约定实现管理目标
1.清洁、保洁率 99％以上
2.处理及回访率100％
3.有效投诉率1％以下
投诉处理率100％
4.管理人员专业培训合格率100％
5.会务服务满意率98％以上
6.业主/使用人对物业管理满意率98％以上
7.设备完好率100％
8.在合同期内按《全国物业管理示范大厦》的考核标准对大楼物业实行高品质的管理，两年内必须获得省物业管理优秀项目称号，争创国家级物业管理示范项目称号。

第六章 物业管理服务费用及其结算
第九条 物业管理服务费的结算方式
1、经招标投标和双方协商，乙方的物业管理服务费确定为：
第一年： 元（大写： 元整）
总 价： 元（大写： 元整）
上述物业管理服务费是乙方完成招标范围内全部物业服务项目内容的全部费用，乙方漏项的，不予调整，且合同执行期间固定不变。合同价包括但不限于以下内容：（1）人员工资及应交纳的社会保险、公共责任险、人员服装等费用。（2）物业公司装备、保洁耗材及维修工具等费用。（3）用于物业管理的工具设备、清洁用品以及共用部位的卫生用品（如卫生球、肥皂、消杀品、垃圾袋、茶叶篓、扫把、拖把等，洗手液、卫生纸甲供）由承包人自行购置并承担费用。（4）利润及税金等其他应当支付的费用。（5）其它： a.日常维修中单个部件或材料在100元以内的费用均由投标人承担，价值超过100元的部件或材料费由招标人承担； b.正常免费维保范围以内的工程项目，由维保单位负责实施，承包人负责随工监理，随工监理费用由承包人承担，工料费用由维保单位根据维保合同承担； c.免费维保范围以外的大修或改造项目由发包人实施，承包人负责随工监理，随工监理费用由承包人承担，工料费用由发包人承担； d.其它与本项目物业服务相关的各种免费维保条件，包含在本次报价中，发包人不由于该种因素调整合同价格。
2、物业管理服务费的结算方式：物业管理服务费根据考核结果（按月考核，考核方式另行规定）按季度拨付，发包方每季度应付服务费于次月10号之前向承包人支付，每个年度的前三季度每季度按年度合同价的20%按实结算（扣除未投入人员的费用及考核罚扣款）；每个年度的最后一个季度按年度合同价的40%按实结算（扣除未投入人员的费用及考核罚扣款），每次结算时乙方须提供甲方考核单及人员到岗情况（须提供员工五险交纳凭证复印件）作为付款附件。
第十条 甲方委托乙方开展的其他特约服务项目的收费办法由双方另行协商。
乙方因物业管理需要应当添置的各类标识指示牌和其它设施设备的费用(不包括大楼建筑物应配备的设施设备)已包含在物业管理服务费中。

第七章 违约责任
第十一条 甲方如有投诉，乙方须立即着手整改，如乙方在5小时内无任何整改行为或方案，则甲方有权对乙方进行书面警告通知或罚款；如乙方在24小时内仍无任何整改行为或方案，则甲方有权单方面解除合同，乙方须无条件接受。
第十二条 甲方违反本合同第四章第十三条的约定，使乙方未完成规定的管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权解除合同，造成乙方经济损失的，甲方赔偿乙方实际经济损失。
第十三条 乙方违反本合同第四章第十四条的约定，未能达到投标书承诺和本合同约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改到位的，甲方有权视情况扣除履约保证金，直至解除合同；造成甲方直接经济损失的，乙方应给予甲方相应的经济赔偿。如乙方全部履行合同义务，实现物业管理目标，履约保证金在委托管理期限界满后予以退还，利息不予计算。
第十四条 因甲方房屋建筑设计和施工、设施设备质量或安装技术等方面存在的缺陷而造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理；因乙方管理不善或操作不当等原因，造成损失的，由乙方按实赔偿，造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理（事故发生的原因以相关权威机构的鉴定结论为准）。
第十五条 甲、乙双方如有采取不正当竞争而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，责任方应当承担全部责任，并赔偿对方的经济损失。
第十六条 除本合同另有规定以外，未经双方协商一致，甲、乙双方任何一方均不得提前终止、变更或解除合同，任何一方无正当理由提前变更或解除合同的，须向对方支付违约金，违约金按年物业管理费用的20％计算；给对方造成的经济损失超过违约金的，守约方有权追偿。
第十七条 双方约定自本合同生效后按政府物业管理有关规定办理接管验收手续。

第八章 附 则
第十八条 经双方协商一致可对本合同的条款按规定进行修订、更改和补充，签订的补充协议与本合同具有同等效力。
第十九条 一方如需提前解除合同，应提前30日通知对方，乙方在通知时间期满后15日内必须撤离甲方物业管理区，并将相关全部物业管理档案资料同时交付甲方。
第二十条 合同期满后，乙方全部履行合同义务且管理成绩优秀，大多数物业使用人反映良好，在下一轮招标中，同等价格、同等服务承诺条件下享有中标优先权。
第二十一条 本合同执行期间发生不可抗力事件，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任，按有关法规、政策规定及时协商处理善后事宜。
第二十二条 甲方物业涉及的有关专业管理部门的收费，已包含在物业管理服务费之中。
第二十三条 本合同存在矛盾之处，按谈判纪要、乙方投标承诺、投标文件、招标文件的顺序执行，本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，提请物业管理主管部门调解；调解不成的，提交甲方所在地有管辖权的人民法院裁判。
本合同书由本服务委托合同、中标通知书、招标文件、商谈纪要、投标书、合同履行过程中的更改和补充协议、国家和江苏省的物业管理规范组成，且按上列顺序进行解释。
第二十四条 本合同在双方签字盖章，乙方向甲方缴纳履约保证金，经政府采购管理部门备案后生效。本合同共 页，一式八份，正本两份、副本四份，其中：甲方执正本一份，副本四份；乙方执正本一份，副本一份；政府采购管理部门一份。
第二十五条 未尽事宜，本合同未尽事宜应按照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国政府采购法》之规定解释。

甲方（盖章）： 乙方（盖章）：

法定代表人（签字）： 法定代表人（签字）：

（或委托代理人） （或委托代理人）

签订地点：

鉴证单位（盖章）：

时间： 年 月 日 时间： 年 月 日