大学物业管理项目招标公告
招 标 编 号：GGPC-[2008]170
加 入 日 期：2008.05.21
截 止 日 期：2008.05.28
招 标 代 理：广州市政府采购中心
地 区：广州市

广州市政府采购中心受广州大学的委托，拟就广州大学物业管理采购项目进行公开招标，现就采购标准是否具有倾向性、歧视性征集潜在供应商意见，欢迎广大供应商对本项目提出公正、合理的意见。具体事宜如下：
一、招标项目的名称、数量、招标项目的内容、服务时间要求
（一）项目名称：广州大学物业管理采购项目
（二）项目编号：GGPC-[2008]170
（三）数量：1项
（四）最高限价：人民币525.35万元（2年服务费）
（五）招标项目的内容：广州大学学生公寓物业管理服务（详见附件：广州大学学生公寓物业管理服务招标需求）。
（六）服务时间：服务期限暂定2年（从2008年8月1日至2010年8月1日）。
二、投标人资格要求
参加本项目投标的投标人除应具备《政府采购法》第二十二条供应商资格条件外，还必须符合下列要求：
（一）中华人民共和国的独立法人，注册资金不少于人民币500万元，具有中华人民共和国物业管理企业一级资质；
（二）通过ISO9001：2000质量管理体系认证；
（三）具有相关物业管理经验，且管理业绩和财务状况良好。
三、递交意见时间、地点及须提交的资料：
1、递交时间：2008年5月21日至2008年5月28日（办公时间内）
2、递交地点：广州市政府采购中心一楼采购部办公室
3、递交的方式：必须以书面形式递交
4、递交意见的内容包括对供应商的资格要求、最高限价、服务要求等方面的具体意见，并请注明供应商名称（加盖单位公章）、联系人以及联系方式。
5、本中心对提交的意见恕不答复，对其中公正、合理的意见予以采纳。有关本项目进一步的信息请留意本中心网站公告。
四、采购人、采购代理机构的名称、地址和联系方式
1、采购人联系方式
采购人名称：广州大学
联系人：韩先生
联系电话：********

2、采购代理机构联系方式
名称：广州市政府采购中心
地址：广州市恒福路242号金丽楼首层（永泰路路口） 邮编：51009
采购项目联系：***-******** 褚卓慧 传真电话：***-********-***
办公时间：周一至周五8:30～12:00，14:00～17:00（周一下午为政治、业务学习时间，不对外办公）


广州市政府采购中心
二00八年五月二十一日



附件： 广州大学学生公寓物业管理服务招标需求
一、概况介绍
广州大学大学城新校区位于广州市番禺小谷围大学城内，校区占地面积131.91万平方米，可建设用地面积97.53万平方米，总建筑面积约73.53万平方米。桂花岗校区位于广州市越秀区桂花岗，占地面积约10万平方米，总建筑面积约14万平方米。
本次招标的物业管理服务包括大学城校区和桂花岗校区的学生公寓等物业管理。

二、管理与服务内容
（一）管理范围和主要设施
（1）大学城校区学生公寓划分为梅、竹、兰、菊四个小区，共有学生公寓楼23栋，每栋7层（首层为架空层），建筑面积近20万。23栋楼共有房间4870间，约21132个宿位。学生公寓室内和公共梯道地面为耐磨砖，外墙贴外墙砖。桂花岗校区学生公寓共南A、南B、南C、南D、南E五栋，总面积近3万，共有房间329间，约3100个宿位。
（2）主要设施
大学城校区每栋楼均配套有中央空调系统、中央热水系统、消防系统及器材、供排水、供电、照明设施和排污系统，每栋架空层设有值班室、配电房、无障碍公寓、洗衣房和自行车停放区。每个房间有一体化组合家具四套（含床、电脑台、书架、衣柜、椅子）、组合镜架一套(含镜子、挂衣钩、毛巾架、口盅架)、晾衣架、200卡电话机1部、电脑网络端口4个。桂花岗校区每栋楼均配有中央热水系统、消防系统及器材、供排水、供电、照明设施。每个房间配有双层铁架床、四门柜、书架、晾衣架、楼底风扇、200电话、行李架等。
（二）管理服务的分项指标
1、公寓内的消防管理：严格遵守有关消防规定，确保无因管理疏忽引起的消防事故。
2、公寓内的安全防范：管理服务范围内无因管理失职引起的安全事故。
3、师生员工对管理服务的总体满意率达90%以上。
4、具体人员定编定岗如下：大学城校区23栋学生宿舍楼每楼楼长1名，值班员3名，计92人；桂花岗校区楼长3名，值班员9名；项目经理1名；共计105人。现有公寓中心现在岗员工符合法定条件者，中标人应优先接收使用。
5、学生公寓管理服务中心分阶段不定期对服务质量进行检查评估，作为监督执行合同的依据。
（三）管理服务的内容及要求
中标人必须严格遵守国家的法律法规，忠实履行合同规定的条款，严格遵守学校的规章制度。加强对员工的培训、教育和管理，不断提高服务能力。热诚为广大师生员工提供高效优质的服务，保证校区学生公寓的安全、宁静和稳定；自觉接受学校及相关部门的检查、监督和指导；积极配合学校做好各项活动的有关工作；认真做好与供水（含热水）、供电、供气和电视、网络、电信、住户在公寓内（经采购人相关部门同意）增加设备设施等有关的业务联系和协调工作；及时记录及积累相关资料。每天必须有相关负责人和工作人员在校区学生公寓24小时值班；中标人自备保洁用品、用具，以保证公寓门岗整洁和各项管理服务工作正常运转。
1、具体管理内容：
负责学生公寓的日常管理，包括大楼出入口值班、楼内保安、消防、自行车停放区的管理等，保证正常防火防盗安全。室内卫生由学生自行打扫，清洁工具（扫把、拖把、纸篓、垃圾铲）由中标人配置。及时联系公寓区内设施设备的维护和维修（设施设备的维修由采购人组织专业维修队伍负责）。
2、具体管理要求：
维修方面：负责及时联系采购人组织的专业维修队伍对学生的报修进行维修，共同确保维修24小时承诺制的落实。
日常管理方面：
1）及时了解学生动态，有违规违纪现象，应做好登记并上报，协助校区有关管理部门做好学生的管理工作和宿舍文化建设。
2）做好宿舍楼内的安全保卫工作。坚守岗位，保证24小时值班，对外来人员和携带贵重物品、大件物品离开宿舍者，主动进行查询并做好登记工作，发现疑点立即报告和处理。
3）维护宿舍楼内的正常学习、生活秩序，劝告和督促学生遵守学校的各种规章制度，遵守作息时间，保持宿舍的整洁和宁静。
4）严禁推销人员以各种理由进入学生宿舍，发现学生有推销行为的应及时制止并报相关部门处理。
5）应有礼貌地询问并登记任何进入学生宿舍的来访人员。来访人员若长时间没有出来，及时到宿舍询问原因并催促离开。
6）晚上学校规定归宿前，要检查宿舍大楼各公共场所，发现问题要及时报告和处理。敦促学生不要在走廊存放自行车、摩托车及其他杂物以免堵塞防火通道，保证防火通道的畅通无阻。
7）对调出宿舍的学生，必须查验其房间，核实家具、公共设施是否完好无损，督促学生交回房门钥匙。
8）对调入宿舍的学生，凭学生原住宿舍验收单及管理部门开具的有关证明方可安排住宿，并及时记录造册。
9）负责按采购人要求做好学生公寓各房间水电的抄表、计费和超额水电费的收缴工作。
10)协助做好新生入学报到及毕业生离校的宿舍安排和检查等相关工作。
11)负责按采购人要求，配合做好公寓临住房安排的管理工作。
14)负责协助配合有关单位对校区设备进行检测、维修工作。
（四）其他服务要求
1、中标人要积极配合采购人按上级爱卫部门的布置开展爱国卫生运动，配合搞好环境卫生、除“四害”和卫生防疫的工作，采购人不另行支付服务费用。
2、采购人如举行大型会议、庆典、迎接上级单位检查和教学评估等重大活动，中标人应组织人力搞好相关安全等管理工作，采购人不另行支付服务费用。
3、中标人必须服从学校管理，遵守学校有关管理制度，严格按照学校的要求提供管理服务，自觉接受学校相关管理部门的业务检查和监督，并接受服务对象（师生员工）的监督。
4、中标人必须做到，师生员工对中标人的管理服务满意率达到90%以上，有效投诉处理率应达到100%，投诉回复率达到100%，报修及时率应达100%。
5、中标人的管理和服务工作人员必须经过上岗前培训（包括思想道德、法制、安全、礼仪、工作技能、管理制度、服务意识等教育），培训合格率达100%，并持有政府有关部门或行业管理部门核发的有效上岗证和资格证，而且必须符合国家有关劳动用工的法律法规。上班时必须佩戴工卡、穿统一制服。
6、中标人在提供管理服务时必须做好各项安全防范措施，中标人所有工作人员在合约期间如发生任何人身意外（生病、伤亡事故）、事故或触犯法律法规（包括劳动用工制度、发生劳资纠纷、我校的校规校纪等）、或损坏采购人的设施和物品，由中标人负完全责任。
7、前期介入服务
正式服务自双方签订合同后的第11天开始。前期介入服务安排时间约10天，前期介入服务期间采购人不支付任何费用，由中标人在投标报价时综合考虑。在前期介入服务期间，中标人要和原物业管理部门搞好物业移交的各项工作，为正式实行物业管理服务做好准备。
8、投标人应参照行业标准和市场标准并结合物业的实际情况，对服务项目配置足够的管理人员和服务人员，但不能少于采购人要求配置的人员数量。
9、为便于采购人管理，中标人需向采购人提供投标文件的电子文档。
10、若采购人违约致使中标人未能完成规定任务、目标的，中标人有权要求采购人采取措施，履行本合同义务，否则，中标人有权单方提出解除合同，采购人应承担违约责任；如果造成中标人经济损失的，按实际损失赔偿。
11、若中标人违约，未能达到标书中约定的管理目标，采购人有权单方提前解除合同，中标人承担违约责任（按中标人每年物业管理费总额的50%计付违约金）；造成采购人经济损失的，按造成的实际损失予以赔偿。
12、若中标人擅自转包、分包，或以任何形式与第三方进行合作的属违约，一经查实，中标人应向采购人承担违约责任（违约金为合同规定的每年物业管理费50%），采购人可随时单方面解除合同。
13、中标人若违背本招标书中确定的义务，必须承担违约责任，违约金为每年物业管理费用总金额的50%。
14、中标人有责任对派驻校方的学生公寓物业管理服务部门的工作质量实行有效监管。中标人的质量管理部门每月应不少于一次会同采购人管理部门和中标人驻校物业项目经理检查学生公寓物业管理服务工作质量，对存在的问题要按采购人的要求抓好整改落实。采购人和中标人双方每月召开一次物业管理协调会，中标人的负责人（分管本项目的中标人副总经理以上级别的管理人员）、质量管理部门负责人和驻校物业项目经理必须按时参加会议，对存在的问题要按采购人的要求抓好整改。中标人的负责人因故不能参加物业管理协调会，必须在会议前一天发函给采购人，另委托一代表参加会议。中标人的负责人因故不能参加物业管理协调会每年累计不能超出3次，否则视同违约。
15、学生公寓物业管理范围内发生的人身伤害、物品被盗、人为损坏设备设施，属中标人及其工作人员管理不善原因造成的，由中标人负责赔偿。
16、保险
中标人要按照国家有关规定为其员工购买劳动保险，费用由中标人负责。
17、计划生育
中标人对所聘用之员工, 必须按照国家有关计划生育管理条例进行管理, 杜绝计划外怀孕及计划外生育, 掌握员工节育措施, 提供员工计划生育证明以备查。
18、执行各级政府及有关部门的相关政策，如计划生育、消防、环保等，若有违反规定，中标人承担相应责任。
19、员工培训上岗
中标人所招聘之员工需经培训后方可上岗，试用期一个月，经采购人考核合格后方可正式录用。
20、中标人提供物业管理服务需要的全部人员、工具、设备、材料、工作服、考核表、服务质量调查表。
21、中标人服务人员必须按岗位要求统一着装、佩戴工号牌上岗，做到衣冠整洁，文明服务，自觉遵守采购人规定，按时上下班，接受采购人考核。
22、中标人在服务人员中任命合同的执行代表，以便就合同执行当中的具体事宜进行协调。采购人或服务对象（师生员工）对中标人所负责服务项目的投诉，中标人合同执行代表应立即处理，特殊情况不超过12小时，在此期间内向采购人做出合理解释，否则，按合同规定进行处罚。
23、中标人工作人员应固定保持在90%以上，凡更换人员必须做好交接班工作，若因交接班衔接不好，致使采购人工作受到影响者，按考核制度处罚。
24、中标人及其工作人员在采购人交由中标人管理和服务的工作区域内违法犯罪属实，中标人应赔偿并承担相应的法律责任，并不得再使用有关员工。中标人因工作失误造成采购人物品损坏，中标人照价赔偿。
25、除当班管理和服务的人员外, 其他员工不得在采购人交由中标人管理和服务的工作区域内逗留，不得在采购人交由中标人管理和服务的工作区域内洗浴和随处晾晒衣物，不得在通道上堆放杂物，不得擅自收集纸皮、报纸和杂物等物品。
26、中标人应对员工定期进行健康检查。
27、员工的薪酬、福利待遇以及物业管理服务中所发生的各项税收、费用由中标人承担。
28、合同期限届满时，中标人若不能续约，必须向采购人移交全部用房以及属采购人的一切装备设施、工具以及有关档案资料。
29、中标人聘用的员工，必须符合法律、政策的有关要求，并向采购人提供有关身份证证明（复印件），聘用人员的资料以表格形式汇总加盖公章交采购人的保卫、后勤部门备案。
30、在不违背国家法律和本合同规定的情况下，有权制定相应的各项管理制度。
31、自主设置内部管理机构，有权自主地聘用员工，决定管理人员。
32、在不违反国家法律、政策的情况下，自主决定聘用员工的薪酬及各种福利待遇。
33、合同期满后若未能续约，中标人有权处置其所有的财产，但属采购人的财产不得处置。
34、对采购人提供的办公场所，有权实施装修、添置设备，其费用由中标人负责承担，但装修前需提供方案并报告采购人，采购人同意后方可施工。

三、其他说明
（一）管理期限：委托管理服务期限暂定2年（从2008年8月1日至2010年8月1日）。每月采购人对中标人进行评估考核，经考核不及格，由采购人出具整改通知书，如采购人月检总评累计达三次不合格，采购人可认定中标人为不合格承包单位，采购人有权单方面终止合同，并对中标人交纳的履约保证金不予退还。一年服务期满前1个0月，采购人对服务进??及格通知书，委托管理服务自动顺延1年。否则采购人有权重新组织委托管理物业的招标。
（二）管理用房：采购人将向中标人提供必要的办公用房，由中标人无偿使用，但水电费用由中标人自行承担。
（三）员工宿舍和食堂：采购人不为中标人提供员工宿舍，中标人可在采购人的生活区租赁宿舍居住；中标人员工可在采购人食堂自费就餐。
（四）管理费标准：由投标企业根据招标文件所提供的资料、企业自身的实际情况和广州地区的物价水平自行测算，最高限价为人民币525.35万元/2年。
（五）服务范围限于招标文件和合同范围，遇超出合同范围的情况采用有偿服务方式或另行签订补充协议。
（六）中标人违反合同规定的服务事项，经采购人提出书面警示后，仍未整改或者整改未能达到目标要求的，视作中标人违约；采购人有权向中标人追偿违约金，并视违约情节和造成的影响与损失，对中标人罚款50--2000元/单项（次），罚款在合同款额中扣除。
（七）付款结算方式：在物业托管服务期间，除前期介入服务时间之外，双方按月支付结算一次；首次支付结算在中标人进场及双方签订合同生效，正式开始物业管理服务满30个日历天后的首月，中标人须提交服务价款的结算付款票据单证资料给采购人收齐后的十个工作日内，采购人提交支付凭证资料给广州市财政国库支付执行机构办理财政国库集中支付手续，并由其向中标人核拨合同总价的二十四分之一的费款（服务合同服务费分二十四次按月支付）；此后每满30个日历天，双方按首次支付结算方式结算支付一次，采购人支付合同总额的二十四分之一/次费款。
（八）履约保证金：中标人应在合同签订后5个工作日内，向采购人支付履约保证金，履约保证金额为物业管理服务合同服务费总额的5%。
（九）若中标人在合同期限内，没有严重违约，造成采购人重大损失（包括名誉上、经济上的损失）；中标人在合同期限届满后，未有重大违约情形和缴清与本合同有关的税、费以及不存在与员工和第三人的经济纠纷，合同履约保证金在合同有效期满后15个工作日内，采购人财务部门在收齐中标人提交的结算支付票据单证文件材料，以及由采购人有关部门确认并出具本合同服务等合同约定事项已经履行完毕的书面文件后的十个工作日内，递交支付结算凭证资料给银行并由其向中标人支付该款项。
（十）中标人应在发出中标通知书之日起的10个日历天内与采购人签订合同。
（十一）公寓管理服务费用主要包括下列项目：
1、员工工资、福利、养老保险、医疗保险、失业和工伤保险、体检、工作服和劳保用品等费用；
2、购置办公用品、维修保养所需工具的费用，各类设施设备用具的专用以及公共部位的单件维修项目（含材料）的费用；
3、购置扫把、拖把、抹布等所需各类卫生工具、消毒水、洗洁精、肥皂等清洁洗涤用品等各项费用；
4、属中标人负担的其他费用。