一、项目概况

本项目办公大楼毗邻福田汽车站。

1、附属公共设施

附属设施：食堂，露天停车场2个，门卫值班室3间，监控室1间，物业管理用房1间、出入口2个，化粪池1个。

2、公共配套设施设备

二、服务范围

1、房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理。

2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。

3、本物业规划红线内属物业管理范围的共用设施的维修、养护和管理。

4、本物业规划红线内的的属配套服务专业设备设施的维护和管理，杜绝火宅隐患。

5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）、办公楼整栋大楼、宿舍楼公共场地的清洁卫生。垃圾的收集清运。

6、办公楼一楼大堂及各楼层地面的清扫保洁；建筑物内的所有地毯定期吸尘、清洁。

7、红线范围内的绿化的维护、管理、养护等。

8、公共区域白蚁防治、消毒及防蚊虫、灭鼠服务。

9、交通、车辆行驶、停泊及进出大门的管理

10、配合和协助公安机关进行治安监控和巡视等保安工作。

11、物业及物业管理的档案和资料管理。

三、服务期限

1、本项目总预算金额为650000元，服务期限为2018年1月1日至2018年12月31日。

2、按照规定，合同期满后，甲乙双方如有共同意愿，可按本次中标金额进行续签，服务合同可再延续2年。

四、服务标准及要求

1、房屋管理养护范围：房屋承重结构部位、房屋的抗震结构部位、房屋的内、外墙面、围墙、楼梯间、走廊通道、设备机房、门厅、门窗、屋面等。

2、公共设施管理养护范围：大厦区域内道路、室外管网、保安亭、护栏、停车场闸门、标识导向牌、沟渠、池井、路灯、吊顶、信箱等。

3、房屋与公共设施管理养护要求：

（1）制定房屋与公共设施管理养护制度和计划，坚持日常检查和定期检查相结合、计划性维护保养和及时维修相结合；

（2）严格执行建设部颁布的房屋修缮管理标准，保证施工质量；

（3）确保管理养护范围内所有项目、设施的完好和正常使用，房屋及公共设施的完好率>95%，零修工程合格率100%，返修率<0.5%，重大维修工程回访率100%；

（4）严格制定维修养护工作时间，确保在不影响用户办公的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产安全；

（5）确保房屋及公共设施维修养护实施过程中使用材料符合环保要求；

1、房屋建筑本体共用设备管理养护范围：供配电系统、给排水系统、分体空调、消防系统、监控系统等。

2、供配电系统管理养护要求：

（1）制定供配电系统管理养护制度和计划，定期对供配电系统范围内的电气设备包括变压器、低压配电柜、公共照明控制系统等进行检查、检测和维护，建立各项设备档案，确保供配电系统24小时正常、安全运行；

（2）建立维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；

（3）加强对大楼内外所有照明灯具、线路、开关的日常维护检修，确保正常、安全使用；

（4）制定切实可行节电管理制度，有明显节能成果；

（5）管理和维护好避雷设施；

1、制定并严格落实供水、用水管理制度和给排水系统设备维修保养制度，加强对给排水系统范围内的设备设施包括管网、化粪池、阀门等的日常检查、保养、维修、清洁和清通工作，确保给排水系统24小时正常、安全运行；

2、建立维修值班制度，及时发现和排除故障，零修合格率100%；

1、制定并严格执行消防管理制度和消防系统设备维修保养制度，加强对消防系统范围内的设备设施包括控制中心、报警系统、防排烟风机、消防栓及管网、各类阀门、疏散指示牌等的日常检查、检测、检修和保养，确保设施设备完好率100%、整个系统可随时正常使用；

2、及时发现并排除设施设备故障，零修合格率100%；

3、落实区域消防安全责任人、义务消防人员，加强消防日常检查，制定突发性火灾等应急预案，设立消防疏散示意图，保证紧急疏散通道通畅，确保无消防安全隐患；

1、制定并严格执行电梯运行管理制度、安全操作规程和电梯系统设备维修保养制度，定时、定期对电梯系统各项设施设备进行检查、检测、检修和保养，确保设施设备完好率100%、整个系统安全、正常运行；

2、设立24小时报修电话或对讲机值守制度，及时发现并排除设施设备故障，及时有效处理电梯事故，维修质量合格率100%；

3、按时对电梯进行年度定期检验，中标单位承担对电梯定期巡视检查费用、专业公司对电梯进行定期维护保养费用、电梯保险费和年审费用等费用；办理安全运行证等合格证件；

4、做好各项运行和维修保养记录；

5、制定切实可行节能运行管理措施，有明显节能降耗成果；

6、电梯维保人员必须持有电梯操作证；

安全保卫管理服务的内容和要求包括：

1、对大楼红线以内区域实行24小时保安监控管理，加强日常巡查，确保大楼及各项财产安全，保证良好的工作秩序；

2、保安监控中心、大楼大堂实行24小时值班制度，按要求对进入大楼的车辆、人员进行登记，做好安全防范；

3、采取针对性措施，加强对办公区域、设备机房、停车场等重点部位的安全防范；

4、建立车辆出入登记检查制度，合理规划交通线路和停车区，指挥内部、外部车辆停放，保证内部车辆安全，维护良好交通秩序；

5、负责大楼所有门窗、照明、公用电器设备等的开、关，及时发现和排除各种安全隐患；

6、建立突发事件处理制度，制定各类应急处理预案，及时、有效处理自然灾害、传染疫情、刑事治安、交通事故、交通维稳等各类突发事件、事故；

7、制定并落实保密管理制度，未经用户批准不得在办公区照相、录音和录像，不得泄露用户内部工作人员私人电话、车牌号等私人资料；

8、负责当天报刊信件分发、非经常性物品搬运等工作。

9、配合实施交通系统紧急应急预案，有效处理其他突发事件；

10、做好交通行业大型会议的接待、安保工作。

1、清洁卫生服务范围：大楼所属环境地面、各种设施；大楼外墙、楼顶及玻璃；大楼大堂及门口走廊、各层办公室、休息室、会议室、接待室等公共场所、走廊、卫生间、楼梯间地面及墙身、灯饰、排烟风口、天花、门窗、消防栓、标识牌等公用设施设备等清洁保洁工作。

2、清洁卫生服务要求：

（1）制定规范、完善的清洁卫生制度和计划，每天做好日常保洁服务，保持良好卫生环境，环境卫生达标率100%；

（2）定期使用专业药剂、设备和技术，对日常保洁工作无法顾及或有特殊要求的区域、设施设备包括外墙、天花、高位玻璃及设施、地面等进行清洁、养护；

（3）按规定做好大楼“四害”消杀及防疫消毒工作；

（4）负责及时更换卫生间厕纸和洗手液（费用由采购单位支付）；

（5）按要求每天清理生活垃圾并运送垃圾处理场；

（6）建立废旧物品回收管理制度，及时收集并存储、保管有利用价值的废旧物品。

1、加强对大楼院内及楼内所有绿化植物的日常管理与养护，保持无病虫、无黄叶、无脏物、造型优美，创造优美、舒适的工作、办事环境；

2、重点加强办公室、重要会议室、接待室、大堂绿化植物的品质管理；

3、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防治、防旱工作；

4、定期喷洒药物，预防病虫害。

1、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害，房屋共用部位共用设施设备无蚁害；

2、需委托具备有害生物防治服务机构资质证书的专业公司进行消杀；

3、消杀范围

食堂（厨房、库房、餐厅、包间、楼梯、粗加工、宿舍、周边）2次/月；

中心外围（中庭、走廊过道、天花、外围）1次/月；

4、工具、用药标准

（1）所使用的药品必须低毒/无毒，达国家标准，确保食堂及中心的人员安全；

（2）药品清单明确，若需增加其他药品，需文字说明，得到同意后使用；

（3）使用的消杀设备安全。

1、会议服务范围：采购单位在院内或大楼内召开或举行的各类会议、典礼、仪式等。

2、会议服务内容与要求：按照会议活动的具体内容和采购单位要求，做好会前准备、会中服务、会后整理等各项会务服务工作，确保会议顺利进行，保证会议环境安全、舒适。

五、服务基本内容

1、房屋建筑本体管理养护

2、公共设施管理养护

3、共用设备管理养护

4、安全保卫管理服务

5、清洁卫生服务

6、绿化养护和病虫害防治服务

7、会议服务及其他

六、合同签订及付款方式

1、服务地点：采购人指定地点。

2、合同方式：按月包干，单价不做调整。

3、付款方式：每月10日为上月管理服务费结算日，凭中标单位完税发票，由采购单位签署付款凭证,办理付款手续。

七、其它事项

（一）中标单位不得将本物业服务项目分包给其他单位，若因中标单位专项资质原因确需将某项专业项目分包给其他具备相应资质单位，必须事先征得采购单位同意；

（二）采购单位在适当时候对该物业管理进行考核评比，如达不到上述要求，则可终止物业服务合同并进行财务审计，由中标单位承担违约和赔偿责任；

（三）服务费标准由中标单位根据招标文件所提供的资料自行测算，最终签定物业服务合同的服务费标准以中标单位在标书中所提出的为准；

（四）公用水电费用（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、照明、各类机电设备等各类用电），由采购单位承担；

（五）办公楼停车场业主及来大厦办事人员的所有车辆停放均不收费；如特殊情况需要收费需获得收费许可；

（六）办公楼物业内岗亭、道闸、设备设施专用工具、各类门牌、标示指示牌、垃圾中转站及垃圾桶由采购单位负责安装或提供，除以上设施设备外，中标单位在标书中为管理需要添置的设施设备视为投标人投资，中标后必须实施；

（七）中标单位实施服务自用的各类设施、设备、工具等需按要求配备，且均由中标单位负责提供并自行承担费用。

（八）岗位人员配置要求

1、项目主管1人，保安员10人，保洁员3人（兼绿化工），电工2人，共16人。

2、上述人员须在中标公告发布后15日内配备到位，并经培训合格后方可上岗。采购方有权对中标单位招聘的人员进行考察，发现有不符合工作要求的，有权要求中标单位更换。

3、所聘用的全部人员必须到公安网上核查个人信息，并登记由公安机关下发的从业人员指纹卡，留取指纹与掌纹信息，防止有违法犯罪记录的不法分子混入，消除治安隐患。

八、附件