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政府采购磋商文件
启东江海园投资开发有限公司
启东市公共资源交易所
二○一七年十二月二十五日

磋商文件目录

第一部分、采购邀请函；
第二部分、采购项目说明及需求；
第三部分、供应商须知；
第四部分、附件--响应文件格式；
第五部分、合同样本。

第一部分 采购邀请函
启东市公共资源交易所受启东江海园投资开发有限公司委托，根据启东市政府采购管理的有关规定，就政府采购执行通知书（启公采字********号）中的江海产业园规划展示楼物业服务项目进行竞争性磋商，欢迎具备《政府采购法》第22条所规定的，具有相应资质及法律法规规定应具备的其他条件的供应商前来参与。
一、项目编号：QDGP********2JC 。
二、项目名称：江海产业园规划展示楼物业服务项目。
三、采 购 人：启东江海园投资开发有限公司
联 系 人：冯先生
联系电话: ****-********
联系地址：江海产业园规划展示楼。
四、采购项目说明及需求：具体内容详见磋商文件第二部分。
五、项目财政预算、最高限价：42万元人民币。
六、实施地点：采购人指定地点。
七、资格要求：
1、符合《中华人民共和国政府采购法》第22条所规定的条件。
2、供应商必须具有有效的营业执照，营业执照中有相应的经营范围。
3、本次招标不接受以任何形式挂靠或联合体参加投标。法定代表人为同一人的两个及两个以上法人，母公司、全资子公司及控股公司，不得在同一采购项目相同标段中同时投标，否则视同围标处理。
4、供应商必须遵守国家有关法律、法规和江苏省、启东市有关政策。
八、获取磋商文件方法：供应商可自行从网络下载(下载网址: www.qdztb.com，www.qidong.gov.cn，zfcg.nantong.gov.cn)。
启东市公共资源交易所联系电话：****-********，传真：****-********，地址：启东市人民中路683号建筑业大厦三楼。
九、投标时间及截止时间：
投标时间：2018年 1月5日上午8:30-9:00 （北京时间）
截止时间：2018年 1月5日上午9:00 （北京时间）
十、开标（磋商）时间：2018年1月5日上午9:00（北京时间）
十一、投标、开标地点：启东市公共资源交易所开标室2（启东市汇龙镇人民中路683号建筑业大厦三楼）。

第二部分 物业管理服务项目需求和服务标准
一、项目基本概况：
（一）采购人：启东江海园投资开发有限公司
（二）物业名称：江海产业园规划展示楼
（三）采购内容：江海产业园规划展示楼物业服务项目
（四）物业范围：
（1）启东江海产业园规划展示楼总体情况介绍：
江海产业园规划展示楼位于园区首期启动区北部，紧邻临海高等级公路，整个展示楼地上4层，地下1层，场地内主建筑物总建筑面积约9500m2，地上建筑面积约7030 m2，地下室面积约2070 m2，辅助用房（食堂）约275 m2，地下室部分为设备用房，地下无汽车车位，地面有停车位约60个，整个建筑物外侧有围墙，整个区域占地约20亩。
（2）其它情况：
有关情况统计表：
类目数 量说 明
占地面积20亩自行勘察
地面建筑面积约9500m2地上建筑面积7032 m2，地下室面积约2070 m2，辅助用房（食堂）275 m2
露天停车场面积停车位60个
外墙花岗岩面积自行勘察
大理石面积含地面、墙面、洗漱台面、吧台面、门槛石等
室外道路、广场面积自行勘察
室外绿化面积自行勘察
电梯2台品牌是爱登堡 ，层高4层
中央空调中央空调采用板管蒸发式冷凝热泵冷热水机组
会议室7间其中80人多功能会议室1间、20人会议室2间,10人（含10）以下会议室4间。
宿舍1间约 20 改造的步伐,美化区城环境,本项目的建设得到了政府有关部门
的支持,通过采取有效措施能解决项目建设中可能产生的社会问
题,社会风险较小,其社会评价是可行的
卫生间8个1-3层2个，4层1个，辅助用房1个。
开水间3间共20m21-3层均设有1套加热装置
弱电间、弱电机房2间
Ups机房1间
备注：因本次招标类别为服务项目，各供应商要充分掌握实际服务范围及要求。上述数据可能与实际有误差，内容可能不全面，各供应商可在投标前自行勘踏现场，充分了解掌握服务内容和实际情况，根据招标需求仔细认真应标，若有遗漏，后果由供应商自行承担。
（五）本项目实际进驻时间以采购人通知时间为准。
二、采购项目说明及需求：
（一）设施设备管理服务
1.电梯运行维护
（1）服务内容。电梯运行管理和机房设备、井道系统、轿厢等设备日常运行管理和养护。
（2）服务标准和质量要求。
①建立电梯运行管理、设备维护、安全管理制度。严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，做到电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。
②落实安全运行和岗位责任制。在特约维保单位指导下，严格执行有关维修保养规程和操作使用规程，保障运行设施完好，保持轿厢、井道清洁。
③对电梯设备进行定期巡查，定期对电梯运行情况进行检查，及时发现事故隐患，及时向特约维保单位报修，及时解决问题。做好巡查登记，并有检查及问题处理情况的记录。
④演练并熟悉执行电梯故障应急预案，提供专业技术与人员保障，确保随时处置各类突发情况。采购人需物业人员紧急处理或电梯出现故障，物管人员3分钟内到场应急处理，专业人员10分钟内到场进行救助和排除故障，同时通知特约维保单位及时处理。
⑤建立电梯运行档案，完整记录电梯维修、保养和运行状况等内容。
⑥定期进行维修保养，协助采购人督促特约维保单位全面履行维保合约。
⑦所有电梯应通过年检并取得年检合格证。到期前提前2个月提醒采购人实施。
2.空调系统运行维护
（1）服务内容。一拖一风管机、VRV空调、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。
（2）服务标准和质量要求。
①建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。
②定期检修和养护空调设备，保证空调设施、设备处于完好状态。
③空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，维修合格率100%。
3.消防系统运行维护
（1）服务内容。对消防监控系统、火灾自动报警系统、自动喷淋系统、室内灭火栓、新风系统、排防烟系统、安全疏散应急系统、防火门系统、二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修。
（2）服务标准和质量要求。
①严格执行消防法规，建立消防设施设备管理制度，建立月、季、年巡检登记制度，确保整个系统处于良好的状态。
②定期检查保养消防设施设备，重点部位、重点设备每周检查一次，一般设备每月检查一次，每季对系统进行全面巡查一次，重大节日增加检查次数，确保质量达到消防要求。保证系统开通率及完好率。发现问题及时向特约维保单位报修，并协助采购人督促特约维保单位全面履行合约。
③提供技术与人员定期巡查保障，及时发现事故隐患，有故障或采购人需物业人员紧急处理时，维修人员应及时到场维修，并做好检查、维修记录。接到火警、漏水等报修报警电话，5分钟内派人到场，确保随时处置各类突发情况。保持紧急疏散通道畅通，紧急疏散指示灯运行正常。
④演练并熟悉执行消防事故应急预案。
⑤消防系统应通过消防部门的消防年检并取得年检合格证。到期前提前2个月提醒采购人实施。
4.其他设施、设备的运行操作、养护和维修
（1）服务内容。高、低压电气设备、系统的运行操作和养护；给、排水设备系统的运行操作和维修保养；照明系统运行维护保养；办公楼楼宇自控设备、避雷系统的运行操作和监管；通讯设备、网络设备等的管理维护及代办、特约服务项目；会议、办公桌椅等办公设备的维修和管理；其他设施设备如：门窗、道路、墙体、音响、音像、照明系统、电子显示系统、自动门等的运行维修和管理。有检测审查要求并应由采购人实施的必须在到期前2个月提醒采购人实施。
（2）服务标准和质量要求。
①熟悉大楼各种水电设备的构造、工作原理和工作情况，负责水电设备的定期维护和检查，各项检查每年不少于2次，并及时发现并排除事故隐患，保障大楼水电畅通、供应正常；成交供应商在接到报修电话或采购人需物业人员紧急处理时，需10分钟内派人到达现场。
②掌握和分析大楼水电使用情况，及时采取措施，调整水电使用不合理的现象。
③做好高、低压室检查、设备系统日常保养巡查记录，如有问题及时与特约维保单位联系，协助维修。做好大楼节能系统监控的节电操作控制。
④确保各类弱电设备系统运行状况良好，杜绝重大责任事故发生。重要活动提供现场技术保障，做好会议准备过程中设备值班和技术保障工作。
⑤楼宇自控系统应做到每天巡查，做好系统运行数据记录分析，按规定期限存放记录信息。
⑥按规定做好楼宇自控系统、电子会议系统、背景音乐设备系统、闭路电视系统、安全防护设备系统、门禁系统、泛光照明及避雷系统、节能系统等设备设施维护保养工作，确保完好率达98%以上。负责与专业维保单位的联系及现场管理工作。组织技术培训，不断提高业务技能。
⑦做好各类管道的疏通维护，确保各项设施的正常运行。
⑧对地下室水泵的定期维护及整个地下室定期清理打扫。
⑨坚守岗位，随叫随到，有情况迅速处置不拖拉。
⑩服从产业园领导的差遣，配合做好其它相关工作。
（二）卫生保洁管理服务
1.服务内容。招标项目的室内、外所有公共部位的日常清洁保养（包含辅助用房区域的卫生间），痰盂、垃圾箱等废弃物清理等(室内、外垃圾桶箱由采购人负责配置)。负责 4楼7间左右办公室、会议室的入室保洁。
2.服务标准和质量要求
（1）环境卫生管理服务标准按照三星级宾馆保洁要求和国家公共场所卫生标准执行，建立和落实环境卫生管理制度。
（2）实行标准化的清扫保洁（含节假日），专人负责检查监督楼梯、扶手、大厅、办公室、会议室、走廊、吊顶、门窗、通风口、电梯间、开水间、卫生间、地下室、天台、内外墙面、地上、地下停车场、道路、广场等所有公共区域保持清洁，无杂物、无污痕、无尘挂。
（3）建筑内外各类石材的清洁保养，随时保持干净光亮。对大厅、门厅地面进行保洁保养；每一季度对大楼地面进行一次全面保养维护，发现公共区域地面有磨损程度随时进行保养维护，保证其干净、光亮。
（4）招标项目区域范围内垃圾实行分类袋装化，日产日清。楼内垃圾筒摆设整齐，无异味，垃圾及时清理。确保办公楼和卫生包干区容貌整洁。
（5）其它部位，如墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯座等保持光亮、整洁；大厅玻璃门、窗、框保持干净、光亮；大厅内不锈钢保持光亮；裸露管道、地面、立柱干净卫生。
（6）除“四害”管理和卫生消毒
招标项目公共部位灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂达到全国爱卫会规定的标准，科学有效地进行卫生消毒。
①定期对办公区公共场所和周围环境进行预防性卫生消毒。
②定期做好消灭老鼠、蚊虫、苍蝇、蟑螂等工作，做到办公室、大厅、走廊、餐厅、厨房、车库及室内公共部分达到基本无蝇，严格控制室内外蚊虫孳生。
③在化学防治中，注重科学合理用药，不使用国家禁用药品。
（三）会议和礼仪服务
（1）服务内容。会议的会场布置、音响保障、茶水供应、保洁以及礼仪等服务。
（2）服务标准和质量要求。
①建立会议室管理制度，制定会议和礼仪服务规程并认真落实。
②会议室的灯光、音控设备每季检查一次，并填写检修联系单。平时发现的设备问题，应及时维护保养。
③会前服务。
A.接到会议通知单后，了解会议名称、性质、开会时间、与会人数及布置要求。检查、调试相关设备如麦克风、幻灯机、投影仪等。
B.在会前组织人员搞好会场卫生，整理和打扫桌面、抽屉、座椅、座套、地面、卫生间、门窗、领导休息室等，摆放会议服务用品，根据主办方要求悬挂好横幅和会标，落实会议牌和指示牌的摆放（按主办方要求，发生的费用由主办方负责）。
C.会议服务人员应提前半小时到达会场，备好茶水，开启灯光、空调，调试好音响，播放轻音乐，同时打开安全门和照明灯及领导休息室和通道门。
D.必须在会前对会场的准备情况进行逐项检查，主要检查台形是否符合要求；横幅内容及悬挂效果；会场卫生、主席台茶具和茶叶、室内温度、台下茶水准备量是否符合规范。
④会后服务。
A.会议结束，服务人员要及时打开通道门，站立两侧，礼貌送客，向客人微笑点头，并说“慢走、再见”。
B.及时做好会场清理工作。发现有客人遗留物品迅速与有关单位联系。
C.检查设备设施是否完好，特别要检查是否有未熄灭的烟头，认真做好记录。关闭空调、电灯、门、窗等。
（四）保安管理服务
1、配备专职保安，具有职业素养、责任心强、身体健康，统一着保安制服，佩戴胸卡上岗，衣冠整洁；精神振作，姿态良好，举止文明，礼貌待人，用语文明、规范，做好区域内的安全防范工作。
2、严格执行各项安全保卫制度，做好值班记录，交接班制度完善，有交接班记录，遇警能及时报警、协助公安出警和保护财务。
3、保安实行24小时4人轮班制（2人/班），对防盗报警监控设备运行进行全面管理。门卫、守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其它突发事件处理等道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等。
4、维护和保证防盗，防火等报警监控设备的正常运行，对办公区的现有停车场安全状况实行24小时监控，并制定调阅等制度，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种事故隐患，迅速有效地处置突发事件。
5、应对来往车辆进行登记记录，有较为完善的车辆管理制度，院内设置明显的交通标志，维护区内交通秩序，对机动车辆和非机动车辆的停放进行指挥，按序停放，遇单位有重大活动时，保障活动车辆优先停放，保证道路畅通。
6、定期进行消防训练，熟悉、掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，每月一次巡查消防栓、箱、水阀和标志等消防设备是否完好、齐全、好用，有巡查记录。
7、保安人员不得从事与本职工作无关的事项。
（五）人员配置及其它要求
1.单位大楼交付使用前必须有相关人员进驻，做好前期物业服务和对接工作。供应商必须提供规范而完善的物业管理组织实施方案,物业管理服务标准及工作制度。
2.供应商提供的服务必须达到磋商文件所描述的各项服务效果，中标供应商无偿使用并负责保养和维护，如有人为损坏，照价赔偿。
3.以上费用已包括常规物业合同所包含的物业服务内容。
4.本项目经理必须具备大专以上学历，持有国家人社部、住建部颁发的物业管理师证书，具有3年以上办公楼宇物业管理经验，熟悉相关法律、法规，有较强的计划组织、沟通协调以及处理突发事件的能力。自2016年以来在供应商公司连续交纳社保。项目经理未经采购人同意不得更换。
5.服务人员要求：拥护中国共产党，拥护社会主义制度，遵守国家法律，遵守社会规章制度，思想品质好，作风正派，无劣迹。
(1)管理人员：大专及以上学历，具有2年以上楼宇物业综合管理经验，50岁以下，有较强的计划组织、沟通协调以及处理突发事件的能力。
(2)保洁工：其中一人年龄应在40周岁以下，需提供办公室、
会议室入室保洁服务与会议和礼仪服务。
其余人员不得超过55周岁。
人员配置情况
序号岗位人数备注
1管理人员1人
2 保安、维修、消防5人供应商自行调配
3保洁工3人
合计9人

设备人员基本要求见下表：
设备管理人员基本要求
序号设备
系统基 本 要 求备注
1电梯设备、系统持有特种电梯安全管理证书（如《特种设备电梯安全管理》），具有2年以上实操工作经验。
2消防设备、系统接受过建（构）筑物消防员职业技能培训，获得职业资格证书，具有2年以上大楼消防设备管理经验，具有一定的维修能力。
3空调设备、系统持有制冷设备维修证书（职能鉴定中心如《制冷设备维修工》），具有2年以上实操工作经验。
4强电设备、系统具有《电工进网作业许可证》，熟悉变电运行、倒闸操作、变电工作规程、事故处理操作规定。具有3年以上实际操作经验。

以上为人员最低人数配置，供应商未按要求配置的将按无效投标处理。
(3)员工：有培训合格上岗证。
(4)供应商需无条件接受采购人分流下来的员工。
6.服务人员工作期间必须遵守采购人的工作时间, 不能影响采购人正常办公秩序。在重大活动和突击性工作中,采购人对服务人员可以直接指挥和调度。
7.物管单位及人员不得在管理区域内从事与管理、服务工作无关的其他活动。一经发现, 采购人有权终止服务协议或建议调整服务人员。
8.物管单位和个人不得利用管理区域内采购人房产、物业、水电等资源从事经营活动。
9. 设备图纸、档案资料管理完善、收集齐全，分类清晰，保存完好。建立设备台帐，登记详细，帐物相符。
10. 严格24小时值班值勤制度，设立服务电话，接受采购人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投拆等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。有投诉和服务要求时，应在10—15分钟时间内向相关部门发出工作通知单，对于投诉应在一个工作日内电话或书面或上门回复处理进展情况。投诉率小于1%；处理率和回访率100%。
11. 每月底向采购人提交物业服务运行情况工作报告，每月公开一次物业人员考勤情况，每季度向采购人提供人员编制及档案材料。
12. 物管人员和专业技术人员持证上岗，佩戴标志明显，服务规范，作风严谨，全体员工在管理服务期间，必须统一规范着装、仪容整洁、仪表端正、礼仪规范，做到文明礼貌，热情周到。
13. 必须诚信履行《响应文件》中的各项承诺。保持员工队伍相对稳定。调动技术骨干，须征得采购人同意。不得擅自减少员工人数，采购人若发现员工人数减少，且无正当理由，有权按实际减少的人数扣除相应的人均管理服务费，同时供应商必须补足规定人数。
14. 积极开展节能降耗工作，每月提供能耗数据分析报告，提出合理化建议。
15. 在设备管理过程中，不得随意更改原系统设备在使用、控制或性能上的各项技术指标和要求，确需更改或进行技术改造须经采购人同意。
16. 负责与专业维保单位等第三方的联系及现场管理工作，记录专业维保单位服务情况，并向采购人提出合理化建议。
17. 未经采购人同意不允许分包。
（六） 服务管理期限
1、服务期限、付款方式：
服务期限为 1年，具体开始时间以采购人书面通知为准，在此期限内成交供应商须按合同规定向采购人提供上述服务。服务期满一年后，如成交供应商各项考核均合格，采购人在落实财政资金的基础上，可与成交供应商续签后两个年度合同（合同一年一签），除政策性调整最低工资外，合同金额不作改变。
2、江海产业园分季度、年度对成交供应商进行考核，如出现年度考核或两次季度考核不及格情况的，则自行终止合同、取消聘用关系（考核标准参照《全国城市物业管理示范大厦标准及评分细则》）。
3、付款方式：物业管理服务费根据考核结果（按季度、年度考核，考核方式另行规定）按季度（隔季度）支付，即在次季度10日前（节假日顺延）以转帐方式支付上季度物业服务费的80%费用（扣除未投入人员的费用及考核罚扣款），其余20%的费用作为年度考核押金，按照考核年度管理情况，在服务期满一次性结清。
（七）响应文件报价的分类及要求
1、供应商报价应包含以下各项费用：
(1)物业公司支付的如养老金（退休费）、医疗费、安全费、卫生费、福利费、教育费、住房公积金、保险费、劳保用品费等一切人员费用；
(2)物业管理本身已支付或将支付的各种税费，包括物业管理中的管理费、安全费、垃圾清运费等；
(3) 用于物业管理的工具设备、保洁耗材（如抹布、毛巾、公共区域垃圾袋、扫把、拖把等）及维修工具等费用；
(4) 物业管理区域清洁用品以及共用部位的卫生用品（如卫生球、消杀品、洗洁用品等）；　
(5) 其它为用户提供服务前所产生的一切费用，实行一次包干，无论是否计列，采购人将一律视为总报价已包括该项费用。
2、下列费用由业主单位承担：
(1)卫生用品中的洗手液、卫生纸；
(2)照明设施的更换和水龙头更换等材料费用；
(3)在本磋商文件中标明收费另定和其他应由招标单位承担的费用。
3、报价的编制依据：
(1) 响应文件报价应包括磋商文件所确定招标内容的物业服务工作中所必须的直接、间接成本、风险、税金、合理利润等有可能发生的全部费用。
(2)报价应由供应商根据现场踏勘情况，按磋商文件所提供的资料和启东市的物价水平自行测算，其中人员工资不得低于相关法律规定的最低工资标准，响应文件报价为供应商在响应文件中提出的年度各项支付金额的总和，承包期间如遇国家政策性调价，市场材料价格发生变化，只要本项目服务范围和工作要求不变，在服务期限内，年度服务费总价不予调整。
4、承担所有招标单位所要求的总承包责任。
5、如公安机关以后对物业公司保安人员进行统一管理所发生的费用（如服装费、培训费等），应由供应商承担，供应商应在报价时考虑上述因素，无论是否列入费用，采购人将一律视为总报价已包括可能产生的该项费用。
（八）其它
1、保洁员应准时上下班，有事向采购人管理人员请假，上班期间不得擅离职守，应随叫随到，提高工作效率，确保工作质量，并积极完成采购人交办的其他工作。如遇会议、创建等特殊情况需要加班加点的，保洁员应当积极配合，不折不扣予以完成。
2、管理考核：成交供应商派出人员的分工安排，由成交供应商根据采购人需要确定，日常检查工作由成交供应商负责管理，每季度不定时地由甲方检查考核，每年度由甲乙双方进行一次大考核。如采购人提出更换成交供应商派出人员，成交供应商应无条件配合，并确保在15天内落实该要求。
3、成交供应商须为其派出人员办理人身保险，如发生人身意外等事故，采购人概不负责，一切责任由成交供应商承担。成交供应商派出人员应爱护采购人财物，如不慎损坏，成交供应商应当如数赔偿。对于成交供应商人员工作需要的合理要求，采购人应予以支持配合。成交供应商不得以任何理由，擅自缩减服务内容。
4、违约责任：成交供应商不得单方面中止合同或缩减服务项目，不得降低服务水准，否则支付违约金10000元。
5、成交供应商及人员不得在管理区域内从事与管理、服务工作无关的其他活动。一经发现, 采购方有权终止服务协议或建议调整服务人员。
6、未经许可，物管单位和个人不得利用管理区域内招标方房产、物业、水电等资源从事经营活动。
第三部分 供应商须知
一、磋商文件的阅读
供应商应详细阅读磋商文件的全部内容，供应商对磋商文件有疑问或异议的，必须在本磋商文件发布之日起七个工作日内以书面形式向采购人提出。
二、磋商文件的修改
1．采购人可对磋商文件用补充文件的方式进行修改，并以书面的形式在相关网址发布(下载网址: www.qdztb.com，www.qidong.gov.cn，zfcg.nantong.gov.cn)。
2．补充文件将作为磋商文件的组成部分，对所有供应商有约束力。
3．若采购人认为需要推迟投标截止日期和开标日期，将把此变更通知在相关网址发布(下载网址: www.qdztb.com，www.qidong.gov.cn，zfcg.nantong.gov.cn)。
三、响应文件须包括下列内容：
响应文件由资格审查文件、商务技术标、价格标组成：
（一）资格审查文件
1、法定代表人身份证明书；（按照附件一格式填写，法定代表人参加时提供本项材料）
2、法定代表人身份证复印件；（法定代表人参加时提供本项材料并提供原件备查）
3、法定代表人授权委托书；（按照附件二格式填写，法定代表人和被委托人必须签字或盖章，法定代表人参加的，无需提供本项材料）
4、授权委托人（即代理人）身份证复印件；（法定代表人参加的，无需提供本项材料）
5、营业执照副本复印件；
6、磋商响应承诺书（按照附件三格式填写）；
7、供应商业绩要求：供应商2012年1月1日以来服务的办公楼宇建筑物业服务项目（单份年合同金额≥30万元）合同复印件（项目时间以合同签订时间为准，提供原件备查）。
8、本项目的项目经理提供由国家人社部、住建部颁发的物业管理师证书复印件，并提供本单位缴纳的2017年9-11月社保证明。
备注：上述材料复印件均加盖供应商公章，原件携带至现场备查，如未携带，请供应商自行承担资格审查不通过的风险。
（二）商务技术标（按照评分标准及细则要求的内容依次进行提供）
1、管理实施方案
1.1针对本项目的服务理念设想及规划。
1.2针对本项目的物业管理服务组织实施方案。
1.3整体人员配置情况。
2、供应商实力、经营业绩
2.1供应商2012年1月1日以来服务的办公楼宇建筑物业服务项目（年合同金额≥30万元）合同复印件（项目时间以合同签订时间为准，提供原件备查）。
2.2供应商2015和2016两个年度获得地级市、县级相关单位的考核表彰证书复印件（提供相关证书原件备查）。
三）现场陈述答辩。
备注：参加开标会的供应商须携带相关证书、合同原件至现场备查，否则不得分。
（三）价格标
响应文件报价表（按照附件六格式填写）；
备注：以上响应文件报价表必须密封在价格标密封袋内，响应文件的其他地方不得出现报价金额，否则按无效响应文件处理。
注意：采购人有权在成交后对供应商所提供材料进行核实，如发现弄虚作假，将取消其成交资格，保证金不予退还并报相关部门予以处罚。
四、响应文件的签署
1．响应文件均需用A4纸打印并装订成册，不允许使用活页夹、拉杆夹、文件夹、塑料方便式书脊（插入式或穿孔式）装订，签字使用不褪色的蓝、黑墨水笔书写，字迹应清晰易于辨认，如因响应文件字迹潦草或表达不清所引起的后果由供应商负责。供应商应在响应文件封面的右上角清楚地注明“正本”或“副本”。正本和副本如有不一致之处，以正本为准。
2．响应文件必须加盖骑缝章或每页盖章，响应文件的报价表部分必须盖章。
3．响应文件如有修改、行间内插字和增删，修改处应由供应商加盖供应商的印章。
五、响应文件的提交
1．采购人不接收供应商邮寄响应文件。
2．响应文件必须提供1份正本4份副本。
3. 供应商必须将资格审查文件、商务技术标、价格标分开封装。
4．供应商应在响应文件密封袋上标明：采购人名称、项目名称、供应商名称、响应文件名称（如：“资格审查文件”、“商务技术标”、“价格标”）。
5．所有响应文件的密封袋封口处均应加盖供应商印章。
6．如果供应商未按上述要求密封及加写标记，将作无效响应文件处理。
六、响应文件提交的截止时间
1．供应商应于磋商文件中规定的投标截止时间前将响应文件送至指定的投标地点。
2．如收到的有效响应文件或经评审后有效的响应文件为两个的，经采购人申请，政府采购监管部门同意后可直接以竞争性磋商方式确定成交供应商；如收到的有效响应文件或经评审后有效的响应文件为一个的，将依法重新组织采购。
3．采购人推迟投标截止时间，采购人和供应商的权利和义务将受到新的截止时间的约束。
七、响应文件的修改和撤回
1．如果供应商提出修改或撤标要求，在投标截止时间前书面送达采购人，采购人可以予以接受，但不退还响应文件。
2．供应商修改响应文件的书面材料，须密封送达采购人，同时在封套上标明“修改响应文件”和“开标时启封”字样。
八、迟交的响应文件
在规定的投标截止时间以后递交的响应文件，将被拒收。
九、磋商保证金
1.供应商在提交响应文件的同时，必须递交磋商保证金（不要密封在响应文件密封袋内）。
2.磋商保证金递交时间、地点：规定的投标时间内交至启东市公共资源交易所开标室2工作人员处。
3.磋商保证金金额：人民币8000元。
4.本项目的磋商保证金采用银行汇票（其他形式一律不予接收）。银行汇票必须载明:收款人:启东市财政局;用途:磋商保证金;汇款人为:供应商名称（非个人姓名或其它单位名称）。
●各银行的特殊条款：
（1）华东三省一市汇票——加盖华东三省一市汇票专用章，以及银行经办人私章，缺一不可。
（2）全国银行汇票（如工商银行、农业银行、中国银行、江苏银行、农商银行、交通银行、招商银行、邮政储蓄银行、浦发银行、中信银行、南京银行汇票）——汇票第二联与第三联齐备，缺一不可。
备注：农业银行开具的全国银行汇票上“密押”不作要求。
（3）建设银行汇票——⑴收款人为“启东市财政局预算收入专户”；⑵汇票第二联与第三联齐备，缺一不可；⑶汇票右上角有“请划付ⅹⅹⅹⅹⅹ”印章（ⅹⅹⅹⅹⅹ为五位数行号）；⑷供应商在江苏省、浙江省、安徽省、上海市的建设银行开具汇票时，有华东三省一市汇票的，请开华东三省一市汇票（不需要开全国汇票），收款人：启东市财政局。
（4）其他全国银行汇票（如兴业银行、杭州银行汇票等）——⑴汇票第二联与第三联齐备，缺一不可；⑵汇票上需有“请向城商行或工行申请结算”或“请划付当地城商行或工行”等字样。
●注意：
（1）所有银行汇票的有效期不少于15天（有效期的起算点为投标截止时间）。
（2）供应商办理好汇票后，请按照上述要求仔细进行核对。上述条件中任何一项不满足，采购人将拒绝接收响应文件。
（3）凡汇票均不要开“不可转让的汇票”、“不得转让的汇票”、“不得跨地区转让的汇票”，否则采购人将拒绝接受响应文件。
5．供应商在投标时提供虚假资料的，经查证核实后供应商所交的磋商保证金将不予退还、记入不良信誉，暂停其在启东市场的政府采购投标资格。
6．供应商用虚假资料获得成交资格，经查实取消成交资格，其磋商保证金将不予退还、记入不良信誉，暂停其在启东市场的政府采购投标资格。
7．供应商如有串标、围标行为的，经查证核实后磋商保证金将不予退还、记入不良信誉，暂停其在启东市场的政府采购投标资格；成交候选人如有串标、围标行为的，经查实后取消其成交资格，同时保证金不予退还、记入不良信誉，暂停其在启东市场的政府采购投标资格。
8．供应商在投标截止时间后，要求撤销投标的，磋商保证金将不予退还。
9．未成交的供应商的磋商保证金将按规定予以退还（不计息）。
10. 被确定为成交的供应商，如成交无异议，磋商保证金在签订合同后一个月内返还(不计息)。
十、响应文件的无效情形
开标时，出现下列情形之一的，响应文件应当作为无效文件：
1．响应文件未按照磋商文件的要求进行制作或密封的；
2．响应文件未按规定加盖供应商印章，响应文件报价部分未盖章的；
3．响应文件的关键内容字迹模糊，无法辨认的；
4．供应商未按规定时间、数额及形式提交磋商保证金的；
5. 资格审查文件要求提供原件备查但投标时未提供原件的；
6. 供应商的资格审查文件或商务技术标或价格标不符合磋商文件要求的；
7. 响应文件除价格标外出现报价的；
8. 商务技术标或报价表中投标货物清单不符合磋商文件要求的；
9．磋商总报价超过人民币42万元的。
10.评标委员会认定供应商的报价低于成本价或涉嫌恶意竞争，供应商不能作出澄清说明的。
十一、各供应商各应严格按照磋商文件中的规定要求进行投标，成交后确保服务质量符合招标要求。
十二、履约保证金：成交供应商必须在签订合同前向采购人交纳履约保证金，履约保证金金额为成交金额的10％，在成交供应商完全履行合同义务结束后一个月内返还(履约期间不计息)。
十三、供应商在本次招标中所承诺实施的成果质量，可在响应文件中一并申明。
十四、报价含在承包期内完成服务内容所需要的一切费用，报价应包括磋商文件所确定磋商内容的物业服务工作中所必须的直接、间接成本、风险、税金、合理利润等有可能发生的全部费用，费用一次包定不再增加，请各供应商在报价时请充分考虑各种因素。
十五、响应文件必须按照要求制作，响应文件中所使用的计量单位，除磋商文件有特殊要求外，应采用国家法定计量单位。
十六、评标原则
评标委员会将根据磋商文件的要求对响应文件的完整性、符合性、响应性等进行审查，并根据磋商文件规定的评标办法、评标细则进行打分，最终推荐成交候选人。
十七、评标流程：资格审查文件评审—商务技术标评审—价格标评审—供应商现场递交最后报价—确定成交候选人。
备注：商务技术分与最终报价均在供应商结束最终报价后随即宣布。
十八、评标办法：本次评标采用竞争性磋商的综合评分法，由评标委员会按照综合得分由高到低进行排序，依次推荐前三名为第一、第二、第三成交候选人；若综合得分相同时，则报价低者优先，商务技术分及价格分均相同的，现场抽签确定排名顺序。
评分细则：
评标总分为100分，评标项目及分值标准如下：
（一）商务技术标评标（70分）
A、管理实施方案：30分
1、针对本项目的服务理念设想及规划，最高5分
供应商经过现场勘查和实地了解，对本项目服务内容和项目特点进行总体分析，提出总体物业管理服务模式及理念。评标委员会进行横向对比后进行评分，优得5分，良得3-4分，一般得1-2分，未提及的不得分。
2、针对本项目的物业管理服务组织实施方案,最高18分
（1）保洁（包括日常保洁和临时保洁、专项保洁等）工作管理方案及计划及投入的设备、工具情况（满分3分）：评标委员会对供应商所提供方案的完整性、合理性、可行性情况进行横向对比后进行评分，优良得2-3分，一般得1-2分，未提及的不得分。
（2）工程维护和运行管理（包括电梯、空调系统、供电系统、给排水系统、弱电系统、消防系统等等）方案及计划及投入的设备、工具情况（满分3分）：评标委员会对供应商所提供方案的完整性、合理性、可行性情况进行横向对比后进行评分，优良得2-3分，一般得1-2分，未提及的不得分。
（3）秩序维护管理服务方案及计划及投入的设备、器械情况（满分3分）：评标委员会对供应商所提供方案的完整性、合理性、可行性情况进行横向对比后进行评分，优良得2-3分，一般得1-2分，未提及的不得分。
（4）会务管理服务方案及计划及投入的设备、工具情况（满分3分）：评标委员会对供应商所提供方案的完整性、合理性、可行性情况进行横向对比后进行评分，优良得2-3分，一般得1-2分，未提及的不得分。
（5）保安服务方案及计划（满分3分）：评标委员会对供应商所提供方案的完整性、合理性、可行性情况进行横向对比后进行评分，优良得2-3分，一般得1-2分，未提及的不得分。
（6）针对本项目的应急预案（满分3分）：本项目的突发事件应急预案（包括停电停水、电梯故障、火灾、自然灾害等），评标委员会对供应商所提供方案的完整性、合理性、可行性情况进行横向对比后进行评分，优良得2-3分，一般得1-2分，未提及的不得分。
3、整体人员配置情况：7分
评标委员会对供应商拟派的项目组人员及设备人员组成数量、文化程度（提供学历证书进行说明）、职业技能（提供各相关职称、岗位、技能证书等材料进行说明）、专业配置、年龄结构等方面根据磋商文件的人员配置要求进行对比，并结合各供应商之间对比横向情况进行评分，满足人员最低配置得4分，每增加1个管理人员得1.5分，其余每增加1个人员得1分，此项最高得7分。（人员配置详见本磋商文件《第二部分》第（5）项：人员配置及其它要求）
B、供应商实力、经营业绩（30分）
（1）类似项目业绩评价（15分）
供应商2012年1月1日以来服务的办公楼宇建筑物业服务项目（年合同金额≥30万元）合同复印件，有1项得3分，此项最高15分。（本项业绩不可与资格审查文件中的业绩相同）
(项目时间以合同签订时间为准，须提供合同复印件，原件随响应文件同时提交，否则不得分)
（2）荣誉情况评价（15分）
供应商2015、2016年度获得县级表彰（县级人民政府、城管局、物价局）的每年度每个表彰得1分，最多得6分；供应商获得地级市表彰（地级市人民政府、城管局、物价局）的每年度每个表彰得3分，最多得9分。需提供相关证明材料，不提供的不得分。（原件现场核查，不提供不得分）
注：供应商应提供“2015、2016年度县级人民政府、县级物价局、县级城管局、地级市人民政府、地级市城管局、地级市物价局等涉及表彰单位印制的考核表彰文件复印件。”
各供应商应在投标时提供表彰文件原件或复印件备查（复印件必须有发文机关或市主管部门盖红章，复印件未盖章的无效）。
以上评分采用按次计分的方式，有一份文件得一个分值，总分15分封顶。
C、现场陈述答辩（10分，内容、限时由评标委员会确定）
由评标委员会对参加供应商项目负责人（拟任江海产业园物业管理服务经理）进行提问，提问内容限于磋商文件和本招标项目相关事项以及物业管理相关法规政策知识，由评标委员会按规定根据项目负责人的陈述答辩内容进行评定，得出各单位的该项得分。
（二）价格标评分（30分）
参加价格标评标的各供应商采取下列办法计算价格分：
1、设定物业管理费的最高限价：42万元整；
2、确定有效报价：物业管理费的投标报价低于或等于最高限价的，为有效报价；高于最高限价的为无效报价。报价精确到小数点后2位，超过后2位的采用去尾法。
3、计算报价得分：
采用低价优先法计算，即满足磋商文件要求且最后报价最低的供应商的价格为磋商基准价，其价格分为满分30分。其他供应商的价格分按照下列公式计算：磋商报价得分=(磋商基准价／最后磋商报价)×30分（小数点保留2位）。
项目评审过程中，不得去掉最后报价中的最高报价和最低报价。
注意：供应商在开标现场递交最后报价，最后报价不得超过响应文件中的报价。
4、评标委员会认定供应商的报价低于成本价或涉嫌恶意竞争的，可要求供应商作出澄清，供应商无法以正当理由进行澄清说明的，评标委员会可对该响应文件作无效响应处理。
十九、质疑及投诉。供应商如对开标过程或结果有任何异议的，则应在成交公示期内，以书面形式向采购人提出，采购人将在法律规定时间内给予答复。
二十、成交供应商毁标等情况的处理
若成交供应商毁标或在成交结果公示期间被查证确实存在影响成交结果的违法违规行为等情形，不符合成交条件的，成交供应商的磋商保证金不予退还，并记不良记录一次，同时，采购人可以按照评标委员会提出的成交候选人名单排序依次确定其他成交候选人为成交供应商，也可依法重新采购。
二十一、其他注意事项
1．在投标开标期间，供应商不得向评委询问情况，不得进行旨在影响评标结果的活动。
2．评标委员会不公布落标原因，不退还响应文件。
3．在投标、评标过程中，如有供应商联合故意抬高报价或其他不正当行为，采购人有权中止评标。
4．授予合同
⑴成交通知
成交结果将在相关网站（www.qdztb.com）予以公布，采购人确定成交供应商后将向成交供应商发出中标（成交）通知书，中标（成交通知书）格式详见www.qdztb.com主页左侧“资料下载”栏目中“启东市政府采购中标（成交）通知书”。
⑵签订合同
①磋商文件、成交供应商的响应文件及澄清文件等均为签订合同的依据。
②成交供应商必须在中标（成交）通知书发出之日起三十日内与采购人签订合同，合同格式详见www.qdztb.com主页左侧“资料下载”栏目中“启东市政府采购供需合同格式”，合同签订之日起二个工作日内必须将所有合同送至启东市公共资源交易所备案。
5.成交供应商因自身原因不能订立政府采购合同的，采购人将取消其成交资格，磋商保证金不予退还，同时相关主管部门将对成交供应商作以下处理：记入不良信誉，并按《政府采购法》有关规定，暂停其在启东市场的政府采购投标资格。
6.成交供应商因自身原因不能履行政府采购合同的，采购人将终止双方合同，履约保证金不予退还，同时相关主管部门将对成交供应商作以下处理：记入不良信誉，并按《政府采购法》有关规定，暂停其在启东市场的政府采购投标资格。

第四部分　附件----响应文件格式

附件一、法定代表人身份证明书（格式）

法 定 代 表 人 身 份 证 明 书

单位名称：
单位性质：
地 址：
成立时间： 年 月 日
经营期限：
姓 名： 性别： 年龄：
职务： 系： (供应商名称)
的法定代表人。

特此证明

供应商(盖公章)：

日 期： 年 月 日

附件二、法定代表人授权委托书（格式）

法 定 代 表 人 授 权 委 托 书
启东市公共资源交易所：
（单位名称） 系中华人民共和国合法企业（单位），法定地址： 特授权 代表我公司全权办理针对标号为QDGP********2JC 江海产业园规划展示楼物业服务项目的竞争性磋商，并签署全部有关文件、协议及合同。
我公司对被授权人签名的所有文件负全部责任。
被授权人签署的所有文件（在授权书有效期内签署的）不因授权的撤销而失效，本授权书的有效期自投标开始至合同履行完毕止。
被授权人无权转委托。
被授权人（签字或盖章）： 性别： 年龄： 职务：

身份证号码：

通讯地址：

联系电话：

法定代表人（签字或盖章）：

供应商（盖章）：

年 月 日

附件三、磋商响应承诺书
磋商响应承诺书
启东市公共资源交易所：
（供应商全称）授权（姓 名）（职 务）为全权代表，参加项目编号为QDGP********2JC 江海产业园规划展示楼物业服务项目磋商的有关活动，并宣布同意如下：
(一)贵方关于江海产业园规划展示楼物业服务项目的磋商文件我方已经收悉，我方愿意按照磋商文件的全部要求进行投标。
（二）我们的响应文件报价包括磋商文件所确定招标内容的物业服务工作中所必须的直接、间接成本、风险、税金、合理利润等有可能发生的全部费用。
（三）我方完全理解并同意放弃对磋商文件有不明及误解的权利。
（四）我方将按磋商文件的规定履行合同责任和义务。
（五）我方响应文件的有效期为60日，如果我方在投标有效期内撤回投标，磋商保证金愿全额交采购人处理。
（六）我方同意提供按照贵方可能要求的与其投标有关的一切数据或资料。
（七）我方保证在收到采购人发出的书面进场通知后立即进场。
（八）如果我方中标，我方将按照规定向采购人缴纳合同总金额10％的款项（无息）作为履约保证金。
（九）贵单位的磋商文件、成交通知书和本单位响应文件将构成约束我们双方的合同。
（十）如我方违约，同意被取消成交资格，保证金不予退还并按政府采购有关规定接受处罚。
地址：　　　　　　　　　　　　　邮编：
电话：　　　　　　　　　　　　　传真：
供应商代表姓名：　　　　　　　　职务：
供应商名称：（加盖单位公章）
日期： 年 月 日　

附件四、报价表
报 价 表

QDGP********2JC
江海产业园规划展示楼物业服务项目
序号项目名称服务要求响应服务期面积总金额（元）备注
1江海产业园规划展示楼物业服务项目完全响应招标文件所有要求1年约9500㎡
总金额（人民币大写）：

供应商盖章： 时间：
法人代表或授权代表（签字或盖章）：

第五部分　物业服务委托合同(合同样本)

第一章 总 则
第一条 本合同当事人：
1、委托方： （以下简称甲方）
法定代表人：
注册地址：
联系电话：
2、受委托方：（以下简称乙方）
法定代表人：
注册地址：
联系电话：
根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等相关法律、法规、规章，经招标投标，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对江海产业园规划展示楼物业服务项目实行专业化服务管理，特订立本合同。
第二条 物业的基本情况
1．物业类型：江海产业园规划展示楼物业服务项目
2．物业范围：江海产业园规划展示楼位于园区首期启动区北部，紧邻临海高等级公路，整个展示楼地上4层，地下1层，场地内主建筑物总建筑面积约9500m2，地上建筑面积7032 m2，地下室面积约2070 m2，辅助用房（食堂）275 m2，地下室部分为设备用房，地下无汽车车位，地面有停车位60个，整个建筑物外侧有围墙，整个区域占地约20亩。
3．物业地址：位于启东市江海产业园
第三条 乙方提供服务的受益人为江海产业园规划展示楼物业服务项目的全体使用人，物业的全体使用人均应履行本合同规定的物业使用人的义务，遵守物业管理规章，支持协助乙方的管理服务，并承担相应的责任。
第二章 委托管理服务项目及内容
一、设施设备管理服务
1.电梯运行维护
（1）服务内容。电梯运行管理和机房设备、井道系统、轿厢等设备日常运行管理和养护。
（2）服务标准和质量要求。
①建立电梯运行管理、设备维护、安全管理制度。严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，做到电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。
②落实安全运行和岗位责任制。在特约维保单位指导下，严格执行有关维修保养规程和操作使用规程，保障运行设施完好，保持轿厢、井道清洁。
③对电梯设备进行定期巡查，定期对电梯运行情况进行检查，及时发现事故隐患，及时向特约维保单位报修，及时解决问题。做好巡查登记，并有检查及问题处理情况的记录。
④演练并熟悉执行电梯故障应急预案，提供专业技术与人员保障，确保随时处置各类突发情况。采购人需物业人员紧急处理或电梯出现故障，物管人员3分钟内到场应急处理，专业人员10分钟内到场进行救助和排除故障，同时通知特约维保单位及时处理。
⑤建立电梯运行档案，完整记录电梯维修、保养和运行状况等内容。
⑥定期进行维修保养，协助采购人督促特约维保单位全面履行维保合约。
⑦所有电梯应通过年检并取得年检合格证。到期前提前2个月提醒采购人实施。
2.空调系统运行维护
（1）服务内容。一拖一风管机、VRV空调、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。
（2）服务标准和质量要求。
①建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。
②定期检修和养护空调设备，保证空调设施、设备处于完好状态。
③空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，维修合格率100%。
3.消防系统运行维护
（1）服务内容。对消防监控系统、火灾自动报警系统、自动喷淋系统、室内灭火栓、新风系统、排防烟系统、安全疏散应急系统、防火门系统、二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修。
（2）服务标准和质量要求。
①严格执行消防法规，建立消防设施设备管理制度，建立月、季、年巡检登记制度，确保整个系统处于良好的状态。
②定期检查保养消防设施设备，重点部位、重点设备每周检查一次，一般设备每月检查一次，每季对系统进行全面巡查一次，重大节日增加检查次数，确保质量达到消防要求。保证系统开通率及完好率。发现问题及时向特约维保单位报修，并协助采购人督促特约维保单位全面履行合约。
③提供技术与人员定期巡查保障，及时发现事故隐患，有故障或采购人需物业人员紧急处理时，维修人员应及时到场维修，并做好检查、维修记录。接到火警、漏水等报修报警电话，5分钟内派人到场，确保随时处置各类突发情况。保持紧急疏散通道畅通，紧急疏散指示灯运行正常。
④演练并熟悉执行消防事故应急预案。
⑤消防系统应通过消防部门的消防年检并取得年检合格证。到期前提前2个月提醒采购人实施。
4.其他设施、设备的运行操作、养护和维修
（1）服务内容。高、低压电气设备、系统的运行操作和养护；给、排水设备系统的运行操作和维修保养；照明系统运行维护保养；办公楼楼宇自控设备、避雷系统的运行操作和监管；通讯设备、网络设备等的管理维护及代办、特约服务项目；会议、办公桌椅等办公设备的维修和管理；其他设施设备如：门窗、道路、墙体、音响、音像、照明系统、电子显示系统、自动门等的运行维修和管理。有检测审查要求并应由采购人实施的必须在到期前2个月提醒采购人实施。
（2）服务标准和质量要求。
①熟悉大楼各种水电设备的构造、工作原理和工作情况，负责水电设备的定期维护和检查，各项检查每年不少于2次，并及时发现并排除事故隐患，保障大楼水电畅通、供应正常；成交供应商在接到报修电话或采购人需物业人员紧急处理时，需10分钟内派人到达现场。
②掌握和分析大楼水电使用情况，及时采取措施，调整水电使用不合理的现象。
③做好高、低压室检查、设备系统日常保养巡查记录，如有问题及时与特约维保单位联系，协助维修。做好大楼节能系统监控的节电操作控制。
④确保各类弱电设备系统运行状况良好，杜绝重大责任事故发生。重要活动提供现场技术保障，做好会议准备过程中设备值班和技术保障工作。
⑤楼宇自控系统应做到每天巡查，做好系统运行数据记录分析，按规定期限存放记录信息。
⑥按规定做好楼宇自控系统、电子会议系统、背景音乐设备系统、闭路电视系统、安全防护设备系统、门禁系统、泛光照明及避雷系统、节能系统等设备设施维护保养工作，确保完好率达98%以上。负责与专业维保单位的联系及现场管理工作。组织技术培训，不断提高业务技能。
⑦做好各类管道的疏通维护，确保各项设施的正常运行。
⑧对地下室水泵的定期维护及整个地下室定期清理打扫。
⑨坚守岗位，随叫随到，有情况迅速处置不拖拉。
⑩服从产业园领导的差遣，配合做好其它相关工作。
二、卫生保洁管理服务
1.服务内容。招标项目的室内、外所有公共部位的日常清洁保养（包含辅助用房区域的卫生间），痰盂、垃圾箱等废弃物清理等(室内、外垃圾桶箱由采购人负责配置)。负责 4楼7间左右办公室、会议室的入室保洁。
2.服务标准和质量要求
（1）环境卫生管理服务标准按照三星级宾馆保洁要求和国家公共场所卫生标准执行，建立和落实环境卫生管理制度。
（2）实行标准化的清扫保洁（含节假日），专人负责检查监督楼梯、扶手、大厅、办公室、会议室、走廊、吊顶、门窗、通风口、电梯间、开水间、卫生间、地下室、天台、内外墙面、地上、地下停车场、道路、广场等所有公共区域保持清洁，无杂物、无污痕、无尘挂。
（3）建筑内外各类石材的清洁保养，随时保持干净光亮。对大厅、门厅地面每年进行2次晶面处理、各楼层地面每年进行1次晶面处理；每一季度对大楼地面进行一次全面保养维护，发现公共区域地面有磨损程度随时进行保养维护，保证其干净、光亮。
（4）招标项目区域范围内垃圾实行分类袋装化，日产日清。楼内垃圾筒摆设整齐，无异味，垃圾及时清理。确保办公楼和卫生包干区容貌整洁。
（5）其它部位，如墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯座等保持光亮、整洁；大厅玻璃门、窗、框保持干净、光亮；大厅内不锈钢保持光亮；裸露管道、地面、立柱干净卫生。
（6）除“四害”管理和卫生消毒
招标项目公共部位灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂达到全国爱卫会规定的标准，科学有效地进行卫生消毒。
①定期对办公区公共场所和周围环境进行预防性卫生消毒。
②定期做好消灭老鼠、蚊虫、苍蝇、蟑螂等工作，做到办公室、大厅、走廊、餐厅、厨房、车库及室内公共部分达到基本无蝇，严格控制室内外蚊虫孳生。
③在化学防治中，注重科学合理用药，不使用国家禁用药品。
三、会议和礼仪服务
（1）服务内容。会议的会场布置、音响保障、茶水供应、保洁以及礼仪等服务。
（2）服务标准和质量要求。
①建立会议室管理制度，制定会议和礼仪服务规程并认真落实。
②会议室的灯光、音控设备每季检查一次，并填写检修联系单。平时发现的设备问题，应及时维护保养。
③会前服务。
A.接到会议通知单后，了解会议名称、性质、开会时间、与会人数及布置要求。检查、调试相关设备如麦克风、幻灯机、投影仪等。
B.在会前组织人员搞好会场卫生，整理和打扫桌面、抽屉、座椅、座套、地面、卫生间、门窗、领导休息室等，摆放会议服务用品，根据主办方要求悬挂好横幅和会标，落实会议牌和指示牌的摆放（按主办方要求，发生的费用由主办方负责）。
C.会议服务人员应提前半小时到达会场，备好茶水，开启灯光、空调，调试好音响，播放轻音乐，同时打开安全门和照明灯及领导休息室和通道门。
D.必须在会前对会场的准备情况进行逐项检查，主要检查台形是否符合要求；横幅内容及悬挂效果；会场卫生、主席台茶具和茶叶、室内温度、台下茶水准备量是否符合规范。
④会后服务。
A.会议结束，服务人员要及时打开通道门，站立两侧，礼貌送客，向客人微笑点头，并说“慢走、再见”。
B.及时做好会场清理工作。发现有客人遗留物品迅速与有关单位联系。
C.检查设备设施是否完好，特别要检查是否有未熄灭的烟头，认真做好记录。关闭空调、电灯、门、窗等。
二、保安管理服务
2、配备专职保安，具有职业素养、责任心强、身体健康，统一着保安制服，佩戴胸卡上岗，衣冠整洁；精神振作，姿态良好，举止文明，礼貌待人，用语文明、规范，做好区域内的安全防范工作。
2、严格执行各项安全保卫制度，做好值班记录，交接班制度完善，有交接班记录，遇警能及时报警、协助公安出警和保护财务。
3、保安实行24小时4人轮班制（2人/班），对防盗报警监控设备运行进行全面管理。门卫、守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其它突发事件处理等道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等。
4、维护和保证防盗，防火等报警监控设备的正常运行，对办公区的现有停车场安全状况实行24小时监控，并制定调阅等制度，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种事故隐患，迅速有效地处置突发事件。
5、应对来往车辆进行登记记录，有较为完善的车辆管理制度，院内设置明显的交通标志，维护区内交通秩序，对机动车辆和非机动车辆的停放进行指挥，按序停放，遇单位有重大活动时，保障活动车辆优先停放，保证道路畅通。
6、定期进行消防训练，熟悉、掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，每月一次巡查消防栓、箱、水阀和标志等消防设备是否完好、齐全、好用，有巡查记录。
7、保安人员不得从事与本职工作无关的事项。
五、人员配置及其它要求
1.单位大楼交付使用前必须有相关人员进驻，做好前期物业服务和对接工作。供应商必须提供规范而完善的物业管理组织实施方案,物业管理服务标准及工作制度。
2.供应商提供的服务必须达到招标文件所描述的各项服务效果，中标供应商无偿使用并负责保养和维护，如有人为损坏，照价赔偿。
3.以上费用已包括常规物业合同所包含的物业服务内容。
4.本项目经理必须具备大专以上学历，持有国家人社部、住建部颁发的物业管理师证书，具有3年以上办公楼宇物业管理经验，熟悉相关法律、法规，有较强的计划组织、沟通协调以及处理突发事件的能力。自2016年以来在供应商公司连续交纳社保。项目经理未经采购人同意不得更换。
5.服务人员要求：拥护中国共产党，拥护社会主义制度，遵守国家法律，遵守社会规章制度，思想品质好，作风正派，无劣迹。
(1)管理人员：大专及以上学历，具有2年以上楼宇物业综合管理经验，50岁以下，有较强的计划组织、沟通协调以及处理突发事件的能力。
(2)保洁工：其中一人年龄应在40周岁以下，需提供办公室、
会议室入室保洁服务与会议和礼仪服务。
其余人员不得超过55周岁。
人员配置情况
序号岗位人数备注
1管理人员1人
2 保安、维修、消防5人供应商自行调配
3保洁工3人
合计9人

设备人员基本要求见下表：
设备管理人员基本要求
序号设备
系统基 本 要 求备注
1电梯设备、系统持有特种电梯安全管理证书（如《特种设备电梯安全管理》），具有2年以上实操工作经验。
2消防设备、系统接受过建（构）筑物消防员职业技能培训，获得职业资格证书，具有2年以上大楼消防设备管理经验，具有一定的维修能力。
3空调设备、系统持有制冷设备维修证书（职能鉴定中心如《制冷设备维修工》），具有2年以上实操工作经验。
4强电设备、系统具有《电工进网作业许可证》，熟悉变电运行、倒闸操作、变电工作规程、事故处理操作规定。具有3年以上实际操作经验。

所有配置人员应按成交供应商的响应文件人员配置签订采购合同，若未按成交供应商的响应文件配置人员将取消供应商的成交（中标）资格，磋商保证金不予退还，同时报备相关主管部门。
(3)员工：有培训合格上岗证。
(4)供应商需无条件接受采购人分流下来的员工。
6.服务人员工作期间必须遵守采购人的工作时间, 不能影响采购人正常办公秩序。在重大活动和突击性工作中,采购人对服务人员可以直接指挥和调度。
7.物管单位及人员不得在管理区域内从事与管理、服务工作无关的其他活动。一经发现, 采购人有权终止服务协议或建议调整服务人员。
8.物管单位和个人不得利用管理区域内采购人房产、物业、水电等资源从事经营活动。
9. 设备图纸、档案资料管理完善、收集齐全，分类清晰，保存完好。建立设备台帐，登记详细，帐物相符。
10. 严格24小时值班值勤制度，设立服务电话，接受采购人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投拆等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。有投诉和服务要求时，应在10—15分钟时间内向相关部门发出工作通知单，对于投诉应在一个工作日内电话或书面或上门回复处理进展情况。投诉率小于1%；处理率和回访率100%。
11. 每月底向采购人提交物业服务运行情况工作报告，每月公开一次物业人员考勤情况，每季度向采购人提供人员编制及档案材料。
12. 物管人员和专业技术人员持证上岗，佩戴标志明显，服务规范，作风严谨，全体员工在管理服务期间，必须统一规范着装、仪容整洁、仪表端正、礼仪规范，做到文明礼貌，热情周到。
13. 必须诚信履行《投标文件》中的各项承诺。保持员工队伍相对稳定。调动技术骨干，须征得采购人同意。不得擅自减少员工人数，采购人若发现员工人数减少，且无正当理由，有权按实际减少的人数扣除相应的人均管理服务费，同时供应商必须补足规定人数。
14. 积极开展节能降耗工作，每月提供能耗数据分析报告，提出合理化建议。
15. 在设备管理过程中，不得随意更改原系统设备在使用、控制或性能上的各项技术指标和要求，确需更改或进行技术改造须经采购人同意。
16. 负责与专业维保单位等第三方的联系及现场管理工作，记录专业维保单位服务情况，并向采购人提出合理化建议。
17. 未经采购人同意不允许分包。
六、 服务管理期限
1、服务期限、付款方式：
服务期限为 1年，具体开始时间以采购人书面通知为准，在此期限内成交供应商须按合同规定向采购人提供上述服务。服务期满一年后，如成交供应商各项考核均合格，采购人在落实财政资金的基础上，可与成交供应商续签后两个年度合同（合同一年一签），除政策性调整最低工资外，合同金额不作改变。
2、江海产业园分季度、年度对成交供应商进行考核，如出现年度考核或两次季度考核不及格情况的，则自行终止合同、取消聘用关系（考核标准参照《全国城市物业管理示范大厦标准及评分细则》）。
3、付款方式：物业管理服务费根据考核结果（按季度、年度考核，考核方式另行规定）按季度（隔季度）支付，即在次季度10日前（节假日顺延）以转帐方式支付上季度物业服务费的80%费用（扣除未投入人员的费用及考核罚扣款），其余20%的费用作为年度考核押金，按照考核年度管理情况，在服务期满一次性结清。
七、响应文件报价的分类及要求
1、供应商报价应包含以下各项费用：
(1)物业公司支付的如养老金（退休费）、医疗费、安全费、卫生费、福利费、教育费、住房公积金、保险费、劳保用品费等一切人员费用；
(2)物业管理本身已支付或将支付的各种税费，包括物业管理中的管理费、安全费、垃圾清运费等；
(3) 用于物业管理的工具设备、保洁耗材（如抹布、毛巾、公共区域垃圾袋、扫把、拖把等）及维修工具等费用；
(4) 物业管理区域清洁用品以及共用部位的卫生用品（如卫生球、消杀品、洗洁用品等）；　
(5) 其它为用户提供服务前所产生的一切费用，实行一次包干，无论是否计列，采购人将一律视为总报价已包括该项费用。
2、下列费用由业主单位承担：
(1)卫生用品中的洗手液、卫生纸；
(2)照明设施的更换和水龙头更换等材料费用；
(3)在本招标文件中标明收费另定和其他应由招标单位承担的费用。
3、报价的编制依据：
(1) 响应文件报价应包括招标文件所确定招标内容的物业服务工作中所必须的直接、间接成本、风险、税金、合理利润等有可能发生的全部费用。
(2)报价应由供应商根据现场踏勘情况，按招标文件所提供的资料和启东市的物价水平自行测算，其中人员工资不得低于相关法律规定的最低工资标准，响应文件报价为供应商在投标文件中提出的年度各项支付金额的总和，承包期间如遇国家政策性调价，市场材料价格发生变化，只要本项目服务范围和工作要求不变，在服务期限内，年度服务费总价不予调整。
4、承担所有招标单位所要求的总承包责任。
5、如公安机关以后对物业公司保安人员进行统一管理所发生的费用（如服装费、培训费等），应由供应商承担，供应商应在报价时考虑上述因素，无论是否列入费用，采购人将一律视为总报价已包括可能产生的该项费用。
八、其它
1、保洁员应准时上下班，有事向采购人管理人员请假，上班期间不得擅离职守，应随叫随到，提高工作效率，确保工作质量，并积极完成采购人交办的其他工作。如遇会议、创建等特殊情况需要加班加点的，保洁员应当积极配合，不折不扣予以完成。
2、管理考核：成交供应商派出人员的分工安排，由成交供应商根据采购人需要确定，日常检查工作由成交供应商负责管理，每季度不定时地由甲方检查考核，每年度由甲乙双方进行一次大考核。如采购人提出更换成交供应商派出人员，成交供应商应无条件配合，并确保在15天内落实该要求。
3、成交供应商须为其派出人员办理人身保险，如发生人身意外等事故，采购人概不负责，一切责任由成交供应商承担。成交供应商派出人员应爱护采购人财物，如不慎损坏，成交供应商应当如数赔偿。对于成交供应商人员工作需要的合理要求，采购人应予以支持配合。成交供应商不得以任何理由，擅自缩减服务内容。
4、违约责任：成交供应商不得单方面中止合同或缩减服务项目，不得降低服务水准，否则支付违约金10000元。
5、成交供应商及人员不得在管理区域内从事与管理、服务工作无关的其他活动。一经发现, 采购方有权终止服务协议或建议调整服务人员。
6、未经许可，物管单位和个人不得利用管理区域内招标方房产、物业、水电等资源从事经营活动。

第三章 委托服务期限
第十二条 本合同期限为一年，自2017年 月 日起至2018年 月 日止（以甲方书面通知实际进场时间为准，期限顺延）。服务期满一年后，如成交供应商各项考核均合格，采购人在落实财政资金的基础上，可与成交供应商续签后两个年度合同（合同一年一签），除政策性调整最低工资外，合同金额不作改变。

第四章 双方的权利和义务
第十三条 甲方的权利与义务
1.审定乙方年度物业管理计划；
2.对乙方的管理实施日常监督检查，每个季度进行一次考核，每年进行一次全面考核，如两个季度或年度考核不通过，甲方有权单方面解除合同，并扣罚乙方当年的履约保证金；如因乙方管理不善，造成重大经济损失和管理失误，甲方有权单方面解除合同，并扣罚乙方当年的履约保证金。
3.自乙方正式接手进驻前，甲方向乙方无偿提供必须的管理用房；
4.不擅自干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
5.按约定要求支付乙方物业管理费；
6.负责处理非乙方原因产生的各种纠纷；
7.协助乙方做好物业管理宣传教育工作，督导物业使用人配合乙方的物业管理活动；
8.委托乙方对违反物业管理法规、政策及相关管理制度的部门和人员进行处理，包括：责令停止违章行为、赔偿经济损失，情节严重者追究其法律责任；
9.遵守招标文件中的所有承诺。
10.法规、政策规定由甲方享有的其它权利和应承担的其它责任。
第十四条 乙方的权利与义务
1.根据有关法律、法规、政策及本合同的规定，制定本物业的各项管理办法、规章制度、实施方案和考核办法，建立物业管理档案，及时记载有关变更情况。加强员工业务培训和职业道德教育，敬业爱岗，确保各项管理服务规范有序地进行；
2.按投标文件承诺，负责物业管理所必备的物资装备和各项管理承诺指标的落实；
3.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告。承包期内，乙方每3个月就物业管理发生的费用向甲方公布一次帐目；
4.未经甲方书面同意，乙方不得将本物业的管理责任转让给第三方，未经甲方同意不允许乙方分包或转包甲方服务管理事宜；
5.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需要在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同意后报有关部门批准方可实施；
6.在物业日常管理过程中，对无法解决的事故或物业设施需要维修、保养要及时向甲方反映。对物业使用人违反法规、规章的行为，提请甲方处理；
7.接受政府有关部门的监督、指导，并接受甲方的监督、检查。物业管理从业人员必须遵守甲方内部的管理制度，服从甲方整体管理；
8.非乙方管理原因造成的人身伤害和财产损失乙方不承担赔偿责任；
9.乙方自愿接纳甲方可能推荐的人员。乙方委派 为江海产业园规划展示楼物业管理项目经理，未经甲方同意，乙方不得擅自更换管理处经理和投标文件中明确的各管理人员；
10.乙方的物业管理人员要有符合国家规定的上岗证，要严格政审、没有刑事犯罪记录，重要岗位人员聘用需经甲方审定。如有需要，乙方的物业管理人员要听从甲方调动指挥；
11.根据要求开展便利于物业使用人的特约服务，所需费用由特约要求人承担；
12.乙方需与所有物管人员单独签订保密协议，若因物管人员造成的泄密，乙方应承担相关责任；
13.本合同终止前15日内，向甲方按清单移交原接收的全部物业管理档案资料及期间新增的各类物业资料；
14.遵守投标文件中的所有承诺；
15.法规、政策规定由乙方享有的其它权利和应承担的其它责任。

第五章 物业管理服务标准
第十五条 乙方按下列约定实现管理目标
1.清洁、保洁率 99％以上
2.处理及回访率 100％
3.有效投诉率 1％以下
投诉处理率 100％
4.管理人员专业培训合格率 100％
5.业主对物业管理满意率 98％以上
6.设备完好率 100％
第十六条　检查
1.检查标准：（本招标文件及成交供应商投标文件的有关内容）。
2.有关服务工种的人员，必须按国家规定具备相关工种的上岗证条件，并按国家有关部门规定，定期体检且有年审合格记录。

第六章 物业管理服务费用及其结算
第十六条 物业管理服务费的结算方式
1、经招标投标和双方协商，乙方的物业管理服务费确定为：
总 价： 元/每年（大写： 元整）
上述物业管理服务费是乙方完成招标范围内全部物业服务项目内容的全部费用，乙方漏项的，不予调整，且合同执行期间固定不变。
2、物业管理服务费的结算方式：物业管理服务费根据考核结果（按季度、年度考核，考核方式另行规定）按季度（隔季度）支付，即在次季度10日前（节假日顺延）以转帐方式支付上季度物业服务费的80%费用（扣除未投入人员的费用及考核罚扣款），其余20%的费用作为年度考核押金，按照考核年度管理情况，在服务期满一次性结清。
第十七条 甲方委托乙方开展的其他特约服务项目的收费办法由双方另行协商。
第七章 违约责任
第十八条 甲方违反本合同第四章第十三条的约定，使乙方未完成规定的管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权解除合同，造成乙方经济损失的，甲方赔偿乙方实际经济损失。
第十九条 乙方违反本合同第四章第十四条的约定，未能达到投标文件承诺和本合同约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改到位的，甲方有权视情况扣除履约保证金，直至解除合同；造成甲方直接经济损失的，乙方应给予甲方相应的经济赔偿。如乙方全部履行合同义务，实现物业管理目标，履约保证金在委托管理期限界满后予以退还，利息不予计算。
第二十条 因甲方房屋建筑设计和施工、设施设备质量或安装技术等方面存在的缺陷而造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理；因乙方管理不善或操作不当等原因，造成损失的，由乙方按实赔偿，造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理（事故发生的原因以相关权威机构的鉴定结论为准）。
第二十一条 甲、乙双方如有采取不正当竞争而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，责任方应当承担全部责任，并赔偿对方的经济损失。
第二十二条 除本合同另有规定以外，未经双方协商一致，甲、乙双方任何一方均不得提前终止、变更或解除合同，任何一方无正当理由提前变更或解除合同的，须向对方支付违约金，违约金按年物业管理费用的20％计算；给对方造成的经济损失超过违约金的，守约方有权追偿。
第二十三条 双方约定自本合同生效后按政府物业管理有关规定办理接管验收手续。
第八章 附 则
第二十四条 经双方协商一致可对本合同的条款按规定进行修订、更改和补充，签订的补充协议与本合同具有同等效力。
第二十五条 一方如需提前解除合同，应提前30日通知对方，乙方在通知时间期满后15日内必须撤离甲方物业管理区，并将相关全部物业管理档案资料同时交付甲方。
第二十六条 本合同执行期间发生不可抗力事件，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任，按有关法规、政策规定及时协商处理善后事宜。
第二十七条 本合同未尽事宜或存在矛盾之处，按招标文件、投标文件、谈判纪要及乙方投标承诺顺序执行，本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，提请物业管理主管部门调解；调解不成的，提交甲方所在地有管辖权的人民法院裁判。
本合同书由本服务委托合同、中标通知书、招标文件、商谈纪要、投标文件、合同履行过程中的更改和补充协议、国家和江苏省的物业管理规范组成，且按上列顺序进行解释。
第二十八条 本合同自签订之日起生效。本合同共 页，一式八份，正本两份、副本四份，其中：甲方执正本一份，副本三份；乙方执正本一份，副本一份；启东市政府采购与招投标交易所一份。
第二十九条 合同备案：甲乙双方签订合同后由启东市政府采购与招投标交易所鉴证、备案。
甲方（盖章）： 乙方（盖章）：
法定代表人（签字）： 法定代表人（签字）：
（或委托代理人） （或委托代理人）
签订地点：
鉴证单位（盖章）：
时间： 年 月 日 时间： 年 月 日