发布时间： 2018-01-21 17:24:02 作者：何磬 来源： 本站原创 浏览次数：10次

上海交通大学闵行校区理科楼群

物业管理服务

招 标 文 件

招标人编号：招(服)[2017][A]026号

招标代理编号：ZZB-17108

招标单位：上海交通大学

招标代理：上海现代建筑设计集团

工程建设咨询有限公司

2018年1月

目 录

TOC \o "1-3" \h \z \u 第一章 招标公告 3

第二章 投标人须知前附表 5

第三章 投标人须知 7

一、说明 7

二、招标文件 7

三、投标文件的编制 8

四、投标文件的密封和递交 12

五、开标与评标 13

六、授予合同 1615

第四章 服务要求 1717

第五章 合同格式 2925

第六章 投标文件格式 4743

第七章 评标办法 6258

第一章 招标公告

项目名称
上海交通大学闵行校区理科楼群物业管理服务

项目地点
上海市闵行区东川路800号内

招标范围（采购需求）
上海市闵行区东川路800号内的理科楼群物业管理服务

预算金额
本项目招标范围内的物业服务预算金额为人民币357.5万元/年。投标报价不得超过上述预算，否则视为否决投标。

招标公告同时发布的媒体
、中国政府采购网、中国招标投标公共服务平台、上海交通大学招投标和政府采购办公室网站

资格质要求条件
1）符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的供应商；

2）具有投标人须为独立法人或其他组织资格，具有相应的经营范围，独立承担民事和法律责任的能力；

23）需具备相关部门颁发的物业管理企业一级资质，有完善的物业管理方案，管理制度健全；

4）投标人未被“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单； 三年内无违法违纪行为；

35）物业公司需具有同类物业管理的相关经验，并且拟派驻的项目经理也必须具有同类物业管理的相关经验；拟派驻的项目经理未经招标人同意不得随意更换，项目经理不得兼任其他项目，须一周五天常驻现场；

46）必须能提供良好的技术支持，在上海地区拥有固定营业场所和相应人员，信誉良好；

57）外地企业需在本市设有分公司。

是否接受联合体投标
□接受 不接受

获取招标文件地址
上海市静安区石门二路258号9楼

招标公告报名及获取招标文件时间
报名及购买招标文件时间：2018年 月 日至2018年 月 日（工作日每天上午9：30-11:00，下午13:30-16:00时）。

报名时须提供材料（逾期递交资料或提交资料不符合要求的，视作自动放弃投标资格）
? 企业法人营业执照副本（原件及复印件加盖公章）；

? 税务登记证副本（原件及复印件加盖公章）；

? 组织机构代码证副本（原件及复印件加盖公章）；

如已办理营业执照、组织机构代码证、税务登记证三证合一具有统一社会信用代码的营业执照，则仅需提供营业执照副本；（原件及复印件加盖公章）

? 提供近三年（2015年1月-2018年1月）同类物业管理项目业绩证明；（原件及复印件加盖公章）

? 物业管理企业资质证书；（原件及复印件加盖公章）

? 外地企业在本市设有分公司的相关证明材料；（原件及复印件加盖公章）

? 法定代表人资格证明或法定代表人授权书（盖公章、法人章原件一份）；

? 被授权代表身份证；（复印件盖公章一份，查验原件）

? 招标文件工本费：人民币伍佰元（现金），不论中标与否不予退还。

投标截止时间及地点
时间：2018年 月 日10:00时

地点：上海市闵行区东川路800号（交大闵行校区）新行政楼B楼719室

开标时间及地点
时间：2018年 月 日10:00时

地点：上海市闵行区东川路800号（交大闵行校区）新行政楼B楼719室

投标保证金
5万元
招标文件工本费
500元

招标代理机构
单位：上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司

地址：上海市静安区石门二路258号9楼

招标代理机构联系人及电话
王慧俐、刘思祖
联系电话
*********60917
传 真
********

招标人
单位：上海交通大学

地址：东川路800号
联系人及电话
何磬

********

第二章 投标人须知前附表

本表关于招标服务的具体要求是对投标人须知的具体补充和修改，如有矛盾，应以本表为准。

序号
内 容

1
项目名称：上海交通大学闵行校区理科楼群物业管理服务

项目地点：闵行区东川路800号内

招标单位：上海交通大学

联系人：何老师

电 话：********

地 址：闵行区东川路800号

2
报名及购买招标文件

时间：2018年 月 日至2018年 月 日（工作日每天上午9：30-11:00，下午13:30-16:00时）。

地点：上海市静安区石门二路258号9楼

联系人：王慧俐、刘思祖 电话：*********60917

标书工本费：人民币500元

3
投标保证金金额：人民币伍万元整

支付形式：投标人以转账的形式支付；

退还方式：投标保证金将在投标单位领取中标通知书或未中标通知书后原额退回；

递交截止时间：投标截止时间前，以保证金实际到账为准；

未按规定递交投标保证金的投标将被否决；

有效期：与投标有效期一致

投标保证金递交账号信息：

名称：上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司

开户银行：工行上海现代大厦支行

账号：****************876

退还方式：中标通知书发出后退还未中标人的投标保证金，采购合同签订后退还中标人的投标保证金或者转为中标人的履约保证金。

4
现场踏勘：

时间：2018年 月 日 时

地点：上海交通大学闵行校区（闵行区东川路800号）内的

联系人：

联系方式：

5
书面提问传真截止时间：2018年 月 日 时前

传真号:******** 联系人：王慧俐、刘思祖 电话：*********60917

传真同时发送电子版到huili_wang@arcplus.com.cn。

答疑回复时间：2018年 月 日16：00时前。书面答疑回复将统一发放给所有投标单位（招标单位将根据投标提问情况确定是否另行举行答疑会）。

6
答疑会：如需，另行通知。

7
领取补充文件：

时间：电话通知。

地点：上海市静安区石门二路258号9楼

8
递交投标书截止/开标截止时间：2018年 月 日10:00时

地点：上海市闵行区东川路800号（交大闵行校区）新行政楼B楼719室

开标时间：同递交文件截止时间

开标地点：同递交文件地点

递交投标书份数：正本一套，副本四套，电子版一套。

投标单位开标时应携带：法定代表人资格证明书或法定代表人授权委托书、被委托人身份证（查看原件留存复印件）。

9
评标时间：以通知为准。

地点：上海市闵行区东川路800号（交大闵行校区）新行政楼B楼719室

本项目评审时，需对各投标单位拟驻派现场的项目经理进行面试，各投标单位按照开标顺序逐一进行陈述并回答专家提问，陈述时间控制在10分钟以内（5分钟陈述，5分钟答辩）。（注：投标文件中必须承诺参加面试的项目经理中标后未经招标人同意不得随意更换，项目经理不得兼任其他项目，须一周五天常驻现场。如项目经理随意更换，将按合同价的10%处以罚款；如项目经理一周五天不经过同意缺席，将扣款1万元/天。）

10
投标有效期：90天（日历日）

11
服务委托期限：三年，每年年末经考核合格后续签下一年合同（第一、二年合同总价不作调整；第二、三三年若上海市最低工资及社保基数调整,合同总价可作相应调整但调整比例不超过上海市最低工资及社保调整比例,合同总价均包含考核费用），由使用人考核合格并经资实处认可后签订后一年的合同。

12
预算金额：

本项目招标范围内的物业服务预算金额为人民币357.5万元/年。投标报价不得超过上述预算，否则视为否决投标。

开办费、开荒费在本次投标报价中报出并提供明细清单，过渡期费用按实际使用情况及投标所报人工单价计算。开办费、开荒费及过渡期费用不计入投标总价，中标后通过甲方审核后，按实结算。

13
中标服务费：

本项目中标服务费按中标金额的百分之零点八（0.8%）向中标人收取。

中标服务费必须在中标人领取《中标通知书》时一次性付清或直接在投标保证金中扣除。

*说明：以上时间安排若有调整，以书面通知为准。

第三章 投标人须知

一、说明

1. 招标人/招标单位、招标代理机构、招标方及合格的投标人

1.1 招标人/招标单位：招标人/招标单位是指提出国内招标采购的国家机关、企业、事业单位或其它组织。本招标文件中招标人/招标单位是指组织本项目招标的上海交通大学。

1.2招标代理机构：招标代理机构（以下简称招标代理机构）是指依照国家有关部门的管理规定，依法设立并取得招标资格证书、从事招标代理业务的中介组织。本招标文件中招标代理机构是指受招标人委托组织招标的上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司。

1.3 合格的投标人

1) 按第一部分招标公告的要求。

2) 符合《中华人民共和国政府采购法》规定的合格供应商的其它条件。

3) 投标人不得直接或间接地与招标人为本次招标进行设计、编制规范和其他文件所委托的咨询公司或其附属机构有任何关联。

4) 投标人必须向招标代理机构购买招标文件并登记备案，未向招标代理机构购买招标文件并登记备案的潜在投标人均无资格参加投标。

2. 投标费用

2.1 投标人应承担所有与准备和参加投标有关的费用。不论投标的结果如何，招标方均无义务和责任承担这些费用。

二、招标文件

3. 招标文件构成

3.1 招标文件包括下列内容：

第1章 招标公告

第2章 投标人须知前附表

第3章 投标人须知

第4章 服务要求

第5章 合同格式

第6章 投标文件格式

第7章 评标办法

4. 招标文件的澄清

4.1 投标人对招标文件如有疑点要求澄清，应在规定时间内以书面形式通知招标代理机构，招标代理机构对投标人的澄清要求均以书面形式予以答复，同时将书面答复发给每个购买招标文件的投标人（答复中不包括问题的来源）。澄清或者修改将在原公告发布媒体上发布澄清公告。

4.2投标人或者其他利害关系人对招标文件有异议的，应当在投标截止时间10日前以书面署名形式提出。

5. 招标文件的修改

5.1 在投标截止期前的任何时候，无论出于何种原因，招标代理机构可主动地或在解答投标人提出的澄清问题时对招标文件进行修改，修改的内容为招标文件的组成部分。

5.2 招标文件的修改将以书面形式通知所有购买招标文件的投标人，并对其具有约束力。投标人在收到上述通知后，应立即向招标代理机构回函确认。

5.3 为使投标人准备投标时有充分时间对招标文件的修改部分进行研究，招标代理机构可适当延长投标截止期。并以书面形式通知所有购买招标文件的投标人。

三、投标文件的编制

6. 编制要求

6.1投标人应认真阅读招标文件的所有内容，按招标文件的要求提供投标文件，并保证提供的全部资料的真实性，以使其投标对招标文件作出实质性响应，否则，其投标将被否决。

6.2投标的语言

投标人提交的投标文件以及投标人与招标代理机构就有关投标的所有来往函电均应以中文书写。

7. 投标文件构成

投标人应按招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当包括（但不限于）下列主要内容：

7.1商务标

1）投标书（格式详见第六章 附件2）；

2）资格声明（格式详见第六章 附件3）

3）开标一览表（格式详见第六章 附件4）；

4) 开办费计价说明表（格式详见第六章 附件5）；

5）开荒费计价说明表白（格式详见第六章 附件6）

6）物业管理费用报价分类明细表及报价说明（格式由投标人自行设计）；

7）法定代表人资格证明书（格式详见第六章 附件7）；

8）法定代表人授权书（格式详见第六章 附件8）；。

9）2016年度财务审计报告；

10）依法缴纳税收和社会保障资金的相关材料；（近3个月）[税收证明指税务部门提供的完税证明，或申请人缴纳税收的其他有效凭据（注：依法免于缴纳税收的，须提供相应证明文件）；社保缴纳证明指申请人缴纳社会保险的凭据（专用收据或社会保险缴纳清单），或申请人缴纳社会保险的其他有效凭据（注：依法免于缴纳社会保险的，须提供相应证明文件）。]

12）参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录的说明；

13）投标人未被“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单截图。

7.2技术标

1）物业管理服务理念、目标。

2）物业管理服务方案：根据本项目的实际情况及特点，针对本招标文件所载明的本项目物业管理服务的具体内容和要求，一一对应地提出详细并具可操作性的服务方案，以及投标人认为需要提供的其它服务方案。服务方案应包括针对本项目特点、重点和难点的分析及解决措施。

3）服务质量控制措施：投标人保证物业管理服务质量的各种措施；因服务质量问题引起的投诉的情况及解决方案、服务质量检查、验收的方法和标准等。

4）物业管理机构组织构架、运作方法及管理制度。

5）物业管理用房及相应管理设施的配置管理方案。

6）物业管理服务分项标准与服务承诺。

7）物业管理应急措施：按照要求制订发生突发事件（包括发生台风、暴雨等灾害性天气，突然断水、断电、断天然气、燃气泄露，浸水或漏水，空调、电梯故障，火警，群体性事件以及其他突发事件）时的应急预案及相应的措施，以及应急预案的培训和演练安排。

8）本项目管理人员、服务人员配备：拟投入本项目的总人数，各岗位人数，班次划分，具体工作时间，人员来源或用工机制，项目经理、管理和专业人员设置及岗位职责。项目经理及主要管理和专业人员简况，服务人员岗位设置具体安排等。提供项目经理及主要管理和专业人员的学历证书、岗位资格证书、职称证书、资质证书、培训证书和获奖荣誉证书复印件。（格式详见第六章 附件9-12）

9）物业岗位人员培训计划及实施方案。

10）与前任物业管理服务企业的交接方案及本项目合同终止时的移交方案。例如现场交接查验、人员安置、费用结转、物品移交，图纸档案、相关资料、工具器材、相关钥匙和办公场所等交接安排。如果招标人有安置原物业管理服务人员的要求，投标人还应提供对原物业管理服务人员的吸纳安置方案。

11）对外委托专项服务的情况说明。投标人需要将本项目中的某些专项服务委托其他专业性服务企业承担的，应当说明拟委托专项服务的名称、内容、金额以及受托企业的情况，并提供受托企业相应的资格证明。

12）近三年（20145年11月-20178年11月）同类物业管理项目业绩证明（列表，注明项目名称、项目面积、委托方式、管理年限等情况，并提供项目合同复印件、业主评价作为证明，合同复印包含上述信息的关键页即可）。（格式详见第六章 附件13）

13）投标人基本情况简介。

14）相关资格质证明文件：企业法人营业执照副本、税务登记证副本、组织机构代码证副本、物业管理企业资质证书、外地企业在上海市设有分公司的相关证明材料、质量管理体系认证等复印件加盖公章。

15）投标人认为可以证明其能力、业绩、信誉和信用的其他相关材料。

8．投标报价要求

8.1房屋设施设备维护保养费：用于房屋设施设备维护保养操作服务所需费用，包括人员工资及公共区域物业维修日常小修费用及公共设施养护费用，不包括水、电、煤气等能源费用。列入物业维修日常小修费用的单项单件维修费用标准为：公共区域单项单件维修材料费用低于人民币300元（含300元）。业主方使用人自用部分的设施维修材料费用由各使用人承担，不属于本项目约定的物业管理费包干范围；业主方使用人自用部分的维修，中标人不再另行收取维修人工费。超过物业维修日常小修费用标准的维修项目，由中标人协助业主方使用人向相关部门申请维修。

8.2保洁费，用于物业管理公共区域内（具体服务范围详见第四章中的保洁服务要求）日常保洁服务所需的费用（含人工费用、保洁设备维护及工具消耗、日常保洁用品如垃圾袋、洁厕液消耗等费用。卫生间洗手液、卷筒纸由使用单位负责提供）；

8.3安保费：用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用（含人工费用）；

8.4其他综合服务费用：用于物业综合管理等所需的费用（含人工费用）；

8.5办公费用：包括用于物业管理区域的日常管理费用，包括管理人员工资,区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的账务管理，物业档案资料管理，办公用品，通讯费等相关费用；

8.6服装费用（两年更换一次）；

8.7公众责任险费用；（物业公司应投保足额的公众责任险及员工人身意外伤害险）

8.8其他费用：除以上8.1-8.7条所列费用之外的物业公司提供物业服务所必须的其他费用。

8.9管理酬金，指物业管理企业的合理利润；

8.10税金；

上述8.1-8.10条所列费用按一年所需计算，报出一年收费金额合计价，合计价为本次物业投标总价（以上费用由使用人和资实处分摊）。各项费用由各投标人按本物业进驻可能发生的所需费用情况自主报出，并包干使用，但需列出费用明细表（各项物耗也须列出明细清单）。为便于招标单位综合比较权衡，报价内容按后附开标一览表表所述的工作内容分别报价。投标人应充分考虑人工价格变动等各类风险因素。

8.11开办费：用于物业公司进场前购置服务于本项目所需的物品、工具等开办费用。开办费价格不计入投标总报价中，该费用为含税价格，投标报价时此项费用单列，并提供物品清单及报价明细表。中标后，由招标人对该部分费用及清单进行审核以最终确认，但投标时提供的清单及报价不得增加。开办所需物品，若招标人已有，原则上由招标人负责提供。招标人无法提供的，经使用人和资实处审核同意后，按实结算。所有由业主方提供或出资购买的开办用品，其所有权属业主，今后如物业管理公司退出管理，应将开办物品中的固定资产归还业主。开办费用由使用人和资实处分摊。

8.12开荒费：指由专业保洁公司对改造装修后的大楼进行深度保洁以达到物业公司保洁进场条件所需的费用。开荒费价格不计入投标总报价中，投标报价时此项费用单列，并提供实时单位及报价明细表。中标后，由中标单位报招标人审核，按实结算，但投标时提供的报价不得增加；开荒费用由使用人和资实处分摊。

8.13过渡期报价：3，4，5号楼预计过渡期为半年，过渡期预估二分之一岗位，具体数量待进场后协商。过渡期费用按实际使用情况及投标所报人工单价计算。1，2，6号楼不安排过渡期物业。

8.134本项目物业管理费应包括完成本招标文件服务范围内的所有工作。

9．投标文件格式

9.1 投标人应按招标文件的内容与要求和提供的格式编写其投标文件，投标人不得缺少或留空任何招标文件要求填写的表格或提交的资料。

9.2投标人应将投标文件按规定的顺序编排、并应编制目录、逐页标注连续页码，并装订成册。

10．证明投标人合格和资格的文件

10.1 投标人应提交证明其有资格参加投标和中标后有能力履行合同的文件，并作为其投标文件的一部分。

11．投标有效期

11.1 投标应自规定的投标截止之日起，并在“投标人须知前附表”中所述时期内保持有效。投标有效期不足的投标将被视为非响应性投标而予以否决。

11.2 特殊情况下，在原投标有效期截止之前，招标代理机构可要求投标人同意延长投标有效期。这种要求与答复均应以书面形式提交。投标人可拒绝招标代理机构的这种要求，接受延长投标有效期的投标人将不会被要求和允许修正其投标。

12．投标文件的制作和签署

12.1 投标人应准备一份投标文件正本和“投标人须知前附表”中规定数目的副本，及一份包含商务标和技术标全部内容的电子光盘（使用WORD、EXCEL格式），每套投标文件须清楚地标明“正本”“副本”“电子版本”。若正本和副本不符，以正本为准，电子版与纸制文件不符，以纸制文件为准。为了倡导节约环保的理念，请投标人在制作标书时不用硬封面及豪华装裱。

12.2任何行间插字、涂改或增删，必须由投标文件签字人姓或首字母在旁边签字才有效。

12.3投标文件必须按照本招标文件提供的投标文件格式的规定加盖印章或签字，投标文件的所有封面均应加盖公章和法定代表人印章（或签字）。

12.4单位提交的投标文件必须符合物业管理依据及内容，并响应本招标文件的其他要求事项。

四、投标文件的密封和递交

13．投标文件的密封和标记

13.1投标人应将投标文件密封，所有投标文件正本、副本、电子版均密封在一个封袋内并于密封口加盖投标单位公章和法定代表人章。信封均应：

1) 清楚标明递交至“投标人须知前附表”中指明的地址。

2) 注明“投标人须知前附表”中指明的项目名称和“在 年 月 日 时之前不得启封”的字样。

3) 投标人名称和地址。

4) 加盖投标单位公章和法定代表人章（或签字）。

14．投标截止期

14.1 投标人应在不迟于“投标人须知前附表”中规定的截止日期和时间将投标文件递交至招标代理机构，递交地点应是“投标人须知前附表”中指明的地址。

14.2 招标代理机构可以按本须知规定，通知修改招标文件适当延长投标截止期。在此情况下，招标代理机构、招标人和投标人受投标截止期制约的所有权利和义务均应延长至新的截止期。

15．投标文件不予受理的情形

15.1逾期送达的或者未送达指定地点的；

15.2未按招标文件要求密封的。

16．投标文件的修改与撤回

16.1 投标人在递交投标文件后，可以修改或撤回其投标，但投标人必须在规定的投标截止期之前将修改或撤回的书面通知递交到招标代理机构。

16.2 投标人的修改或撤回通知应按本须知的规定编制、密封、标记和递交。

16.3 在投标截止期之后，投标人不得对其投标做任何修改。

16.4 从投标截止期至投标人在投标书格式中确定的投标有效期期满这段时间内，投标人不得撤回其投标。

五、开标与评标

17.开标

17.1 招标代理机构在“投标人须知前附表”中规定的日期、时间和地点组织公开开标。开标时邀请所有投标人代表参加。参加开标的代表应签名报到以证明其出席。

17.2投标人代表出席开标会需提交的材料：法定代表人出席需携带：投标人的法定代表人证明原件、本人身份证明原件及复印件。法定代表授权委托人出席需携带：法定代表人授权委托书原件、本人身份证明原件及复印件。

17.3开标时，招标代理机构当众宣读投标人名称、投标价格和招标文件规定的需要宣布的其他内容。投标人名称、服务方案承诺，以及招标代理机构认为合适的其他内容。除了按照本须知规定原封退回迟到的投标文件之外，开标时将不得拒绝任何投标。

17.4 在开标时没有读出的有关声明，在评标时将不予考虑。

17.5 招标代理机构将做开标记录。

17.6投标人代表对开标过程和开标记录有疑义，以及认为采购人、采购代理机构相关工作人员有需要回避的情形的，应当场提出询问或者回避申请，如当场未提出，开标后将不接受任何关于开标过程和开标记录的异议和投诉。采购人、采购代理机构对投标人代表提出的询问或者回避申请应当及时处理。

17.7投标人未参加开标的，视同认可开标结果。

18. 评标

18.1 评标委员会

18.1.1 招标代理机构将按照“中华人民共和国招标投标法”及有关规定组建评标委员会。

18.1.2 评标委员会由招标人代表及有关方面的专家组成。

18.1.3评标委员会负责评标工作，对投标文件进行审查和评估，并向招标方提交书面评标报告。

18.2 评标方法：综合评分法。

18.3 投标文件的澄清

18.3.1 在评标期间，评标委员会可要求投标人对其投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或说明,但澄清或说明不得超出投标文件的范围或改变投标文件实质性内容。有关澄清的要求和答复均应以书面形式提交，澄清的内容为投标文件的组成部分。

18.4 投标文件资格审查以及符合性、完整性评定投标文件的初审（符合性检查）

18.4.1资格审查

开标结束后，招标人及招标代理机构将依法对投标人的资格进行审查，资格审查不通过的不得进入下一步评审。

18.4.2在详细评标前，招标人与评标委员会将首先审定每份投标文件是否实质上响应招标文件的要求。在评标中发现以下情况者，视为不实质上响应招标文件要求，投标人的投标文件将被否决：

A. 超出经营范围投标的；

B. 资格标准、业绩不满足招标文件要求的；

C. 投标文件未按招标文件提供格式要求加盖公章的，或没有法定代表人（或法定代表人授权的代理人）签字或盖章的；

D. 投标有效期不足的；

E. 未交纳投标保证金的；

F. 经评标委员会评审，认为投标文件在实质上没有响应招标文件要求的；

G. 投标人在同一份投标文件中，对同一服务内容有两个或多个方案的；

H. 投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为；

I. 投标报价超过预算金额的；

J. 投标文件附有招标方不能接受的条件的。

18.4.3投标文件在实质上应该与招标文件的所有条款、条件和规定要求相符，无显著的差异或保留。

18.4.4如果投标文件实质上不响应招标文件的要求，评标委员会将予以拒绝，并不允许投标人修正或撤消其不符合要求的差异或保留。

18.4.5招标人与评标委员会确定投标文件的响应性只根据投标文件本身的内容，而不寻求外部的证据支持。

18.4.1评标委员会将审查投标文件是否完整、资格证明文件是否齐全等。

18.4.2 6 对于投标文件中不构成实质性偏差的不正规、不一致或不规则，招标方可以接受，但这种接受将影响投标人的综合得分。

18.4.3 7 在详细评标之前，根据本须知的规定，评标委员会要审查每份投标文件是否实质上响应了招标文件的要求。实质上响应的投标应该是与招标文件要求的全部条款、条件和规格参数相符，没有重大偏离的投标。对关键条文的偏离、保留或反对将被认为是实质上的偏离。评标委员会决定投标的响应性只根据投标本身的内容，而不寻求外部的证据。

18.4.4 实质上没有响应招标文件要求的投标将被否决。投标人不得通过修正或撤销不合要求的偏离或保留从而使其投标成为实质上响应的投标。如发现下列情况之一的，其投标将被否决：

（1） 超出经营范围投标的；

（2） 资格标准、业绩不满足招标文件要求的；

（3） 投标文件未按招标文件提供格式要求加盖公章的，或没有法定代表人（或授权的委托代理人）签字或盖章的；

（4） 投标有效期不足的；

（5） 未交纳投标保证金的；

（6） 经评标委员会评审，认为投标文件在实质上没有响应招标文件要求的；

（7） 投标人在同一份投标文件中，对同一服务内容有两个或多个方案的；

（8） 投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为；

（9） 投标报价超过预算金额的；

（10） 投标文件附有招标方不能接受的条件的。

18.5 投标文件的详细评审

18.5.1 评标委员会将按照本须知的规定，只对确定为实质上响应招标文件要求的投标进行详细评审。

18.5.2 详细评审即以招标文件为依据，对所有实质上响应的投标进行综合评议（详见第七章评标标准）。

18.6 中标人的确定

评标委员会对进入详细评审的投标人进行综合评议并作出排序，向招标方推荐前二名投标人为中标人候选人，由招标方在此范围内最终确定中标人。原则上以排名第一的中标候选人为中标人。

投标人认为采购文件、采购过程和中标结果使自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，以书面形式向采购人提出质疑。

19. 与招标代理机构、招标人和评标委员会的接触

19.1 除本须知规定外，从开标之日起至授予合同期间，投标人不得就与其投标有关的事项与招标代理机构、招标人以及评标委员会成员接触。

19.2 投标人试图对招标代理机构、招标人和评标委员会的评标、比较或授予合同的决定进行影响，都可能导致其投标被否决。

六、授予合同

20. 履约能力审查

20.1 招标方有权根据招标文件列出的标准审查综合得分最高的投标人是否有能力令人满意地履行合同。

20.2 授标决定将考虑投标人的财务、技术和服务能力，其基础是审查投标人按照规定提交的资格证明文件和评标委员会认为必要的、合适的其它资料。

20.3 如果审查通过，招标方将把合同授予该投标人；如果审查没有通过，招标方将否决其投标，并对综合得分排名第二的投标人能否令人满意地履行合同作类似的审查。

21. 合同授予标准

21.1招标方将把合同授予被确定为实质上响应招标文件的要求并有履行合同能力的综合得分最高的投标人。

22. 中标通知书

22.1 中标人确定后，招标代理机构将向中标人发出中标通知书。向未中标的其他投标人发出招标结果通知书。

22.2 中标通知书是合同的一个组成部分。

23. 中标服务费

23.1中标单位金额及支付详见投标人须知前附表。

24. 签订合同

24.1中标人在收到招标代理机构的中标通知书后三十（30）天内，应按招标文件的要求与招标人签订合同。

24.2 如果中标人没有按照上述规定执行，招标方将有充分理由取消该中标决定。在此情况下，招标方可将合同授予综合得分排名第二的投标人，或重新招标。

25.履约保证金

本项目不收取履约保证金。

第四章 服务要求

上海交通大学理科楼群位于闵行区东川路800号内，产权归上海交通大学所有。由物理与天文学院、数学科学学院、致远学院、自然科学研究院，以及超导联合研究院共同使用并负责日常管理与监管；校资产管理与实验室处代表产权者行使实施总体监管。该项目的物业管理费用由各使用单位和资产管理与实验室处分摊。权力

并支付按合同约定的相关费用。

一、物业管理的基本情况和范围

理科楼群位于我校闵行校区西区，是集教学、科研、实验、行政办公、计算机房、资料室、多功能会议于一体的综合性理科专业大楼。理科楼群于2015年7月开工，将于2018年4月建成。

总共有1#—6#楼，框架结构如下：

1#超导楼，地上5层，建筑面积5769平方米；

2#激光楼，地上5层、建筑面积6301平方米

6#激光楼，地下1层，建筑面积1259平方米；

3#实验教学楼，地上5层，建筑面积6298平方米；

4#综合实验楼，地上5层，建筑面积6391平方米；

5#综合楼，分东西两侧，地上9层，地下一层，地上建筑面积29073平方米；

1#—6# 楼总建筑面积为55091平方米。理科楼群产权归上海交通大学所有。

二、物业管理和服务目标

建筑物体的完好，减少过失损坏，保持完好率98%以上。

设施设备的保障，确保完好率和运行正常率98%以上。

安全防范的到位，实行全日制安全防范责任制。

物业环境的雅致，与校园布局相得益彰。

管理服务的优化，服务满意率达到95%以上。

行业标准的规范，创建校园精神文明。

满足物业的需求，提供合适和不断改进的物业管理和延伸服务。

根据合同的具体要求，确保物业的正常运转。

三、物业管理的主要内容

3.1 综合管理

3.2 建筑物管理

3.3 工程、设施设备维护保养及管理；

3.4 保洁服务

3.5 安保管理

3.6 客户服务

3.7 各项工作配合与支持

3.8 节能管理

3.9 房间管理

3.10 零星、临时性工作

3.11 其他招标文件规定的管理服务内容

四、物业管理的具体要求

4.1 安全保卫管理要求（包括但不仅限于以下要求）

包括辖区内公共治安秩序、消防安全、交通秩序及停车管理和突发事件处置等管理服务。

1) 有专业保安队伍，实行全年（包括国定假）24小时值班及巡逻制度，建立每日工作情况和门岗记录，保证消防、安全全年24小时受控，所有触警情况，应有书面记录。保安人员熟悉大楼的环境，文明值勤；

2) 楼宇大门设岗齐全，应按楼宇结构和安保需求合理设岗，其中5#综合楼，分东西两侧。安保需对全楼的设岗大门进行管理，根据需要对进出人员进行登记，对大件物品进出进行审验制度，拒绝危险物品及未知人员的进入；门卫值班、巡逻执勤认真严格，无漏岗现象，登记、记载齐全，情况处理及时有效，门卫值班室整洁；

3) 加强各区域的巡视检查工作，随手关闭开启的门窗，发现设备设施故障及时报修。大楼无实验、教学或科研活动后，应及时关闭相应楼层公共区域及厕所、室内的照明灯光；

4) 监控、消控业务熟悉，监控、消控24小时不失控，记录齐全、专人专管，情况处理及时有效，保密制度落实，监控、消控室整洁；

5) 监控设施和消防设施检查到位，消防设备完善无损，发现问题及时处理，始终保持监控和消防处于良好状态。完善各类消防管理制度，落实消防工作责任制，负责物业管理服务区域的消防监控值班和巡查，消除火灾等安全隐患，按要求制定消防、危化品泄露等事故应急预案并定期开展预案演练，一旦发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向使用单位报告并配合相关部门及使用方做好处置应对；

6) 辅助做好本物业管理区域安全生产和事故防范，做好废弃物处理工作。发现楼宇内危险化学品、固体废弃物、液体废弃物、放射性物品、有毒有害气体的使用、存放和排放管理有不遵守学校相关环保规定的，立即制止并报告；

7) 防火、防水、防盗、防爆炸、防治安事故措施到位，危及人身安全处设有明显标志和防范措施，定期检查各楼层安全柜。突发性事件应急处置预案落实，应急物资准备到位；

8) 根据资实处签发的房屋调配通知单要求做好大楼所有钥匙的保管、登记、领取、发放、收回及编号记录管理。做好房间的启用准备，对收回房间进行收回清理。

9) 确保各个出入口通畅，并在突发事件或特别需要时增加门岗和巡逻岗保安人员，遇到紧急情况，应能迅速将人员从楼内疏散；

10) 货物进出严格根据规定的路径，不走客梯通道；

11) 如出现的大量搬运情况，物业应指派专人进行搬运现场监督监管和保障服务；平时物业可以协助教师做一些轻量搬运、整理服务等，例如会场布置、办公家具位置调整等；

12) 遇有庆典、会议等大型活动，需根据要求提供安保服务，维持秩序，确保活动安全、有序、顺利。秩序维护员持证上岗，并定期接受相关培训；

13) 维护物业管理区域各类车辆进出秩序，引导车辆规范、有序停放，加强停车场所的安全使用管理。

14) 楼宇装修施工时，应做好施工人员登记及现场管理工作，检查是否有学校相关部门批准手续，给予必要的安全提醒，制止野蛮施工。 向物业使用人书面告知和公布物业管理的有关规定和服务事项；当物业使用人装修物业时，需凭校相关部门开具的《施工许可证》乙方方可放行，同时书面告知有关限制条件，并负责监督。若物业使用人在二次装修时有违规行为或超出施工许可证允许范围的，乙方应给予劝阻，并立即告知相关部门。

4.2工程、设施设备维护保养及管理(包括但不仅限于以下要求)

1) 物业对新理科楼的设施设备进行接管验收服务。工程档案资料（包括建筑、设备、隐蔽工程、工程等的竣工图纸等资料）进行存档管理，熟悉和掌握各大楼的布局、结构、给排水、空调、电气、消防、各种线路（电线、网络、电话线等）等的数据，并熟练掌握各种设施设备的使用方法；

2) 制订房屋建筑本体及公共辅助设施设备安全运行制度、落实岗位责任制、定期巡回捡查、日常维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行；

3) 建筑结构及楼宇设施管理服务（包括门、窗、墙、地面、外立面、内装修、锁等）；

4) 须协助提供消防系统的维护和管理服务（包括消防水泵、喷淋水泵、稳压泵、管道闸、阀、栓、喷淋、烟感、报警装置等）；公共消防系统（包括气体消防设备、消防水泵、阀、栓等）的日常运行、维护维修监管服务。按消防规范规定的频次进行检查、养护等维护管理并详细记录在案，所有消防器材应保持完好，不超过有效期，确保正常使用；消防通道应保证畅通，并在明显位置设置消防设施平面示意图；

5) 须协助提供供电系统的维护和管理服务（公共部位照明、照明机电设备控制柜、电线电缆、配电柜、防雷接地网等）；

6) 须协助提供给、排水系统的维护和管理服务（包括卫生间、生活水供水泵、管道、阀门、雨水管、排水管、排污管、热水器、循环泵）；公共给、排水系统出现损坏、泄漏，不能正常使用时，要及时组织抢修。排水管道畅通无堵塞，水泵正常运行，设备完好率达98%以上；

7) 对管辖内的空调系统、供电和照明系统每日巡检，及时记录运行数据，确保供电安全，特别是机房供电的安全。每日巡查，发现公共区域灯具损坏及时修理更换（包括室内外及公共区域），灯具损坏时间不长于24小时，亮灯率达98%以上；

8) 空调系统：提供日常运行、报修、维护监管服务，运行发生故障时，及时报维保单位进行抢修，故障排除后做好事故记录。；

9) 电梯系统：载人电梯须保证能够正常安全运行，应定期检查电梯使用状况，配合做好定期检修和维护保养工作。电梯运行发生故障时，及时报电梯维保单位进行抢修，故障排除后做好事故记录。

10) 提供管理辖区内弱电系统（安防系统、消防报警系统、会议室音视频系统、会议室其他公共设备、门禁系统、车库管理系统、避雷系统、防盗门禁监测系统、实验室危险源监测报警系统)的日常运行、维护维修监管服务。保证各系统正常运作，录像设备正常运行；

11) 定期对房屋进行巡查，，尤其是实验室内的水、电、气等各种管路设施和压力容器，避免由于因水管破裂、电路故障、压力容器爆炸和气体泄漏引起灾害事故的发生；

12) 建立完善的设备设施台账，充分掌握设备设施的运行保养状况；设备良好，机房环境整洁、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机房环境符合设备要求；

13) 提供公共能耗控制管理服务；加强对公共区域的巡检，对不必要开启的设备进行调整，杜绝能耗消耗；

14) 物业管理方在接到有关停电、停水的通知后，要及时告知并张贴公告。如遇突发停电、停水等情况，应及时向有关方面了解情况，及时处理，必要时应启动应急预案；

15) 配备所需各种有资质的专业技术人员，严格执行操作规程，能熟练使用会议室音视频系统设备，能安排人员协助负责公共空间、会议室的设备开关工作；

16) 大楼设施设备执行24小时维修服务，物业接到报修应在15分钟内迅速安排人员到现场处理，与设备设施各保养单位沟通顺畅，发现问题能及时处置。对于已委托专业公司承担维保服务的电梯、空调等设施，遇有故障时第一时间应联系维保单位报修并督促及时修复；

17) 提供整栋楼宇（含公共空间和室内）的日常维修维护服务，比如换灯具、修门锁等（使用人自用部位维修材料费由使用人自理，人工费不再另行收取）；

18) 对楼内公共部位维修的单次单件材料在300元以下（含300元）的费用（不含人工费用）由物业公司承担。公共部位需更换单件材料在300元以上的报学校相关部门处理。

4.3 保洁服务要求（包括但不限于以下要求）

4.3.1保洁区域

1) 提供本项目建筑物内所有公共区域环境的清洁服务（包括门厅、走廊、楼梯、门窗、电梯、屋顶、地下室的清洁服务等）；

2) 提供本项目建筑物内公共用房室内的清洁服务（包括公共卫生间、茶水间、公共会议室、楼宇设备用房等）；

3) 提供本项目规划红线范围内室外公共区域的清洁服务（包括楼前广场、停车场、景观设施、雨水井、污水沟渠、窨井、屋面屋顶等清洁服务）；

4) 提供市政水箱清洁消毒服务；

5) 提供大楼外墙清洗监管服务；

6) 卫生间洗手液、空气清新剂和抽纸的摆放、及时更换填充服务（卫生间洗手液、卷筒纸等由使用人负责提供）。

4.3.2保洁要求

1) 保洁人员足额配备。教育、培训、管理到位。保洁操作规程规范，保洁设备、工具、药剂齐全，使用正确、到位；

2) 执行保洁时间到位。对实验教学楼，为减少影响，教学楼内保洁工作（主要是地面、桌面保洁）要安排在实验教学时间以外完成；

3) 保洁工作注意保密。

4) 对涉密项目的实验室或教师办公室，需经同意方可入室清洁，并应严格遵守保密法律法规，回避涉密物件和资料等。

5) 公共区域每日保洁，目视无垃圾、积尘；工作完毕随手关灯；

6) 空调开启时，在确保空气质量的情况下关闭窗户；

7) 各楼层走道照明灯，正常情况下，保洁人员及时按设定时间调整开闭状态；

8) 出入口和茶水间无脏杂物、无污迹。楼内大厅整洁光亮、无浮尘、无水迹、无污迹；

9) 楼内走廊、过道、楼梯、阳台整洁、无浮尘、无水迹、无污迹。地毯平整、干净；

10) 楼内门窗、窗台干净、无灰尘、无污迹。垃圾桶放置合理，清倒及时、外表干净、无积垢、无异味；

11) 楼内玻璃门、玻璃间格、各种柱身、扶手、栏杆（含木质、金属）、内玻璃窗、镜面等明净、光亮、无积尘、无污迹、无斑点、金属、不锈钢按规定时间上保护剂；

12) 各种室内装饰物、墙上装饰物和各类设施表面（如灯饰、警铃、监视器、火灾报警控制器、风口、安全指标灯、开关盒、消防栓箱、各种告示牌、指示牌等）干净、无灰尘、无污迹；

13) 楼内无鼠患、虫害；一旦出现，应立即进行处理；会议室整洁干净，桌子和椅子需常整理归位；清理并集中堆放损坏的家具；

14) 卫生间大小便池、坐便器、拖把池等内外光洁，无污垢、无积尘、无异味。洗手盆、镜台、镜面内外光洁，无斑点、无积水、无积尘。地面、墙面光洁，无污迹、无脏杂物、无积水、无积尘、无蜘蛛网。门窗、窗台、内玻璃、天花板、隔板、照明灯具、开关盒、卷纸盒等干净、无灰尘、无污迹；厕纸篓、垃圾桶无陈积物、无异味，外表干净，地漏畅通；

15) 电梯厅墙面、地面、门框、电梯指标牌表面干净，无油迹、无灰尘、无杂物。电梯内墙、地面、门、天花板、通风口、监视器、照明灯具、指标板等表面干净、无积尘、无污迹、无脏杂物；电梯厢壁、电梯门、框按规定时间上保护剂。

16) 大楼红线内及门口“三包”范围内场地、道路干净、无脏物、无垃圾、无沙土

17) 各类设施、各种标志牌表面无积尘、无污迹；排水沟畅通。天台无杂物、无垃圾，地漏畅通；

18) 大门口吊顶、天窗、外墙、外玻璃、地毯、按计划清洗并达到要求；大理石及时保养；

19) 对生活垃圾的进行收集，包含各室内外垃圾筐，垃圾做到日产日清，送至校区指定的垃圾堆放点，定期对垃圾房进行卫生灭杀。

各类部位环境卫生服务要求如下：

保洁范围
保洁要求
保洁频次

屋面、屋顶（顶棚）等
定期保洁，逢雨天重点检查，无垃圾堆放，无树叶杂草，无淤泥杂物，雨水口、天沟、排水沟无堵塞，保证排水畅通。
每年4次以上，台汛期重点保洁

室外环境卫生
保持干净整洁，无垃圾、杂物、枯叶，无积水，无污渍痕迹，雨水口无堵塞。
每日不间断巡检

并定期清洗

走廊、门厅、大厅、楼梯或消防梯等公共区域地面、墙面
地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌。门窗、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍，无絮状物。旋转门、门中轴、门框、门边缝部位光亮、无痕迹、无灰尘。空调出风口无灰尘、无污迹。门把手干净、无痕迹、定时消毒。遇雨天，进大厅必须用专业方法防止雨水滴落。
每日不间断保洁

楼梯扶手、栏杆、窗台、指示牌
保持干净、无灰尘、光亮。窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、无絮状物。指示牌无灰尘、无污迹、无痕迹，金属件表面光亮，无痕迹。
每日不间断巡检

消防栓、消防箱、公共设施
保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、灭火器表面光亮、无灰尘、无污迹。喷淋盖、烟感器、喇叭无灰尘、无污渍。监控摄像头、门禁器表面光亮、无灰尘、无斑点、无絮状物。消防栓外表面光亮、无痕迹、无灰尘、内侧无灰尘、无污迹。
每日不间断巡检

天花板、风口
目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网，表面、接缝、角落、边线等处无污渍、无灰尘、无斑点。
定期

服务功能性用房（如大型公共会议室、报告厅、纯基础本科教学实验室（基础类）等）
机动保洁，服务随时到位；纯基础本科教学实验室进行入室清洁，保持教学实验室内干净、整洁、无垃圾，入室清洁时间需根据教学实验室实际使用情况灵活安排
每日

设备机房、管道、空调内机及管道
无卫生死角、无垃圾堆积，无灰尘、目视无蜘蛛网、无污渍、无水渍、无积水。空调及管道每年夏冬用前各进行一次清洁消毒处理。
定期

对地面、墙面做维护
按不同材质进行保洁。地表面、接缝、角落、边线等均保持整洁、干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、水渍、污迹等；墙角、天花板无灰尘、无蜘蛛网。
每日不间断巡检

大理石地面
抛光镜面保养
定期

地毯 窗帘
地毯清洁保证1次/月或以上。窗帘应使用人的要求进行清洗（费用使用人自理）。
定期

茶水间
饮水机内外（包括龙头、接水盘等）保持洁净、无积垢、无污迹，定期消毒。地面干燥、无积水、无水渍。
每日不间断巡检

卫生间及其服务
坐厕内、小便池内喷洒消毒，保持无异味、污迹、水渍、垃圾、积水；下水道畅通无堵塞；垃圾桶周侧干净、无积水、无污渍、无异味；镜面、台面、地面干燥，无头发、无污渍。遇大型活动期间，必须有保洁人员随时打扫。
每日不间断巡检

公共区域家具、桌椅
定期清洁保养、家具设备设施定期清洁保养。
定期

废物箱（垃圾箱）
及时收集处理垃圾；箱体及周围清洁，无漫溢、无污渍、无异味；大楼每日产生的垃圾及时清运至指定地点。
每日不间断巡检

室外绿化带及自行车棚、车位
红线内楼宇周边绿化带及自行车车棚、车位区域整洁无垃圾、杂物。
每日不间断巡检

地下车库
保持地下车库干净、整洁 无垃圾、无杂物、无积水，车辆停放有序
每日不间断巡检

4.4物业综合管理及客户服务（包括但不限于以下服务）

4.4.1节能降耗管理服务

1) 水电气能耗有记录、有分析。每月对各实验室的水电计量表具、大楼水电计量表具，进行抄表并统计，并作出能耗分析，出现异常有说明；

2) 编制能源消耗状态年度分析报告，完善、改进节能措施；

3) 放假期间，对耗能计量仪表实施保养，确保计量准确性；

4) 合理设定设备运行时间，有效控制用电总量，减少高峰时段用电量；

5) 空调系统根据天气温度，合理开闭机组及附属设施。设定合理温度并严格监督控制管理，空调空气过滤网进行周期性进行清洗；

6) 水电工每日对运行设备耗电情况和不合理运行设备提出建议，并监督节电措施的执行情况；

7) 控制保洁设备机器使用时间，错开高峰用电时间段；

8) 合理使用水源，水龙头不可长流水；

9) 完善运行制度，做好各项公配设备设施运行巡视工作；

10) 进行大楼节能意识宣传。

4.4.2行政管理要求

1) 设立24小时服务热线和投诉热线，客户信息及时处理。提供365天24小时报修接待服务，接报后15分钟内到现场处置，维修及时率100%；

2) 妥善保管物业的工程档案。管理过程形成的工程资料齐全，管理完善，查阅方便。未经书面批准，不得改动线路，要加强室内外乱装现象巡查力度，及时发现及时报告；

3) 定期发放物业管理服务工作意见单，对合理建议应及时采纳；

4) 有完善的各项应急预案，定期演练；

5) 建立主管级以上人员日常巡视机制，巡视记录可查；

6) 开展各类特约服务，满足招标方的其他需求（费用另行协商）。

7) 按个别楼宇需求，物业需提供保密承诺书。

4.4.3学校房屋钥匙保管与建筑使用管理

1) 甲方委托乙方保管楼宇的房间钥匙，其目的是要求乙方管理好楼宇的用房。资实处已调配给使用方的用房，未经理科楼群使用方、资实处双方同意，乙方不能擅自发放所保管的楼宇房间钥匙；资实处尚未调配房间的空置房间，乙方不得发放其房间钥匙；对于使用方擅自占用房屋现象，乙方应及时告之理科楼群使用方和资实处双方。 理科楼群使用方、资实处双方明确规定房间钥匙发放的必备条件是，乙方只有凭资实处的书面通知（用房调配通知单或用房临时借用通知单），乙方才能向通知书所指定的使用方发放指定房间的钥匙；

2) 对乙方管理的楼宇，凡需进场施工的，施工单位必须办妥学校规定的《施工许可证》，乙方凭《施工许可证》才可放行施工单位进场施工。否则，乙方应不允许施工单位进场，并告之其应与甲、丙双方办理允许施工的相关手续。同时书面告知有关限制条件，并负责监督。若物业使用人在二次装修时有违规行为或施工范围超过施工许可证许可范围的，乙方应给予劝阻，并立即告知资实处和基建处；

3) 乙方一旦发现楼宇中有违章搭建或违反安全使用的行为，首先应当场予以阻止，同时立即告之甲、丙双方资实处和学院领导，资实处和学院甲、丙双方将按学校房产管理的有关规定予以处理；

4) 乙方在楼宇管理与巡视中，应做好房屋使用情况记录，并定期（每月）向 理科楼群使用方、资实处双方报告房屋使用情况，及时与理科楼群使用方、资实处双方交流与沟通现场信息；遇到发生重大事件，乙方在采取应急措施的同时须及时报告理科楼群使用方、资实处双方；

5) 乙方委派的楼宇现场经理一经理科楼群使用方、资实处确定后，在乙方服务期限内就不能不得擅自调换，如有特殊情况乙方要调换现场经理、部门主管，乙方必须事先征求 理科楼群使用方及、资实处与使用方的意见，并将新上任的经理引见给理科楼群使用方及资实处面试，在取得两方其同意后，才可进行调换；

6) 乙方对物业管理的从业人员要加强素质教育，特别是安保人员更要注意聘用前的审核、上岗责任培训、岗位监管等工作。严禁乙方发生监守自盗、打人等事件。

4.5对中标物业公司管理服务人员要求

按专业化的要求配置经验、能力、和数量与本项目管理要求的专职管理服务人员。服务人员配置总人数不得低于 55 人。

岗位
年龄
备注

1、项目经理
50周岁以下
需面试，提供相关经验或履历的证明材料，大学专科及以上学历，5年以上物业管理经验，取得物业管理职业资格证书，具有类似项目管理经验。需熟练掌握英语听、说、读、写能力。项目经理中标后未经招标人同意不得随意更换，项目经理不得兼任其他项目，须一周五天常驻现场。未经招标单位同意，投标单位不得更换项目经理，如项目经理随意更换，将按合同价的10%处以罚款；如项目经理一周五天不经过同意缺席，将扣款1万元/天。

2、主要管理人员
年龄在45周岁以下的占60%以上
大学专科及以上学历，3年以上物业项目管理经验，取得物业管理职业资格证书，具有项目管理经验。有一定的英语听、说、读、写能力。

3、安保保安管理人员
年龄在50周岁以下的占60%以上
具有相关工作经验。安保人员中须有2-3人具有消防上岗证。退伍军人优先。

4、工程技术人员
年龄在50周岁以下的占60%以上
具有相关工作经验，需持有效资质\资格证（空调证、消防证、弱电管理证、特种设备管理证、电工高压、低压证等）上岗；

5、保洁人员
55周岁以下
身体健康，无慢性疾病。具有一定操作技能，无复杂社会关系，具有良好的素质和技能，保密意识强，遵章守纪，无盗窃等行为。保洁人员一律着统一制服。具有相关工作经验。

4.6对物业公司的其它要求

1)物业公司应根据大楼的具体情况和合同约定，设置相适应的物业管理服务机构，配备管理人员和服务设施；提供岗位设置、岗位职责和岗位作息时间。。物业管理岗位设置与调整应遵循业主意见，对临时性任务应作出积极的合理调派。建立优质专业服务队伍，建立一套经济高效的成本控制运作方案，切实降低运作成本。

2)管理服务人员及专业技术人员需应按国家行政主管部门规定培训、取得物业管理职业资格证书或者上岗证书、持证上岗，严禁违章作业。执行情况应有完整的日志台账、季度和年度总结。管理服务人员应遵守业主方的规章制度，不可泄露业主方的秘密，其工作同时接受业主方的监督考核。

3)物业公司管理服务人员须身体健康，持证上岗，统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情、作风严谨，品行端正。

4)物业公司管理服务人员应爱护所管物业的各种财物，并严守安全作业和高空作业安全操作规程，物业公司人员如有安全事故发生，由物业公司负全部责任。

5)物业公司应设有服务接待联络人，公示服务电话服务项目。各种维修保修服务能够及时得到处理。

6)做好巡视、检查工作，及时发现问题，及时处理，将一切可能发生的事件隐患消灭在萌芽中。妥善处理各类突发事件，积极协调各使用单位，建全管理制度与规划，提高细节服务能力。

7)执行重大事项报告制度，遇到险情和重大事故，或对违规行为劝阻无效时，立即向主管部门报告，并及时通知业主方。

8)定期征询服务意见。

五、对物业公司接管验收的要求

1)物业公司的楼管、保洁、设施设备维修人员应对物业管理范围内的细节，如管线铺设、设备调试等过程尽快了解并熟悉，为正式接管后物业方的正常管理打下基础。

2)物业方应按照建设部《房屋接管验收标准》，查验质量，共同清点设备和设施，清查核对移交的各房间钥匙、核验房间面积。、接管全部系统的各类附件、图纸、技术资料、产品说明等资料，；对接管楼宇进行承接查验，发现问题及时要求工程方进行整改，对接管楼宇经验收符合要求后，由使用人向使用人、资实处递交接管验收报告。

六、与物业公司联络与协商机制

1) 使用人将指定专人与物业公司联络与协商日常管理工作；该人员将有权对物业公司的日常管理进行监督。

2) 使用人将成立物业管理工作组，定期召开协调会议。物业管理工作组定期与物业公司沟通，交流。

3) 学校资实处负责全校房屋的统一调配使用，招标人负责资实处调配给使用人其使用的用房的调配和管理，中标的物业公司应根据资实处的用房调配通知发放及收回钥匙并进行记录，同时服从招标人对资实处调配给其房屋的整体安排。

4)物业公司定期将每月的管理报告和突发事件情况记录提交使用人审核，遇有突发事件，须及时上报。

第五章 合同格式

合同编号：

上海交通大学**

物业管理服务合同

（_____年___月-______年___月）

合同编号：

第一章 总 则

第1条 本合同当事人

委托方（以下简称甲方）上海交通大学

受托方（以下简称乙方）_________________________

甲方下属 为本物业甲方实际使用人，甲方授权使用人对本物业项目进行日常管理及监督，本合同项下所有事宜应先报使用人同意后再报送资产管理与实验室处。上海交通大学资产管理与实验室处（以下简称资实处）对本物业项目进行总体监督管理。

根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，甲、乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，就_________________物业管理服务事宜经双方协商一致，订立本合同。

第2条 物业基本情况

物业名称 ___________（以下简称本物业）

物业类型

坐落位置 ______________

建筑面积 ____

物业管理服务区域四至：

东至 _

南至 ____

西至_______

北至_____

第二章 委托管理期限

第3条 合同期限

本合同的期限为____年，自______年____月__日起至 _____年___月___日止。甲方需于______年____月____日前启动下一期物业服务招标申请或合同续签，并于______年______月前完成下一期物业服务的招标或续签工作。

第三章 合同价款及付款方式

第4条 合同价款

4.1 根据招投标方案采用包干制。

4.2 物业管理费用标准：

合同价款为人民币 元/年。（大写: 整）。

其中：

使用人承担___________元

资实处承担________元。

除根据合同约定在物业管理服务过程中需进行增减款项外，合同价款不作调整。

第5条 计价方式

5.1 本物业管理服务费采取包干制方式。

5.2 物业管理服务费用由以下项目构成：

（1）管理、服务人员费用；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行及维护费用、工程物耗（单次单件300元及以下）等，以及使用人自用部分的零星维修的人工费（使用人自用部位的零星维修材料费用由使用方自理）。

（3）物业管理区域公共部位清洁卫生费用（（含保洁设备维护及工具消耗，日常保洁用品如垃圾袋、洁厕液消耗等费用）。卫生间洗手液、卷筒纸由使用人负责提供；

（4）物业管理区域秩序维护费用；

（5）办公费用；

（6）服装费用（两年更换一次）；

（7）公众责任保险费用；

（8）其他为完成本合同范围服务内容所需的费用；

（9）管理酬金；

（10）税金；

5.3 乙方按照包干制标准收取物业管理服务费用的，应向甲方公布物业管理服务年度计划、物业管理服务资金年度预决算和物业管理服务资金收支情况，按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

5.4 甲方所支付物业费用中已包含公共区域物业维修日常小修费用及公共设施养护费用。列入物业维修日常小修费用的单项单件维修费用标准为：公共区域单项单件维修材料费用低于人民币300元（含300元）。使用人自用部分的设施维修材料费用由各使用人承担，不属于本合同约定的物业管理费包干范围；使用人自用部分的维修，乙方不再另行收取维修人工费。

日常小修应做好项目登记，乙方在每个季度第3个月末向甲方出具物业维修日常小修情况明细表。

超过物业维修日常小修费用标准的维修项目，由乙方协助甲方使用人向学校基建处申请维修。

第6条 履约保证金

6.1 为保证乙方按合同约定的服务质量履行合同，乙方需向甲方提交交接保证金。甲方资实处、使用人分别在在物业管理费总额中扣除合同总价1.5%金额的尾款作为履约保证金。即：资实处保留______________元（大写： ）履约保证金，使用人保留________________元（大写： ）保证金。

6.2 若乙方继续应聘该项目物业，则甲方于上期合同到期后一个月内将尾款全部无息支付给乙方。

本合同到期后，如改换物业管理单位，待新物业公司与乙方交接后一个月内将尾款无息支付给乙方。

6.3如交接时产生物品不符等情况，甲方有权在尾款中扣除相关费用。

第7条 支付方式：

7.1 一年分 次支付。乙方须先开具发票给甲方，甲方收到发票后30日内支付。

年 月 日前，资实处支付其应付部分 元（大写： ）（扣除____元尾款）；

年 月 日前，使用人支付其应付部分 元（大写： ）（扣除_______元尾款）。

（新一期合同签订后）， 支付尾款（交接保证金） 元。

7.2 乙方银行账户：

开户银行

开户名：

银行账号：

第四章 委托管理事项

第8条 物业管理服务内容和要求

乙方所接受的物业管理服务范围是物业建筑产权标注区域及相关场地，以及其配套设施设备等在内的管理服务，不涉及资产的所有权。

物业竣工图纸及物业构成明细应作为合同附件，物业构成明细以甲乙双方实际验收交接清单为准。

根据双方约定，乙方为本物业管理区域的甲方提供以下物业管理服务内容（具体标准要求详见 ）。

8.1 综合管理。根据本物业的特点和甲方授权的服务要求，组织（或协调专业服务单位）做好物业管理服务工作，管理本物业相关的工程竣工图纸、档案资料等。

8.2 建筑物管理。做好物业管理区域内建筑物及其附属设施的检查和维修养护工作，使建筑物及其附属设施处于完好状态。

8.3 设施设备管理：主要包括：变配电系统、安全防范系统、空调系统、升降设备系统、消防系统、监控报警系统、引水系统、给排水系统、公共照明系统、避雷系统及公共设施等。针对设施设备的特点，制定科学、严密、切实可行的操作规程和管理制度，做好日常运行、维修、养护的管理工作。对操作人员进行相关培训，国家规定需持证上岗的工种必须持证上岗；加强维护保养工作；定期校验设备中的仪表和安全附件，确保设备灵敏可靠；科学检测、诊断故障，确保设施设备安全运行；做好设备事故预防和应急处理工作。

8.4 保洁服务。做好物业管理区域公共部位（含各类教室学生活动室等特定区域、楼顶场地及采光带）和指定场所的清洁卫生、杀虫灭害、垃圾收集分类和清运（运送至学校垃圾房）等工作。

8.5 安保服务。全天候维护物业管理区域公共秩序，加强安全管理，包括人员出入管理、安全巡视、24小时物业监控和突发事件处理等。

8.6 地下停车库，车辆停放管理。维护物业管理区域各类车辆进出安全秩序，引导车辆有序停放，加强停车场所闸机等设施的安全使用管理及地下防火防水防盗安全。清洁卫生。做好每日车辆进出登记，确保各项安全落实到位。

8.7 消防防灾管理。完善各类消防管理制度，落实消防工作责任制，负责物业管理服务区域的消防监控值班和巡查，消除火灾等安全隐患，按要求制定应急预案并定期开展预案演练，一旦发生火灾等灾情及时报告，并配合相关部门及甲方做好处置应对。

8.8 各项工作配合与支持。按甲方要求提供日常会务服务和重要政务活动保障，并配合甲方做好安全保卫工作。

8.9 节能管理。在甲方的指导下开展公共机构节能工作，做好物业管理服务区域的电、水、燃气等能源资源消耗的统计、分析工作，配合做好能源分项计量、办公建筑能源审计、节能技术改造等节能工作，不断挖掘潜力，提高能源使用效率。

8.10 房间管理。根据资实处要求做好大楼所有钥匙的管理。依据资实处签发的房屋调配通知发放和管理钥匙。做好房间的启用准备，对收回房间进行收回清理。

8.11 协助做好学院其他零星、临时性工作，如物品搬移等。

8.12 其他服务事项：在《招标文件》中列示的其他管理服务内容。

第9条 延伸服务

除约定的物业管理服务内容外，甲方因正常运营需要，需委托乙方提供的其他物业管理服务（如甲乙双方协商约定的突击性、临时性服务），视为延伸服务。延伸服务的内容、费用和服务标准要求参见甲方与乙方签订的补充协议。延伸服务费用由服务使用人承担。

第五章 服务质量标准

第10条 服务质量标准

依据相关法律规定以及本合同的约定。

10.1 综合管理标准要求：详见招标文件与投标书

10.2 建筑物管理标准要求：详见招标文件与投标书

10.3 设施设备管理标准要求：详见招标文件与投标书

10.4 保洁服务标准要求：详见招标文件与投标书

10.5 公共秩序管理标准要求：详见招标文件与投标书

10.6 交通秩序维护与车辆停放管理标准要求：详见招标文件与投标书

10.7 消防防灾管理标准要求：详见招标文件与投标书

10.8 会务及接待服务标准要求：

按照甲方的要求，特殊情况或重大接待任务，各方另行协商确定。

第六章 双方的权利义务

第11条 甲方的权利义务

11.1甲方使用人的权利义务

维护产权人的合法权益；负责及时组织物业合同的签订工作，或在服务期结束前三个月发起及推动物业服务采购工作；负责本项目日常管理及协调工作。

11.1.1 审定乙方编制的物业管理服务方案、年度管理服务计划、年度维修计划和有关费用预算等，监督乙方管理服务工作的实施。甲方有权按照合同约定和法律规定的标准规范，对乙方实施的物业管理服务提出修改和变更建议。

11.1.2 负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题，便于乙方开展工作。

11.1.3 制定、审议、修改物业管理区域共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度。

11.1.4 对物业管理服务质量进行监督检查，对不符合质量标准的管理服务要求乙方整改落实。

11.1.5 为乙方的管理服务提供必要的工作条件，包括办公用房、设备工具库房（包含相关工具、物料）、员工更衣及休息场所等，以及物业管理服务所必需的图、档、卡、册等资料。

11.1.6 督促乙方加大节能管理力度，提高用能设施设备的能源利用效率。

11.1.7定期召开大楼管委会会议，与乙方沟通协调物业管理服务相关事宜，组织实施第三方物业管理服务满意度测评，配合乙方提升本物业的服务质量。

11.1.8 加强对师生的安全教育，并遵守有关安全规定。

11.1.9 按本合同的约定，按时支付甲方使用人应承担的物业管理费用及延伸服务等费用。

11.1.10 检查和监督乙方物业管理和服务合同工作的实施以及方案的执行情况。

11.2甲方资实处的权利义务

11.2.1 代表和维护产权人的合法权益。负责对物业服务情况进行总体监管。

11.2.2 检查和监督乙方物业管理和服务合同工作的实施和方案的执行情况。

11.2.3 监督委托乙方管理的楼宇和房间钥匙的管理和发放情况，并要求乙方严格按照《关于闵行校区新建楼宇用房安排、物业管理及钥匙领取工作流程》操作。

11.2.4 在合同生效之日起，负责向乙方提供物业管理范围的建筑结构与竣工资料和管线图纸等楼宇档案资料，以及房间使用分布情况。

11.2.5 按本合同的约定，按时支付应由资实处承担的物业管理服务费用。

11.2.6负责甲方使用人的用房分配调拨并及时开具用房调配单，对于使用人房屋用途的调整及时告知乙方，乙方作记录备案。

第12条 乙方的权利义务

12.1 在承接物业时，对物业工程技术档案资料、共用部位、设施设备等进行查验,并做好书面确认工作；对所有图、档、卡、册等资料应做好建档工作。

12.2 在本物业管理服务区域设立专门机构负责物业的日常管理工作，并按要求委派符合岗位资格要求的人员履行本合同。

12.3 根据法律法规的规定及本物业的实际情况开展物业管理服务，编制物业管理服务方案、年度管理服务计划、年度维修养护计划和相关费用预算，报送甲方审定。

12.4 保证从事本物业管理服务项目的人员具备相应的职业资格和应有的素质，特殊工种必须持证上岗，做好从业人员有关政治素养方面的审核。提供楼宇现场物业经理或管理人的名单和联系方式。

不得擅自更换主要管理人员和技术骨干，如需调整主要管理人员及技术骨干应事先书面通报甲方，经甲方书面认可后方可更换；对甲方提出认为不适合的在岗人员，乙方应在接到甲方变更在岗人员要求后及时作出调整。

12.5 非经资实处书面许可，不得改变物业管理区域内共用部位、共用设施设备的用途；不得占用、挖掘物业管理区域内道路和场地。

12.6 对有违反或影响本合同执行，包括影响正常办公教学秩序的行为，乙方应及时整改。

12.7 协助甲方做好物业管理区域内各项节能管理工作，对物业管理服务人员进行节能管理专业培训，加大节能管理力度。

12.8 乙方应协助甲方做好本物业管理区域的安全生产和事故防范工作，对从事本物业的从业人员应进行安全操作培训；遵守有关环境保护和职业健康管理职责要求。根据甲方要求，采取详细的事故防范措施，制定应急预案，并组织演练，避免发生安全事故。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，及时向甲方报告，保护好现场、协助做好处置工作。

乙方应做好各类安全应急设施（喷淋装置、应急灯、指示牌等）的日常巡检，发现问题及时报修，确保上述设施的正常使用；保证安全通道畅通。

12.9 按要求组织成立服务质量监督检查部门，定期对物业管理服务质量进行内部监督检查，及时向甲方通报本物业管理服务区域有关物业管理服务的重大事项，稳步提升物业管理服务质量。

12.10 投保足额的物业公众责任险及员工人身意外伤害险。

12.11 根据资实处方要求做好大楼所有钥匙的管理。依据资实处签发的房屋调配通知单，做好钥匙发放、回收等相关工作。做好房间的启用准备，对收回房间进行收回清理。

12.12 乙方应在年底前向甲方提交物业管理服务年度总结报告；合同期限届满前，乙方应向甲方提交物业管理服务总结报告；合同期限届满且不再续签新合同时，乙方应向甲方移交房屋、物料、设备、工具、档案和图纸资料，并填写移交清单，由双方签收；全部手续完成后签署物业移交确认书。

12.13 乙方员工发生的工伤等安全事故，以及因乙方员工职务行为造成的事故及损失，责任由乙方自行承担。

12.14 未经甲方事先同意，乙方不得将本合同项下的权利和义务全部或部分转让给任何第三方。

12.15 向物业使用人书面告知和公布物业管理的有关规定和服务事项；当物业使用人装修物业时，需凭校相关部门开具的《施工许可证》乙方方可放行，同时书面告知有关限制条件，并负责监督。若物业使用人在二次装修时有违规行为，乙方应给予劝阻，并立即告知资实处和基建处。

第七章 违约责任

第13条 违约责任

13.1 乙方违约，甲方可扣除相应的履约保证金。

13.2 甲方应在收到乙方物业管理费发票后20日内付款；乙方按合同约定的质量标准履行管理服务职责而甲方无正当理由逾期支付管理服务费用的，甲方应向乙方支付违约金。

13.3 乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，但未给甲方造成损失的，甲方可要求乙方整改，乙方在双方协定期限内达到甲方或第三方评估认定的管理服务质量标准后，甲方应支付相应的管理服务费用；乙方延迟履行超过30日的，甲方有权解除本合同。

13.4 乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给甲方造成损失的，甲方可要求乙方按实赔偿；因乙方管理服务质量问题导致甲方无法实现合同目的的，甲方有权解除合同。

13.5 因乙方原因失责导致重大火灾、失窃、泄密等事件的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿相关损失。

13.6 乙方若没有按资实处出具的用房调配单规定的要求发放房间钥匙，事件发生后乙方有责任立即追回钥匙、收回用房。首次发生，甲方将对乙方的失责罚款壹万元整，在甲方支付给乙方的物业管理费中扣除；经教育罚款后，乙方若再次发生此类擅自发放钥匙事件甲方将按次数加倍给予处罚，直至抵扣完物业费，并有权建议终止与乙方的物业管理服务合同。

13.7 对于使用方擅自占用学校房屋事件，乙方应在获得信息的当天及时报告资实处。如事后发现乙方瞒报、未报，甲方将对乙方的失责罚款伍仟元整，在资实处支付给乙方的物业管理费中扣除；经教育罚款后，乙方在管理中若再次发生这类事件，资实处将按次数加倍给予处罚，直至抵扣完物业费，并有权建议终止与乙方的物业管理服务合同。

13.8 乙方若对没有《施工许可证》的施工单位放行进场施工，资实处发现后要求乙方立即对施工单位制止施工，甲方对乙方的失责罚款贰千元整，在甲方支付给乙方的物业管理费中扣除。

13.9 乙方若对管辖楼宇内的违章搭建或违反安全使用的行为没有及时阻止，也没有及时报告资实处，资实处对乙方的失责罚款贰千元整，在资实处支付给乙方的物业管理费中扣除。

13.10 乙方未经甲方同意，擅自更换本物业项目主要管理人员的，甲方对乙方的违约行为扣除伍仟元物业费。

13.11 乙方项目经理不得兼任其他项目，须一周五天常驻现场。如项目经理随意更换，将按合同价的10%处以罚款；如项目经理一周五天不经过同意缺席，将扣款1万元/天。

第八章 附则

第14条 一般规定

14.1 合同文件的组成

合同文件相互解释，互为说明。除合同另有约定外，组成本合同的文件及优先解释顺序如下：

（1）本合同协议书

（2）构成合同组成部分的其他文件

（3）招标文件、中标通知书

（4）投标书及其附件

（5）国家和地方标准、规范及有关技术文件

双方在履行合同过程中形成的补充约定等书面形式的文件构成本合同的组成部分。

甲方招标文件、乙方投标书 为本合同的附件。本合同及附件均为合同有效组成部分，具有同等法律效力。

14.2 标准、规范

本合同适用于有关物业管理服务的各类国家及地方标准规范或行业标准规范或企业标准规范，合同三方需强调遵照执行的标准规范可在专用条款中约定。

14.3 遵守法律

14.3.1 甲乙双方在履行合同期间需遵守国家和上海市有关法律法规和行业规范标准要求，对法律法规文件规定的物业管理服务单位需要取得的许可证、执照、证件、批件等，乙方须依法取得。

14.3.2 乙方应按时向所雇用人员发放工资，并按照规定办理有关保险，依法缴纳相应税费。

14.4 保密事项

甲乙双方在订立和履行合同过程中负有保密责任。

14.5 廉政责任

甲乙双方在物业项目招投标和履约过程中应严格遵守相关廉政建设法律法规和工作纪律要求，严格履行合同义务。

第15条 物业交接

甲乙双方应在本合同生效之前，就物业交接的办法、时间、内容、程序、查验要求、责任等，按国家相关文件要求进行约定。

第16条 争议解决方式

双方发生争议的，可协商解决，或向有关部门申请调解；协商调解不成的，双方约定采用 诉讼 方式解决。

第17条 附则

17.1 本合同未尽事宜，可经双方协商一致后另行签订补充协议。甲乙双方均可提出对本合同条款的补充要求，但必须与对方协商一致，另行制订书面的补充协议，补充协议与合同具有同等法律效力，补充协议作为本合同的组成部分。补充协议内容与本合同不一致的，从补充协议。本合同及附件和补充协议未规定之事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规及本市的地方性法规和规章执行。

17.2本合同在履行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

17.3因房屋建造质量、设备设施质量和安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙双方协调做好善后处理（产生质量事故的直接原因以政府主管部门的有关技术鉴定为准）。

17.4 文件送达。本合同一方按照约定向另一方送达的任何文件、通知、告知、回复及其它，必须采用书面形式。以本合同当事人所注明的地址或者书面通知对方变更的地址为可送达地址，送达方式可以采用邮寄送达、直接送达等。

甲、乙双方应明确双方在履行合同过程中发生文件往来时的送达地址，任何一方的送达地址发生变更时，应及时以书面形式通知另一方。

文件送达地址：

文件送达甲方的地址和邮政编码：

。

文件送达乙方的地址和邮政编码：

。

第18条 合同生效

本合同自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。本合同一式 份，使用人、招标办、财务处、资实处、乙方各执 份。

甲方:上海交通大学 乙方：_________

（公章或合同专用章） （公章或合同专用章）

委托方代表人： 法定代表人或其授权代表：

（签字） （签字）

单位代码： 单位代码：

委托代理人： 法定代表人：

电话： 电话：

传真： 传真：

开户银行： 开户银行：

账号： 账号：

委托联系人： 现场经理人：

电子邮箱： 电子邮箱：

附件：

物业管理费用收支预案

一、费用明细表

______________物业管理费汇总表

序号
项 目
月度费用
年度费用
比例
备 注

1
人员工资及福利费用





2
公共设施养护费用





3
工程物耗费用





4
保洁物耗费用





5
办公费用





6
服装费用





7
公众责任险





8
管理酬金





9
税金

合计





10
开办费用





11
开荒费用

______________物业人员工资福利费用汇总表

单位：元 表1

序号
项 目
人数
人员单价
月度费用
年度费用

1
管理处经理





2
管理员





小计





3
维修领班





4
维修工





5
强弱电工





小计





6
保洁领班





7
保洁员





　
小计





8
保安领班





9
保安





　
小计

……





合计

_________________物业人员工资结构表

单位：/元/月 表1.1

序号
职级
籍贯
基本工资
夜班费
节假日加班费
奖金
餐费
高温费
社保费
领班津贴
合计

1
管理处经理


-
-


-

-


2
管理员


-
-


-

-


3
维修领班


-
-







4
维修工








-


5
强弱电工


-





-


6
保洁领班


-








7
保洁员


-





-


8
保安领班











9
保安








-

_________________物业公共设施设备日常养护费用明细表

单位：元 表2

序号
项 目
月度费用
年度费用
备 注

1
喷淋、消防泵养护


　

2
给配水、排水系统维护


　

4
空调维护及过滤网清洗




5
监控设备的维护及保养


　

……




合 计


　

_________________物业工程物耗费用明细表

单位：元 表3

序号
项 目
月度费用
年度费用
备 注

1
照明光源




2
工具消耗费




3
机房设备维护保养

……




合 计

_________________物业保洁物耗费用明细表

单位：元 表4

序号
项 目
月度费用
年度费用
备 注

1
各类清洁剂




2
垃圾袋




3
保洁设备维护及工具消耗

……




合 计

_________________物业行政办公费用明细表

单位：元 表5

序号
项 目
月度费用
年度费用
备 注

1
通讯费




2
办公用品


　

3
对讲机电板、电池


　

4
其他费用


　

……




合 计


　

第六章 投标文件格式

附件1

上海交通大学闵行校区理科楼群

物业管理服务

投 标 文 件

招标编号：ZZB-********

投 标 人（公章）：

法定代表人或其授权委托人（签字或盖章）：

日期：

附件2

投标书（格式）

项目名称：

致： 上海交通大学

上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司

经考察现场并研究上述项目的资料后，我方愿以人民币 元的总价参与投标。测算的每平方米每月的物业管理费为RMB 。我方愿按按上述图纸、行业规范、技术规范和保密及人员素质要求的条件要求承包上述项目的物业管理的实施。

一旦我方中标，我方保证在中标通知书中规定的开始日期开始行使职责，并在规定的时间内完成和交付上述工作职责。

我方同意本招标书在投标人须知规定的投标有效期起开始对我方有约束力，并在投标人须知规定的投标有效期截止前一直对我方有约束力且随时可能按此投标书中标。

在签署合同协议之前，你方的中标通知书和本投标书将构成约束我们双方的契约。

我们理解你们将不受必须接受你们所受到的最低投标价及其它任何投标书的约束。

我方承诺派驻本项目的项目经理未经招标人同意不随意更换，项目经理不兼任其他项目，一周五天常驻现场。如项目经理随意更换，愿意按合同价的10%处以罚款；如项目经理一周五天不经过同意缺席，愿意接受扣款1万元/天。

投标人（盖公章）：

法定代表人或授权代理人：（签字或盖公章）

日期： 年 月 日

附件3

资格声明

下述投标人愿响应你方的 项目及相关服务的招标文件，参与投标，并按招标文件要求提交所附资格文件且声明和保证如下：

1. 我方为本次投标所提交的所有证明其合格和资格的文件是真实的和正确的，并愿为其真实性和正确性承担法律责任；我方是依法注册的法人，具有独立承担民事责任的能力，具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，具有履行合同所必需的设备和专业技术能力，在法律上、财务上和运作上完全独立于 上海交通大学 （招标人）及上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司 （招标代理机构）；

1. 我方在参加本次投标前 3 年内，在经营活动及参与政府采购活动中没有重大违法活动及涉嫌违规行为，并没有因而被有关部门警告或处分的记录。

1. 我方有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录。

投标人名称：（盖章）
法定代表人或授权委托人姓名：

地址：
职务：

邮编：
签名（或盖章）：

传真：


电话：

附件4

开标一览表

项目名称：上海交通大学闵行校区理科楼群物业管理服务

单位：元

投标费用
投标总价

一、物业管理费


（一）房屋设施设备维护保养费


（二）保洁费


（三）安保费


（四）其他综合服务费用


（五）办公费用


（六）服装费用（两年更换一次）


（七）公众责任险


（八）其他费用


（九） 管理酬金


（十） 税金


总计


二、开办费


三、开荒费


备注

注：1、报价应包括人工、物耗、利润及税金等为完成本项目所有的费用。上表中（一）到（十）项费用总计为本次物业投标总价。

2、开办费、开荒费一次发生、经使用人和资实处审核确认后包干使用，不计入投标总报价中；费用由使用人及资实处分摊。

投标人（盖公章）：

法定代表人或授权代表（签字或盖章）：

日 期：

报价明细表

投标单位应提供报价明细表以表明报价明细，下述格式可适当修改，各明细表总价相加后必须与开标一览表一致。

项目名称：上海交通大学闵行校区理科楼群物业管理服务

单位：元

投标费用
物业管理费
合计

物业管理费
单位平方米：元/月


（一）房屋设施设备维护保养费

人工：



物耗：

（二）保洁费

人工：



物耗：

（三）安保费

人工：



物耗：

物耗：

（四）其他综合服务费用

人工：

物耗：



（五）办公费用

人工：



物耗：

（六）服装费用




（七）公众责任险




（八）其他费用




（九）管理酬金




（十）税金




合计




总计

其他费用报价明细表

投标单位应提供其他费用报价明细，具体格式自行编制，各明细表总价相加后必须与开标一览表一致。

附件5

开办费计价说明表

项目名称：上海交通大学闵行校区理科楼群物业管理服务

金额单位：人民币元

序号
计价内容
数量
金额
备注

合计

说明：

如最终由招标人负责提供，招标人提供内容其费用相应扣除。

投标人（盖公章）：

法定代表人或授权代理人（签字或盖章）：

日期： 年 月 日

附件6

开荒费计价说明表

项目名称：上海交通大学闵行校区理科楼群物业管理服务

金额单位：人民币元

序号
计价内容
数量
金额
备注

合计

说明：

如最终由招标人负责提供，招标人提供内容其费用相应扣除。

投标人（盖公章）：

法定代表人或授权代理人（签字或盖章）：

日期： 年 月 日

附件7

法定代表人资格证明书

单位名称：

地址：

姓名： 性别： 年龄： 职务：

系 （单位）的法定代表人。为 项目的物业管理，签署上述项目的投标文件、进行合同谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务。

特此证明。

投标人（盖公章）：

日期： 年 月 日

附件8

法定代表人授权书

本授权委托书声明：我 （姓名）系 （投标人名称）的法定代表人，现授权委托 （单位名称）的 （姓名）为我公司代理人，以本公司的名义参加 项目的 的投标活动。

代理人在开标、评标、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。

代理人无转委权。特此委托。

代理人： 性别： 年龄：

单位： 部门： 职务：

投标人（盖公章）：

法定代表人（签字或盖章）：

授权代理人（签字或盖章）：

日期： 年 月 日

附件9

拟投入本项目主要管理人员一览表

项目名称：上海交通大学闵行校区理科楼群物业管理服务

名 称
姓名
职务
职称
主要履历
各专业投入人数

一、总部






1、项目主管






二、现场




现场服务人员总人数

1、物业项目经理

2、管理员主管助理




其他部门人员数量

3、工程维修负责人




工程部人员数量

5、保洁管理负责人




保洁部人员数量

6、安保管理负责人




安保部人员数量

7、资料档案管理负责人




资料档案人员数量

注：本表格仅供格式参考，各投标单位可根据自身情况对以上表格进行调整。

投标人（盖公章）：

法定代表人或授权代理人（签字或盖章）：

日期： 年 月 日

附件10

项目主要管理人员简历表

项目名称：上海交通大学闵行校区理科楼群物业管理服务

姓名

性别

年龄


职务

职称

拟在本合同担任职务


毕业院校
年 月毕业于 学校 专业，学制 年

参加工作时间

从事本专业工作时间


履 历

年～年
在何处
担任何职

备注

年～年
在何处
担任何职

备注

…





经 历

年～年
管理过的

物业项目名称
项目规模
担任何职
备注

说明：项目经理及主要管理和专业人员应提供学历证书、岗位资格证书、职称证书、资质证书培训证书和获奖荣誉证书等复印件。

投标人（盖公章）：

法定代表人或授权代理人（签字或盖章）：

日期： 年 月 日

附件11

服务人员一览表

项目名称：上海交通大学闵行校区理科楼群物业管理服务

物业名称
岗位
人员数量
班次安排
工作时间
备注

保洁人员

安保人员

工程人员

管理人员

其他人员

注：本表格仅供格式参考，各投标单位可根据自身情况对以上表格进行调整。

附件12

人事费用明细表

项目名称：上海交通大学闵行校区理科楼群物业管理服务

单位：元

岗位名称
人数
人员单价
月度费用
年度费用

物业经理





管理人员





维修领班





维修工





保洁领班





保洁员





保安领班





保安





……

总 计

注：本表格仅供格式参考，各投标单位可根据自身情况对以上表格进行调整。

附件13

投标人近三年同类物业管理项目业绩一览表

项目名称：上海交通大学闵行校区理科楼群物业管理服务

投标人（盖公章）：

法定代表人或授权代理人（签字或盖章）：

日期： 年 月 日

第七章 评标办法

综合本项目的特点，根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，本着保护竞争，维护招标工作公开、公平、公正原则，特制定本评标办法，作为选定本次招标中标人的依据。

1、适用范围

本评标细则适用于上海交通大学闵行校区理科楼群物业管理服务公开招标项目的评标。

2、评标工作的组织领导

2.1 评标工作由招标方负责组织，具体评标事务由依法组建的评标委员会负责。评标委员会由业主代表和有关专家等五人及以上单数组成，其中专家的人数不少于2/3。

2.2 评标委员会履行下列职责：

（1）按招标文件确定的有关规定对各投标文件进行详细评审；

（2）审查投标文件是否符合招标文件要求，做出书面评价；

（3）要求投标供应商对投标文件有关事项做出解释或者澄清；

（4）向招标方或者有关部门报告非法干预评标工作的行为。

2.3 招标工作小组由招标代理单位人员组成，对投标文件及投标报价进行符合性检查，并将结果提交评标委员会。同时负责会议期间对外联络、辅助资料汇总、会务工作和文件保管工作。

2.4上海交通大学纪检监督部门负责对整个评标过程进行监督。

3、评标总则

3.1 本项目的评标采用综合评分法，总分为100分，分值取小数点后两位。

3.2评标委员会对所有通过资格审查以及符合性、完整性评定初审合格的投标人计算报价得分，以经评审修正后的有效报价的投标总价（即物业管理费报价部分总报价）的平均值最低价作为为评标基准价。投标人价格评分：报价分＝价格分值（10分）×（评标基准价/评审价）。投标人评标价（经评审的物业管理费部分总报价）等于评标基准价的得20分。投标人评标价每高于评标基准价0.5%扣1分，每低于评标基准价0.5%扣0.5分，扣至10分为止。由此对报价得分进行排序。

3.3评标委员会对投标报价得分10名及以内的投标单位进行详细评审（若投标单位少于10名则全部进行评审），依照招标文件和评标办法进行打分。各投标人的最终得分为各评委评分的平均值。

3.4 得分由高到低排列，推荐评标得分排名前二名投标人为中标人候选人，由招标方在此范围内最终确定中标人。原则上以排名第一的中标候选人为中标人。

4、评标原则及其他问题的处理

4.1 开标后允许投标人对投标文件中不清楚的问题进行澄清，但不允许对商务、技术等实质性的内容进行修改。澄清一般应通过书面方式进行，如须当面澄清，则也应附有正式书面提问和书面答复。

4.2投标文件资格审查以及符合性、完整性评定

4.2.1资格审查

开标结束后，招标人及招标代理机构将依法对投标人的资格进行审查，资格审查不通过的不得进入下一步评审。

4.2.2在详细评标前，招标人与评标委员会将首先审定每份投标文件是否实质上响应招标文件的要求。在评标中发现以下情况者，投标人的投标文件将被否决：

（1） 超出经营范围投标的；

（2） 资格标准、业绩不满足招标文件要求的；

（3） 投标文件未按招标文件提供格式要求加盖公章的，或没有法定代表人（或授权的委托代理人）签字或盖章的；

（4） 投标有效期不足的；

（5） 未交纳投标保证金的；

（6） 经评标委员会评审，认为投标文件在实质上没有响应招标文件要求的；

（7） 投标人在同一份投标文件中，对同一服务内容有两个或多个方案的；

（8） 投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为；

（9） 投标报价超过预算金额的；

（10） 投标文件附有招标方不能接受的条件的。

4.3投标报价调整原则

评标委员会对各投标人的投标报价按照招标文件的要求，在相同基础上进行比较并作相应调整。

价格调整的原则是：

（1）投标人的报价必须包括所有的内容，否则按漏项处理。

（2）投标人报价如有漏项，则须将其他投标人报价中该项价格的最高价计入该投标人的投标总价。

价格的核准和修正：评委对有效投标人的详细报价进行复核，看其是否有计算上的错误或供货范围上的错误，并修正错误。如果投标文件报价出现前后不一致的，除招标文件另有规定外，按照下列规定修正：

（1）投标文件中开标一览表(报价表)内容与投标文件中相应内容不一致的，以开标一览表(报价表)为准；

（2）大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；

（3）单价金额小数点或者百分比有明显错位的，以开标一览表的总价为准，并修改单价；

（4）总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准。

（5）对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准；电子版与书面内容不符时以书面内容为准。

同时出现两种以上不一致的，按照前款规定的顺序修正。修正后的报价投标人不确认的，其投标无效。

投标文件中的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；总价金额与单价金额不一致的，以单价金额为准，但单价金额小数点有明显错误的除外；对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准；电子版与书面内容不符时以书面内容为准。如发现漏项导致不满足招标要求，则须将其他投标人报价中该项价格的最高价加计入该投标人的投标总价。调整后的价格作为投标人的评标价。根据评标价计算各投标人的价格分值，该评标价不作为确定投标人中标价格的依据。

如果投标人的报价明显低于其他通过符合性审查投标人的报价，有可能影响产品质量或者不能诚信履约的，应当要求其在评标现场合理的时间内提供书面说明，必要时提交相关证明材料；投标人不能证明其报价合理性的，评标委员会应当将其作为无效投标处理。

评 标 标 准 及 细 则

序号
评标因素
评审内容
分值
评分细则

1
报价
投标人的评审价
2010
以经评审修正后的有效报价的投标总价（即物业管理费报价部分总报价）的平均值最低价作为为评标基准价。投标人价格评分：报价分＝价格分值（10分）×（评标基准价/评审价）。投标人评标价（经评审的物业管理费部分总报价）等于评标基准价的得20分。投标人评标价每高于评标基准价0.5%扣1分，每低于评标基准价0.5%扣0.5分，扣至10分为止。

2
报价合理性
1、 报价依据

1、 报价列项

1、 人员报价
5
报价列项完整、报价依据充分、人员报价合理。

根据费用报价情况，报价合理的为5分，一般的为2-4分，较差的为0-1分。

3
整体服务方案策划及实施方案
1、服务定位和目标

2、主要服务参考等级

3、物业管理各阶段服务的实施安排

4、物业管理各专项服务的实施安排

5、重点难点的应对措施或改进现状措施

6、专业设备的管理方案

7、服务方式、特色管理或创新管理

8、应急预案和紧急事件处置措施

9、设备与耗材

10、委托专项服务情况

11、文明单位建设思路
10
投标方案与本项目需求的吻合程度，方案的科学性、合理性、先进性等。

包括投标方案是否充分考虑用户的日常用途和需求，服务水平是否符合国家、行业和上海市标准等。

较好的为8-10分，一般的为5-7分，较差的为0-4分。

4
节能、环保、健康和安全管理
1、能源消耗的现状分析和能源管理思路

2、节能降耗的实施措施和预计目标成效

3、环境保护的管理思路和实施措施

4、职业健康和劳动保护（防护）的管理思路和实施措施

5、职业健康和安全生产的管理思路和实施措施
5
较好的为4-5分，一般的为2-3分，较差的为0-1分

5
项目管理组织架构及管理制度
1、项目管理机构及其运作方法与流程

2、各项管理制度

3、服务质量保证措施

4、服务质量检查、验收方法和标准
5
是否有较完善的组织架构，有健全的物业管理服务制度、作业流程及物业管理服务工作计划及实施方案，有完善的档案管理制度，有激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈渠道及处理机制，有可靠的服务质量保证措施，服务质量检查、验收方法和标准、投诉处理和及时整改方案等。较好的为4-5分，一般的为2-3分，较差的为0-1分

6
项目人员配置
1、项目管理和专业人员配置

2、服务岗位人员设置

3、人员来源及人员管理机制

4、留用人员安置（如有的话）
5
管理人员、专业人员和劳动力的投入是否满足项目需要，各专业工种人员配置是否合理，人员素质、管理和技术能力、经验、人员来源及，人员管理、培训、考核和激励等机制情况。优于招标文件要求的为5分，符合招标文件要求的为4分，基本符合招标文件要求的为3分，与招标要求有明显不符合的为0分

7
项目经理
1、文化水平

2、资格条件

3、工作经验

4、工作业绩

5、管理能力
5
优秀的为5分，良好的为4分，一般的为3分，较差的为0-2分

8
服务承诺及优惠承诺
1、承诺的服务质量指标

2、提供的特色服务

3、优惠承诺
8
承诺的各项服务质量指标是否符合招标文件要求，是否针对用户的实际需要提供延伸服务、便利服务等特色服务，是否有其他优惠承诺等。优秀的为8分，良好的为6-7分，一般的为3-5分，较差的为0-2分

9
投标文件编制
投标文件编制的响应性
5
投标文件份数、装订或正副本标记不符合招标文件要求、投标文件内容缺漏、不按招标文件提供格式编制投标文件、投标函和开标一览表填写不完整、投标文件中同一项内容前后不一致、应当小签的地方未小签，装帧过于豪华等。每有一处扣1分，直到本项分值扣完为止。

10
投标人实力
最近3年类似项目经验和业绩以及本项目经历
7
根据投标人类似项目业绩情况排序后依次评分，业绩最高者为57分，评分间距为1分，最低分为0分

有本项目物业管理服务经历并经业主考核优秀的加2分（以本项目采购人加盖公章的书面考核评价的原件为准）。

在管项目物业规模
2
本市区域内实际在管项目总面积：

30万m2及以上为2分，10-30万m2为1-1.5分，10万m2以下为0.5分

最近三年内所管物业项目获奖情况
5
投标人所管物业项目获全国物业管理示范大厦奖项证书的每有一项得2分，获省部级（含直辖市）物业管理优秀示范大厦奖项证书的每有一项得1分。以上累计加分最高为5分

通过质量管理体系认证等情况
3
通过质量管理体系认证（GB/T 19001）、职业健康安全管理体系认证（GB/T 28001认证），环境管理体系认证（GB/T 24001认证），并在认证有效期内的，通过1项为1分， 2项为2分， 3项为3分

3、现场答辩提问中有关项目现场运行的问题，必须由项目经理本人回答，若非项目经理本人回答的，本题得分扣除1分。