石城县温泉小镇项目招商合资方案
为贯彻落实好“旅游强县”发展战略，深入开发石城县独特的温泉旅游资源，促进我县旅游产业发展，现以石城县人民政府为招商人通过公开招商合作的方式招合资人合作开发实施石城县睦富板块温泉小镇项目建设，特制定本方案。
一、项目名称
石城县温泉小镇建设项目（正式案名可再行商定）
二、项目背景
石城位于江西省赣州、抚州与福建省三明、龙岩“两省四市”交汇处，素有“闽粤通衢”之称，是中国温泉之乡、中国白莲之乡、中国烟叶之乡、中国灯彩之乡，是中华文化旅游名县、中国最佳休闲度假旅游县。石城交通便利，泉州至南宁、济南至广州高速公路纵横境内，206国道横贯南北，正在规划建设的阜阳—汕头铁路也将途经石城。石城旅游资源丰富，现有国家级文物保护单位1处，省级保护单位5处，自然风景区8个。近几年，先后建有九寨温泉、赣江源漂流、通天寨景区（国家地质公园）、八卦脑景区、花海温泉及众多乡村旅游点，全域旅游发展迅速。交通的便利、旅游产业的快速发展，为温泉小镇项目带来良好的投资和开发前景。
三、项目概况
（一）项目规模
项目位于石城县琴江镇，项目总占地约11平方公里（具体界址及面积以规划红线图为准），其中睦富核心板块用地面积约2400亩，项目总投资约10亿元（人民币）。
（二）建设内容
项目分二期开发建设，一期建设两年完成，主要实施旅游基础设施、睦富板块泛主题公园、石罗滩水库到睦富核心板块的引水造景、儿童漂流及温泉酒店项目、建设具有示范推广意义的样板房等建设内容；二期建设六年完成，主要实施石罗滩水库码头、温泉康养中心、地产开发、林区游步道、仁背垅山塘整理加固及水资源开发利用项目等建设内容。
（三）建设要求
1.本温泉小镇项目的规划建设突出以“旅游”为主题，集旅游观光、旅游景观、温泉养生、酒店住宿、特色商业、历史人文为一体的温泉养生旅游目的地；项目区内具体功能布局、建设规模、规划经济技术指标以县人民政府相关会议审定通过的规划设计方案为准。
2.项目建设所有技术要求项目都需符合相关规范，并通过相关部门审查，有国家标注的需要符合国家技术规范和标准要求。
3.项目建设必须严格执行基本建设程序办理法定手续，投资人应自觉接受建设行政主管部门管理。
4.项目建设工期约八年 。
四、招商及合资公司组建方式
1.采用投资人与政府下属国有企业城投集团组建合资公司方式进行项目开发建设运营。鉴于政府委托，该合资公司由政府下属国有企业城投集团与被最终确认的投资人合资组建，城投集团拟占股份不高于49%，该项目由该合资公司投资开发经营。
2.由县人民政府与项目合资公司以本招商方案为基础，签订具体的项目开发经营协议书，明确权责。
五、投资人的资格要求及确定方式
（一）资格要求：
1.投资人须为企业法人，企业注册资金不少于5000万元（人民币）；
2.投资人充分了解项目资源环境优势，能在本项目招商报名时向招商人提供项目初步规划方案。
3.投资人具有投资本招商项目的经济实力，社会信誉度高，财务状况良好，无不良从业行为记录。报名时须提供银行出具的1亿元（人民币）以上的有效资信证明文件，以证明其经济实力。
4.投资人与政府下属国有企业城投集团合资组建的合资公司注册资金不得低于1亿元（人民币），并由该合资公司独立负责项目的开发建设、经营和管理。
5.投资人应书面承诺履行本招商方案明确的项目建设内容、建设顺序及建设工期。
以上条件必须同时具备及认可。否则，视为不具备投资人资格。
（二）确定方式：
招商人将成立由专家和相关人员组成的评审小组对具备投资人资格的潜在投资人提交的项目初步规划方案进行评审打分，招商人按得分高低确定投资人。（评议表详见附件）
六、给予项目开发合资公司的优惠政策
1.建设用地优惠政策。旅游用地及相关配套用地按《石城旅游产业扶持政策规定》享受优惠政策。其他性质用地出让成交价格超出基准地价部分，在缴纳后30个工作日内全部奖励给合资公司，用于旅游景区基础设施建设。
2.项目内除住宅及住宅区商业地产外的其它建设项目（含：泛主题公园、温泉酒店、康养基地、旅游景观、旅游公路、商服中心及游览设施等）享受以下建设运营优惠政策：
（1）景区规划范围内以出让方式、先租后让、租让结合方式取得的用于游客公共服务的配套建设用地(含酒店用地)及商服用地，建设期间缴纳的建筑税收，县得部分全部奖励景区（点）用于基础设施建设。景区正式营业后，前5年县财政按景区建设规划范围内所有经济体纳税额县财政实得部分的80%奖励景区发展，第6年至第10年县财政按景区建设规划范围内所有经济体纳税额县财政实得部分的50%奖励景区发展。
（2）该项目列入县政府重点工程项目给予重点支持，省市以上行政事业性收费按标准下限执行，涉及县应收取的各项行政事业性收费项目执行“零收费”。中介服务性收费按标准下限50%执行。
3.项目内投资建设的旅游公路享受县政府出台的《石城县旅游产业扶持政策规定》的相关政策补助。
4.享受当地招商引资其他相关的优惠政策。
七、各方权利与义务
（一）县人民政府
l.协助做好项目的申报立项及项目土地使用、规划建设、施工许可、产权登记等相关手续的办理。
2.负责项目地块的净地交付使用，负责施工范围内建筑物、管线等设施清除以及迁改，提供项目正常建设的必要条件。
3.负责流转石罗滩水库等水利设施的使用权租赁给合资公司开发利用，征用睦富仁背拢山塘等水利设施出让给合资公司开发利用。
4.负责将项目范围内相关水利设施（包括但不限于黄坊电站尾水经柘口、排子上南面到睦富核心板块的引水渠）按照法定程序有偿提供给合资公司开发经营。
5. 负责尽快完成楂山里片区温泉地热探矿权转让及办理探矿权转采矿权等事宜，在与合资公司签订项目开发经营协议书后半年内明确温泉输水工程开竣工时间。对本项目温泉供水在日供水量不超过2000吨的前提下按项目运营所需供水，以满足本项目范围内所有业主（含酒店、各种经营户、商住户等）生活和营业需要。
6.将温泉供水分成试运行期和正常运营期两个阶段定价：开始正式供水的前两年为试运行期，温泉水使用费按每吨比城镇居民自来水供应价格加收一元计算；试运行期满后温泉水供应价格按县政府出台的《温泉水供应管理办法》执行。
7.尽快完善相关建设。由政府投资，在2019年底前建成睦富桥东头经项目用地西北侧通往沔坊的旅游公路；按相关法律程序加快建成1所九年一贯制中小学、1个农贸市场及污水处理设施，以完善周边市民生产生活配套。
8.负责项目建设相关优惠政策的落实和兑现。
（二）合资公司
1.合资公司在正式协议签订时向县政府支付1000万元人民币作为投资该项目的履约定金，该履约定金支付至县政府指定的账户（户名：石城县旅游文化发展有限公司账户：
****************589开户行：江西赣州银行石城支行）。该履约定金在泛主题公园建设完工后10日内返还700万元，待温泉度假酒店及康养基地建设完成后10日内返还剩余300万元。
2.合资公司应以石城县为长期性注册地和纳税地。
3.合资公司必须严格按照县政府审定的项目规划和双方共同认可的开发建设步骤进行开发建设，如在建设期间根据实际情况会有变更需要，应书面征得县政府同意，如未遵守约定规定，则不得享受相关奖励，已经获得的奖励予以撤销并追回。
4.为了确保该大型旅游项目建设运营的整体性，依法取得建设用地使用权后必须按要求投资建设泛主题公园和项目内所有景区项目。其中：地产用地采取公开挂牌出让，旅游用地采取公开挂牌出让、先租后让、租让结合供地。旅游用地采用公开出让方式供地的，合资公司依法摘牌后，在土地出让合同签订后一个月内缴纳50%的出让价款，余款可分期按合同约定的时间缴纳土地出让金，最长不超过1年且必须在1年内开工建设。商住用地合资公司依法摘牌后，需60日内缴纳土地出让金。经确定的旅游用地不得改变用地性质，住宅地产建设面积不得超过500亩。
5.合资公司在取得第一宗睦富核心板块建设用地使用权之日起，2年内必须开工建设并完成3亿元投资额，包括但不限于以下建设内容：
（1）睦富核心板块泛主题公园。
（2）睦富核心坂块道路（东环路除外）。
（3）儿童漂流蓄水大坝、儿童漂流河道整修及两边景观建设工程。
（4））石罗滩水库到睦富核心板块的引水造景工程。
（5）温泉酒店（在完成该地块出让并明确温泉供应日期后，与温泉供应时间对接启动建设和投入运营）。
（6）建设占地面积不超过50亩的具有示范推广意义的地产样板房。
6.合资公司在完成上条款确定的建设内容后方可进行地产部分开发，且在6年内需完成7亿元投资，包括但不限于以下建设内容：
（1）旅游公路
（2）石罗滩水库码头及水库尾部到麻竹窝水库之间的游步道；
（3）仁背垅山塘整理加固及水资源开发利用工程；
（4）地产开发销售；
（5）康养中心。
（6）其它在规划中明确的项目
7.在县政府的支持配合下，项目建成后由合资公司申报创评国家4A级景区，并确保在2年内申报成功。如未能按时成功申报，将追缴投资方在项目建设前期部分土地出让金的奖励及建筑税收奖励，最高不超过1000万元。
8.合资公司在项目内规划建设的酒店不得低于4星级标准。
9.合资公司在项目建成后应积极配合县旅发委进行相关营销推介活动，并对县政府组织的旅游相关活动给予大力支持。
10.合资公司按照相关法律法规，应配套建设高标准幼儿园。
11.合资公司应严格按保护生态的理念进行建设，对项目建设中破坏的山水林田湖生态进行边建设边治理，确保生态环境得到有效保护，涉及生态红线部分按国家有关规定执行。
12.合资公司有权享受本方案优惠政策没约定的中央、省、市县出台的其他优惠政策。
八、违约责任
（一）县人民政府
1．未经合资公司同意，县人民政府擅自改变项目用地面积的或擅自将项目经营协议书约定的项目用地另作他用的，合资公司可追究县人民政府违约责任，要求赔偿损失或单方解除合同。
2．未能按约定履行义务和提供相关的支持条件和优惠政策，合资公司有权终止项目开发经营协议书，并索取直接损失赔偿金，赔偿金额不超过人民币2000万元。
3.承担其他法定的违约责任。
（二）合资公司
1．合资公司有下列情形之一的，县人民政府有权依法收回全部项目用地或没收履约保证金，合资公司应承担由此造成的一切损失。
（1）擅自转让项目土地经营和开发权的；
（2）擅自改变土地用途的；
（3）未按审定的规划设计方案和质量要求进行施工建设、竣工验收未达到合格及以上标准的；
（4）未按期开工或竣工，超过约定开工期限和竣工期限3个月以上的（因特殊情况、县人民政府责任或法定不可抗力因素除外）；
（5）项目中断投资或未按规定支付工程款，造成严重影响的；
2．未能按约定履行义务，县政府有权终止项目开发经营协议书，并索取直接损失赔偿金，赔偿金额不超过人民币2000万元。
3.承担其他法定的违约责任。
九、报名须知
1.有意投资者请即日起与石城县旅游发展委员会了解项目相关情况，获取相关资料。
2.有意投资者报名时须向石城县旅游发展委员会提交公司营业执照、法定代表人身份证、银行1亿元(人民币)的资信证明。（均验证原件，留存复印件）
3.报名截止时间：从本招商方案公布之日算起10个日历日。
十、联系方式
联系单位： 石城县旅游发展委员会
联系人及联系电话：陈莉芳
135*****107 2018年1月19日
石城县睦富温泉小镇项目规划方案评议表
序号
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评分因素
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评分内容
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评 分
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得分
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备注
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标准
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分值
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1
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规划设计文件的合理性和创新性
（95分）
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项目整体规划设计思路清晰，产业的定位和形象定位具有科学性、准确性和客观性，设计理念、建筑风格具有鲜明的主题和特色；
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较好
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20
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一般
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15
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较差
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10
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规划目标体系具有科学性、前瞻性和可行性；旅游开发、项目策划具有可行性和创新性；
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较好
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20
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一般
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10
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较差
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5
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旅游产业要素结构与空间布局具有科学性、可行性；旅游设施、交通线路空间布局具有科学合理性；
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较好
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20
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|
一般
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10
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较差
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5
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旅游开发项目投资的经济合理性；规划项目对环境影响评价的客观可靠性；规划实施的操作性和充分性；
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较好
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10
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一般
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7
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较差
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5
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各项技术指标的合理性；规划文本、附件和图件的规范性
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较好
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15
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一般
|
7
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较差
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5
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规划的社会效益、经济效益、环境效益分析合理科学
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较好
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10
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一般
|
7
|
较差
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5
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2
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主要设计人员配置的合理性、设计代表小组配置方案（5分）
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项目技术负责人有否与本项目相应的国家专业注册资格或者高级技术职称；
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有
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3
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没有
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1.5
|
各专业设计人员是否配备齐全且均具备中级及以上技术职称
|
是
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2
|
否
|
0
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未响应
|
0
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