徐州经济技术开发区大庙街道被列为为徐州市中心镇（小城市）建设8个试点镇之一，为加快大庙街道特色街区创建，徐州经济技术开发区管理委员会决定以PPP模式实施徐州经济技术开发区大庙特色街区养老休闲综合体PPP项目（以下简称“本项目”），并授权徐州经济技术开发区建设局作为本项目的实施机构，负责本项目的具体采购事宜,采购人拟通过公开招标方式确定本项目社会资本，欢迎符合条件的社会资本（以下简称“申请人”）报名并提交资格预审申请文件。

一、项目名称及编号

项目名称：徐州经济技术开发区大庙特色街区养老休闲综合体PPP项目

采购编号：徐采公（2018）JSZR003

二、项目授权主体

徐州经济技术开发区管理委员会，以下简称开发区管委会。

三、 项目实施机构

徐州经济技术开发区建设局，以下简称开发区建设局。

四、采购需求

1、项目基本情况

徐州经济技术开发区大庙特色街区养老休闲综合体PPP项目，建设内容包括侯集和孤山特色街区、孤山山体休闲公园、孤山养老综合体以及其他基础设施项目等，总投资约27亿元，项目分两期实施，其中一期投资额约为25.7亿元，一期主要实施内容为侯集和孤山特色街区安置房部分、侯集特色步行街、孤山山体休闲公园等基础设施和公共服务，建设期三年；二期主要实施孤山养老休闲综合体建设及配套公共设施。开发区管委会根据一期的建设效果，决定是否采用PPP模式实施二期项目，项目如采用PPP模式另行招标确定社会资本。本次仅针对一期实施内容进行资格预审。

孤山特色街区PPP范围内建设内容为特色街区安置房部分、公共配套设施（包括绿地、孤山山体公园、道路），建设内容与投资额具体如下表所示。

表1 孤山片区项目建设内容与投资额

侯集特色街区PPP范围内建设内容为特色街区安置房部分、侯集特色步行街、公共配套设施（包括绿地、道路），建设内容与投资额具体如下表所示。

表2 侯集片区项目建设内容与投资额

两个片区PPP范围内总投资合计257245.97万元。

2、运作方式

项目采用“统一招商、分片运作”、“投融资、设计、建设、运营维护一体化”、“可行性缺口补助”的PPP运作方式。开发区管委会授权开发区建设局作为本项目的实施机构，授权艾博信公司作为本项目的政府方出资代表，政府方出资代表先行成立东城公司作为项目的法人办理前期手续。

实施机构通过竞争性采购程序选择综合能力较强、资金实力雄厚、运营管理经验丰富的社会资本，中选社会资本和政府出资代表以增资扩股的方式将东城公司改组为项目公司，项目公司与实施机构签署PPP项目合同，由项目公司负责以下事项：

（1）在建设期，负责特色街区项目的投融资、设计/设计优化和建设等。

（2）在运营维护期，项目公司具有以下权利和义务

i.负责侯集特色步行街的策划、运营和维护；

ii.为孤山和侯集特色街区提供物业管理服务；

iii.负责商业配套设施和地下停车场的经营与维护；

iv.负责孤山山体公园建设、运营和养护；

v.负责其他公共配套基础设施的养护；

vi.有权按照PPP项目合同的约定获得使用者付费收入和经政府部门考核确定的可行性缺口补助。

（3）合作期满，按照PPP项目合同的约定，项目公司将资产无偿移交给开发区管委会指定机构后，项目公司清算，社会资本退出。

3、投融资结构

本项目资本金比例为本项目建设投资（含进项税）的30%，即73897.38万元，项目公司的注册资本暂定与项目资本金金额一致。

政府方出资代表出资占股比例为15%，社会资本出资占股比例为85%。

4、项目合作期

本项目合作期限20年，其中建设期3年。

5、项目回报机制

本项目采取可行性缺口补助的回报机制。

使用者付费包括侯集特色步行街经营收入、物业服务费、停车位经营收入、配套商业的经营收入以及安置其他被拆迁人/超出被拆迁房屋合法补偿面积的安置房销售收入。

政府补贴为使用者付费不能满足项目公司回收资本金支出、支付经营成本、归还债务本息并获取合理投资回报时，开发区财政局基于项目公司在合作期的绩效考核结果，向项目公司支付的差额政府补贴。

政府方出资代表和社会资本股东方按照实缴的出资比例分配项目公司税后利润，以取得合理回报。

本条所述事项最终以招标文件的约定为准。

五、申请人资格要求

1、请人应具备《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的供应商（申请人）资格条件。

2、申请人应满足适用的中国法律、法规、规章、地方法规和政府部门颁布的其他适用强制性要求。

3、申请人应为在中华人民共和国境内（不含港、澳、台）注册的具有独立法人资格的法人及其他组织、或由不同法人及其他组织组成的联合体。

4、申请人在过去五（5）年内，有承接过总投资25亿元及以上的PPP项目合同或房屋建筑工程施工合同，以签署的合同为准。

5、申请人在过去五（5）年内，具有建筑面积不小于3万平方米的商业综合体运营管理经验，以自持经营的商业综合体的建筑面积证明或者商业管理委托合同为准。

6、2017年出具的2016年度经审计的财务报告中企业净资产不低于人民币20亿元。

7、申请人最近连续三年（2014年、2015年、2016年）每年均为盈利，且年度财务报告应当经具有法定资格的中介机构审计；财务状况良好，没有处于财产被接管、冻结、破产或其他不良状态、无重大不良资产或不良投资项目。

8、申请人具有不低于30亿元人民币(或等值货币)的融资能力，能够提供合法有效的金融机构授信证明或用于本项目的银行贷款意向书。

9、申请人须具有建筑工程施工总承包一级资质和市政公用工程总承包一级及以上资质，并具有年检有效的安全生产许可证。

10、与采购人存在利害关系可能影响采购公正性的法人和其他组织，不得参加响应；单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得同时参加本项目的响应（可作为一个联合体内的不同成员）。

11、申请人参加本次活动响应前，在过去三（3）年内，在经营活动中没有重大违法记录。

12、申请人必须到企业住所地或工程所在地检察院或江苏省人民检察院行贿犯罪档案查询网,开具本单位近三年无行贿犯罪记录证明，本次递交申请文件截止之日需在证明有效期内。

13、申请人有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录。

14、申请人近五年以来所有建设运营项目均未发生过重大安全和质量事故；无因自身违约或不恰当履约引起的合同被提前终止或收回的记录。

15、本项目接受联合体申请，联合体成员不得超过3家，其中：

（1）联合体牵头方应满足除第5条、第9条以外的上述全部资格条件要求；

（2）联合体的其他成员必须满足第1-3条、第7条、第10-14条的资格条件要求，联合体其他成员如成立不足三年，则自联合体其他成员成立日起至本项目资格预审申请文件提交截止日前的年份连续盈利；

（3）联合体成员中至少有一方满足第5条、第9条要求。

16、联合体申请特殊要求：

（1）联合体各方必须按《资格预审文件》中规定的格式签订联合体协议，明确联合体牵头方和联合体成员的主要权利和义务；

（2）联合体各方需明确各自的分工，同时必须具备与其联合体分工相匹配的投资或建设能力；

（3）联合体各方不得再以自己名义单独或加入其他联合体参加本项目的资格预审；

（4）联合体通过资格预审后，其各成员组成、股权比例、职责分工等主要条款不得擅自改变。

17、本项目不限定参与竞争的合格社会资本的数量。

六、资格预审文件发布信息

1、预审文件发布时间及预审文件获取方法：自资资格预审公告发布之日起至提交截止时间前，在“徐州政府采购网”免费下载。

2、申请人如确定参加资格预审，可以选择如实填写参与资格预审确认函并在资格预审文件接收截止时间前48小时将盖公章的确认函电子文件电邮至：