2018年物业管理服务需求公示招标公告
2018年物业管理服务需求公示招标公告
一、项目概况 | 1、物业名称：深圳市南山区地方税务局物业管理服务 2、物业概况： （1）南山区地方税务局办公楼（以下简称办公楼）位于南山区玉泉路28号，其中地下1层、地上8层。地下1层为机电设备等用房，地上1—8层为办公用房及各类会议室、休息室、体育活动室和食堂等。楼宇所有硬件、机电设备、软件配置齐全完善，是一座集办公、会议、就餐于一体的多功能行政办公建筑。大楼周围共有停车位164个，其中院内108个，院外56个。 （2）南山区地方税务局物资大厦部分物业 a、桃园路179号，田厦商业大厦九层。 b、桃园路179号，老税所附属楼。 c、桃园路165号南侧，南山区地方税务局单身宿舍，三层楼。 （3）南山区南新路2017号，南山区地税务局原南山税所，三层楼。 （4）南山区西丽税所 a、南山区西丽街道文苑街2号丽景楼，四层楼。 b、南山区西丽镇西丽路32号丽苑一村十栋2楼，原西丽征收所。 3、物业面积： （1）办公楼部分： a、占地面积8680平方米，总建筑面积16558.08平方米。 b、室外绿化面积720㎡。 （2）物资大厦部分物业建筑面积：田厦商业大厦九层3372平方米，原金泉宾馆799.03平方米，单身宿舍499.9平方米。 （3）原南山税所建筑面积890平方米。 （4）丽景楼建筑面积2200平方米；原西丽征收所建筑面积300平方米。 本次招标除保障办公楼外，还须对采购单位的其余3块6栋（处）空置物业承担看管守护之责，侧重安全管理，要求确保安全无事故，共需要工作人员48人。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
二、服务范围 | 1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙体、楼梯间通道、门厅、设备机房）的维护和管理。 2、房屋建筑本体共用设施设备包括：共用的上下水管道、落水管、厨房排烟管道、本物业红线内、外属物业管理范围的市政公用设施包括：道路、室外上下水管排水管道、化粪池、沟渠、池、井（排污）、绿化（室内外花木）、室内泵房（消防、空调泵房）路灯、停车场的维修、养护和管理。 3、消防系统、供配电系统、照明系统及发电机组、办公楼供水、排水系统、空调系统（含水处理）、音响投影、扩音、电梯设备、办公设备、电话系统等的维护、保养和管理。 4、本物业范围室内外环境、办公家具、设备等的清洁卫生、垃圾的收集，每天清运二次垃圾，化粪池清理；负责卫生间擦手纸、卫生纸、洗手液等清洁用品的更换，定期环境消杀和一年一次外墙清洗(约计12000平方米)服务。 5、办公楼室内外植物租摆、绿化养护、管理。 6、停车场交通、车辆行驶停靠及进出大门的管理。 7、负责建立每天消防、清洁、车辆进出管理日志，并形成电子档案。 8、办公大楼各会议室、体育活动室的管理接待服务、物品清洗、更换。 9、负责提供甲方单位干部职工250人的餐饮供应以及食堂员工的后勤管理。 10、办公楼和其他6处物业的档案管理、资料整理（中标单位如下年不中标需在撤离前移交），并形成电子档案。 11、承担办公楼、停车场的24小时安全值班和外围安保工作，履行安全管理职责，确保安全无事故。 12、采购单位的文体宣传活动。 13、其他3块6栋（处）空置物业的看管，侧重安全管理和正常维护，确保安全无事故。 14、法规和政策规定的由物业管理公司管理的其他事项。 15、物业管理公司在投标文件中承诺的其它无偿服务项目。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
三、服务期限 | 1、本项目的物业服务期限为一年，自2018年5月1日起，至2019年4月30日止。 2、本项目为长期服务项目，合同期限可以延长，但最长不超过3年，合同一年一签，具体执行的期限由采购单位根据中标单位履约情况确定。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
四、服务标准及要求 | （一）总体标准 1、按“深圳市物业管理示范大厦”标准进行管理。 2、杜绝责任内重大火灾事故。 3、设备完好率95%以上。 4、房屋完好率95%以上。 5、用户满意率95%以上。 6、有效投诉处理率100%。 7、有效投诉率低于0.2%。 8、负责办公楼公共区域的公共秩序维护、治安防范，防止撬门、撬锁、入室盗窃、打架斗殴等治安案件的发生，协助公安机关维护秩序、案件调查。 9、环境卫生、消杀、绿化达标率为95%以上 10、利用现代化管理手段对物业进行管理。 11、消防管理通过政府规定，年检完好率100%。 12、管理处人员配置符合采购单位要求，持证上岗率100%，设备技术人员持有专业等级证，所有托管物业配置相应的管理人员及设备技术人员。 （二）分项管理要求 1、物业项目经理(1人) 必须持有广东省颁发的《物业部门经理》上岗证，有三年以上政府机关物业管理服务经验。负责南山地税物业的全面工作，确保各项工作的正常开始。 2、管理员（1人）
3、前台服务员服务内容及标准（服务员2人）
4、机电设备维修及公共设施保养服务内容及标准：（工程机电维修2人，必须持有电工操作证）
5、安全保卫服务内容及标准：（保安队长1人，办公楼安管保卫员12人，空置物业安管保卫员7人，共20人；实行24小时值班，三班倒轮换。）
6、后勤劳务服务内容及标准[厨师长1人(持高级厨师证)，高级厨师1人，普通厨师1人，高级面点师1人(持高级面点师证)，面点师1人,切配厨工1人，勤杂洗碗工2人，共8人。] （1）、服务内容 a、为甲方提供所需的餐饮加工制作。 b、工作餐供应(每周一至周五早餐8:20—9:00、午餐11:50—12:50、晚餐18：00—19：00，工作日下午糖水供应及其它临时性饮食加工任务)。 c、客餐的布置、佳肴烹饪和接待服务。 d、伙房炊具清洁，餐具实行“一洗、二冲、三消毒”的流程。 e、食堂定期进行消杀，防鼠害，灭蚊蝇。 f、外配送食物及原料的测试及登记。 g、锅炉、燃气、重要设备的检测。 h、食堂能源的节能降耗。 i、局方就餐人员的食堂满意程度调查。 j、食堂人员的厨艺培训。 k、菜品的创新及营养搭配。 l、食堂温馨常识布置。 （2）、具体措施及标准 a、制定《食堂管理规定》,明确食堂工作细则及奖罚措施，保证全体工作人员各司其职、服从分配、随叫随到，确保食堂的工作正常运转，确保全体人员的正常就餐。 b、严格操作规程，食堂工作人员必须具备深圳市卫生防疫部门核发的《卫生健康证》；与后勤人员签订《安全管理责任状》。锅炉、燃气、重要设备指定专人负责，按市技术质量监督局的要求定期进行检测，确保操作间的消防安全。 c、保持伙房炊具清洁，定期进行消杀，消毒，防鼠害，灭蚊蝇，餐具实行“一洗、二冲、三消毒”的流程，做到木见本色，铁见光；各种餐具、笼布、机械等用后摆列整齐，并且洗刷干净，工作台做到随用随清，每周对厨房一次大清扫，每月接受院方组织的食品卫生检查一次。 d、严格把好质量关，对每天进的肉，禽，豆制品，蔬菜等类进行测试及登记，由专人对食品的数量，质量，价格进行验收和逐一登记，验收签字后方可入库。库存食品做到先进先出，避免食品积压，过期，变质；每月月底对食堂的库存食品进行清仓，盘点和清理。 e、提倡健康、绿色、环保饮食，按照健康饮食的标准进行科学安排，随时跟进菜肴的味道、菜系颜色的搭配，根据《顾客调查意见反馈意见表》的情况进行改进，提高满意程度。 f、积极采取措施，节能降耗，从多种渠道降低成本和燃气节能，尽可能降低消耗，提高质量。 g、餐厅所有物品必须摆放美观、整齐有序，并且根据不同季节装扮美化餐厅场景。餐厅设立《食堂工作意见建议薄》，以督促食堂工作人员不断改进工作，包括工作人员对就餐人员的服务态度等等，如发现工作中有不到位之处立即指出，勒令改正及时到位。 h、定期请卫生执法大队、星级酒店等同志进行专业培训，学习卫生知识、法律法规、各种规章制度和烹饪常识，不断规范食堂人员的言行和技能，确保服务质量不断提高。 7、清洁卫生服务内容及标准：（清洁主管1人，女卫生保洁员10人，男卫生保洁员2人，共13人。）
8、绿化作业内容及标准（绿化工1人） （1）、室外绿化养护内容及标准
（2）、室内观叶植物日常养护表
9、其他服务内容： a、局方各科室所需搬运、迁移业务； b、楼区桶装饮用水等物品搬运； c、3楼功能区域（台球、乒乓球等健身场所）预定使用服务； d、办公楼迎宾接待警卫化； e、报刊、信件、包裹、快递收发； f、领导交办的其它各项任务； g、来访人员的信息收集、传达、反馈、记录； h、服务项目工作单制作及沟通； j、领导区域后勤服务支持； k、等级制迎宾接待及会务服务; l、温馨提示、雨伞、药箱等各式便民服务; m、供方专业消杀服务。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
五、服务基本内容 | 一、服务基本内容 1、公共配套设施运行管理（含停车场、道路、化粪池、沟渠、池、井等）。 2、机电设备设施的运行、日常维护保养、定期维护、故障维修，含配电系统、给排水系统、消防设施、照明等。 3、物业管理范围内的清洁卫生、定期消杀、生活垃圾的收集、清运。包含： a、楼内公共部位及设施的清洁卫生； b、楼内各层公共部位及各类公共设施的清洁、保洁； c、楼内办公室、活动室、会议室、阅览室、实验室的清洁卫生； d、楼内各层卫生间的清洁消毒，及时更换卫生间的厕纸、擦手纸、洗手液、卫生球等，厕纸、擦手纸、洗手液、卫生球等消耗材料由采购单位提供； 4、大楼安全保卫管理： a、实行24小时消防监控和安全防范，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件； b、门卫的保安根据要求对出入大楼的人员、物品进行登记检查； c、保安员要穿统一的制服，工作规范、作风严谨； d、驱逐无约定的发广告、推销等人员，维持大楼良好的办公秩序； e、按照采购单位要求完成临时性勤杂工作。 5、停车场管理： a、24小时值班，指挥车辆的行驶、停泊； b、制定应急防范措施，及时处理突发事件； 6、物业档案资料管理： 保证采购单位交给的物业档案资料的完整、完好。 7、中标人在投标文件中承诺的其他事项。 8、采购单位与中标人在物业管理委托合同中规定的其他事项。 二、人员管理要求 1、物业服务人员需具备有强烈的责任感和良好的职业道德、服务意识。 2、物业服务处的项目负责人须具有由中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的注册物业管理师资格证，具有管理类似物业项目3年以上工作经验，有开拓精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。 3、综合管理人员要求：品貌端正，身体健康，品质、性格良好，工作认真负责，需熟练操作计算机，能熟练使用办公软件，熟练操作办公自动化设备，并具有一定的计算机网络知识。 4、前台服务人员要求：女性，品貌端正，身体健康，品质、性格良好，工作认真负责，需经过规范专业的礼仪培训。 5、维修员须持有专业上岗证（电工证、电梯工证、空调工证等），有房屋、公共设施及机电设备、智能化系统、消防监控系统、电梯、音响广播系统等设备维护、维修经验和能力，业务素质高，能吃苦耐劳，动手能力强，业务素质高。 6、保安员品貌端正，身体健康，品质、性格良好，工作认真负责，能吃苦耐劳。消防安全监控值班员持有消防员上岗证，掌握消防常识和应急处理能力，具一定的计算机知识，有消防监控设施设备的监测、维护、维修经验和能力，动手能力强，业务、身体素质好，能吃苦耐劳。 7、后勤服务员须品貌端正，身体健康，朴实肯干，相应岗位的厨师、面点师须持有合法机构颁发的符合采购单位要求的等级证书。 8、清洁服务人员须品貌端正，身体健康，朴实肯干，经培训具有清洁工作标准操作技能。 9、根据采购单位的人员配置要求配置工作人员，不得低于以下配置人数标准。 物业服务处设项目经理1人，综合管理员1人，前台服务员2人，维修员2人，保安员20人，后勤服务员8人，清洁员13人，绿化工1人，共计48人。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
六、合同签订及付款方式 | 1、中标通知书下达后15日内签订合同。 2、中标供应商根据采购单位对各部门、各岗位的工作要求、服务标准和质量在投标文件中制定出详细的绩效考核办法，采购单位将对中标供应商的日常工作进行不定时的检查，和每月进行一次绩效考核，日常检查和绩效考核结果与每月的物业管理费挂钩。中标供应商在提供物业服务后提供完税发票，采购单位根据绩效考核结果于次月收到发票后10个工作日内支付物业服务费。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
七、其它事项 | 一、物业管理有关说明 1、中标单位根据有关物业管理法规与采购单位签订的物业管理委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。 2、中标单位实行物业管理的标准必须达到《深圳市物业管理示范大厦》评分标准90分以上，以及标书、委托管理合同的有关规定。 3、管理用房提供 在委托管理期限内，采购单位提供管理用房，在委托管理期限内免费提供物业管理公司使用。 4、物业管理费包括下列费用 a、人工费用，包括：员工\管理人员工资，双休、法定节假日加班费，社保、意外保险、双薪、年终奖、过节费费用，工资附加费等。 b、物业服务中心综合费用，包括：书报费、交通（差旅）费、培训费、招待费，办公费，服装费，招投标手续费等。 c、环境管理费用，包括：园林绿化、保养、更换等费用，清洁用品费，地板打蜡、化粪池清理等费用，垃圾清运费，外墙清洗、玻璃、大厅等公共区域清洁费用。 d、设施设备维修保养费用，包括：中央空调系统维护保养费，供配电系统及发电机系统维护保养费，电梯及电梯机房维护保养费，电梯年检费，消防系统维护保养费，供排水系统维护保养费，办公楼内外所有水电、监控配套设备的维护保养费，管理设备分摊及固定资产折旧费等。 e、机电设备的零件费用： 1)、单件（次、台、件）800元以下供配电设施的维护及配件费。 2)、 中央空调单件（次、台、件）800元以下保养、空调水处理、维修及维护配件。 3)、 单件（次、台、件）800元以下会议室电器设备的维护及配件费。 4)、消防系统维修检测（年检）费。 5)、单件（次、台、件）800元以下供、排水处理的维修及配件费。 6)、单件（次、台、件）800元以下办公设备的维修及配件费（包括照明、灯光、桌椅）。 7)、单件（次、台、件）800元以下办公室（室）内外小型维修费。 8)、单件（次、台、件）800元以下食堂设备维护、维修费。 f、停车场商业保险费用。 g、公共责任商业保险费用。 h、不可预见费。 i、法定税费。 j、物业管理佣金等。 k、招标范围有关项目内容要求所列的各项指定费用。 5、管理费标准：由投标物业公司根据招标文件所提供的资料自行测算；评标时按本招标文件的要求计算分值，但最终签订委托管理合同的管理费标准仍以中标单位在标书中所提出的为准。 6、电梯的整体维护由物业公司聘请电梯原厂或采购单位指定的具备专业资质的维保方进行全保维护，维护费用由物业公司承担，并提交年度保养合同及保养记录。 7、公共水电费及发电机燃油费由采购单位承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类的用电）。 8、设施设备的说明 采购单位物业内岗亭、道闸、设备设施专用工具、各类门牌、各类标示指示牌、垃圾中转站及垃圾桶均由采购单位负责安装及提供，除以上设施设备外，中标单位在标书中为管理需要添置的设施设备视为中标单位投资，中标后必须实施。 9、监管 中标人在合同执行期间，须接受市政府采购主管部门和采购单位的监管。 10、办公自动化系统、网络系统、通讯系统等不含在本次招标范围，如需物业管理公司维护则另行签订补充协议。 二、双方的权利和义务 采购单位的权利和义务 1、协助中标供应商议定年度管理计划。 2、对中标供应商的管理实施监督检查，定期进行考核评定，如因中标供应商管理不善，造成重大经济损失或管理严重失误，并经市政府物业管理主管部门认定，采购单位有权终止合同。 3、向中标供应商提供管理人员办公室、值班室、维护配件仓库。 4、向中标供应商提供保安人员宿舍（不包括女性）。 5、向中标供应商保安、机电维修、后勤服务人员及物业负责人（不包含清洁人员和绿化人员）提供采购单位正常工作时间的工作餐（不含周六、日和节假日，须按标准交费）。 中标供应商的权利和义务 1、严格按照各服务项目要求及标书承诺配备管理人员（明确人员配备方案）。 2、明确物业管理目标（要明细）。 三、双方的责任 1、中标供应商在合同履行中要按照招标文件要求的数量和标准配备人员；如不能履约，采购单位可要求中标供应商限期整改；逾期不整改的，将按人工成本在物业服务费中予以扣除；情节严重的采购单位有权终止合同，并要求中标供应商承担相应的经济损失。 2、采购单位对中标供应商的服务标准和管理目标进行监督和考核，如因中标供应商不能按照招标文件要求的标准执行，或是中标供应商的管理原因，造成约定管理目标无法达成，采购单位有权要求中标供应商限期整改；逾期不整改的，将根据违约情况在物业服务费中予以一定比例的扣除；情节严重的采购单位有权终止合同，并要求中标供应商承担相应的经济损失。 3、因管理不善导致大楼财产损失、物业设施损坏的，中标供应商应承担的责任。 4、因中标供应商内部人员有违法行为导致采购单位损失，中标供应商应承担的责任。 5、因中标供应商管理不到位，或因中标供应商内部人员违法行为，或因中标供应商的其他原因，造成采购单位或其他方人身伤害和财产损失的，中标供应商应承担全部赔偿责任和相应的法律责任。 6、合同履行期间，如因对方原因造成经济损失的，责任方应予以相应的赔偿，并限期整改，逾期不整改的，有权终止合同。 7、因采购单位房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由采购单位承担责任并负责善后处理。因中标供应商管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由中标供应商承担责任并负责善后处理（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
八、附件 | *******&dateType=FILE" target="_blank">深圳市南山区地方税务局2018年物业管理服务项目需求.doc | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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