佛山市南海区大沥镇水头经济联合社、佛山市南海区大沥镇水头村镇西股份合作经济社、佛山市南海区大沥镇水头村镇东股份合作经济社、佛山市南海区大沥镇水头村水头关股份合作经济社、佛山市南海区大沥镇水头村蛇龙三股份合作经济社、佛山市南海区大沥镇水头村蛇龙四股份合作经济社、佛山市南海区大沥镇水头村梁边股份合作经济社、佛山市南海区大沥镇水头村义龙股份合作经济社、佛山市南海区大沥镇水头村陈村股份合作经济社、佛山市南海区大沥镇水头村龙三股份合作经济社、佛山市南海区大沥镇水头村雄边股份合作经济社、佛山市南海区大沥镇水头村涌口股份合作经济社（以上合称“地块权属人”）拟采用“收回公开出让+土地租赁”方式，改造开发位于佛山市南海区大沥镇桂和公路西侧的水头工业区地块（下称“项目地块”）。因缺乏资金和土地前期整理工作经验，地块权属人依照有关城市更新（“三旧”改造）政策文件精神，计划委托广东宏正工程咨询有限公司（下称“代理机构”)通过大沥镇集体资产管理交易平台以公开竞投的方式选取土地前期整理合作方，由土地前期整理合作方负责垫付土地前期整理资金并协助地块权属人完成土地前期整理工作。待土地前期整理工作全部完成，符合出让交付使用要求后，本项目地块将通过佛山市南海区公共资源交易中心挂牌公开交易，作商住、产业用地开发。

一、项目基本情况

1、明细表

注：（1）土地前期整理合作方享有的“增值奖励比例”的竞投起始比例为30% ，最低比例为20%。地块权属人获得的土地出让金返还款（含按沥府办【2015】85号文规定取得的“土地整理和建筑物拆除奖励”）高于当期增值点但不高于当期增值点2.5倍的部分，地块权属人按土地前期整理合作方的中标比例计算增值奖励给土地前期整理合作方；超过当期增值点2.5倍的部分归地块权属人所有。当期增值点=当期三旧用地基本收益+当期土地前期整理成本+当期土地前期整理成本×15%。非三旧用地不计算垫资回报和增值奖励。

（2）竞投原则：土地前期整理合作方享有的“增值奖励比例”的竞投起始比例为30% ，最低比例为20%，竞投幅度：0.5%/次（即每次举牌向下调整0.5%），竞投人也可按0.5%/次的整数倍进行叫价。以土地前期整理合作方享有的“增值奖励比例”往下竞价，当“增值奖励比例”到达最低比例时，竞投终止。若接受最低比例的竞投人为一家，选定其作为土地前期整理合作方；若接受最低比例的竞投人多于一家的，地块权属人通过民主表决的方式从接受最低比例的竞投方中选取一家作为土地前期整理合作方，详细民主表决的方式如下：在竞投之日起15个工作日内地块权属人各自通过投票的方式（属经济社一级的，全体十八周岁以上成员表决；属经联社一级的，由经联社成员代表会议表决）在接受最低比例的竞投方中表决。每个地块权属人内部统计获赞成票数最高的竞投方为该地块权属人选定的对象，即该对象可获得竞投得票比例=（该地块权属人提供土地面积/项目地块面积），其他得票较少的竞投单位不计竞投得票比例。汇总全部地块权属人的表决结果后，获得竞投得票比例累计总和最高的一家单位为土地前期整理合作方，表决结果须公示五个日历天。

2、项目概况

大沥镇“全球创客小镇”核心区（启动区）改造项目地块位于佛山市南海区大沥镇桂和公路西侧的水头工业区（东至桂和路，南至广三铁路，西至大和钢结构厂，北至广佛新干线），土地整理面积约693亩（以下简称“项目地块”）。项目地块中约 268 亩整理完毕后保留集体性质用于土地租赁产业开发（以下简称“A地块”），约 425 亩整理完毕后通过招拍挂竞投出让用于商住开发（以下简称“B地块”）。B地块中符合三旧政策的土地（以下简称“三旧用地”）面积约420亩，其中可出让面积约249亩；不符合三旧政策的土地（以下简称“非三旧用地”）面积约5亩，其中无可出让面积。

本项目地块中A地块相邻有32.835亩国有建设用地，在相关土地政策允许的前提下，若与B地块内的32.835亩集体建设用地实施等面积空间置换的，则A地块的整理面积约为301亩，B地块的整理面积约为392亩。上述各项土地面积以政府相关职能部门最终核定面积为准。

注：本方案所提及的三旧用地及非三旧用地均为本项目地块中B地块范围内的用地。

根据南海区、大沥镇城市更新（“三旧”改造）政策文件的规定，项目地块中B地块须提供不少于25%以上的公益性用地。根据现有控规编制成果，本项目地块公益性用地约172亩（最终所需提供的公益性用地面积以控制性详细规划核定为准，并由政府统筹）。

项目地块涉及租赁合同88份（租赁信息详见《佛山市南海区大沥镇“全球创客小镇”核心区（启动区）改造项目土地前期整理方案》附件《租赁情况统计表》），租赁土地合同面积约359225平方米，建（构）筑物面积约345591平方米（实际面积以测绘结果为准），上述合同中最迟的租期终止日为2054年7月31日。

项目地块上约387亩已办理集体建设用地使用权证，约81亩正在办理集体建设用地使用权证的报批手续，约225亩未办理集体建设用地使用权证的任何手续。最终数据以国土部门核定为准。

3、实施主体与协助主体

地块权属人是本项目地块土地前期整理工作的实施主体，可按规定选取土地前期整理合作方作为协助主体，共同完成整理工作。

4、项目地块规划情况

B地块可公开出让的计容面积约249亩（最终以公开出让方案及规划设计要点中载明的本项目可计容面积为准）。规划用地性质为：二类居住用地；出让地块居住用地容积率≤3.0。出让时具体规划条件以相关部门的批准文件为准。

项目地块整理完毕后采用混合开发模式,即A地块的租赁及开发建设由B地块招拍挂竞投竞得人承担，且A地块拟建设集研发、办公、创业、工作、休闲于一体的“全球创客小镇”核心区项目，项目地块需建设成与智能制造相关的科技研发、工业设计、展示营销、商务办公和专业服务等生产性服务业集聚地。

5、地块权属人的基本收益

本项目地块权属人以货币形式收取基本收益，计算方式如下：

总基本收益=三旧用地基本收益+非三旧用地基本收益

=（三旧用地面积×465万元/亩）+（非三旧用地面积×465万元/亩）

若地块分期出让，当期地块权属人的土地出让基本收益=总基本收益×（当期土地出让面积÷核定项目地块可出让面积）

注：本方案所指的基本收益为465万元/亩（即B地块的基本收益以地块权属人实际提供的土地面积按465万/亩计算）。

6、土地前期整理成本

土地整理成本包括解除租赁合同补偿款、诉讼及法律服务费用、保障租金收益的费用、土地及建（构）筑物的测绘费、拆迁评估费、环境评估费、交通评估费、安全风险评估费、基础设施实施报告服务费、社会稳定风险评估费、场地围蔽、防尘维护及围墙宣传费、基础配套设施迁改补偿费、场地环境评价及检测费用及不可预测费等。土地前期整理成本初步估算额合共为104927.45万元，其中解除租赁合同补偿款（包干费用）为75437.45万元，按实结算费用约为29490万元。

7、选取土地前期整理合作方的原则

本项目通过大沥镇集体资产管理交易平台（其中交易环节由佛山市南海区大沥镇公共资源交易所代为实施）公开交易选取土地前期整理合作方，竞投原则：以土地前期整理合作方享有的“增值奖励比例”往下竞价，当“增值奖励比例”到达最低比例时，竞投终止。若接受最低比例的竞投方为一家，选定其作为土地前期整理合作方；若接受最低比例的竞投方多于一家的，在竞投之日起15个工作日内地块权属人各自通过投票的方式（属经济社一级的，全体十八周岁以上成员表决；属经联社一级的，由经联社成员代表会议表决）在接受最低比例的竞投方中表决。每个地块权属人内部统计获赞成票数最高的竞投方为该地块权属人选定的对象，即该对象可获得竞投得票比例=（该地块权属人提供土地面积/项目地块面积），其他得票较少的竞投单位不计竞投得票比例。汇总全部地块权属人的表决结果后，获得竞投得票比例累计总和最高的一家单位为土地前期整理合作方，表决结果须公示五个日历天。

8、土地前期整理期限

（1）自地块权属人与土地前期整理合作方签订《土地前期整理协议》（详见附件）之日起3年内，完成本方案约定的所有工作，使本项目地块达到出让交付使用条件。

（2）若在土地前期整理工作中地块权属人与整理范围内的租户发生诉讼等非土地前期整理合作方原因致使整理工作无法在本条第（一）款规定的时间内完成的，经地块权属人和土地前期整理合作方协商一致，且经地块权属人全体十八周岁以上合资格的成员（地块权属人为经联社一级的，由经联社成员代表会议表决）表决通过，土地前期整理期限延长一年。

9、垫资回报和增值奖励

（1）三旧用地的土地前期整理垫资回报：按照三旧用地部分的土地前期整理成本的15%计算土地前期整理合作方收取的土地前期整理垫资回报。

三旧用地前期整理成本=土地前期整理成本×（核定三旧用地面积÷核定项目地块面积）

当期三旧用地前期整理成本=三旧用地前期整理成本×（当期三旧用地出让面积÷核定三旧用地可出让面积）

（2）三旧用地的增值奖励

三旧用地的增值奖励=三旧用地的增值收益×竞投后确定的增值奖励比例

当期三旧用地的增值奖励=当期三旧用地的增值收益×竞投后确定的增值奖励比例

当期三旧用地的增值收益=当期地块权属人获得的三旧用地土地出让收益补偿-当期地块权属人的三旧用地基本收益-当期三旧用地前期整理成本-当期三旧用地前期整理成本×15%。

注：①地块权属人获得的三旧用地土地出让收益补偿仅指地块权属人获得的货币收益，不包含项目地块的楼面地价达到最高限价后的一切收益。

②地块权属人获得的三旧用地出让收益补偿：根据佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）土地出让金分配政策，项目地块政府收储并公开出让后，政府先扣除异地教育配套费，并提留一定比例的土地出让金，再按照项目地块实际出让时政策规定比例返还部分土地出让金作为对地块权属人土地出让的收益补偿。地块权属人土地出让金分成比例、出让金提留比例按照出让时的区、镇两级政府的相关文件规定执行。

③地块权属人的三旧用地基本收益：以【“三旧用地面积”×465万元/亩】为标准计算所得金额。

④B地块出让可根据土地整理情况进行分期收储及出让，收益则根据各地块权属人按照其所占项目地块面积的比例进行分配。如本项目地块分期出让的，在前期土地出让时，以上公式中的土地前期整理成本按地块权属人与土地前期整理合作方共同核定当期发生的土地整理成本费用计算。在最后一块本项目地块土地出让时，按实际结算的最终土地前期整理成本为准进行相应调整，计算地块权属人及土地前期合作方应得的各项收益。

⑤地块权属人获得的土地出让金返还款（含按沥府办【2015】85号文规定取得的“土地整理和建筑物拆除奖励”）高于当期增值点但不高于当期增值点2.5倍的部分，地块权属人按土地前期整理合作方的中标比例计算增值奖励给土地前期整理合作方；超过当期增值点2.5倍的部分归地块权属人所有。当期增值点=当期三旧用地基本收益+当期土地前期整理成本+当期土地前期整理成本×15%。

（3）非三旧用地不计算垫资回报和增值奖励。

10、地块权属人的主要权利义务

（1）地块权属人在《土地前期整理协议》履行期间，不可再与土地前期整理合作方以外的任何第三方就本项目地块签订土地前期整理协议或者与土地前期整理协议内容类似的其他协议。若因土地前期整理合作方违约导致《土地前期整理协议》已经解除的，不受上述约定限制。在不妨碍《土地前期整理协议》履行、不损害土地前期整理合作方利益且书面通知土地前期整理合作方的前提下，地块权属人有权对外签订相应的服务采购协议。

（2）向土地前期整理合作方提供土地前期整理的必要资料（如：用地红线图、租户合同、办理用地手续所需的必要资料等）。

（3）负责项目地块内公共部分的电力、水、燃气等地上（下）管线迁改工作。

（4）地块权属人组织安排指定成员代表（具体名单见附件）在符合《广东省农村集体经济组织管理规定》前提下，按授权权限对履行《土地前期整理协议》所涉及的土地转功能、出让土地的收回和入储、《提前解除租赁合同补偿协议》的签订、土地前期整理成本的确认（提前解除租赁合同款除外）、合同履约保证金的返还事项进行表决。

地块权属人组织安排指定委员（具体名单见附件）在符合《广东省农村集体经济组织管理规定》前提下，按授权权限对履行《土地前期整理协议》所涉及的需要地块权属人参与决策的其它事项，如选定第三方评估机构、对外采购法律、设计等服务、共管账户中项目地块整理费用垫资款的支出等进行统筹表决确定。

本土地前期整理方案、《土地前期整理协议》（包含延期、解除或终止）、超出本方案的土地前期整理成本初步估算额的确认、公益性用地的征收、集体建设用地转为国有建设用地、农(未)用地转为建设用地和征收、《出让方案》、A地块《租赁条款》等必须由地块权属人全体十八周岁以上合资格成员（地块权属人为经联社一级的，由经联社成员代表会议表决）进行表决确定。

（5）地块权属人在确保收益及法律法规许可前提下，需联同土地前期整理合作方办理本项目地块土地包括但不限于“三旧”改造立项、集体土地使用权证、集体建设用地转为国有建设用地、农(未)用地转为建设用地和征收、土地收回和入储、拟定出让方案、A地块租赁条款等手续，按要求进行相关表决。

（6）《提前解除租赁合同补偿协议》签订当天，土地前期整理合作方组织相关的物业租赁权人与地块权属人签订《租赁合同解除协议》，地块权属人应积极配合。

（7）土地整理完成后，地块权属人及其股东应配合推进出让地块的收储及出让工作。

（8）地块权属人需配合土地前期整理合作方确认土地整理的拆迁面积及按实结算部分的土地前期整理费用。

（9）按照《土地前期整理协议》约定向土地前期整理合作方支付土地前期整理成本、垫资回报、增值奖励。

（10）地块权属人及其股东应积极配合土地整理工作，维护社会稳定，为土地整理推进创造良好的外部环境。

（11）地块权属人必须在项目地块收储前完成公益性用地的征收表决、土地移交等全部征收手续。关于公益性用地的征收和补偿方式，根据政府最新的政策规定执行。项目地块内的教育用地需在首期土地出让前同步征收。

（12）该项目地块的相关扶持资金若没有政策规定，则归地块权属人所有，否则，根据政府最新的政策规定执行。

注：详细权利义务以《土地前期整理方案》、《土地前期整理协议》记载为准。

11、土地前期整理合作方的主要权利义务

（1）土地前期整理合作方按《土地前期整理协议》约定全面履行义务的，项目地块如期完成出让的，土地前期整理合作方可按如下约定收回其垫付的土地前期整理成本，收取三旧用地部分的土地前期整理垫资回报、三旧用地部分的增值奖励。

（2）土地前期整理合作方接受地块权属人委托具体实施土地前期整理的各项工作，并尽职履行。

（3）在不触及本项目退出机制的前提下，土地前期整理合作方承诺须在项目地土地挂牌出让条件符合本方案项目地块出让条件及A地块租赁条款所列出让条件，在政府公布挂牌起始价时，必须参与本项目地块出让竞投，在项目出让竞投过程中，若无第三方参与竞价时，至少竞价一次。若有第三方参与竞价且报价不低于本方案项目地块出让条件及A地块租赁条款的保底土地出让价时，土地前期整理合作方可根据自身情况决定是否继续竞投。

（4）若非因土地前期整理合作方原因，导致项目地块在签订《土地前期整理协议》之日起3年内仍无法达到出让条件的，而土地前期整理合作方选择继续履行《土地前期整理协议》的，土地前期整理合作方需向地块权属人书面申请延长整理期限并经地块权属人按本方案要求表决通过后，土地前期整理合作期限可延期1年，并承诺无条件接受项目地块的全部出让条件和参与项目地块出让的所有招拍挂竞投至项目地块的出让面积全部出让完毕时止。

注：详细权利义务以《土地前期整理方案》、《土地前期整理协议》记载为准。

二、竞投注意事项

1、如项目只有一位竞投人符合竞投资格，不论该竞投人是否到场参与本次竞投，此竞投人为竞得人，该项目按竞投标底成交。

2、出现下列情形之一，交易保证金全额不予退还且地块权属人有权追讨竞投人造成第二次竞价的差额：

（1）竞投人相互串通竞投的；

（2）竞投人采用不正当手段竞得该项目的；

（3）竞投人提供虚假材料或虚假情况的；

（4）竞投人竞得该项目后反悔的（包括拒绝签订《成交确认书》、拒绝签订《土地前期整理协议》、无缴交履约保证金）；

（5）其他法律、法规规定的情形。

3、符合竞投资格的竞投人有两个或以上，因下列行为导致本次交易失败的，由上述竞投人支付一份交易保证金数额的款项，以补偿整理项目地块权属人因竞投人的行为导致整理项目闲置而造成的损失，上述交易保证金款项由上述竞投人平均分摊：

（1）竞投人不到场竞价的；

（2）竞投人虽到场但没有参与竞价的；

（3）竞投人的报价无效的。

4、竞得单位在领取成交通知书前需要提交中标服务费至招标代理机构指定账户，本项目中标服务费为￥25000.00（人民币贰万伍仟元整），转账至以下账户：

①开户银行: 广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行

②帐户名称: 广东宏正工程咨询有限公司

③帐号：8002 0000 0044 30372。

三、报名方式及报名时间、地点

1、有意参加竞投人必须提交以下资料（以下所有资料复印件均需加盖公章，原件核对无误后退回，银行存款资金证明文件须收取原件）：

①企业法人须提供有效营业执照副本原件及复印件各1份；

②法定代表人证明书1份；

③法定代表人有效身份证原件及复印件1份；

④法人授权委托书原件1份、受托人有效身份证原件及复印件各1份（如需办理委托手续需提供该项资料，授权委托书上必须详细记载授权事项，包括代为提交报名材料、代为参与竞投、代为签收相关文书等）；

⑤工商部门出具的竞投人、竞投人的控股公司（如有）、竞投人的全资控股子公司（如有）的企业机读档案登记资料原件1份；

⑥公司章程原件1份；

⑦银行存款资金证明文件原件和复印件各1份，需收取原件；

⑧其他符合上述竞投资格的证明材料原件和加盖公章的复印件各1份。

2、报名地点：大沥振兴路54号之四镇交易所首层大堂综合室。

3、报名时间：2018年 7 月24 日至2018年 7 月30 日 16:00截止（北京时间，法定节假日除外）。

四、开标时间、地点
1、确认身份时间：2018 年 8 月 7 日上午10:00至10:30

2、竞投开始时间：2018 年 8 月 7 日上午10:30
3、递交报名资料及参与竞投地点：大沥振兴路54号之四镇交易所开标二室

五、联系方式

大沥镇公共资源交易所联系人：朱小姐、李小姐 联系电话：****-********

地块权属人联系人：潘先生、何先生 联系电话：****-********、****-********

代理机构联系人：潘小姐 联系电话：****-********

权属人：佛山市南海区大沥镇水头经济联合社

佛山市南海区大沥镇水头村镇东股份合作经济社

佛山市南海区大沥镇水头村镇西股份合作经济社

佛山市南海区大沥镇水头村梁边股份合作经济社

佛山市南海区大沥镇水头村陈村股份合作经济社

佛山市南海区大沥镇水头村义龙股份合作经济社

佛山市南海区大沥镇水头村蛇龙三股份合作经济社

佛山市南海区大沥镇水头村蛇龙四股份合作经济社

佛山市南海区大沥镇水头村龙三股份合作经济社

佛山市南海区大沥镇水头村水头关股份合作经济社

佛山市南海区大沥镇水头村雄边股份合作经济社

佛山市南海区大沥镇水头村涌口股份合作经济社

代理机构：广东宏正工程咨询有限公司

2018 年 7 月 6 日