政府采购项目名称：沧州市国土资源局、沧州市环境保护局物业管理服务采购项目

项目编号：Z130*****21331301

采购代理机构全称：沧州市公共资源交易中心

采购代理机构地址：沧州市北京路与吉林大道交叉口

该项目负责人：孙 铖 联系方式 ：****-*******

征询期限： 2018 年10月22日——2018年10月 24日

意见反馈截止日期： 2018年10月24日

征询意见主要内容 ：

一、投标资质要求

1、必须是中华人民共和国境内依法登记注册的供应商，具备承担和实施本项目的相应营业范围。

2、具有独立承担民事责任的能力、良好的商业信誉和健全的财务会计制度；具有履行合同所必备的设备和专业技术能力；具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录。参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。

供应商如在“信用中国”（www.creditchina.gov.cn）、“中国政府采购网”（www.ccgp.gov.cn）出现不良信用记录，不得参与本次政府采购活动。

二、采购项目技术需求

本项目物业管理服务的总体要求是：必须全天候服务，实行全天24小时服务。按照采购人的上班时间与作息制度，白天大楼四周门厅对外全方位开放，夜间专人守护，加强安全保卫、秩序维护、环境保洁，营造整洁、优美、安全、舒适、文明的公共服务环境，确保物业管理区域的公共安全。按照国家建筑物业环境设施设备项目等级指导标准和物业服务等级指导标准的相关规定，对本大楼物业的环境设施设备和物业服务提出具体技术规范与要求如下：

（一）物业管理服务的内容

1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施、设备的操作、运行、检修、清洁、维护和管理，包括：对大楼房屋构筑物，房屋使用的设备、设施等的维修、养护和管理；共用的上下管道、落水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施、电梯、中央空调系统等的操作、运行、检修、清洁、维护和管理。

2、物业管理区域内公共环境卫生的维护，包括：办公室、会议室、大楼公共过道、楼梯、楼道、地下车库、大楼外四周和楼前广场的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

3、物业管理区域内的绿化养护和管理。

4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放秩序及场所管理。

5、供水、供电、供气、通讯等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理。

6、物业管理区域公共区间公共秩序维护和日常安全巡查服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐目管理。

8、对大楼房屋所有部位、设施设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由采购人按实际发生的费用支付，均采用报修报销制，即由供应商事先书面报告采购人，经采购人审批同意后才能实施维修和养护。

9、大楼房屋的所有部位、设施设备、公共场所(包括设施设备的更新、照明灯具的更换)的维修、养护费、更新费用由供应商向采购人报修(换)报销。

10、大楼水、电、天燃气三项总表管理和大楼所有所用的办公水、电、气费由供应商提供代收代缴服务。

（二）物业管理服务的要求与承诺

1、按专业化的要求配置管理服务人员。

2、物业管理服务与收费质价相符。

3、具体的各项管理指标如下表：

（三）物业管理服务质量与标准

1、物业共用部位的维修、养护和管理服务标准

（1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

（2）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向采购人提出报告与建议，根据采购人的审批结果，组织维修。

（3）每日巡查1次大楼公共区域、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准

（1）共用设施设备

对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业单位提供维保服务的除外）。电工人员需具备特种作业操作证、高压电工作业证（持证五年以上）；空调维修人员需具备中央空调系统操作工特种作业操作证；水暖工需具备职业资格证书。

1）建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

2）设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

3）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划，采购人提出报告与建议，根据采购人的指示，组织维修。

4）载人电梯24小时正常运行；具备电梯操作资格证。

5）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

6）设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏现象。

7）路灯、楼道灯完好率不低于95%。

8）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急处置方案。

（2）机电管理

1)定人定机制：通过内部竞争的方式将重要的机电设备的管理责任分包到具体的员工身上，然后将该设备的状态与该员工的奖金、工资、奖罚细则量化后联系起来，以保证设备的运行状态。

2)时效工作制：对所有的维修工作均实行时效管理，做到准确及时，以确保办公大楼所有机电设备的正常运行。

3)不均衡管理：针对大楼工作时间合理安排设备的维修养护，基本做到不影响正常工作和学习。

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准

（1）保洁管理

服务标准

A、垃圾筒、果皮箱的清洁标准

l)、垃圾袋装化，目视垃圾筒、果皮箱无污迹、油迹，无异味；

2)、垃圾筒、果皮箱周围无积水；

3)、生活垃圾每日清运1次。

B、室内公共区域清洁标准

l)、电梯

①电梯、楼道每日清扫2次，每日拖洗1次，目视地面、梯级洁净，无污渍、水渍、灰尘。

②楼梯扶手每日擦1次。

③楼层电梯外控制板、电梯门干净无灰迹。

④电梯地毯清洁无灰、地毯下无污迹、果皮、纸屑、烟头等。

⑤楼道灯每周清洁1次

2)、门厅

①地面无果皮、纸屑、烟头、痰迹、水迹、随时用排拖拖抹地面。

②地面无破损、无污迹：

③天花板、排风口、灯罩无灰尘、蛛网。

3)、楼道及门窗清洁标准

①楼道地面无果皮、纸屑、烟头、痰迹、水迹、毛发等。

②墙面无明显污迹。

③天花板、排风口、灯具等无明显污迹，无蛛网。

4)、卫生间清洁标准

①卫生间墙面、门窗和灯具清洁无尘、无水迹、无蛛网。

②面盆台面内外及周围地面无污迹、秽物、等。

③及时清洁并倾倒纸篓。

④卫生间内地面保持干净。

5)、负责区域内的垃圾收集，清理，做到日产日清。

C、室外公共区域清洁标准

①道路、停车场、绿地每日清扫2次，目视地面无杂物，积水、明显污渍、泥沙。

②行人路面干净无杂物、垃圾。

③路面垃圾滞留时间不超过2小时。

④路灯每半月清洁1次。

（2）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

（3）二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

（4）根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

4、公共绿化的养护和管理标准

（1）有专业人员实施绿化养护管理，具备绿化工证和花卉工证。

（2）草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

（3）花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

（4）定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

（5）定期喷洒药物，预防病虫害。

5、车辆停放管理服务标准

（1）物业管理区域道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；交通管制、车辆行驶和停泊管理有序、安全。

（2）对进出辖区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

6、公共秩序维护、安全防范等事项管理服务标准

（1）公共秩序维护、安全预防管理

保安服务工作内容

①大楼辖区守护工作。

②执行大楼内各楼层巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项，如：照明、漏水、空调运行等。

③及时处理大楼内各突发事件，必要时疏散人员，及时汇报相关部门并做好记录。

④检查大楼设施是否完好。

⑤负责停车场区域的巡查、保证车道畅通。

⑥负责监控室消防安全监控工作。

⑦检查进出设备、工具及非开放时段进出人员的凭证，人员的登记工作。

保安服务标准

① 上岗应保持仪表、仪容的端庄整洁，精神饱满，在岗时不允许手插入口袋。

② 上岗要保持制服干净，衣服纽扣全部扣上，大沿帽佩戴端正，穿黑色皮鞋，保持光亮，领带系好后，领带下口与皮带下沿相齐；

③ 不在公众场所大声喧嚷；

④ 值岗态度认真，做好相关记录。

⑤ 门岗值岗时要认真、负责，在管理区域门岗实行24小时服务。在指定位置，指定面向坐岗，严禁脱岗。

⑥ 管理区内实行全天候保安巡视服务，确保每4小时巡遍全部公共区域。

⑦ 巡视内容：走道清洁，电梯、照明、灭火器、消火栓、弱电间、空调机房、烟感、喷淋、门、窗、防火门等。

⑧ 按指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应记载发现情况及时间。

⑨ 发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时报告，并迅速查明情况，严密监视。

⑩ 发现违规情况，立即向客户指出，及时阻止，并报告物业管理办公室作出相应处理。

? 巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的果壳箱内；发现水管及阀漏水，及时通知设备人员修复。

保安员标准

年龄不超过50周岁，且经过专业培训并具有保安证。

（2）消防管理

① 经常进行防火检查，及时清除消防通道违规摆放的物品，消除大楼办公区域内的火灾隐患。

② 定期检测消防设施、器材的安全系数，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于良好状态。

③消防监控及管理人员具备建构物消防员资格证书。

（3）突发事件的处理。为应对突发事件，按指定的应急预案作业，平时应定期进行演练。

7、档案资料管理标准

（1）投标人一旦中标后应向招标人提交一整套与投标文件所列一致的项目管理机构运作方法及管理制度、管理服务人员配置、物业管理服务方案、物业维修和管理的应急措施、智能化设施的管理与维修方案、施工噪声控制等与甲方办公密切相关事项的应对预案，作为甲方日常监督检查的依据，并作为物业管理档案资料归档存查。

（2）投标人一旦中标进场履职后物业管理服务的内容所形成的文件、合同、协议、图纸、表格、经济往来凭证、财务管理帐目等资料均系物业管理档案资料必须妥善保管，及时收集、整理、汇总、留存，服务期满移交招标人归档存查。

8、其他服务标准

（1）大楼主出入口设有单位平面示意图，主要通道口设有路标。各楼层办公区和公共配套设施、场地有明显标志。

（2）制定应急方案。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告招标人和有关部门，并协助采取相应措施。

注：1、2、4、6物业管理服务方式为清包。清包是指对办公大楼的设备、设施日常操作、运行、检修、清洁、维护、保养、保管及在管理过程中所需要的管理服务费用。但不包括备品备件、物料、食材、辅料、能耗和行业主管部门规定收取的检测、测试费用。

3、5、7、8物业管理服务形式为重包，重包是指响应供应商在进行保洁管理服务及实施过程中所发生的一切费用及不可预计的主要物料费用，如卫生球、洗手液以及垃圾袋等。

（四）物业管理服务人员配置要求

（五）物业服务费的结算形式。

本物业的管理服务费实行包干制。物业管理服务包干费：包括响应供应商承办采购文件规定的物业管理服务的内容项目并达到本项目物业管理服务质量与标准所需人工费、办公费、维修（护）费、清洁费、第三方取费（依法应由专业部门负责的除外）、不可预见费、管理佣金、法定税费等所有费额。

质询事项的处理：潜在供应商认为文件内容使自己的权益受到损害的，可向交易中心提出询问和质疑，具体可参照《沧州市公共资源交易中心质疑处理办法（试行）》执行。