合肥市庐阳柳林苑前期物业选择项目公开招标公告

合肥市政府采购中心受合肥市庐阳房地产开发公司的委托，现对“合肥市庐阳柳林苑前期物业选择项目”进行国内公开招标，欢迎具备条件的国内投标人参加投标。

一、采购项目名称及内容

1、项目编号：2010CGLZ0537

2、项目名称：合肥市庐阳柳林苑前期物业选择

3、项目概算：160万元

4、项目内容：

本项目范围东至森景大道，南至临泉路；西至柳林大道，北至规划消防站用地。该项目地势较平坦，交通便捷。规划总用地约50亩（3.3350公顷）。本项目容积率不大于2.5，建筑密度17.2%，绿地率不小于46.3%，且绿地不小于2000m2。该小区已满足消防、人防相关要求、公共物管用房及按规范要求规划公共停车泊位等完善配套设施。建筑类型为高层住宅，共7栋，总建筑面积94760 m2。其中住宅面积约74035 m2，商业用房1940 m2，物业用房285 m2，地下建筑面积18500 m2。详见招标文件。

二、投标人资格

1、符合《政府采购法》第二十二条规定；

2、具有物业管理企业三级资质；

3、通过ISO9000系列质量管理体系认证；

4、具有单个项目总建筑面积不少于12万平米住宅小区的物业管理服务业绩，且具备累计达到50万平米及以上住宅小区的物业管理服务业绩（须附完整的合同复印件）；

5、外地企业必须在合肥市房地产管理局备案。

三、开标时间及地点

1、开标时间：2010年05月27日9:00

2、开标地点：合肥市阜阳路17号（原合肥市委）2楼5号开标室

四、投标截止时间

2010年05月27日9:00

五、报名及招标文件发售办法

1、报名时间：2010年05月07日上午08:00至2010年05月17日下午17:30

2、招标文件价格：每套人民币400.00元整 ，招标文件售后不退

3、报名方式：

（1）本项目只接受合肥招标投标中心会员库中已审核通过会员报名，未入库的投标人请及时办理入库手续（会员办理联系电话：****-*******，联系人：徐工），因未及时办理入库手续导致无法报名的，责任自负；

（2）会员报名程序请登陆合肥招标投标中心网（www.hfztb.cn）办理（具体操作步骤和程序请参见“办事指南”栏目--“会员报名操作手册”）；

（3）会员报名成功后直接采用网上支付系统支付标书费用，直接下载招标文件及其它资料（含答疑或相关说明）。如无网上银行帐号，请及时前往银行办理（本系统目前支持以下银行网上支付服务：中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、光大银行、浦发银行、徽商银行）；

（4）投标人请在开标前，携带投标保证金缴款凭证至合肥招标投标中心一楼服务大厅收费窗口换取投标保证金票据，并交投标文件接收人验证，否则投标文件不予接收。

六：联系方法

单位：合肥市政府采购中心

地址：合肥市阜阳路17号（原合肥市委）四楼

本项目联系人：李工（合肥招标投标中心一楼服务大厅2号窗口）

电话：****-*******

传真：****-*******

政府采购监督管理部门联系电话：****-*******

报名、咨询及图纸、光盘资料领取联系电话：****-*******

合肥招标投标中心网址：www.hfztb.cn

合肥市政府采购中心网址： www.hfzfcg.gov.cn

七、其它事项说明

1、网上报名的投标人可在报名后直接下载招标文件；

2、投标人网上报名后，必须在报名截止时间前网银支付，逾期网上报名系统将自动关闭；

3、投标人如需开具标书工本费发票，请在报名成功后打印回执码页面并携带至合肥招标投标中心一楼服务大厅财务窗口办理；

4、报名中有任何疑问或问题，请在工作时间（周一至周五，上午8:00-12:00，下午2:30-5:30，节假日休息）与项目联系人联系；

5、购买了招标文件，而放弃参加投标的投标人，请在开标前3日内以书面形式通知采购中心。

第三章 服务需求
一、项目简介
1、本项目范围东至森景大道，南至临泉路，西至柳林大道，北至规划消防站用地。该项目地势较平坦，交通便捷。项目一期交付日期为2011年12月,规划总用地约50亩（3.3350公顷）。本项目容积率不大于2.5，建筑密度17.2%，绿地率不小于46.3%，且绿地不小于2000 m2。该小区已满足消防、人防相关要求、公共物管用房及按规范要求规划公共停车泊位等完善配套设施。
2、建筑类型为高层住宅，共7栋，总建筑面积94760 m2。其中住宅面积74035 m2，商业用房1940 m2，物业用房285 m2，地下建筑面积18500 m2。
二、物业服务内容
1、物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护；
2、物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备和相关场地的保洁服务；
3、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；
4、物业管理区域内的绿化养护和管理；
5、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及经营管理；
6、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；
7、物业管理区域内的日常安全巡查服务；
8、物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的账务管理，物业档案资料的保管；
9、物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理。
三、服务标准
开办费、介入费由开发商支付，投标人中标后须向招标人提供近三个月内在合肥市物管处无有效投诉记录证明资料。并按照《合肥市住宅小区物业管理服务等级标准》一级标准及以下要求，提供物业服务。
(一)基本要求
(1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；
(2)承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；
(3)管理人员、操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；
(4)有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；
(5)管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；
(6)建立24小时值班制度，设立服务电话，接收业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并且及时处理，有回访制度和记录；
(7)设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；
(8)根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目；
(9)按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；
(10)按合同约定规范使用住宅专项维修资金；
(11)定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意度达95%以上；
(12)建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率达100%、返修率不高于1%，并有回访记录。
（二）房屋管理
(1)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
(2)根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
(3)每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
(4)按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
(5)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
(6)小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。
（三）共用设施设备维修养护

1、公共部位：
(1)房屋结构：每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知业主、使用人。
(2)门窗:每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

(3)楼内墙面、顶面、地面:墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
(4) 管道、排水沟、屋顶:每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫/疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
(5)围墙:每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

(6)道路、场地等:每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
(7)休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品:每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。
(8)室外健身设施、儿童乐园等:每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。
(9)安全标志等:对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
2、供水系统
(1)对供水设备每月检查，每季节一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，保证供水正常。
(2)每年定期二次清洗水箱、消毒水箱和蓄水池，供水水质符合国家生活用水标准，并又卫生监督部门对供水的水验报告。
(3)高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

(4)水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
3、排水系统
(1)每天检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。

(2)每年二次对污水处理系统全面维护保养。

(3)控制柜电气性能完好，运作正常。

(4)污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

(5)每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。
4、公共照明：
(1)公灯:及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。
(2)景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在99%以上
5、公共电气柜：每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
6、消防系统、消防设施、设备：
(1)消防泵每月启动一次并作记录，保证其运行正常。

(2)消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

(3)每天检查火警功能、报警功能是否正常。

(4)每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。
(5)每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。
(6)每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
7、避雷系统避雷设施：每年二次检查避雷装置，18层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。
8、弱电系统：
(1)楼宇对讲系统（可视）：不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。
(2)住户天然气泄露报警：不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。

(3)周界报警 ：24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。

(4)监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

(5)电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。
9、业主保修：
(1)接到业主保修后，工程维修人员接到指令后五分钟内到达现场，由业主在《维修调度单》上签认到场时间。

(2)维修人员到达现场后30分钟内开始施工，维修结束前不得撤离现场。经业主书面同意并与业主约定下次维修时间后，维修人员方可提前撤离。
（四）协助维护公共秩序
1、人员要求
(1) 人员配备要求如下：管理人员7人，维修人员9人，保安33人，保洁13人，绿化4人；总计共66人。
(2)管理人员具有五年以上管理项目经验（以上岗证为准）。
(3)管理人员具有大专以上学历，30岁—45岁；保安人员具有高中以上学历，20岁—45岁；保洁人员具有初中以上学历。男性身高170公分或以上，女性身高160公分或以上，转业或退伍军人优先。身体健康，中标后须提供二级以上医院健康证明交由招标人查验。工作认真负责并定期接受专业培训（投标文件中仅需提供项目负责人及管理人员的学历证书复印件）。
(4)处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
(5)上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐。配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2、门岗
(1)出入口24 小时值班看守，其中主出入口双人值勤,6:30-20:00立岗，并有详细交接记录和外来车辆的登记记录。
(2)对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。
(3)进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
3、巡逻岗
(1)安保人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录（如无巡更器，巡逻时二人一组）。
(2)警情发生后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
(3)在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。
4、技防设施和救助（监控岗）
(1)小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点覆盖/小区主要道路停车场及出入口）、楼宇对讲、周界报警、住户、天然气报警等5项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
(2)控制中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户询问。
(3)小区应有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于一次的应急预案演习。
5、车辆管理
(1)地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
(2)有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。
(3)收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每周清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
（五）保洁服务
楼房及小区内公共部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》楼内公共区域：
(1)地面和墙面:每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。
(2)楼梯扶手、栏杆、窗台:隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
(3)消防栓、指示牌等公共设施:每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。
(4)天花板、公共灯具:每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。
(5)门、窗等玻璃:每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘
(6)天台、屋顶:保持清洁、无垃圾。
(7)垃圾收集:按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
(8)住宅区公共空中花园服务标准同“公共区域绿化日常养护服务标准”（业主入住前）。
楼外公共区域：
(9)道路地面、绿地、明沟：地面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。
(10)公共灯具、宣传栏、小品等:每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。
(11)水景:每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。
(12)垃圾厢房：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。
(13)果皮箱、垃圾桶：合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
(14)消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。
(六）绿化养护管理
1、草坪
(1)修剪：草坪保持平整，95%面积草高不超过8cm（视品质而定）。
(2)清杂草：每年清除杂草七遍以上，并维持杂草面积不大于5%。
(3)灌、排水：常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。
(4)施肥：按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。
(5)病虫害防治：及时做好病虫害防治。
(6)其它：草地生长正常，斑秃黄萎低于5%，完好率达到90%以上。
2、树木
(1)修剪：乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。
(2)中耕除草、松土：适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松
(3)施肥：按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
(4)病虫害防治：防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5％。
(5)扶正加固：树木基本无倾斜。
(6)其它：乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱地被生长良好，无缺枝、空档。
3、花坛花景
(1)布置：一年中有二次以上花卉布置，三季有花。
(2)灌、排水：保持有效供水，无积水。
(3)补种：缺枝倒伏不超过五处。
(4)修剪、施肥：及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次,每次布置前施复合肥一次。
(5)病虫害防治：适时做好病虫害防治。
(七）水景（动力）
(1)每天一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。
(2)每周一次对园区喷泉、雕塑小品进行水处理，确保水质清洁。
(3)每月一次对园区中心湖进行水处理，确保水质清洁。
(4)重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。
(八）装饰装修管理标准
(1)制定严格执行建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的具体措施。
(2)有专人负责装饰装修管理工作。
(3)与业主或使用人签订装饰装修管理服务协议，装饰装修的各种手续齐全。
(4)每天巡查业主或使用人的装饰装修的现场，及时发现、劝告和制止违章违规行为。
(5)对已造成事实后果或拒不改正的违章行为，应及时报告有关部门依法处理。
(6)小区内严禁违反建设部《住宅室内装修装饰管理办法》第五、六、七、八、九条规定行为。
(7)保持小区建筑物外观和小区景观的原始风貌，无严重违章行为。
四、报价要求：
投标人应根据招标文件的要求写明本项目的物业服务总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。投标人只允许一个报价，招标人不接受有任何选择的报价。
总报价（一年）： 元
（1）投标总价的计算过程为：
①住宅部分：74035平方米×a元/平方米?月×12月＝A元；
②商业用房：1940平方米×b元/平方米?月×12月＝B元；
③地下建筑面积约平米：18500平方米×c元/平方米?月×12月＝C元；
④投标总价E＝A﹢B﹢C。
（2）a元/平方米?月、b元/平方米?月与c元/平方米?月即为项目交付后中标人实际收取的物业管理费单价，按照购房人的产权面积计算。
五、物业服务合同的签订说明：
1、中标人按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门指定的示范文本格式签订物业服务合同。
2、招标文件、中标通知书、中标人的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据。
3、合同期限：按壹年签订。