盐城市亭湖区人民政府授权盐城市亭湖区黄尖镇人民政府(项目实施机构)实施的盐城市亭湖区丹顶鹤风情小镇（一期）PPP项目(以下简称“本项目”、“项目”)已获批准采用政府和社会资本合作模式实施。现为该项目采购社会资本，邀请有意向的社会资本(以下简称“申请人”)参与并提出资格预审申请。

一、项目简介

(一)项目地点：

本项目位于江苏省盐城市亭湖区黄尖镇管辖区域内，具体为新洋港河以南，涵洞村、黄尖居境内。

(二)项目投资规模：

本项目总投资161683 万元，其中工程费用97631万元，工程建设其他费用10711万元，预备费 4360万元，牡丹园项目资产收购费用19800万元，征地拆迁费 17200 万元，建设期利息为 11981 万元。最终实际总投资以项目竣工后财务决算审计报告的数据为准。

表 1-1 本项目投资构成情况表

(三)项目新建内容：

本项目新建工程费用总计约97631万元，包括鹤祥展翼景观大道、万鹤来朝游客集散中心、丹鹤呈祥文化体验区、鹤栖水岸温泉度假区、在鹤之洲鹤式生活体验区、祥云鹤村生态文创区等六部分。

（1）鹤祥展翼景观大道

结合仙鹤牡丹的共同的仙境文化调性，通过道路两旁50m宽景观带提升，敞开整个道路与风景小镇的景观面，打造仙境主题的景观形象大道。南北入口道路设立鹤文化景观雕塑，道路中间根据现状设立船行下穿及景区步行下穿，联通东西两大组团，从景观上消融国道带来的区隔感，制造进入本区域的仪式感。

（2）万鹤来朝游客集散中心

万鹤来朝游客集散中心计划建设用地59亩，建筑面积29500平方米（含临建1000平方米）。包括渔人水乡码头、游艇码头、游艇会所、鹤鸣里风情街区等。

作为本项目的综合性游客服务中心，打造包含“游客接待、休闲购物、特色餐饮、生态停车、鹤乡码头”的服务于整个丹顶鹤小镇旅游片区的主游客服务中心。结合地块区位优势，打造鹤鸣里风情院落式商业街，集合“休闲餐饮、文创产品、风情酒吧”的文化商业业态，服务于本项目。

（3）丹鹤呈祥文化体验区

丹鹤呈祥文化体验区计划建设用地151亩，建筑面积35550平方米。包括丹鹤艺术中心（招商中心）、丹鹤国际会议中心、中华药博园（药用植物园）、非遗文化博览馆（临仙阁）、西翼游客服务中心（特产超市）、国仕馆（国学教育基地）、黄尖牡丹园（茶坊）、牡丹艺术私房菜、花好月圆婚博园等游览项目。

本文化体验区将丹顶鹤自古所流传的“松鹤延年、鹤舞九天、梅妻鹤子等东方吉祥文化；牡丹所流传的”花中之王，雍容华贵”的文化气质，在牡丹园传统中式园林的基础之上，结合”文化餐饮、中医康养、国际会议、国学教育、婚博婚庆”等产业业态进行深度的丹鹤吉祥文化体验。

（4）鹤栖水岸温泉度假区

鹤栖水岸温泉度假区计划建设用地145亩，建筑面积37375平方米（含临建用地1500平方米）。包括水之鹤温泉民宿(A区）、健康管理中心（体检中心）、鹤式运动公园、鹤栖湾温泉度假酒店、鹤巢水疗中心、闲云鹤野养生别院等游览项目。

结合场地内温泉泉眼的所在位置，以及场地牡丹村及周边的村落现状，打造以温泉康养为功能，以“鹤栖水岸”为文化主题的，集“温泉民宿、湿地温泉、主题温泉、无边界泳池、温泉酒店”一体的集群化温泉康养度假类产品。

（5）在鹤之洲鹤式生活体验区

在鹤之洲鹤式生活体验区计划建设用地30亩，建筑面积51000平方米（含临建43000平方米）。包括鹤翔九天演艺中心、奇幻鹤岛漫游世界（装置艺术）、云鹤旋转餐厅（地标节点）、鹤式生活秀场（主题体验）、护鹤家园（驯养中心）、鹤式营地（主题露营）等游览项目。

结合场地内的水系资源及湿地资源，以生态湿地为底，将体现丹顶鹤习性的十个维度植入项目之中，通过三个主题岛来承载“赏鹤、品鹤、悟鹤”，打造与鹤亲密接触的体验式旅游产品。

（6）祥云鹤村生态文创区

祥云鹤村生态文创区计划建设用地79亩，建筑面积11250平方米。包括丹鹤自然学院（研学基地）、彩鹤文创基地、丹鹤主题农庄等游览项目。

将充分利用场地东南面保留良好的村落肌理及原有住房，以祥云鹤村的主题，通过外立面打造成彩色小镇，配合地块外围的乡村农田，打造集乡村观光、土味餐饮、农事采摘、农场游乐一体的特色乡村旅游区。

（三）牡丹园项目资产收购费用

（1）资产收购背景

根据黄尖镇总体规划及小镇推广全域旅游的要求，拟将牡丹园项目列入亭湖区丹顶鹤风情小镇PPP项目（一期），由社会资本对整个PPP项目统一规划设计，并对牡丹园进行提升改造，统一运营。牡丹园项目资产已由其产权持有人盐城黄尖牡丹农业生态园有限公司与政府方实施机构共同委托评估机构进行了评估，双方已就收购事项与收购价格签订了意向性资产收购框架协议，在项目公司成立后，由项目公司对牡丹园项目资产进行收购，意向收购价为19800万元。

（2）资产产权归属

根据资产收购协议约定，在项目公司成立后，盐城黄尖牡丹农业生态园有限公司和项目公司共同委托有资质的第三方评估机构复核认定收购价格，另行签订资产收购协议，资产持有方按协议约定获得资产转让款。收购后牡丹园资产产权归项目公司所有，由项目公司对牡丹园项目统一规划设计、提升改造及运营。

（3）项目资产现状

牡丹园项目现状占地面积约739亩，其中：出让用地58亩、流转用地441亩，其余为未利用地。拟纳入PPP项目的资产收购范围为现状用地上由盐城黄尖牡丹农业生态园有限公司投入建设的资产，具体范围包括：房屋建筑物、土地使用权、土地租赁权、附属设施、绿化、设备设施等。截止目前盐城黄尖牡丹农业生态园有限公司对以上资产在正常运营使用中。

(四)采购方式：公开招标。

(五)采购需求：拟采购社会资本，与政府出资代表盐城市亭湖区公有资产投资经营公司联合组建PPP项目公司，负责项目投融资、优化设计、建设、运营、维护及资产移交工作。

(六)政府和社会资本合作模式：

1.运作方式：本项目根据项目进度、项目回报机制、风险分配基本框架、融资需求等因素，本项目采用两种运作方式：

牡丹园项目：本项目所涉及的牡丹园项目拟采取ROT（改建－运营－移交）的运作模式，项目公司成立后，盐城黄尖牡丹农业生态园有限公司和项目公司共同委托有资质的第三方评估机构复核认定收购价格，另行签订资产收购协议，资产持有方按协议约定获得资产转让款。收购后牡丹园资产产权归项目公司所有，由项目公司对牡丹园项目统一规划设计、提升改造及运营。项目公司负责项目的改扩建、融资，以及在PPP合同期内的指定资产的运营维护与期末移交责任。

新建项目：本项目所涉及的新建项目拟采取DBFOT（优化设计－建造－融资－运营－移交）的运作模式。该种组合方式下，政府授权社会资本负责项目的优化设计、投资、建设（包括牡丹园项目的改建与新建项目的建设）、融资，以及在PPP合同期内的指定资产的运营维护与期末移交责任。

合同期结束，社会资本方需保障所运营项目设施的完整性，并按PPP合同中的资产移交的条件、标准及程序等约定无偿向政府或者政府指定机构移交项目公司实物资产、无形资产、项目运营权与收益权。

政府保证社会资本在PPP合同期内拥有项目资产的独家特许经营权与收益权，并按照项目合同的约定向社会资本支付一定的可行性缺口补助，经亭湖区人民政府审批，将可行性缺口补助纳入盐城市亭湖区中长期财政预算，并根据预算法的规定，提请盐城市亭湖区人大审议。

2.本项目政府出资代表占股为10%，中选社会资本占股比例为90%。项目资本金占项目总投资的比例为20%，双方均以货币方式出资。

3.合作范围：包括项目的投融资、建设（改建、新建）、运营、移交等。

4.合同期限：本项目的合作期共18年，包括建设期与运营期，建设期为36个月。自竣工验收日（联合验收完成，达到交钥匙标准）或者双方书面确认的其他日期起次日进入运营期，运营期限为15年。

5.项目回报机制：

本项目具有向使用者收费的机制，故根据本项目特点，本项目拟采取“使用者付费+可行性缺口补助”的回报机制。

项目公司建设运营支出主要包括：建设投资及建设期利息、为本项目运营之目的所发生的经营成本与税费。

项目公司投资回报主要包括：政府可行性缺口补助、使用者付费。

（1）使用者付费

本项目使用者付费即本项目经营性收入，包括门票收入、自营收入、租赁收入和其他收入等，以及与项目相关的其他经营活动取得的收益。

政府对项目公司的运营补贴责任优先由项目公司的使用者付费收入冲抵，当使用者付费不足以覆盖项目公司建设投资、运营成本及合理回报时，政府向项目公司支付可行性缺口补助。

（2）可行性缺口补助

可行性缺口补助（ViabilityGap Funding），是指使用者付费不足以满足********_cpr&fenlei=mv6quAkxTZn0IZRqIHckPjm4nH00T1Y3m1uWPWDdrj6krH--bIi4WUvYETgN-TLwGUv3EnH63Pj0dPWDsnW0dPW0LnHnYr0" target="https://zhidao.baidu.com/question/_blank">社会资本或********_cpr&fenlei=mv6quAkxTZn0IZRqIHckPjm4nH00T1Y3m1uWPWDdrj6krH--bIi4WUvYETgN-TLwGUv3EnH63Pj0dPWDsnW0dPW0LnHnYr0" target="https://zhidao.baidu.com/question/_blank">项目公司成本回收和合理回报，而由政府以********_cpr&fenlei=mv6quAkxTZn0IZRqIHckPjm4nH00T1Y3m1uWPWDdrj6krH--bIi4WUvYETgN-TLwGUv3EnH63Pj0dPWDsnW0dPW0LnHnYr0" target="https://zhidao.baidu.com/question/_blank">财政补贴、股本投入、优惠贷款和其他优惠政策的形式，给予********_cpr&fenlei=mv6quAkxTZn0IZRqIHckPjm4nH00T1Y3m1uWPWDdrj6krH--bIi4WUvYETgN-TLwGUv3EnH63Pj0dPWDsnW0dPW0LnHnYr0" target="https://zhidao.baidu.com/question/_blank">社会资本或********_cpr&fenlei=mv6quAkxTZn0IZRqIHckPjm4nH00T1Y3m1uWPWDdrj6krH--bIi4WUvYETgN-TLwGUv3EnH63Pj0dPWDsnW0dPW0LnHnYr0" target="https://zhidao.baidu.com/question/_blank">项目公司的经济补助。

本项目可行性缺口补助指在项目经营性收入（使用者付费）不能满足社会资本年均建设成本、年度运营成本和合理利润时，政府按照合同约定每年支付的财政补贴。

可行性缺口补助将按照“基于可用性的绩效考核”模式进行支付。

二、申请人资格条件

(一）基本条件

申请人应具备《中华人民共和国政府采购法》第二十二条第一款的基本条件，并提供下列资料：

1.在中华人民共和国境内注册，具有独立法人资格，具备有效的营业执照、税务登记证书、组织机构代码证（三证合一的，仅需提供具有统一信用代码的营业执照复印件加盖公章；如果申请人是联合体，则牵头方和成员均要提供并满足）；

2.依法缴纳税收和社会保障资金（2018年4月至今任意一个月的相关证明，如为2018年新成立的公司，则无需提供）；

3.参加政府采购活动前三年内在经营活动中没有重大违法记录；

4.提供2017年度经会计师事务所审计的财务审计报告及财务报表（如为2018年新成立的公司，则无需提供）；

5、申请人具有履行合同所必需的设备和专业技术能力。

（二）特定条件

1.未被“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重失信行为记录名单 (资格预审当日，采购人将在“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）对申请人的信用记录进行查询以确定申请人是否符合“申请人资格要求”中关于信用记录的要求；如果申请人是联合体，则联合体各方均须符合“申请人资格要求”中关于信用记录的要求) ；

2.申请人具备市政公用工程施工总承包一级及以上资质和房屋建筑工程施工总承包一级及以上资质(如果申请人是联合体，根据签署的联合体协议，由承担施工责任的联合体成员根据各自分工必须满足，提供复印件并加盖公章)；

3申请人拟委派的项目负责人应具有在本单位注册的建筑工程或市政公用工程专业一级建造师注册资格、安全生产考核合格证书(B类证)(如是联合体，则联合体中承担施工义务的成员至少有一方满足；提供建造师证书、安全生产考核合格证书复印件并加盖公章，并提供项目经理无在建工程的承诺函)；

3 .申请人最近五年内至少具有一个投资额在5亿元及以上的项目的实施能力（建设运营）（提供项目合同或其他有效证明材料复印件加盖公章，原件带至资格预审现场备查；如果申请人是联合体，则联合体中至少一方必须提供并满足；上述证明材料应能明确显示项目名称、项目投资额、项目中标或签约时间、申请人名称）。

4. 本项目接受联合体申请。申请人为联合体，联合体则须满足以下条件：

（1）联合体牵头方及成员总数量不得超过4家，其中运营方需在项目公司中至少占股5%。各方须签订联合体协议（格式参考《资格预审申请文件格式》），并在资格预审文件中提交，否则不予通过这个审查。

（2）联合体各方不得再以自己名义单独进行资格预审和投标，也不得组成新的联合体或参加其他联合体参与本项目的资格预审和投标；

（3）联合体通过资格预审后，其牵头方和成员不得变更，各成员承担的职责亦不得变更；

（4）联合体中有同类资质的单位按照联合体分工承担相同工作的，应当按照资质等级较低的单位确定资质等级。

（5）申请人法人或负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同单位企业，不得同时作为不同主体参与本项目投标。

三、采购招标资格预审文件发布信息

资格预审文件提供及公告期限：自预审公告在“江苏政府采购网”发布之日起至递交资格预审文件截止时间止。预审文件在“江苏政府采购网”上免费下载，社会资本如确定参加资格预审，请如实填写参与确认函并按要求传真回复（传真号码：***-********）。如申请人未按上述要求去做，将自行承担所产生的风险。有关本次招标的事项若存在变动或修改，敬请及时关注“江苏政府采购网”发布的信息更正公告。

四、资格预审申请文件接收信息

申请文件接收时间：2018年12月14日上午9：00-9：30

申请文件接收截止时间：2018年12月14日上午9：30

申请文件接收地点：南京市汉中门大街145号江苏省公共资源交易中心二楼

申请文件接收人：徐小聪

逾期送达、未送达指定地点或密封不合格的资格预审申请文件，采购中心将予以拒绝，作无效投标处理。

五、资格审查及确定潜在投标人方法

资格审查日期：2018年12月14日上午9：30

请各申请人在本资格预审文件规定的接收时间内准时送达，申请文件接收时间截止后即展开资格审查。

本次资格预审采用合格制，所有资格预审合格的社会资本均作为合格的投标人参加本次采购招标的投标。未参加本次资格预审的投标人不得进入下一轮投标。

六、预审文件制作份数要求

正本份数：1份 副本份数：4份 电子U盘：1份，PDF格式，U盘装载。

七、其他

1、逾期送达或未按照资格预审文件要求密封的资格预审申请文件，采购人、采购代理机构拒收。

2、其他有关内容详见资格预审文件。

3、对资格预审的询问、质疑请向采购人提出，由采购人负责答复。

八、本次资格预审联系事项

采购代理机构：江苏省政府采购中心

地址：南京市汉中门大街123号（知海大厦）6楼

邮编：210029

网址：http://www.ccgp-jiangsu.gov.cn

采购中心联系人：徐小聪 联系电话：***-********

采购人：盐城市亭湖区黄尖镇人民政府

联系人：于海波 联系电话：****-********