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苏州恒大招投标咨询管理服务有限公司受苏州高新区（虎丘区）机关事务管理处的委托，就其需要的科技大厦一期物业管理项目的采购进行公开招标。欢迎有资格的供应商前来参加投标。

一、采购项目概况

1、项目内容：

（1）采购内容：科技大厦一期物业管理项目。

（2）采购编号：SZHD2018-N-G-004。

（3）标段数量：共1个标段。

（4）采购预算: 4120万元整 。

2、服务期限：在合同生效后，自采购人要求的进场服务时间起至2021年7月，暂按31个月计，具体时间以采购人发出的进场通知为准。

3、服务地点：苏州高新区科普路58号(科技大厦)

4、本项目不允许转包、分包。

5、采购需求：

1、物业服务概况：地理位置位于苏州高新区科技城，东至景润路、南至科普路、西至光启路、北至科创路。总占地面积53532.7平方米，总建筑面积113050平方米，其中地上面积75244平方米、地下面积37806平方米。是由主楼、会议中心、科技会堂和餐饮中心4栋建筑物组成，主楼地上26层，地下2层；其余均为3层。

1.1物业服务范围：区域内日常保洁、突击性保洁等工作；日常客服、会务接待及大型活动综合保障等工作；强电、弱电、空调、电梯、供水、消防、市政等设施设备的管理、维护及维修工作（专业维保不包含在物业服务内，由采购人另行委托专业维保单位,但需做好相关配合跟进及监管考核工作）；区域内室内绿化摆放及养护、室外树木、绿化景观养护、绿化布置等工作；餐饮食堂供餐及延伸服务等。

1.2 主要设备设施

1.2.1项目主要整体建筑采用框架结构，为综合型办公楼宇，主要设备包括空调系统、电梯系统、消防控制系统、变配电系统、水处理系统、中水回用系统、人防配套系统、中央监控系统、电子显示系统、门禁系统、自动喷淋系统、楼宇控制系统、停车场管理系统、智能照明系统等现代楼宇系统。

1.2.2主要设备：供配电：BBS电力变压器6台，两路供电。电梯：三菱电梯12部，嘉捷自动扶梯2部、餐梯1部；火灾报警系统：采用西门子智能火灾报警系统，并配置消防动设备，消防泵2台、喷淋泵2台、雨淋泵2台、喷雾泵2台、增压泵2台。BAS系统：美国施耐德楼宇自动化综合管理系统；空调系统：冷冻机组共6台，空调冷热水泵共8台。锅炉：由德国标准公司生产，共3台。监控系统：监控主机1台，监控摄像头504个，配合安全巡更系统、周界系统和红外防盗报警系统。

1.3日常物业管理内容

(1)环境保洁：根据采购人实际要求，对项目整体区域及设施提供综合保洁服务，并完成采购人布置的突击任务及重大活动时的清洁服务工作。(2)绿化服务：区域内室内绿化植物摆放及养护；室外树木、绿化景观养护、绿化布置等服务工作。 (3)餐饮供应：日常工作用餐的供应和服务工作。主要以早、中餐为主，少量晚餐以值班人员为主供应，及定期餐饮延伸供应服务。 (4)会务服务：会务、接待、总机电话接听等综合性客户服务，各类会议及各种大型活动的服务工作。⑸工程保障：强电、弱电、空调、电梯、供水、消防等所有设备的日常管理、维护保养及一般设备维修、抢修，并根据采购人要求配合做好工程改扩建、设备货物和维保服务等项目的采购、施工及预决算等管理工作。

1.4服务期限：在合同生效后，自采购人要求的进场服务时间起至2021年7月，暂按31个月计，具体时间以采购人发出的进场通知为准。

2、物业服务范围和具体内容

2.1工程管理服务

2.1.1工程设施设备维护服务范围：中标人应做好科技大厦一期管辖范围内各类型设备日常运行、保养、维护、小型整改等，并配合专业单位检修、维护各类专业特种设备。

工程设备设施维护服务范围：科技大厦一期管辖范围内所有公共设备设施系统（包括供配电系统、暖通系统、给排水系统、BA系统、门禁系统、消防系统、固话通信系统、会议室AV系统、建筑物本体结构等）的运行管理、维修保养、小型整改等。消防设备巡检、空调设备巡检；小型装修现场管理等。配合采购人根据需求开展技术改良，进行工程技术改造，不断提升楼宇节能及智能化管理水平。

2.1.2工作要求标准：中标人负责做好各类型设备的日常保养、维护及管理，并配合专业单位检修、维护设备。如发现设备主体出现故障，须第一时间通知采购人，并按照采购人委托通知设备厂家及时维修处理，同时做好维修质效跟进及检查验收工作。具体设备管理要求如下：

1. 电气管理：保持配电箱（柜）和电气连接点接触良好、安全正常工作，保证各类用电设备和电器正常供电；定期清扫，保持设备清洁；按采购人要求对各类电气设备进行定期和不定期检查，发现安全隐患及时与采购人和供应商联系，督促、配合维修；及时处理各类小故障。确保供电系统的安全性、可靠性和稳定性。

2. 室内外照明和泛光照明：按采购人要求开、闭灯光，保持设备清洁、运行良好；对损坏的灯具、灯泡及时修复；落实采购人的节能管理要求。

3. 消防系统：严格执行《中华人民共和国消防法》、《江苏省消防条例》、《苏州市消防条例》等消防安全有关法律法规、政策文件，制定和落实消防安全责任制，定期检查消防器材和设施，保持设备设施的完好；经常开展消防安全教育，组织防火检查，消除火灾隐患；发现问题及时与采购人和供应商联系，配合设备设施维修；建立必要的台帐，制定灭火和应急疏散预案；与采购人共同进行消防安全培训和组织消防演练。

4. 给排水和卫生设备系统：中标人应加强对阀门、水泵、排水管道、感应器的定期检查及测试运行，确保从自来水公司水表开始到各出水口和卫生设备，及从排水口到雨水出口和城市污（雨）水管网排水管路畅通。有故障时及时采取措施疏通和修复，无法及时修复的与采购人、供应商联系配合修复；长期不用的水泵、阀门要保持清洁；确保整个给排水和卫生设备系统的正常运行。（因原建筑设计、建设原因造成的问题，则相关费用由采购人承担）

5. 暖通（通风）系统：保持空调系统、通风系统良好的运行状态，对设备运行进行监控，发现问题须及时处理修复，如无法立即修复的与采购人及供应厂商联系配合修复。运行状态需按采购人要求执行。

6. 变配电：保证变电房、高低压配电柜的正常运行。变配电维护人员持证上岗，实行24小时值班制，要按规定监视电压、电流变化，调整负荷分配，作好各类记录，使高低压设备供电可靠稳定。做好设备的日常维护保养和卫生保洁。

7. 弱电系统：保持综合布线系统、信息发布系统、有线电视系统、公共广播系统、智能会议系统、安全防范系统、一卡通及停车场管理系统、应急指挥系统、机房建设系统、无线中继对讲系统、综合管路、中央集成管理系统的正常运行；做好大型活动与会议所需音响设备、舞台设备及相关设备的服务保障工作；做好监控系统、消防系统等设备周期性切换实验等工作。发现问题及时与采购人和供应商联系配合维修。

8. 变电所总共2间：按国家规定配备人员。

9. 电梯：做好电梯的日常管理、督促配合供应商做好维护保养；加强日常监控管理、运行管理；发生紧急情况时应立即采取措施并与采购人和供应商联系；保持机房设备清洁；保证电梯安全稳定运行。

10. 工程维修保养：做好强弱电、暖通、给排水、停车、门窗、地墙面、水池、道路等设施、建筑物的日常维修保养。

    2.2 秩序维护及消防管理

    负责监管保安公司维护好项目内部治安秩序，防火、防盗、防止各类事故的发生、及协助上访事件的处置，督导保安公司制定年度工作计划、培训计划及月度工作计划，并监督计划的实施。全权负责消防设施、设备管理工作。

    2.3 环境保洁服务

    2.3.1环境保洁范围

    环境保洁服务：根据采购人实际要求，对项目整体区域及设施提供综合保洁服务；普通保洁；石材、木地坂的养护；有害生物消杀；完成采购人布置的突击任务及重大活动时的清洁服务工作；生活垃圾清运；幕墙清洗。

    项目保洁范围包括各大楼内公共空间（大厅、走廊、电梯厅、楼道、卫生间等）和会议室、接待室、活动室、部分办公室等的保洁，以及地下车库、室外地面道路、景观、停车场以及附设建筑等的保洁。

    （1）日常保洁：①各大楼内公共空间，指公用设施、卫生间、开水房、通道（楼梯）、公共大厅、电梯、墙面、橱窗、各种会议室、接待室、值班室、领导办公室等。②地下车库、电梯轿厢等。③地面道路、景观水池、停车场。④会议中心、科技会堂、餐饮中心等。

    （2）定期保洁：包括垃圾的清运处理，垃圾箱的保洁；门前“三包”；除“四害”；室内高空玻璃、地下车库高空管道；外幕墙、外墙面，外窗户、屋顶等。

    （3）其他保洁（特殊季节）：冬季积雪处理；夏秋季的雨水积水处理及其他特殊情况保洁。

    2.3.2环境保洁服务要求及内容：

    （一）日常清洁作业要求：1）爱护建筑物及室内各种设施，如因工作人员操作失误造成损失和人身安全事故，由中标人承担相关责任，实物照价赔偿。2）重要区域需有人在场或按约定时间进入，未经许可，不得私自进入无人办公的重要区域作业。3）统一使用无毒无异味的环保垃圾袋，垃圾篓损坏后需及时更换。4）生活、餐饮、环保垃圾收集分类等。5）耗材要求：清洁所用试剂不含磷成分，并不得对地面、墙面石材造成损伤；卫生间纸品、洗手液等材料需经采购人认可。

    （二）保洁服务内容包括：项目保洁范围具体包括各大楼内公共空间（大厅、走廊、电梯厅、楼道、卫生间等）和会议室、接待室、区领导及局长办公室的保洁；循环安排对大楼内各副局长室每周1次入室保洁、楼层各办公室每月入室打扫2次（不包括办公桌面、泡开水）；以及地下车库、室内绿化、电梯轿厢、室外地面道路、景观水池、停车场以及会议中心、科技会堂、餐饮中心的保洁。保持地面无垃圾，无污迹，洁净明亮；地毯吸尘保洁；各楼层会议室、接待室等定期保洁和使用后立即保洁。有脏即清、随滴随净。遇突击任务及重大活动时应无条件按采购人要求完成布置的工作。定期保洁：垃圾的清运处理，生活垃圾房分类投放、定期保洁；门前“三包”；除“四害”；外幕墙清洗一年2次，室内高空玻璃一年清洗1次，地下车库高空管道清洗2年1次，石材晶面专业养护一年2-4次； 屋顶、平台每月1次清理等。其他保洁（特殊季节）：冬季积雪处理；夏秋季的雨水积水处理及其他特殊情况保洁。

11. 室外道路、室内外公共区域绿化、室内通道、地下车库、电梯轿厢以及卫生间、会议室、茶水间、区领导办公室及局长室公用设施等每天定时保洁，保持地面无垃圾，无污迹，洁净明亮；公共区域、会议室等铺设的地毯定期保洁和使用后立即保洁；有脏即清、随滴随净。遇突击任务及重大活动时应无条件按采购人要求完成布置的任务。

12. 公共区域卫生保洁：主要包括大厅、大门、走廊、楼层休息区、会议室等公共部位所有设施、用品。①地面光亮无水迹、污渍；②楼道、走廊、指示牌、门牌、通风窗口、地脚线、墙面、柱子、顶板等处无灰尘、污渍、蛛网；③垃圾桶每日至少清理1次，如筒内垃圾超过容量的2/3，立即清理，并摆放整齐，外观整洁；④绿植外观干净，花叶无尘土，花盆内无杂物；⑤地面、玻璃门、门插无污渍、水迹，并有明显安全标志；⑥灯饰、壁挂和其他饰物整洁干净，定期清洁；⑦自动扶梯、墙壁表面、大厅（走廊）内玻璃门窗表面及所有附属设施无尘土、无污迹；⑧会议室、接待室活动结束后及时清理；⑨每年对主楼、会议中心一层大厅大理石地坪做4次晶面处理；餐饮中心、科技会堂的大理石地坪做2次晶面处理；⑩每年对主楼办公室、会议室、科技会堂、会议中心地毯清洗3-4次；?地毯区域除螨虫每年1次；?每年对主楼3F-19F办公室、会议室2米以下内墙玻璃刮洗2次。

13. 卫生间清洁：①地面门、窗、隔板、地面、墙面无尘、无污、无杂物、无蛛网、无水迹；②洗手盆、龙头、弯管、镜面等无尘、无污、无杂物，电镀明亮；③便池无尘、无污、无杂物，小便池内香球及时更换；④桶内垃圾不超1/2即清理；空气清新无异味；⑤设备:（烘手器、开关、通风口、门锁、灯具等）无尘、无污；⑥保障卫生间设施正常使用；⑦保洁服务用品分类摆放整齐。

14. 电梯间保洁：①电梯门表面、轿厢内壁、指示牌、按钮板无尘土、印迹、表面光亮；②电梯天花板、门缝无尘土；③井道、槽底清洁、无杂物；④电梯口、电梯间地面、墙面、灯罩等干净、明亮。

15. 外围清洁：主要包括大厦外各区域的通道、绿地、机动车和非机动车的停车区域等卫生管理工作。①地面清洁、无废弃物；②保洁重点是烟头、废纸等，随时捡拾入桶；③垃圾清运及时，垃圾房整洁、消毒、无蚊蝇滋生，无异味；④扫雪（水）及时，地面无积雪（水），做到干净，符合保洁标准要求；⑤停车场地面无垃圾、杂物，无积水，无泥沙；车库墙面、天花管线目视无污迹、污渍，干净、无明显灰尘；⑥车场标识牌、消防栓等设施无污迹，无明显灰尘；⑦室外7个水池保持水清无泥灰、绿藻，按季度特点每月2-4次清洗（春秋季每月3次、夏季每月4次、冬季每月2次）；⑧每年对室外绿化边、楼墙边的白石子冲洗2次；⑨地下车库地面每年2次全面清洗，平时维持做好日常地面清洁。

16. 垃圾清理要求：应按国家《关于推进党政机关等公共机构工生活垃圾分类工作的通知》要求进行分类摆放处理。具体要求：①当天生活垃圾需按采购人约定的时间，完成垃圾清理并送至指定的垃圾房分类投放。②每天清理垃圾时，需核实垃圾内不得含有机密文档、器件、单板、钥匙等物件，若发现此类物件或异常情况，需及时和采购人相关工作人员联系确认。

17. 专项清洁作业要求：①提交内容：专项清洁提交作业方案和质量验收报告。②公告：专项清洁须提前三个工作日发通知给采购人，施工现场保护措施到位。③作业时间：经采购人确认后统一安排完成，作业完成后7个工作日内提交质量验收报告。④清洁剂要求：使用专项作业的国产或合资清洁剂，不得对建筑物地面、墙布等造成暂时或永久性伤害。

    8）专项清洁标准及操作要求

1. 消杀原则：①根据国家“爱卫办”规定和采购人的要求，消除五害（含鼠、蚊、蟑螂、蚂蚁、白蚁），公共区域定期消杀。②资质：须持有市爱卫办签发的四害服务许可证和消杀人员上岗证；③消杀要求：环境消杀和绿化消杀的农药及贮存需符合国家农药管理规定，消杀统一安排在采购人休息日作业。消杀前确认对环境、人身、财产无安全隐患后实施；④公告：消杀前须提前三个工作日发公通知给采购人，消杀后次日早上取回敏感区域的药剂。

   10）消杀频率及标准

2.3.3配套工具设备及耗材要求

由采购人配置清洁设备；清洁耗材包括以下类别及要求供采购人选择，费用包含在物业管理服务费用中：

2.3.4专业清洁处理要求

2.4绿化养护管理

根据采购人实际要求，负责项目整体区域内的绿植布置和绿化养护，具体做好各大楼室内绿化植物摆放及养护；室外树木、绿化景观养护；重大活动临时绿化布置等工作。

2.4.1室内绿化

1）植物摆放管理：①操作方式：植物摆放由中标人管理。②植物摆放单价和植物购买单价在物业管理合同中约定。③摆放植物需定期更换和养护，确保常摆常新。特殊情况，需及时协调并满足应急需求。④每月提交植物摆放清单汇总表和植物更换记录表。

2）绿植摆放种类要求：根据采购人要求确定品种及规格和数量（清单需交采购人确认同意并备案）；定期更换，常摆常新。

3）室内摆放绿化管理标准

2.4.2室外树木、绿化养护管理绿化

室外绿化养护标准：根据科技大厦一期项目所属范围室外绿化的树木数量、品种及总绿化面积 19231.13㎡（详见附件1）。 要求中标人按照《苏州市城市绿地养护管理质量标准》一级养护标准实施管理。如室外绿化面积发生变更减少养护范围，则绿化养护费用按实际养护面积结算。

在一级养护管理标准的基础上，严格按“绿化养护管理要求”实施。确保各绿化品种、类型在全年各阶段中，始终保持季节性季相最佳状态，并在养护期间应做到：

1）植物生长旺盛，株形丰满，叶色生长季节无异常黄叶，无枯枝败叶，无病虫害。

2）植物保存率≥100%，园林设施，配套完好率≥100%。植物损坏、缺棵、秃块等由管理方负责自行及时补上管理成活。

3）植株无歪斜，倒伏现象，草坪内种植的树木须在树穴周围对草坪切边，并做成相应的种植区。凡发生的树木折断、倒伏等情况，由中标人负责及时组织人员抢修处置，不得拖拉延缓抢收时间，由此产生的不良影响和严重后果由中标人承担相应的职责。并做好树木的防汛抗台加固工作和防冻保暖工作。

4）养护过程中无违章操作现象，无安全事故。病虫害防治期间，宜采用环保农药实施病虫害防治。如在养护管理期间违反使用其它农药，采购人有权终止合同。

5）绿化范围内保持整洁，树穴内无杂草，无垃圾。对修剪下的枝条，刈割断草等杂物，由中标人负责及时打扫现场并清运。不得在大院内堆放，保持院内清洁。

6）养护管理期间，对草坪、花灌木、色块等，视生长情况适时施肥，进入冬季必须施一次基肥复壮，树木根部每年必须增施2次复合肥。

7)绿化养护期间，应建立完整的绿化养护台帐，绿化资料记录详细，分类清楚，数据详实。

2.4.3 重大活动绿化布置

遇采购方重大活动要求，需按采购方要求标准完成采购工作并具体实施绿化布置。现暂按绿化布置面积45平方，年布置次数4次，费用应包含在投标费用内，但具体金额按实际布置情况结算。

2.5会务服务

2.5.1会务服务范围

包括会务接待服务、大型活动综合保障服务、日常客服、报刊收发及派送、总机话务电话接听服务等工作。会务服务人员能根据会议室不同功能提供相应的会务服务。基本服务包括客流引导、来客接待、会场布置、音响设备调试、茶水供应等内容，重要会议应根据采购人要求安排设备管理人员驻会。

2.5.2具体工作标准要求：

1） 建立会议室管理制度，制订会议服务规程并认真落实。服务员着装整齐统一，文明礼貌待客，重要宾客入场有专人引领。保证音响、投影等设备的正常使用。保证茶水供应并定时续水；保持室内整洁，温度适宜。按要求摆放纸、笔、横幅，制作会标等。

2）会议设备管理：每月对照资产清单进行会议室资产清点，包括家具及音响、投影等设备。按会议需要调整会议室内桌椅布置，会议结束后及时恢复。会议结束后及时恢复。如因中标人工作人员操作不当造成损失，由中标人承担。由使用单位人员引起的损坏应及时通报采购人，由采购人视情况处理。

3）报刊收发服务：主要负责报刊、杂志、信函收发，并每个工作日派送至各楼层局室办公室；代办各类EMS投递。

4）总机话务服务：主要负责总机话务转接等日常服务。

2.6餐饮服务

由中标人负责招聘餐饮工作人员，接受采购人直接管理。主要为管辖区域内机关工作人员、管理服务人员提供早、中、晚餐。主要以早、中餐为主，晚餐少量供值班、加班人员，以及延伸服务供应。

2.6.1 餐饮服务内容

1）早餐以自助餐形式供应，有中西式点心、面点和粥品等品种供应；午餐、晚餐应配备4套及以上主食套餐（四菜一汤标准）建立标准菜谱，每天供应一种面点；实行分批、分时段就餐，分批炒菜，保持菜肴色、香、味、形、营养俱全。

2) 餐厅（厨房）应配备中级以上厨师或专业点心师；勤杂工、洗碗工、服务人员、保洁人员等。

3）每餐消毒后对餐具卫生进行抽查，每季由苏州市高新区疾控中心随机抽样送检；每餐食品留样48小时。

4）餐厅应符合国家有关食品卫生许可的特殊要求，所有服务人员应持证上岗，办理相关健康年检等费用由中标人自负；着装整洁、统一、常洗常换。

5）应保证餐厅供餐的食品卫生，生、熟食分开，环境卫生整洁。

6）餐厅餐具由采购人统一配备提供。

7）用餐人数：早餐500人左右、中餐1200人左右，晚餐150人左右。

8）延伸服务供应品种：目前每周三次的自制包子供应、节日卤菜供应等。

9）应急措施：如遇突发或重要活动，应具备按时、按需、按质的反应能力。

2.6.2餐饮服务管理要求（详见下表）

3、物业管理人员配置及要求

按照采购人需求、国家及当地劳动法规和项目实际情况，合理配置所有现场服务人员，并提供具体的管理团队、现场服务人力配置方案和岗位配置。本项目配置人员163人（人员费用应不包括绿化养护人员4人，绿化养护人员费用包含在绿化养护费内）。具体如下：

3.1 综合管理办

人员配置标准：5人（含项目经理）

人员岗位：包括项目经理、办公室主任、人事和财务、采购、内勤及仓管等。

1）项目经理：1人

具体工作：负责与采购人的工作协调沟通，对中标人全体派驻工作人员进行管理，组织中标人工作人员完成采购人交给的临时性任务。

人员要求：大专及以上学历，身体健康，年龄28-55周岁,持有国家人社部、住建部颁发的物业管理师证书，具有5年以上相关类似单位办公楼宇物业管理经验，熟悉相关法律、法规，有较强的计划组织、沟通协调以及处理突发事件的能力。

2）办公室主任：1人

具体工作：全面协助项目经理与采购人的工作协调与沟通，对中标人全体派驻采购方人员进行管理，组织中标人工作人员完成采购人交给的各项服务任务；具体处理物业管理处的行政事务，协调各部门之间以及配合处理人事、培训、财务工作等。

人员要求：大专及以上学历，身体健康，年龄25-45周岁,持有国家人社部、住建部颁发的物业管理师证书，具有3年以上相关类似办公楼宇物业管理经验，熟悉相关法律、法规，有较强的组织、计划、沟通、协调以及处理突发事件的能力。

3）综合办公室：3人

具体工作：全面负责项目人员管理、财务结算管理工作；负责为保障项目服务工作正常进行所需的所有日常物品消耗采购及采购人的委托采购及办公室其他综合协调事项等。

人员要求：大专及以上学历，身体健康，年龄25-45周岁；能熟练操作电脑，具有3年以上相关工作经验；熟悉相关法律、法规、财经制度，有良好的职业素养和敬业的工作态度，有较强的组织、计划、沟通、协调等综合业务能力。

3.2 工程部

人员配置标准：37人（含部门管理人员）

人员岗位：需包括强电、弱电、暖通、高压值班、电梯、锅炉、消防和日常零星维修等各类设备管理及维护的人员需求；能按采购人要求，做好代管工程设备资料、工具、耗材的管理。

具体工作及人员要求：

1）工程部经理1人

具体工作：主要负责工程部全面工作，编制各种设备的年、月度检修保养计划和材料计划大纲，并审核计划的具体的内容，报采购人相关经理审批，负责批准计划的落实和实施，并检查计划的完成情况和质量情况。

人员要求：大专及以上学历，年龄25-50周岁,具有5年以上相关类似单位办公楼宇物业管理经验，熟悉强电、电梯、消防、暖通等各类设备运行要求，能应对处理各类突发事件。具有一定的组织计划能力，能够根据楼宇特点，制定具有针对性的楼宇设施设备保养维护计划。需持上述相关资质证书之一。证书原件备查。

2）其他人员36人

具体工作：全面熟悉并负责区域内所有强电、弱电、暖通、高压值班、电梯、锅炉、消防和日常零星维修等各类设备运行管理及维护保养工作；包括制定日常工作计划、设备保养计划，并按计划实施，确保设备始终处于良好的运作状态；能按采购人要求，做好代管工程设备资料、工具、耗材的管理；规范所有工作台账记录；配合专业单位检修、维护设备，同时做好维修质效跟进及检查验收工作。

人员要求：身体健康，年龄25-45周岁（高压值班人员可适当放宽）；具备相关岗位所需的学历、职业资格证书、上岗证书、特种作业操作证；有一定的电脑基础，遵守各项规章制度；具有能独挡一面、不低于3年以上的实际操作经验，需持有相关资质证书，无事故记录。

3.3秩序维护及消防管理

人员配置标准：1人

具体工作：监管保安公司维护好大厦内部治安秩序，防火、防盗、防止各类事故及上访事件的发生，督导保安公司制定年度工作计划、培训计划及月度工作计划，并监督计划的实施。全面负责消防设施、设备管理工作。

人员要求：身体健康，年龄在25-50周岁；具有中级或（四级）以上消防职业资格等相关专业证书；熟悉电脑操作；工作认真负责，具有良好的沟通协调能力，熟悉消防设备安全操作规程和要求。

3.4 环境管理部

人员配置标准：50人（含部门管理人员）

人员岗位：包括主楼负2层至主楼19层、会议中心、科技会堂、餐饮中心楼、外场保洁和垃圾清运、重要办公室等常规保洁、专业养护的管理及保洁。

具体工作及人员要求：

1）环境管理部经理1人

具体工作：全面负责环境管理部工作现场管理，包括保洁及室内外绿化管理。定期对员工工作情况进行检查，全面负责工作质量和工作流程实施情况的培训、指导、检查及台账资料整理等工作。

人员要求：大专及以上学历，年龄25-50周岁,具有3年以上相关类似办公楼宇物业管理经验，熟悉保洁、绿化管理常识及要点，掌握常见装修材质的保洁方法，工作认真负责，能应对处理各类紧急事件。

2）其他人员49人

具体工作：每天准时按流程完成分管区域范围的保洁任务，负责各类清洁工具、耗材的使用、保管等常规性工作，并达到采购人的工作质量标准，不得擅自更改工作计划。热爱本职、工作规范，有树立良好的服务意识。

人员要求：48周岁以下，具有2年以上物业保洁经验，能根据上级要求完成岗位工作；具有较强的团队精神，积极参加培训，努力提高业务技能；掌握常见装修材质的保洁方法；普通话流利，形象干净整洁，五官无明显缺陷，待人礼貌，言行得体；工作积极主动，责任心强；有较强的组织纪律性。遵守各项规章制度，思想品质好，作风正派，无劣迹。

3.5绿化养护管理

人员配置标准：4人

具体工作：根据采购人实际要求，负责项目整体区域内的绿植布置和绿化养护，具体做好大楼室内绿化植物摆放及养护、室外树木、绿化养护、绿化布置等工作。

人员要求：必须具备稳定的养护管理队伍和绿化主管人员，且合同期内后不得随意变更绿化主管人员，必须固定不少于4名养护管理人员（包括绿化主管1名）。必须统一着装（由中标人提供服装）上岗，定岗定位，每日出勤。

人员费用含在绿化养护费用内，不另作计算。

3.6 会务服务

人员配置标准：13人（含部门管理人员）

人员岗位：负责各类会议服务保障、大型活动综合保障服务、会议设备管理、报刊收发及派送、总机话务等工作。

具体工作及人员要求：

1）会务服务经理1人

具体工作：负责所有管辖范围内会务服务工作，包括对所有会务人员的工作分配、根据会议、接待不同功能提供相应会务服务，对会务人员具体工作指导、培训、考核、检查等具体工作及其他临时性工作。

人员要求：女性，18-35岁，1.60m以上，身体健康，五官端正，善于沟通，能讲流利的普通话和苏州话，具备服务礼仪等相关知识，熟悉电脑操作，有2年及以上相关工作经验。

2）其他人员 12人

具体工作：接受会务经理工作安排，具备服务礼仪等相关知识，能熟练完成会议、接待不同功能提供相应会务保障服务、话务总机转接等具体工作，完成其他临时性相关工作。

人员要求：女性，18-35岁，1.60m以上，身体健康，五官端正，善于沟通，口齿清晰，能讲流利的普通话和苏州话，熟悉机关各类会务流程及各种规格接待要求，具备服务礼仪、话务总机转接操作等相关知识，熟悉电脑操作，有2年以上相关工作经验。

3）其他要求：所有会务服务人员招聘，均需经采购人鉴审；所有会务服务人员必须签订保密协议。

3.7 餐饮服务

人员配置标准：53人

人员岗位：厨师、点心师、辅助及帮厨、粗加工及洗碗保洁。

具体工作及人员要求：

1）厨师主管1人

具体工作：全面负责一期厨房所有日常业务管理工作，严格执行《食品卫生法》，高质量完成餐前、餐中、餐后各阶段的工作布置实施；在标准餐标的前提下制订符合食堂特色的菜单，定期调整更换菜谱；合理控制成本，严禁浪费；保证食品安全、环境卫生等，杜绝发生食品中毒事件；负责对菜品质量进行现场指导和把关，特殊情况亲自操作；熟悉原材料种类、产地、特点、价格，熟悉时令品种，对原材料质量严格把关；负责厨师及厨房员工的培训、考核等；协助制定厨房管理制度、标准及操作规程等，合理安排工作任务，确保厨房工作正常运作。

人员要求：20-45周岁，身体健康，能提供有效健康证明；具备红案高级厨师证，精通多种系列的烹饪技术，有个人的名牌菜式，善于创新，保证每年有成功新菜品推出；通晓食品生产加工过程，能妥善安排各个环节的工作，善于发现出品方面的问题并能及时解决；熟悉各地区各民族的饮食习惯、偏好和进餐方式；熟知货源存放保管、加工知识和技术，精通并能熟练组织指挥各类宴会的菜肴制作等。有星级酒店厨房管理经验者或有营养师证者优先。

2）厨师6人

具体工作：接受厨师主管的领导，全面负责厨房各分管岗位烹饪工作；参与菜谱制定，能准时、规范、高质量完成各种菜肴烹制；严格遵守食品卫生要求，把好食物关，防止食物中毒；定期推出新菜品；按标准要求完成餐前、餐中、餐后各阶段的工作等。

人员要求：20-45周岁，身体健康，能提供有效健康证明；具备红案中级厨师证，工作主动,能服从安排，有较强的职业道德； 熟练掌握各种菜品的制作技术，要求色、香、味、形均符合质量标准，有星级酒店或相关工作经验者优先。

3）点心师 3人

具体工作：全面负责餐厅供应所需的点心制作工作，熟练掌握各种面点的制作流程和标准，保证面点质量和及时供应；在合理控制各类面点成本的基础上定期推出面点新花样、提高面点质量；做好技术交流、传授和指导；按标准要求完成餐前、餐中、餐后各阶段的工作等。

人员要求：20-45周岁，身体健康，能提供有效健康证明；需具备白案中级厨师证，工作积极主动,善于创新，以中式传统点心为主，有星级酒店或相关工作经验者优先。

4）辅助及帮厨 8人

具体工作：遵守单位及厨房各项制度、纪律，服从工作分配，全面协助厨师、点心师工作，具体负责各项辅助工作。按规操作 、注意安全，防止工伤、火灾事故；严格执行食品卫生法，确保食物卫生，不加工霉烂，变质食物，杜绝食物中毒现象；主动参加学习、培训，对培训所获技能在日常工作中得到充分体现和发挥；按标准要求完成餐前、餐中、餐后各阶段的工作等。

人员要求：20-45周岁，身体健康，能提供有效健康证明；工作主动积极，服从安排，有较强的纪律性，有具备厨师初级证书，类似工作经验者优先。

5）粗加工及洗碗保洁 35人

具体工作：遵守单位及厨房各项制度、纪律，服从工作安排与调配、主要负责粗加工、洗碗及保洁工作。全面做好餐前准备、餐后收尾、区域保洁；规范用使用并爱护所有厨房设备、用具、工具等；积极参加部门组织的各类相关培训，保证最佳工作和服务状态。

人员要求：20-45周岁，身体健康，能提供有效健康证明；工作主动积极，服从安排，有较强的纪律性，类似工作经验者优先。

3.8 人员综合要求

1）中标人必须给上述人员按照国家及苏州市的有关规定支付工资和交纳国家规定的社会保险（五险一金）等。

2）中标人须承诺优先录用原中标单位在采购人服务区域从事物业工作的人员，投标文件中提供承诺书原件，否则视为非实质性响应招标文件要求，其投标文件将被拒绝。

3）上述人员配置要求为本项目建议配置要求，投标人投标文件中提供的人员配备方案必须满足或优于招标文件要求，否则将被视为非实质性响应招标文件要求，其投标文件将被拒绝。

4）所有物业服务人员招聘工作由中标人完成，缺岗补充到位时间不得超过2个月。

4、物业管理其他标准

4.1基本要求

1）需持证上岗的工种持证上岗率达到100%。

2）各种建筑物、构筑物、设备、设施的完好率达到100%。

3）清洁卫生合格率达到100%。

4）食品卫生合格率达到100%。

5）一般事故发生率小于0.3‰，杜绝较大以上事故发生。

6）报修及时率达到100%，返修率小于1%。

7）有效投诉率小于1%，及时处理率达到100%。

8）入驻的物业人员统一着装，服装干净、整洁、挂牌服务，讲究礼仪，态度热情，服务周到，礼让“三轻”（说话轻、走路轻、操作轻）。须接受采购人的日常监督和管理。

9）根据实际需要和相关管理规定制定全面、完整、切实可行的安全防范预案，报采购人审核备案（水、火、电、各类设备、重大疫情、异常天气及其他突发性事件等）。

10）制订严密的保密工作制度。相关工作人员应严格遵守保密规定，签订保密协议。

11）保证室内绿化需定期更换,常摆常新；绿地养护质量标准要求：《苏州市城市绿地养护管理质量标准》的一级养护标准，植物保存率100%、设施完好率100%；枯死树木需按原品种、规格及时补种还原。 绿地养护要求：《江苏省植物养护技术规范》、《苏州市城市绿地养护技术要求》。

4.2其他要求：

1) 要求项目管理人员有丰富的综合性项目管理经验，有较强的工作能力。

2) 各类人员必须持相关的资格证书、上岗证以及国家相关部门颁发的等级证书，所有人员均须持有有效健康证，特别是餐饮服务、会务服务人员。

3) 接受采购人管理部门对物业管理日常工作的监督和管理。

4) 制定安全防范预案（水、火灾、电、各类设备、重大疫情、异常天气、刑事案件等其他突发性事件）。

5) 因大楼的特殊性质，中标人应有做好保密工作的相关经验及相应的管理制度，并有责任在提供服务时履行保密义务。

6）中标人在合同第一年内不得更换管理人员，且之后如有更换应提前一月告知采购人；若中标人工作人员不能胜任，采购人有权提出更换要求；中标人经采购人审核通过后，安排在项目内工作的项目负责人、各部门经理，以及被采购人确定为关键性岗位的工作人员，未经采购人同意不得擅自调动或调整岗位。如确需做出调整的，中标人应提前一月向采购人提出书面申请，并提出合适的替代人选，经采购人批准后方可作出调动。上述范围以外工作人员作出调整的，应在调整当月月底前向采购人进行备案。如果中标人工作人员不能胜任工作，且采购人提出更换要求，但中标人在一个月内没有及时更换人员的，或者未经采购人同意擅自调动或调整岗位的，每出现一个人次违约的，采购人有权在中标人的合同费用内扣除中标人违约金五万元。

7）双休日及节假日，特别是在有各种会议、活动、工程改造等，需由中标人中层以上人员在场协调和处理问题。

8）中标人工作人员在岗履行职责期间（包括上下班途中），发生自身的人身伤害、伤亡，均由中标人负责处理并承担经济和人道主义上的责任，采购人不承担任何责任。

9）中标人违反国家相关法规，与聘用人员发生纠纷，均由中标人负责调解与处理，采购人不承担责任。

10）工作过程中因中标人责任所造成的经济损失由中标人按实际金额赔偿。

11）中标人应主动积极地组建义务消防队，对消防工作负有相关责任。

12）中标人负有对自己员工的安全责任，采购人不承担任何相关责任。

13）中标人需建立服务质量内部控制管理体系，加强内控，不断提高服务质量和管理水平。

14）中标人需按照采购人要求，以“六常管理（常整理、常整顿、常清扫、常安全、常维护、常修养等）”为抓手，开展内部精细管理，做到管理有序、服务精准、环境整洁、培训到位。

15）按照ISO14000环境管理体系和ISO9000质量管理体系的要求，开展各类物业管理服务工作。

16）配合采购人开展“全国公共机构节能示范单位”、“效能领跑者”等的创建活动。

17）根据国家住建部和省住建厅的部署，在合同期内积极创建全国物业管理优秀项目。

5、建议配置设备及工具易耗品（大型清洁设备可以由采购人提供，但需要投标人勘查现场后自行列出需要的大型清洁设备清单）：

5.1配备设备

5.2配备工具及易耗品

6、物业用房情况

6、本项目不接受联合体投标。

二、投标人的资格要求

（一）合格投标人的一般条件

1、具有独立承担民事责任的能力。

2、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度。

3、具有履行合同所必需的设备和专业技术能力。

4、有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录。

5、参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。

6、法律、行政法规规定的其他条件。

（二）合格供应商的特殊条件

无

三、本项目采用网上报名，报名时间：自公告上网发布之日起至2018年12月29日。

四、报名流程及方式：

（一）申领CA。

未在苏州市（市财政局、高新区、姑苏区财政局）政府采购项目申领专用CA证书的供应商登陆“苏州市公共资源交易平台”-政府采购（区级网上报名）进行网上注册及资料填报（具体操作请查看附件三），并携带相关资料至苏州市数字证书认证中心有限责任公司（以下简称苏州CA）服务网点进行审核并申领CA证书，申领时说明为“高新区政府采购项目专用CA证书”，有效期内的CA证书可以反复使用。

已经申领苏州市市级政府采购项目或高新区政府采购专用CA证书的供应商进行网上注册及资料填报后（具体操作请查看附件三），携带CA证书至苏州CA服务网点开通高新区政府采购项目网上报名功能模块即可。

（二）登录报名。供应商进入“苏州市公共资源交易平台”，“政府采购（区级网上报名）”系统，插入CA证书登录后选择具体项目并点击“报名”按钮报名。报名后，系统会显示报名确认单，供应商须打印以供投标使用。供应商报名成功后不可撤销报名。

（三）现场递交文件。

报名供应商在开标时点前递交投标文件，并同时递交报名确认单、投标保证金、身份证等资料，所需递交的资料详见具体项目的招标公告和采购文件。

开标时点截止前15分钟，系统经代理公司确认可自动解密全部报名供应商。代理机构现场打印出报名供应商名单，并核对相关资料。

五、关于质疑：

（1）要求供应商在法定质疑期内一次性提出针对同一采购程序环节的质疑。相关事项请根据《政府采购质疑和投诉办法》及其他有关规定执行。

（2）接受质疑函的方式为邮寄或现场接收。

（3）联系人：苏州恒大招投标咨询管理服务有限公司宋艳婷

（4）联系电话：****-********

（5）联系地址：苏州市太湖西路1188号世茂南广场5幢410室

六、投标文件递交信息及现场解密时间

1、递交及现场解密时间：2019年1月15日9：00时起至9：30时止（北京时间）。

2、递交及现场解密地点：苏州市姑苏区平泷路251号城市生活广场西楼五楼，苏州市公共资源交易中心

七、开标有关信息

1、开标时间2019年1月15日9：30时（北京时间）。届时准时开始，逾时视作自动放弃。

2、开标地点：苏州市姑苏区平泷路251号城市生活广场西楼五楼，苏州市公共资源交易中心

六、本次采购活动联系事项

1、采购人

（1）采购人：苏州高新区（虎丘区）机关事务管理处

（2）地址：苏州高新区科普路58号(科技大厦)

（3）联系人： 龚忆文

（4）联系电话：****-********

2、采购代理机构

（1）名称：苏州恒大招投标咨询管理服务有限公司。

（2）地址：苏州市太湖西路1188号世茂南广场5幢410室。

（3）联系人：陆望秋、宋艳婷

（4）联系方式：62629993。

七、其他应说明事项：

1、苏州市高新区财政局监督电话：（0512）********。

2、本次采购活动将在中国政府采购网、江苏政府采购网、苏州政府采购网上发布，有关该采购活动的澄清、修正及成交信息亦在此网上发布，请定期关注。如有其他网站转载则仅供参考，采购人和采购代理机构不承担由此产生的相关责任。

八、采购项目需要落实的政府采购政策：根据苏州市财政局《关于进一步做好政府采购正常贯彻执行工作的通知》（苏财购（2017）10号）文件执行，具体详见采购文件。

九、本项目招标公告期：自公告发布之日起五个工作日。