项目名称

采购类型

采购人名称

采购方式

财政预算限额（元）

项目背景

本次招标项目为龙岗区龙城街道白灰围二路原质监大楼一至七层及室外的物业管理服务。

具体的建筑和技防设施情况如下：

（一）．建筑和用途

1、占地和建筑面积情况：占地面积约3000平方米，有1栋一至七层大楼，每层楼约700平方米，总建筑面积约4900平方米。

2、物业用途：一、二、三、六层为办公室，四、五层为计量质量检测研究院餐检分中心实验室，七层为职工餐厅。

（二）．安防系统和消防系统情况：

1．室内外配备一定数量摄像的闭路监控系统，楼内安装两台垂直电楼。

2．楼内配置有消防自动报警系统、喷淋系统、消火栓系统。

投标人资质要求

服务类清单

具体技术要求

一、总体需求内容：

1、物业规划红线内的治安保卫工作，办事大厅的秩序维护。

2、室内外环境卫生工作（包含室内各层办公室、实验室、餐厅、卫生间、走道等门窗、地面、墙面、天花、桌椅、台面、设施等卫生清洁；室外停车场、道路、大门口、天台、阳台、外墙面等卫生清洁），垃圾收集和清运。

2、建筑物本体公共部位（天面、外墙面、走廊通道、门厅、设备机房、卫生间、门窗）的维修、保护和管理。

3、建筑物内设施设备（供配电、照明、空调、给排水、消防、电梯、排烟、防盗监控等系统）的小型维修、养护、管理以及设备、设施运行服务。

4、物业规划红线内的公共设施（绿化、室外道路、化粪池、沟渠、池、路灯、停车场等）的维修、养护和管理。

5、物业范围内的“四害”等防治与消杀。

6、信件及报纸收发管理工作，并协助管理各项物业活动。

7、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。

二、 管理标准及要求, 同时必须满足以下列出的管理要求、服务要求、人员配置要求、装备要求、违约及处罚方式。

参照《全国物业管理示范大厦》管理标准及有关规定，所有管理指标均达到或高于《全国物业管理示范大厦》的要求指标

（一）保安部分

1、保安队伍管理要求：

1.1 严格执行招标单位管理制度和服务公司管理规范，遵照ISO9001国际质量体系保安服务控制程序及招标单位安全护卫特点和要求，研究制定严格的保安岗位执勤细则及管理规范，有效实施制度化规范管理，并注意保持服务质量的持续改进。

1.2 保安人员受招标单位和服务公司双重管理，服从招标单位有关主管部门的指挥和工作安排，招标单位主管部门有权随时检查保安员工作，对不满意的保安员有权视情况提出批评、教育和要求调换或调离。

1.3 在日常工作中，注重保安员执勤形象。具体如：要求保安员严格按规定着装，坐、立、行姿态端正，动作规范，精神饱满，作风严谨，工作中使用文明用语，树立招标单位及保安队伍的良好形象。

1.4 加强岗位执勤质量的监察力度。每月初由队长制定出本月的岗位检查计划，加强对岗位执勤质量检查的力度和深度；要求服务公司每月不定期派员前来岗位检查指导工作，发现问题，提出整改意见并报招标单位主管部门。

1.5 加强与招标单位之间的工作联系和沟通。要求队长在日常工作中及时、主动地向招标单位主管部门联系及汇报工作，每月上报一份书面工作计划和总结；每季度发一份书面保安服务质量调查函，以期共同努力做好安全保卫工作。

1.6 加强学习培训，不断提高保安员的业务素质和依法办事能力。具体包括：（1）坚持例会、学习制度，每天由队长对当班工作进行安排、布置；每周日由队长组织保安员召开工作例会，小结前期工作，传达落实工作要求，部署本周工作内容；（2）每周由队长有计划地组织队员学习法律知识、业务知识、及相关管理制度，不断加强保安员职业道德和安全意识等方面的引导和教育；学习消防、安防、应急事故处理等专业知识和技能培训，不断提高保安员有关方面的业务技能；每位保安员应熟悉采购单位消防报警系统、保安防盗系统的操作，熟悉所有消防器材所在位置及使用。（4）每周定期由队长根据队伍管理需要组织队员进行军事、体能训练，不断提高保安员防卫技能和身体素质。

1.7 加强岗位安全防范检查工作。每日进行消防、防盗等的例行检查及楼宇清场工作并作好相关记录，每月底及重大节假日前，协助招标单位主管部门对安全防范、消防报警、防盗监控等设施进行认真细致地检查，发现安全隐患，及时汇报和提出整改建议。

1.8 在保安员宿舍管理上，要严格遵照准军事化管理要求，保持宿舍内务卫生的整洁、美观和统一，促使保安员在日常生活中养成良好的军事化纪律和作风。

1.9 注重岗位应急处理工作，建立突发事件处理制度，制定各类应急处理预案，担负“防火、防盗、防事故、防破坏”的职责，岗位实行严格的请假制度，保安员业余时间外出须向队长请假，所有保安员都为招标单位紧急突发事件的义务出动人员或消防人员，始终保持一半以上人数的应急人员。同时每年定期举行消防、应急事故处理等演习，做到防患于未然，确保安全。

1.10制定并落实保密管理制度，未经用户批准不得在办公区照相、录音和录像，不得泄露用户内部工作人员私人电话、车牌号等私人资料。

2、保安服务要求：

2.1 保安员的工作时间按每天工作8小时，实行24小时轮班制配置。岗位及人员配置详见《人员管理架构要求》、《保安岗位及人员设置要求》（表1）。

2.2 负责红线以内区域的安全保卫工作和安全防范工作，确保安全和正常的工作秩序。力保区内无发生失窃事件和各类治安、刑事案件，群众满意率98%以上。

2.3 负责24小时门卫值班和白天大门口站岗，把好门卫关，认真做好来访人员、进出车辆的登记检查并做好相关的指引服务工作，作好区内车辆停放管理，维护良好交通秩序，责任内车辆丢失损坏率为“0”；严格按规定查验进出物资，凭相关手续放行；杜绝推销人员或无正当理由的人员进入院内；做好报纸、信件收发等工作。

2.4 安排专人负责24小时防盗监控系统和消防报警系统监控值班工作，密切监视室内外的一切动静和消防报警情况，发现相关警情，应立即指挥进行相应处理。如发现消防报警系统出现火警报警信号时，第一时间呼叫巡逻人员到事发现场察看及相应处理，并做好密切跟踪和指挥进一步处理及报警等，并及时通知相关主管领导。做好值班记录和闭路电视录像工作（录像资料至少保留一个月以上），发现异常立即处理，并按有关规定上报。

2.5 负责各楼层和服务大厅上班时间的现场监视和保卫工作，按时开、关楼房的公共通道门，负责大楼所有门窗、照明、公用电器设备等的开、关，每天按规定时间进行楼房清查工作并做好相应的记录，及时发现和排除各种安全隐患。

2.6 负责24小时区内室内外的安全巡视，每1小时巡逻一次，巡逻过程中认真检查楼房内外、门、窗、车辆和围墙周围情况及盘查可疑人员，并认真检查防盗、防火、水浸等情况，发现异常及时处理。

2.7 遇到台风、水浸、火灾等灾害事故时，立即起动相关应急机制，及时进行抢救工作。

2.8 负责“防火、防盗、防事故、防破坏”工作，及时、有效处理刑事治安、火灾事故、交通事故等各类突发事件、事故。

2.9负责办事大厅秩序维护。

2.10负责招标单位主管部门及领导安排其它工作的职责。

3、人员配置

3.1 人员管理架构要求

物业管理处（设一名主任可兼保安队长和保洁主管，负责对保安、保洁、维护的管理，办公地点设在本大楼）；下设保安队长1人及保安员6人、保洁主管1人及保洁员4人、维护及管理员1人。

保安岗位及人员设置要求（表1）

注：以上人员岗位配备为初步计划，投标方根据现场实际情况与招标单位主管部门进行协调配置方

1、保洁队伍管理要求：

1.1严格执行招标单位管理制度和服务公司管理规范，遵照ISO9001国际质量体系的清洁卫生控制程序及招标单位工作环境场所的特点和要求，研究制定严格的清洁、卫生管理体制及规范，保证保洁服务达到质量检查验收标准，并满足合同要求

1.2 注重保洁员工的个人形象，使其符合招标单位单位形象要求，统一着装、精神饱满、工作勤快、细致作业，操作规范和安全，使用规范的文明用语，树立招标单位及保洁队伍的良好形象。

1.3 保洁员工受招标单位和服务公司双重管理，服从招标单位有关主管部门指挥和工作安排，招标单位有关主管部门有权随时检查保洁人员工作，对不满意的清洁工有权视情况提出批评、教育和要求调换或调离。

1.4 加强岗位工作质量的监察力度，保洁主管每天对保洁服务进行巡查，并做好保洁质量检查记录，服务公司每月对保洁服务进行不定期检查，对检查中发现不合格的项目，发出《保洁质量整改通知书》给主管，要求进行整改，并报招标单位主管部门。主管每月向招标单位上报一份书面工作计划和总结。

1.5 加强员工培训工作，确保每位员工上岗前熟悉相关管理制度，熟悉各项作业操作规程和掌握实际操作，掌握相应的消防、安全用电、高空作业等安全知识。每周主管定期组织清洁工召开工作例会，并有计划组织员工进行相关管理制度、操作规范及安全知识方面的培训。

1.6 服务公司应对每项作业（如打蜡、晶面处理、外墙清洁、电梯间清洁、清洁药品使用等）制定相应的操作规程，要求每位员工严格按作业操作规程操作，对安全用电、高空安全作业、危险液体使用、危险废弃物处理等制定相应的安全规范和防范措施及异常情况处理措施。高空作业等危险工种需按政府规定持证上岗。

1.7建立废旧物品回收管理制度，做好废旧物品回收、分类、存储、保管、处理，提倡环保。

2．服务要求

2.1 每周工作六天，每天工作8小时。岗位及人员设置详见《保洁人员岗位配备要求》（表2）。

2.2 室内保洁范围：包括公共区域、服务大厅、门厅、办公室、、实验室、餐厅、电梯、卫生间、通道、楼梯等地方的地面、墙面、天花、楼梯扶手、门窗、玻璃门窗及玻璃装饰板、窗台、桌椅、台面、不锈钢楼层指示牌、信报箱及其他不锈钢设施、垃圾篓、垃圾桶、地漏、排水管、消防设备、消防器材、风口、灯具、开关等的卫生清洁和保养工作。

2.3室外保洁范围：包括绿化带、停车场、道路、空地等地方的外墙面、地面、玻璃窗（墙）、围墙、绿化带、室外指示牌、垃圾桶、水沟、排水管井、消防设备等卫生清洁和保养工作。

2.4 负责服务大厅、办公室、实验室、公共区域饮用水、饮水杯的配送及更换，负责所有卫生间、洗手槽的洗手液、卫生纸等物品的及时更换。

2.5负责区域室内外的“除四害”等消杀工作，要求每季度进行一次全面的消杀，并负责日常虫害、病菌的消杀和消毒等工作，保证院区环境卫生达到优良标准。

2.6达到规定日常保洁服务工作细则和质量标准要求，保持良好卫生环境，环境卫生达标率100%；

2.7按要求每天收集清理生活垃圾并运送去垃圾处理场；

2.8做好对废旧物品回收、分类、存储、保管有利用价值的废旧物品，定期交由甲方处理处理。

3．日常保洁服务工作细则和质量标准要求

4、人员配置

保洁人员岗位配备要求（表2）

注： 1）、以上人员岗位配备为初步计划，投标方根据现场实际情况与招标单位主管部门进行协调配置方案。

2）、日常消杀、消毒以及每季度进行全面消杀等工作由服务公司组织专业队伍完成。

（三）设备、设施维护人员

主要负责服务范圉内的设备、设施（包括供配电、照明、空调、给排水、消防、电梯、排烟、防盗监控等系统）日常运行管理、小型维修、维护保养工作。负责招标单位主管部门及领导安排其它工作的职责。

服务要求：1．保证所有设备、设施正常可靠运行；2． 设备、设施出现故障应及时进行维修；3．建立设备、设施定期维护保养制度，定期做好设备、设施维护保养工作，确保设备、设施长期保持良好的运行状态；4． 维护人员必须持有电工操作证等有效的特种作业操作证件，并严格按相关安全操作规程操作。

（四）装备要求

除饮用水、饮水杯、垃圾篓、垃圾桶、洗手液、卫生纸及擦手纸由招标单位负责提供外，以下所列出的服装、机器、设备、工具、清洁用品、消杀药品等均由服务公司负责提供。

（一）保安部分：服装、对讲机、胶警棍、手电筒、应急照明灯、雨衣、水鞋等。

（二）保洁部分：

1、服装、雨衣、水鞋、手电筒、手套、口罩等物品。

2、机器、设备配备要求：

3、清洁工具配备要求：黑垫、红垫、黑色大垃圾袋（80X90）、黑色小垃圾袋（45X55）、刀片、毛巾、胶扫、大竹扫、鸡毛扫、地刷、白线拖、清洁水桶、垃圾箕、胶手套、拖把头、喷壶、地拖头卡等一切所需清洁工具按实际需要配足。

4、清洁剂配备要求：洗衣粉、静电水、全能水、除油剂、化泡剂、玻璃水、易抹不锈钢油、除油剂、化泡剂、玻璃水、洁瓷灵、速消净、空气清新剂、洗洁精、漂白水、酸性清洁剂、去污粉、天那水等。

5、消杀、消毒所需的各类药品、药水等。

商务需求

一、服务期限： 投标单位中标后签订承包服务合同，合同期限为壹年。

二、付款方式：每服务满一个月后15天内支付上一月的服务费用。

三、服务质量承诺

1、恪尽职守、遵守纪律、严守秘密、严格履行本招标项目对服务公司的相关要求。

2、狠抓管理，充分保障护卫目标的安全，保障保洁范围的清洁、卫生。

3、努力把招标单位的保安和保洁队伍建设成标兵队伍。

4、在日常工作中，若因服务公司员工人为操作失误而造成设备损坏或其它物品损坏所产生的费用由服务公司负责赔偿。

5、在服务期间内，若因服务公司保安护卫失职或不力导致招标单位发生被盗窃等损失由服务公司承担相关的法律责任和经济责任。

四、投标报价要求

1、按招标范围和内容、服务要求、管理要求、装备要求，包工、包料、包管理、包安全，所报总价应包含①所需设备、工具、用品、服装、清洁剂和消毒药品等的费用；②采购、清运费用；③人工工资、管理费、节假日加班费用；④员工养老、工伤、医疗等各项保险、住房公积金、抚恤、税收等所需费用；

2、投标人应将保安、保洁、维护人员分开列出各分项单价和投标总价，如果单价和数量的乘积与合计价或投标价有出入，以符合投标总价的价格为准。任何有选择的报价将不予接受，每一项目只允许有一个报价；

3、投标人的投标报价，应是本项目招标范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复，并以投标人在中提出的综合单价或总价为依据；

4、本项目服务费采用包干制，应包括服务成本、法定税费和管理企业的利润。由物业公司根据招标文件所提供的资料自行测算投标报价；一经中标，投标报价的月单价与年总价作为中标单位与招标单位签订的合同金额，合同期限内不做调整；

5、投标人应先到项目地点踏勘以充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准；

五、注意事项

1、中标人不得将项目非法分包或转包给任何单位和个人。否则，招标单位有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

评标信息