一、基本情况 物业管理服务范围。 南宁市图书馆新馆位于南宁市五象新区、玉洞大道南面，玉象路西侧，项目总用地42.04亩，总建筑面积为36109.30平方米，绿化面积10800平方米。 二、委托管理服务内容及相关要求 ★（一）服务范围 1、南宁市图书馆新馆位于南宁市五象新区、玉洞大道南面，玉象路西侧，项目总用地42.04亩，总建筑面积为36109.30平方米，绿化面积10800平方米。其中，地上建筑面积为26439.33平方米（包括藏书区建筑约8031.33平方米，借阅区建筑面积约7762平方米，咨询服务区建筑面积约832平方米，公共活动与辅助服务区建筑面积约3349平方米，业务办公区建筑面积约2343平方米，管理用房区建筑面积约1396平方米，技术设备区建筑面积约1155平方米，后勤保障区建筑面积约1571平方米），地下建筑面积为9669.97平方米，设计藏书量300万册。 2、南宁市图书馆星光大道6号旧馆市民中心1500平方米。 3、公共安全防范和维护公共秩序、突发事件的应急处理； 4、维护公共秩序，包括门岗执勤、巡视、防盗、防火,在紧急情况下组织人员疏散。 5、图书馆（包括公共场地、建筑公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运、沟渠、水池清理等清洁保洁服务； 6、设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水道、落水管、共同照明、供排水系统、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、排风、停车场管理、防盗报警、闭路监控等子系统等； 7、图书馆公共绿地、花木、建筑小品的养护管理（浇水、施肥、补种、修剪、造型、清除枯枝枯树、防护病虫害、绿化设施维护等）； 8、在确保本物业内设施设备维修、养护、运行和管理的前提下，负责对公共部份及设施设备进行小修工作。 9、展厅区、办公区等管理服务； 10、车辆停放秩序的管理服务和停车收费服务； 11、配合、协助南宁市图书馆处理图书馆责任区内一切与治安有关的工作，配合做好有关活动的安全防范工作，管理与物业相关的工程图纸、档案等资料；根据馆方要求移交有关资料。 12、根据业主要求，负责会议室的布置、会议茶水的准备和服务，会议灯光、音响、视频等设备的日常使用及其他会议服务； ★（二）服务形式 中标单位在南宁市图书馆新馆设置物业管理机构派驻专业物业管理经理，全面负责上述服务范围的物业管理工作。建立完善的物业管理制度、工作流程和工作计划，业务上接受业主单位的监督和检查。 （三）服务内容、服务要求和服务标准 （1）公共安全服务内容、服务要求和服务标准 服务内容：协助做好服务区域内的维稳工作和社会治安综合治理，负责服务区域内安全保卫、安全生产、治安处置、突发事件和消防安全等工作，维护服务区安全秩序。 服务要求： 1）秩序维护管理严密、严格、正规，措施得力，人员尽责，监管到位，防范严密，无重大疏漏； 2）对损害、破坏共用设施设备、侵害人身、财产的行为进行劝阻、制止，协助公安部门维护本物业管理区域内的安全防范工作，并及时通报相关部门、协助做好调查和救助工作； 3）在甲方有关部门的具体指导下，做好大楼的安全生产、安全保卫、处置治安、突发事件和消防保障、消防安全工作； 4）参与甲方单位组织的安全、消防检查活动，并要求安保人员能正确熟练掌握各种消防、物防、技防等设备的使用方法； 5）24小时值班巡逻，对进出辖区的人员、车辆、物品做好出入登记，监控外来人员、车辆的进出。及时纠正违章行为，公共秩序良好； 6）负责图书馆安防、消防、监控24小时值班； 7）秩序维护人员要求具备良好的综合素质，责任心强，自觉执行制度，精神面貌佳，口齿伶俐，反应敏捷； 8）执勤人员统一着装，佩戴标志，门岗24小时值勤； 9）秩序维护员认真遵守各项规章制度，掌握工作流程； 10）做好安全、消防、盗抢等突发事件的应急预案，处理突发事件及时，处置突发群体性事件果断、正确； 11）做好安全防范、门岗执勤、安全监控、防范巡逻；做好防火灭火、防盗防毁等工作； 12）科学调控车辆进出、停放有序；道路通畅，无堵塞； 13）对车辆进行有效管理，对可疑人员进行盘查，做好车辆安全管理工作； 14）负责维持车辆停放、维护行驶秩序，大型活动及重要会议召开期间、上下班高峰期等时段设专人指挥车辆行驶； 15）协助和配合做好大型活动或仪式保障服务工作； 16）协助做好维稳工作，报告、调解、制止群体上访事件，参与业主单位重大节日及重大活动的维稳工作； 17）积极配合业主单位完成临时性安保任务。 18)根据业主要求做好安全生产、能耗管理、垃圾分类等工作并完善相关台帐。建立设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 19)每月15日前向业主提供上个月的考勤记录。 20)根据馆方的要求，做好强弱电及供水管路安装、维修及整改等工作，所需的配件由馆方提供。 21)中标商负责与本辖区的环卫站签订垃圾清运合同并承担全部费用。 （2）保洁服务内容、服务要求和服务标准 服务内容：负责服务范围内的公共区域、办公场所、公共设施设备的清洁保养及垃圾清运工作。具体包括：活动场所、停车场、楼层公共通道、地面、天面、七楼中庭阳台、墙面（含玻璃）、走廊、楼梯扶手、门厅、公共卫生间、电梯轿厢、机房（有特殊要求的除外）、路灯、走廊灯、书架家具、广告栏（牌）、交通标志、饮水机、地毯（含走廊、大厅、电梯地毯）化粪池、沉沙井、下水道等清洁保养及室内外绿化植物淋水、养护及垃圾清运工作。 服务要求： 1）保持图书馆的清洁，地面无纸屑、烟头、杂物等废弃物； 2）楼道走廊地面干爽洁净，无污渍、积水、杂物等，每日清扫2次，拖洗2次；楼道、扶手和栏杆干净无灰尘，每日擦洗2次；公共门框和墙壁无积尘和蜘蛛网； 3）大理石、瓷砖地面光亮、不锈钢（如电梯间、扶手、门把等）全面保养擦拭，上不锈钢油； 4）书架、阅览桌椅等家具清洁，每日擦洗2次；地面干净无纸屑、烟头、杂物等废弃物；玻璃窗无积尘污迹，每天清洁1次；立柱、墙壁、灯具、顶部等无积尘污迹，每周清洁2次； 5）垃圾每天收集1次到指定靠路边的垃圾箱（桶）内，以便环卫站清运；垃圾箱（桶）外表干净，无异味（垃圾箱桶配置由甲方负责）； 6）卫生间（含办公区）每天冲洗早中各1次，并保持卫生间无污迹、无积水、无异味，下水道畅通；每个卫生间每天早上9:00、下午3:00各配备1次厕纸；垃圾桶每日早上9:00、中午12:00、下午4:00、晚上8:00各清理1次；卫生间保持清洁、干净，洗手盆上无杂物、无纸屑、无积水；及时清理脚印、水渍；镜子每日全面擦拭清洁；大小便池内外无淡垢；墙面、水管、隔断、门坎、窗台无灰尘，厕所内无异味。 7）每天检查电梯，每日对电梯消毒两次； 8）定期对所管理区域实施消毒和灭“四害”工作； 9）化粪池、下水道无溢流，道路地面无“四害”粪便痕迹； 10）配合业主单位完成保洁临时性任务； 11）协助招标单位完成其他临时性物业管理相关工作。 12）每天及时组织垃圾清运，确保场馆干净、整洁。 （3）水电维修保养服务内容、服务要求和服务标准 对办公大楼的公用设施(含多功能厅)、设备、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护、养护、运行和管理。包括：房屋、道路、路灯、窨井、管道、照明、背景音乐、公用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、高压变配电系统、避雷系统、监控系统、供配电系统、供水系统、安防系统、广播系统、中央空调、高压水泵房、消防设施设备、电梯、道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场设备等。 1、维保人员必须持有电工上岗证； 2、维保人员必须遵守有关规程，按章操作； 3、其它各级修缮的分类、范围和标准执行国家及南宁市有关规定； 4、做好房屋（含门窗维修、锁具更换）保养，监督装修施工，维修及时有效，统一着装挂牌，服务热情周到。 5、做好房屋的保养工作，每年进行房屋普查。保持物业整体外观整洁完好。 6、所有报修服务，在接到报修通知后1 0分钟内到达现场，急修不过夜，当日不能解决的问题在24小时内给采购单位满意的答复，维修所需更换配件由采购单位或业主方提供。 7、中标单位员工在维修服务时，应统一着装、佩带标牌、备有必要的物件，做到活完场清。 8、其它各级修缮的分类、范围和标准执行国家及南宁市有关规定。 9、房屋完好率达100%以上，房屋零维修及时率达到99%，维修合格率100%。 10、设备的运行与维修：做到日日运行，定期保养，管理规范，安全有序。 11、供水系统维护、运行和管理要求。 （1）阀门开闭灵活，系统密封良好，定期进行检修，管道无跑、冒、滴、漏现象。 （2）电机运转无异常声响和振动，轴承温度正常，有电机安全保护措施。 （3）水表计量准确。 （4）排水系统通畅，汛期道路无积水，室内、地下室及车库无积水、浸泡发生。 （5）高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全。保持水池、水箱周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。 （6）停水、限水提前书面通知采购单位或业主。 （7）根据馆方的要求，铺设办公室及公共场所的简单供水线路，所需的配件由馆提供。 12、供电系统维护、运行和管理要求。 （1）系统设备正常运转，定期进行检修，各连接处无跳火、发热等异常现象。指示灯、信号灯齐全，计量仪表准确。 （2）限电、停电提前书面通知采购人或业主。 （3）突发性停电的，应当于5分钟内到达现场，并根据故障原因进行初步分析，告知采购人或业主预计恢复供电所需时间。 13、消防系统维护、运行和管理要求。 （1）在维护维修过程中严格执行安全技术规范要求，保证消防系统设施的安全技术性能符合相关技术标准要求。 （2）定期按日、月、季、年做出巡检计划。 （3）做好以设备系统每日的巡检记录。 14、其它设施设备的管理要求。 电梯、中央空调系统、消防系统、弱电系统等采购单位另行聘请专业公司维保，设施设备出现故障时，应于故障发生10分钟内，向采购单位另行聘请的专业公司进行反馈，并做好相应记录。 以上设备需维修或更新改造的，中标单位需向采购单位提出申请，由采购单位按照规定程序组织实施，费用由采购单位方负责。其中：高压变配电系统和避雷系统的年检，电梯（含年检）、中央空调系统、消防系统、弱电系统等的维保业务，由采购单位另行聘请专业公司负责。 15、负责图书馆微型消防站日常管理。每年至少进行四次消防演习，每年至少组织消防学习两次，提高员工防火、灭火技能。每月对大楼消防系统终端设备、器材进行检查。 (4）绿化服务内容、服务要求和服务标准 服务内容：负责服务范围内的公共区域绿化养护工作。具体包括：绿地、植物、盆栽的施肥、修剪、除杂草、淋水等养护工作。 服务要求： 1）有专业人员进行绿化管理，各类制度健全，所需工具配备齐全； 2）每天对绿地、植物浇水，定期修剪、施肥、除杂草； 3）绿地无破坏、践踏； 4）草坪生长整齐，无明显缺水枯黄和秃裸，杂草面积不大于2%，每星期清扫两次绿化地/丛中的烟头、纸屑等垃圾； 5）花草树木长势良好，无病虫害，无杂草，无枯死； 6）对荫生植物进行养护； 7）乔、灌木、攀枝植物每年修剪2次以上； 8）草坪每年除草、修剪2次以上； 9）及时清除死树、死枝，对死株、秃裸草坪适时通报业主，申请补种； 10）定期喷洒药物，做好病虫害防治工作，无明显病虫害现象； 11）园林建筑和辅助设施完好，整洁无损； 12）绿化地设有提示爱护绿化的宣传牌。 13）对绿篱、花卉、草地保证底肥，追施化肥，少量多次不能伤及花草植物。树木灌木每季一次采取挖沟、挖穴施肥方式，及时浇水，肥料不能露出土面。草地每年两次，采取喷施或播撒方式，不能伤及花草。 (5）会议室服务内容、服务要求和服务标准 服务内容： 1)负责会议室的会议服务工作和保洁工作。会务工作包括：会议对接、会场布置、音响操作、会场服务、会场恢复；保洁工作包括：各会议室、接待室的杯子、毛巾消毒；各会议室、接待室场内座位、桌椅、沙发、茶几清洁保养；各会议室、接待室场内地面、墙面、柱面、门窗、玻璃、灯具、天花板光亮，无灰尘、无手印、无污渍。 2)配合做好在南宁市图书馆新馆范围举行的讲座、活动、仪式等服务保障工作,服务保障标准与会务工作相同。 服务要求： 1）服务人员要求学历高中以上，女性，身高在160-165CM之间，年龄20-30周岁之间，形象较好，气质较佳，具有较好的思想道德素质，严格遵守保密制度，做好保密工作； 2）代摆迎宾牌和座牌，代摆放会议鲜花或植物； 3）提供迎宾和礼仪服务，包括签字仪式服务、迎宾服务、颁奖服务和贵宾礼仪服务、各类庆典服务等； 4）安排专人负责会务接待工作，准备茶水、检查卫生和花卉摆设情况，保证会议环境的舒适整洁。会议结束后，及时做好茶杯及会议室的清洁卫生工作，详细检查各类设备设施的关闭状况，并锁好门窗等； 5）根据不同会议规格和要求着装，得体、大方，服务热情、周到、细致，业主意见反馈满意率95%以上； 6）各涉密会议的服务由业主自行负责； 7）每日报刊邮件的接收、登记、发放； 8）根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务、公示服务项目与收费价目； 9）投标人需具有办公/写字楼、场馆会议服务实际操作经验（提供业主服务证明复印件，原件评审现场备查）。 10)在为读者提供热水的电热水器处不间断提供不少于符合安全要求的10万个一次性纸杯及相应架子。 （四）人员配置 需设置专门的管理服务机构，人员配置包含以下岗位设置但不限于以下内容： ★1、各类人员配备详见南宁市图书馆新馆物业服务人员的配备标准。每月最少人员配备:（1）保安50人，（2）监控室值班员8人，（3）保洁22人，（4）水电管理员7人，（5）绿化员4人，（6）会务2人，（7）音响师1人，（8）管理人员4人,(9)展厅和多功能厅管理员2人。 ★2、固定保安岗位8个,全馆每个班次保安人员不少于12人。3、监控室工作人员持有消防培训合格相关证件。工程主管、工程员等岗位人员要具有高中以上（含）以上学历及国家规定的资格证书。负责音响硬件的工作人员须具有工程师及以上相关资格4、重大节假日或重大活动应招标单位要求，中标方必须无条件增加员工5人/天，其增派人员的加班费已全部包含在总报价内，招标方不再另行支付任何费用.超过5人以上，双方协商解决 （五）其他要求 1、人员区分岗位统一工作服装，佩戴工作证上岗。 2、行政管理人员及安全保卫、公共服务秩序各个岗位必须配备警棍、对讲机等设备，必须配备安全保卫、安检设备维护及其他所需基本工具；保洁岗位人员必须配备清洁保洁等所需基本工具和低值耗材；绿化养护岗位必须配备如打草地机、打边机、绿篱机、铲锹、刀剪、斗车等绿化养护必备的基本工具和低值耗材。 3、各项服务须接受业主相关部门的管理，相关部门委派专人负责物业公司日常安全保卫、保洁、绿化、水电、会务等工作的监督、协调、考核。如遇临时重要接待，相应岗位须根据需要调配到位。 ★4、投标单位须提供单位简介 5、中标单位物业管理方案、服务承诺须体现投标人对投标物业的总体管理目标即： （1）投标人拟采取的管理方式：管理架构、工作计划、工作制度、信息反馈处理机制，火灾、治安、公共卫生等突发事件应急预案。 （2）管理人员及员工配置：岗位人员编制、人员素质要求（学历、能力、经历）、人员培训计划、上岗考核标准、上岗资格证书。 （3）各岗位管理人员及员工待遇。 ★6、电梯、避雷系统、中央空调系统、消防系统、弱电系统、外墙清洗等维保工作由采购单位负责，中标单位负有协助的义务，所有维保单位的维保记录需有中标单位负责人签字后由采购单位确认。 7、不属中标单位承担费用的设备零部件需要更换的，须由中标单位提供方案，由采购人核定、采购。 8、采购单位向中标单位提供必要的办公用房，中标单位无权出租、买卖和抵押。 9、中标单位应为业主提供礼貌、热情、周到的服务，最大限度地满足采购单位和业主的服务要求； 10、中标单位应主动、积极地加强与业主单位的联系，多途径、多渠道征询和听取意见，不断改进工作。 11、中标单位应大力推行创优质服务、优质管理的活动，使业主对营运服务的满意率达到98%以上，并负责使管理的物业保值、增值。 12、中标单位应加强保密教育，严格遵守保密规定。 13、各种物业管理资料和档案，合同期满全部移交业主单位。 14、每个季度向业主提供一份物业服务报告，每年提交一份物业服务工作总结。 (六)物品、工具、器材等的配备 中标方需配置公共秩序管理、房屋设备维护、高空作业、保洁绿化工作等所必须的设备及工具。 （1）手电筒、电棍、方盾、金属头盔、防刺服、钢叉、棍、强光手电等安保器材； （2）工程维修的各种工具、设备、警示标志等材料； （3）在清洁卫生过程使用到的垃圾袋、扫把、毛巾、洗洁剂、刮刷、垃圾篓、垃圾清运车等物品；绿化所需修剪刀、铲子等工具； （4）至少配备3套灭火防护设备（消防头盔、灭火防护服、消防手套、消防安全腰带、灭火防护靴、过滤呼吸器、安全腰带、安全绳、消防斧头等）； （5）消防演练、防恐防暴演练所需物品及耗材； （6）各类工具、耗材统一管理，摆放整齐，做好标记； （7）办公区和公共卫生间所需的厕纸、檀香等物品 （8）农药、化肥、“除四害”药品及药具. | 
