义乌市档案馆、图书馆大楼物业管理项目

征求意见

浙江至诚工程咨询有限责任公司受义乌市档案馆委托，就义乌市档案馆、图书馆大楼物业管理项目进行公开招标。招标内容、范围包括：义乌市档案馆、图书馆大楼的物业管理，包括“两馆”大楼（除普通办公室）、庭院及大楼周边、地下室及大楼水、电、消防、弱电智能化等系统的保洁、管理维护，大楼安全管理，配套绿化养护等，管理期限三年。欢迎有能力的公司参加投标。

现将有关投标人资格和技术要求等内容公布如下，并公开征求意见：是否出现明显的倾向性、歧视性条款和特定的性能指标。请各潜在供应商就以下内容提供意见，并以传真或电子邮件形式于2010年11月2日17时前发送给我们，具体联系方式如下：

联系人：丁晓宁

邮箱：dingxning@163.com。

联系电话：****-********-*** 传真转804。

一、供应商的资格要求：

国内具有独立法人资格或具有独立承担民事责任能力，符合《中华人民共和国政府采购法》要求具备的条件，从事综合物业管理工作二年以上，浙江省内具有3万平方米以上机关事业单位大楼物业管理经验的物业管理类公司（含保洁公司）。本项目不接受联合体投标。

二、招标项目要求

1、招标项目概况
义乌市图书馆、义乌市档案馆两个单位（以下简称“两馆”）同属一幢大楼，物业管理实行统一管理。“两馆”大楼位于宗泽路新会展中心右侧，体育中心对面。大楼由地下室和地上五层组成，建筑物总建筑面积40516平方米，总高度27米。其中：地下室9750平方米（未装修），地上一楼9750平方米，二楼4637平方米，三楼5160平方米，四楼5733平方米，五楼4970平方米。

大楼配套设施完善：档案馆、图书馆分别设有供电高低压配电设备（须24小时值班），冷热中央空调系统，垂直电梯8台，给水系统，消防自动报警系统及联动系统、监控系统（档案馆的监控室及消控室合在一起，图书馆的监控室及消控室为两个控制室，分别须24小时值班），智能化弱电系统，并在一至五至每层设有男女卫生间各2个。

大楼庭院约23000平方米。

图书馆为一年365天开放，保洁人员、水电技术人员、保安等人员均需一年365天有人进行物业管理服务。

本次招标项目服务的范围为“两馆”大楼（除普通办公室）、庭院及大楼周边、地下室及大楼水、电、消防、弱电智能化等系统的保洁、管理维护，大楼安全管理，配套绿化养护等。

2、招标内容
本次招标预算为120万/年，含(1)职工工资、福利、服装费、社会保险费用（包括养老、工伤、失业、医疗等）；(2)保洁设施、用品（包括小便斗中除臭香球、厕位上手纸、洗手台盆上洗手液等耗材）、材料、维修工具等购置费用（卫生间中耗材要求采用市场上较好品牌产品）；(3)消防、电梯、中央空调及供水、供电等设备设施的日常维护、保养费用；(4)大楼外墙及窗户清洗的费用。不含(1)消防、电梯、中央空调及供水、供电等设备设施的维修材料费；(2)水、电费；(3)消防、电梯、中央空调、供电等设备设施的年度检测费；(4)垃圾清运费。

招标人和招标代理机构不接受低于成本的投标报价，也不接受招标项目范围内的捐赠。

中标人应按法律政策有关规定，为职工足额交纳社会保险，并按有关规定标准足额支付员工超时及节假日的加班费用。

招标人不提供中标单位职工的住宿用房。

如果因大楼内办公用房调整，本项目需要削减中标单位员工数量的，将按投标书报价扣减相应费用。

服务时间：自合同签订并生效后叁周年。

但如果有以下情况，招标人有权提前中止合同。(1)经过测评，大楼内各单位对中标人服务质量的满意率低于85分的；(2)发现员工数量不足累计超过20人次的；(3)发现存在严重违反《劳动法》等法律法规行为的。

服务范围及内容：

1）制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、档案与竣工验收材料等；

2）公共环境的安全管理；

3）大楼保安管理；

4）房屋建筑部位的日常维修、养护、保洁和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、内外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道等；

5）共用设施的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、强弱电井道、烟囱、共用照明、各办公室会议室内照明、室内外景观照明、天线、中央空调、空调出回风口、供暖锅炉房、高压水泵房、水泵房、配电房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、开水炉等；

6）公共设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、汽车停车场、自行车电动车停车库、室外上下水管道、沟渠、池、井、自行车棚等；

7）会场服务；

8）附属配套设施的维修、养护和管理，如各类会议室、档案室、图书室、阅览室等；

9）公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，楼顶、开水房、电梯轿箱、会议室、卫生间、洗漱间、大厅顶棚、公共门窗玻璃、垃圾桶、烟灰盅、公共场所的清洁卫生等。

10）办公室环境卫生：班子成员办公室、档案室、图书室、阅览室等；

11）维护公共秩序，包括物业区域内巡查。

12）维持物业区域车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。

13）消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护。

14）配电房24小时值班

监控中心、消控中心24小时值班

水泵的运行和日常维护管理。

15）房屋装饰装修管理服务。

16）电话线路维护。

17）大楼配套绿化的养护管理。

18）其他委托事项。

代收发报纸、包裹等。

投标方须派一名专职物业经理人员（持上岗证），全权负责“两馆”物业管理事务，物业管理单位常驻“两馆”的物业管理代表。

图书馆一年365天开放，保洁人员、水电技术人员、保安等人员均需一年365天有人进行物业管理服务。

3、物业管理标准
须根据国务院物业管理条例和省、市有关物业管理法律法规的相关规定，以及投标方根据上述规定制定的物业管理制度。

（一）服务人员准则

全体物业管理人员必须遵守如下工作准则：

各职守岗位统一着装。

上班时间佩戴工作牌。

仪容仪表整洁、大方、得体。

热情待人、文明礼貌、使用服务规范用语。

开展微笑服务，遇到用户时主动问候和招呼。

遵守安全工作规定及操作程序，及时发现不安全因素，正确处理突发事件。

不损坏、不拿取公共或用户的财物。

遵守保密规定，不得擅自进入机要部位。不得随便对外透露机关消息和用户情况。

（二）保洁项目内容及清洁标准

★保洁人员配备：不少18人(含绿化养护2人；“两馆”各7人，项目经理1人，外围共用3人)。

★保洁人员年龄应不超过50周岁。

班子成员办公室每天保洁一次(上午上班前或下午下班后)。

清扫、拖洗楼内大堂、公共走廊地面和楼梯间地面，并随时保洁。

清抹擦拭各层办公室外门和门套、防火门、走廊灯具、开关、栏杆、楼梯扶手、石材墙面、窗台板、沙发座椅等。

随时清抹大堂玻璃门、走廊玻璃、电梯门、电梯按钮，电梯轿箱内不锈钢壁面。

公共洗手间和茶水间内的墙面、地面、台面及卫生洁具的及时清洗和保洁，及时清倒、清洗室内垃圾桶。及时填充小便斗中除臭香球、卫生间厕位上手纸、洗手台盆上洗手液。

大堂、公共走廊和楼梯抛光砖地面一个月至少打蜡、抛光一次。

大楼的外墙面、玻璃窗每年至少清洗一次；门厅的玻璃顶盖应保持清洁；如果不能如期进行清洗的，招标人将委托专业清洗公司进行清洗，并由中标人承担相关清洗费用。

大楼外道路、各类铺装面、各类座凳座椅每天清扫，一季度清洗一次，垃圾桶每天及时清倒、清洗；及时清理公共场所，公共绿地的废弃杂物；及时清扫积水、积雪；及时组织清理乱堆放物品、乱张贴宣传品等。

楼内走廊装饰玻璃应保持清洁。

停车场的保洁，日常无积尘。

定期清抹路灯、标识牌等。

除“四害”消杀工作，定期投放灭鼠、灭蟑螂药物。

做好大楼配套绿化的浇水、修剪、除杂草等养护工作。

保洁时间尽量与机关办公时间错开，避免干扰正常办公。每天地面两次清扫需在上班前和中午休息时间内完成。大范围和大规模的保洁工作一般安排休息日和节假日。

维修计划。

（2）机关大楼公共设施维护管理工作是：

供水设施的日常运作、维修养护和水箱一季度清洗一次；

公共排水、排污系统及化粪池等的清疏、维护；

公共场所地面、道路及其它设施的保养和维修；

消防栓、喷淋、防排烟设备、灭火器等消防设施的定期检测和养护。

公共楼道灯、路灯、庭院灯等公共照明的维护和保养。

（四）机电设备的维修养护标准

★水电技术人员（须持相关上岗证）不少于7人。

机电设备日常维护管理的内容有：供配电系统24小时专人值班守护，运行记录、清除框内外灰尘、污垢，机房保洁，按维修保养计划定期保养，保持良好的备用状态。空调系统每天上班前半小时开机，按季节设定空调供水温度，定时做主机运行记录，定期清洗盘管风机和风柜。

（1）高低配电系统维修养护计划和标准

（2）给水系统（包括空调水系统、消防水系统等系统）维修养护计划和标准

（3）空调风、防排烟风系统维修养护计划和标准

（五）保安岗位额定人数、服务规范及职责

★（1）保安岗位额定人数：不少于23人(包括门口值班保安)。

★保安人员年龄不超过45周岁，应按有关规定持证上岗。在岗人员要求60%以上持有上岗证，新招聘人员要求有1个月内取得上岗证。相应培训费用由中标单位负责。

（2）保安岗位服务规范及职责

1、大楼实行24小时值班巡逻服务。大门、大厅、地下室、监控室、消控室、配电室24小时有人值班，大院、大楼24小时有人巡逻，大厅工作时间有人值班，治安管理人员统一制服，工作规范，作风严谨；

2、认真做好人员、车辆出入登记工作，关做好交接工作；

3、注意可疑人员所携带物品，仔细询问，发现情况及时汇报；

4、维护大门秩序，保持道路畅通；

5、来车时主动上前，引导车辆有序停放，保持道路畅通；

6、送发各种报刊杂志，将其及时正确无误地送到发放点；

7、巡逻人员要定时定点查看，对重要部门、要害部位要勤查看，做好巡更记录。节假日、夜间巡逻时，增加巡逻次数；

8、巡逻时要注意发现可疑人员及可疑情况，发现反常或意外情况，除及时向领导报告外，要采取必要措施以防止火灾事故及破坏行为的发生。发现偷盗、闹事、斗殴、凶杀、放火、投毒、爆炸等犯罪分子，要坚决果断地采取措施，力争抓获犯罪分子；

9、若发现盗窃、凶案、火灾、投毒、损毁财物，以及一切有现场的案件或事件，要妥善保护好现场，迅速上报并积极协助调查；

10、巡逻人员应熟练掌握灭火常识，会使用消防器材，对初起火灾能及时扑灭。

（六）总体要求：

（1）房屋及公共配套设施完好率100%。

（2）管理区域内无重大火灾、刑事和交通事故。

（3）管理区域内卫生、消毒满意率达100%。

（4）房屋及日常设备零修、急修及时率达100%。

（5）进出人员登记制度落实到位。

（6）车辆管理有序，保证行车和车辆安全。

********5">4、付款方式

第一年度合同款分三期支付，第一期在甲、乙双方签订合同后三个月内支付合同总额的30%，第二期在合同签订后的第七个月内，再支付合同总额的40%，余额在合同期满后一个月内一次性付清。第二年度、第三年度合同款按季度支付，每季度第一个月月底前支付上一个季度的相应款项。费用凭政府采购计划执行书、中标通知书、验收单、资金计算单、合同、发票等资料，由义乌市档案馆、义乌市图书馆支付。

********6">5、其他

1）合同的签订：中标单位凭《中标通知书》十天内到义乌市档案馆与招标人签订。

********7">6、对投标方的要求

投标方须根据《国务院物业管理条例》和省、市物业管理方面的法律法规，充分考虑实际服务内容，制订出详细的投标方案，包括保洁、机电维护、保安服务、停车场管理等详细的服务方案。

********0">7、评标办法

评标小组参照相同的程序用最低评标价法对招标项目作出评标结论。评审内容如下：

1）技术标评审（满分40分）

评标委员会成员组根据上述评分细目和各投标方的技术标书的审核情况，自行判定，酌情给分，打分时保留小数1位，每人一份评分表，并签名。在统计得分时，如果发现某一单项评分超过评分细则规定的分值范围，则该张评分表无效。

技术标得分：投标人的技术文件的最终得分为评标小组成员的有效评分去掉一个最高分和一个最低分后的算术平均值。计算时保留小数2位（四舍五入）。

评定技术标入围单位：技术标得分高于28(含)分的作为技术入围投标人，进入商务报价评审。

2）商务标评审

2.1甄别异常报价

对出现投标报价高于预算价的，由评标委员会认定为异常报价，按无效标处理，不再进行评审。

2.2确定最低限价

通过甄别后的投标报价为有效报价。所有有效报价按以下方式计算最低限价：

2.2.1当有效报价在3-4家时，取最低报价为最低限价；

2.2.2当有效报价在5-8家时，去掉一个最高价后的算术平均值再下浮1-5%（随机产生，由招标人代表和投标人代表各抽取一个数字平均，下同）后的报价为最低限价；

2.2.3当有效报价在9-12家时，去掉一个最高价和一个最低报价后的算术平均值再下浮1-5%后的报价为最低限价；

2.2.4当有效报价在13家（含）以上时，去掉一个最高价、一个次高报价和一个最低报价后的算术平均值再下浮1-5%后的报价为最低限价。

3)推荐中标候选人

3.1低于最低限价为无效投标报价；有效投标报价中投标报价最低者为中标候选人。但须检查商务报价组成是否合理，如评标委员会一致认为最低投标报价或某些分项明显不合理，有降低质量、不能诚信履约的可能时，评标委员会有权通知投标人限期进行解释。如投标人未在规定期限内作出解释，或所作解释不合理，经评标委员会取得一致意见后，可确定该投标人不能中标。评标委员会可将第二个最低投标价的投标人作为报价最低的投标。如第二个投标人有上述情形，则以此类推。

3.2如发生两家或两家以上报价最低的，抽签确定预中标人。