福建省政府采购合同

编制说明

1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国合同法》。

2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：龙岩学院

乙方：福建居佳物业管理有限公司

根据招标编号为[350800]F[TP]*******的龙岩学院凤凰校区办公区域物业管理项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同：

1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1合同条款；

1.2招标文件、乙方的投标文件；

1.3其他文件或材料：□无。□无。

2、合同标的

3、合同总金额

3.1合同总金额为人民币大写：柒拾叁万玖仟元整（￥739000.00）。

4、合同标的交付时间、地点和条件

4.1交付时间：合同签订后3年；

4.2交付地点：福建省龙岩市新罗区龙岩学院；

4.3交付条件：详见招标文件。

5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

（一）、物业管理服务内容 综合考虑校区特点和地域特性，结合校区运转的实际需求，保证校区日常生活稳定。委托管理的物业服务内容如下：1综合管理服务 11做好与有关各方的移交接管验收工作，并与服务人员建立良好的互动反馈机制，确保在15天内整个项目正常运转，保管和建立本项目完整的档案； 12在委托管理的范围内制定节能管理方案，协助校区做好节能减排的管理与服务工作。 13根据物业管理服务内容制定物业管理服务实施方案，明确各项服务标准，服务流程，服务目标，并组织实施。设立服务中心（物业办公室），公示24小时服务电话及投诉电话、有专职管理人员处理各项咨询、投诉、报修，并在承诺的时间内给予回复解决。 2房屋以及设施设备的维护维修、运行管理 21设备设施的维护管理：包括高压配电房24小时值班运行管理，及时发现并消除隐患。 22零星的基建修缮 办公区域门窗破损、校区建筑等零星维修。单体、单项物品损坏后不能维修的设施设备报学校更换，由学校出资购买材料，物业公司负责维修。 23公共设施维修服务 建立物业管理所需物品仓库（仓库由甲方提供）。定期、不定期地进行检查，单体、单项物品损坏后不能维修的设施设备报学校更换，由学校出资购买材料，物业公司负责维修。3卫生保洁 31招待所、医务室楼、配电房、水泵房、离退休教师地掷球场、离退休教师门球场、离退休教师气排球场、16号楼车库、18号楼仓库、大巴中巴停车场、继续教育学院和老年活动场所每日清扫。 32校区内公共道路每天清扫保洁各一次；非住户使用的垃圾桶、果壳箱日产日清、定期清洗、保持洁净。垃圾每日收集1次，做到日产日清，卫生死角每天清扫。 33垃圾收集、清运、处理者应使用手套、口罩，提高安全防范意识；各类垃圾清运至规定存放地点，垃圾袋要求坚韧耐用，不漏水，所有垃圾均必须装入相应垃圾袋，收集垃圾时，垃圾袋口必须打十字结，避免垃圾暴露在空气中。垃圾袋内垃圾不应超过容积的2/3，注意及时收集、更换垃圾袋。 34负责垃圾收集清运工人的个人防护工作，工作期间应按规定穿好工作服，收集垃圾结束后按规定清洗消毒防护用具。 35虫害消杀：每季度消杀1次，使用农药严格按操作规程和有关规定进行配比、用量正确，无药害产生。做到楼内无鼠迹，基本无蚊蝇、蟑螂。消杀人员作业过程中应做好个人防护，如消杀过程中操作不当造成自身或第三方人员中毒、伤亡事故时，校区概不负责。 36垃圾桶定期清洁及清除“四害”及时清理校园景观给水水源处的垃圾，保证校园景观给水正常。开闭所及配电房、发电机房需定期进行卫生清理。 4绿化养护 校区内绿地、花木的除杂草、修剪、浇水、施肥、除病虫害，园林小品的维护（不含绿化非责任补栽补种费用和绿化用水费），冬季、夏季植物的保护。 5校园内安全防范管理 包括校园内消防管理、安全技术防范系统管理、治安秩序维护管理、楼宇门卫值班、交通管理、校园秩序维护等。 51设立24小时值班服务电话，实行24小时不间断巡逻，维护校园秩序。 52门卫值班，做好来访登记，车辆出入管理，大件物品出入管理。 53积极做好安全防范宣传工作，组织建立义务消防队，制订群体事件、消防、治安、自然灾害、紧急突发事件处理预案，协助学校安全工作处做好治安、消防等安全防范工作，做好四防(防火、防盗、防破坏、防自然灾害)工作，及时发现报告和消除各种治安、消防及其他安全隐患，维护校区稳定。 54按照《高等学校消防安全管理规定》和福建省高等院校消防安全管理工作要求，每天做好校园防火巡查和消防设施检查和登记工作，发生火警要立即组织有效的灭火救援工作。 55配合公安部门，打击校区周边的违法犯罪活动。 56做好校园突发事件处置、灾害预防、火灾扑救等工作，随时准备提供紧急援助。 57制止乱涂乱画、乱张贴、乱拉乱接、乱倒垃圾、破坏校区公共设施等不文明行为，并作好说服教育工作。 58协助校区做好重大活动的安全警戒、秩序维护等安全保障工作。 59做好校区内的24小时值班工作及日常维护工作。 510定期对校内消防设备进行例检，如发现隐患及时报告安全处，并代校区做好外包的消防、监控设施维保监督工作，保障消防通道畅通，每月定期校区提交消防设备例检报告。 511做好校区交通秩序维护，按校区车辆停放管理相关规定做好停车场、露天停车位的管理工作，预防交通事故发生。 6节能管理 61根据校区的实际情况制定节能降耗方案，实施行为节能与技术节能相结合，尽可能的为校区节约每一分钱，减少不必要的浪费。做好日常水电检查工作，每天需组织人员巡视校园水电，防止水电资源流失，做好巡视记录。 62负责校园内电力管理单位及自来水管理单位的外联，如遇停水停电需及时检查处理，恢复供水供电需及时到水泵房、配电房及各个总闸检查设备是否正常运行。做好学校水泵房、配电房巡视记录。 63积极进行节水节电知识和政策的宣传，提高员工的水电节约意识，勇于纠正制止违章用水用电行为。 64了解掌握水电技术与管理基本知识和校区内水电供应网线及管道走向，熟悉工作流程工作规范。 7代管凤凰校区业主小区（含校区外10号家属楼）公共区域，管理标准参照《凤凰校区办公区域物业服务标准》 若凤凰校区业主委员会确认中标方管理凤凰校区业主住宅小区，中标人必须无条件接收。 71代收物业费0.55元/㎡。参照《关于龙岩市普通住宅前期物业服务等级标准和等级收费基准价格的通知》龙建房[2015]41号文件精神，根据市场调节价制定，经业主委员会同意。 72代收业主水电费用。 73制定门球场、排球场等公共设施管理制度，制约业主发生的扰民情况。 74做好业主小区公共区域的卫生保洁工作。 75做好业主小区公共区域的绿化管理工作。 76 业主户内个人区域不在物业管辖范围内。墙体渗水、剥落，楼栋门禁门的损坏均不纳入物业维护维修范围。 77公共区域的化粪池每年春秋两季各清理一次。（清理所需的工具、材料等费用由校区负责）。 （二）、物业管理服务指标、标准、服务目标要求 （1）、物业服务指标要求 表1物业服务指标要求一览表 管理服务名承诺指标（%）管理服务名承诺指标（%） 维修工程质量合格率100%管理人员专业培训合格率100% 清洁保洁率95%违章率1% 公共设施完好率98%违章处理率100% 道路完好率及使用率98%投诉率小于2起/月 房屋完好率98%投诉处理率100% 消防设施完好率98%客户满意率90% （2）、服务目标 按双方合同规定，参照《全国物业管理示范大厦》（物业管理国优服务标准）标准执行。 以质量管理体系、职业健康安全管理体系和环境管理体系为指导，在合同开始三个月内根据现场管理实际建立符合学校的管理体系文件，经学校审核通过后按照体系文件执行，学校按月进行检查考核。如未能在规定时间内建立管理体系文件或未能执行管理体系文件，学校有权按违约处理，处罚扣减一个月物业管理费。 （3）、校园维序管理标准和要求 1人员素质基本要求： 身体健康、无犯罪记录，有安保工作经验者优先考虑。 2服务要求 保安人员要熟悉安全保卫使用的各种机（器）械、消防器材，熟悉校区内部的重点及要害部位、易发案部位及复杂场所的情况，统筹安排保安队员的值班、巡逻工作，积极预防治安、刑事和事故的发生。 21负责本部门日常事务处理，检查、执勤。 22熟悉本部门各岗位职责和任务，掌握本辖区治安保卫工作的规律和特点。 23做好与辖区消防、派出所等部门的联系沟通工作。 24门岗： 提前10分钟上班，做好交接班记录。负责校园及楼宇人、车、物的出入管理，认真做好《外来人员进出登记》、《车辆进出登记》、《大宗物品进出登记》，维护校园治安秩序和校区形象，每月把值班记录上报校方主管审查。 25白天上班时间，2人轮流做好形象岗站立，对领导、进出宾客车辆敬礼。 26外来人员凭身份证进出校区； 27来访客人需出示身份证经受访者证实同意，登记后进入楼宇；对开小汽车客人先敬礼后询问证实再登记；离开楼宇时记录离开时间。 28禁止捡破烂、做广告推销等与校区无关的闲杂人员进入管辖区域。 29对不听劝阻人员上报上级领导处理或公安机关（视情况而定）。 210物品搬出楼宇需填写物品放行条，经物业相关方同意后才能放行。 211禁止在楼宇周边摆摊设点，车辆乱停乱放。 212严禁家禽、牲畜等进入校园，一经发现及时驱逐出校，防止伤及校区内人员。 213发现治安案件或犯罪案件应立即上报公安机关，并做好有关记录。 214巡逻岗： 215提前10分钟上班，24小时分片区责任制巡逻，制定巡逻路线、巡逻频率，有巡更打卡记录或巡逻记录，并填写《校区（楼宇）巡逻情况表》。 216日常对消防等公共设施巡查发现有损坏做好记录并及时上报维修（若无法维修，消防器材用品由校区出资购买）。 217做好防火巡查工作，记录好《防火巡查表》，防火巡查应包括下列内容：用火、用电有无违章情况；安全出口、疏散通道是否畅通，有无锁闭；安全疏散指示标志、应急照明是否完好；消防设施、器材是否在位、完整有效，消防安全标志是否完好清晰；消防安全重点部位的人员在岗情况；其他消防安全情况。 218发现水管破裂等泡冒现象及时上报维修并做好记录。 219熟悉巡逻区内各类设备、物品的位置，发现设备、物品如有移动等可疑情况，应立即查明并报告有关部门。 220巡逻中如闻到异味、听到可疑声响，需立即查明情况并报告有关部门。 221观察来往人员的情况及其携带物品，发现可疑人员，要选择适当的位置加以监视并及时报告。 222发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，应即刻擒获。 223发现打架、吵架、斗殴等行为时，要立即制止。 224发现火情时，应立即组织扑灭，并迅速报警。 225对校区范围内践踏草地、乱散发广告、捡垃圾等闲杂违章人员进行规范管理。 226发现可疑物品立即做安全处理，并报告有关部门。 227发现进场车辆有损坏时应向车主（司机）指出，并做好记录。 228校区若举行大型活动时，要协助指挥、疏导出入车辆，维护出入口的正常秩序。 229巡视保安各岗位执勤情况，协助处理疑难问题，认真填写《巡逻签到记录》。 230根据校区实际情况，完成校区交办的其他事项。 231熟悉消防设施及火警处置程序，应急预案流程操作，接受校区主管部门的考核。 232及时准确通报探测器报火警、误报、故障信号的地址，并跟进现场队员查看结果反馈，是故障即书面保修，做好有关记录。 233密切关注校区动态，重点区域、特殊时段加强监管，发现可疑人员或安全隐患应及时通知，遥相呼应各岗位，做好有关记录。 234做好钥匙管理：备用钥匙封存、清点保管及交接班移交工作，做好记录。 235消防／配电重地。闲人莫入，业务往来须经授权，做好登记。 236值班室24小时值班，严禁脱岗，值班电话保持畅通，原则上不得拨打私人电话，严禁长时间占线聊天。 237做好夜间施工单位的登记，并监控施工现场的情况。 238对各项消防设备定期检查、测试，以保证临警好用，做好有关记录。 239值班期间保持值班室干净、整洁。不得吸烟及做与工作无关的事宜。 240加强防火意识，定期检查消防设施，消除火灾隐患。（每个月检查不少于一次） 241妥善保管配发的安保器械及装备，不得丢失损坏，确保对讲机24小时开通，不得以没电为由。 242正确详尽的填写值班日志、物品持出表、交班记录表、访客登记表，夜间巡逻表，必须对当天的工作做好笔录,办理交接手续时应双方签字,否则将按时间段追究事故责任。 243（如停电、起哄、火灾、打架）要及时赶到现场处理，并及时向有关领导报告。 244做好来访者，来访车辆等丅出入登记工作。 245作为消防安全责任人，负责对区域内消防安全隐患和违反消防安全行为的检查工作。 246定期检查水电、消防等公共设施，确保好校区的安全环境。 247严格要求规范自己的行为，严格执行校区的各项规章制度。 248服从校区管理，忠于职守，热爱本职工作，奉公守法，积极做好所属范围内的安全保卫工作，维护正常的秩序； 249坚守岗位，不得擅离职守，不得脱岗； 250落实防火、及消防设施；安全通道的管理如发现安全隐患，立即报告，并做出妥善处理，以免造成不必要的损失； 254发现可疑人员进入校区内，要主动上前盘查、询问，并检验其有效证件进行登记，确认无误后方可放行； 255对于推销产品的小商小贩一律不准进入； 256负责校区信件接收，信件、报纸（校区业主的快递件一律不予放置、保管，如有遗失业主自行承担）； 257对门卫室内外的卫生做到干净、整洁，物品摆放整齐、有序。 （4）环境卫生保洁要求 1环境卫生保洁要求 11环境卫生保洁服务范围 招待所、医务室楼、配电房、水泵房、离退休教师地掷球场、离退休教师门球场、离退休教师气排球场、16号楼车库、18号楼仓库、大巴中巴停车场、继续教育学院和老年活动场所和公共道路的保洁 12环境卫生保洁服务要求 121每天打扫路面，巡回保洁；保持路面的清洁，没有陈旧的落叶和积水、淤泥、青苔。 122及时清理路沿石的杂草和青苔，保证路沿石边无杂草、青苔。 123清理雨水沟，保持雨水沟畅通、无杂物。 124每日打扫离退休教师地掷球场、离退休教师门球场、离退休教师气排球场、16号楼车库、18号楼仓库、大巴中巴停车场、继续教育学院和老年活动场所，巡回保洁；保证无杂物、垃圾、石块、杂土等。 125每日打扫公共道路，巡回保洁；保证无杂物、垃圾、石块、杂土等。 126每日清理垃圾桶里的垃圾，垃圾桶摆放整齐。定期清洗垃圾桶，做到垃圾桶无污迹、无异味。 127每日确认专人定时巡查外环境卫生，保持常态的干净卫生环境。 128污水井盖、雨水沟盖、垃圾桶等设施损坏，要及时上报维修更换。 129校区内的标志牌和宣传栏要半个月擦拭一次，保持其干净，无污迹。 1210按校区要求负责学校重大活动、会议或外宾来访的卫生环境清理、保洁。 1211以上均有纸质记录归档待查。 2其余卫生保洁要求 21负责校区内公共场所，公共道路的清扫保洁及垃圾清运。 22负责继续教育学院的保洁，包括：楼梯、走廊、墙面、门窗的卫生保洁及垃圾清运。 23按校方要求负责学校重大活动、会议或外宾来访的卫生环境清理、保洁。 24负责安排电工对配电房、强弱电间、发电机房、变频泵房、消防及杂用泵房内进行卫生保洁，每学期至少打扫一次，要求无蜘蛛网、灰尘，地面清洁，无垃圾。 25公共道路：做到目视无污迹、无水迹、无积尘、无落叶、纸屑、烟头、果皮等杂物。每日至少清扫1遍。 26公共墙面：保持墙面无蜘蛛网。每周至少1次清扫或擦拭，特别是垃圾桶周边的墙面要保持干净，有污渍要及时擦拭。 27垃圾桶：随时保持周边干净无积水，确保无污迹、无口香糖胶迹、无烟蒂、纸屑、果皮、无乱堆放杂物。每日至少清扫2遍，巡回保洁。 28垃圾桶的垃圾积压不得超过容积的2/3，垃圾桶内外应保持清洁。 29垃圾收集：每日2次收集垃圾，定期清洗垃圾桶，做到垃圾桶无污迹、无异味。放置垃圾桶的地面与墙面保持清洁，无污迹。 210垃圾清运：每天进行垃圾清运，做到日产日清，做到垃圾绝不过夜。 211标志牌：保持校区所有的标志牌无灰尘，半个月清抹一次。 212消防栓：保持各楼层消防栓内、外部的整洁，无灰尘、明亮。每周清抹一次。 213按学校要求需要进行清理和打扫的地方。 214虫害消杀：每季度消杀1次，使用农药严格按操作规程和有关规定进行配比、用量正确，无药害产生。做到楼内无鼠迹，基本无蚊蝇、蟑螂。消杀人员作业过程中应做好个人防护，如消杀过程中操作不当造成自身或第三方人员中毒、伤亡事故时，校区概不负责。 215所有作业所需的洗涤品、消毒药品、劳动工具、劳保用品等均由物业公司自行负责。 以上项目均需有纸质记录归档待查。 （5）绿化养护要求 1绿化养护的标准及要求 11绿化养护范围内草坪、树木要保证成活率在95%，制定年度养护计划和月工作计划上交学校主管部门审核。 12养护期间要对绿化树木每年至少施肥3-4次，确保绿化苗木挺拔和健壮，做好有关记录；喷洒农药防治按季节按需要，保证树木无病虫害（包括白蚁防治在内），做好有关记录。 13校园内草坪，每年至少修剪3-4次，剪后草坪平整，纹路整齐。 14在台风多发季节，应做好相应的防范措施；对树木进行适当的修剪、疏枝加固；台风暴雨过后应及时清理台风刮倒的树木和断枝，并清运出学校，不得将断枝残叶遗留过夜。 15所有绿化树木（含盆花）、草坪在正常养护过程中出现的枯死、干死等现象，要及时进行补植，补植的树木（含盆花）高度规格要适当，与死亡的树木大小差不多，不能太小，物业公司做好记录并上报校区，费用由校区承担。 16草坪等绿地内的落叶、废纸、塑料袋等垃圾和废弃物每天及时进行清理。 17乔木：主枝干通直、树冠完整、无枯枝、无病虫害，树枝高度不阻碍车辆和行人通行，树穴内无杂草； 18灌木：保持灌木冠幅均匀、苗木无病虫害、造型规范整齐； 19竹类：正常生长、枝叶翠绿，无病虫害和少枯枝； 110色块组团：正常生长、合理修剪，无缺株、断行，不能有明显杂草，色块分明，线条清晰流畅； 111植被等植物：肥料充足、正常生长、无病虫害； 112草坪：无病虫害、高度保持13cm以下，保证草的正常生长、无病虫害、叶色正常，负责杂草的清除，保证草坪无明显杂草，如学校实施移栽、更换及改良草皮、树种等，物业公司应积极配合开展。 113修剪下来的树枝、树叶和草等要及时清理运出校园，不得堆放在学校垃圾场内。 114做好树木支撑扶正、加固，确保扶正后树木成活。 115浇水：根据不同植物特性、土壤的干湿度，做到适时、适量，不遗漏，每次浇水要浇足浇透，不得浪费水。 116负责学校重大活动、会议或外宾来访按学校要求进行绿化的修剪和盆花的摆放，盆花的费用由校区统一负责。 117强台风、大暴雨等自然灾害对绿地损坏的处理要求 118建立热带风暴防御紧急预案以及台风过程的工作记录上报校区审查。 在台风季节来临前做好防台风准备工作，如抗台风用的物资、加固绿地中的乔木等，并做好灾后物资的储备以应付紧急情况。 119台风来临前做好充分准备，对浅根性、树冠庞大、枝叶过密的园林植物，将采取疏枝、立柱、绑扎、培土等防御措施。 120密切留意气象台发布的天气预报，24小时安排人员值班，保证所有的通信设备24小时畅通，发生紧急情况及时汇报并投入抢险，并服从校方的统一调配。 121台风过后，组织所有员工上阵，以最快的速度、最短的时间清理一些被台风吹倒的，有妨碍人行和交通的树木，首先保证交通恢复畅通；对倒伏、受损的树木及时扶正、支撑；折短或劈裂的枝桠，将去除残桩或修整断（裂）口，较大的伤口作防腐处理；损伤严重的，立即清除并及时补植（所需费用由校区负责）。 122冻害防护要求 对易受寒害或冻害的园林植物，日常将加强管理，提高植物抗寒能力，防护要求：加强栽培管理，在生长期适时适量施肥、灌水，促进苗木健壮生长，使树体内积累较多的营养物质与糖分，可以增强树体的抗寒能力。对易受寒害或冻害的园林植物，在寒潮来临之前将做好防护措施，如在立冬前根据树种的不同，分别采取控制晚秋新梢的萌发、剪除已萌发而未充分老熟的新梢、根际培土或覆草、主干包扎或覆盖塑料薄膜架等措施进行防寒。用于植物的包扎或覆盖物，宜在次年3月底前清除完毕。 123创伤修复要求 树木受到雷电风雨、人畜危害而受到创伤，会造成劈裂、折断、腐枝、疮痂、溃疡、孔洞、剥皮、干枯等创伤。及时对创伤进行处理，首先加以清除、剪除或挖除，消除腐垢杂物后进行消毒和防腐处理。 124病虫害防治要求 贯彻“预防为主，综合治理”的病虫害防治方针，严格执行有关植物检疫的法规和制度，防止检疫性有害生物、病原菌及虫害带入本地区，防治要求如下： 125做好病虫害预测预报，制定科学的病虫害防治预案，采用综合防治措施，做到准确、及时、有效。 126采用农业防治、物理机械防治或生物防治等方法，尽量少用化学防治，以减少农药对环境的污染，并避免杀死和影响天敌或有益生物的栖息、繁衍。 127有必要采用化学防治时，选择符合环保要求，以及对有益生物影响小的高效、低毒农药；同时，掌握适当的浓度，避免发生药害。对于同一种害虫，避免长时间重复使用同一种农药。以免使病虫害产生耐药性，影响防治效果。 128在开放性的绿地中喷药时，及时公告并选择人流较少的时段进行；同时采取必要的防护措施，避免危及人畜。 129施肥要求 有必要进行花草灌木施肥时，及时公告并选择人流较少的时段进行，避免影响校区的日常工作。 130鼠害的防治：对绿地的鼠害采用综合治理的对策，及时的清理鼠类隐蔽的场所和清除绿地中可提供鼠类食用的食物，减少绿地上鼠类种群的容纳量。当害鼠种群密度较高时，采用对人畜安全的剂型化学杀鼠剂进行灭杀，并在夜间投放。对零星的鼠害，采用物理方法进行捕杀；之后，及时封堵鼠洞。 2绿化养护的质量目标 21草坪植物叶片健壮、色泽纯正，无枯黄叶；其它植物的新梢粗壮、叶片健壮、叶色纯正，无枯枝败叶。 22乔木树冠完整、美观，生长旺盛，开花结果正常；主侧枝分布均匀，分枝点高度与树种特性相适应，分枝不影响游览和观景。无死株、缺株。行道树的体量、高度基本保持一致，下缘线和分枝点高度的控制符合《城市绿地养护技术规范》的规定，倾斜率小于3﹪。 23木本地被植物生长旺盛，覆盖率达到99﹪以上，无杂草，无死株、缺株。 24花灌木生长旺盛，株型完整、丰满，开花适时，花繁叶茂，花后修剪合理、及时。木本地被植物生长旺盛，覆盖率达到99﹪以上，无杂草，无死株、缺株。 25花坛、花带及绿篱轮廓清晰、层次分明，整齐美观，无残缺、无杂草，修剪及时、得当。 26造型植物修剪及时、得当，线条整齐、圆滑、流畅。规则式种植的造型植物，形状或体量保持一致；自然式种植的，形状和体量大小符合设计和景观的要求。 27草本花卉生长旺盛，株型均匀、完整美观，开花适时，花繁、色正，开花时覆盖率达到95﹪以上，无杂草；花后需修剪的，修剪合理、及时。 28草坪的绿色期不少于320天，覆盖率不小于99﹪，杂草的覆盖率不超过1﹪，无积水，修剪及时、合理。 29保证绿地干净整洁，及时清理绿地上的垃圾，修剪后的枝叶及时清理不过夜。 3绿化养护的服务要求 31绿化工作人员上岗作业时必须统一着装、佩戴明显标识、文明施工、礼貌服务、仪容整洁。 32物业公司须在每个月27日之前提交月度工作小结、下月度的维护、保养计划，并作为合同附件执行。 33物业公司要按安全操作规程进行维护，防治意外事故的发生，如有意外伤亡事故和问题责任均由承包方负责，与校区无关。 34若遇自然灾害导致绿化苗木大面积死亡，物业公司应配合学校做好清点登记，并协助上报学校相关职能部门核定，如需补植费用由校区负责。 （6）房屋主体以及零星工程修缮标准要求 1及时发现住房违规搭建现象，如发现及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理；及时发现空调安装、消防等安全隐患，通知住户及时处理，并报告值班人员及保卫科。 2负责校区的楼道卫生，每星期清扫一次。大门沿街的水沟卫生，每周清扫一次；清除校区住宅楼周边水沟所有的杂草，遇风、雨过后要及时清扫垃圾、排除积水，保障排水畅通，通行安全便利。 3标准要求：制定月修缮计划、修缮方案和建筑材料采购计划以及相关预算，附上修缮明细以及相关现场破损图片上报学校，学校审批后及时维修，维修所需材料费用由校区负责。每月月底填写已维修项目汇总表附维修后图片上学校验收后签字存档。做好有计划、有方案、有预算、有统计、有维修前后图片对比，有验收，保证修缮的有效率、合格率。 4保证维修及时率：如修缮工程量大，维修时间急，或专业能力的限制，如一人确实无法保证现场需要，可向学校申请临时增加相关人员，经校方同意后方可增加。费用按实际雇用时间计算。 （7）设备设施维护管理要求 1总体要求 11落实设备责任人制度，要求对所有设备具体管理责任落实到各个设备操作工，对设备的所有管理使用过程进行监督和跟踪，以确保设备的安全运行。 12安全操作规程图形化，要求将各类设备操作规程以图形或图解的形式表达于每个设备操作现场，使运行操作人员易理解，达到外行人在看了操作图例后也能操作。 13对设备进行24小时运行管理，并建立运行记录和交接班制度。 14设备的运行和维护人员，必须经过专业培训和考核并取得相关资质证书，做到切实会操作、会保养、简单故障会维护才能上岗。 15为了保障设备安全运行，所有设备操作工要求持证上岗，在工作岗位严格按照安全操作规程作业，如《电业安全操作规程》等。 16未经批准，外来人员不得进入水泵房、配电室等重地，经批准进入者，必须办理登记手续，并由有关部门人员陪同进入。 17设备操作人员严格按照技术规程对所管理的设备安全运行状态及所属机房范围的安全状况进行检查，发现不安全因素，及时报告，限期解决。 18各设备房不得随意配备钥匙，钥匙要有专人负责，值班人员交接班时钥匙必须一起交接。 19所有在设备房发生的行为都要有责任人员的记录，包括正常的巡视及维护工作，记录中要明确进入时间，工作内容及员工本人的签字。 110所有设备房要保持良好的通风散热，并有防水、防鼠、防火设施。 111认真做好防雷设施的检查维护工作，按规定要求进行防雷测试并建立档案，确保防雷设施安全有效。 2设备设施维护保养要求 设备设施必须认真做好日常维护，同时根据各种设备特点及维护保养规程，对设备设施进行定期维护保养，做好维护保养工作计划，并做好日常维护和定期维护保养及维修记录档案，按设备设施维护保养要求落实日常维护和定期维护保养工作。 21给排水设备运行维护 给排水设备运行维护是指为保证区域内给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。具体为： 211实行日常检查巡视制度，定期维护保养，保证给排水系统正常使用。 212建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染；高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。 213加强巡查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好。 214监控水泵房及地下水池、消防系统全部机电设备，定期保养，定期作记录。 215生活水泵定期轮换使用，主接触器开关定期检查保养。 216消防泵按规定定期检查保养，定期进行“自动、手动”操作检查，定期进行全面检查。 217泵房要有防水、防鼠、防火设施。 218建立对校区内用水处的日常检查巡视制度，排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水和浸泡发生；保证室内外排水系统通畅。 219设备出现故障时，维修人员应在接到报修后半小时内到达现场，零修合格率100%，一般性故障排除不过夜。 220遇到险情需及时采取处理措施。 3供电设备管理维护 保证供电系统正常运行，对供电设备的日常管理和养护维修。物业公司维护应做到： 31建立设备管理、值班、操作制度。 32室内照明、通风保持良好，室温控制在40度以下，墙上配挂温度计。 33建立运行记录，发现问题应及时维护、及时上报，如设施设备无法维修需要更换，更换费用由校区负责。 34供电回路操作开关标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电更应挂牌。 35配电房内禁止乱拉接线路，供电线路严禁超载供电。 36配电房应有防水、防鼠、防火设施。 37统筹规划，做到合理、节约用电。 38供电运行管理（配电室实行24小时值班，有运行记录）； 39供电运行工和维修人员必须持证上岗。 310维修人员必须持有效电工上岗证，每年应负责联系高低压柜及变压器的年检。 311加强日常维护检修，照明、指示灯具线路、开关要保证完好。 312设备出现故障时，维修人员应在接到报修后半小时内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜。 313用电设备定期维护。 314严格执行用电安全规范，确保用电安全。 4消防设施管理 41一般性故障立即排除，维修合格率100%，暂时不能处理的通知有关部门采用应急措施，应急措施得当有效。 42定期进行消防设施的巡查、测试。 43定期检查消防设备使用情况，保证设备运行正常，并做好相关记录，如遇设备无法使用情况，及时向主管部门反映。 44设备房整洁。保证设备房的安全。 45参与火灾隐患的整改，消防检查。 46积极组织参与应对各种突发事件。 5设施维护细则 51设施正常损坏，工资不计，配件费用按实际结算。原则上配件向龙岩学院领取，特殊情况经龙岩学院授权物业公司也可自行采购。更换物品数量、质量，要求现场工作人员签名方可核销。新装水电要求先报预算价、经龙岩学院同意方可施工，包工包料按实结算。 52水电零星维护按季度结算，凭办公室派工单为结算依据，新安装500元以上项目凭申请报告、预算、结算、验收合格报告单为结算依据。 53水电维护结算费用应含税，甲方凭发票以银行转账方式支付。 6代管凤凰校区业主小区（含校区外10号家属楼）公共区域，参照《凤凰校区办公区域物业服务标准》 61要及时做好物业费的催缴和登记工作。 62代收业主水电费用。定期入户抄写业主水电用量，并代收水电费，做好登记向后勤基建处反馈。如遇不愿缴交的业主，由后勤基建处出面处理。 63制定门球场、排球场等公共设施管理制度，制约业主发生的扰民情况。明确业主在使用公共设施时应遵守的时间规定，杜绝发生清晨、夜间发生影响业主正常生活的情况。 64做好业主小区公共区域的卫生保洁工作。 65好业主小区的公共区域绿化管理工作。 66好业主小区的公共区域交通秩序维护。 67业主户内个人区域不在物业管辖范围内。墙体渗水、剥落，楼栋门禁门的损坏均不纳入物业维护维修范围。 （三）、其他事项说明 1管理人员、专业操作人员应按照国家有关规定取得有关岗位证书，并且所有人员必须无犯罪记录。外来务工人员须按公安机关的要求，办理外来人口暂住证。管理人员、水电维修人员、保洁员应具有良好的仪态，仪表及职业素养。相关的物业服务管理人员及员工严格审查，保证录用人员无违法犯罪记录。项目经理、各负责区工作人员必须经学校审核同意后方可上岗。采取有效措施确保选派到本项目的人员队伍的稳定。管理人员的变更，提前三天通知学校对应管理部门并经过校区的同意。若不符要求，学校有权要求物业管理公司更换。 2合同期内，采购人对中标人的年度考核指标，与试用期考核指标相同。 3物业人员统一着装，佩带标志，行为规范，服务主动，热情。 4应建立健全的物业管理服务的各项档案，并形成电子档案，年终考核时作为考核材料汇总至学校后勤管理部门。 5物业人员应积极配合学校搞好管理服务育人工作，共同维护校园安定稳定。 6中标人不得开展物业管理之外的其他经营性活动（包括饮食服务、代购代销商品等。） 7中标人必须承担物业管理和服务中所造成的事故责任，并负责赔偿由此造成的各项损失。 8中标人员与学校签订安全目标责任书，并自觉接受学校安全处的监督与指导。 9若因中标人原因而导致物业管理和服务中所造成的被盗窃事件，责任由中标人全权承担。通过公安局（派出所）备案后，经公安局（派出所）人员核定案件价值，中标方须按案件价值赔偿。 10中标方应严格遵守《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》等相关法律，对中标方工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、养老保险、工伤保险和人员意外伤害保险、死亡保险办理及相关费用的要求全部由物业公司承担。全部服务人员的工作时间应严格按国家有关法律、法规要求的标准执行（每周工作时间不超40小时，因工作原因产生的加班（含节假日加班）应严格按国家有关法律、法规要求的标准给付员工加班薪资。）每人每天加班时间不超过4小时，每人每周加班时间不超过20小时。员工工资待遇应不低于新罗区同等工种工资待遇平均水平。所有员工的资料必须向校方的后勤管理部门报备。投标人每月向校方的后勤管理部门提供交纳相关保险的凭证（复印件），否则校方将有权不予办理投标人的日常业务；校方的后勤管理部门将不定期检查投标人是否与员工签订《劳动用工合同》，监督中标方按规定要求为员工交纳保险。 11项目物业服务中心人员具有完整人员编制、岗位职责、培训计划。 12编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。 13对中标方的其他要求：（如保密等）不得透露本校有关重要消息和情况，对外不得损害学校名誉，和学校师生交往不得散布流言蜚语，遵守学校各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。 14中标人聘请的所有人员由中标人全权负责，人员于合同终止时自动撤退，学校对物业公司聘请的所有人员不承担任何义务。 15处置紧急突发事件时乙方管理员、维修人员必须服从学校相关部门的指令，及时配合参与处置。由后勤管理处负责对物业服务中心的监管。 16中标人有责任配合业主单位接受上级领导部门的监督、检査，提供必须的资料。 17管理规章制度 包括管理单位员工内部管理制度和约束各方面的外部制度，各项制度均要以法律为准绳，以国家法律和地方法规为依据，结合实际而定，使之具有合法性、实用性和可操作性，也才能产生约束力。 18其它注意事项 中标人不得将项目非法分包或转包给任何单位和个人。否则，招标单位有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。 19物业交接工作要求： 191中标人在接管本项目和物业服务合同终止时，中标人应当按《物业管理条例》（2007年修订）规定移交。 192物业服务合同终止时，招标人如选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。 20学校将提供物业管理人员值班室，在委托期限内交由物业管理公司免费使用。 21物业管理中所产生的水费、电费统一由校方支付。物业公司应遵守学校的水电管理规定使用水电不得违规或浪费。学校有权核定物业公司水电用量，超过核定的使用量，水电费由物业公司承担。 22物业服务公司提供装备物资。 23物业服务公司的员工住宿自理。 24物业服务公司必须配置项目相关人员的装备包括： 保洁设备以及洗涤药剂、地面和物体表面擦拭用的消毒剂、地面养护药剂、材料和保洁工具等耗材。负责各类垃圾桶、果皮箱、卫生间纸篓。工程维修设备、工具。自行解决管理服务时所需的日常工具和劳保用品。 25对学校所提供的现有场所和设备、设施在签订合同时投标人必须清点确认，如果在经营过程中有需要添置的设施设备、用具由投标人自行投资购买。合同期满后，这些自行购买的用品由投标人自行处置。 26试用期为6个月，试用期结束后，采购人将对中标人进行考核，若中标人未通过试用期考核，限制其在15个工作日内对不符合标准的进行整改，若整改不合格，则终止合同并没收其履约保证金。 27若凤凰校区业主委员会确认中标方管理凤凰校区业主住宅小区（含校区外10号家属楼），中标人必须无条件接收。否则视为放弃中标资格。 28其它未尽事宜参照学校相关管理规定进行。 四）、物业管理人员表 序号职位人 数（人） 1物业管理主任1 2保洁员3 3水电工1 4绿化养护人员1 5保安人员4。

6、验收

6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

按照谈判文件、乙方响应文件的规定或约定进行。

6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

8、履约保证金

有,具体如下:履约保证金按成交金额5%，缴交户名：龙岩学院;开户行：农行龙岩新罗支行营业部;行号：********1017账号13-***************; 履约保证金于项目验收完成后无息一次性退还。。

9、合同有效期

从 2019 年 4 月 10 日至 2022 年4月 10 日止。

10、违约责任

10.1甲方在履行合同期内，要遵循合同约定按时交纳物业管理服务费(注：办公区域物业管理费，不含住宅区0.55元/平方米物业费)如延迟超过合同约定支付时间一个月，乙方有权向甲方要求按当月服务费金额的1%加收滞纳金。 10.2乙方如中途未经甲方同意单方中止物业服务行为，甲方有权拒绝支付物业管理服务费,同时乙方每拖延一天必须向甲方支付人民币200元整作为违约金。

11、知识产权

11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。 11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：（根据实际情况填写）。。

12、解决争议的方法

12.1甲、乙双方协商解决。

12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

提交仲裁委员会仲裁，具体如下：。
向人民法院提起诉讼，具体如下：在龙岩市新罗区法院提起诉讼。

13、不可抗力

13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14、合同条款

根据实际情况填写。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

15、其他约定

15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3本合同自签订之日起生效。

15.4本合同纸质文件一式肆份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5其他：□无。□无。

签订地点：龙岩市新罗区