长寿区行政中心物业管理服务
项目名称： 长寿区行政中心物业管理服务
采购编号： 长府采[2010]1652号
采购目录： 服务类
采购方式： 竞争性谈判
供应商投标资格： 见附件
报名及购买招标文件开始时间： 2010年12月30日 17:30
报名及购买招标文件截止时间： 2011年01月05日 17:30
报名及购买招标文件的方式： 网上下载
招标文件售价(元)： 0.00
投标件递交开始时间： 2011年01月06日 13:30
投标件递交截止时间： 2011年01月06日 14:00
投标件递交地址： 长寿区行政中心政府大楼114室
开标时间： 2011年01月06日 14:00
开标地址： 长寿区行政中心政府大楼110室
采购代理机构名称： 长寿区采购中心
采购代理机构地址：
经办人名称： 长寿区采购中心
联系电话： ********932

第一章 投标邀请书
重庆市长寿区人民政府集中采购中心受重庆市长寿区机关事务管理局的委托,对该采购人所需的物业管理服务进行政府采购，采购方式为竞争性谈判，欢迎合格的投标人参加投标。
一、招标项目名称：重庆市长寿区行政中心物业管理服务
二、投标、开标有关说明：
1、投标地点：长寿区行政中心北楼114室
2、标书获取方式: 网上下载
3、标书下载时间：2011年1月5日北京时间17:00时前
4、投标截止时间：2011年1月6日北京时间14：00时
5、开标时间：2011年1月6日北京时间14:00时
6、开标地点：长寿区行政中心北楼110室
7、信息发布：http://www.cqgp.gov.cn
三、有关规定：
1、超过投标截止时间、不按规定密封的投标或不按《招标文件》规定提交有效足额投标保证金的投标，长寿区人民政府集中采购中心恕不接受。
2、提交投标保证金户名：重庆市长寿区机关事务管理局
3、开 户 行：工商银行长寿支行营业部
4、帐 号：****************859
四、联络：
1、招标采购单位全称：重庆市长寿区人民政府集中采购中心
2、地 址：长寿区行政中心北楼114室
3、邮 编：401220
4、电 话：********932
5、传 真：********639
6、联系人：吴老师
五、投标人基本资质要求：
l、具有独立承担民事责任的能力；
2、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度； ．
3、具有履行合同所必须的设备和专业技术能力；
4、有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；
5、投标人必须处于正常经营状态，并在近三年内未发生经营性亏损。
6、参加政府采购活动近三年内，在经营活动中没有重大经济违法记录；
7、投标人必须具备的其它条件：
(1) 有效工商营业执照（副本）及其经营许可，具有中华人民共和国建设部颁发的《物业管理资质证书》一级企业。
(2)项目经理应具有国家级物业管理企业经理资格证书；管理人员具有物业管理专业岗位资格证书（要求为本企业职工，提供09年以来不少于10个月的社保及工资证明）。
(3) 投标人代表若非投标企业法人代表，须持有投标企业法定代表人授权委托书原件。
(4) 投标代理人身份证原件。
(5) 投标保证金进帐回单原件。
注：以上各项未注明“原件”者，均为复印件加盖投标企业公章。
（以上资料按序装订后连同证书原件等单独装袋密封，供审验）
六、投标费用
投标人应承担其编制与递交投标文件所涉及的一切费用，无论投标结果如何，招标人对上述费用概不负责，均由投标人承担。

第二章 项目基本情况及服务要求
一、招标项目基本情况：
（一）项目概况
1、总建筑面积约55000平方米(以房证为准,无证部分实测为准)。其中办公楼约34000 平方米，建筑层数为地上12层，地下1层（车库，车位92个）；科技中心18000平方米，地上4层，地下1层（车库，车位94个）；公寓3000平方米；
2、办公楼出入口 2 个，车库出入口2 个；科技中心出入口 2 个，车库出入口2 个；公寓出入口 1 个；
3、外围部分，以公路为界。绿化部分不纳入此范围；
（二）设备配制概况
1、供电系统：
（1）高压配电柜2台，采取双回路供电方式（高压柜在负一楼配电房内）；
（2）低压配电柜 30台；
（3）各类照明动力配电箱 50 台；
（4）应急电源：USB电源、自动应急照明。
2、给排水系统：
（1）供水方式：管网+屋面水箱，系二次供水；
（2）水泵设备：
潜污水泵13台：其中， 2 台功率3KW，11台功率1.5KW；
空调水泵 10台：其中，6台功率37KW，4台功率7KW；
功率：55KW×3+30KW×3+30KW×3+11KW×5+7.5KW×2；
（3）水箱设备：
生活水箱：容量50立方，共2个；
（4）排水管网（含窖井）
3、空调系统：
（1）型号：YBWC110A 约克螺杆中央空调机，功率：81KW,共2台；使用范围：科技中心；
（2）型号：燃气锅炉，共 1台；使用范围：科技中心；
（3）型号：LG乐星中央空调系统，共2套，每台125万大卡 ；使用范围：办公大楼；
4、排污系统：
（1）潜污水泵13台：其中， 2 台功率3KW，11台功率1.5KW；
（2）隔油池：1个；
（3）卫生间：37个。
5、电梯：
通力电梯，台数：6 ；
6、消防系统：
（1）消防控制中心安装位置：办公大楼北1楼；
（2）消防水泵 5 台；功率：3X30KW（其中3台监控建委楼及6家联建楼）；
（3）喷淋泵 3 台；功率：3X30KW（两用一备）；
（4）消防广播系统 2 套；
（5）消防设施、设备：监控报警、喷淋系统、气体灭火系统、灭火器、消防水池；
（6）消防水池：容量 500 立方+30立方，共 2个；
7、 通风防排烟系统
共有各类风机 10 台。
8、灯饰照明设备：
（1）室内照明；
（2）环境照明；
（3）光彩工程照明；
（4）路灯；
（4）其他；
9、会议音响、视频设备：各类大小会议室 7套；
10、天燃气系统：中压调压箱一套；
11、各类防火卷帘门设备 8道；
12、部分小区道路；
13、综合布线、通讯系统；
14、食堂机具；
15、喷泉水池：2个；
二、设备管理、服务项目及内容
（一）建筑本体及配套设施的维修、养护和管理
1、大楼结构、屋面、外墙面、散水、顶地墙、门窗等的维修、保养、清洁；
2、大楼附属道路、停车场等维护、清理与修缮；
（二）行政中心（含食堂）设备的运行、养护、维修和管理
1、照明系统的维修与保养；
2、空调系统的设备运行与维修养护（不含主机维保）；
3、电梯系统的设备运行，维修养护以及系统检测（不含主机维保）；
4、消防系统的设备运行，维修养护以及系统检测（不含主机维保）；
5、燃气系统的设备运行与维修养护；
6、给排水（污）系统的设备运行与维修养护；
7、楼宇自控系统的设备运行与维修养护；
8、消防系统的设备运行，维修养护；
9、弱电系统的设备运行，维修养护及系统检测；
10、避雷系统的养护与检测；
11、其他设施设备的维修与养护；
（三）行政中心的消防监控、卫生保洁、会议服务；
（四）协助招标人编制行政中心内管理与服务相关的制度文件；
协助编制本行政中心办公楼的使用手册、服务指南以及内部公共性管理制度等文件；
（五）应急预案
各类突发事件的应对措施；
（六）完成招标人指定的临时性工作
接受招标人办公室的领导，对招标人指定的临时性工作任务应积极予以安排完成；
（七）本行政中心物管的保洁、维修机具等均由物管公司自备，耗品、耗材由招标人提供；
三、服务质量标准
（一）基本要求
1、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，并按规定和要求配备职数；
2、乙方人员致伤、致残以及死亡由乙方自行负责，甲方不承担责任；
3、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理、员工培训等制度健全；
4、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；
5、设有服务接待办公室，公示24小时服务电话。急修5分钟内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；
6、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目；
7、实行定期业主评议，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，业主满意率95%以上，有效投诉率年发生频次小于2次，处理率100%；
8、物业档案资料齐全，查阅方便；
9、服务体系完善并执行ISO9001标准；
（二）建筑本体及配套设施的维修、养护和管理
1、楼体结构：基础坚固，无损坏，梁、板、柱和混凝土墙无损坏，无裂缝下垂，服务企业定期观察、测试，发现基础沉降，或承重结构出现裂纹并大于合理的技术标准范围时，应当即时报告招标人提请进行专业鉴定；
2、楼顶：防水层无破损，不渗漏，无积水，无堆积物，排水顺畅；
3、外墙面：预制混凝土隔墙结点安装牢固，外墙板缝不渗漏，无损坏，墙面清洁；
4、散水：无堵塞、不积水、无污渍、边角整齐无缺口；
5、顶地墙：平整，牢固，无损，洁净；
6、门窗：密实度合适，开启关闭顺畅。门框、窗框边缘等易受撞击处密实，没有缝隙，玻璃完好；
7、定期清理，保障管道通畅；
8、定期进行设施设备保养维护（如除锈、刷漆、清洗、上油等）。
（三）行政中心设备的运行、养护、维修和管理
1、强电系统
（1）楼内供电设备运转正常，系统随时保持有效的运行状态；
（2）设备及管线按照技术要求定期保养和检测，故障及时排除，保证不影响招标人的正常用电；
（3）建立设备台帐
2、照明系统
（1）保证零维修的及时性，在最短时间内更换失效的部件；
（2）保证应急照明处于有效状态；
（3）采用有效的节能措施，降低不必要的损耗；
（4）经济合理的安排各类照明；
3、空调系统
（1）定期进行水质分析处理；
（2）对空调系统进行周期性保养，结合及时地维修，保障整个系统的正常运行；
（3）定期巡检；
4、综合布线系统
（1）保证楼内网络、电话、广播以及电视等系统的正常使用；
（2）定期对信号强度进行测试、调整，有故障协调相关部门及时排除；
（3）定期进行保养，保证设备及管线的清洁；
5、消防系统
（1）24小时消防监控值守；
（2）定期检测消防系统各回路及环节部件的可靠性，保证整个系统随时均处于有效状态；
（3）灭火器随时保持良好状态；
（4）消火栓箱设施齐全可用，维护良好；
6、行政中心自控系统
（1）保证系统设备的有效性，出现故障及时修复；
（2）定期巡检保养各环节部件；
（3）定期对各动作点进行测试；
7、电梯系统
（1）保持电梯内外清洁及标识齐备；
（2）电梯故障应急处理；
（3）保证电梯内报警系统随时处于有效状态；
8、燃气系统
（1）定期监测系统各部件、接口，保证系统无泄露；
（2）出现异常及时处理、上报并作好记录；
9、给排水系统
（1）定期巡检，保证管道顺通无堵塞，无渗漏；
（2）定期保养各阀门、接口；
⑶及时疏通堵塞的管道，修复损坏管道；
10、避雷系统
（1）不定期的检查避雷系统；
（2）每年对避雷系统进行检测，保证设施完好，系统有效、安全；
（四）卫生保洁
1、各楼层和公共区域应有专人清扫维护，通道、垃圾桶、卫生间等随时保持干净整洁，无异味；
2、垃圾每天清运到指定地点；
（五）会议服务
1、按办会方要求及时做好会议室的布置（即：会议室清洁、桌子椅子摆放、桌布铺设、茶水供应、音响灯光视频空调等操作）；
2、代制（摆）迎宾牌和座牌、代定（摆）鲜花、会标、标语；
3、提供迎宾和礼仪服务、颁奖服务、迎宾服务、各类庆典等服务；
4、统一着装，得体、大方，普通话服务，业主意见反馈满意率95%以上；
5、遵守会议保密规定；
6、保持会议室洁净、设施正常并随时可用；
7、有特殊要求的应积极协助解决。
（六）协助招标人编制大楼内管理与服务相关的制度文件：协助编制招标人办公楼的使用手册、服务指南以及内部公共性管理制度等文件；
（七）应急预案
各类突发事件的应对措施；
（八）完成招标人指定的临时性工作任务
招标人周末会议、卫生检查、节假日临时安排的任务等；
四、服务量额标准
（一）消防、配电房、维修值班室等重点部位24小时值班；
（二）接报修5分钟内到现场，零修、小修工程不超过2小时完成，中修一周内完成；
五、行政中心的服务目标及各项指标要求
（一）管理目标
服务目标是：为领导及工作人员创造高效、便捷、安全、卫生的办公环境，为外来人员创造文明、舒适、温馨的办事环境，为日益扩大的交往提供良好的服务；
达到管理与服务优秀大厦标准；
（二）服务应达到的各项指标(最低要求)
1、杜绝火灾责任事故和其他安全事故；
2、环境卫生、清洁率达100％；
3、消防设备设施完好率100％；
6、房屋、门窗完好率100％；
7、车库设备完好率100％；
8、设备完好率100％；
9、智能化系统运行正常率98％；
10、零星维修、报修及时率100％，返修率≤1％；
11、服务有效投诉≤1％，处理率100％；
12、外来人员满意率95％；
13、内部职工服务满意率95％；
六、管理规章制度完善
（一）岗位责任制。
（二）财务制度。
（三）维修规定。
（四）卫生保洁规定。
（五）消防安全规定。
（六）公用会议室管理规定。
（七）装修管理规定。
（八）员工服务标准作业规程。
（九）考评管理标准作业规程。
（十）奖罚标准作业规程。
（十一）其他管理规定。
七、员工配备基本要求
岗位 人数
1、 工程部人员 ≥4名
2、 保洁人员 ≥13名（公寓≥3名）
3、 会议服务人员 ≥6名（女性）
4、 音控人员 ≥2名
5、 消防监控人员 ≥4名（24小时同时保持2名人员在消防监控室）
注：以上要求不包含中标公司专职管理人员职数

第三章 投标文件的构成制作及有效性
一、投标文件的构成
1、经济标（1份，单独装袋密封）
（1）本项目报价方式为服务工作量清单和总价的形式表述；总报价（年服务费）在80万元人民币以内为有效报价；投标人应按本招标文件第二章要求填报综合单价和合计价。每一个项目只允许有唯一的报价，任何有选择的报价将不予接受。招标人不接受零报价或负报价的投标文件。
（2）本项目的承包方式为合同年总承包制，该报价包含了完成该项目的所有员工工资、福利、社会保险、加班费、办公费、搬运费、服装费、培训费、管理费、税金、利润、第三人伤害赔偿、最低工资及社平工资上调引起的相关费用增加等各种风险费用。
2、商务标（正本1份，副本4份，装袋密封；封面注明正本或副本；）
（1）投标企业法人代表授权书复印件；
（2）投标企业近二年经注册会计师审核的财务年报表复印件；
（3）投标企业管理人员履历表；
（4）投标企业服务方案；
（5）投标企业员工配置及技术培训计划；
（6）应急处理方案承诺书；
（7）质量保证及售后服务承诺书；
（8）本地区（重庆）同类项目业绩表；
（9）投标人需要说明的其它问题；
二、投标文件的制作
1、投标人应按投标文件构成内容及顺序编制投标书；除签名外，文字和数据一律采用A4纸、使用汉语言文字、以中国法定计量单位表述，字迹清楚，密封完好，按顺序分装成册，封面须注明正、副本字样并盖公章。
2、投标文件因文字、数字表达不清；或未按要求填写；或可能导致非唯一理解；或未按要求装订密封造成文件散失等；由此引起的任何后果均由投标人自行负责。
3、若数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时，以文字表示的金额为准。
三、投标文件的有效性
投标文件有下列情况之一者视为废标：
1、未经法定代表人或其授权代表签署、加盖投标单位公章；
2、未按规定的格式填写，混乱无序、内容不全或字迹模糊，辨认不清；
3、没有合法的法人资格或缺乏必需的资质证明文件等；
4、标书中存在欺诈的行为；如投标商家在投标过程中有串标等违规行为或投标价格虚高、恶意低价；投标人所提供的资质材料不实或虚假等，招标人或监督部门现场监督人员有权作出取消其投标资格、中标资格、中止本次招标活动等决定。
5、其他依法应予废标的情况。
四、投标文件的递交与处置
1、投标人应认真阅读招标文件中的所有要求。若投标人编制的投标文件，不能响应和满足本招标文书的要求，其投标文件被招标人拒绝或视为无效标书，责任由投标人自负。
2、递交投标文件。凡符合本招标文件规定资格的投标人，应按要求编制好投标文件，并在规定的有效时间内向招标人递交投标文件，逾期恕不受理。
3、投标文件的处置，无论投标人中标与否，招标人收到的投标文件、报价及设备说明文件、各复印件均不退还。
第四章 答疑及补遗
一、现场踏勘
投标人应在招标文件发出4日内对项目现场及周围环境自行踏勘。无论投标人是否踏勘过现场(联系电话：********011；黄老师)，均被认为在递交投标文件之前已踏勘现场，对本合同项目的风险和义务已经了解，并在其投标文件中已充分考虑了现场和环境因素。踏勘现场所发生的费用由投标人自行承担。
二、答疑
投标人在收到招标文件以后，若有疑问需要澄清，应于收到招标文件后2日内以书面形式向招标人提出，招标人认为有必要澄清的将以书面形式作出答复，并作为招标文件的组成部分。
三、补遗
招标人有权对已发出的招标文件进行必要的修改；若需进行修改，应在投标截止时间24小时前将修改内书面通知各投标人，该修改内容为招标文件的组成部分。
第五章 投标保证金的缴纳与处置
一、缴纳投标保证金。本项目的投标保证金为人民币5万元整，以现金的形式于投标截止时间前交到长寿区机关事务管理局财务室（长寿区行政中心政府大楼117室）。
二、未能按要求递交投标保证金的投标人，将视其为自动放弃投标，其投标文件将被拒绝。
三、投标保证金的处置。招标活动结束后5个工作日内退还未中标的投标人缴纳的投标保证金；中标的投标人缴纳的投标保证金可转为履约保证金。
四、发生下列情况之一的投标保证金将不予退还；
1、投标人在投标截止时间后，投标有效期内撤回其投标；
2、投标人在投标截止时间后，对投标文件作实质性修改；
3、投标人被通知中标后，不按规定的时间或拒绝按中标时规定的服务条件、服务范围、商务条件和价格等签订并履行合同；
4、有串标等违法行为；
5、采用虚假手段骗取中标的。
6、其它依法应予废标的情况。

第六章 开标程序、定标原则
一、开标程序
1、各投标商家在投标截止时间前向招标主持人递交资质文件。
2、采购中心依法成立项目评审小组，评审小组的组成由采购人代表和专家3人及其以上单数组成。专家由采购中心经办人和采购人代表在监督部门的监督下，从区采购办专家库中随机抽取。
3、由采购人代表和评审小组在监督部门的监督下，对各投标人的资质资料进行审验。
4、资审合格的商家向主持人递交投标报价书，主持人当众开标、唱标无误后，采取抽签的方式决定投标人的陈述和谈判顺序，各投标单位依次向评委简介公司基本情况和服务承诺，并接受评委质询、谈判（陈述时间在15分钟内）。根据现场情况，可进行第二轮谈判。
4、谈判主要内容：服务特点、管理方案、人员配置、员工组成、员工待遇、员工管理、保密措施、劳务合同的签定、协调、应急处理方案、技术培训及服务承诺等。所谈定条件当场由各当事人签字后作为正式投标文书的补充条款而生效，与正式投标文书具有同等法律效力。
5、根据各投标人最终谈判价进行综合评审，采用综合评分法，按得分高低排序确定成交供应商。
6、评审小组负责该项目的评审，对投标文件进行审查，质疑，谈判，评分。评审小组各成员独立评审，推举1名成员为组长，由组长向招标方提交书面评标报告。
二、定标原则
1、由项目评审小组负责对各有效投标人的商务标部分进行评审；本项目采取综合评分法，待商务标评审结束，录入汇总后，再由投标人进行第二次书面报价，主持人当众开标、唱标无误后，按评分标准将有效投标报价的得分进行相加，商务标和经济标两项之和总分最高者为第一候选成交服务商,依次类推。
2、本项目不能保证最低报价的投标人是否中标或其排名先后。

第七章 评分标准
一、投标报价（30分）。
本项目采取低价优先法计算，即满足招标文件要求且投标价格最低的报价为评标基准价，其价格分为满分30分。其它投标人的价格分统一按照下列公式计算（保留2位小数）：
投标报价分=（评标基准价/投标报价）×价格权重30
（保留2位小数）
二、商务标（70分）
1、投标企业财务状况2分；
2、投标企业资信信誉及综合实力15分；
3、投标企业服务方案8分；
4、投标企业管理能力及管理人员配置、职称3分 ；
5、投标企业员工配置及技术培训计划5分；
6、投标企业同类项目(政府部门)业绩13分（提供名单、联系电话加盖投标人公章）；
7、应急处理方案3分；
8、与采购人协调承诺4分；
9、质量及安全保证措施7分；
10、投入机械设备情况4分；
11、有市级部门、区县党政机关以及本市国有大中型企业会议服务经验2分（提供名单、联系电话加盖投标人公章）；
12、在满足本项目员工配备基本要求人数的前提下，每增加1名员工者加1分；最高可加4分；
评标小组成员根据各投标商提供的各类资信证明材料及谈判承诺综合评判独立打分；
三、投标报价中大小写不一致时，以大写的投标报价为准。
四、主持人当场宣布本次采购项目的评分结果和拟成交单位排序；若出现得分并列的情况，首先取经济标报价低的为中标人，如经济标和商务标得分都相等，则由采购人随机抽取确定中标单位。对中标、落标原因不作现场解答。

第八章 商务合同的签定
1、招标结果在网上公示三个工作日，若无异议后，由采购中心向中标单位制发《中标通知书》。
2、中标单位接《中标通知书》后五个工作日内与用户单位签订合同。
3、合同内容应与项目招标文件、投标文件、《中标通知书》以及招标现场双方达成的意见一致。合同签订后应向政府采购中心报送一份存查。
4、经采购中心审查合格后，向业主单位填发《成交通知书》。
5、若第一候选中标人放弃中标或被依法取消中标资格，则按序由第二候选中标人递补，类推。
6、中标单位向采购中心缴纳履约保证金5万元人民币。
7、合同期：为期1年，履约期以合同专用条款为准。合同期满后，根据采购人及中标人双方意愿，可续签合同。
8、中标人应当按照合同约定的条件履约，不得将中标项目转让或分包，否则，业主将取消中标资格，没收其履约保证金，造成的一切损失由承包人承担。
9、本项目为一个包，具有整体性，不可分割。本项目拒绝挂靠或一个以上的供应商组成的投标联合体的投标人的投标。

第九章 项目验收及付款方式
一、项目验收：
中标单位应在规定时间内完成该项目，达到用户使用要求。由中标人按行业规定向相关部门报请组织验收，其费用由中标人负责。
二、付款方式：
1、合同签订后，履约期内，次月的日历日10日内经采购人验收合格，由采购人按标的（月）支付；
2、政府采购中心在合同期满后五个工作日内不计息退还履约保证金人民币5万元。
第十章 违约责任
1、按《中华人民共和国合同法》有关条款由供需双方约定。
2、供需双方若因服务要求发生歧议，经相关权威部门检定后由责任方支付检定过程中所发生的一切费用；若服务质量及数量未能满足招标文书或项目合同要求，由供方承担一切损失及其后果。
3、当事人双方若因合同未尽事宜等发生争议，应本着友好协商的原则达成一致。在60天内当事人协商不能达成协议的，可提请采购人当地仲裁机构仲裁或依法向人民法院起诉。

第十一章 监督及解释权
1、本次采购活动由区财政、监察部门实施全程监督。
2、本招标文件及附件和投标单位投标文书中涉及的内容均属商业机密，投标人、评委及采购人均不得将知悉的内容向任何第三方泄露，否则，将承担相关法律责任。
3、本招标文件未尽事宜由长寿区政府采购中心负责解释。
4、投标单位对本次政府采购活动事项有质疑或投诉，按《政府采购法》有关规定办理。