东方厂周边棚户区改造二期二、三标段
国有土地上平房住宅征收与补偿方案
（征求意见稿）

第一章总则

第一条 为了保障东方厂周边棚户区改造二期二、三标段国有土地上平房住宅征收工作顺利实施，确保项目征收依法有序进行，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）（以下简称《征收补偿条例》）、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发〔2011〕27号）（以下简称《北京市实施意见》）等相关文件精神，特制定本方案（以下简称“本方案”）。
第二条 通州区人民政府房屋征收办公室（以下简称“区征收办”）为我区房屋征收部门，依据北京市通州区人民政府（以下简称“区政府”）审批后的方案签订《征收补偿协议》；对未达成协议的被征收人或被征收房屋所有权人不明确的，由区征收办报请区政府按本方案作出补偿决定。
通州区房屋征收事务中心（以下简称“区征收事务中心”）为我区房屋征收实施单位。区征收办委托区征收事务中心负责房屋征收与补偿的具体工作。区国资委、玉桥街道办事处及永顺镇政府对征收工作给予积极配合。
第三条 征收申请单位为北京城市副中心投资建设集团有限公司，征收决定作出前,由其负责办理各项手续、筹措征收补偿资金并足额存储到征收专用账户、筹集产权调换房屋等工作。
第四条 征收范围为东方厂周边棚户区改造二期二、三标段国有土地上平房住宅房屋及附属物，具体为北京市北方亿立工贸中心平房宿舍、北京市塑料二厂平房宿舍、北京供电公司调度所平房宿舍及窑厂平房住宅。
第五条 签约期限以征收决定公布的期限为准。
第六条 六方工作小组由被征收房屋所在地街道办事处或乡、镇人民政府牵头组织，具体成员为被征收房屋所在地街道办事处或乡、镇人民政府、北京城市副中心投资建设集团有限公司、房屋产权单位、征收劳务机构、房地产价格评估机构及房产测绘机构。
六方工作小组依照本方案及《六方工作小组议事规则》对被征收人、被征收房屋建筑面积、经营面积等问题研究确定，并出具六方工作小组共同签署的认定单，认定单中应详细记录认定事实、依据及结果。此认定结果作为征收补偿的依据。
第七条区征收办牵头成立综合问题处理组，成员单位包括区征收办、区国资委、区规自委、区司法局、区征收事务中心、玉桥街道办事处、永顺镇政府及北京城市副中心投资建设集团有限公司。
综合问题处理组依照《综合问题处理组议事规则》对本方案执行过程中出现的特殊情况及六方工作小组上报问题予以研究，并形成区征收办专题会议纪要，专题会议纪要是本方案实施过程中的补充性文件。
第八条被征收人是指被征收房屋的所有权人或房改购房人。
被征收人已故的，第一顺序全部继承人达成一致意见的可指定其中一人签约，无法达成一致意见的可由公房租金实际缴纳人签约。
除以上规定的情形外，经六方工作小组认定公示无异议后，由综合问题处理组确认的公房承租人也可认定为被征收人。
第九条 被征收房屋为个人所有的，被征收房屋建筑面积是指 *******">房屋权属证明 登记的建筑面积 。当证载建筑面积与实测面积不一致时，由综合问题处理组复核确认。
被征收房屋为公有住房的，被征收房屋建筑面积是指《房改售房协议》上标明的建筑面积或公房承租面积。被征收人承租多套房屋的，承租面积应合并计算。
公房承租面积是指公房承租人与房屋产权单位签订的房屋租赁合同上标明的房屋面积结合实测所得的房屋建筑面积；或通过租金收据、物业费等其他缴费凭证能够证实公房承租人所承租房屋状况，结合实测所得的房屋建筑面积。
第十条未登记房屋是指 房屋权属证明登记 或公有住房承租人合法承租公房以外的，被征收人在2005年12月31日前自行建设用于长期生活居住使用且应给予补偿或安置的房屋。该部分房屋须符合《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（北估秘〔2016〕001号）。 经有关部门认定的违法建筑和超过批准期限的临时建筑不认定为未登记房屋。
第十一条 未登记房屋实测建筑面积小于15平方米（含）的，按实测建筑面积认定为未登记房屋建筑面积；未登记房屋实测建筑面积大于15平方米的，大于部分按实测建筑面积的50%与15平方米合并认定为未登记房屋建筑面积。但未登记房屋建筑面积认定最多不得超过60平方米。
经认定、公示无异议后的未登记房屋建筑面积可计入被征收房屋建筑面积中。
第十二条 区征收事务中心对征收范围内应予补偿房屋的权属、区位、用途、建筑面积等调查结果应在征收范围内公布，公布期限为3日。如对公布结果有异议，自公布之日起3日内可持房屋权属证明、公房承租证明、房改协议、个人身份证明等相关材料，向区征收事务中心提出书面复核申请，复核结果以综合问题处理组确认为准。
被征收人应当配合调查工作,不予配合的以公布的调查结果为准。
第十三条 征收劳务、房产测绘、房屋拆除及法律服务中介服务机构通过公开招标方式确定。
第十四条房地产价格评估机构经被征收人依据 《北京市实施意见》选定，确定为北京仁达房地产评估有限公司及北京金地房地产土地评估有限公司为本项目提供房屋征收评估服务。
第十五条 房地产价格评估机构统一按货币补偿方式出具被征收房屋的初步评估结果，并在征收范围内公示5日。
第十六条 被征收人既可选择货币补偿方式，也可选择房屋产权调换方式，还可选择征收人提供的公共租赁住房或共有产权住房，但仅可任选上述四种方式之一进行补偿或安置。
在同一院落内，家庭成员分别取得房屋所有权证的，在选择房屋产权调换方式时，被征收房屋建筑面积可合并计算，但奖励费按一位被征收人给予补偿。
第十七条本次征收预签《征收补偿协议》期限为2019年**月1日9时至2019年**月30日17时，被征收人在规定的时间内签订附生效条件的《征收补偿协议》，本项目预签《征收补偿协议》生效比例为75%。《征收补偿协议》生效前不实际支付补偿款，不提供房源。预签约超过75%（含）比例后，预签《征收补偿协议》生效，区征收办报请区政府作出征收决定。
第十八条 被征收人携房屋征收补偿协议、房屋腾空证明、个人身份证明等材料到指定银行办理补偿款划转业务。
第十九条 凡参与房屋征收与补偿的工作人员应自觉接受社会监督，当工作人员有违反《征收补偿条例》和本方案规定的行为时，被征收人可向行政监察部门或检察机关举报。
现场设立群众信访接待室及政策咨询室。

第二章房屋货币补偿

第二十条 标准房屋市场价格、标准房屋重置成新价及被征收房屋重置成新价由房地产价格评估机构根据估价规范的相关规定确定。本项目目前标准房屋市场价格为***元/平方米，最终价格以征收决定公告之日的评估价格与预签征收补偿协议时评估价格较高值为准。
1. 被征收人选择货币补偿的
被征收房屋总补偿款=被征收房屋价值+被征收房屋装修及附属物限额补偿+移机费+停产停业补偿费+搬迁费+预签奖励费+提前搬迁奖励费+ 放弃房屋安置补助费 。
2. 被征收人选择产权调换的
被征收房屋总补偿款=被征收房屋价值+被征收房屋装修及附属物限额补偿+移机费+停产停业补偿费+搬迁费+预签奖励费+提前搬迁奖励费。
被征收人的购房差价款=被征收房屋总补偿款-产权调换房屋购房款。
第二十一条 被征收房屋装修及附属物限额补偿按认定的房屋建筑面积1250元/平方米计算。室外太阳能热水器作价在装修及附属物限额补偿中。
被征收人有异议的，可向区征收事务中心提出书面申请，经房地产价格评估机构据实评估后报综合问题处理组确定后补偿。
第二十二条 移机费标准参照相关区域补偿水平结合市场价格确定。

序号	项目	补助标准（元）	单位
1	空调移机	400	部
2	电话移机	235	部
3	有线电视移机	300	部
4	宽带迁移	400	套
5	热水器	400	套
6	煤改电供暖设备	依据实际票据金额作价补偿	台
备注：以上各种设备数量超出合理使用台数时不予补偿。

第二十三条 被征收人利用住宅房屋从事经营活动，并能提交注册地与被征收房屋一致且合法有效的营业执照，按营业执照办理时登记的房屋建筑面积给予800元/平方米停产停业损失补偿；营业执照办理时未登记房屋建筑面积的，按工作小组认定的实际经营面积给予800元/平方米停产停业损失补偿。
第二十四条 搬迁费标准为被征收房屋建筑面积40元/平方米，由区征收事务中心负责搬迁的不予补偿。
第二十五条 临时安置费按认定的被征收房屋建筑面积给予100元/平方米/月补偿，低于3200元/月的补足到3200元/月。 选择现房房屋产权调换和货币补偿方式的，发放期限为4个月；选择期房房屋产权调换的，发放期限自搬家交房之日起至入住通知书上标明的办理入住日期止的后4个月，首次临时安置费支付 一 年，之后按季度发放 。
由于被征收 人 不按时办理收房手续 造成逾期办理入住的， 临时安置费不再顺延发放。
第二十六条 被征收人在预签约期限内签约的可给予最高20万元的预签奖励费。当签约比例达到80%时，给予签订预签约协议的每户2万元奖励费；当签约比例达到90%时，给予签订预签约协议的每户补足至5万元；当签约比例达到95%时，给予签订预签约协议的每户补足至10万元；当签约比例达到100%时，给予签订预签约协议的每户补足至20万元。
第二十七条 在房屋征收决定公告规定的全额奖励期内签约的，给予 每户20万元的 提前搬迁奖励费 。
自全额奖励期限结束之日起，每逾期一天签约扣减4万元。
第二十八条 被征收人选择货币补偿，可给予放弃房屋安置补助费，标准为被征收房屋价值的20%。
第二十九条在签约奖励期内，被征收人选择50平方米产权调换房屋的，被征收房屋建筑面积小于11（含）平方米的，给予购房差价款50%的购房补助，但最高不超过60万元；被征收房屋建筑面积在11-21（含）平方米的，给予购房差价款50%的购房补助，但最高不超过30万元。

第三章房屋产权调换

第三十条 选择产权调换方式的 ， 被征收人原则上可选择一套产权调换房屋。
选择期房产权调换 房屋的，产权调换房屋建筑面积在被征收房屋建筑面积以内部分房屋价格为20000元/平方米； 产权调换 房屋建筑面积至被征收房屋建筑面积1.5倍（含）以内部分房屋价格为33000元/平方米；超出1.5倍部分房屋价格为47000元/平方米。
选择现房产权调换房屋的， 产权调换房屋建筑面积在被征收房屋建筑面积以内部分房屋价格为20000元/平方米； 产权调换 房屋建筑面积至被征收房屋建筑面积1.5倍（含）以内部分房屋价格为29000元/平方米；超出1.5倍部分房屋价格为42000元/平方米。
原则上被征收房屋建筑面积在30平方米（含）以下的最大可选择50平方米产权调换房屋；30-40平方米（含）的最大可选择75平方米；40-50平方米（含）的最大可选择90平方米；50-60平方米（含）的最大可选择120平方米；60平方米以上的最大可选择135平方米。
第三十一条 期房产权调换房屋规划选址为梨园南街南侧地块，主要集中在安置房西区。主要户型为一居室50平方米、二居室75平方米和90平方米、三居室120平方米和135平方米。*******">期房产权调换房屋的位置、户型、套数最终以现场公布为准；
现房产权调换房屋位于通瑞嘉苑小区，房屋产权性质为商品房，户型为二居室80.38-80.83平方米10套、二居室95.67-96.47平方米20套。现房产权调换房屋的位置、户型详见附表；
第三十二条选择产权调换方式的，区征收办与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
第三十三条 选择期房的被征收人在收到入住通知书后，与北京城市副中心投资建设集团有限公司签订购房合同，按实测面积结算购房款并结清差价，并按有关政策规定缴纳各项费用。
选择现房的被征收人在签订征收补偿协议后，与区征收事务中心签订购房合同，按实测面积结算购房款并结清差价，并按有关政策规定缴纳各项费用。
第三十四条被征收人符合住房保障条件的，可根据《北京市国有土地上房屋征收与补偿中住房保障优先配租配售管理办法》（京建法〔2011〕17号）有关规定执行，申请优先配租配售。

第四章共有产权房屋安置

第三十五条被征收人未选择货币补偿或房屋产权调换方式的，可选择征收部门提供的共有产权房屋进行安置。
共有产权房屋既可以是征收部门提供的在售共有产权住房，也可以是征收部门提供的占有一定产权份额的安置用房。
第三十六条共有产权房屋面积安置原则，被征收房屋建筑面积在30平方米（含）以下的最大可选择75平方米；30-50平方米（含）的最大可选择90平方米；50平方米以上的最大可选择120平方米。
第三十七条 被征收人选择在售共有产权住房的，其购房价格和持有份额按该项目获批的相关文件执行。但若购房差价款不足10万元时，经被征收人申请，区征收部门报请区政府同意后可适当降低持有份额。
第三十八条 被征收人选择征收部门提供占有一定产权份额的共有产权住房时，其购房价格为本项目产权调换房屋市场价格的50%，即为23500元/平方米，被征收人和代持机构分别持有房屋产权份额为50%。但若购房差价款高于50万元，其购房价格调整为本项目产权调换房屋市场价格的70%，即为33000元/平方米，被征收人持有房屋产权份额调整为70%，代持机构持有房屋产权份额调整为30%。

第五章 公房的征收与补偿

第三十九条 被征收房屋所有权人在预签《征收补偿协议》前与公房承租人签订附生效条件的《房改售房协议》，预签《征收补偿协议》生效后《房改售房协议》自动生效。自房屋征收决定发布之日起，房屋所有权人与公房承租人的公房租赁关系自动终止。
1. 在预签约期限截止前，公房承租人已按照房改政策购买所承租公房的，应当与房屋产权单位签订附生效条件的《房改售房协议》。区征收办与被征收人签订附生效条件的《征收补偿协议》。
2. 在预签约期限截止前，公房承租人未按照房改政策购房的，房屋产权单位可与公房承租人协商一致，达成货币补偿协议；房屋产权单位也可通过向区住保部门趸租公共租赁住房的方式，以公共租赁住房租金标准安置承租人。区征收办只对房屋产权单位进行补偿。
第四十条 在征收决定公告发布之日起20日内，房屋产权单位与公房承租人不能达成一致意见的，区征收办对房屋产权单位按照重置成新价款进行补偿，对公房承租人按照本方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿，区征收办与房屋产权单位和公房承租人分别签订《征收补偿协议》。

第六章协议履行及未达成协议的处理

第四十一条 被征收人应在《征收补偿协议》约定期限完成搬迁腾房，并结清水、电费等全部应支付的费用。逾期腾房按《征收补偿协议》约定执行。
被征收人腾房后需交出房屋钥匙，由区征收事务中心组织验收，验收合格后向被征收人出具房屋腾空证明。
第四十二条 区征收办与被征收人在规定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由区征收办报请区政府依据《征收补偿条例》、《北京市实施意见》等相关规定做出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第四十三条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在征收补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区政府依法申请区人民法院强制执行。



第七章附则

第四十四条本方案中所指时间均为自然日。
第四十五条本方案最终以区征收办解释为准。

北京市通州区人民政府房屋征收办公室
2019 年7月9日

附表： 现房产权调换房屋明细表
序号	户型	楼号	单元	房号	建筑面积（平方米）
1	2居	6#	2	104	96.47
2	2居	6#	2	204	96.47
3	2居	6#	2	2704	96.47
4	2居	6#	2	2804	96.47
5	2居	11#	2	101	96.07
6	2居	11#	2	201	96.07
7	2居	11#	2	2601	96.07
8	2居	11#	3	304	95.69
9	2居	11#	3	404	95.69
10	2居	11#	3	1104	95.69
11	2居	11#	3	1404	95.69
12	2居	12#	2	103	80.83
13	2居	12#	2	104	95.98
14	2居	12#	2	303	80.83
15	2居	12#	2	402	80.83
16	2居	12#	2	403	80.83
17	2居	12#	2	502	80.83
18	2居	12#	2	2303	80.83
19	2居	12#	2	2402	80.83
20	2居	12#	2	2404	95.98
21	2居	12#	2	2504	95.98
22	2居	12#	2	2604	95.98
23	2居	14#	2	201	95.67
24	2居	14#	2	301	95.67
25	2居	14#	2	803	80.38
现房产权调换房屋明细表
序号	户型	楼号	单元	房号	建筑面积（平方米）
26	2居	14#	2	1401	95.67
27	2居	14#	2	1402	80.38
28	2居	14#	2	1403	80.38
29	2居	14#	2	2101	95.67
30	2居	14#	2	2201	95.67