上海市政府采购中心第2011-00090号信息--上海市城市交通运输管理处机关办公场所物业管理

根据《中华人民共和国政府采购法》和《上海市政府采购管理办法》，上海市政府采购中心受使用单位委托，对下列采购项目采用竞争性谈判方式采购，请对本采购信息感兴趣的并根据《上海市政府采购供应商登记及诚信管理（暂行）办法》已登记入库的供应商(点击注册)的，按照以下竞争性谈判文件的要求提供资料:
一、采购项目需求：
1、采购项目名称：上海市城市交通运输管理处机关办公场所物业管理
2、技术要求：
详见附件《项目需求书》
3、数量：1
4、其他要求：
（1）本项目物业管理服务期限为8个月，预算金额86万元，报价超过预算的将被视为无效报价。
（2）交付/服务地址: 中山南路1155号。
（3）交付/服务日期:2011.5.1-2011.12.31。
（4）本次采购不接受联合报价。
（5）具有《物业服务企业资质管理办法》规定的二级（及以上）物业服务企业资质证书。
（6）本次采购只接受中小企业报价。
5、上述技术要求和其他要求,仅作为供应商编制响应资料和参加谈判时之参考。通过谈判，最终确定符合采购需求的技术指标及相关要求。
二、交付方式：
卖方根据买方提供的（上海市范围内）使用单位名称、地址以及合同规定的要求、数量和时间等,按时交付。
三、 提供资料和截止时间：
对上述采购信息感兴趣的供应商，请于2011年04月11日(星期一)10:00前向上海市政府采购中心提供下列响应资料：
1、法人授权书（格式见附件1）
2、报价表。
3、商务响应内容。
4、技术响应内容。
5、资格文件内容。
6、物业管理服务方案。
7、提供各类响应表格（详见附件）。
8、提交的所有文件应一正二副（密封），并盖单位公章方为有效。
四、谈判通知：
请各提交响应资料的供应商法定代表人或其授权代表于（2011年04月11日下午2点）在（上海市陆家浜路1054号4楼会议室）出席通知会议。如果提交响应资料的供应商多于三家的，将根据谈判小组依照规定确定的三家或三家以上供应商谈判名单，通知其参加谈判和谈判的次序以及其他有关事项；三家及以下的，将通知所有提交响应资料的供应商参加谈判和谈判的次序以及其他有关事项。通知会议结束后，即进行谈判。未收到通知的供应商不再参加本次项目的谈判。
五、组织谈判
本次谈判，将根据谈判小组的安排和要求进行。请参加谈判的供应商事先做好时间安排和谈判准备，根据通知的安排，携带有关谈判资料准时参加谈判。谈判结束后，供应商应根据谈判中确定的内容和时间进行一次最终报价（格式见附件2），并将报价文件密封交谈判小组。
六、评审
所有谈判和最终报价结束后，由谈判小组打开密封的报价文件，对合格的报价文件进行评审，在满足采购需求、质量和服务相等的情况下，以提出最低报价的供应商作为成交供应商，列入《上海市2009年政府采购自主创新产品目录》的自主创新产品报价（格式见附件3）不高于非自主创新产品当次报价的最低报价10%的，确定自主创新产品供应商为成交供应商。国家和上海市规定政府采购应当优先采购的产品和服务，按照相关规定进行优先采购。
按照《上海市政府采购促进中小企业发展暂行办法》规定，项目采购金额在200万元以下的政府采购项目，应当从已登记进入中小企业供应商子库的中小企业进行采购。无法从中小企业采购的，大企业可以参加采购活动。
七、采购结果通知：
采购结果将通过《上海政府采购网》发布采购结果公告，通知所有参加本次采购活动的供应商。
联系地址：上海市陆家浜路1054号4楼
联系电话：***-********
传真电话：********
联 系 人：秦志龙
上海市政府采购中心

上海市城市交通运输管理处物业管理项目需求书

一．委托管理物业概况
本物业基本情况
物业名称： 上海市城市交通运输管理处
物业类型： 机关办公楼
坐落位置： 上海 市 黄浦 区 中山南路 路1155 号
四 至：东 外马路 南 陆家浜路 西 中山南路 北 多稼路
占地面积： 955平方米 ，其中绿地面积 200 平方米。
建筑面积： 4391.49 平方米。
大致情况：办公楼地面上7层建筑面积4400平方米，地下1层。建筑面积616平方米。
公用设施、设备及公共场所（地）情况：
1、院区车辆出入口3个，人行出入口 1个；
2、自行车棚1座（80车位）
3、道路、人车行道 140 平方米；
4、污水管长30 米，污水检查井 3 座；雨水管长 270 米，雨水检查井 5 座，
5、路灯 4 盏，草坪灯 12盏，其他照明设施 车棚灯4 个；
6、垃圾箱 2 个，果皮箱 4个；
7、餐厅、厨房 1 处，约400 平方米（食堂经营委托其他专业公司管理）；
8、会议场所：
物业方管理：①7楼大会议室可容纳200人，约400平方米；② 圆形会议室可容纳80人，约200平方米；③接待室，20人，约100平方米；
9、停车场：室内停车场 1个，停车位9只；露天专用停车场 2 个，占地面积共 400 平方米，停车位 24位，露天零散停车位 26个；自行车停车位：自行车停放设在大楼周边。
10、电梯 1 台，功率5.5千瓦，品牌三菱。启用时间24小时；（维保委外）
11、配电房变压器 1 台，容量共 500 千瓦，品牌型号 sof-500/10 ；24小时启用。
12、生活蓄水池 20立方米，，消防水箱 20 立方米；生活水泵 2 台，功率为3千瓦；排污水泵 2 台功率为3千瓦；消防水泵 2 台，功率为22千瓦；启用时间均为24小时.
13、空调开利机组二台，135千瓦（台）。
13、业主方提供物业管理用房面积 50 平方米，其中办公房 1 间；工作间 1 间；仓库 间。
（一） 办公楼各层功能分布情况：
1F：服务大厅、食堂、保安监控室、盥洗室（男、女）、配电房、
2F：办公室、盥洗室（男、女）、、配电房
3F：办公室、盥洗室（男、女）、、弱电机房、配电房
4F：办公室、盥洗室（男、女）、配电房
5F: 办公室、盥洗室（男、女）、、配电房
6F: 领导办公室、盥洗室（男、女）、档案室、配电房
7F: 大会议室、圆形会议室、接待室、盥洗室（男、女）、开水间、配电房

（二） 配电房1间，位于地下室
（三）） 水泵房1间，位于地下室
（四） 智能化系统：（委托专业公司维修保养)
1-7楼门禁系统
火灾报警系统：喷淋装置390只、烟感器172只。
安保监控系统：监控探头27只。

二、委托管理物业管理要求
（一 ）建筑物日常维修、养护、管理
1、房屋建筑物：楼盖、房顶、地面、外墙面、承重墙体、墙台面及吊顶、门窗、走廊、楼梯、通风道等日常养护维修。
2、大修、装修的施工管理配合与相应水电使用管理与安全管理。
服务标准：确保房屋建筑物完好等级和正常使用；墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；墙地面有碎裂、断裂或缺损的，应在规定时间内安排专项修理。根据房屋实际使用年限和使用情况定期进行安全使用检查，做好检查记录。发现问题及时向业主报告，提出方案和建议经批准后组织实施。遇紧急情况，应采取必要的措施。及时完成各项零星维修任务。项零星维修时间不超过24小时，合格率应为100%。对房屋日常维修、养护记录完整。

（二 ）公共设备维护、保养
公共设备维护、保养的范围：泵房、配电房、给排水、复盖面办公区域所有建筑物设施、部门。有专业或资质要求的工作岗位，其从业人员必须符合国家与上海市相关要求。消防监控、保安监控、中央空调机房、计算机机房、电梯机房、电梯等配合管理部门做好日常管理。
1、给排水、供水系统：
（l）、建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制订年度设备、设施管理、维修保养计划及总体节能计划；
（2）、节约用水，防止冒、滴、漏，大面积跑水事故的发生；
（3）、保持供水系统的正常运转，定期检查水泵运转情况；
（4）、保持水池、水箱的清洁卫生，防止二次污染；
（5）、定期检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表，保证其正常运转；
（6）、保证排水系统的正常运转，防止阻塞；
（7）、停水预先通知业主及用户，以便做好安排。
服务标准：每日一次对给水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，每月检查、保养、维护、清洁一次；二次供水水箱保持清洁卫生，水箱每半年由具备资质条件的公司清洗消毒，无二次污染；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；生活水箱、热水器检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。
及时发现并解决故障，维修合格率100％；给排水系统发生事故时，维修人员在10分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜；一年内无重大管理责任事故；根据现场情况，制定事故应急处理方案；制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知；计量器具、压力仪表按规定周期送质检局校验。
2、 机电、照明及自动化系统管理：
（1）、对办公楼(区)供电系统高、低压电器设备、明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修并根据实际使用情况制订年度总体节能计划。
（2）、建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。
（3）、供电和维修人员持证上岗。保证24小时有人员值班，做到发现故障、及时排除。
（4）、保证公共使用的照明、指示、显示灯完好；电气线路符设计、施工技术要求，线路负荷要满足用户的要求、确保发配电设备安全运行。
（5）、停电限电与管理及时协调，事先出通知。
（6）、对临时施工工程有用电管理措施。
（7）、发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。
（8）、负责对路灯、草坪灯电源的操作，保证供电正常。
（9）、确保区域内所有公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调换。
（10）、负责办公楼（区）楼音源、服务器、喇叭正常使用及维修保养工作。
（11）、密切监视和掌握电梯的运行动态，及时与管理部门沟通做好需变动的电梯运行的调度、管理工作，出现故障，及时报修。
服务标准：对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生；；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，一般故障排除时间不超过2小时，零星维修合格率100％；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；管理和维护好楼宇灯光亮化的设施；制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限；供电设备完好率达到99％、弱电设备完好率达到98％。每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决；雨季前对建筑避雷系统进行检查，保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施；每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好。一年内无重大管理责任事故。
3、消防系统
（1）、按时对消防、喷淋、配电系统做启动测试，管道养护工作。将水管内污水排空，保证消防系统在应急处理中能正常运转，培训有关人员学会应急处理的方法。
服务标准：定期检查保养水泵房消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率均为100％；安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间，引路标志完好，紧急疏散通道畅通；消防泵每月启动一次，每年保养一次；有突发火灾应急方案，组织义务消防员的培训，按要求配合做好每年一次的消防火灾演练。设备类总体运行标准详见《全国城市物业管理示范大厦标准及评分细则》
4、空调系统运行维护
（1）开利集中空调系统的运行管理、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各类阀门、控制系统等设备的日常保养维护。
（2）建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。
（3）根据实际情况制定年度节能计划。
服务标准：定期巡查设备运行状态并记录运行参数；每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据；定期检查循环泵，每年进行一次添加更换润滑油、除锈刷漆等维护保养；定期对风机盘管、滤网等进行检查、清洗和保养。定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全；管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象；没二年油漆一次；定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合标准要求：压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验；定期对空调设施设备进行能耗统计和分析，做好节能工作；在每个供冷供热期
交替运行之前，或系统停机一段时间后重新投入运行时，必须对系统所有设施设备进行严格仔细的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行；空调系统出现故障后，维修人员应在10分钟内实施维修，并做好记录，维修合格率100%。
（三 ）环境卫生与保洁管理
1、请专业清洁人员组建公共卫生清洁班，每天打扫公共部分做到杂物、废弃物立即清理。
2、楼（区域）内垃圾实行袋装化，在各楼层公共部位设立公共垃圾箱，在露天公共部位设立杂物箱，由清洁工清运、处理（包括联系环卫部门运出处理）。
3、及时清扫楼（区域）地面积水、垃圾、烟头等，使地面保持干净、无杂物、无积水等。对人员出人频繁之地，进行不间断的走动保洁。
4、及时清扫公共道路，保持道路整洁。
7、对公共区域的宣传栏、垃圾筒等公共设备、设施定期清洁或清洗。
8、清扫、拖洗属于公共区域室内外的地面。
9、保持电梯轿厢（包括厢内）、并道、底坑、机房及各梯整流控制柜的清洁。
10、定期进行绿化区域的生活垃圾清理、扫除。
11、擦净、抹净各公共会议室、接待室的桌、椅台面、文件柜等家具。
12、定期清扫各楼天台、地沟等设施。
13、清洗及保洁各楼层的洗手间内设施、设备，按需更换卫生纸、洗手液。
14、定时收集各楼层内之生活垃圾，并更换垃圾袋，定期清洁垃圾筒等，保持洁净。将楼层的垃圾清运、处理，对楼内公共设施进行擦抹保洁。
15、定期、定点、定计划使用专业消毒药剂进行环保消味除菌工作。
16、按时清运、处理垃圾，定时高压冲洗收集垃圾站内外墙壁及地面，定期进行灭虫、消毒。
17、领导办公室定期按要求保洁。
18、按管理处临时要求做好相关保洁工作。
服务标准：建立办公楼（区域）环境管理制度并认真落实，环卫设施齐备，实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率100%。要求详见《全国城市物业管理示范大厦标准及评分细则》具体区域标准要求如下：
外围及周边道路地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。
绿化带及水池绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。
大厅、楼内公共部位：公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽； 门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具、吊扇干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物。
会议室、接待室：地面、墙面洁净，无灰尘及污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。
楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条(缝)干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。
卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；
墙壁表面干净，停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘，室内无明显异味。
开水间及清洁间地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。
电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。
电器设施：灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。
垃圾桶及果皮箱/桶/箱：按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹；烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2／3，内胆应定期清洁、消毒。
宣传栏等公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器、消防栓表面光亮、无积尘、无斑点。
垃圾中转房：中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。
垃圾清运、处理工作分为：
(1) 每天定时清运、处理2次。
(2) 将物业项目内所有桶内垃圾清理干净封好胶袋口。
(3) 垃圾清运处理、处理分生活垃圾和建筑垃圾清运处理应符合上海市有关法规规定。
服务标准：垃圾的清运、处理，由物业公司监督四周必须无散积垃圾、无异味，必须经常喷洒药水，防止发生虫害。所有垃圾必须日产日清，清洁人员每天定时到各点收集废纸及可再生废弃物进行回收、处理。

（四）污水排放系统管理
l、区域内生活污水经污水管道集中排放处理。
2、为保持污水管通畅，保洁员每月对排水沟清扫一次。(明沟每周一次，暗沟每月一次)。其他排水管道每月检查2次，如有堵塞应随时处理、疏通。
服务标准：每日一次对排水系统进行检查巡视，定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统畅通，保证汛期道路、地下室、设备间无积水和浸泡的现象发生；保证污水出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好。开裂、破损等及时更换，定期检查；每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管并彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上元污渍、污物。污水排放管道（沟渠）应做到无异味、无瘀积、无杂物、不堵塞。

（五）、安全管理
提供保安服务的单位和从业人员必须符合《保安服务管理条例》相关要求，并在其规定的权限内提供服务。具体内容如下：
１、安保监控室、门岗、巡逻岗２４小时工作。全天候提供保安服务。
２、办公楼做好来人来员登记和相关证件的检查和信件、报刊的收发等。
３、保安巡逻范围包括公共通道、办公楼各楼层、机房、地下车库。
４、建立健全防火制度和制定防火、浸水、电梯困人、处置各类突发事件的应急措施。每年进行消防演练一次。
５、每月检查消防器材，及时更新到期的消防器材。做到消防区域、消防器材责任到人。
６、保安人员统一制服，文明上岗。
服务标准：
对物业区域安全状况进行２４小时监控，保持环境秩序良好，维护和保证安保、消防监控设备的正常运行。监控记录保持完整，监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理。做好日常安全巡视工作，夜巡逻每二小　　　时一次，做好相应记录。
（六）、消防系统
1、对火灾自动报警系统；自动喷淋系统；室内灭火栓；安全疏散、防火门；二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修。
２、按时对消防＼喷淋＼配电系统做启动测试确保设备正常运转。
３、负责对消费水电设施进行例行保养，消防水电设施运行良好。
服务标准：严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个系统处于良好的状态；定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开率及完好率均为100%；安全出口、疏散指示灯火灾时应维持在90分钟以上的照明时间，引路标志完好，紧急疏散通道畅通；消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；联动控制台工作正常、显示正确，系统误报不超过3%；消防泵每月启动一次，每年保养一次；消防栓每月检查一次，保持消防栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；控制器至少每年检查一次清除尘；消防管道、阀门至少每年进行一次除锈刷漆；保证消防用水的基本用水；每月对消防设备定期检查一次，重大节日增加检查次数，有故障时维修人员应及时到场；确保消防系统通过消防部门的消防年检，取得年检合格证；消防监控系统运行人员必须有消防部门核发的上岗证书；有突发火灾应急方案，经常组织义务消防员的培训，每年组织一次消防火灾演练。
（七）车辆管理
１、制定停车管理条例。
２、引导车辆按划定的车位停放。消防通道严禁停车。
３、区域内限速每小时５公里，严禁鸣笛。
４、提醒车主关好门窗
服务标准：确保车辆进出有序，车道通畅。严禁装有易燃、易爆、剧毒物品和有污染性物品的车辆进入。
（八）、会议服务
l、为本区域内举办的各类会议、活动提供后勤服务
(1) 会场布置，视频、音响保障。
(2) 会议期间茶水供应及相关服务。
（3）会场整理、保洁服务。
服务标准：建立会议室管理制度，制订会议服务规程并认真落实，做好会议室的音响服务，礼仪接待周到、规范。保证会议期间茶水供应并定时续水，会前会后打扫室内卫生，保持室内整洁，会场布置及时。

（九） 公共关系管理
1、主动联系本办公楼（区域）水、电、气的供应、管理部门和环卫、公安等部门，建立良好关系和应急协调机制。
2、主动联系本办公楼（区域）公共设备制造供应商，了解设备大修、维护情况，建立良好关系和应急协调机制。
3、制作材质好、外观美的名牌、标牌、告示牌、警示牌等指示牌，与办公区域整体设计相呼应。
4、听取机关人员批评意见和建议，并及时整改。
服务标准： 对外与各相关部门建立良好联系，在有事情况下能够获得及时支持与帮助。对内定期了解和满足业主需求，提高服务管理水准。


（十） 档案管理
l、建立管理人员人事档案和各类行政文件、合同的存档工作。
2、健全所有建筑物、公用设施、设备的图纸资料，及时增加修改资料。
3、建立设备、设施、保安、保洁、车辆等日常运作管理档案。
4、所有资料及管理资料分为图、档、卡、册四类，安放于防火、防潮、防蛀之专用档案箱内。
服务标准：所有有关办公区域管理档案资料，必须保证完整、完好，撤离时全部移交办公区域方。
5、物业管理考核细则
为进一步加强对物业公司工作质量的监督，提高物业为教育、教学服务的水平，特制定物业工作考核细则如下：
一、基础管理
1、有年度工作计划，（或工作实施方案）。---新一年前两周给出工作计划
2、有各个时段的工作总结（包括重要工作的单项总结）。---每年度结束后两周给出工作总结
3、有各工作任务的检查落实情况记录。---随时备查
4、有报修单及其处理记录。---随时备查
5、有规范的员工岗位职责。---书面文本或一览表
6、有物业管理工作较为完备的规章制度。---书面文本或一览表
7、有较为齐全的档案资料。---随时备查
8、有值班制度及工作记录。---随时备查
9、有甲方提出的工作整改意见及处理记录。---随时备查
10、有突发事件的应急预案。---书面文本
二、保洁服务
1、玻璃门窗定期清洁，保持干净无积灰。---门每周一次，窗每月一次
2、门厅、楼道、马路、广场、桥梁经常打扫，无痰迹及烟蒂、果壳、纸屑等杂物。---每天打扫二次
3、大理石地面、木地板定期清洁、上蜡。---每月一次
4、各类扶手、栏杆定期清洁、上油保养。---每月一次
5、保持墙面整洁，及时清理各类张贴物。---经常，随时检查；墙面每学年清洁二次
6、定时打扫卫生间、盥洗室，保持清洁卫生、无异味。---经常，随时检查
7、地毯定期吸尘，保持干净整洁。---每周一次吸尘
8、各包干区域的天花板、墙面定期打扫，无蛛蛛网、斑迹。---每月一次
9、保持垃圾箱、废物桶周边整洁，并对环卫所垃圾清运严格监管。---经常，随时检查
10、定期清洗办公室、会议室、等的窗帘。---每年四次
11、定时打扫有关办公室、会议室，并保持洁净。---每日至少一次
12、定期清洁电扇、灯具、做到无积灰。---每学期二次
13、定期对室外不锈钢结构的维护保养，每年四次保养。
三、电气设备
1、各类电气线路布线规范、合理、美观。---随时检查
2、室、内外灯光照明完好，发现损坏及时修复。---随时检查
3、定期检查电扇，确保正常使用，无安全隐患。---随时检查
4、各类电气开关保持完好，发现损坏及时修复。---随时检查
5、不漏电，保证电路畅通。---无短路跳闸等情况
6、员工具有节电意识，随时关闭无人灯、无人扇。---随时检查
7、加强电线、电缆的维护，杜绝触电事故的发生。---经常，无事故
8、加强变电房的管理，并保持变电房的规范使用。---随时检查
9、电工须持证上岗（具有相应的资格证书）。---随时检查
10、保证变、配电房的正常运作，晚间电路等运行故障问题能及时得到解决。---记录备查
四、各类管道
1、各自来水管道畅通，保证正常供水。---无责任断水情况
2、各水龙头完好，无跑、冒、漏、滴现象，发现损坏及时修复。---经常，随时检查
3、各污水管道保持畅通，无堵塞或污水外溢现象。---经常，随时检查
4、马路下水道无杂物堵塞，能迅速排水，无积水情况。---经常，随时检查
5、定期检查各建筑物屋面天沟，并保持天沟畅通。---每月一次，书面记录
6、定期检查各落水管的完好，并达到畅通无堵塞。---经常，随时检查
7、定期检查各粪便管道，保持畅通不堵塞、不满溢。---经常，随时检查
8、加强对环卫所粪便清运的监督，并做好工作记录。---记录备案
9、各窨井、管道盖齐全、完好、无破损。---经常，随时检查
10、无因窨井、管道等问题而造成安全事故。---无事故
五、水泵、水箱
1、定期对各水泵进行养护，保证正常用水。---日常与周期结合，不影响供水
2、水泵房专人负责，水箱盖密封完好，无意外事故隐患。---无事故
3、定期对消防水泵进行养护，确保各消防龙头水流畅通。---每月一次，随时检查
4、定期对所有水箱进行清洗，保证水质清洁、达标。---每年两次，书面记录，甲方参与
5、对各楼层的开水箱定期清洗、检测，保证饮用水的供应。---二月一次，书面记录
6、加强开水箱的安全管理，箱门锁定装置完好。---随时检查
7、定期清洗办公室、会议室等场所的净水器。---一季一次，书面记录
8、保证各部门的净水供应，水质符合国家饮用水标准，送水及时（不超过半小时）。---无投诉
9、桶装净水价格合理，不得超过市场价。---无投诉
六、屋面墙面
1、定期清扫建筑物屋面杂物、垃圾，保持屋面整洁。---每月一次，随时检查
2、保持屋面平整完好无积水。---随时检查
3、有关建筑物外墙定期清洗（不含高空作业），保持清洁、美观。---每年一次，书面记录
4、对破损的墙面和屋面及时修复，避免渗漏水情况发生。---无渗透水情况
5、加强对屋面和墙面设施的加固检查，以消除安全事故隐患。---随时检查
七、其他事宜
1、办公桌椅、电脑桌椅等维修。---及时修复
2、有关办公室办公家具的保养、维修、上蜡等。---半年一次
3、工作人员遵守本院规章制度情况。---无违纪
4、工作人员工作态度。---无投诉
5、工作人员服饰。---整洁划一
6、工作人员服务水平。---有提高
7、工作失误或责任事故发生率。---无情况
8、意外事情发生后的应急处理水平。---及时高效
9、合同外服务工作。---较好配合
10、各部门投诉率。---较低
11、防汛防台的配合工作---较好

三．物业服务资格要求
1．从事物业管理工作的企业经理必须具有物业管理经理上岗证；
2．近三年内，企业能诚信、守法经营，无违法违纪等不良记录；
3. 具有二级资质以上(含二级)物业服务企业.。