项目名称

采购类型

采购人名称

采购方式

财政预算限额（元）

项目背景

2019年南山法院物业管理服务采购

投标人资质要求

（1）具有独立法人资格（提供营业执照扫描件，原件备查）； （2）必须具备物业服务企业一级资质（提供资质证书扫描件，原件备查）； （3）近三年内无行贿犯罪记录（由采购中心定期向市人民检察院申请对政府采购供应商库中注册有效的供应商进行集中查询，投标文件中无需提供证明材料）； （4）本项目不接受联合体投标。

服务类清单

具体技术要求

（一）建筑物概述

南山区人民法院建筑物包含审判法庭大楼和附属楼及下设粤海法庭、西丽法庭、蛇口法庭、原沙河法庭（现档案管理库）等共五处楼宇，不含新沙河法庭（位于深云路）。其中，审判大楼及附属楼位于南山区玉泉路，占地面积为10164.1㎡；粤海法庭位于南山区常兴路；西丽法庭位于沙河西路；蛇口法庭位于蛇口花果路；原沙河法庭位于南头街。属于政府行政办公类物业。此次招标的物业服务区域包含审判、办公、安检、立案、调解、信访、法律文化博物馆、公众法律图书馆、对外办事、会议接待、档案库、车库、宿舍、健身场所等，具体分布如下表：

（二）物业管理的范围和要求：

1.招标范围包括审判大楼及附属楼、下属3处基层法庭及档案管理库的物业管理范围：

1.1建筑本体部位（楼顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外面墙、楼梯间、洗手间、走廊通道、门厅、室内地面或地板、设备机房）的维修、养护和管理。

1.2建筑本体设施设备（上下水管道、室内外照明、中央空调、加压供水设备、配电系统、消防设施设备、中央空调水质处理等）的维修、养护和管理。

1.3物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、路灯、自行车棚、停车场、停车库等）的维修、养护和管理。

1.4协助业主方进行电梯维保的监管，同时配合电梯维保单位开展电梯日常运行服务及应急协助服务。

1.5物业安全防范工作，包括安检通道、服务大厅、法律文化博物馆、信访等公共秩序管理、交通和车辆管理等。

1.5.1实行24小时的门岗、消防监控，保安护卫和安防值班防范，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件；

1.5.2门卫的保安根据要求对出入大楼的车辆、外来人员进行登记，物品进行检查；

1.5.3负责每天报纸杂志、信件、矿泉水（采购费用由采购单位负责）等派送服务；

1.5.4按照采购单位要求完成档案移送等临时性勤杂工作。

1.6 配备内保人员，负责法院特殊区域的安全保卫工作。

1.6.1负责安检通道系统工作，严格执行安检服务工作规程，防止一切危险物品进入院内；认真做到100%人过安检门，物过安检机；

1.6.2负责立案大厅、信访大厅及审判法庭、下属4处基层法庭的秩序维护工作。对来访人员实施礼仪，体现标准规范的物业服务。核对来访人员身份，禁止携带危险品进入院内，保证法院公共秩序正常。

1.7 根据法院的要求开展会务服务，包括提前开启会议室、接待室并进行清洁，准备好茶水及有关会务用品，提供正常工作时间内的会务服务，会务活动结束后，及时关闭好以上场所，并保管好各室钥匙。

1.8 负责法院的法律文化博物馆接待服务工作，协助业主方开展法律文化博物馆设施的日常管理。

1.9 室内外环境卫生管理，所有阅览室、书库、设备房、法庭、会议室、洗手间的室内外卫生管理、消杀、垃圾清运等。其中办公区洗手间一天不少于7次清洁，图书馆等开放区域每天清洁不少于7次，并要确保所有洗手间的全天清洁

1.10配合业主方进行日常活动的管理，包括活动场所布置、活动秩序维护、物资搬运、会务服务等。

1.11中标人在投标文件中承诺的其它事项。

1.12法律、法规和委托管理合同规定的其它物业管理服务。

2.物业管理要求

2.1供水设施，必须按照《深圳经济特区生活饮用水二次供水管理规定》，每半年清洗消毒一次，保证二次供水水质。

2.2空调设备保养，每年至少清洁保养两次，保证设备运转正常和制冷需求，保障冷却、冷冻、循环水达到规定指标。

2.3消防中心安排专业专职人员管理，24小时值班，持证上岗，经常巡视检查消防系统设备和设施，发现问题及时检修。保障设备完好，运行正常。

2.4电工班人员必须持有上岗证。配电机房须安排人员24小时值班。严格按章操作。

2.5室内公共区域及部分院领导办公室卫生清洁，室外广场每月清洗一次，并根据实际情况增加清洗次数，以保证场地的洁净。节假日或举办活动时须配备充足保洁员，及时跟进打扫，垃圾清运，保持环境清净卫生。化粪池定期抽吸。

2.6法庭审判大楼物业管理日常管理服务不包括博物馆、图书馆里贵重物品和特殊物品的清洁、保洁服务，如需物业公司提供，费用由采购单位另行支付。

2.6.1保洁范围包括公共区域及部分领导办公室、会议室等。

2.6.2公共区域晶面处理和打蜡护理，不包含在此次招标范围。

2.6.3其它弱电设施设备（即招标范围中规定的建筑本体设施设备的管理范围之外的其它弱电设施设备）维保工作不包含在此次招标范围内。

2.7所有委托管理项目中所需用具、材料、工具由中标单位自行解决。

2.8其它设施设备的说明：法院及法庭物业内岗亭、道闸、设备设施及专用工具、各类门牌、各类标识指示牌均由采购单位负责安装及提供，除以上设施设备外，投标单位在标书中为管理需要添置的设施设备视为投标单位投资，中标后必须实施。

2.9公共水电及发电机燃油费：（1）公用水电费用由采购单位承担；（2）柴油发电机除正常保养外每月必须运行一次，每次不少于半小时。

2.10大中修及更新改造费用（单一配件和一次性维修在300元以内的由中标单位负责，在300元以上的费用经采购单位审核后由采购单位负责）；更换设备设施及配件的，其质量、性能标准不能低于原物。

2.11车辆停放不收费，与本院业务无关的车辆不得过夜停放。

3.物业管理目标：

3.1合同期内，执行《深圳市物业管理考评评比（写字楼）》标准达90%以上。

3.2制定物业管理发展规划，有计划、有检查、采购单位满意率95%以上。

3.3有效投诉率低于2%。

3.4有效投诉处理率达100%。

3.5房屋及公共配套设备、设备完好率95%以上。

3.6大厦内治安案件发案率为零，无任何重大事故发生。

3.7环境卫生、消杀达标率为95%。

3.8利用现代化管理手段对物业进行管理。

3.9消防管理符合政府的有关要求，年检完好率100%。

（三）岗位人员配置要求：

1.管理机构与人力资源配置要求

1.1物业管理企业应根据大厦的具体情况，设置相适应的办公楼物业管理服务机构，配备管理人员和服务设施。

1.2管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

1.3管理服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态；表情自然、亲切；举止大方、有礼；用语文明、规范；对待顾客主动、热情、耐心、周到并及时为客户提供服务。

1.4管理服务人员应按规定统一着装、着装整齐清洁，仪表仪容整洁端庄；在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。

1.5管理服务人员应及时、认真做好工作日志、交接班记录、账册等记录工作，做到字迹清晰、数据准确。

1.6管理服务人员应接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律法规，熟悉办公楼的基本情况，能正确使用相关专用设备。

1.7 法院特殊区域配备内保人员进行安全保卫服务。主要负责安检通道、立案大厅、信访大厅以及审判法庭秩序维护，院庭的巡逻和安全保卫应急处置。

2.人员最低配置标准

物业管理人员配备：项目经理1人、主管3人（包括安全主管、机电主管、环境主管），管理员2人、客服人员3人、安管人员42人、机电人员9人、清洁工25人，共计85人。负责常规物业管理服务、日常巡视及消防安全工作等。

内保服务人员配备：内保人员37人。主要负责安检通道、立案大厅、信访大厅及审判法庭秩序的安全防范，院庭及下属3个法庭及档案管理库的重点区域的巡逻和安全保卫应急处置。

3.具体要求如下：

3.1 项目负责人：年龄：30-50岁，大专以上学历，中级以上职称，从事物业管理5年以上，熟悉ISO9001：2000质量体系运作，持物业企业经理上岗证。

3.2 客户服务：年龄：22-30岁，女，高中以上学历，外表形象气质佳，具有较强的沟通协调处理能力，熟悉ISO9001质量管理体系。

3.3 工程机电：年龄：28-45岁，大专以上学历，具有三年以上写字楼设备管理经验，有对设备维修保养，更新改造的能力，具室内灯光音响操作使用管理经验；机电工，年龄：22-45岁，高中以上学历，具有二年以上相关工作经验和中级以上的相关技能等级资格。

3.4 安管人员：男性，年龄：30-45岁，大专以上学历，熟悉物业管理行业，有三年以上公检法系统工作经验，能独立处理各类突发事件。

3.5 内保人员：男性，1.75米，形象良好，年龄：30-40岁，大专以上学历，退伍军人或有五年以上公检法系统工作经验，有两年以上大型物业保安主管经验，具备较高素质和业务技能、参加过大型消防演习和培训，能独立处理各类突发事件；

3.6 卫生清洁：年龄：25-50岁，高中以上文化，具有三年以上相关工作经验，有丰富的清洁及ISO14001环境管理知识；保洁员，初中以上文化，年龄： 50岁以内，五官端正，具有一年以上相关工作经验，有一定的清洁及ISO14001环境管理知识。

（四）岗位工作内容、要求及标准

1. 管理服务基本要求

1.1物业管理服务机构要做好维护保养工作，应保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行。

1.2物业管理服务机构应为大厦提供全天候的公共秩序维护服务和安全服务，维护办公大厦的人员、财产和建筑物的安全。

1.3物业管理服务机构应按时完成规定的环境保洁服务，为客户提供整洁、卫生、安全、美观的环境。

1.4物业管理服务机构应提供办公区域之邮件分发、以及会务服务，达到快捷、便利之服务要求。

1.5物业管理服务机构应对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告采购单位、物业管理企业和有关部门，并采取相应措施。

2.管理服务内容及标准

2.1 基础管理

（1）物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办

法。

（2）物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。

（3）物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。

（4）房屋及其共享设施设备档案数据齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。

（5）建立用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。

（6）建立24小时值班制度，建立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投放等各类信息的收集和反馈，并用时处理，有回访制度和记录。

（7）定期向用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%

以上。

（8）零修急修及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录。

2.2 工程服务标准

2.2.1房屋管理与维修养护

（1）大厦、栋号、楼层、房号标志明显，合理。

（2）无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。

（3）大厦房屋外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

（4）房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

2.2.2设备管理

综合要求：

（1）制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。

（2）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。

（3）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。

（4）设备良好，运行正常，无因管理原因造成的重大管理责任事故发生。

供电系统:

（1）保证正常供电，并定期留意市政停电信息，如有则提前通知采购单位。

（2）制定停电应急处理措施并严格执行。

（3）备用应急发电机可随时起用。

弱电系统:

（1）按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。

（2）监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。

消防系统:

（1）消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。

（2）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。

（3）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。

（4）制订突发的火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

（5）无火灾安全隐患。

给排水系统:

（1）建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

（2）设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏。

（3）按规定对二次供水蓄水池设施进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。

（4）高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。

（5）限水、停水按规定时间通知住用户。

（6）排水系统畅通，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。

（7）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

（8）制定事故应急处理方案。

空调系统:

（1）中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。

（2）中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修。

（3）制订中央空调发生故障应急处理方案。

避雷系统:

避雷系统应按规定由专业机构进行检测，费用采购单位承担。

2.2.3共用设施管理:

（1）共用设备配套服务设施完好，无随意改变用途。

（2）共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。

（3）道路、楼道、大堂等公共照明完好。

（4）大厦范围内的管道通畅，路面平坦。

2.2.4日常维修服务要求

房屋本体及公共场地日常保养、维修服务要求：

机电设备维修及公共设施保养服务内容及标准：

2.3安全管理服务及车辆管理

基本要求：

（1）实行封闭式管理，主出入口24小时值岗。

（2）有专业秩序维护队伍，实行24小时值班及巡逻制度；安管人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。

——明确巡视工作职责，规范巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线。对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每3小时巡视一次并记录。发现违法、违章行为应及时制止；

——巡视应使用巡更设备，在监控中心保持巡更记录；

——收到中央监控室发出的指令后，安管人员应及时到达，并采取相应措施；

——巡视中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

（3）进出通道各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

（4）停车场及停车楼24小时专人管理，出入登记，管理有序，排列整齐。

（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

（6）非机动车辆集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。

（7）消防管理。

——应建立健全消防管理制度，建立消防责任制；明确专人维护、管理消防器材，保持其完好；

——定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；消防带圈绕均匀，灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好，压力指示在区域线范围内，器材不超过有效期，各类设备设施能正常运行与使用；检查记录详细，如发现消防器材有异常情况，应及时予以调换或报修（费用由采购单位承担）；

——定期进行消防宣传和消防演习；

安全管理及停车场管理服务内容及标准：

2.4内保服务

基本要求：

（1）有内保队伍，实行24小时值班及巡逻制度；内保人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。

——安检过程中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

（2）结合重点区域项目特点，制定安全防范措施,对法庭及领导办公区重点巡逻值守，随时提防突发事件的发生。

（3）确保外来人员必须经安检通道进入大厦，以防危险物品（爆炸品、易燃品、管制刀具等）带入大厦内。外来人员走出大厦后，若需再次进入大厦，应重新通过安检进入。

（4）主要负责安检通道、立案大厅、信访大厅及审判法庭秩序维护，院庭及下属4个法庭的重点区域的安全保卫应急处置。

内保管理服务内容及标准：

2.5保洁服务

基本要求:

（1）严格执行垃圾分类处理，按照设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站进行垃圾处理。

（2）清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。

（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。

（4）无乱贴、乱画和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、玻璃窗等保持洁净；大厦内无纸屑、烟头等废弃物。

（5）实行隐性化服务，道路、大堂、电梯、走道等人员出入处，需在工作人员上班前完成清洁工作。

清洁卫生服务内容及标准：

2.6 客户及会务服务

2.6.1会务服务

（1）提前按要求布置台型并对会议中需使用的设施设备进行检查。

（2）按系统内预订要求进行会议室会议设备调配、设置会议时段门禁、会议室和会议设备使用及归还检查和数据分析、违规情况汇报。

（3）会务现场分发资料及文具布置。

（4）如遇有变更台型要求，按要求的时间点予以配合。

（5）放置水牌、电子显示欢迎语、布置从进门处到电梯内红地毯、接待现场茶水香巾资料及文具布置、现场设备准备、安全巡查、会议期间服务、会议结束后保洁及设施设备检查。

（6）海报张贴、物品搬运、零星物品悬挂等。

（7）提前半小时完成。

2.6.2邮件分发服务

（1）正确分理邮件，认真登记报刊杂志和挂号信，正确处理特殊邮件（如退信等）。

（2）所有邮包需经安检机后才能转交给相应人员。

（3）及时做好每一份邮件的收发登记工作。

商务需求

一、招标方式：按市采购中心规定进行。

二、项目资金及来源：总采购预算资金*******.4元/每年。其中物业管理费用*******.4元/每年（即10.8元/每平方每月计算），内保（安保）服务费用*******元/每年（按37人，每人每月4300元计算），由市财政提供。

三、物业管理服务期限

本项目服务期限为从签订合同之日起12个月（一年）。本项目投标总报价按一年计。

采购人可根据自身情况签订不超过三年的长期合同，或根据服务执行情况，在合同双方愿意在原合同条款不变的情况下，以三年为限续签合同。

四、报价说明

1、采购单位承担全部水电费用。

2、投标供应商自行解决员工食宿、服装、交通等事宜。

3、投标供应商按规定为员工交纳五险一金。

4、本项目服务期限为从签订合同之日起12个月（一年）。本项目投标总报价按一年计。

根据《关于2009年政府采购预算编制和采购计划执行有关事宜的通知》要求，采购人可根据自身情况签订不超过三年的长期合同，或根据服务执行情况，在合同双方愿意在原合同条款不变的情况下，以三年为限续签合同。

根据《深圳经济特区政府采购条例实施细则》第59条规定“优质服务合同可续期二十四个月，续期最多不超过两次。续期的合同实质性内容不得改变。”

5、本项目服务费采用包干制，应包括服务成本、法定税费和企业的利润。由企业根据招标文件所提供的资料自行测算投标报价；一经中标，投标报价总价作为中标单位与采购单位签定的合同金额，合同期限内不做调整；

6、投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；投标总价低于财政预算限额的80%的，供应商必须对该报价做出报价合理性说明（说明应置于投标文件格式的“详细分项报价”中）。

①投标总价低于财政预算限额的80%、未做出报价合理性说明的，评委会有权认定为该报价低于成本价，并按投标无效处理。②供应商的报价说明是否合理，有评委会判定。③如该报价成为中标价格，该项目将成为重点监管、重点验收项目。

7、投标人的投标报价不得超过财政预算限额；

8、投标人的投标报价，应是本项目招标范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复，并以投标人在中提出的综合单价或总价为依据；

9、除非政府集中采购机构通过修改招标文件予以更正，否则，投标人应毫无例外地按招标文件所列的清单中项目和数量填报综合单价和合价。投标人未填综合单价或合价的项目，在实施后，将不得以支付，并视作该项费用已包括在其它有价款的综合单价或合价内；

10、投标人应先到项目地点踏勘以充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准；

11、投标人不得期望通过索赔等方式获取补偿，否则，除可能遭到拒绝外，还可能将被作为不良行为记录在案，并可能影响其以后参加政府采购的项目投标。各投标人在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险。

评标信息

其他