引言：
“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目位于中国自然环境资源最好的海南省三亚市三亚湾上的西岛，西岛处于三亚核心旅游线路亚龙湾至天涯海角、南山佛教文化旅游区的中心点上。西岛具有完美的海域、海岛、山体、森林、海水、珊瑚、沙滩、礁石等自然资源，是中国最大的可开发的热带海岛，被誉为国际旅游之都--三亚的“海上明珠”。
　　　　　　　　　　　　　　　
海海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目将规划建设一流度假酒店、超豪华亲海与看海别墅、私家游艇会、十种以上主题休闲会所、国际会议中心等顶级配套，面向国际高端度假与休闲市场，以招募会员形式进行营销，将成为国际财富与权贵一族的度假与休闲胜地。

本项目现阶段各项工作开展顺利，前景良好。目前，由于项目具体运作需求，现公开寻求投资合作伙伴，共同打造海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目的辉煌未来。

一、前言
三亚位于海南省最南部，也是中国最南端的城市和全国唯一的热带滨海旅游城市。这里空气洁净、阳光明媚、椰影婆娑、海水碧蓝，是驰名中外的度假、休闲及旅游胜地。

西岛位于三亚核心旅游线路亚龙湾至天涯海角、南山佛教文化旅游区的中心点上。西岛自身独特的旅游资源，独具魅力，已成为三亚新旅游的品牌，被誉为三亚的“海上明珠”，是三亚核心旅游线中的新热点。

由于西岛特殊的区位条件，适中的面积规模，齐备的热带海岛资源，一年四季全天候的开放条件，西岛已成为我国海岛中最佳热带旅游海岛。去年下半年起日本、南韩五星级游船每周一次来访，并要求扩大接待，西岛的国际影响力得到了进一步加强，旅游开发的前景不可估量。

三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目占地350亩，50年的土地使用权，容许保护性开发利用的森林山地1,535亩，与八一军体联营用地50亩，可保护性开发利用的沙滩100亩。“悠闲海洋”位于西岛中心位置，两面临海，经过精心策划与规划后将开发成国际一流的度假与休闲俱乐部。

“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目投资与开发的意义不仅仅是高利润的回报，对于投资与开发商来说：珍稀自然资源的合理保护与科学利用；开发一流的度假胜地；营造人与自然和谐互动的环境；树造一流的国际化度假品牌，这才是重要的责任与义务所在。

相信凭借专业的公司与专业的团队合作，海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目一定会在多方面取得行业性与市场性的突破，成为名副其实的海上明珠，成为国际性的高端度假胜地。

二、项目发展背景
1、三亚发展概况
三亚自然环境基本未受污染，其空气质量居中国第一、世界第二。因此，三亚旅游业发展潜力巨大，孕育着无限商机。
三亚市是海南岛东线高速公路和海榆东线、海榆中线及海榆西线公路以及三亚至八所铁路的终点站。三亚凤凰机场是海南岛南部最大的国际航空港，每日有班机通航国内外大城市。三亚港是海南对外开放的口岸港。可停泊5000吨级轮船，可通航省内外以及国际航线。北靠高山，南临大海。地势自北向南倾斜。地形由山地、丘陵、台地和平原4部分组成。三亚市地处低纬度，受南海海洋气候影响较大，终年气温高，寒暑变化不大，四季温暖，是冬季避暑胜地。海岸线长179.25公里。沿海港湾有榆林、三亚、铁炉、牙龙、保平、藤桥、角头、安游等18个。
三亚是海南最著名的旅游城市，有一流的沙滩，如亚龙湾、大东海、三亚湾等。交通极为便利，凤凰国际机场1995年8月开通国际航线，海南东、西、中线高速公路或干线公路均以三亚为终点。有榆林港、三亚港和铁炉港等港口，其中榆林港是天然深水良港，三亚港是海南南部重要的商业港口，与香港、广州有客货轮通航。世界旅游组织秘书长李普曼曾称，三亚汇集了阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、田园、风情、岩洞等十大风景旅游资源，是中国乃至世界热带海洋旅游资源最丰富、最密集的地区之一，它将成为下世纪国际度假旅游的热点地区之一。
2004年，省委常委、三亚市委书记于迅率市委市政府领导集体，提出了三亚的新目标：一市两都三中心———把三亚建设成为国际旅游名城、健康之都和休闲之都；会展中心、购物中心和时尚中心。

2005年三亚市政府工作报告中又提出，要出台《三亚旅游国际化启动方案》，加大旅游公共设施建设，按照国际标准为游客提供旅游产品和服务，加速三亚的国际化进程。这些对三亚成为国际高端旅游品牌都有极好的促进作用。

现阶段，虽然低价运行的观光团目前仍主导海南旅游，三亚却以超前性的眼光瞄准高端度假市场。在营销策略上，三亚以国际客源市场和国内中高端市场为对象，以高端市场带动低端市场。运用节庆活动、网络、通信等营销手段，针对自由人和会议团组合包装产品。去年，三亚继续巩固珠三角、长三角、京津地区等中高端客源市场。而境外部分，重点对东南亚、日、韩、俄罗斯及欧美、东北亚等市场发力。市场启动非常快，去年“十一”，三亚散团比达到4.7：5.3，呈逐步扩大之势。而各种大小会议团也在逐步攀升，2003年为1200多个，2004年达到2000个。2004年第一季度三亚接待游客突破一百一十万，旅游收入比去年同比增长百分之二十三，高端旅游消费市场发展态势良好。

2、高端精品旅游项目的市场需求发展很快
“中国的度假市场正在进入高成长期，三亚将是高端旅游度假区”。三亚喜来登度假酒店意大利籍老总那瑞帝如此断言。度假旅游锁定高端市场，一个最直接的体现是——依托生态资源，追求效益最大化。三亚已不满足于做国内度假经济的生力军，三亚更渴望走向国际度假旅游的大舞台。

随着生活水平的提高，游客对旅游的档次水准都有了更高的要求。旅游不再仅仅是游山玩水，欣赏碧海蓝天、银沙净水，而是当工作压力和心情的释放需要一片更广阔的天地时，旅游含义与功能的延展和丰富。大量信息表明，海南省从旅游服务设施到旅游促销都将锁定高端客源市场，以吸引更多有经济实力的游客到海南旅游，提升旅游业效益。同时海南省还拟组团对日本、澳大利亚、新西兰等主要客源地进行促销，拉动国际旅游市场。

三亚市一些旅游经营企业也在打造精品，抢占高端客源市场。三亚要在更高层次上开发旅游，应该注目于中高端市场，还要吸引更多的国际客源。

3、项目运营理念
在三亚这一国内外热点旅游地区，打造三亚西岛“悠闲海洋”高端度假项目，定位于高端市场，以出售会员卡形式面向国际推广，明确界定与其他传统产品的不同。用高端度假产品占领国内外高端客源市场，用特色规划与特色服务全面提升“悠闲海洋”国际度假项目的国际竞争力。此举定会迎合国际高端旅游度假市场的需求，吸引无数度假游客亲睐。

在三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目，令人心仪神驰的不仅仅是一流酒店、高端的海景别墅、贵族私家游艇会、管理完善的休闲会所，还有那份度假时光里才能拥有的闲适和轻松，以及对自身健康的最大补偿。

三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目在开发上，力求做到重视资源与善用资源。在依托西岛海洋资源，推出了有特色的配套服务，在旅业方面先后建立了高端度假别墅群、度假酒店、私家游艇会、高级商务会所、中医理疗社区等多元化康乐设施，从而可以为“悠闲海洋”项目创下了良好的效益和口碑。在营销上，则结合西岛自身独特的区位条件、齐备的海洋资源和一年四季全天候开放的开放条件进行大力宣传推介，并让之深入人心，以吸引目标客户群。

高端旅业的发展需要相关配套设施的跟进，集度假、疗养、休闲特色为一体的俱乐部建筑与镶嵌其间的各具特色风格的园林与美仑美奂的水榭亭台交相辉映，既具有强烈的文化气息，又可满足不同品位客人的需求，散发出风情万种的尊贵魅力。豪华会所服务业给客人提供卓越而充满关爱的服务，且对服务理念、管理流程和培训系统实施战略调整，从而实现服务文化的转型。在物质消费基础之上，贵族休闲俱乐部为游客提供与身份、财富相匹配的精神生活。

在三亚西岛这一热带度假天堂，充满热带气氛的各类休闲俱乐部面对碧波万顷的大海，配有高尔夫练习场、私家游艇会、商务会所和度假海景别墅酒店等设施及种目繁多的水上运动设施。山海相连的宜人景色和朝歌夜弦、多姿多彩的假日生活，无不使人流连忘返，驻足于艳阳高照、夕阳辉映、或满天星斗的假日海滩，体会精致与豪华，度过一个完美假期。
三、市场分析
1、旅游地产市场的分析
国际专业化旅游城市——三亚市地处海南岛最南端，位于北纬18度，东经108度—109度间。三亚身处的热带海岛地域使它拥有了宜人的热带季风气候：年平均气温23.8摄氏度，月最高气温25摄氏度—36摄氏度，最低气温也在10摄氏度以上。年均降水量丰富，每年晴朗天数在300天以上。

今年6月5日世界环境日最新公布的数据显示，海南省空气质量总体优良，在全国重点城市环境空气质量排位中，三亚市排名第一；在对全球158个城市空气质量的调查中，三亚市空气环境位居第二。海南空气透明度好，降尘少，粉尘浓度低，紫外线强。此外海南森林覆盖率高，负离子不仅能杀死病毒，还能提高人体免疫力。

在2003年2月，三亚市荣膺国家建设部颁发的“中国人居环境奖”。这是三亚市继获得“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“全国生态示范区”、“全国卫生先进城市”等荣誉后的又一项国家级奖项。从环境保护的角度看，三亚的环境质量处于全国领先水平，并进入世界先进水平。

1998年以来，三亚先后荣膺＂中国优秀旅游城市＂、＂全国生态示范区＂、＂全国人居环境奖＂等称号，这些都为三亚休闲度假房地产的发展创造了良好的大环境。

2、周边相邻项目分析
本项目作为旅游房地产要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色，避免同一地区在产业与项目结构上的雷同，努力发挥旅游性这一自身的独特优势，将土地、人口、农副特产、民俗、文化、人文、环境等因素，围绕所扮角色与功能目标，整合到开发项目中去，培植独特的优势。

亚龙湾及其它地区同高档度假项目增多，势必造成市场竞争压力，建议针对本项目的特色，优美海岛环境，特色私家海庭院/海城/私家游艇码头等进行宣传，使本项目在市场中更具市场竞争力，稳坐高端度假物业的头把交椅。

3、未来市场预测及影响因素
海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目所占地块依山面海，具有山景与海景资源，且地块及就近山体自然资源保护完好，在进行规划建设时可以很好运用，并形成项目自然环境特色，是建造高档度假别墅绝版之地。

项目所在地西岛，为世界最大潜水俱乐部所在，声誉响彻全球，为本项目进行全球推广打下了基础。两面临海，可将清澈海水引入社区，并形成自然循环，规划出最具项目特色的“亲海社区”、“海洋庭院”概念，倡导与“海共生”与“海共融”热带海岛的度假方式，使本项目在景观资源与环境资源上的“海概念”与“海文化”可得到淋漓尽致的发挥。

所有西岛周边的旅游、娱乐、度假的项目都可以为本项目的配套，而本项目就近的一千多亩的山体为本项目配套用地，地城之大，环境之美和无与伦比。

由于海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目土地性质与西岛已开发利用的其它土地性质不一致，土地的开发商业主管部部门不一致，这造成了开发与经营中心协调可能会出现不通局面。建设在进行项目规划时就主动在其它各方面进行协调，争取达到各方共赢局面，共同打造西岛高端度假休闲的美好前景。

四、项目分析
1、项目的基本情况
本项目所在地为海南省三亚西岛，西岛又名玳瑁岛，位于三亚湾国家自然保护区内，全岛面积2.8　平方公里，地势为南高北低，最高海拔为122.5米，居民3千多人口，世代打渔为生。西岛位于三亚湾近海中心，交通十分便捷，距三亚国际旅游港8海里，距肖旗港（滨海路尽端）3海里，距天涯海角4海里，距南山15海里，西岛与三亚市其他景区、景点交通也十分方便。全岛有陆地面积3,120亩，海岸线长5,000m。

目前有三家企业进入开发。一家是台商云洋旅业有限公司投资，征用陆地108亩，租用海面300多亩建设海上游乐世界，初步开发了旅游购物、海鲜餐厅、海底漫步、海底潜水、射箭、摩托艇、玻璃观光船、香蕉船、烧烤等项目，目前已经成为海南三日游中的一个景点，日平均接待游客5,000人次。第二家海南海粤旅业有限公司，已取得350亩地50年的土地使用权，容许保护性开发利用的森林山地1,535亩，与八一军体联营用地50亩，可保护性开发利用的沙滩100亩。现已完成总体规划，并改建原山坡营房50个房间，作为休闲度假中心的首期项目，正在以分时住房卡的方式销售，计划今年7月份全面启动。第三家是国内的同德公司，与三亚市政府达成合作开发300亩的合作协议。

本项目在西岛南部，占全岛总面积近三分之二，其中：征用建设用地400亩，可保护性开发利用的沙滩100亩，森林山地1,535亩。项目相关经济指标如下表所列：


项目经济技术指标
项目面积单位备注
总占地面积233201平方米349.8亩
别墅区占地208801平方米容积率：0.45
酒店占地15000平方米容积率：1.5
游艇会占地5000平方米容积率：1
水疗、理疗会所占地3000平方米容积率：0.5
公建配套占地400平方米
峰顶会所占地（不计）1000平方米
总建筑面积124100平方米
其中别墅建筑面积95100平方米
其中酒店建筑面积22500平方米
其中游艇会建筑面积5000平方米
其中会所建筑面积1500平方米
绿化率77%



海粤三亚西岛“悠闲海洋”项目是可开发的中国热带海岛中唯一同时拥有国际游艇会、五星级度假酒店、高级水疗中心、顶级国际会议中心与豪华度假别墅区的项目。与三亚及其它地区间度假项目相比，本项目具有唯一性，可以很明显地区分客户，西岛优美海岛环境，特色私家海庭院/海城/私家游艇码头，使本项目在市场中更具市场竞争力。

2、项目土地性质
海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目土地性质属军事用地，现使用权属海南海粤旅业有限公司，期限从2002年至2052年。

军产房虽然不能办理商品房房产证，但是军队可以办理军产证，该房产也被承认为私产，可以转让。军产房售出后由其自身房产管理机构颁发其内部产权证件，转让备案也是由军队内部的产权管理部门办理。

3、资金投入
海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目共需开发资金为146278.01万元（注：总成本＝销售税金及附加＋开发成本＋开发费用），其中自有资金投入为46620.62万元，不足资金由销售收入解决。本项目采取滚动式开发，资金滚动运转，用销售资金回投于开发之中，可以减少资金量，填充资金缺口，解决资金不足的问题，争取资金尽快回笼。项目实现销售后，不仅可以回收投资，还可以盈利。
投资计划及资金筹措见下表：
投资计划及资金筹措表
项目合计（万元）建设期（万元）
1.投资总额146278.01146278.01
2.资金筹措146278.01146278.01
2.1自有资金46620.6246620.62
2.2销售收入99657.3999657.39

注：各投资商的投资资金计入“项目自有资金”（共46620.62万元，详见《海粤西岛“悠闲海洋”国际俱乐部项目策划书》中“资金来源与运用表”部分），投资商具体利益分配及相关权限详见“七、投资方案的设计”）

海粤西岛“悠闲海洋”项目运行阶段分为前期准备工作阶段、前期工程阶段、建设实施阶段、项目运营阶段。各阶段时间安排大致如下表。

序号项目阶段时间
1前期准备阶段2005年1月～2005年5月
2前期工程阶段2005年5月～2005年10月
3建设实施阶段2005年10月～2006年7月
4项目运营阶段2006年7月～




4、市场定位
海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目的总体形象定位是拥有私家海域庭院、私家游艇码头、国际潜水会所、高级度假别墅、国际游艇会、星级度假酒店、国际会议中心等顶级配套的国际财富一族与权贵一族消闲俱乐部。

档次定位是国际一流规划与设计，国际一流专业管理与服务，将“悠闲海洋”打造成国际顶级度假、休闲俱乐部。

主流客户定位是国内外权贵一族，财富一族，国内企业，旅行社，社团组织。

5、发展优势
海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目是可开发的中国热带海岛中唯一同时拥有国际游艇会、五星级度假酒店、高级水疗中心、顶级国际会议中心与豪华度假别墅区的项目。与三亚及其它地区间度假项目相比，本项目具有唯一性，可以很明显地区分客户，有效地展开营销攻势。

本项目就近三亚凤凰场机场，三亚国际码头，粤海铁路及环岛高速公路及直升机停机坪，交通四通八达，海、陆、空交通一应俱全，方便客户从不同地方，乘坐不同交通工具到达本项目。

项目所在西岛在三亚旅游中知名度较高，在近65%的三亚旅客到访西岛，为这本项目后期的营销传播提供了良好的渠道基础。且项目所占地块依山面海，具山景与海景资源，是建造高档度假别墅绝版之地。由于历史及土地性质的原因，本项目所在地的地块及就近山体自然资源保护完好，在进了行规划建设时可以很好运用，并形成项目自然环境特色。

周边海域为国家珊瑚保护区，海域自然环境保护国际一流。西岛为世界最大潜水俱乐部所在，声誉响彻全球，为本项目进行全球推广打下了基础。

现阶段，所有西岛的旅游、娱乐、度假的项目都可以为本项目的配套，而本项目就近的一千多亩的山体为本项目配套用地，地城之大，环境之美和无与伦比。

本项目根据规划是我国目前唯一拥有私家游艇码头的高级度假别墅区，是专属于国际权贵一族与财富一族，唯一拥有私家海域的国际性的度假、休闲、疗养俱乐部。
6、发展机遇
我国经济的稳定发展，造就了一部份有度假需求的富裕人群，作为摘取多项中国优秀城市奖的三亚，吸引前来旅游度假的国内外人土逐年攀高。据统计，三亚旅游度假地产项目受到国内人土的偏爱，价格一路攀升，并呈现出供不应求的局面。

在三亚，除了亚龙湾在售和规划在建设几个别墅项目定位于高档度假别墅项目，本项目是中国热带海岛唯一的高档度假别墅项目，有理由吸引高端度假人士的眼球。

除了国内旅游、度假人士逐年递增外，三亚在成功举办两届世界小姐比赛的推介下，已成为了全球关注的优秀旅游、度假城市之一。三亚城市的国际化，带来了本项目国际化营销的契机。

除了早期热衷于三亚旅游、度假的日本人与韩国人外，俄罗斯、香港及其他国家及地区人士正成倍增长成为三亚旅游、度假生力军，并呈现出于阔绰，一掷千金的消费特征。本项目作为高端产品定位，正好迎合这一消费发展趋势。

作为本项目所在的三亚肖旗港码头一期工程完工，宣告西岛开发建设进入实质性阶级，本项目作为西岛唯一的度假别墅项目，与其它功能形成互动关系，开发时机成熟。

三亚国际客运港建成通航后，将有15个国家的邮轮，将航线从三亚通过，本项目与三亚国际客运港咫尺之遥，可吸引部分国外客人入住消费。

本项目开发商海粤旅业集团欲与投资商密切接触，相互深刻了解，为海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目的全面扩张奠定坚实的基础，携手各投资商共同打造三亚西岛高端精品度假的美好前景。

7、项目规划

按照现阶段初步概念规划，海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目设计在西岛本项目占地范围内，修筑一条贯穿的海河，并且在相应位置配套建设度假别墅区、贵族游艇会、高尔夫球会、高端养生及商务会所。
经济指标
占地：349.8亩　　233201.17m2
　其中：酒店15000m2
　　　　游艇会：5000m2
　　　　水疗、理疗会所：3000m2
　　　　度假别墅区：209801.2m2
　　　　公建配套：400m2　　　
峰顶海景会所：1000m2（不计）

容积率及建筑面积：
　　　　酒店:容积率1.5　　　建筑面积:22500m2
　　　　游艇会:容积率1　　　建筑面积:5000m2
水疗、理疗会所:容积率0.5　建筑面积:　1500m2
　　　　度假别墅:容积率0.3,　建筑面积:　62870.04m2
别墅：占地:209801.2m2　　容积率:0.45　建筑面积:94410.54m2

别墅规划:
　　　　建筑覆盖率:22﹪　　　　绿化率:78﹪
　　　　环境配套面积:*******m2



级别分栋平均面积
（㎡）级别面积
(㎡)规划栋数
(栋)所占比例
(%)设计会员数
(人)
王府4007200186288
王君王府20062487312665616
国公馆15025490170273862
小计94410.545001009766
五、项目营销设计
1、会员分级以及相应权益
度假别墅相应会员权益
级别
别度假别墅权益备注
天子卡A:独栋珺王府每年28天免费入住享有俱乐部其他权益
B:独栋珺王府每年56天免费入住享有俱乐部其他权益
公爵卡A:独栋珺王府每年14天免费入住享有俱乐部其他权益
B:独栋珺王府每年28天免费入住享有俱乐部其他权益
候爵卡A:独栋珺王府每年14天免费入住享有俱乐部其他权益
B:独栋国公馆每年28天免费入住享有俱乐部其他权益
伯爵卡A:独栋国公馆每年14天免费入住享有俱乐部其他权益
B:国公馆二房一厅每年28天免费入住享有俱乐部其他权益
国宾卡国公馆二房一厅每年14天免费入住享有俱乐部其他权益


2、营销运作原则
项目的运作涉及较多不可预测的问题，故会员卡销售中可能对各阶段的策略进行调整，而调整的依据来源于对阶段销售总结，主要包括以下的方面：
阶段的销售状况分析（广告进线量、客户上门量、广告效果评估、销售状况总结等）阶段销售分析总结（评估本月销售策略、客户分析等重要阶段分析）阶段销售方案评价，监控阶段广告计划。

项目营销原则具体如下：
树立国际一流的高端度假、休闲与疗养俱乐部形象；
确定准确的入市时机；
控制营销节奏；
最大限度拓展营销渠道；
加强营销组织的执行力度；
打肉搏战、星球战、圈灭战。

3、营销周期
海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目工程进度安排，如下表：

项目工程进度时间
桩基工程6月18日
基坑支护、降水6月8日~7月25日
会所工程7月1日~10月15日
环境工程7月1日~10月31日
别墅主体工程7月1日~12月31日
酒店与游艇会工程6月18～2006年6月19日


根据上述工程进度，我们建议：
2005年7月份开始市场预热；
2005年9月份开始内部认购；
2005年10月份开始正式发售。
海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目销售时段的划分是根据市场销售规律、工程进度及形象配合、现实销售条件对销售阶段的影响而对项目推广的总体安排，由于实际情况的不可预估性，后期的策略应根据本项目的实际销售情况、工程进度以及同期市场竞争状况再进行相应调整。

销售阶段初步划分
推广销售阶段推售时间
内部登记/认购期2005.7-2005.9
旺销期（开售）2005.10-2006.01
持续期2006.02-2006.09
促销期2006.10-2006.12



六、财务计划
财务计划对于评估项目所需资金情况非常关键，本部分一般包括对投资计划的财务假设，以及对未来现金流量表、损益表、资金的来源和运用等内容。

本部分的基本原理就是从基本报表中取得数据，计算财务分析的各项指标，然后与各类基本参数作比较，根据一定的评价标准，决定项目的可行性和盈利状况。

“损益表”与“现金流量表”都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据分析的报表。其中，通过“损益表”计算的是盈利能力的静态指标，通过“现金流量表”计算的是项目盈利能力的动态指标，同时“损益表”也为“现金流量表”的填列提供一些基础数据。

在损益表中，房地产开发项目经营利润＝销售收入－开发成本－销售费用－销售税金及附加。从上表可以看出本项目的毛利润为151％，纯利润为128％，此利润率尚没有计算酒店、游艇会和会所的收入，如计算酒店、游艇会和会所的收益，则投资利润率会更高。

3.利润分配
企业利润总额，必须按照国家规定做出相应调整，进行所得税的交纳，交纳所得税后的利润，按照下列顺序进行分配：
⑴被没收的财务损失，支付各种税收的滞纳金和罚款；
⑵弥补之前的亏损额；
⑶提取法定盈余公积金。按照税后利润扣除前两项的余额的10％提取，盈余公积金达到注册资本50％时不再提取。
⑷提取公益金，按可提供利润的5％提取；
⑸向投资者分配利润（利润分配部分详见《七、投资合作方案的设计》）。

由于海粤西岛“悠闲海洋”项目属新开发旅游度假项目，故前两项利润分配不存在，本项目在利润分配部分只需考虑法定盈余公积金、公益金、向投资者分配的利润（向投资者分配利润部分详见《七、投资合作方案设计》）

七、投资合作方案的设计
1.股份形式的融资方案
本部分旨在通过相应融资方案的分析，以解决各方面的利益分配关系。

海粤西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目计划通过投资入股、让度股份、提取销售利润的形式进行。合作项目实物资产归开发商海粤集团所有，投资商以其出资额为限，对合作项目承担有限责任，并在一定期限内获取利润（现初步约定所分配利润为税前销售利润）提成，在约定时间（不可中途撤回资金）退出项目的形式，向全社会筹集资金，以扩大本项目开发力量。

具体分为两个方案，操作如下：
⑴方案一
公开宣传，广泛吸引社会投资资金。在一定投资利润周期，根据资金到位的阶段不同，来确定其具体的项目销售利润分红。

本项目融资方案目前约定，从投资款项5000万元到位时间（2005年第二季度结束前）计起，开始投资商可以依据其所占股份的多少，两年内分取相应的项目销售利润的红利，投资商可以享用项目融资所带来的潜在收益。该经营利润红利在第3年结束，销售利润分红周期为两年。投资商按其实际投入资金，所占股份计算方式如下：
投资商所占股份百分比＝投入资金/投资所处项目开发阶段约定计算成本现阶段（2005年第2季度）。
本融资方案具体情况如下：
由投资商出资5000万元，海粤集团提供土地、直接费用、间接费用及其他相关费用合作开发项目（详见《前期准备阶段成本计算表》）。

海粤西岛“悠闲海洋”项目前期准备阶段成本计算如下表：
前期准备阶段&8226；约定成本计算表
序号项目费用（万元）备注
1土地成本
3323195万元/亩
2前期可行性研究费用
2124.43工程总造价×2％
3策划费用
1593.32工程总造价×1.5％
4概念规划

279.8412元/平方米
5
固定资本

2000本部分包括西岛现场指挥部房屋修整、办公所需必要设施、车辆，购置游艇等相关财务支出


6土地平整
2100
7树木赔偿
500
8相关坟墓迁移费用

10003.33万元×300户
9无形资产1000西岛旅游、海粤集团的旅游品牌价值
总计43828.59
注：项目总造价为106221.51万元，详见《海粤西岛“悠闲海洋”国际俱乐部项目策划&8226；投资分析》

故前期准备阶段，海粤西岛“悠闲海洋”国际俱乐部项目合计成本为：
5000+43828.59＝48828.59万元

综上所述，本投资（5000万元人民币）在项目前期准备阶段所占股份百分比如下：
投资商所占股份百分比＝〔5000/（5000+43828.59）〕×100％＝10.24％，即该投资从2005年第二季度开始享有海粤西岛“悠闲海洋”国际俱乐部项目销售利润的10.24％的分红，该销售利润（本项目销售利润为261267.40万元，详见《损益表》）的分红在第三年（2007年第二季度结束前）结束。

即按照海粤西岛“悠闲海洋”项目销售计划，到2007年第二季度结束前，海粤集团与开发商在本合作项目共同可获得利润：261267.40万元

本投资（5000万元人民币）从2005年第二季度开始，开始按照10.24％的股份比例，享有海粤西岛“悠闲海洋”国际俱乐部项目销售利润的的分红，该利润分红在第三年（2007年第二季度前）结束。

综上所述，在本合作项目的“前期准备阶段”，投资（5000万元人民币）分红为：
261267.40×10.24％＝26753.78万元

方案一&8226；附注：
依据本方案（项目前期准备阶段投入5000万元），海粤三亚西岛“悠闲海洋”项目自有资金的数额、投入比例、其他资金来源、收到预付款情况等相关项目资金变动状况。




⑵方案二
公开宣传，广泛吸引社会投资资金。在一定投资利润周期，根据资金到位的不同阶段不同，来确定其具体的项目销售利润分红。

本项目融资方案目前约定，投资款项15000万元分三批、分三阶段（前期准备阶段、前期工程阶段、建设实施阶段）依次到帐，从投资款项15000万元首次到位时间计起，投资商可以依据其所占股份的多少，两年内分取相应的项目销售利润的红利，投资商可以享用项目融资所带来的潜在收益。该经营利润红利在第3年结束，销售利润分红周期为两年。

投资商按其实际投入资金，所占股份计算方式如下：
投资商所占股份百分比＝投入资金/投资所处项目开发阶段的约定计算成本

①前期准备阶段（2005年1月～2005年5月）本融资方案具体情况如下：
由投资商出资5000万元，海粤集团提供土地、直接费用、间接费用及其他相关费用合作开发项目（详见《前期准备阶段成本计算表》）。

海粤西岛“悠闲海洋”项目前期准备阶段成本计算如下表：
前期准备阶段&8226；约定成本计算表
序号项目费用（万元）备注
1土地成本
3323195万元/亩
2前期可行性研究费用
2124.43工程总造价×2％
3策划费用
1593.32工程总造价×1.5％
4概念规划

279.8412元/平方米
5
固定资本

2000本部分包括办公所需必要设施、车辆，购置游艇会游艇等相关财务支出



6土地平整
100
7树木赔偿
25005元×500万根
8相关安置费用

10003.33万元×300户
9无形资产1000西岛旅游、海粤集团的旅游品牌价值
总计43828.59
注：项目总造价为106221.51万元，详见《海粤西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目策划&8226；投资分析》

故前期准备阶段，海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目合计成本为：
5000+43828.59＝48828.59万元

综上所述，本投资（5000万元人民币）在项目前期准备阶段所占股份百分比如下：

投资商所占股份百分比＝〔5000/（5000+43828.59）〕×100％＝10.24％，即该投资从2005年第二季度开始享有海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目销售利润的10.24％的分红，该销售利润（本项目销售利润为261267.40万元，详见《损益表》）的分红在第三年（2007年第二季度结束前）结束。

即按照海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目销售计划，到2007年第二季度结束前，海粤集团与开发商在本合作项目共同可获得利润：261267.40万元

本投资（5000万元人民币）从2005年第二季度开始，开始按照10.24％的股份比例，享有海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目销售利润的的分红，该利润分红在第三年（2007年第二季度前）结束。

综上所述，在本合作项目的“前期准备阶段”，投资（5000万元人民币）分红为：
261267.40×10.24％＝26753.78万元


②前期工程阶段（2005年5月～2005年10月），本融资方案具体情况如下：
由投资商出资5000万元（资金具体到帐时间见“方案二&8226；附录”《资金来源与运用表》），海粤集团提供相关具体运作费用合作开发项目（详见《前期工程阶段成本计算表》）。

海粤西岛“悠闲海洋”项目前期工程阶段成本计算如下表：
前期工程阶段结束前&8226；成本计算表
序号项目费用（万元）备注
1土地成本
3323195万元/亩
2前期可行性研究费用
2124.43工程总造价×2％
3策划费用
1593.32工程总造价×1.5％
4规划设计费
558.4545元/平方米
5
固定资本

2000本部分包括办公所需必要设施、车辆，购置游艇会游艇等相关财务支出



6土地平整
100
7树木赔偿
25005元×500万根
8相关安置费用

10003.33万元×300户
9无形资产1000西岛旅游、海粤集团的旅游品牌价值
10园林设计费
448.9125元/平方米
11工程勘探费
69.963元/平方米
总计44626.07

注：项目总造价为106221.51万元，项目总建筑面积为124100平方米，园林配套面积179564.90平方米，占地面积233201.17平方米，详见《海粤西岛“悠闲海洋”国际俱乐部项目策划&8226；投资分析》

故前期工程阶段，海粤西岛“悠闲海洋”国际俱乐部项目合计成本为：
5000+44626.07＝49626.07万元

综上所述，本部分投资（5000万元人民币）在项目前期准备阶段所占股份百分比如下：

投资商所占股份百分比＝〔5000/（5000+44626.07）〕×100％＝10.08％，即该投资从2005年第三季度开始享有海粤西岛“悠闲海洋”国际俱乐部项目销售利润的10.08％的分红，该销售利润（本项目销售利润为261267.40万元，详见《损益表》）的分红在第三年（2007年第三季度前）结束。


即按照海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目销售计划，到2007年第三季度前，海粤集团与开发商在本合作项目共同可获得利润：261267.40万元

本投资（5000万元人民币）从2005年第三季度开始，开始按照10.08％的股份比例，享有海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目销售利润的的分红，该利润分红在第三年（2007年第三季度前）结束。

综上所述，在本合作项目的“前期工程阶段”，本部分投资（5000万元人民币）分红为：
261267.40×10.08％＝26335.75万元

③建设实施阶段（2005年10月～2006年7月）本融资方案具体情况如下：
在该阶段，由投资商投资入帐5000万元（资金具体到帐时间见“方案二&8226；附录”《资金来源与运用表》），与海粤集团合作海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目，至该阶段前的成本计算见下表：

由于海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目本融资方案现设计，海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目建设实施阶段成本计算如下表：

建设实施阶段&8226；成本计算表
序号项目单位（万元）备注
1土地成本

33231
95万元/亩
2建安工程费34110
3基础设施费5522.45
4公共配套设施费4000
合计76863.45

注：项目总建筑面积为124100平方米，园林配套面积179564.90平方米，占地面积233201.17平方米，详见《海粤西岛“悠闲海洋”国际俱乐部项目策划&8226；投资分析》

故前期工程阶段，海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目合计成本为：
5000+76863.45＝81863.45万元

综上所述，本部分投资（5000万元人民币）在项目前期准备阶段所占股份百分比如下：

投资商所占股份百分比＝〔5000/（5000+76863.45）〕×100％＝6.10％，即该投资从2005年第四季度开始享有海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目销售税后利润的6.10％的分红，该销售利润（本项目销售利润为261267.40万元，详见《损益表》）的分红在第三年（2007年第四季度前）结束。

即按照海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目销售计划，到2007年第四季度前，海粤集团与开发商在本合作项目共同可获得利润：261267.40万元

本投资（5000万元人民币）从2005年第四季度开始，开始按照6.10％的股份比例，享有海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目销售利润的的分红，该利润分红在第三年（2007年第四季度前）结束。

综上所述，在本合作项目的“前期工程阶段”，本部分投资（5000万元人民币）分红为：
261267.40×6.10％＝15937.31万元

故综合以下三阶段销售利润分红情况，
①前期准备阶段（2005年1月～2005年5月）
②前期工程阶段（2005年5月～2005年10月）
③建设实施阶段（2005年10月～2006年7月）
投资款项15000万元分三批、三阶段（前期准备阶段、前期工程阶段、建设实施阶段）依次到帐，从投资款项15000万元首次到位时间计起，开始投资商可以依据其所占股份的多少，两年内分取相应的项目销售利润的红利，该分红汇总为：26753.78+26335.75+15937.31＝69026.84万元

方案二&8226；附注：
本投资15000万元，投入项目具体情况，依据本方案设计（项目前期准备阶段投入5000万元、前期工程阶段投入5000万元、建设实施阶段投入5000万元），海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目自有资金的数额、投入比例、其他资金来源、收到预付款情况等相关项目资金变动状况见下表“资金来源与运用表”：
注：1.“建设投资”不包含建设期利息；
2.资金单位“万元”。


2、融资阶段的界定与融资成本问题
海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目运行阶段分为前期准备工作阶段、前期工程阶段、建设实施阶段、项目运营阶段。各阶段时间安排大致如下表。

序号项目阶段时间
1前期准备阶段2005年1月～2005年5月
2前期工程阶段2005年6月～2005年10月
3建设实施阶段2005年11月～2006年7月
4项目运营阶段2006年7月～
本方案根据项目的运行阶段划分，本项目的融资也相应对照这四个阶段。由于融资成本最终决定于开发商的获利水平，所以根据资金到位的不同阶段、款项大小的不同，来确定其具体所占的股份额度。

最终，投资商依据该股份额度来分取项目各运营阶段的利润。在各阶段的融资成本计算详见下表：

融资成本计算表

序号阶段投资商所占股份百分比计算式（％）
1前期准备阶段
（2005年1月～2005年5月）投入资金/投资所处项目开发阶段约定计算成本×100％
2前期工程阶段
（2005年5月～2005年10月）投入资金/投资所处项目开发阶段约定计算成本×100％
3建设实施阶段
（2005年10月～2006年7月）投入资金/投资所处项目开发阶段约定计算成本×100％
4项目运营阶段
（2006年7月～）投入资金/投资所处项目开发阶段约定计算成本×100％
注：实际融资成本＝项目销售利润×投资资金所占股份百分比


3、风险分析
任何投资都存在风险，海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目在受到地区政治、经济、社会条件的影响下，同样存在建造成本、工程进度情况、会员卡销售价格、销售率等变动的不确定因素，有可能影响本项目的经济效益。

为了克服这些风险对海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目的不利影响，在项目的前期策划阶段，我们就已在详细市场调研的基础上，充分进行了项目的SWOT分析，并结合实际情况提出相应的监督及促销策略。在项目的建设建造过程中，对成本进行积极有效的控制，保证建筑成本不超过前期预算；对建筑物质量、材料与设备采购质量及施工质量等项目质量加强管理；同时，密切注意项目建设过程的工程进展，定期视查现场，定期与派驻工地的监理工程师会晤，以了解整个建设过程的全貌；并加强促销工作，建立和完善风险控制和管理机制，提高投资活动的效率，保证项目的各类经济效益指标得以实现。

度假休闲项目的投资属长期投资，然而通过本融资方案的设计，投资收益可以准确、较快地实现，并且对本项目投资属于实物投资、实业经营，投资商就可在其投资回报周期内，依据其所占股份额度，享有项目销售利润的相应分红。

这样不仅可以使投资者获得较高的投资收益率，也能有效地回避投资者的风险，这是其他投资方式所无法比拟的。

4、退出机制
在海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目融资方案中，开发商和投资商都是希望在最小的风险下，获取最大的赢利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。

本项目所有融资均通过投资入股、让度股份形式进行。合作项目实物资产即归开发商海粤集团所有，投资商以其出资额为限，对合作项目承担有限责任，并在一定期限内获取合作项目销售收入提成，在约定时间（不可中途撤回资金）退出项目的形式，向全社会筹集资金，以扩大本项目开发力量。

本项目融资方案投资收益安排部分，目前初步计划从投资款项实际到位时间开始计起，两年之内依投资资金所占股份享有海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目销售利润分红，投资回报周期（销售利润分红周期）为两年。

所以，按照本项目融资方案的设计，各投资者在其投资回报期（共两年）结束，便退出项目融资，并且不再享有项目盈利的分红。

5、保证
在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目在三亚旅游业蓬勃发展的大前提下，在相关资质证明齐全的保证下，在创新合理的规划设计的基础上，确保该投资项目在既定的目标和既定的资源条件下，选择最佳方案以获取案以获取最好的投资效益。

6.操作细节（保证项目融资可行性）
海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目的融资方案设计是在国家相关法律条款的规定下，从项目运行的实际出发，该方案同时符合行业规范，致力于与各投资商共同打造三亚西岛的辉煌前景，并取得相应经济利益，实现各方共赢。

海粤三亚西岛“悠闲海洋”国际度假俱乐部项目的各运行阶段（前期准备工作阶段、前期工程阶段、建设实施阶段、项目运营阶段）的融资活动应注意落实以下几点：

⑴本项目融资方案应经各方可行性研究论证，有效满足当地开发市场的需求，确保项目市场前景较好，开发商（海粤集团）立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发；

⑵确保项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定，并且项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；

⑶融资项目的基础设施、公共设施建设配套齐全，当项目建成后，能及时投入正常使用，融资项目的自有资金投入不少于总投资的30%；

⑷开发商（海粤集团）应结合实际情况加强项目运行各阶段的督促管理，做好项目开发阶段的质量、成本、进度控制工作，保证项目按照预期安排进行，确保投资商的合法权益；

⑸开发商（海粤集团）应严格划分各投资款项的实际到位阶段，并依据各阶段相应的融资成本计算准则（详见《七、投资合作方案的设计》2.融资阶段的界定与融资成本问题），落实各投资商的投资收益问题；

⑹投资商应遵守相应合同条款的约定，保证投资款项的到位时间（中途不得撤款），并积极配合项目开发工作；

⑺融资过程中，各项工作严格规范按照相关法律及合同条款进行，保证各方的合法利益；

八、有关事项说明
1、海粤旅业集团属国家规范化的中国民营有限责任公司，没有任何债务纠纷；

2、由于本项目属海南省重点建设工程，其地理位置又十分优越独特，其项目发展前景利项目升值潜力巨大，因此任何人都不应该随意进行开发建设。虽然现正在筹备国际招商，但相关的建设指导思想不可忽视。我们将一如既往地寻求有实力、有魄力、有能力的企业或企业家进行合作，以求把三亚西岛“悠闲海洋”国际俱乐部项目建设成当今世界真正一流、高端的且能引起轰动效应的精品旅游休闲度假胜地。对待这个国际性的旅游项目我们有着特别重大的历史责任，建设成功了，我们欣慰，建设失败了，我们就会成为不可饶恕的历史罪人。

3、如有意向合作且需要了解有关本项目进一步的详细情况，投资者本人可亲临我公司项目现场考察。

4、本说明书所使用面积均以“亩”和“平方米”计算，货币均指人民币，在此将有关换算单位列明如下：
　1亩=666.666平方米　　　　　1平方米=10.7639平方英尺0
　1公顷=10000平方米=15亩　　l亩=7175．93平方英尺

按此计算：
　349.8亩土地=233201平方米
=*******.24平方英尺
=23.3201公顷
　　
每亩价值95万元人民币，土地成本为33231万元人民币

5、本说明书不针对某一国家的某一企业或某一个人，也不影响我公司与了解或不了解本项目的任何单位和个人进行谈判合作。

6、欢迎有相关投资经验和经济实力的企业或企业家前来实地考察。

7、本说明书只是意向，不具有任何法律约束力，一切合作条款以签订正式合同为准。

8、我公司对外谈判合作独家委托――深圳远大策源地产顾问有限公司负责。

翟长山先生中国联系方式：深圳地区手机：137*****222
海南地区手机：138*****999
E-mail:zhaichangshan@yahoo.com.cn
　　　　　　　　

　香港海粤集团有限公司
　海南海粤旅业有限公司
深圳远大策源地产顾问有限公司
二零零五年四月