一、项目概况

本次招标的物业项目服务范围包括深圳市血液中心综合楼，深圳市福田区梅岗南街2号，面积合计6969平方米，项目预算金额为100万元/年。具体情况见下表：

二、服务范围

1、房屋建筑本体的清洁、维修、养护和管理（含楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房及室外非机电设施）。

2、房屋本体公共配套设施、设备的清洁维护、运行管理（含化粪池、沟渠、池、井等）。

3、机电设备设施的运行、日常维护保养、定期维护、故障维修，含中央空调（分体空调除外）、供配电系统、给排水系统、消防设施（日常巡检）、照明系统、发电机等。

4、消防监控中心综合管理。

5、物业管理范围内的清洁、保安，定期消杀，生活垃圾的收集、清运。包含：

（1）办公楼内、外及各楼层的房间、公共部位、设备设施；

（2）学术报告厅各楼层的公共部位、设备设施；

（3）泵站房内、外及设备设施；

（4）休息室和值班室的清洁，及时打扫卫生；

（5）公共卫生间的清洁、保洁，及时检查（不含卫生间的厕纸、擦手纸、洗手液、卫生球等,此部分耗材由采购单位负责）。

（6）定期四害消杀，夏季（5-10月）每月4次，冬季（11-4）每月2次。

（7）垃圾分类管理。

（8）定期组织防恐防暴、消防灭火等演练，每半年组织1次。

6、防恐防暴及安全管理：

7、室外绿化养护（不含室内绿化租摆）；

8、物业档案资料管理，保证物业档案资料的完整、可查。

9、甲方物业区域内租赁单位水电费代收代缴，如无法收取水电费用，由采购单位据实支付。

10、中标单位在投标文件中承诺的其他事项。

11、采购单位与中标单位在物业管理委托合同中规定的其他事项。

三、服务期限

1年，服务良好可考虑延续，最长不超过3年。

四、服务标准及要求

（三）物业服务标准

1、总体标准

（1）杜绝重大火灾责任事故、人为操作事故。

（2）设备完好率95%以上。

（3）房屋完好率95%以上。

（4）环境卫生、消杀达标率为95%以上。

（5）消防设施管理通过政府规定，年检完好率100%（采购单位先天性损坏除外）。

2、整体管理要求

（1）管理人员配置符合采购单位及投标文件承诺要求，持证上岗率100%。

（2）建立完善的管理制度、作业规程，员工培训率100%。

（3）采用现代化管理手段进行管理。

（4）定期进行管理服务的综合考评，考评结果达到标准。

3、房屋及配套公共设施管理要求

（1）提供切实可行的维修养护实施方案和应急措施，对于需要实施的年度大中修的项目，及时将预算方案报甲方审核，及时完成各项零星维修任务。

（2）物业使用和维护管理制度完善，明确、落实物业管理责任人。

（3）物业维修养护档案、资料齐全，管理完善，随时可查。

（4）无乱张贴、悬挂等。

（5）物业本体、公用设施整洁，公用楼梯、通道无堆放杂物等。

（6）物业外观完好整洁，建筑外墙（含玻璃）每年清洗一次，室外设施每年油漆一次，中标单位负责清洗与刷漆所产生的全部费用。

（7）确保楼盖、屋顶、梁、柱、共用部位内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门窗、设备机房、室外场地、道路的完好和正常使用。

4、设备管理

（1）设备管理综合要求

a) 建立完善的质量保证体系，提供切实可行的运行管理、维护保养、维修的实施方案和各种措施。

b) 制定设备安全运行管理、定期巡视检查的操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制，并严格执行。做到科学管理、正确使用，精心维护，并备齐备件，及时维修。

c) 设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。

d) 所需各种专业技术人员配备齐全，维修和操作人员持证上岗，有解决各类故障和事件的能力。

e) 及时发现和解决故障，当出现故障时，维修人员及时到位抢修，排除故障或联系专业维修人员并跟踪维修，直至恢复正常功能。

f) 建立设备台帐和档案，项目齐全，目录清晰，设备图纸档案、技术资料齐全。管理完善，可随时查阅。

（2）供配电系统

a) 对供电范围的电气设备定期巡视和重点检测，做到安全、合格、节约用电。

b) 加强日常维护检修，公共使用的照明灯具（包括楼梯、电梯间、室外场地照明）线路、开关保证完好，确保安全用电，并管理和维护好避雷设施。

c) 配电设备管理、操作、维修保养严格按照国家标准操作运行，制定临时用电措施并严格执行。

（3）给排水系统

a) 建立用水管理制度并予以实施。

b) 防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，不发生大面积跑水事故，定期对水泵进行检查、保养、维修、清洁。

c) 保证设备和管道系统状况良好，供水系统能正常发挥功能。

d) 定期对排水管、化粪池、沟渠、井进行清疏、养护及清除污垢。保证排水系统畅通，确保上下水管道完好和正常使用。每半年对化粪池池内沉淀物进行彻底清理。

（4）消防系统

a) 消防系统的专业维修保养由采购单位另行聘请有资质的委保单位实施，中标单位协助采购单位做好监督管理工作；

b) 加强日常检查巡视及检查，及时发现并监督维保单位排除消防设备故障，确保消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可以启用。

c) 定期检查消防系统设施、器材，并组织维保单位进行联动测试，确保整个系统反应正常，将检查和测试结果向采购单位出具书面报告。

d) 落实消防安全责任人、义务消防员，由采购单位牵头组织，中标单位配合，每年进行1次消防安全演练，开展消防知识及法规的宣传教育，提高消防安全意识，杜绝火灾事故发生。

e) 及时发现并排除安全隐患及火灾。制定突发性火灾等应急处理方案，设立消防疏散示意图，保持紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。

（5）电梯系统

a) 电梯的整体维护由中标单位聘请电梯原厂或采购单位指定的具备专业资质的维保方进行全保维护。电梯由专业人员维修保养，电梯维修、保养人员均持证上岗，电梯各种安全检查审核证件齐全有效，维护费用由中标单位承担，并提交年度保养合同及保养记录。

b) 建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，状态良好，安全设施齐全有效，轿厢及机房整洁，通风、照明及其他附属设施完好。

c) 中标单位为采购单位向市技术监督局办理电梯安全年检手续，保证取得《电梯运行许可证》，年检费用由中标单位负责。

d) 建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档，定期向采购单位出具电梯运行工作状况良好的书面报告。

e) 电梯维保过程中更换各种配件，费用超过100元以上由采购单位负责。

5、消防监控中心综合管理

（1）消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防室内设有报警记录。

（2）消防控制室必须实行每日24小时专人值班制度，负责监控室内消防设备24小时运行情况，填写运行监控记录。消防控制中心值班人员持证上岗，消防作业上岗证需上墙公示。

（3）综合楼各楼层应编制烟感、温感地址码清单，并与实际情况一致，同时编制消火栓管网和喷淋管网阀门清单，明确各阀门的分布位置。

（4）火警发生时，控制中心能对消防泵、喷淋泵、防火卷帘门、送风/排烟风机等设备进行控制并具有防止误动作措施；报警控制器配备备用电源，保证停电状态下的系统正常报警显示。控制中心人员掌握在发生火警后应急处理措施与注意事项。项目技术人员熟悉消防设备位置、用途和操作方法。

（5）防火服、消防工具、有效防毒面具必须按指定位置摆放，表面完好并保持清洁、整齐，标识清晰。

（6）消防联动控制台的“手自开关”应设置在手动位置，防止相关人员误操作引起消防联动设备误动作。

6、防恐防暴及消防灭火演练要求：

（1）为了贯彻落实“安全第一，预防为主”的方针，加强血液中心各岗位人员的安全意识，提高面对突发事故的能力；

（2）通过演练，演练事故紧急处理预案，进一步完善紧急事故处理措施，提高紧急事故预案的有效性，准确的处理事故；

（3）保证安保人员能熟练使用各类安保及消防器材；

（4）保证全体人员熟知项目所有安全逃生通道位置。

（5）消防反恐检查需满足上级各项文件要求。

7、防恐防暴及安全管理

（1）加强对车辆及进出人员的识别，并做好相关登记；

（2）全面开展巡逻、防控工作，采取人防、物防、技防相结合的方式，充分发挥各种防控方式的综合能力，确保各项安全工作措施的落实，排查并消除各类安全隐患，坚决防止发生重大安全事故；

（3）每日安排2名安保员巡逻防控，保证24小时运转。对人员聚集部位、献血大厅、血库、停车场、水泵房、配电房、检验科电设备房等重点部位要加强巡逻。发现安全隐患，或收集到重大信息要及时通报；

（4）监控中心24小时值守，发现险情及异常情况需及时上报；

（5）物资配备：应配备防恐防暴物资，防暴盾牌、防暴钢叉、安全帽、防护服、急救药箱等；

（6）定期组织防恐防暴、消防灭火等演练，每半年组织1次。

（7）派出所紧急拉动，1，3，5快速反应机制。一分钟快速反应，三分钟赶到现场，五分钟派出所到现场

8、清洁保洁管理

（1）清洁卫生实行一体化管理，有专业清洁队伍，管理制度完善。

（2）保护好环卫设施设备，定期杀虫、灭鼠。

（3）实行标准化清扫保洁，有专人负责检查、监督。

（4）结合办公楼的特点，合理安排定期作业的时间，减少对办公秩序的干扰。

（5）日常保洁服务基本要求：

（6） 消杀作业要求及标准：

（7）垃圾分类管理要求：

根据《 中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》 中“城市生活垃圾应当逐步做到分类收集、储存、运输和处置”的规定，要求对垃圾进行分类收集，鼓励分类投放垃圾，建立分类垃圾处置点，就地处理，减少垃圾二次转移。垃圾桶由甲方协调街道办负责摆放及收集，日常管理由中标方负责。

n 在综合楼大堂主要的入口处设置三分类垃圾桶（其它垃圾、有害垃圾、可回收垃圾）。

n 在办公楼层消防通道设置两分类垃圾桶（不可回收垃圾、可回收垃圾）

n 在外围广场设置两分类垃圾桶（其它垃圾、可回收垃圾）

n 医疗垃圾及危险废弃物由招标方委托有资质的第三方进行处理。

9、绿化管理

（1）有专业人员管理，管理制度完善、可行。

（2）实行标准化作业，有专人负责检查、监督。

（3）绿化养护标准：

a) 保持所有植物生机勃勃，确保室外花卉修剪符合要求。

b) 做好植物病虫害预防、控制工作，定期进行喷药。

c) 定期做好施肥工作，按薄肥勤施原则进行。

d) 定期清理黄叶，做到无病虫、无黄叶、无脏物。

e) 及时通知第三方绿化租摆公司更换摆放逐渐逊色的花木。

f) 保持花盆垫不积水，叶面无积尘。

10、物业档案资料管理

（1）实行物业档案资料的系统化、科学化、，采用电脑资料、文字资料、图表图片资料等多种形式的文档储存方式管理物业档案资料。

（2）完善管理制度，对所有物业档案集中管理，各种物业管理资料齐全，条目清晰，标识齐全，分类明确，易于查找。

（3）保证物业档案资料的安全性和必要的保密性。

11、人员配备要求

（1）物业服务人员需具备有强烈的责任感和良好的职业道德、服务意识。

（2）项目须有项目管理人员，负责现场管理。

（3）维修工须持有专业上岗证（电工证），年龄在20-55周岁之间，有房屋、公共设施及机电设备、智能化系统、消防监控系统、电梯、音响广播系统等设备维护、维修经验和能力，业务素质高，能吃苦耐劳，动手能力强，业务素质高。

（4）消防监控中心管理人员须持证上岗；

（5）清洁绿化服务人员须品貌端正，身体健康，朴实肯干，男性人员年龄在20-55周岁之间，女性人员年龄在20-50周岁之间，在清洁工经培训具有清洁工作标准操作技能。绿化工经培训具有绿化种植、养护技能。

（6）根据实际情况，合理配置人员，但不得低于以下人员配置标准：

（7）中标单位应承诺3天内撤换工作表现差或出现事故的物业管理人员。

（8）所有岗位的人员必须持证上岗，证件存放在中心备查。

五、服务基本内容

（一）服务内容

1、房屋建筑本体的清洁、维修、养护和管理（含楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房及室外非机电设施）。

2、房屋本体公共配套设施、设备的清洁维护、运行管理（含化粪池、沟渠、池、井等）。

3、机电设备设施的运行、日常维护保养、定期维护、故障维修，含中央空调（分体空调除外）、供配电系统、给排水系统、消防设施（日常巡检）、照明系统、发电机等。

4、消防监控中心综合管理。

5、物业管理范围内的清洁、保安，定期消杀，生活垃圾的收集、清运。包含：

（1）办公楼内、外及各楼层的房间、公共部位、设备设施；

（2）学术报告厅各楼层的公共部位、设备设施；

（3）泵站房内、外及设备设施；

（4）休息室和值班室的清洁，及时打扫卫生；

（5）公共卫生间的清洁、保洁，及时检查（不含卫生间的厕纸、擦手纸、洗手液、卫生球等,此部分耗材由采购单位负责）。

（6）定期四害消杀，夏季（5-10月）每月4次，冬季（11-4）每月2次。

（7）垃圾分类管理。

（8）定期组织防恐防暴、消防灭火等演练，每半年组织1次。

6、防恐防暴及安全管理：

7、室外绿化养护（不含室内绿化租摆）；

8、物业档案资料管理，保证物业档案资料的完整、可查。

9、甲方物业区域内租赁单位水电费代收代缴，如无法收取水电费用，由采购单位据实支付。

10、中标单位在投标文件中承诺的其他事项。

11、采购单位与中标单位在物业管理委托合同中规定的其他事项。

（二）各物业点具体服务内容

六、合同签订及付款方式

1、服务期限

本项目服务期限为2020年度。

本项目为长期服务类项目，第一年为本次招标的中标服务期限，采购单位可根据项目需要和中标供应商的履约情况确定合同期限是否延长，但最长不超过三年。若政府采购主管部门发现项目有异常情况，以主管部门意见为准。

2、付款方式

本项目服务费用按月支付。

七、其它事项

1、本项目服务费采用包干制，应包括服务成本、法定税费和企业的利润。由企业根据招标文件所提供的资料自行测算投标报价；一经中标，投标报价总价作为中标单位与采购单位签定的合同金额，合同期限内不做调整；应包括但不限于以下内容：

（1）人工费用；

（2）企业管理费用；

（3）房屋本体及设施设备维护费用；

（4）清洁卫生费用；

（5）绿化费用；

（6）固定资产折旧费用；

（7）应急演练费

（8）不可预见费；

（9）企业利润；

（10）税金及附加。

2、投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；

3、投标人的投标报价不得超过财政预算限额；

4、投标人的投标报价，应是本项目招标范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复，并以投标人在投标报价中提出的综合单价或总价为依据；

5、除非政府集中采购机构通过修改招标文件予以更正，否则，投标人应毫无例外地按招标文件所列的清单中项目和数量填报综合单价和总价。投标人未填综合单价或总价的项目，在实施后，将不得以支付，并视作该项费用已包括在其它有价款的综合单价或总价内；

6、投标人应先到项目地点踏勘以充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准；

7、投标人不得期望通过索赔等方式获取补偿，否则，除可能遭到拒绝外，还可能将被作为不良行为记录在案，并可能影响其以后参加政府采购的项目投标。各投标人在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险。

8、分项报价表

请清晰明确项目需求及要求，并按以下报价要求及注释进行费用计算及投标报价，同时将以上分项报价表上传至附件，否则，视为非实质性响应竞价需求。

说明：

*1、投标人报价必须符合《分项报价表》中带*号报价要求，否则视为非实质性响应作废标处理。

*2、上述涉及的报价均按照数学四舍五入最多保留至小数点后两位，且必须大于0，费用占比均不作四舍五入计算。

注意事项

1、中标人不得将项目非法分包或转包给任何单位和个人。否则，采购单位有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

2、投标人若认为招标文件的技术要求或其他要求有倾向性或不公正性，可在招标答疑阶段提出，以维护招标行为的公平、公正。

3、投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准,评标委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详细说明。

4、投标人所提交的投标文件对技术参数和各项要求的响应应是列出具体内容。如果投标人只注明“符合”或“满足”，将被视为“不符合”，并可能严重影响评标结果。

八、附件