服务名称

数量

单位

采购人要求

预算金额

（元）

最高限价（元）

和谐园物业管理

3

年

一、物业基本情况

1、物业名称：和谐园

2、物业类型：商住混合小区

3、座落位置：和谐园位于东山街道办事处塔坳安置点南侧，东邻惠民路，北接塔坳安置点，西为正源华府小区，南临南水国际小区。

4、项目概况：

和谐园项目为市廉租住房小区，总占地面积约80亩，共新建多层房屋48栋，总建筑面积约10.9万平方米。

5、小区公用设施、设备及公共场所情况：

(1)绿化面积约9000平方米；

(2)物业管理用房：由业主提供；

(3)主次出入口3个；

6、公共物业服务费用包含：

（1）人工费用：包括工资、福利、保险、加班工资等。

（2）损耗费用：在物业范围内各部门使用物品、服装、工具的损耗。

（3）活动费用：举办社区文化活动、宣传、迎检等活动费用。

（4）其他费用：公共区域水电费用(包含二次供水所产生的费用)、垃圾外运、化粪池清掏、绿化养护等费用。

（4）公共照明费用。

（5）税费。

说明：物业范围内房屋主体结构及附属设备维修费用和其他非常规性支出的费用采取物业向业主方实报实销制度执行。具体应由物业提出预算，经由业主方批准后执行。

二、物业服务的内容

本物业管理服务内容如下：

1、公共区域的秩序维护和清洁卫生，以及小区的防盗、防火、治安等所有安全保卫工作；

2、绿化养护和管理；

3、车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；

4、公共部位、公共设施设备的日常运行、维护、维修；

5、供水、供电、供气、通信、闭路等专业单位在小区内对相关管线、设施维护时，进行必要的协调和管理；

6、住户入住管理和装修管理，房屋钥匙发放，与住户签订《住户管理公约》，建立和管理住户档案资料；

7、住户的用水、用电设施初装开户及转移登记；

8、房屋竣工验收档案资料的管理，办理验收交接；

9、政策法规规定的其他事项。

三、物业管理的要求

（一）基本要求

1、按物业服务行业规范要求提供相关物业服务;

2、根据小区管理实际需要，所配备的物业管理人员总数不得少于17名（含物管、保洁员、水电维修工、园林花工等所有人员）；

3、制定小区物管处日常管理和考核制度，有计划有组织地实施物业服务工作；

4、按规定签订物业管理合同；

5、负责人有二年以上小区物业管理处主任的任职经历；

6、100%的物业管理人员持有物业管理上岗证书，所有的特种作业员工持有政府或专业部门颁发的上岗证书；

7、物管工作人员须统一着装、挂牌上岗、仪表整洁、用语规范；

8、物管一线服务人员每年体检一次，确保合格上岗；

9、每日要有8小时专人接待服务(公示服务联系电话)；

10、根据小区实际需求开展有偿特约服务及代办服务；

11、每年与80%以上住户经常沟通，有效投诉处理率达100%，满意率达90%；

12、建立档案管理制度，建全小区物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、住户资料及装修档案、物业租赁档案、日常管理档案等）；

13、建立健全财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运行规范、账目清晰、财务公开；

14、自行组织或配合相关部门，每年开展社区文化活动不少于4次；

15、积极配合业主及相关管理部门做好小区治安管理和社会稳定等工作。

(二)房屋管理

1、依据相关法律、法规、政策等的规定，严格按照合同约定进行管理服务；

2、保持房屋外观、室外招牌等部位的完好、整洁，每年清洗不少于1次；

3、制定小区房屋装修管理制度，建立房屋装修档案，及时劝阻和制止不符合规定的行为;

4、确保设备安装无安全隐患；

5、不允许封闭阳台、外窗等，杜绝发生破坏外墙的现象；

6、不允许二次装修，杜绝发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象；

7、小区主出入口设置小区平面示意图，主要路口设有路标，小区内组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。

(三) 房屋共用设备设施

1、保持共用设备设施运行正常，日常维护良好，无事故隐患；

2、建立24小时电话抢修值班制度,急修报修半小时内到达现场,24小时内予以修复,回访率100%；

3、消防系统、设施、设备保持完好，确保消防通道畅通；

4、维护公共照明设备正常运行，确保完好率100%，并按规定时间定时开关，承担相关费用支出；

5、每年两次检查避雷系统、设施，确保其性能符合要求；

6、确保闭路监控系统24小时正常运行，能够清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能始终保持正常（待安装监控系统）；

7、设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施，做好处理记录；

8、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间通知用户；

9、有安全隐患部位的设施应设置安全防范警示标志，并采取相应的防范措施；

10、制定设备房管理制度，保持设备房整洁卫生、标识清楚齐全。

(四)公共秩序

1、小区实行封闭式管理，主次出入口24小时值守，交接班记录详细，对来访人员、外来车辆进行登记；

2、小区内每天24小时不间断巡查，对重点区域重点部位，监控系统实行24小时监控；

3、小区公共娱乐设施、设备房、高坎、顶层天台等危险隐患部位，设置安全警示标志；

4、车辆一律停放在规定的停车场，车辆行驶有规定路线，实施登记管理，做到有序停放，地面和墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标；

5、小区保安人员要进行突发事件应急处理培训，每年进行消防应急预案演习不少于一次，小区的火警、警情应急预案应在监控中心悬挂；

(五)保洁服务

小区整体要求：无垃圾、杂物、异味，实行保洁巡查。

1、公共场所、公共绿地、主次干道等

（1）公共绿地：每天清理1次

（2）硬化地面：每天清扫1次

（3）主次干道：每天清扫1次

（4）室外标识、宣传栏、信报箱、高坎护栏：每周擦拭1次

（5）沟、渠、窖井：每月清理2次。

2、房屋内公共部位

（1）楼内通道、楼梯：没有杂物堆放，每天清扫1次；

（2）共用活动场所：每天清扫2次；

（3）楼道玻璃窗、室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等，每周擦拭1次；

（4）公共卫生间：每天清洁2次；

（5）积水、积雪等：及时清扫积水、积雪；

3、垃圾的收集与处理

（1）设置果壳箱，垃圾袋装、分类收集；

（2）每天清运1次垃圾，做到日产日清；

（3）对垃圾中转设施每日进行冲洗、定期消杀，杜绝蝇、蚊等害虫孳生；

4、排水排污管道

（1）每年疏通一次公共雨、污水管道；

（2）半年检查、清掏一次雨、污水井;

（3）半年检查并每年清掏一次化粪池;

5、建立管理机制，严格规范宠物饲养行为。

6、建立病虫害消杀制度，并根据实际情况定期开展消杀工作和预防控制。

7、按照卫生管理规定，对二次供水水箱定期进行清洗、消毒、加药等，确保水质符合卫生要求。

(六)绿化养护

1、不得有违章搭建、堆放杂物等现象；

2、及时浇灌草木、修剪草坪，并承担相关费用支出；

3、及时清除杂草，有效控制杂草孳生，对已枯死的花草树木，半月内清除补种，树木要扶正加固基本保持无倾斜；

4、绿蓠超过平齐线要及时进行修剪，修剪废弃物要及时清除；造型树木要及时修剪整形，适时组织浇灌、施肥和松土；

5、防治结合、及时灭治花草树木的病虫害，适时组织预防与防冻保暖。

（七）采购人对物业公司的考评制度由采购人制定。

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注：本项目只允许国内供应商参与。