一、项目概况

海天综合大厦位于深圳市福田区彩田南路2032号，占地面积6663平方米，地下3层，地上30层，建筑高度98米，总建筑面积66077.73平方米，1-18楼配置有中央空调（每年4-11月开启）。本次政府采购建筑面积为市社会保险基金管理局使用办公场地，建筑面积为6533.46平方米，财政预算合计102万元/年，其中物业服务费67万元/年、中央空调运维费33万元/年、日常维修资金（原大厦本体维修基金）2万元。

二、服务范围

（一）大厦主要设备介绍

1.供配电系统

中央空调系统

给排水及消防水系统

智能化系统

办公楼闭路监控系统及门禁系统设备配置清单

办公楼停车场管理系统设备配置清单

消防系统

电梯系统

（一）大厦主要设备介绍

1.供配电系统

中央空调系统

给排水及消防水系统

智能化系统

办公楼闭路监控系统及门禁系统设备配置清单

办公楼停车场管理系统设备配置清单

消防系统

电梯系统

三、服务期限

二、 服务范围
采购单位所使用海天综合大厦的物业管理及相关服务，包括：安全与保洁、房屋及配套公共设施管理、供配电系统管理、中央空调系统管理、给排水及消防水系统管理、智能化系统管理（含停车场管理）、消防系统管理、电梯系统管理等。
三、 服务期限
本次招标服务期限为一年，具体起始时间以采购单位和中标人签订的合同约定为准。
本项目为长期服务类项目，第一年为本次招标的中标服务期限，采购单位可根据项目需要和中标供应商的履约情况确定合同期限是否延长，但最长不超过3年。合同一年一签。

四、服务标准及要求

四、 服务标准及要求
（一） 物业服务总体要求
1. 中标人必须为深圳市政府采购中心2019-2021年度深圳市本级物业服务预选供应商。
2. 采购单位将对该物业管理进行抽查和考核，如中标人未能达到招标需求和合同约定的服务标准和要求，采购单位有权终止委托管理合同。
3. 中标人不得录用有刑事犯罪记录的人员。
4. 中标人完善各项管理制度，设立24小时服务电话，接受客户的报修、求助、建议、问询、质疑和投诉等，并及时处理。
5. 中标人每年定期向客户发放物业服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改。
6. 中标人应对大厦内的变配电室、保安消防监控室及主要出入口等重要区域进行24小时值班。
7. 中标人不得擅自改动红线内所有房屋、管线、设备等的位置和用途。
8. 中标人必须严格遵守国家法律、法规、条例以及特区政府的各项管理规定，实施科学、专业、规范化管理。
（二） 管理目标
1. 建立完善的物业管理服务流程，利用现代化管理手段对物业进行管理，客户满意率达98%以上、有效投诉0.2%以下；
2. 建筑物及公共配套设施、设备完好率98%以上；
3. 客户报修响应及时率100％，返修率不高于1％；
4. 环境卫生、消杀达标率为98%以上；
5. 大厦内无任何因管理不善而导致重大事故发生。
（三） 具体服务标准和要求
序号 服务项目 服务标准 备注
（一） 建筑物共用部分管理 建筑物及公共配套设施、设备完好率98%以上，各种指示标识完好、清洁。 　
建筑物及公共配套设施按计划维修、维护, 物业零修、急修及时率100%，返修率不高于1％。
确保室外广场、道路、停车场、围墙（栏）等设施的完好和正常使用，停车场无乱停乱放和阻塞现象，停车位及交通标识每年刷新1次。 　
向采购单位提交建筑物年度维修养护计划。 　
（二） 共用设施设备管理 供配电系统 按国家规范对供电系统进行严格管理，建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，建立各项设备档案。 　
对供配电系统进行定期巡检，确保供配电设备运行良好，做到安全、合理、节约用电。
运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，维修合格率100%。
加强日常维护检修，确保公用通道照明灯具、线路完好和正常使用。
每月抄集物业内电表行度，确保数据准确。
至少每年进行一次停电应急演练，每年必须进行一次供配电系统检测。
根据大厦用电量变化情况，每年5月、11月分别向市供电部门报开、停一台变压器一次，并及时保养。
给排水及消防水系统 建立供水管理制度，每年对大厦二次供水水池进行2次清洗消毒，并联系深圳市水质检测中心对清洗消毒后的水样进行检测，保证水质符合国家饮水标准。 　
对饮用及消防供水系统管路、水泵、水箱、阀门、消防栓、喷淋等进行日常维护和定期检修，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁。
每年不少于2次对化粪池进行定期清理；定期对排水、排污管路进行清通、维护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅。
及时发现并解决故障，零修合格率100%；每月抄集大厦内各楼层水表行度，确保数据准确。
智能化系统 定期对监控系统、门禁系统、停车场道闸系统进行检测及保养，确保设备运转正常，状态良好。 　
每月1次对监控主机进行功能检测、维护，对摄像机、电缆、云台等监控器材进行检测、清洁。
监控录像数据保存时间30天以上。　
建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，维修合格率100%。 　
电梯系统 严格执行《特种设备安全监察条例》、《深圳市电梯维修保养安全管理规定》等有关规定，按期办理年检合格证、电梯使用标志，建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度。 　
编制电梯应急预案，因故障停梯，维修人员应在30分钟内到达现场维修，及时排除故障。
确保电梯通风、照明及其它附属设施完好。轿厢、井道保持清洁。每日准时开启、关闭电梯。
每月2次进行电梯保养、维修，电梯运行、养护记录完备，禁止工作时间保养。
中央空调系统 建立空调系统运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。 　
定期检修养护空调主机、盘管机、电机、水泵，清洗过滤网等，保证空调设施设备处于良好状态，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象。
空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零修合格率100%。
定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗。开机阶段，每周加药一次，每月清洗冷却塔塔盘一次，并进行排污。
消防系统 严格按照有关消防法律法规建立消防安全管理制度，制定防火等应急预案，每月对消防系统设施、设备进行测试、维保，维保情况报消防监管部门备案。 　
建立消防值班室24小时值班制度，每班不少于2人持证上岗。加强日常检查巡视，确保消防控制系统设施、设备处于良好的使用状态。
定期进行联动测试，确保整个系统反应正常，及时发现并排除故障，维修合格率100%。
保持紧急疏散通道畅通，保证应急照明、消防广播、警铃、防火门、出口指示标志等设施设备完好。
(三) 安全管理 完善安全管理制度：
1、建立24小时安全管理制度，通过人防、物防、技防相结合，监控、巡视、值班相配合的方式，确保对所辖物业实行全天候监控；2、编制火灾、盗窃等突发事件应急预案并报监管部门备案，以确保在面对突发事件时，能及时有效处理，并确保大厦义务消防员在火警发生时7分钟内赶赴火情现场进行应急处理，此外在采购单位有重大活动、重要会议时，中标人须制订临时应急预案，按要求增加安全保障人员。 　
落实安全管理责任：
1、通过签订企业内部安全管理责任书等方式，确保将安全管理责任层层落实；
2、通过与客户签订消防安全管理责任书，落实各方安全主体责任。
强化安全防范措施：
1、在安全事故易发区域，中标人需及时设置警示标志，并采取切实可行的安全防范措施；
2、结合海天综合大厦实际情况，设定大厦重点区域的安全巡逻路线，做好安全防范和日常巡视工作，非工作时段安保人员每小时巡检大厦1次；
3、维护大厦良好的办公秩序，对出入大厦的可疑人员及物品进行登记检查，积极配合辖区公安机关做好治安管理工作。
加强安全管理教育：
1、普及安全管理知识，中标人需对每位新入职员工进行安全教育培训、考试并存档，以确保员工具有相应的安全知识；
2、每年至少组织2次消防演练，邀请大厦客户共同参与，讲授各种消防设施和器材的使用方法。
维护安全管理设备：
1、委托具有消防一级资质公司承担消防维保工作，对消防设施每月进行一次全面检测，确保完好有效、无故障，检测记录由维保单位、中标人报消防监督管理部门备案。
2、通过对公共消防设施、设备定期巡查，保障消防器材及消防标志完好有效，以及疏散通道、安全出口、消防车通道畅通。
(四) 环境卫生管理 建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设置合理、完备，垃圾每日清理1次，每周消杀1次。保洁工作满足政府办公环境和外来人员流量大的特点要求。 　
公共区域的设备房、停车场、楼梯、走道、大堂、开水间、卫生间等的地面、设施表面需保持清洁无尘、无蜘蛛网、无积水。
室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍。
大厦宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象。
大厦玻璃幕墙、外墙根据需要清洗。
（五） 物业档案资料管理 保证物业档案资料（包括设备维修、改造的档案资料）及各项巡查、保养记录的完整性、完好性。 　
大厦共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。
（六） 其它 客户对房屋自用部分、自用设施及设备提出维修要求时，中标人需在10分钟内到达维修现场，相关收费严格按照经市场监督管理部门备案的服务价格标准执行。 　
每年举办不少于一次社区文化活动。
完成相关法规要求由中标人提供的其它服务。 　
（四） 物业管理人员配置要求
按海天综合大厦整体物业服务面积需求配置合理充足的物业管理人员，全体人员配置应满足下表要求（岗位人员数量不得低于表内人数要求）：
序号 类别 数量（人） 资格要求
1 项目管理人员 1 大专以上学历，持有物业管理部门经理以上岗位证书。
2 财务专员 2 大专以上学历，持有会计从业资格证书。
3 综合文员 1 大专以上学历。
4 客服专员 2 大专以上学历。
5 技术人员 12 高中或中专以上学历，持有中级及以上电工或制冷或电梯管理员或消防员资格证书。
6 安保人员 26 初中以上学历，持有保安员初级以上资格证书。
7 保洁人员 16
合计 　 60 　

五、服务基本内容

五、 服务基本内容
（一） 建筑物共用部分管理
包括建筑物及公共配套设施、设备等维修、养护和管理。
（二） 共用设施设备管理
包括供配电系统、给排水及消防水系统、智能化系统、电梯系统、中央空调系统、消防系统等管理。
（三） 安全管理
包括大厦的消防、治安方面的安全管理，维护大厦正常的工作秩序，通过健全各项管理制度、落实安全管理防范措施，及时发现和处理各种安全隐患。
（四） 环境卫生管理
公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部分）的清洁卫生、消杀和维护、垃圾的收集、清运。
（五） 物业档案资料管理
保证物业档案资料的完整性、完好性。
（六） 其它
1. 客户对房屋自用部分、自用设施设备提出维修、养护要求时，中标人须接受委托并合理收费；
2. 完成相关法规要求由中标人提供的其它服务；
3. 中标人可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人。

六、合同签订及付款方式

六、 合同签订及付款方式
（一） 合同签订
根据招标文件及投标文件的内容，双方协商签订合同。
（二） 付款方式
每月25日之前，中标人凭完税发票，向采购单位收取当月服务费。

七、其它事项

其它事项
（一） 本项目服务费采用包干制，应包括物业服务费及其它费用。投标人根据招标文件所提供的资料自行测算投标报价；一经中标，投标报价作为中标单位与采购单位签订的合同金额，合同期限内不做调整。
1. 物业服务费应包括但不限以下内容
（1） 人工费用；
（2） 企业管理费用；
（3） 房屋本体及设施日常维护费用；
（4） 清洁卫生费用；
（5） 固定资产折旧费用；
（6） 不可预见费；
（7） 企业利润；
（8） 税金及附加。
2. 中央空调运维费
3. 日常收取的物业专项维修资金（按政府相关规定代收代缴）
（二） 投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；
（三） 投标人的投标报价不得超过财政预算限额；
（四） 投标人的投标报价，应是本项目招标范围和招标文件及同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复，并以投标人在投标报价中提出的综合单价或总价为依据；
（五） 除非政府集中采购机构通过修改招标文件予以更正，否则，投标人应毫无例外地按招标文件所列的清单中项目和数量填报综合单价和总价。投标人未填综合单价或总价的项目，在实施后将不得以支付，并视作该项目费用已包括在其它有价款的综合单价或总价内；
（六） 投标人应先到项目地点踏勘以充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准；
（七） 投标人不得期望通过索赔等方式获取补偿，否则，除可能遭到拒绝外，还可能将被作为不良行为记录在案，并可能影响其以后参加政府采购的项目投标。各投标人在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险；
（八） 海天综合大厦非本次政府采购区域的相关费用，由大厦其余使用人承担。

八、附件