项目名称

采购类型

采购人名称

采购方式

财政预算限额（元）

项目背景

一、地点

（一）深圳市市民中心和市民广场地下停车场位于深圳市福田区福中三路。

（二）市大数据资源管理中心办公区位于深圳市福田区福中路208号。

（三）武警深圳市支队十五中队营房位于深圳市福田区新洲路辅道4001号。

二、范围

（一）市民中心、市民广场地下停车场、市大数据资源管理中心办公区红线范围内所有地上、地下建筑物、构筑物、设备、附属设施及清洁绿化。

（二）武警深圳市支队十五中队营房建筑物本体维护、设备设施运行、维修及养护和日常垃圾清运。

注：1、包括市民广场地下停车场所有出入口（含福田站综合交通枢纽出入口）和通道、通往地面的电梯、旗台和旗杆、玻璃地面。不包括市民广场地面上由城管部门负责管理的地面维护、绿化养护、秩序维护、清洁卫生和相关设备设施维护。

2、市大数据资源管理中心办公区天面管理范围只包含两个景观塔内部和空调设备放置区域。

投标人资质要求

服务类清单

具体技术要求

（一）各区域面积（单位：m2）

（二）各区域功能

（三）主要设备一览表

1、市民中心

（1）锅炉系统

（2）供配电系统

（3）空调及通风系统

（4）电梯

（5）给排水及消防水系统

（6）弱电系统

（7）合同能源管理（EMC）项目设备

注：合同期内的能源管理（EMC）项目、智慧机关设备由合同指定方负责维修、保养，中标人应协助做好相关工作。合同到期后由中标人负责能源管理（EMC）项目日常运行、维修、保养。

2、市大数据资源管理中心办公区

（1）供配电系统

（2）空调及通风系统

（3）电梯

（4）给排水及消防水系统

（5）弱电系统

3、市民广场地下停车场

（1）供配电系统

（2）空调及通风系统

（3）电梯

（4）给排水及消防水系统

（5）弱电系统

（6）合同能源管理（EMC）项目设备

注：合同期内的能源管理（EMC）项目设备由合同指定方负责维修、保养，中标人应协助做好相关工作。合同到期后由中标人负责能源管理（EMC）项目设备日常运行、维修、保养。

4、武警深圳市支队十五中队营房

（1）供配电系统

（2）空调及通风系统

（3）给排水及消防水系统

（4）弱电系统

五、物业服务总体要求

（一）该项目是集中人大和政府等行政办公、工业展览馆、文档中心、博物馆、礼堂、资源中心、停车场和公共服务礼仪设施于一体的大型现代化公共建筑，对安全性、规范性要求严格。物业服务要高标准、高档次。

（二）通过持续的改进和提升,使物业保值增值,实现传统的办公理念与现代政务办公、会议及工作方式的高度共融。建立以人性化管理和个性化服务为基础的物业服务模式,通过对服务流程的持续改善,并基于该项目所具有特殊性和特色性,运用现代化信息管理手段以及严格的管理文化理念渗入日常管理和服务之中。

（三）中标人服务政治上与政府保持高度一致，对于该项目来说,中标人所体现和代表的是采购单位的服务机构,但对于机关的外来办事人员来说,中标人代表着是政府机关的形象。因此,中标人必须服从与采购单位的统一领导和指挥,在政治上必须与政府保持高度一致。中标人特别是骨干人员必须定期或不定期的学习时事政治,了解和掌握党的方针、政策,提高自身的政治素养,并在日常的管理服务中加以落实。

（四）采购单位对中标人组建的该项目物业服务机构进行业务归口管理。

（五）中标人原则上不得将本物业服务项目分包给其他单位，若因中标人专项资质原因确实需要将某项专业项目分包给其它具备相应资质的单位，必须事先征得采购单位同意。投标人在投标时需提供专业消防、锅炉、电梯、空调等设备系统的维保资质证书。若投标人不具备以上资质，必须委托具有一级资质的单位（不得挂靠）对受委托管理区域的设备设施进行维修保养。投标人在投标时必须提供分包方的资质、分包方企业介绍和分包服务意向书。投标人中标后必须在进场时将正式分包合同报采购单位备案。

（六）中标人对该项目的物业服务方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，须经采购单位审核通过后实施。

（七）中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录。中标人严格按照各服务项目要求及投标书承诺配备管理人员，中标后合同执行期间，中标人若要更换投标文件中承诺拟投入的项目负责人或本项目其他项目主要管理人员, 必须先征得采购单位的同意。相关人员按岗位要求持证上岗（如：管理人员持物业管理从业人员上岗证、电梯维修工持电梯特种作业证、水电工持电工特种作业证、高压操作人员持高压进网证、锅炉工持司炉证、消防控制室人员持建（构）筑物消防员资格证、保安员持从业资格证书、安全员持安全员岗位证等）。采购单位对该项目中重要岗位设置及人员配置等管理决策有直接参与权与审批权。为保持稳定，合同期内中标人现场工作的技术人员的流动性不得超过30%，非技术人员的流动性不得超过50%，要求秩序维护员的年更换率不超过15%，领班等骨干的人员年更换率不得超过10%，重要区域的清洁人员年更换率不超过5%。重点办公区域的秩序维护员和清洁人员要填写《核心区工作人员信息表》报公安部门政审，并报采购单位监管部门和市直机关保卫处备案。核心区工作人员要保持相对固定，更换人员要先政审后上岗。周末、节假日的秩序维护员在岗人数不少于秩序维护员总人数的50%。相关人员的薪酬标准不得低于省市同类工种的平均薪酬标准。

（八）采购单位有权查阅中标人的财务状况及财务报表，中标人至少每季度向采购单位公布本物业财务收支状况，采购单位有权查阅中标人的财务状况及财务报表。

（九）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购单位对中标物业服务公司的人员有直接指挥权。

（十）中标人员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。

（十一）中标人在做好工作的同时，有责任向采购单位提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

（十二）中标人应积极配合采购单位加强管理节能和行为节能，在保证该项目正常使用、不降低物业服务标准的前提下要有行为节能具体措施。完善设备设施台账，建立用能用水设备设施节能操作规程，定期组织节能培训，落实节能措施。配合采购单位做好采用合同能源管理（EMC）模式的设备系统的运行和维护。投标人应在合同期内取得深圳市绿色物业评定资质。

（十三）中标人提供的物业服务质量符合全国物业服务示范大厦标准。

（十四）中标人不得擅自改动红线内所有房屋、管线、设备等的位置和用途，如需改动应报采购单位审核、批准执行。

（十五）中标人应要对市民中心6个变配电室、6个保安监控室、6个消防监控室、1个锅炉房，市民广场1个变配电室、1个保安监控室、1个消防监控室，大数据资源管理中心办公区2个变配电室、1个保安监控室、1个消防监控室,主要出入口等重要区域进行24小时值班。严格遵守《广东省安全技术防范管理实施办法》的相关要求实施。

（十六）投标人应按项目分项报价。中标人在物业服务中，违反或达不到投标所承诺的各项指标（含数量和质量）时，采购单位有权按项目扣除相应费用及中止合同。每发生一宗有效投诉扣10000元。

（十七）中标人不负责维修、养护各办公单位自行购置使用的办公终端设备（如博物馆专用安检系统和各使用单位的打印机、复印机、饮水机、电脑、传真机、UPS电源、密码柜、保险箱等）。

（十八）中标人应加速引入各类智能化设备和物业管理行业新产品、新技术，切实提升服务质量。

（十九）中标人应配合采购单位，结合推广应用智慧机关相关信息化手段，主动适应和提升智慧化条件下的物业服务保障需求，提升物业服务信息化水平和整体管理服务效能。

（二十）中标人应按照采购单位的要求做好各类大型活动物业服务保障和安保工作,以及应对随时可能发生的暴力和恐怖事件、上访事件前期处置维护工作。

（二十一）若原中标人在本次招标中未能中标,要确保与新中标人完成相关物业服务工作的交接,交接时间为一个月。交接当月,物业服务费用由采购单位分别核算实际服务时间进行支付。

六、物业服务内容及标准

（一）建筑物日常维修养护

1、建筑物外观、各种指示标识完好、清洁，记录完整。确保市民中心房屋、门窗的完好和正常使用。

2、建筑物及附属设施按计划维修、维护，建立维修回访制度且记录完整。

3、房屋本体、公用设施整洁，公用楼梯、通道无堆放杂物及违章占用等。

4、确保楼盖、屋顶、梁、柱、共用部位内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门窗、设备机房、室外场地、道路的完好和正常使用。

5、避雷设施日常养护检测。每年的雷雨季节前需具有资质检测机构对避雷设施进行一次全面的检测，并出具检测报告。

6、每年向采购单位提交建筑物年度维修养护计划，每月向采购单位提交建筑物月度维修养护计划。单项费用在20000元以上的项目，必须由采购单位现场监督实施。

7、建筑物本体完好率98%以上，物业零修、急修及时率98%以上，维修合格率100%。室外红线范围内场地、道路的完好率98%以上。

8、采购单位抽查时每发现一项不合格扣5000元。

（二）设备设施管理

1、供配电系统：按国家规范对供电系统进行严格管理，建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，制定临时用电措施并严格执行；当出现故障时，维修人员5分钟内及时到位抢修及时处理；对供配电系统进行定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，确保供配电设备运行良好，做到安全、合理、节约用电；供电运行和维修人员必须持证上岗；负责高压设备的日常运行、维修和养护，要求巡视、记录运行参数，评估运行状态，制订高压设备检修计划，经采购单位批准后配合做好对高压设备的检修工作；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；确保供气管道及设施完好无损；管理和维护好避雷接地的设备设施；制定切实可行的供配电应急预案，设备状态标识明显。大型活动时提供供电接口，并派专人值守保障供电。每月抄集市民中心内电表行度，确保数据准确。应采购单位要求做好停电应急演练。对应急柴油发电机每半月清洁一次发电机身、地面及其它设施；试运行柴油发电机组,时间每次10～20分钟；观察机油压力、油温、水温、电压、电流和频率,并记录数据；检查柴油机及机油的油位、水位、燃油量、皮带；根据使用柴油、冷却水的用量及皮带的磨损程度及时补加和更换；检查蓄电池，测量输出电压；检查电解液，根据情况决定是否充加电解液。每月对主、备蓄电池进行切换一次，无法使用的蓄电池应及时换新。每半年，如发电机实际运行时间未达到250小时，需检查机油的油质及滤清器、冷却水滤清器、柴油滤清器、空气滤清器，视实际情况确定是否需要更换；如发电机运行时间累计达到250小时，需清洗水箱、更换机油、机油滤清器、冷却水滤清器、柴油滤清器、空气滤清器。每年度检查发电机皮带张紧轮、水泵后部张紧轮、机油的油质，视实际情况确定是否需调整气门及喷油嘴，检测对地绝缘电阻，并除尘、更换机油。每一服务合同期内，如实际运行时间未达到4500小时，检查或更换风扇、水泵皮带轮轴承、水泵后部张紧轮，视实际情况确定是否需清洗并校准喷油嘴；如发电机运行时间累计达到4500小时，清洗并校准喷油嘴。燃油液位保持在可连续运行8小时以上。定期检测，发现故障及时维修，零修及时率达到100%，小修不过夜。

2、弱电系统（含BA系统、安全防范系统、气体消防系统、停车场管理系统、消防系统、升旗系统、道闸系统、大棚架监视系统、不间断电源）：负责BA系统、安全防范系统、升旗系统、道闸系统、停车场管理系统、大棚架监视系统、不间断电源系统的日常运行、维修、养护和检测，要求制订维保计划。对发现隐患24小时内处理。要求每半年提供一次不间断电源系统的运行检测报告，确保不发生安全事故。严格按照有关消防法律法规对消防系统、气体消防系统设备进行操作和维保，要求维修合格率100%。每年至少举行一次消防演练。在每次重要升旗活动之前对升旗系统进行专项检查和调试，确保设备正常运行。在台风频繁季节要加强对大棚架监视系统的检查，及时记录并上报棚架结构安全隐患。每日检查硬盘录象机（矩阵）运行情况，系统（OS）运行是否正常及病毒查杀工作，外接设备是否运行正常；检查摄像机运行情况，枪机、半球摄象机图象清晰度是否清晰，红外摄像机LED灯是否有坏点，各图象位置和标号是否正确；每日检查周界安防系统控制主机、红外对射设备、各种通讯模块和网络通讯的运行情况。每周做好数据定期备份。摄像机外观完好无损、无锈蚀，显示画面清晰、色彩正常、无干扰，摄像位置准确、倍率合适。硬盘录像计算机工作稳定，录像文件回放正常，各路视频、音频、控制、报警线缆连接牢固、接头无锈蚀，键盘无损坏、操作灵活。及时调整摄像机时间，误差不得大于1分钟；检查各种锁具、控制器、读卡器运行是否正常。监控中心服务器主机、闭门器及其他类型闭门装置的运行情况。门禁系统网络通讯情况，并每周做好数据定期备份。楼宇自动化控制系统工作正常，控制协调，设备运转良好，零修合格率达100％。广播系统音质清晰、噪声低；每日检查停车场各闸机、闸杆、地感线圈、车辆检测仪、遥控系统、控制器及读卡器运行是否运行正常，网络通讯情况和监控中心服务器主机的运行情况。每周做好数据定期备份车辆识别系统、门禁系统运行正常。

3、电梯系统：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度。电梯安全措施齐全、有效，准时开启关闭，定期进行维修保养，确保通风、照明及其它附属设施完好。轿厢、井道保持清洁。电梯运行、养护记录完备。编制电梯应急预案，规定应急处理人员抵达现场时限，及时、正确、有效处理电梯困人等故障。严格执行《特种设备安全监察条例》、《深圳市电梯维修保养安全管理规定》等有关规定，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。禁止工作时间保养。应采购单位要求做好电梯应急演练。按国家有关部门规定的时限，中标单位委托电梯维保单位对曳引驱动电梯、自动扶梯分别每三年，每五年进行一次载荷试验。每两周一次例检，每季度一次全面检查，每半年一次对设备进行综合性安全确认和检修调整，确保电梯处于良好的运行状态。每年进行一次“年度安全检测”，按期办理电梯安全运行许可证及年检合格证。轿厢、井道保持整洁，并每周消毒一次；因故障停梯，工作时间维保人员应在10分钟内到达现场，非工作时间维保人员应在30分钟内到达现场，及时排除故障。

4、给排水设备：保证给排水系统、直饮水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水池保持清洁卫生并定期清洗消毒，每个水池半年清洗一次，并出具水质检测报告；生活用水至少半年送有资质检测机构检测一次，并出据《生活水、直饮水检测报告》；定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；每半年对排水管、化粪池、沟渠、池、井进行清疏、养护及清除污垢,雨季加大清疏频次。保证排水系统通畅、确保上下水管道完好和正常使用。及时发现和解决故障，当出现故障时，维修人员及时到位抢修，恢复正常功能。零修合格率100%。雨水井；污水井；化粪池；阀门井完好率达100％；无缺损，无污积、无堵；所有外露管道表面每年除锈刷油漆1次。监测用水量的变化情况，每月抄集市民中心内水表行度，确保数据准确。

5、直饮水设备：保证直饮水设备的正常运行使用，建立直饮水供水管理制度，保证水质符合国家标准，每半年将直饮水送有资质的检测机构检测，并出具水质检测报告。根据制水量或定期及时更换纳米滤芯（最长期限一年）、PP棉滤芯（最长期限一季）及石英砂和活性炭（最长期限一年）。

6、中央空调系统：建立空调及除湿系统运行管理制度和安全操作规程，保证空调及除湿系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档。制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗；定期检修养护空调及除湿设备，根据空调系统维保程序，进行检测保养，并提供检测报告，及时修复处理隐患及故障，确保空调系统的安全正常可靠的运行。风柜、盘管风机过滤网每年至少清洗2次，保证空调及除湿设备、设施处于良好状态；空调室内机每年至少消毒1次、滤网每季至少清洗1次；多联机空调室内过滤网每年至少清洗2次。确保清洗之后出风无异味空调及除湿系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零修合格率100%。

7、分体空调（含吸顶式、壁挂式和柜式）：折旧期内的运行、维护、保养，每年至少清洗四次过滤网。

8、照明系统（含泛光灯、景观灯等室外灯光）：外观整洁无缺损、松落和安全隐患，光源完好率、维修更换及时率100%，无蚊虫、蜘蛛网、积尘等。

9、消防系统：加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防各系统运转正常，相关设施完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修合格率100%；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率100%。定期对消防系统及背景音乐系统进行保养维护。对零星过期的消防器材进行更换。消防报警主机模拟报警正常。探测器、报警器完好、有效，接线牢固可靠。每季度至少举行一次消防演练；对消防设施每月进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录由维保单位、物业服务单位和采购单位签字并加盖公章后，报辖区消防监督管理部门备案。

10、锅炉系统：锅炉系统管理要求符合深圳市质量技术监督局发布的《国家特种设备使用和管理安全要求及评价》要求。24小时向博物馆库房提供热水和蒸汽，其它区域根据使用需求供应。

11、其它设施：各类灭蚊灭蝇灯的运行、维护和保养；市民广场员工集体宿舍照明系统的维护和保养（维修材料费由使用人负责）；LED屏幕信息发布系统的操作、维护和保养；电动旗杆运行、维护和保养；防撞柱运行、维护和保养。

12、采购单位抽查时每发现一项不合格扣5000元；停水、停电、停空调不能预先通知每次扣2000元；专业人员不符合持证上岗条件每发现一宗扣5000元。

（三）安全管理

中标人在本项目服务期间承担全部安全管理责任，采购单位对中标人的安全管理工作进行监督。

1、消防安全管理

（1）中标人进场一个月内，应设立消防设备台账，详细统计好该区域消防设备设施、器材分布情况、使用期限，管理、维护好公共消防设施、设备，保障消防器材以及消防标志完好有效。建立、健全消防安全制度，落实消防安全责任。签订物业服务合同时须一并签订消防安全管理责任书。

（2）必须委托具有消防一级资质公司进行消防维保，中标人进场时必须将消防维保正式生效分包合同报采购单位安全管理部门备案。未及时委托专业维保的、除扣除该时段物业管理维保费用外、还将按相关法律、法规处理。实行24小时安全管理制度。每个消防控制室必须实行24小时双人双岗值班，值班人员必须持证上岗。人防、物防、技防相结合，监控、巡视、值班相配合，确保无漏岗、脱岗、睡岗等失职现象。

（3）中标人要定期开展防火检查和消防电气防火检测（须向采购单位提供检测报告），及时消除火灾隐患。最少配置一名负责消防安全的专职消防安全主任。依照消防法律法规的规定，物业服务企业要履行管辖物业区域内消防安全管理责任。

（4）确保管理区域无火灾事故发生。定期开展消防安全宣传教育，全体员工都须具有相应的消防知识，熟悉并能正确使用各种消防设施和器材。保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通。对危及物业使用安全和事故易发区域及时设置警示标志，并采取切实可行的安全防范措施。有针对性的提供火灾突发事件的应急保障服务，编制完善的火灾突发事件应急预案，做到预案完备、制度健全；措施得力、操作熟练；管理规范、处理及时。每季度至少组织一次消防演练，确保火警发生时5分钟内不少于8名消防志愿者赶赴火情现场进行应急处理。每月开展不少于一次的专项消防安全大检查，不留死角，对存在消防安全隐患的使用单位开出“隐患提示”，及时督促使用单位整改，消除火灾隐患，中标人各服务区每月上报消防安全工作简报，内容包括本月消防工作成效，检查中发现的隐患、整改结果以及需要采购单位协助解决的问题等。

2、其他公共安全

（1）中标人要服从采购单位安全管理部门的监督管理，为保证有效监管，中标人对所录用人员要严格政审，新录入人员一律纳入公安机关人员信息采集范围，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证，并上报采购单位和市直机关保卫处备案。中标人要保证岗位一经确定，未经采购单位书面许可，中标人严禁擅自删减岗位。

（2）确保管理区域无可防性刑事案件、安全事故等案（事）件发生。有针对性的提供突发事件的应急保障服务，修订完善盗窃、妨碍公务、反恐处置等案（事）事件应急预案，做到预案完备、制度健全；措施得力、操作熟练；管理规范、处理及时。修订完善盗窃、妨碍公务、反恐处置等案（事）事件应急预案。

（3）市直机关保卫处对该项目的安保工作进行业务监督、指导和管理，每月对安保工作开展情况进行通报。并对秩序维护员队伍管理进行监督。

（4）确保安全的工作环境，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全隐患。有重大活动、重要会议、贵宾接待时，须按要求增加安全保障人员，制订应急预案。

（5）各大厅出入口通传台服务人员要能判断来防人员意向并办理相关手续。

（6）福田站综合交通枢纽出入口人员密集，人流量大，风险高，要确保出入口安全工作环境，出入口及外围无聚众滋事、阻塞交通、违规等现象。

（7）采购单位抽查时发现中标人未按上述落实消防安全管理职责，一经查实每次扣1000-10000元，特别严重者，解除物业服务合同，并按相关法律法规追究责任。

（四）交通、车辆管理

1、完善的停车场管理制度、智能化管理系统以及全方位的保安监控紧密配合，保证无控制盲点，人员配备合理。

2、做好各种安全标识和安全设施的管理，保证行车安全，如限速器、转弯凸镜、限高牌、限速牌、道路指示牌、区域指示牌等交通标识规范完好。

3、指挥车辆动作规范，热情礼貌，服务周到。

4、实行24小时值班巡逻制度，定时对地下停车场进行全面巡视，查看车辆有无损坏、漏油、漏水情况和车辆防护状况是否完好，是否有可疑人员在车场滞留等。

5、严格执行停车场管理制度，以标准的交通指挥动作指挥疏导车辆，车辆按规定道路、方向行驶，保持路面道路通畅。按规定停泊车辆，防止交通事故的发生。

6、禁止发生乱停放现，严格固定停车位管理，禁止占用固定停车位。控制好停车场的出入口，防止无关人员进入停车场，禁止无关人员逗留。

7、发生交通事故时，迅速保护和控制现场，报警并抢救伤员，防止车辆堵塞现象发生。

8、必要时并根据采购单位要求对出入市民中心的物品、人员、车辆进行检查。

9、充电桩日常巡检制度完善，充电桩故障应及时通知充电设施运营企业及时维修。

10、采购单位抽查时每发现一项不合格扣1000元；因中标人责任发生车辆丢损的每发生一起扣20000元，并按规定追究相关责任。

（五）环境卫生管理

1、清洁卫生有专业清洁队伍，明确各岗位职能职责，岗位操作规程，管理制度完善，具体工作参照物业服务管理标准等工作要求执行。如在合同期内因采购单位管理要求需要重新修订或补充其他管理规定的，按新修订的办法执行。

2、建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设置合理、完备，清洁保洁用时，垃圾（含绿化垃圾）当天外运，四害、白蚁消杀及防治及时。保洁工作满足政府办公环境和外来人员流量大的特点要求。

3、负责物业公共区域及办公室、会议室等的清洁卫生，日常保洁中注意垃圾的及时清运、“零干扰”服务。

4、建筑外墙、屋面、室外场地、道路、地下室等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物。

5、办公室、会议室、楼梯、走道、大堂、室内公共区域及开水间、卫生间的顶面、地面清洁无尘，无蜘蛛网，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；定期消杀；大堂、室内主要通道地面无尘印。

6、大理石、花岗岩及电梯轿箱表面定期打蜡养护；会议室、接待室和其它功能室等定期吸尘、清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用。

7、室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍。

8、路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象。

9、公共玻璃门、窗、玻璃隔断保持无污迹、灰尘；玻璃幕墙、外墙每年至少清洗两次。

10、地下停车场地面和管道、设施表面清洁无积水、积尘，顶面、墙面无灰尘和蜘蛛网。

11、负责下水道、沟渠、池、井、楼顶的清淤处理、垃圾收集清运；负责垃圾房的使用、保养及维修。严格实行垃圾分类，严格执行有关部门的要求实行袋装化收集清运。每天在垃圾清走以后要及时对垃圾房清洗、消毒。

12、建筑物外墙整体清洗，须由具有高空作业资质的施工队伍进行现场操作。

13、节假日、重要会议、接待或举办大型活动时须配备充足保洁人员，及时跟进打扫，清理现场垃圾，保持环境清洁卫生。

14、定期开展除“四害”、白蚁防治及卫生消杀工作，严格按照上级有关部门规定进行定期的防疫消杀工作，在流行性传染病高发期或爆发期以及春夏孽蚊滋生季节要严格按相关要求组织消杀。包括定期对机关食堂、餐厅厨房及就餐区域和广场集体宿舍进行四害消杀服务。

15、中标人应在早上8：30前将所有公共区域（如外围、会议室、楼梯、过道、洗手间等）的卫生清洁完毕，并全天随时保洁，保证不影响正常办公。

16、卫生间清洁

（1）坐便器内部无污渍、污垢，坐便器外部、水箱外部无灰尘、污渍、污垢、水渍、水迹、印迹。盖板、坐板无水迹、污渍。坐便器内、外部及坐便器水箱外部釉面色泽光亮无损伤，开关顺利、水流畅通。

（2）小便器内部无污渍、污垢。外部无灰尘、污渍、污垢及明显水渍、水迹。接尿斗外沿下方无污渍、污垢。釉面色泽光亮、无损伤。上下水通畅、无阻碍。无明显异味。

（3）蹲便器内无污渍、污垢。周围无灰尘、污渍、污垢。釉面色泽光亮、无损伤。下水通畅、无阻碍。无异味。

（4）洗脸盆、化妆台、化妆镜表面无灰尘、污渍、污垢、水渍、水迹。卫生浴具表面无灰尘、污渍、污垢、水渍。洗脸盆釉面色泽光亮、无损伤。化妆台面色泽光亮、无损伤。化妆镜面影像清晰、无水渍。洗脸盆上下水及溢水口通畅、无阻碍。洗脸盆及化妆台下面无灰尘、污渍、污垢。

（5）地板不得有污渍、污垢、水渍、水迹；小便器下方地板不得有尿渍产生；墙角、坐便器后侧、坐厕隔板下方等地板死角无污渍、污垢。地板釉面砖色泽光亮，无损伤。及时清倒手纸篓，纸篓手纸不得超过2/3。

（6）墙面不得有灰尘、污渍、污垢、水渍、水迹、印迹等。墙釉面砖色泽光亮、无损伤。门、门套、坐厕隔屏板门表面不得有灰尘、污渍、污垢、水渍、印迹，表面涂料色泽光亮。门与门套，隔屏板与隔屏板门之间的连接铰链及缝隙门不得有灰尘、污渍、污垢。

17、定期对公共区域进行专项清洁，包括清洁工作中技术要求较独特，需用专门的清洁设备、药剂及技术进行的清洁工作，包括打蜡、晶面处理、洗地、地毯保洁、玻璃清洁及金属器具清洁等。

18、垃圾房外无臭味散发，无积水无污渍，垃圾房内分类有序，日常垃圾（不含施工垃圾）和绿化垃圾当日外运（本项目不含市民中心厨余垃圾的收集和处理）。

19、垃圾分类

（1）按国家、省、市等相关规定对垃圾分类进行严格管理，并建立严格的垃圾分类制度。具体工作参照市城市管理部门制定的垃圾分类标准及要求执行。

（2）规范生活垃圾分类投放。设立有害垃圾固定回收点或设置专门容器，独立储存。

（3）分类收集容器、指引牌等分类标志正确、清晰。分类收集容器和设施干净整洁、功能完好。

（4）每年组织现场物业服务人员至少开展一次生活垃圾分类知识培训。

20、采购单位抽查时每发现一项不合格扣2000元。

（六）绿化养护管理

1、根据植物生长习性、种植环境等因素进行科学养护。包括光照管理、温度管理、水分管理、土壤管理、施肥管理、修剪整形、病虫害防治等。具体工作参照《深圳市农业地方标准：园林绿化管养规范》等标准的工作要求执行。

2、草坪：目的草生长旺盛，草坪整齐雅观，四季常绿，无坑洼积水，无裸露地,目的草覆盖率达95%以上，经常除杂草，杂草率低于5%。

3、灌木和花卉：生长旺盛，花繁叶茂，造型美观，具有一定的艺术感和创意，无枯枝残叶，下部不光秃，植株整齐一致，无残缺，绿篱无断层。花卉适时开花，花多色艳，开花植物一年四季鲜花盛开。

4、乔木：生长良好，枝叶健壮，树形美观，树的上缘线和下缘线整齐，修剪适度，干支冠美，叶色浓绿，无死树缺株，无枯枝残叶，景观效果良好。

5、攀援植物：生长良好，造型美观，无枯枝残叶，适时开花，花多色艳，藤蔓不自由攀爬。

6、室内公共区域盆栽摆放：室内植物摆放应制定更换和养护计划，并根据计划进行科学养护和摆放，植物配置合理、色彩搭配得当、品种丰富，2次轮换摆放的植物种类应不同；做到植物植株健康、无病虫害、无黄叶枯叶、叶面无灰尘、盆内无垃圾、盆底无积水。

7、修剪：考虑季节特点和植物的生长特性对植物进行科学修剪。花灌木、草本花卉、攀援植物和乔木每年普修8次以上，切边整理3次以上。草坪：高度一致，边缘整齐，夏季每月修剪2次，冬季每月1次，高度控制在：台湾草5cm以下，大叶油草、假俭草、沿阶草10cm以下。花灌木和草本花卉：在花芽分化前进行修剪，避免把花芽剪掉，花谢后及时将残花残枝剪去，常年花开植物要有目的地培养花枝，使四季有花。绿篱和花坛整形效果要与周围环境协调，增强园林美化效果，精雕细刻。乔木：考虑树种的生长特点如萌芽期、花期等，除棕榈科植物外，其它乔木一般在叶芽、花芽分化前进行修剪，避免把叶芽、花芽剪掉，使花乔木花繁叶茂，乔木整形效果要与周围环境协调，以增强园林美化效果，行道树修剪要保持树冠完整美观，主侧枝分布匀称和数量适宜，内膛不空又通气透光，根据不同路段车辆等情况确定下缘线高度和树冠体量，树高一般控制在10-17m之间，注意不要影响高压线、路灯和交通指示牌；修剪时按操作规程进行，尽量减少伤口，剪口要平，不能留有树钉；荫枝、下垂枝、下缘线下的萌蘖枝及干枯枝叶要及时剪除。

8、浇灌和施肥：根据不同生长季节的天气情况、不同植物种类的生长特性加强淋水和施肥，保证肥水充足，不干不涝，科学施肥，防止过量或不均引起肥伤。在雨水缺少季节，每天的淋水量稍大于该规格的蒸腾量。肥料不能裸露，可采用施埋或水施等不同方法，埋施可先挖穴或开沟，施肥后要回填土、踏实、淋足水、找平。一般可结合除草松土进行施肥。每次施肥应拌入无味的有机肥或有机无机复混肥，不断改良土壤肥力。浇灌时不得造成水资源浪费。草坪每年施肥4次以上，夏季生长旺盛季节追施速效肥2次。在10月至次年2月份勤淋水多施肥，适当进行根外追肥，每次施50-100g/m3肥应适量，使草坪保持优良的长势度过干旱的秋、冬季。花灌木和草本花卉一般在每年春、秋季重点施肥2-3次。簕杜鹃等花灌木适当控水，促进花芽分化，花芽分化后适当追施磷、钾肥，使花多色艳花期长，春、秋季重点施肥2-3次。乔木在每年春、秋季重点施肥2-3次。春季施用基肥，夏季施肥1-2次，种植3年内的、长势较弱的乔木适当增加施肥量和次数。乔木施肥穴一般为30×30×40cm，挖沟的规格为30×40cm，每树对称的两穴或四穴，每树每次施肥不少于600g。

9、除杂草：经常除杂草和松土，除杂草应保护根系，不能伤根或造成根系裸露，更不能造成黄土裸露。草坪的目的草种纯度达95%，新接管的绿地要求半年内达标。种植3年以内的乔木及所有棕榈科植物的树头位杂草应及时清除，树木根部土壤保持疏松，及时清除影响树木生长和景观的各类野生藤蔓。草本、球茎、宿根花卉至少每年翻种1次。

10、填平坑洼：及时填平坑洼地，使草坪内无坑洼积水，平整雅观。

11、补植和改植：对被破坏或其它原因引起死亡的植物应及时补植原有品种。草坪补植的草种与原草坪目的草相同，适当密植，补植后加强保养，保证一个月内覆盖率为95%。背景林下草坪因荫蔽环境造成死亡或生长不良的，应改植其它耐阴地被或灌木，改种时应体现植物多样性。

12、花灌木和草本花卉发现死苗应及时清理，3天内补植回原来种类并力求规格与原来植株接近。补植按种植规范进行，施足基肥并加强淋水等保养措施，保证成活率达98%以上。对已呈老化或明显与周围环境不协调的灌木和花卉应及时改植。

13、乔木发现死树及时清理，在2周内补植回原来的种类，规格与原有植株接近，以保证优良的景观效果。对已呈老化或明显与周围环境不协调的植物应及时进行改植，成活率达100%。

14、病虫害防治：及时做好病虫害的防治工作，预防为主、精心管养，使植物增强抗病虫能力，经常检查，早发现早治理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染；用化学方法防治时，一般在晚上进行喷药；药物、用量及对环境的影响，符合环保的要求和标准。发生病虫为害，最严重的危害率在5%以下。喷药前应发放通知，喷药后应悬挂提示。

15、防台风意外：台风前加强防御措施，合理修剪，加固护树设施，以增强抵御台风的能力。台风吹袭期间迅速清理倒树断枝，疏通道路。台风后及时进行扶树、护树，补好残缺，清除断枝、落叶和垃圾，使绿化景观尽快恢复。遇雷电风雨等原因使树木歪斜或倒树断枝，要立即处理、疏通道路。

16、水池管理：保持水面及水池内外清洁，水质良好，水量适度，节约用水。池壁美观，不漏水，设施完好无损。及时清除杂物，定时清洗水池、杀灭蚊虫，控制好水的深度，管好水闸开关，不浪费水；及时修复受损的池壁、水池设施。

17、园路：路面保持清洁、美观、完好无损，要求及时清除路面垃圾杂物，修补破损并保持完好；要求路面干净、美观、以增强园林美化效果。

18、卫生及设施：绿地清洁，无垃圾杂物，无石砾砖块，无干枯枝叶，无粪便暴露，无鼠洞和蚊蝇滋生地。

19、清洁、保洁：每天6:30-18:30保持绿地无垃圾杂物，包括生活垃圾、石砾砖块、枯枝落叶、粪便、鼠洞和蚊蝇滋生地。出现垃圾后，要求十分钟内捡拾干净。重型修剪、台风后、补植改植等施工后的垃圾必须做到日产日清，其它日常修剪老化树枝、落叶等垃圾应由中标人及时清理送运至采购单位指定地点，垃圾每日外运。垃圾禁止焚烧，应实行分类收集，临时堆放须设置“临时堆放，等待清运”字样标识。

20、绿地维护、保护及监管：绿地红线范围内不被侵占，绿地版图完整，花草树木不受破坏，无乱摆乱卖、乱停乱放的现象。保护绿地红线内的花草树木，对任何侵占和破坏行为要加以制止并及时报告采购单位。经上级批准临时借用的绿地，监督限期内恢复原状，如超过审批面积或数量，要及时上报。绿地内不得堆放东西和停放自行车、机动车，无人力车和机动车驶进草地，无设摊摆卖，不得在草地上踢球等影响花草树木生长的活动，无在树上挂标语等现象。

21、设施维护、保护及维修：设施完好无损、景观效果良好。保护围栏、护树架和护网等绿化设施，对破坏行为要加以制止并及时报告采购单位，保护绿化供水设施，防止绿化用水被盗用。设施如有损坏，应及时修补或更换，保证设施的完整美观。

22、绿化工具管理：中标人自备绿化工具，包括但不限于电锯、剪草机、绿篱修剪机、高压喷雾器（机）、手锯、手剪、高枝剪等绿化管养必备工具并集中堆放。绿化工应按规范操作，由此发生的一切安全事件由中标人承担。

23、室内公共区域盆栽摆放：

（1）入口、大堂等重点区域：C区东门、南门、北门、常务会议室南北两侧、A区西门摆放的植物应根据位置大小，摆放艺术性强、花色靓丽、档次品味高、庄重大气的组合盆栽；如单独摆放的绿色植物，高度不低于2m，冠幅不小于80cm。组合盆栽更换频率按一年8次计算。

（2）公共走廊、角落：单独摆放的盆栽，高度不低于1.8m，冠幅不小于60cm。成列摆放的盆栽，高度不低于1.6m，冠幅不小于50cm。植物品种丰富、规格大小与空间协调，不突兀。出现掉花掉叶现象应及时更换。

（3）洗手间：根据洗手台长度摆放2-4盆高20-30cm精致的观花、观叶植物，讲究协调对称，应摆放每月根据情况轮换一次，不得摆放水养植物。

24、特殊摆花方案制订（包括元旦、春节、五一、国庆等重大节日和重大会议摆花方案），方案具有艺术性和可行性，一事一议，经采购单位审批后实施。

25、采购单位抽查时每发现一项不合格扣2000元。

（七）节能管理

1、中标人要明确写出具体节电、节水措施与实施办法，并纳入综合评分标准: 在开关、热水器、水龙头、冲洗器具等用电、用水处张贴节能标识。每天定期检查用电、用水系统，防止浪费现象。要对中央空调、公共区域照明、热水器等用电部位采取重点节能措施，切实减少用电量。

2、配合采购单位对采用合同能源管理模式（EMC）的设备系统（太阳能停车场照明系统、储冷空调系统、自动送新风控制系统等）进行日常管理，合同期内由合同指定方负责运行、维修和养护，中标人应协助做好相关配合工作；合同到期后由中标人负责运行、维修和养护。

3、未达到保障要求造成投诉，经查属实的，每次扣5000元。

（八）会务服务管理

1、根据会议的不同性质、不同规模制定切实可行的会务保障方案，并严格按照方案执行；做好会议车辆及人员引导、会务安全保障保密工作。

2、根据会议通知时间，提前6小时对会议室的照明、空调、电源、卫生进行全面检查，会议期间安排维修、清洁、秩序维护人员待命处理应急事件，协助会务部门要求调整会议桌椅摆放、搬移。

3、有重要领导参加的会议要提前24小时进行特别安全巡查控制，清除一切可疑物体或不明物体，彻底消除不安全隐患。

4、清洁会议室桌面，保持干净、无污迹、无灰尘、无手印。

5、项目组负责人必须到场监督服务员工作，巡视会议室的准备情况和会议的进行情况，以便及时应对突发事情。

6、会议结束后10分钟内开始会场清洁服务，擦桌、椅子归位、关闭空调、灯、门窗等。

7、本次招标不包括配备相关服务员，不包括会议系统专用投影机、电视机等设备的维修养护。

8、未达到保障要求造成投诉，经查属实的，每次扣5000元。

（九）通传服务管理

1、通传员必须按时到岗，坚守岗位。注意形象，衣着整洁，热情礼貌，和善待人。

2、通传员在接待来访时要做到“一查、二看、三问、四登记”（查有效证件、看神态有无异常、问清来访对象和事由、认真做好来访登记），经查验、登记后给予指引。

3、通传员应保持高度的政治敏锐性和较强的辨识能力，对故意滋事和扰乱机关办公秩序者拒绝登记。

4、未达到保障要求造成投诉，经查属实的，每次扣5000元。

（十）安检服务管理

1、安全检查员和前传检查员必须按时到岗，坚守岗位。注意形象，衣着整洁，热情礼貌，和善待人。

2、安全检查员和前传检查员工作中必须时刻牢记自己肩负大楼平安重任，把安检责任提高到政治责任高度认识。

3、安全检查员必须经过培训才能上岗，按操作规程正确使用X射线机。能观察鉴别监视器上受检行李(包裹、行李箱)图像中的物品形状、种类,发现、辨认违禁物品或可疑图像。将需要开箱/包检查的行李(包裹、行李箱)及重点检查部位准确无误地通知开箱/包前传检查员。

4、前传检查员引导访客有序地通过安全门并告知来访人员在X射线机传送带上正确摆放受检行李物品。

5、遇特殊群体，包括残障人士、孕妇以及不良于行的来访人员主动进行手检。

6、发现可疑物品时，不可轻易挪动，应立即报告采购单位和市直机关保卫处，并坚守现场不准任何人接触。

7、如怀疑为危险品或爆炸物时，应向公安机关报警。在警务人员到场处理前，应组织疏导在可疑物品周边的人员，并布置警戒线；关闭现场设备；控制各出入口及出入通道及可疑人员。

8、未达到保障要求造成投诉，经查属实的，每次扣5000元。

（十一）餐厅区域物业服务

1、市民中心餐厅、食堂等区域（含该区域所有卫生间）的日常清洁保洁、水电终端、地面、墙（体）面、天花、灯具、门锁等维修养护，餐厅隔油池的清理、维修养护，以及照明系统、空调系统、送风系统、排风（烟）系统、消防系统、供排水及污水处理系统、货（客）梯等设备设施的维修养护。

2、食堂及餐厅区域内所有走廊、洗手间日常清洁保洁。

3、除厨房设备外的所有机电设备的日常维护。

4、重要接待及活动时相关的物业服务。维持好现场秩序及人员的引导；做好接待及活动区域的环境卫生实施循环保洁工作，并及时补充纸巾、洗手液等清洁卫生用品；对周边卫生间的照明及相关强电井、供电控制箱等进行巡视监护，预防或应急处理意外供电线路短路故障，确保供配电、两部传菜直梯、空调、给排水等系统的正常运行；对消防监控系统出现的误报讯号及时采取有效措施进行复位，防止噪音对现场造成干扰。

5、本次招标不包括：（1）市民中心厨房日常清洁保洁；（2）市民中心厨房专用设备运行维护保养；（3）餐厅加工区、各包房、所有用餐区餐桌、食堂五个供餐区、面食供餐区的日常清洁保洁。（4）所有家私、音响设备、舞台（餐厅）灯光、楼面厨房类活动性设备及用具的运行维修保养。

6、未达到保障要求造成投诉，经查属实的，每次扣5000元。

（十二）保密管理

1、中标人在管理市民中心片区办公楼应配合市保密部门，共同做好市民中心片区办公楼的保密工作。应严格人员录用，注重保密法规学习，提高思想认识，管好通讯线路和设备，堵住文档意外流失之源。外事活动专岗专人，严格控制录音录像器材进入办公大楼，防止泄密事件发生。

2、进行《中华人民共和国保密法》的专门培训，使每位员工都有良好的保密意识。

3、对发现的遗失文件、资料，中标人现场服务人员不得随便传阅，应即时上交给相关部门。

4、一律不得摘抄、外传、议论用户与物业服务无关的任何文件及方案，做到五个“不”：不该进的地方不进；不该看的不看；不该说的不说；不该问的不问；不该动的不动。

5、严格控制外来人员在办公区域的录音、录像，对一切泄密行为立即制止并送有关部门处理。

6、不得泄露市民中心片区办公楼内部工作人员的私人电话、工作时间及生活规律。

7、未经采购单位批准，一律不允许参观人员入内参观大楼要害部位和核心设备。

8、对施工人员经过严格审查后发放临时出入证，对施工现场进行监督。

9、对可能造成泄密的设备设施维修施工，应事先报请采购单位批准，中标人应派专人监管施工现场。

10、对重要场所进行有效的管制，如会议室周围、通讯井、网络分线盒、弱电井等。

11、物业管理档案资料按保密等级分类存放和使用。

12、未达到保障要求造成投诉，经查属实的，每次扣5000元。

（十三）物业档案资料管理

1、建立报建审批文件、竣工图纸和技术资料等基础管理档案。

2、建立完备供电、供水、空调、电梯、安防监控、楼宇自控等设备系统的运行、维修和保养的管理档案。

3、建立完整的保安值班、巡逻的管理资料。

4、清洁工作的实施和绿化养护管理工作记录完整，定期存档备查。

5、保证物业档案资料（包括设备维修、改造的档案资料）的完整性。

（十四）其他

1、配线间应遵守相关管理规定，由专人带领登记在册的工作人员进入相应设备间并做好出入登记。

2、中标人要负责管理区域内会议室和办公室办公家私的批量搬移。

3、及时建立该项目设备维修、改造等档案资料，保证相关档案资料的完整性、完好性。

4、及时向采购单位报告不能及时解决的各类问题，合同范围内的应说明情况，超出合同范围的维修事项应当提出书面解决方案（效果图）和费用测算。发生两次及以上维修不及时或者维修质量不能达到采购单位要求的事件，由采购单位组织维修，中标人支付相关维修费用。

5、中标人或经中标人在公共场所或向服务对象发布的任何文字、图案材料，宣传品须报合同采购单位审批后按批示实施。

6、各项目相关服务标准按照《物业服务质量要求监督检查表》中的检查要求实施。

七、物业服务人员素质要求

为保证服务质量和维护系统的形象，人员配置需遵守《劳动法》等相关规定，避免引起劳动纠纷。所有物业服务人员均要求具有初中以上文化，品行端正，主要岗位人员持证上岗，具体要求如下：

（一）项目经理

要求年龄在45周岁以下，本科以上学历，中级以上职称。经专业培训，取得《全国物业管理企业经理》上岗证，3年以上行政机关办公楼物业管理经验，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强，有较强的管理能力和工作经验。熟悉ISO9001：2008质量体系运作，善于管理、善于沟通，能充分调动员工的积极性，能虚心接受采购单位的监督、建议、评价，并对工作进行有效的改进，能积极配合采购单位其他工作或活动的顺利展开。

（二）项目副经理

要求年龄在40周岁以下，大专以上学历。经专业培训，取得《全国物业管理企业经理》上岗证，3年以上行政机关办公楼物业管理经验，有较强的物业管理能力和工作经验。

（三）客服助理（管理员）

要求年龄在35周岁以下，大专以上学历，经专业培训、并取得《全国物业管理企业管理员》上岗证，2年以上行政机关办公楼物业服务经验；有较强的管理能力、服务意识和个人综合素质，有良好的语言沟通能力，性格开朗，形象端正，举止大方，思维敏捷，善于沟通和组织协调。熟悉ISO9001：2008质量体系运作，能熟练运用计算机及日常办公软件。

（四）工程主管

要求年龄在45周岁以下，机电工程专业，电气类工程师，大专以上学历，3年以上行政机关办公楼物业服务经验。有良好的沟通协调能力，工作经验丰富，具有扎实的专业知识和专业技能，有较强的管理能力，对工程进行统筹管理，对运维人员进行统筹安排。

（五）工程维护人员

要求年龄在45岁以下，具有行业主管部门颁发的专业上岗证书和中级工或以上的等级资格证书。专业工作经验丰富，有房屋、公共设施及机电设备、智能化系统、电梯、音响广播系统、电话、网络等设备维护、维修经验和能力，业务素质高，有强烈的事业心和责任心，能吃苦耐劳，确保零修、急修及时率达98%以上，零修合格率达100%。

（六）传达员和安检员

要求年龄在35岁以下，大专学历以上，形象好，气质佳，仪表端庄大方，耐心细致，对工作认真负责，具有良好的团队合作精神和较强的服务意识；流利普通话；能够熟练处理本岗位出现的各种问题，女性身高1.63米以上，男性身高1.75米以上。

（七）秩序维护员（队长、班长、队员、消防安全监控员）

要求在年龄35岁以下，具有初中（含）以上文化程度，具有良好的沟通协调能力和服务意识，熟悉公安、消防等有关法律法规，熟悉保安工作流程，责任心强，纪律性强，工作认真，男身高1.70米以上，女1.60米以上，身体健康，要求队长具有三年以上行政办公大楼保安管理经验，班长具有一年以上行政办公大楼保安管理经验。消防控制室安保人员需持公安消防局颁发《建（构）筑物消防员上岗证》，掌握消防常识和应急处理能力。在主要出入口、主要楼层等关键岗位设保安形象岗，形象气质佳、退伍军人优先，身高1.75米以上。

（八）清洁人员

要求女员工年龄45岁（含45岁）以下，男员工年龄55岁（含55岁）以下，身体健康，有从事过保洁工作一年以上经验，能熟悉使用各类清洁用品，仪表整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。清洁人员年龄个别岗位可适当放宽2-3岁，但要经采购单位同意后方可上岗。

（九）绿化人员

要求年龄50岁以下，从事绿化工作2年以上，50%以上具备技术资格，品貌端正，身体健康，朴实肯干，有绿化园艺养护经验。配备的现场养护主管须具备园林绿化专业（园林相关专业）中级或以上职称。

以上主管级岗位人员要求为中标单位现在职人员。

八、物业服务绩效考核及奖惩说明

采购单位采取定期和不定期的方式分别对中标人所服务的本项目进行考核。本项目物业服务费中标价含5%的合同履约绩效考核奖励费用,该部分费用每季度考核通过后按季度(合同履约绩效考核奖励费用的四分之一）支付。

（一）日常考核。采购单位按《监督检查表》（附件三）标准，每天检查，对发现服务质量问题，经提醒未按要求整改合格的，按相应的项目每发现一项不合格项的扣罚标准处罚；

（二）月度考核。采购单位按《市民中心片区物业服务标准及量化考评表》（附件四）检查。采购单位通过打分方式来进行量化，满分为100分，合格为90分。最终结果取当月考核的平均分。项目考核为合格以上的，按合同支付当月物业服务费；项目考核不合格，扣除当月物业服务费的5%；

（三）季度考核。采购单位按《物业服务质量要求监督检查表》（附件五）标准。每季度组织进行集中考核。当季度合格项达到总考核项目的95%以上（含95%），支付当季绩效考核奖励费用，反之则扣除当季绩效考核奖励费用；

（四）年度合同履约评价。采购单位委托第三方机构开展履约评价工作。履约评价符合采购单位要求，可根据相关规定进行下一年度的合同续签工作，反之则重新公开招标选取新的中标人。

九、物业服务费测算要求

（一）人工配备要求

1、管理人员不少于49人；

2、技术人员不少于79人；

3、清洁人员不少于171人；

4、秩序维护员不少于389人；

5、通传台、前台及安检服务人员不少于19人；

6、绿化人员不少于14人；

7、其他人员16人。

（二）行政费用（办公、培训、住房补贴、车辆等）

采购单位仅提供相应办公管理用房，不提供员工宿舍。

（三）清洁保洁

1、含所有会议室、办公室清洁服务。

2、所有洗手间的卫生间卷纸、擦手纸、洗手液、熏香剂等日常消耗品由中标人提供，在投标书中注明品牌，要求保证质量。

3、环卫设施已由采购单位统一配置，日常维护、更换所发生的费用由中标人负责，要保证其完好性。

（四）停车场管理

1、市民中心主楼地下停车场不收车位使用费，持证免费停放。市民中心广场地下停车场收费严格实行“收支两条线”管理，收费收入归采购单位所有，由采购单位全额上缴市财政专户。

2、停车位及道路标识每年划线1次。

3、固定车位标识牌制作费用由中标人负责。

4、来市民中心办事的社会车辆凭回执可扫二维码免费停车3小时。

（五）绿化养护

1、所有非盆栽植物的日常维护（含枯死植被、花卉、树木的更换）；

2、公共区域盆栽花木的摆放和维护（含公共区域洗手间、B区行政办文大厅大堂；不含所有会议室、市民中心礼堂、B区多功能厅日常盆栽花木的摆放与维护）；

3、特殊摆花方案按一事一审制实施。

（六）日常维护及设备运行

1、不承担设备的大、中修以及设备的更新、改造费用。

2、本项目范围内，单次单项费用在20000元以内（含20000元）的维修项目由中标人包干负责；单次单项费用在20000元以上的维修项目由中标人提出书面解决方案和费用测算报采购单位审批后按批示实施（此处单项解释为：1、本体和装饰维修项目发生在结构上独立的单栋建筑物内；2、设备设施维修项目发生在可完整独立运行的同一设备设施系统内）。

3、空调维护费由中标人负责。

4、设备运行、维护所用柴油、润滑油、冷媒等消耗品由中标人负责。因市电停电、设备维修、停电演练、重要会议以及大型活动等需运行发电机所消耗的柴油由中标人负责。直饮水处理系统的滤芯等耗材由中标人负责。

5、市民中心网架日常维护由中标人负责（不含网架的整体维护、翻新）。

6、LED大屏幕系统日常维修保养费用由中标人负责。

7、防撞柱日常维修保养费用由中标人负责。

8、健身步道日常维修保养费用由中标人负责。

9、公共标识、门牌、指引牌、路锥等，已由采购单位统一配置，日常维护、更换所发生的费用由中标人负责。在市民中心举办的大型活动，相关车辆通行证及指引标识牌的制作由中标人按采购单位要求提供。

10、所有管理范围内，相关法律、法规要求对各类设备设施检测的费用（含水、电、特种设备、电气防火等,不含专项消防电气检测）由中标人负责（不含每三年进行一次的高压设备检修费）。

11、消防器材批量到期更换由采购单位负责，日常维护、零星更换所发生的费用由中标人负责。

12、中标人不承担公共水电费、博物馆自建的安全防范系统相关设备的维护费、市民广场员工集体宿舍照明系统的维修材料费。

（七）其它

1、合同期内，中标人应购买不少于100万元人民币的第三者责任险、不少于100万元人民币的工程意外险、不少于10万元停车场车辆保险以及其他财产保险。

2、市民中心出租经营面积1002.5m2。由中标人与经营单位签订物业服务合同，直接向经营单位收取物业服务费。

3、风险包干费指固定设备（如BA系统、安全防范系统、气体消防系统、停车场管理系统等设备）、服务需求量（如新增的服务项目和临时性重要保障任务，包括秩序维护、清洁保洁等人员的增加）等发生变化时产生的相关服务费用。中标人根据有关物业管理法规与采购单位签订物业服务合同，对本物业实行管理，自主经营，自负盈亏。

4、红线外需管理的范围（如福中路天桥与市民中心5.8米平台接驳处、市民广场地下与地铁口衔接处等）费用测算列入风险包干费中。

商务需求

（一）服务期限：合同签订后1年。

本项目为长期服务类项目，第一年为本次招标的中标服务期限，采购单位可根据项目需要和中标供应商的履约情况确定合同期限是否延长，但最长不超过三年。若政府采购主管部门发现项目有异常情况，以主管部门意见为准。

（二）付款方式：按月支付。

（三）质量考核验收标准及违约金

评标信息

其他

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