项目名称

采购类型

采购人名称

采购方式

财政预算限额（元）

项目背景

（一）预算金额（人民币）: 315万元整_，最高投标限价（人民币）: _315万元整

（二）项目概况:

深圳少年儿童图书馆物业位于红荔路1011号，占地21900平方米，其中湖面面积1840平方米，馆舍建筑6层结构，总建筑面积15600平方米（含地下车库1600平方米），室外绿化面积6500平方米。馆舍设备设施齐全、系统复杂、技术先进、容量大、数量多。

深圳少年儿童图书馆是深圳市政府兴办的公共图书馆，其服务对象是以少年儿童为主的全体市民读者，其中拥有相当数量的小学生和学龄前儿童，自理能力较弱，因此读者安全防范管理和引导服务工作也是物业管理服务的重点工作之一。

深圳少年儿童图书馆馆藏图书169万册（件），读者阅览席位1200个，每天可接待读者5000人次，是深圳少年儿童信息中心、少儿阅读指导和社会教育服务中心，是少年儿童文献的编目中心、收藏中心，同时，也是深圳市各级少年儿童图书馆、中小学图书馆的业务培训和业务指导中心。

深圳少年儿童图书馆开馆时间

工作时间为：上午9：00——下午6：00，

开馆时间为：上午9：00——晚上9：00，

逢周一闭馆。

1、楼层主要功能：

一层：主要设有低幼借阅区、经典读物阅览区、网络学习区、文创实践区、童话基地、阅读推广基地、活动基地、读者休息厅、中外文采编部、保安消防监控中心、行政库房、发电机房、变压器及高低压配电房等。

二层：主要设有多功能报告厅、外借区、国学馆、国际教辅资源馆、科创阅览区、盲文阅览区、优秀少儿读物采集推广中心、工作人员办公室、职工活动室等。

三层：主要设有现报刊阅览区、过刊（过报）服务区、读画世界阅览区、家庭教育阅览区、行政办公区等。

四层：主要设有网络计算机房和调剂书库。

五层：主要设有样本书库。

六层：主要设有珍藏童年资料库、图书剔旧调剂库、行政业务档案室等。

2、主要设备设施：

（1） 供配电系统： 630 KVA干式变压器2台，10KV开关柜8台，低压开关柜10台，240KVA柴油备用发电机组1台，5200多支（个）LED照明灯具。

（2） 空调系统： VRV空调室外机18台，VRV空调吊顶式室内机264台，柜式室内机2台，热交换器34台。网络计算机房精密空调3台。

（3）弱电系统：含有安全防范监控系统、停车场管理系统、大门入口双开电动闸门系统、门禁系统、有线电视系统、多功能厅灯光声响系统、会议室会议系统、UPS电源及防雷接地系统等，配有相应的监控和操控设备。

（4）消防系统：设有室内消火栓给水系统、火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、排烟设施和气体自动灭火系统。包含2台7.5KW生活水泵,2台15KW消火栓加压泵，1台3KW消火栓稳压泵，2台30KW自动喷水加压泵，1台1.1KW自动喷水稳压泵，配有27个容量为70升的七氟丙烷洁净气体灭火钢瓶。地下车库配有4台1.5KW排污潜水泵。

（5）室内电梯：共2台，其中载重1000公斤3层/3站天津产OTIS无机房电梯1台（配有残疾人设施），载重630公斤6层/6站天津产OTIS无机房电梯1台。

（6）室外大理石墙面柱面1200平方米，大厅入口处玻璃幕墙110平方米。

（7）室内地毯2600平方米、地砖4000平方米，塑胶地板4300平方米，自流平刷漆2000平方米，大厅吊顶天花高度12米，外墙面高度15米。

（8）地面停车场车位17个，地下停车场车位47个，全部停车位为64个。

（三）服务类项目属性：长期服务项目

投标人资质要求

四、投标人资格要求： （1）具有独立法人资格或具有独立承担民事责任的能力的其它组织（提供营业执照或事业单位法人证等法人证明扫描件，原件备查）。 （2）本项目不接受联合体投标，不接受投标人选用进口产品参与投标。 （3）参与本项目投标前三年内，在经营活动中没有重大违法记录（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出声明）。 （4）参与本项目政府采购活动时不存在被有关部门禁止参与政府采购活动且在有效期内的情况（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出声明）。 （5）具备《中华人民共和国政府采购法》第二十二条第一款的条件（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出声明）。 （6）未被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出声明）。 注：“信用中国”、“中国政府采购网”以及“深圳市政府采购监管网”为供应商信用信息的查询渠道，相关信息以中标通知书发出前的查询结果为准。

服务类清单

具体技术要求

一、委托物业管理服务范围和基本内容：

1、建筑本体的巡检、养护、维修和管理。包括：楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外面墙、楼梯间、洗手间、走廊通道、门厅、室内地面或地板、设备机房的维修、养护和管理。

2、建筑本体设施设备的巡检、保养、维修和管理。包括：上下水管道、落水管、室内外照明、电视天线、配电系统、消防设施设备、空调系统、加压供水设备、电梯、安防监控系统、门禁系统、多功能报告厅及会议室音像设备的维修、养护和管理。

3、物业规划红线场地内道路及设施的养护、维修和管理。包括：道路、地下管道、化粪池、沟渠、垃圾间、路灯、自行车棚、停车场、停车库等的维修、养护和管理。

4、物业范围内的消防安全生产防范管理。包括：消防安全生产巡查、宣传、培训、演练等。

5、物业范围内的治安及车辆管理。包括：公共秩序、读者安全、恐怖袭击、打架斗殴、偷盗抢劫、交通和车辆停放管理等。

6、建筑物室内外环境卫生消杀管理。包括：阅览区、书库、设备房、办公室、会议室、卫生间等室内外，以及道路、化粪池、沟渠、垃圾间、路灯、自行车棚、停车场、停车库等场所的卫生、消杀、白蚁防治、外墙清洗、垃圾清运等。

7、建筑物室内外摆花、绿化，以及室外景观设施的维修、养护和管理。

二、服务期限：

本物业委托管理服务期限为 1年，从签订合同之日起算。

三、服务标准及要求：

（一）总体标准与要求

1、负责物业范围内的公共秩序维护、治安防范，防止撬门、撬锁、入室盗窃、打架斗殴等治安案件的发生，协助公安机关维护秩序、案件调查，杜绝责任内重大火灾、暴力恐怖、盗窃、交通等事故的发生。

2、物业设备设施完好率98%以上。

3、房屋建筑完好率98%以上。

4、用户满意率98%以上。

5、有效投诉处理率100%。

6、有效投诉率低于0.2%。

7、。消防管理通过政府规定，年检完好率100%。

8、环境卫生、消杀、绿化达标率为98%以上

9、管理处人员配置符合采购单位要求，主要管理人员须大专以上学历，持证上岗率100%。持证上岗率100％，设备维护人员应持有相应的专业资格和等级证书。

10、利用现代化管理手段对物业进行管理。

（二）物业管理岗位及人员数量设置要求：

1、物业管理岗位的设置和人员数量如下表一“深圳少年儿童图书馆物业管理岗位人员编制表”中的数量，物业管理服务人员总数量不少于70人，水电班维护维修人员不少于5人，保安秩序员不少于46人，具体岗位人员配备数量在与本馆商议后可进行调整。

2、从业人员应经过培训持证上岗，电梯、消防、电气等特殊岗位维护管理人员应持政府有关管理部门颁发的有效上岗证上岗。

3、多功能报告厅维护管理岗位人员应熟悉灯光、声像控制操作。

4、参与投标的物业管理单位应编制相应的岗位职责作为投标文件的组成部分。

表一深圳少年儿童图书馆物业管理岗位人员编制表

（三）分项管理服务标准

深圳少年儿童图书馆物业管理分项管理服务标准

（四）分项管理服务要求

1、房屋及配套公共设施管理要求

（1）提供切实可行的维修养护实施方案和应急措施。及时完成各项零星维修任务。

（2）完善房屋使用和维护管理制度，落实房屋管理责任人。

（3）房屋维修养护档案、资料齐全，随时可查。

（4）无违章装修，无乱搭建，无乱张贴、悬挂等。

（5）房屋本体、公用设施整洁，公用楼梯、通道无堆放杂物及违章占用等。

（6）房屋外观完好，整洁，室外设施及围墙栏杆、停车场停车标志每年油漆一次。

（7）检查巡视楼盖、屋顶、梁、柱、共用部位内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门窗、设备机房、室外场地、道路的完好和正常使用，发现隐患及时上报，零星项目及时维修。

2、设备管理要求

（1）设备管理综合要求

1）制定设备安全运行管理、岗位责任制、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制，并严格执行。做到科学管理、正确使用，精心维护，备齐备件，及时维修。

2）实行24小时值班制度，保证设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。接到抢修通知，维修人员在10分钟内到达现场抢修，及时排除故障，零修合格率100%。

3）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。

4）所需各种专业技术人员配备齐全、维修和操作人员持证上岗。有解决各类故障和事件的能力。

5）建立设备台帐和档案，项目齐全，目录清晰，设备图纸档案、技术资料齐全。管理完善，可随时查阅。

（2）供配电系统

1）对供电范围的电气设备定期巡视维护和重点检测，做到安全、合理、节约用电。

2）及时发现和解决故障。当出现故障时，维修人员及时到位抢修，排除故障，恢复正常功能。

3）加强日常维护检修，公共使用的照明灯具（包括照明、楼梯、电梯间、室外院墙照明）线路、开关保证完好，确保用电安全，并管理和维护好避雷设施。

4）用电设备管理、操作、维修保养严格按国家标准操作运行，制定临时用电措施并严格执行。

5）发电机：应每15天试运行半小时， 因供电公司临时停电，应在10分钟内启动发电机发电。应留意报纸上的停电公告，提早储备柴油。

（3）给排水

1）建立用水、供水管理制度并予以实施。

2）防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，不发生大面积跑水事故，定期对水泵房进行检查、保养、维修、清洁。

3）保持水箱清洁卫生并定期每年消毒二次，确保二次供水符合饮用水国家标准。

4）保证设备和管道系统状况良好，供水系统能正常发挥功能。

5）定期对排水管、化粪池、沟渠、池、井进行清疏、养护及清除污垢。保证排水系统通畅、确保上下水管道完好和正常使用。

6）及时发现和解决故障，当出现故障时，维修人员及时到位抢修，恢复正常功能。

（4）消防系统

1）加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；

2）落实消防安全责任人、义务消防人员，定期进行演练，开展消防知识及法规的宣传教育，杜绝火灾事故发生。

3）制定突发性火灾等应急处理方案，设立消防疏散示意图，保证紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。定期对消防系统进行保养维护。

4）及时发现并排除火灾及其它安全隐患以及消防设备故障。

5）代表本馆监督、检查、报修、记录、上报、保存受托的消防设施维保单位的各项维保工作，维修保养范围及内容如下：

① 火灾自动报警系统(联动系统)

② 消防广播及电话系统

③ 消防水系统

④ 气体灭火系统

⑤ 防排烟系统

⑥ 应急照明系统

（5）空调系统

1）建立规范完善的空调运行、安全操作规程、维修保养制度，并严格执行。

2）保证空调系统安全运行、正常使用。运行中无超标噪音和滴漏水现象。

3）有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档。

4）制定切实可行节能降耗措施。

5）定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态；分体空调每季度清洗过滤网一次。

6）代表本馆监督、检查、报修、记录、保存受托的空调系统全保单位的各项维保工作。

（6）电梯系统

1）电梯由专业队伍维修保养，电梯维修、保养人员均持证上岗，电梯各种安全检查、审核证件齐全有效。

2）建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，状态良好，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；

3）投标方负责按国家规定提供例常责任保养服务，定期保养，由甲方签字确认，定期检查，并提交《电梯重要安全装置自检报告表》、《电梯保养记录》，每年进行一次检修调整(中、小修)，确保电梯处于良好的运行状态（包括定期性调校）。清洁润滑，加注油脂，检查电梯各安全开关、梯级、大链，机部件等的正常运行状态。

4）投标方为采购单位向市技术监督局办理电梯安全年检手续，保证取得《电梯运行许可证》，年检费用由甲方负责。投标方对上述电梯每年进行一次负荷调校试验。上述资料均由投标方存档备查，甲方随时查验，确保电梯得到恰当检修，轿厢及机房整洁、通风、照明及其他附属设施完好。

5）出现运行故障，接到报修后维修人员须在5分钟内到达现场进行抢修，并及时排除故障。

6）建立电梯设备档案，各种运行、维护、保养和巡视检查记录齐全。

（7）智能化系统

1）硬盘录像计算机工作稳定，录像文件回放正常，各路视频、音频、控制、报警线缆连接牢固、接头无修饰，键盘无损坏、操作灵活。摄像机外观完好无损、无锈蚀、色彩正常、无干扰，摄像位置准确、倍率合适。

2）消防报警主机模拟报警正常。探测器、报警器完好、有效，接线牢固可靠。

3）背景音乐广播系统音质清晰、噪声低。

4）会议室及多功能厅的灯光、音响系统工作正常。

3、清洁卫生和白蚁防治管理要求

（1）清洁卫生和白蚁防治实行一体化管理，有专业清洁和白蚁防治队伍，管理制度完善。

（2）环卫设施齐备，定期杀虫、灭鼠。

（3）实行标准化清扫保洁，由专人负责检查、监督。

（4）结合办公楼的特点，合理安排定期作业的时间，减少对办公秩序的干扰。

（5）白蚁防治应由具备相应资质的机构承担，全面、长期、有效防治。

4、安全管理

（1）配置高素质的安全管理服务人员，保安秩序人员不少于45名，年龄要求：女生在20-40岁，男性在20-45岁。

（2）实行24小时保安监控制度，确保馆舍庭院安全，有良好的工作秩序。

（3）定期维护保养监控设备，确保设备正常运行。

（4）安全管理实行一体化管理，有专业保安队伍，实行准军事化管理，制度完善。

（5）做好安全防范和日常巡查工作，负责公共区域和会议、接待等活动场所的门窗、照明、空调等开、关，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件。

（6）门卫的保安根据要求对出入大楼的车辆、人员、物品进行登记检查。

（7）保安员要穿统一的制服，工作规范、作风严谨。

（8）根据少儿图书馆的工作服务特点，设置相应的固定岗、巡逻岗、机动岗。确保公共秩序良好。

（9）建立突发事件处理程序，拟定相应的措施，建立快速反应、快速支援安全体系。

（10）建立火灾、地震、水灾等自然灾害，以及防恐预警机制。

（11）无责任内火灾及其它安全事故。

5、停车场管理

（1）建立清晰完善的交通标识及安全标识。

（2）建立停车场巡视制度，指挥安排车辆停放，确保停车场的设备、设施、道路完好无损，发现问题及时维修，无车辆乱停放现象。

（3）做好车辆的进出登记。

（4）本停车场可申请为经营性停车场，但应按市政府有关规定办理申请登记手续，合规收费，收取的停车费在扣除支付给停车场管理系统供应商正常合理的系统维护管理费后，全部上缴市财政。

6、会务活动管理

（1）制订会务接待的管理制度、工作流程；

（2）专人负责会务接待工作，服务人员提前30分钟到岗，准备茶水、检查卫生和设施情况，保证会议环境的舒适整洁。要求准备细致、周到。

（3）根据会议活动需要，提前一天准备好横幅、签到记录等；对会议室、报告厅进行全面检查，应与会议主办部门保持联系，对座位数、名位牌、会标等进行核对，同时应对影视、音响设备、灯光、花卉摆设、茶水、茶杯准备、卫生情况、进出通道进行检查，会议全程专人负责灯光、音响及视频播放。

（4）会议活动结束后，及时做好茶杯及场所的清洁卫生工作，并关好灯、音响、空调、门、窗等。

7、物业档案资料管理

（1）实行物业档案资料的系统化、科学化、电脑化管理。

（2）完善各项管理制度，对所有档案集中管理。

（3）各种物业管理资料齐备，条目清晰，标识齐全，分类明确，易于查找。

（4）采用电脑资料、文字资料、磁盘记录资料、图表图片资料等多种形式的文档储存方式管理档案资料。

（5）绝对保证档案资料的安全性和必要的保密性。

（五）、绿化管理标准及要求

1、有专业人员管理，管理制度完善可行；

2、实行标准化作业，由专人负责检查、监督；

3、室内绿化摆放在不得低于原有标准和数量的基础上，根据各区域摆放用途，可与我馆协商统一的标准摆放。“原有室内摆花品种及数量”见表二

4、室外绿化管养标准：

（1）植物生长健康，无病虫害，无枯黄叶，无黄土裸露。

（2）定期修剪，及时修补、扶持和补苗，保持花木形态常美。

（3）保证绿化完好率98%。

5、室内绿化管养标准：

（1）保持所有植物生机勃勃。确保提供的花卉摆放符合客户要求。

（2）做好植物病虫害预防、控制工作，定期进行喷药。

（2）定期做好施肥工作，按薄肥勤施原则进行。

（3）定期调换室内植物摆放位置、品种，使植物适应不同光线，湿度环境。

（4）定期清理黄叶,做到无病虫、无黄叶、无脏物。

（5）及时更换摆放逐渐逊色的花木。

（6）保持花盆垫不积水，叶面无积尘。

表二

四、其他事项：

（一）物业管理有关说明：

1、中标单位根据有关物业管理法规与深圳少年儿童图书馆签订的物业管理委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

2、中标单位在深圳少年儿童图书馆设立的物业管理处负责物业的统一管理，是深圳少年儿童图书馆消防安全生产的归口管理部门，应设定消防安全生产管理责任人和专职管理员，并履行法律法规和本馆制度规定相关职责。

3、深圳少年儿童图书馆在适当的时候对该物业管理进行考核评比，如达不到上述要求，则可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标单位承担违约和赔偿责任。

4、有关物业管理事项的说明：

A、中、大修及更新改造项目由物业管理公司制定预算报请深圳少年儿童图书馆批准后，方可实施，费用由甲方支付。

B、管理用房

深圳少年儿童图书馆将提供40～50平方米的管理用房（含仓库及维修场所），该用房在委托管理期限内由物业管理公司免费使用。

C、管理费标准

本项目物业服务费采用包干制，应包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。由物业公司根据招标文件所提供的资料自行测算投标报价；一经中标，投标报价作为中标单位与采购单位签定的合同金额，合同期限内不做调整。

馆舍建筑物、设施、设备的大、中修和更新改造费用由深圳少年儿童图书馆图书馆另行计划。单项、单件、单次费用少于500元（含500元）小修由中标单位负责，包含在物业管理费中。

D、公用水电及发电机燃油费

公用水电及发电机燃油费用由深圳少年儿童图书馆承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类用电）。

E、办公自动化等系统的使用和维护

办公自动化系统等不含在本次招标范围，如需物业管理公司维护则另行签订补充协议。

F、物业管理帐目的公开

中标物业管理公司必须每三个月向深圳少年儿童图书馆物业管理主管部门就深圳少年儿童图书馆的物业管理收支公布一次帐目。

G、其余设施设备的说明

深圳少年儿童图书馆物业内岗亭、道闸、各类门牌、各类标示指示牌、垃圾中转站及垃圾桶均由深圳少年儿童图书馆负责安装及提供，除以上设施设备外，投标单位在标书中为管理需要添置的维修设施设备视为投标单位投资，中标后必须实施。

5、监管：在合同执行期间，中标方须接受市、区行业主管部门的监管。

（二）物业管理经费包括如下项目：

行政费用（含员工工资、保险等费用）

公共设施维护费

建筑物维护费

空调系统维护费

机电设备设施维护费（含电梯、消防设备、给排水系统等维护费）

清洁卫生费（含外墙清洗、卫生间用洗手液、卫生间用纸等费用）

白蚁防治费

管理设备分摊及固定资产折旧费（此处是指中标单位投入的管理设备和固定资产）

绿化维护费（含室外绿化、室内摆花养护更换、国庆春节节日摆花等费用）

治安保卫费

节日装饰费

法定税费

物业管理佣金

（三）投标报价：

1、本项目服务费采用包干制，应包括服务成本、法定税费和企业的利润。由企业根据招标文件所提供的资料自行测算投标报价；一经中标，投标报价总价作为中标单位与采购单位签定的合同金额，合同期限内不做调整。

2、投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标。

3、投标人的投标报价不得超过财政预算限额。

4、报价为一个年度（12个月）物业管理服务所发生的全部费用。

商务需求

（一）服务期限：合同签订后1年，采购人可以根据项目需要和中标供应商的履约情况确定合同期限是否延长，但最长不得超过三十六个月_

（二）付款方式：按月支付，每月5日为上月管理服务费结算日，凭承包方完税发票，由采购方签署付款凭证，办理付款手续。

（三）质量考核验收标准及违约金

1.质量考核验收标准：按合同条款。

2.违约金：按合同条款。

评标信息

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