项目名称

采购类型

采购人名称

采购方式

财政预算限额（元）

项目背景

深圳财政大厦（综合楼/高层）坐落在深圳市福田区景田东路9号，出入口位于本大厦东侧。占地面积6000平方米，建筑面积26982.29平方米，总楼层21层，其中地下1层，地上20层。

福田区图书馆东侧2-3楼（局办事大厅等），出入口位于福田区图书馆北侧（与财政大厦附楼走廊连接），建筑面积2150平方米（写字楼）。

2020年度财政大厦物业管理项目招标由深圳市财政局与深圳市政府采购中心联合招标，深圳市财政金融服务中心以跟标的方式进行。其中:深圳市财政局招标面积为16912.29平方米；深圳市政府采购中心招标面积为10313平方米；深圳市财政金融服务中心跟标面积1907平方米。

投标人资质要求

详见附件

服务类清单

具体技术要求

二、服务范围

1、大厦建筑本体共用部位日常养护维护。

2、室内场所日常养护维护。

3、室外场地、道路、设施养护维修。

4、给排水设备运行管理。

5、供配电及相关设备运行维修。

6、电梯运行维护。

7、空调系统（含柜式机、分体机）运行及维护。

8、空调循环水质处理。

9、消防系统(含火灾自动报警系统、水消防系统、防排烟系统、气体消防系统)。

10、防盗及闭路电视监控系统维护管理。

11、环境卫生管理。

12、绿化管理。

13、治安及车辆管理。

14、会议室管理。

15、收发管理。

三、物业服务期限

本项目服务期限为1年（365个日历日）。

本项目为长期服务类项目，第一年为本次招标的中标服务期限，采购单位可根据项目需要和中标供应商的履约情况确定合同期限是否延长，但最长不超过三年。若政府采购主管部门发现项目有异常情况，以主管部门意见为准。

四、物业服务标准及要求

（一）管理目标

1、在合同期内继续保持财政大厦“深圳市物业管理优秀项目”荣誉称号。

2、在合同期内继续保持采购单位机关“深圳市行业十佳卫生标兵” 荣誉称号。

3、在合同期内继续保持采购单位机关“绿色机关” 荣誉称号。

4、在合同期内，执行《深圳市物业管理考核评比（写字楼）标准》达95分以上。

5、积极协助采购单位做好财政大厦节能减排工作。采取有效技术和管理手段，保持财政大厦年度能耗（水电）自然增长率为零或负增长。

6、制定物业管理发展规划，有计划、有检查，业主满意率达98%以上。

7、有效投诉0.2%以下，有效投诉处理率达100%。

8、房屋及公共配套设施、设备完好率98%以上。

9、大厦内治安案件案发率为零，无任何重大事故发生。

10、环境卫生、消杀、绿化达标率为100%。

11、利用现代化管理手段对物业管理进行管理100%。

12、消防管理通过政府规定，年检完好率100%。

（二）人员配备要求

（1）工作人员热爱祖国、热爱中国共产党、坚持改革开放、政治思想过硬、遵纪守法。

（2）有“客户至上”的服务意识，有强烈的责任感和良好的职业道德。爱岗敬业，城守信誉，优质高效为客户服务。

（3）知识与能力并重，有一定的物业管理工作经验及相应岗位的技能。中标单位负责人、管理部长要求全日制本科以上（含本科）学历，有丰富的物业管理经验和相应的文字工作能力；其他管理人员要求大专以上（含大专）学历；秩序维护员要求高中以上（含高中）学历，退伍军人优先。

（4）中标单位负责人、管理部长管理员需参加物业管理专业培训，其中负责人需取得注册物业管理师资格证，管理部长及管理员需取得《全国物业管理企业管理员》上岗证；特殊工种技术工人持专业上岗证（电工证、电梯工证等）；消防人员持《消防员上岗证》等。保证相关人员100%持证上岗。

（5）中标单位所有工作人员入职前需到医院进行健康体检，并向采购单位提供体检报告。

（6）保证作业人员队伍（秩序维护员、保洁员、维修工）的稳定，确保服务质量。

（7）未经采购单位同意，中标单位不得擅自更换工作人员，合同期内驻大厦主要工作人员包括管理人员、秩序维护员总流动率（调整率）不得超过20%，如需更换工作人员，需提前一周时间向采购单位提出。若中标单位未经采购单位同意擅自调整主要工作人员或总流动率超过20%的，中标单位需要承担合同约定的违约责任。项目组管理人员（项目负责人、管理部长、管理员等）必须做到常驻现场，离开现场24小时以上的必须由采购单位监督部门负责人同意。

（三）人员配置数

进场人员配置及各部门的工作岗位可根据物业管理现场的实际情况，在取得采购单位同意的前提下可进行适当调整，但进驻总人数不得少于79人。采购单位不定时抽查，每发现缺少一人，将从当月物业管理费中扣除该人该岗位的人力成本。合同期内累计发现三次人员缺编的情况或缺编总人数超过5%的，采购单位有权向中标单位提出终止物业服务合同的要求。

（1）管理人员配置：10人。其中项目负责人1人、管理部长1人、客服助理2人、会议室管理5人（财政局2.5人，采购中心2人，金融中心0.5人）、秩序维护部长1人。

（2）秩序维护员配置：32人。具体岗位如下：保安班（组）长3人、队员27人。

早班（8:00-16:00）上岗14人（正常工作日，下同）：

带班员：1人，大门岗：3人，监控室：2人，大堂：1人，图书馆（现在是采购中心评标区）：3人，办事大厅：1人，信件、报纸发放：1人，车场及巡逻岗：2人（负责车场及办公楼内各楼层的巡逻签到）。

中班（16:00-24:00）上岗13人：

带班员：1人,大门岗：3人,监控室：2人，大堂：1人，图书馆（现在是采购中心评标区）：3人，办事大厅:1人,车场及巡逻岗：2人（负责车场办公楼内各楼层的巡逻签到）。

晚班（24:00-8:00）上岗5人：

大门岗：1人，监控室：1人，图书馆1人，巡逻岗：2人（负责办公楼内各楼层的巡逻签到）。

(3)机电维修人员配置：9人。其中主管1人、日常维修8人，负责机电设备的日常维修、保养、巡查及夜间值班。

(4)卫生保洁人员配置：28人。其中主管1人、组长1人、垃圾分类处理1人，保洁员25人，负责大楼内、各楼层公共部位及办公室环境卫生的清洁和随时保洁（财政局19人，采购中心7人，金融中心2人）。

(5)绿化维护人员配置：1人。负责室内外花木的及时摆放、养护和更换。

(6)废弃文件处理人员配置：1人。负责财政大厦废弃文件的保密工作。

五、物业服务基本内容

（一）大厦建筑本体共用部位日常养护维护。大厦建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外面墙、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、竖井、卫生间、车库等）的维修、养护和管理；楼确保大厦主体、门、窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零星维修合格率100%。

（二）室内场所日常养护维护。大厦各楼层办公房、资料室、会议室以及机关食堂、餐厅、招待房、理发室、健身室等的维修和养护；对不能正常使用的门、窗、及其锁、把手及时维修和更换，并根据情况和需要协助拆、装或维修室内办公家具、办公台、文件柜等，零星维修合格率100%。

（三）室外场地、道路、设施养护维修。确保室外场地、道路、停车场、自行车棚、垃圾房、围墙（栏）、电动闸门等的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零星维修合格率100%。

（四）给排水设备运行管理。保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，每4个月对大厦二次供水水池进行清洗消毒，每年三次负责联系深圳市水质检测中心对清洗消毒后的水样检测，并公布检测结果，保证水质符合国家饮水标准，办理《二次供水设施清洗消毒合格证》。对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，防止供水系统出现跑、冒、滴、漏现象。定期对排水管道、进行清道、养护及清除污垢，对排污管道进行疏通，保证室内、外排水及排污管道畅通；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%。

（五）供配电及相关设备运行维修。对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，电气运行和维修人员保证持证上岗。建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%。加强日常维护检修，确保办公房内及公用通道照明灯具、线路、开关、插座完好和正常使用。做好电视天线系统维护工作，确保大厦内电视用户接收到良好电视信号；维护大厦内电话线路、网络畅通，畅通率达100%。根据大厦用电量变化情况，每年五月、十月分别向市供电部门报开、停一台变压器一次，并于每年四月份对供配系统进行一次全面检修，管理和维护好大厦避雷设施。使用节能新产品，加强能耗管理，确保项目能耗自然增长率为零或负增长。

（六）电梯运行维护。建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度确保电梯按时运行，安全措施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好，严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，完备电梯保养合同，定期进行维修保养；按期办理电梯准用证、年检合格证；轿厢、井道保持清洁并每周消毒一次；因故障停梯，维修人员应在30分钟内到达现场维修，及时排除故障。

（七）空调系统（含柜式机、分体机）运行及维护。建立空调系统运行管理制度和安全操作规程，制定严谨、规范的保养方案并付之实施，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；定期检修养护空调设备，清洗、消毒送风口过滤网及新风机过滤网，保证空调设备、设施处于良好状态；及时排除故障并做好记录，零星维修合格率100%。

（八）空调循环水质处理。定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻自理及除浮锈、除油化学清洗。开机阶段，每周加药一次，每月清洗冷却塔塔盘一次，并进行排污。冷冻水系统每季度、冷却水系统每月取一次水样进行一次检测并出具检测结果，确保水质符合如下要求：冷却水PH值6.5~8.5，浊度≤20ppm，总硬度≤600 ppm（以caco3计），总碱度≤5me/l，总铁≤1 ppm，总铜≤0.2 ppm，细菌数≤100000~*******个/m l。冷冻水PH值8.5~10，钢腐蚀率≤±0.6mg/ c㎡, 铜腐蚀率±0.3 mg/ c㎡，细菌数≤100000~*******个/m l。

（九）消防系统(含火灾自动报警系统、水消防系统、防排烟系统、气体消防系统)。加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全和完好无损，处于良好的使用状态；定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，系统的零星维修合格率100%。制定突发性火灾等应急方案，保持紧急疏散通道畅通，照明设备，出口指示标志完好。按时播放背景音乐、工间操，定期对消防广播系统及大厦背景音乐系统维护保养。检查指导楼层灭火器的设置和更换（更换费用由采购单位负责）。

（十）防盗及闭路电视监控系统维护管理。维护和保持现有系统正常工作。并做到每月两次对系统功能测试检查；控制台内外清洁整理；摄像机防护罩清洁；报警探测器清洁；业主提出其他维护请求。每季三次对摄像机老化程度和云台马达的运转损耗程度、电梯摄像机电缆、监控台各器材检查及对监视器消磁处理，以及防盗报警主机的自检功能。系统发生故障，接到业主通知后白天三小时、夜间次日七时半前达到现场并排除故障，零星维修合格率100%。

（十一）环境卫生管理。

1、 对垃圾收集、处理实行全过程封闭式管理。

2、服务开放区域，如车库等排放的废气实施统一净化，每周抽、排风一至二次。

3、及时清理建筑物表面及内部悬挂、堆放的杂物。

建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐全；楼梯、扶手、大厅、走廊、卫生间、电梯间、地下室、天台、内外墙面、停车场（库）道路等所有公共区域以及大小会议室、理发室保持清洁；办公室内卫生每天清洁两次，垃圾每天清理三次，并确保地面、桌面、家具表面等干净整洁，报纸、物品堆放整齐，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清运垃圾，清扫积水，确保物业容貌整洁；餐厅地面每周清洗三次。积极开展环境卫生治理工作，定期对下水道、排污渠、垃圾屋等进行消除杀灭虫，防治蚁害，无蚁害现象。定期开展卫生检查，维护大厦“行业十佳卫生标兵单位”称号。

4、每年“五一”、“国庆”放假期间分别清洗大厦外墙（含玻璃幕墙）一次，保持大厦外墙清洁、完整。

（十二）绿化管理。

1、根据要求，及时更换各办公室、会议室、大堂门口盆景以及大厦各绿化部位植物，每间办公室保证摆放两至三棵生长茂盛、造形美观盆景，按植物生长习性定时保养，定时浇水修剪。协助做好春节、五一、国庆等应节时花摆放。

2、按照“六不”：不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不乱倒垃圾和不乱摆放物品；“六净”：室内洁净、路面及路沿净、走廊室内外净、雨水沟井净、树坑墙根净、垃圾箱净；“三化”：净化、绿化、美化；“三优”：优美的环境、优良的秩序、优质的服务。植物配置合理，绿地充分，无裸露土地；花草树木生长正常，养护修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

（十三）治安及车辆管理。做好大厦安全保卫工作和安全防范工作，确保安全和正常的办公秩序。把好门卫关，认真做好来访人员、进出车辆及过夜车辆登记，严格按规定查验进出物资，凭相关手续放行；杜绝推销人员或没有正当理由的人员进入大厦，大厦内无发生失窃事件和各类治安、刑事案件，群众满意率95%以上。做好值班记录和闭路电视录像工作，录像资料至少保留一个月以上。及时处理发生在大厦范围内各种突发事件，并按有关规定上报和做好记录。严格车辆管理，无乱停乱放现象，无交通事故，无车辆失窃事件。

（十四）会议室管理。安排好会议室使用，确保会议室内卫生清洁，会议前后均做好卫生清洁，做到会后消毒，保持会议室内植物生长茂盛，及时更换。检查、保养会议室音像系统，确保话筒、电视、投影等设备质量和正常使用。按照会务要求制作台卡、会标，摆放桌椅、麦克风，准备茶水等会务工作。每天做好楼层会议室卫生，使用前提前半小时开门通风。

（十五）收发管理。每天及时分派报纸和信件、杂志。根据要求准确无误投放信箱或送至办公室，同周六、周日要在规定时间将报纸分好。对挂号信和特快传递要交到收件人处并签收，对文件和各类通知发放要严格签收手续，以免误漏现象发生。对所有投递错误的和地址、收件处或姓名不详者信件要在五天内退回处理完毕。

商务需求

六、合同签订及付款方式

1、合同签订

根据招标文件及投标文件的内容，双方协商签订合同。

2、付款方式

按季度进行结算。

七、物业服务其它事项

（一）奖惩措施

1、中标单位向采购单位方交纳人民币5万元物业管理服务保证金，中标单位未完成合同规定的任意一项管理目标的（见第三条“物业服务标准及要求”），采购单位没收物业管理服务保证金。服务保证金被收的，中标单位应在10个工作日内向采购单位补充并交纳被没收保证金金额。

2、若发生中标单位责任所致的失窃等安全事件，采购单位有权要求中标单位在5个工作日内整改，在整改期内采购单位有权暂不支付物业管理费，中标单位需要承担本合同第十条第1项约定的违约责任。

3、本服务合同期内，中标单位圆满完成管理目标的，采购单位根据相关法规政策优先考虑本服务合同期满后续期。

（二）保密义务

1、中标单位有权依据合同约定和项目需要，向采购单位了解有关情况，调阅有关资料等，采购单位应予积极配合。

2、中标单位及其工作人员应当妥善保管和保护在提供服务中获取或者知悉的资料、信息，并履行保密义务。

3、中标单位及其工作人员不得私自复印、留存、泄漏本合同服务有关的资料、信息。除非依照法律规定或者经采购单位书面同意，中标单位不得向第三方提供或披露本合同服务成果及本次服务范围内的有关资料和信息，也不得用于本合同履行以外的其他用途，并保证采取一切合理和必要的措施防止任何第三方接触到采购单位方的上述资料和信息。

4、保密期限自本协议签订生效之日起至保密信息被依法公开披露或成为公开信息之日止。合同中止、终止或者解除不视为解除保密义务，中标单位仍应承担保密义务。

（三）不可抗力

1、如果任何一方遭遇法律规定的不可抗力，致使合同履行受阻时，履行合同的期限应予延长，延长的期限应相当于不可抗力所影响的时间；

2、 因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同；

3、受不可抗力影响的一方在不可抗力发生后，应当及时以书面形式通知对方当事人，如有关部门出具证明文件的，应当及时送达对方当事人。

（四）违约责任

1、如因中标单位原因，所提供服务不符合服务标准要求或不能完成规定管理目标采购单位有权要求中标单位在5个工作日内整改。整改后再次验收不合格的，采购单位有权解除合同、要求中标单位按合同总额5%向采购单位支付违约金。若前述违约金不能弥补因此给采购单位造成的实际损失的，则采购单位有权按照实际损失要求中标单位承担赔偿损失等违约责任。

2、因采购单位房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由采购单位承担责任并负责善后处理。因中标单位管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由中标单位承担责任并负责善后处理（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）。

3、采购单位、中标单位双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应承担全部责任。

4、中标单位未按规定（或投标承诺）配置本项目岗位和人员数量的或者擅自调整相关工作人员数量及其岗位的，采购单位有权要求中标单位在5个工作日内整改。中标单位逾期未整改的，采购单位有权扣减缺岗或换岗人员在此期间的服务费用，并按照本合同约定终止合同。

（五）其他事项

1、中标单位中标之日起至合同起始日前需对项目情况全面熟悉和掌握，合同起始日起全面进驻并接管项目，30天内完成交接。

2、采购单位按季度与中标单位结算。本合同期满未付的管理服务费待采购单位、中标单位双方交接完相关手续后，采购单位才予以支付给中标单位。

3、采购单位依据项目服务标准和内容，以及中标单位对项目服务承诺，每季对中标单位进行验收，每年对中标单位履约情况综合评价一次。

4、中标单位对本物业内水电设施、办公设备（计算机网络及专用设备除外）、办公家私、音像设备等维修仅收材料费（属中标单位维保范围内的，单个单价500元以下的，由中标单位负责）。其它特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收，但采购单位有权对中标单位的上述收费项目及标准进行审核和监督。财政大厦建筑（本体）的共同部位及公用设施设备大、中修与更新改造，由中标单位提出方案，经双方议定后实施，所需经费由采购单位提供。

5、中标单位实行物业管理的标准必须达到《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》评分标准90分以上以及标书、委托管理合同的有关规定。

6、中标单位制定的各项和物业服务有关的制度必须得到采购方认可。

7、中标单位需每季度向采购单位书面汇报物业管理情况。采购单位将每季度对该物业管理进行抽查和考核，如中标单位未能达到招标文件和合同约定的服务标准和要求，采购单位有权终止委托管理合同并进行财务审计，由中标单位承担违约和赔偿责任。

评标信息

此处显示的为服务类通用项目模板，其他服务类专业模板（物业管理、绿化管养、软件开发、环保类、劳务派遣、设备维护）详见 ********">http://www.szzfcg.cn/portal/documentView.do?method=view&id=********

其他

附件