为进一步规范我区农村宅基地建房审批管理，区农业农村局与襄阳市自然资源与规划局樊城分局共同起草了《樊城区农村宅基地建房管理办法（试行）》（征求意见稿），现面向社会公开征求意见，请于2020年6月28日前反馈至区农业农村局、襄阳市自然资源与规划局樊城分局。

联系人：嵇梦严电话：****-*******

柴智强 电话：****-*******

电子邮箱：fcqjgj@163.com

地址：高庄街8号樊城区委院内7栋一楼。

樊城区农业农村局

2020年5月28日

樊城区农村宅基地建房管理办法（试行）

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为加强樊城辖区农村宅基地管理，规范审批程序，改善乡村人居环境，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）《湖北省土地管理实施办法》《湖北省城乡规划条例》《襄阳市中心城区村（居）民建房管理办法》（襄政办发〔2018〕9号）等有关法律、法规和政策规定，结合樊城实际，制定本办法。

第二条全区范围内新建、迁建、扩建、重建、析产和调剂农村宅基地的适用本办法。

农村宅基地是指依法批准用于建造居住为主要目的的建筑物和构筑物的土地，包括居住房屋的地基，厨房、厕所、自养自用畜禽舍等生活性用房的地基，以及堆放生产资料的杂物房、建筑物、构筑物之间连接的通道、庭院、绿化、围墙等用地。不包括夹杂在居住性用地与生产辅助性用地中的农用地、晾晒场、单独建造的畜禽舍等生产所需的用地。

农村集体经济组织成员是指户口在本集体经济组织内或在该集体经济组织内享有家庭土地承包经营权，与该集体经济组织发生权利、义务关系的人。

户是指以家庭成员关系为主、居住一处共同生活的人口，作为一个家庭户。户的认定及分户标准由村级组织制定村规民约确定。

第三条农村集体经济组织成员一户只能拥有一处宅基地，宅基地审批执行“一户一宅、限额用地、拆旧建新”。

严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

第四条农村村民住宅用地由镇政府审核批准。镇政府要因地制宜探索建立宅基地统一管理机制，依托基层农村经营管理部门，统筹协调相关部门宅基地用地审查、乡村建设规划许可、农房建设监管等职责，推行一个窗口对外受理、多部门内部联动运行，建立宅基地和农房乡镇联审联办制度，为农民群众提供便捷高效的服务。

樊城区农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报市自然资源和规划局樊城分局；参与编制国土空间规划和村庄规划。

樊城区农业农村局负责协调办理土地利用计划和规划许可等工作，在村庄规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续。

樊城区城市管理综合执法局负责王寨、柿铺等涉农街道辖区内的农村宅基地建房违法建设查处工作。

樊城区住房和城乡建设局负责指导农房设计、农村住房建设和安全及危房改造等工作。

村集体经济组织作为宅基地所有权主体，应兼顾公序良俗，制定涵盖有集体经济组织成员资格认定、庭院面积、建房理事会、超占面积管理费等农村宅基地自治管理内容的村规民约，做好村民自治管理和约束工作，并报镇人民政府备案。

第二章规划和利用

第五条农村集体经济组织成员申请宅基地建房，实行分地段控制管理，具体划分为禁止建设区、一级控制区、二级控制区和三级控制区（各控制区具体范围的划定见附件）。

一、二级控制区应按城乡规划和城市化发展的要求，实行新市民公寓建设模式，不再进行一户一宅的审批。

三级控制区新建、改建宅基地（含附属设施）总面积，使用农用地（村庄内已无空闲地，但村民确有宅基地建房需求的，需办理农用地转用手续的情形）的每户不得超过140平方米，使用未利用土地、建设用地（村庄范围内有空闲地可分配使用的情形）的每户不得超过200平方米。住宅的建筑层数、建筑高度及建筑面积应符合国土空间规划和村庄规划的要求，每户总建筑层数不得超过3层、层高不得超过3.2米、总建筑面积不得超过300平方米。

第六条农村集体经济组织成员申请宅基地建房应当符合国土空间规划和村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制国土空间规划和村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件，保障农村村民实现户有所居。

第七条农村宅基地建设应当坚持规划先行、节约集约用地理念。

倡导开展全域国土综合整治，鼓励多个行政村迁并建成一定规模的住宅小区，具体安排以经过法定程序批准的实施方案为准。

第八条农村集体经济组织成员建造住宅所使用的土地属于集体所有，个人只有使用权。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地。

第三章宅基地建房申请条件

第九条在三级管控区内，农村集体经济组织成员以户为单位申请宅基地建房。

有两个以上子女的农户家庭，年满18周岁以上的儿子可以申请分户建房；其中属女儿分户的，女儿应已婚，且女儿及女婿户籍必须在本村，女婿原户籍所在地没有住房的（当地村委会和主管部门出具无房证明），可以申请分户建房。家庭分户的个数不得超过已婚无房且和父母一起居住子女的总数减一。

第十条有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：

（一）现有宅基地建筑占地面积已经能够满足农户居住需求的；

（二）农村集体经济组织成员出售、出租、赠与宅基地或在宅基地上建造的住房后，再申请宅基地的；

（三）以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；

（四）子女分户，原有宅基地建筑占地面积已达到分户后各户限额标准总和的。

第十一条鼓励农村空闲宅基地退出，实施建设用地复垦和城乡建设用地增减挂钩制度，有利于村庄、中心村、中心镇建设规划集聚的，允许移民村、规划撤并村、地质灾害搬迁村等农村集体经济组织成员带退宅还耕指标移居，经安置地所在村村集体经济组织成员代表会议同意，可使用本村以外的集体土地或国有土地，按安置所在地集体经济组织成员资格报批。

农村集体经济组织成员移居后原有宅基地由村集体全部收回，并不得在原居住地再以任何形式新批宅基地。

第四章审批程序

第十二条一、二级控制区农村村民住房确系危房，危房产权所有人应向房屋安全鉴定机构申请鉴定。对于申请材料齐全的，房屋安全鉴定机构应在收到申请之日起10日内做出鉴定结论。

经房屋安全鉴定机构鉴定为D级(不适宜居住的房屋)，且又未能纳入新市民公寓建设计划的，根据该危房所处位置，按以下方式处置：

（一）一级控制区内的D级危房，由区政府及土地储备部门按照《襄阳市中心城区危险房屋除危排险管理工作指导意见》（襄政办发〔2017〕35号）（以下简称《除危排险管理工作指导意见》）的相关规定组织征收或收购。

（二）二级控制区内的D级危房，未被征收或收购，符合《除危排险管理工作指导意见》规定的，危房产权所有人可申请原址、原合法建筑面积、原合法建筑高度进行翻修改建。

第十三条三级控制区农村宅基地和建房（规划许可）审批程序：

（一）农村宅基地和建房（规划许可）审批以户为单位，填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》并签署《农村宅基地使用承诺书》，向户口所在地村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。

（二）村民小组收到申请后，应提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示。公示7天期满无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）审查。村级组织重点审查材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上签署意见，报送镇政府。

没有分设村民小组或者宅基地和建房等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表大会讨论通过并在本集体经济组织范围内公示（7天）后，由村级组织在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上签署意见，报送镇政府。

（三）镇政府接到申请材料后，实行农村宅基地用地建房联审联办，负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村集体经济组织审核公示；用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地审查是否已办理农用地转用审批手续。对符合建房条件的建房户发放《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，并向社会公告审批结果。

（四）属于拆旧建新的，镇政府督促建房户拆除应拆的老屋，经验收后，由镇政府审批；审批后，颁发《农村宅基地批准书》，并向社会公告审批结果；

（五）镇政府分别将相关材料报樊城区农业农村局和市自然资源和规划局樊城分局备案。

二级控制区内的D级危房申请翻建的，参照前款规定，同时提交有关机关出具的D级危房鉴定意见。

第十四条三级控制区农村宅基地涉及使用农用地的，按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，依法先行办理农用地转用审批手续。

一般以自然年度为单位安排用地批次，所需用地指标由区政府优先协调使用，涉及相关费用应当由拟建房农村集体经济组织成员共同承担。

第十五条住宅建设竣工验收后，发放《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，土地使用者可依法申请不动产登记。

集体土地上的的不动产权登记信息不纳入计税商品房套数和限购套数。

第十六条农村集体经济组织成员建造住宅用地应在取得批准建房文件之日起一年内开工建设。因特殊原因无法按期开工的，经原批准机关同意可适当延长，但最长不得超过一年。未申请延期或逾期不开工建设的，村集体可申请报原批准机关批准，收回土地使用权，撤销批文。

第五章监督和管理

第十七条农村集体经济组织成员建造住宅应严格按照批准文件规定的建房宅基建筑占地面积、位置进行施工。超面积建房、移位建房的按违法用地和违法建设处理。驻村干部和村集体经济组织主要负责人为监督和管理的第一责任人。

第十八条农村集体经济组织成员申请宅基地建房严格执行镇政府、村民委员会“三到场”制度，实行批后监管挂牌公示制度。

第十九条农村集体经济组织成员申请审批宅基地时，原有房屋应按本办法规定处置到位。

（一）分家析产：分家后对共有房屋进行合理析产的，应依法办理不动产权转移登记；原宅基地户内人口出嫁（或出赘），其享受的原宅基地使用权自动灭失；

（二）住房拆除：农村集体经济组织成员易地建造住宅的，在批准新占用宅基地前应自行拆除原有住房，将原产权证书予以注销，宅基地退回村集体；

（三）住房调剂：在符合“一户一宅、限额标准”的前提下，允许经村两委同意将申请建房户原合法的房屋调剂给本村符合建房条件的其他村民，按非交易性办理不动产权转移登记；

（四）住房保留：原宅基地属规划保留屋，符合村镇规划的，经村集体经济组织同意，可以予以保留；

（五）收归集体：历史文化名村、传统村落核心保护区内的房屋，村庄内具有历史价值的列入文保建筑、历史建筑等具有相关等级的保护名录的房屋，历史文化名城、名镇保护规划内列入保护对象的房屋，或具有历史价值需综合保护的经相关行政主管部门确认后确需保护的房屋，可收归集体所有。由原使用权人与村集体经济组织签订协议后，其宅基地和房屋由村集体经济组织收回，不动产权转移登记到村集体经济组织名下（或者征收为国有等进行重点保护）。村集体经济组织不得将收回的宅基地和房屋转让给原使用权人。

第六章法律责任

第二十条对未经批准擅自建房或骗取批准建房或不按批准的规划建房的，经制止后拒不停止的，由镇政府组织依法强制拆除。

第二十一条 王寨、柿铺街道辖区内，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，按照规划、住建和城管部门有关流程和办法处理,有明确规定，依照法律规定处理。

第二十二条当事人对镇人民政府、区农业农村局、区住房和城乡建设局、区城市管理执法局等行政主管部门所作具体行政行为不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第二十三条工作人员在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按照干部管理权限依法依规给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第七章附则

第二十四条本区以前下发的有关农村宅基地的规定与本办法相抵触的，以本办法为准。本办法与国家、省、市有关法律法规有抵触的，从其规定。

第二十五条 本办法由襄阳市樊城区农业农村局负责解释。

第二十六条本办法自印发之日起试行，为期1年。

第二十七条 试行期间，若国家、省、市对农业农村宅基地建房出台新的办法，该管理办法自动失效。

樊城区农村宅基地建房分级控制范围

禁止建设区：普陀堰风景区、湖北长寿岛国家湿地公园（含长寿岛村）

一级控制区：襄荆高速以东樊城辖区；

二级控制区：牛首镇牛首社区、竹条社区、张营社区、熊营社区、汤岗社区、大李营社区、兴隆村、李马村、竹条村、牛首村、刘古岗村（小部分）、卓营村（部分）；

太平店镇共建街社区、陈家湖社区、郭岗社区、田山村、王台村、龙巷村、胥营村、蔡岗村、小龙洲村、五板桥村、高田村、杨旗营村。

柿铺街道办事处：柿铺西社区（襄荆高速以西部分）、白湾社区、梁坡社区、杨湖社区、张桥社区。

三级控制区：上述一、二级控制区以外的其他村。

注：太平店镇老街区域按照已经市政府批准的历史文化街区保护规划相关规定执行。